Normas IRAM

Derechos y obligaciones de los propietarios

El 10 de diciembre del pasado año (2003) el Ing. Ricardo Gogosch y el Cdor. Daniel V. Torres presentaron al Subcomité IRAM para la Administración de la Propiedad Horizontal una propuesta para desarrollar una norma referente a los "Derechos y obligaciones de copropietarios y ocupantes" Por primera vez se tendrían en cuenta en una norma IRAM relacionada con consorcios los derechos de los inquilinos.

En su calidad de miembros del Subcomité para la Administración de Consorcios, que funciona en la órbita del Instituto Argentino de Normalización (IRAM), el Cdor. Daniel V. Torres y el Ing. Ricardo Gogosch presentaron una propuesta con el fin de que sea incorporada al plan de estudios del comité, para elaborar una norma de calidad sobre "Los Derechos y obligaciones de los copropietarios y ocupantes". En el título de este trabajo la palabra "ocupante" no es casual dado que por primera vez se incluye la figura del inquilino como un actor válido dentro de la comunidad consorcial. De los 30 puntos que se proponen como "derechos" 22 serían comunes tanto para los inquilinos como para los copropietarios y sólo 8 estarían restringidos a estos últimos mientras que en la propuesta sobre las "obligaciones" sólo uno sería privativo de los titulares de las unidades y las restantes 9 serían compartidas tanto por propietarios como por inquilinos.

Obligaciones: la participación

La primera de las obligaciones exclusiva de los copropietarios que proponen los autores del proyecto establece que es la de "asistir, o enviar un representante debidamente acreditado, a las asambleas ordinarias y extraordinarias." y a continuación sanciona su falta de cumplimiento con "una multa equivalente al 50% de las expensas del mes anterior a la fecha de la asamblea".

Este punto probablemente toca el corazón mismo de una problemática muy actual, no sólo en la comunidad consorcial, sino en la sociedad toda, que es la generalizada sensación de falta de participación de los ciudadanos por los temas comunes en los diferentes ámbitos en que se desenvuelven. Tanto Torres como Gogosch a partir de su propuesta encuentran una posible solución a este tema estableciendo un castigo económico al desinterés de los propietarios a participar en la búsqueda de soluciones a los problemas comunes junto a sus vecinos del consorcio.

Obligaciones: las conductas indeseables

Otro de los puntos propuestos es que "el propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, indicadas en la Ley 13.512, Reglamento  de Copropiedad,  Reglamento Interno y esta misma Norma, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública". La "venta de los derechos" en la práctica significaría que se le obligaría, a partir de una demanda judicial, a vender su unidad pudiéndosela rematar en caso de negativa aclarando a continuación que "el ejercicio de esta acción, será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad".

Según declaró el Ing. Ricardo Gogosch a Pequeñas Noticias esta drástica acción se podría tomar con "un tipo que es imbancable porque viola todo" aludiendo a los derechos de sus vecinos a vivir en paz aclarando que se tomó como antecedente de este punto la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.

En otro orden de cosas estos dos profesionales socios de IRAM proponen también, entre otros puntos que conformarían las obligaciones de los propietarios/ocupantes, que éstos informen tanto a la administración como al encargado el nombre de las personan que habitarán su unidad.

Derechos: la toma de decisiones

Uno de los derechos que se propuso para su estudio, también basado en la ley Venezolana, sería el de computar "como votos favorables (a la mayoría) los de aquellos propietarios ausentes de la asamblea, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de... [administrador] o en su defecto al Consejo de Propietarios de la comunidad en el plazo de diez días corridos, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción." Este punto, como el que establece multas para aquellos que no participen de las asambleas en forma personal o representada, tendría como objetivo intentar destrabar la imposibilidad de tomar decisiones importantes por falta de participación de los vecinos.

En esta misma línea de pensamiento estaría el artículo que propone que "en segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas [porcentuales] de los presentes" lo que virtualmente dejaría anulada en este caso la necesidad de cumplir con un quórum determinado.

Derechos: los inquilinos

En principio el Cdor. Torres y el Ing. Gogosch proponen como un derecho de los inquilinos que su nombre y apellido también figuren en las liquidaciones de expensas y a continuación que éste tenga "voz y voto en asamblea para el caso de elección o remoción de la administración, siempre y cuando el propietario no desee asistir o ser representado por un tercero. Si el propietario asiste o es representado... [en] la asamblea, el inquilino también puede asistir con voz pero sin voto."

Entre otros artículos de la propuesta también le consagra el derecho "a que en las liquidaciones de expensas se discriminen los gastos ordinarios y extraordinarios" y que los ocupantes de las unidades que no son los propietarios "no estén obligado a contribuir al fondo de reserva para gastos extraordinarios"

Derechos: los administradores

Una porción importante de la propuesta está dedicada a allanar las posibilidades de remover al administrador. 

Uno de los ítems presentados propone que se pueda "pedir la renuncia, remoción o revocación de mandato a la Administración durante asamblea ordinaria o extraordinaria, aunque no esté indicado este tema en el orden del día" y otro que se pueda "remover a la administración con un porcentual de votos como mínimo igual al logrado cuando se lo designó o el mínimo que indica el reglamento de copropiedad, el que sea menor". Esta propuesta de ser aprobada permitiría remover a un administrador con el porcentaje de votos con el que fue nombrado. O sea que si por una cuestión de urgencia un administrador se benefició con un nombramiento ratificado por el 15% de los votos de los copropietarios y de hecho, a través del pago de las expensas en forma regular quedó confirmado en el cargo, quedaría la puerta abierta para removerlo con ese mismo porcentaje aunque el reglamento de copropiedad estableciera una mayoría necesaria especial de dos tercios de los votos de los vecinos. También en otro punto propone que la norma IRAM le otorgue al propietario o al inquilino el derecho a "establecer un plazo en el mandato otorgado a la administración, cuando el reglamento no lo indica."

Derechos: el control de la gestión

En este trabajo realizado por el Cdor. Torres y el Ing. Gogosch se pone cierto énfasis en aumentar a partir de una norma IRAM el control de los propietarios sobre los administradores, ya sean estos internos o externos, pudiendo exigir "por escrito firmado, a la administración o al Consejo de Propietarios, las explicaciones que correspondan sobre alguna gestión realizada durante el mandato otorgado, las que serán respondidas -por el mismo medio- en un plazo máximo de siete días corridos"

Independientemente de poder exigirle a la administración "y al consorcio el cumplimiento de las normas IRAM sobre Administración de la Propiedad Horizontal" también propone que los propietarios tengan derecho a "estar informado sobre los trabajos pendientes [estén o no en curso] en las partes comunes y de uso exclusivo, los que serán indicados en las liquidaciones de expensas", "a que se realicen los trabajos con la mayor celeridad - habiendo fondos disponibles", "estar informados sobre los acuerdos de pago que se van a realizar con los propietarios deudores de expensas"  y a "estar informado -tan pronto como sea posible- si el consorcio no dispone de fondos suficientes para afrontar los gastos" previstos.

Derechos: mala praxis

La ley 941 introduce como novedad histórica la obligación del administrador de contratar proveedores con título o matrícula (cuando así corresponda) y de controlar que el personal a su cargo cuente con el correspondiente seguro de riesgo de trabajo (ART). La propuesta de Torres y Gogosch a su vez va más allá y vé al representante legal del consorcio, ya sea el administrador o el Consejo de Propietarios, como patrimonialmente responsable de los trabajos que realicen ellos mismos o los proveedores que trabajen por su cuenta en el consorcio y les exige la "restitución de [los] gastos por los daños producidos [en caso de] mala praxis". Esto supondría que si un Consejo de Propietarios o un administrador externo contrata a un proveedor que realiza un mal trabajo dentro del consorcio y no puede hacer valer la garantía correspondiente quien contrató deberá encomendar ese trabajo a otro proveedor y pagarlo de su propio bolsillo dado que, según los autores de la propuesta, sería su responsabilidad la de asegurarse que el prestador esté en condiciones de cumplir correctamente con la tarea encomendada y cualquier otro resultado lo entienden como "mala praxis".

A modo de cierre

De todos modos se debe recordar que durante el año 2003 no se pudo avanzar sustancialmente en las tareas pendientes del subcomité que dedicó todo ese año a discutir sobre la polémica futura norma que trata sobre las Obligaciones del administrador (IRAM 65012)

Está previsto a continuación, dentro de la orden del día del subcomité, también el estudio de normas que traten sobre: Vocabulario de la propiedad horizontal (IRAM 65000), Atención y solución de quejas y reclamos (IRAM 65010), Presentación de aviso de visita al consorcio regidos por la ley 13512 (IRAM 65011) e Impugnación de expensas comunes (IRAM 65013) por lo que es de suponer que la propuesta del Ing. Ricardo Gogosch y del Cdor. Daniel Torres se incluirá al final de la lista de tareas a realizar y por lo cual no es de esperar que sea tratada en un futuro inmediato.