Normas IRAM

Los 13 mandamientos

De las dos normas técnicas más polémicas que alguna vez estudió el subcomité de administración de la propiedad horizontal, en abril del 2002 se publicó con el número 65008 la que trata sobre los derechos del administrador, mientras que la 65012, que trata de definir sus obligaciones, todavía se sigue debatiendo en medio de escandalosas discusiones que ponen en tela de juicio no sólo su existencia sino también la del mismísimo grupo que la estudia.

Sin embargo, a pesar de que la norma que trata de establecer los derechos de los administradores ya es cosa juzgada, el Dr. Osvaldo Loisi y el Cdor. Daniel Torres coincidieron en cuestionar severamente algunos de los artículos que la componen. El primero, que también es presidente la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH), le solicitó al mismísimo presidente de IRAM que se retire de la misma su nombre y el de la institución que representa de la nómina de aquellos que formaron parte de su confección.

¿De qué se trata esta norma?

A modo de introducción se puede aclarar que el Instituto Argentino de Normalización (IRAM) se define como una asociación civil sin fines de lucro cuya finalidad específica es, en sus palabras, establecer normas técnicas como base de la calidad para brindar seguridad al consumidor.

En abril del año 2002 IRAM, que es el representante de la Argentina en la Internacional Organization for Standardization (ISO), en la Comisión Panamericana de Normas Técnicas (COPANT) y en la Asociación MERCOSUR de Normalización (AMN), publicó una norma creada por el subcomité que estudia normas de calidad para la propiedad horizontal donde se establecía que su objeto era definir los derechos del administrador de consorcios de propietarios sometidos al régimen de la ley 13.512.

La norma consta de sólo 13 artículos y según consta se tomó en cuenta como antecedente de la misma la norma IRAM 65012 que ya en aquella época estaba en estudio e intentaba establecer como contrapartida lógica las obligaciones del administrador.

El primer artículo abre la polémica al establecer que el administrador de consorcios tendrá derecho a retener fondos y documentación del consorcio en caso de existir saldo a su favor en concepto de honorarios y/o aranceles, intereses o adelantos dinerarios que hubiera efectuado durante su gestión. Sobre este punto el Dr. Osvaldo Loisi el 12 de marzo de este año (2003), en una carta dirigida al presidente del Consejo Directivo de IRAM, se expresó duramente en contra aduciendo que "violenta las normas expresas contentas en el Código Civil sobre el derecho de retención" <documento completo>. Por otra parte el contador Daniel Torres, miembro del subcomité responsable de estas normas de calidad para la propiedad horizontal, argumenta que este artículo "contraviene el artículo 173 inc 2 del Código Penal ya que el administrador no puede retener documentación que pertenece al consorcio" solicitando la eliminación de este artículo. <documento completo>.

El segundo artículo también aporta su granito de arena: autoriza al administrador de aquellos consorcios que hayan adherido a esta norma a través de una asamblea a percibir los gastos administrativos por su gestión de cobranza de los propietarios morosos. Hay que aclarar que el sentido de esta norma es resarcir económicamente al administrador por el trabajo extra que significaría este tipo de cobranza y no que pasen a engrosar los fondos comunes del consorcio. El presidente de la LCPH se pronunció especialmente en contra de este punto por considerar que "la así llamada "gestión de cobranza", para nuestra ley, no es más que parte integrante de la función de administrar" mientras que el Cdor. Torres consideró que "este punto es ambiguo pues otorga un derecho no determinado en su monto o porcentaje" considerando que "la gestión de cobranza está incluida dentro de las obligaciones propias del administrador" proponiendo limitarla bajo ciertas circunstancias a un porcentaje determinado.

El tercer derecho de esta norma establece que el administrador sería "el único depositario y custodio responsable de los dineros del consorcio". Agregando que "para el manejo de los fondos del consorcio no se le podrá exigir la apertura de cuentas (en bancos) si para ello se le solicita la firma conjunta con personas ajenas a su administración". Sobre este punto el Dr. Loisi simplemente sentencia que "este artículo viola de manera flagrante derechos básicos, como ser el de la libre disposición de la propiedad.". También hay que tener en cuenta que muchos administradores, como política de promoción de sus servicios, ofrecen a sus futuros clientes la apertura de cuentas en bancos en forma conjunta con uno o más miembros de los consejos de administración como forma de garantizar un manejo más transparente de los fondos comunes. 

El cuarto punto de esta discutida norma dice escuetamente que el administrador tiene derecho "a no rendir cuentas individuales a los propietarios obligatoriamente". Aquí el contador Torres objeta que "este punto menoscaba el derecho del copropietario de conocer la realidad económica y financiera del consorcio del cual él forma parte, y subordina este derecho al derecho que pretende otorgar al administrador" proponiendo algunos cambios y aclaraciones en su redacción.

El artículo número cinco dictamina que el administrador tiene derecho "a dejar de cumplir cualquier resolución de la Asamblea de Copropietarios o del Consejo de Propietarios, que fuera contraria a las leyes, decretos, ordenanzas municipales, reglamento de copropiedad y administración o cualquier otra disposición legal, notificando en forma fehaciente el motivo". Este artículo, junto con otros, fueron cuestionados por considerarse redundantes dado que no está en discusión en ningún ámbito que nadie está obligado a hacer absolutamente nada contra las leyes vigentes. Sin embargo el Dr. Loisi duramente aclara que "la obligación primera del administrador es la de cumplir con las leyes, el Reglamento de Copropiedad y Administración y las Asambleas, que son soberanas. En caso que una Asamblea resolviera algo que el administrador considerase que contraría las leyes, debe renunciar y no atribuirse derechos "supra-asamblearios" contrarios a la ley. El administrador no es Juez, no es él quien debe decidir si una resolución de asamblea contraría o no las normas, sino la Justicia, como corresponde a un Estado de Derecho." agregando que "el administrador debe cumplir con lo que decide la Asamblea de propietarios porque ese cumplimiento hace a la fidelidad de su mandato."

En sexto lugar se establece que el administrador del consorcio tiene derecho a "rendir cuentas de su gestión al finalizar su mandato, en las oficinas de la administración de acuerdo con las leyes vigentes". Aquí vuelve a la carga el Dr. Loisi y aclara que se trataría de establecer una obligación como un derecho diciendo que "la rendición de cuentas no es sólo un "derecho" del administrador. Es una obligación que le imponen las leyes por el hecho de manejar fondos de terceros y debe realizarla ante la Asamblea de Copropietarios y no en sus oficinas. Esta norma revela un desprecio inaceptable al ejercicio del derecho de propiedad". Sobre este punto el Cdor. Torres propone que se establezca que "la rendición de cuentas (el administrador) la deba efectuar en la asamblea convocada para tal fin en el lugar que determine el Consejo de Administración".

El artículo séptimo dice que el administrador tiene derecho "a contratar especialistas para resolver cuestiones puntuales inherentes a las incumbencias profesionales de los mismos, con la aprobación de la asamblea de copropietarios".

El octavo punto le otorga la posibilidad de "rechazar cualquier contratación y/o facturación al Consorcio, que haya sido efectuada por cualquier copropietario/s sin su autorización, excepto que una Asamblea de Copropietarios lo justifique."

Entre sus atribuciones, en noveno lugar estaría el de "convocar las asambleas de copropietarios para los días hábiles" considerando el presidente de Liga del Consorcista que "nuevamente nos encontramos con otra limitación al derecho de propiedad, al restringirse las convocatorias a asambleas a los días hábiles.

El punto número diez le autoriza a "a renunciar al mandato, en forma fehaciente ante el Consejo de Propietarios con un plazo mínimo de 15 días o por acuerdo entre las partes" y en el número once "a percibir indemnización, cuando la designación fuere por tiempo determinado y se produzca la remoción incausada con anticipación." Este último punto provocó la reacción del Dr. Loisi que la atacó argumentando que "este artículo pretender torpemente asimilar al administrador de consorcios a un empleado, cuya relación de trabajo es regida por las leyes laborales o a un contratista cuando la ley 13.512 establece en forma muy clara (en su art. 90) que el administrador es un "representante" es decir, sus derechos y obligaciones surgen de un mandato legal. Esta normal pues, altera la naturaleza jurídica del administrador." El contador Torres por su parte propone que en el momento de la contratación de un administrador nuevo se fije en los contratos una cláusula de rescisión con un aviso previo que fijarán las partes y que no otorgará derecho indemnizatorio a ninguna de ellas.

Sobre los puntos doce y trece no se abrió debate y en ellos se le otorgan al administrador el derecho a "tener las llaves de los sectores comunes del edificio" y a "suspender transitoriamente la prestación de servicios centrales y/o comunes, cuando su funcionamiento ponga en peligro la seguridad del inmueble o la de sus habitantes" respectivamente.

El estudio de esta norma estuvo a cargo de los organismos respectivos, integrados en la forma
siguiente: la Lic. G. Arabia de Arabia Propiedades, el Adm. Félix Cacciatori de la  Unión Administradores de Inmuebles (UADI), el Ing. Ricardo H. Gogosh, la Adm. Perla Leibinstein en representación del Ente Coordinador de la Propiedad Horizontal de Mar del Plata, el Sr. Marcos Laniado de L.F.D. (Auditoría de Consorcios), el Dr. Osvaldo Loisi de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, el Lic. Santiago Pontoriero del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Capital Federal, la Adm. Isabel R. Ventura de la Administración, el Adm. Andrés Villa Marti de A.S.M. Consultores y el Adm. Jorge S. Waniewicz del IRAM.