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Buenos
Aires, 09 de abril de 2003
Señores
INSTITUTO
ARGENTINO DE NORMALIZACIÓN
Perú
552 / 556
C1068ABB
- Buenos Aires - Argentina
Subcomité:
ADMINISTRACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Coordinador:
Jorge Waniewicz
Integrante:
Daniel Vicente Torres
Matrícula:
3985
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Referencia: |
Solicitud
por SEGUNDA vez del pedido de revisión de la Norma 65008 -
Derechos del Administrador |
De
mi mayor consideración
Por
la presente solicito a este subcomité de propiedad horizontal
considere la revisión de la norma IRAM 65008 por los siguientes
motivos que paso a detallar:
3
Derechos:
| 1) |
A
ejercer el derecho de retención sobre fondos y documentación,
si existiera saldo a su favor, en concepto de honorarios y/o
aranceles, intereses o adelantos realizados con motivo de su
gestión. |
Contraviene
el artículo 173 inc 2 del CODIGO PENAL ya que el administrador no
puede retener documentación que pertenece al consorcio, si
analizamos el origen del punto nos daremos cuenta del error conceptual
ya que el administrador no debe convertirse en prestamista del
consorcio, su función dentro del mandato se circunscribe a la simple
administración de las cosas comunes y en caso de no contar con los
fondos necesarios llamará a Asamblea General Extraordinaria, para
crear cuotas extras a cargo de los copropietarios.
Llegar
a esta situación en donde el administrador expone en las
liquidaciones de expensas un saldo negativo en la caja hace ver
claramente su incompetencia para administrar bienes ajenos y sería
causa justificada para su alejamiento en el cargo.
Tanto
la legislación como la doctrina y la jurisprudencia coinciden en
determinar que solo puede retener valores y la documentación
relacionada con el crédito que garantice lo abonado
ARTICULO
1956 CC
Hasta
que el mandatario sea pagado de los adelantos y gastos y de su
retribución o comisión puede retener en su poder cuanto gastare para
el pago cualquiera bienes o valores del mandante que se hallen a
su disposición.
PROPUESTA
SOLICITO
LA ELIMINACIÓN DE ESTE DERECHO.
| 2) |
A
percibir, de los propietarios morosos, los gastos
administrativos por la gestión de cobranza. |
Este
punto es ambiguo pues otorga un derecho no determinado en su monto o
porcentaje, La gestión de cobranza está incluida dentro de las
obligaciones propias del administrador, y en el caso en que sea
necesario recurrirá a la colaboración de un abogado para gestionar
el cobro por vía judicial.
PROPUESTA
SOLICITO
LIMITAR EL DERECHO A PERCIBIR GASTOS ADMINISTRATIVOS POR LA GESTIÓN
DE COBRANZA A UN % A APLICAR SOBRE EL VALOR DE LA EXPENSA ADEUDADA Y
HASTA UN MÁXIMO DEL 5 % DEL VALOR DE LA MISMA Y SIEMPRE QUE
FIGURE TAXATIVAMENTE DETALLADO EN EL PRESUPUESTO PRESENTADO POR EL
ADMINISTRADOR.
| 4) |
A
no rendir cuentas individuales a los propietarios
obligatoriamente. |
Este
punto menoscaba el derecho del copropietario de conocer la realidad
económica y financiera del consorcio del cual él forma parte, y
subordina este derecho al derecho que pretende otorgar al
administrador.
PROPUESTA
SOLICITO
DIFERENCIAR LA RENDICIÓN DE CUENTAS QUE EFECTUARÁ EL ADMINISTRADOR
EN FORMA ANUAL Y QUE PRESENTARÁ A LA ASAMBLEA PARA SU
APROBACIÓN, DE LA OBLIGACIÓN QUE TIENE EL ADMINISTRADOR DE BRINDAR
AL COPROPIETARIO QUE LO REQUIERA TODAS LAS EXPLICACIONES Y
COMPROBANTES QUE SOLICITE PARA SATISFACER SU NECESIDAD DE CONOCER LA
SITUACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL CONSORCIO EN EL MOMENTO QUE
CREA CONVENIENTE.
| 6) |
A
rendir cuentas de su gestión al finalizar su mandato, en las
oficinas de la administración de acuerdo con las leyes
vigentes. |
La
rendición de cuentas se efectúa en Asamblea General Ordinaria
en la que el administrador pone a consideración de la asamblea la
rendición de cuentas y de su gestión, quedando sí en la
administración la posibilidad antes de la asamblea de que los
consorcistas puedan disponer la visualización, auditoría o
verificación de los comprobantes que respaldan la rendición.
PROPUESTA
SOLICITO
ESTABLECER QUE LA RENDICIÓN DE CUENTAS LA DEBE EFECTUAR EN LA
ASAMBLEA CONVOCADA PARA TAL FIN EN EL LUGAR QUE DETERMINE EL CONSEJO
DE ADMINISTRACIÓN.
| 6) |
A
percibir indemnización, cuando la designación fuere por tiempo
determinado y se produzca la remoción incausada con
anticipación. |
Al
contratarse el administrador deberá presentar un compromiso firmado
en donde se establezcan las pautas que cumplirá e
incluirá una cláusula de rescisión de cualquiera de las
partes con un aviso mínimo de 15 días corridos de antelación sin
derecho a indemnización alguna.
PROPUESTA
SOLICITO
ESTABLECER QUE EN EL MOMENTO DE CONTRATACIÓN DEL ADMINISTRADOR SE
FIJE UNA CLAUSULA DE RESCISIÓN CON UN AVISO PREVIO QUE FIJARÁN
LAS PARTES, Y QUE NO OTORGARÁ DERECHO INDEMNIZATORIO A NINGUNA DE
ELLAS.
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Normas
IRAM
