Propietarios

Sin educación no hay convivencia

El 15 de diciembre del pasado año (2003) el Dr. Osvaldo Loisi y la Dra. Rita Lidia Sessa, representando a la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, y la Dra. Diana Sevitz en calidad de invitada realizaron la última charla del 2003 para consorcistas en la Defensoría del Pueblo de la Nación sobre el tema "Autoridad y poder dentro del consorcio. La educación para la convivencia. El Consorcista y el Ciudadano"

La Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal (LCPH) bajo la presidencia del Dr. Osvaldo Loisi, realizó durante el segundo semestre de 2003, casi todos los segundos lunes de cada mes, de 10 a 13 hs., clases-sesiones bajo el marco de un Foro Permanente de Estudios Interdisciplinarios sobre Propiedad Horizontal, en la sede de la Defensoría del Pueblo de la Nación donde se desarrollaron diferentes temas de interés para la comunidad consorcial.

El tema elegido para cerrar el ciclo del año pasado fue la "Autoridad y poder dentro del consorcio. La educación para la convivencia. El Consorcista y el Ciudadano" y disertaron sobre el mismo el Dr. Osvaldo Loisi, la Dra. Diana Sevitz en calidad de invitada y la Dra. Rita Lidia Sessa.

Dr. Loisi: la convivencia como el eje central

El Dr. Loisi abrió la clase reflexionando sobre la necesidad, frente a los nuevos desafíos de nuestra era, de educarnos para poder asociarnos sobre la base de opiniones comunes o sentimientos que deseemos promover en pos de asistirnos mutuamente para ese propósito, en la idea de que a partir de ese momento dejemos de ser personas aisladas para ser un verdadero poder civil cuyas acciones sirvan de ejemplo y cuya voz sea oída. 

Apoyando su tesis citó al escritor y abogado francés Alexis Tocqueville que en 1831 visitó Estados Unidos y escribió un libro titulado: "Democracia en América" en el que realizó una comparación sobre la envergadura de las asociaciones civiles americanas en comparación con las europeas opinando que "el pueblo más democrático es aquél en el cual las personas han logrado perfeccionar el arte de trabajar en común para llevar a cabo los objetivos que comparten y han aplicado esta nueva ciencia al mayor número de propósitos... Los habitantes carecen de todo poder si no aprenden a ayudarse voluntariamente unos a otros". El presidente de la Liga del Consorcista recalcó a modo de corolario las palabras de Tocqueville citando un párrafo de su obra que sentencia que "si los ciudadanos de un país democrático carecen del derecho o de la inclinación a asociarse con fines políticos, su independencia corre ciertamente peligro, pero no obstante logran preservar su riqueza y su formación cultural. Pero si nunca adquirieron el hábito de asociarse en la vida ordinaria, la propia civilización estará amenazada".

El Dr. Osvaldo Loisi detalló minuciosamente el papel fundamental que opina debe cumplir la educación para lograr este objetivo y en una dura crítica al sistema imperante expresó que "es por eso que puede decirse que se ha desplazado necesariamente el eje central de la tarea educativa, porque en adelante, "educación" será, necesariamente: "educación para la convivencia". Si no educamos para convivir y organizarnos, estamos perdidos."

El vé una relación directa entre estos ideas y el desarrollo de la vida cotidiana en cada consorcio. Así fue que expresó a su atenta y nutrida concurrencia que la Ley 13.512 "posee un flanco extremadamente débil para el consorcista, que consiste en que la única posibilidad de controlar al gobierno de su edificio era a través de las asambleas. Esto quiere decir que, atento a la falta de cultura especialmente orientada a la convivencia, los consorcios vienen a ser, sin exageración ninguna, fuentes de permanentes conflictos, porque la gente debe aprender a actuar colectivamente y no lo sabe hacer. Así de sencillo."

Dra. Sevitz: los tipos de participantes

La Dra. Diana Sevitz, mediadora y co-conductora junto a su colega la Cdora. Liliana Corzo del programa "Consorcios Hoy", sobre el tema propuesto aportó una original mirada. Comentó que a muchas de las asambleas en las que le tocó participar asistió con una psicóloga lo que le permitió identificar diferentes tipos de perfiles de "personalidades dentro de las asambleas" más conflictivas y de esta manera "al tener detectado el problema veremos cómo lo podemos solucionar". Sus definiciones produjeron mucha algarabía dentro del público y en algunos momentos hasta cosechó aplausos de los concurrentes.

"La autoritaria: es el único que habla, no permite el diálogo, lo sabe todo, influye para que se haga lo que él ya decidió. Va a la asamblea con la idea de lo que tiene que pasar y entonces no deja hablar a nadie.

El inseguro: Algunas personas son inseguras, incapaces de tomar decisiones, confunden a los demás con exigencias y solicita un sin números, por ejemplo, de presupuestos. Hace las asambleas tediosas no permitiendo que se resuelva. Están quizá discutiendo sobre un punto y dicen "no, yo necesito más cosas" pero "Sr. usted tiene que haber venido antes" y él contesta "a mí no me importa". Entonces la persona que sería el presidente no conoce sus facultades, no sabe cómo dirigir la asamblea que se va por carriles que no corresponde y entonces dura 4 o 5 horas...

Conclusión: En la próxima asamblea no baja nadie.

El despistado: No sabe sobre lo que se está debatiendo en el orden del día pero se opone siempre. "Siempre me opongo".

El que se cree administrador: Porque hizo un cursito (muchos hacemos cursitos y nos creemos administradores pero ser administrador hoy es un tema mayor no menor) se cree que sabe todo y pone objeciones a todas las deliberaciones. "Yo aprendí una cosa así" pero cuando se le pregunta qué dice el reglamento, contesta "ah, no sé".

La estrella: son los que necesitan que un auditorio los escuche. Buscan sus 5 minutos de gloria. Se explayan sobre algún tema pero no concretan. Necesitan que todo el auditorio los escuche. Es distinto al inseguro. Además adopta cierta postura corporal... se pone... articula... "porque yo...". Este tipo de cosas. 

[Los jóvenes vs. los mayores:] Acá hay un tema que a mí me preocupa muchísimo. Como acá decía una señora: "la juventud es una enfermedad que se cura con los años" y es la realidad. Hemos sido jóvenes pero inexorablemente nos vamos a poner mayores. Y yo veo que en las asamblea donde hay un grupo de jóvenes y de adultos mayores, es muy complicado llegar a una conclusión. Justamente por esto, porque los jóvenes, cosa que yo ya no soy, consideran que tienen toda la experiencia que no necesitan la experiencia de los otros.

Es típico de cuando viene una persona nueva al edificio. Nosotros estamos bancando el edificio desde hace 40 años. Sabemos cuáles son los problemas, sabemos con lo que contamos y de pronto viene una persona nueva y dice "yo quiero reformar todo".

Y ahí está el problema grave y muchas veces los adultos mayores me piden que yo los asista en las asambleas para que al menos sean escuchadas sus voces. Esto realmente a mí, personalmente, me da mucho dolor. Para que una persona necesite de un abogado o de otra persona para que pueda ser escuchado, me parece que es una cosa muy terrible pero sabiéndolo, detectándolo, podemos llegar a solucionar el problema.

Los envidiosos: Son las personas que creen que porque tienen un departamento más grande o porque están en una mejor condición social...

El otro día me tocó un caso en el cual una señora tenía problemas de expensas, un problema grave y real. Por otro lado, había una señora que no quería que le hicieran un convenio ni que le bajaran los intereses. Yo estaba representando a esta señora. Era tal la oposición que hacía la otra señora que a mí realmente me salió del alma y le dije: "ojalá que nunca tenga un problema señora, ojalá que nunca lo tenga". 

Como decía el Dr. en estos tiempos, en Argentina, yo creo que nadie puede poner las manos en el fuego y decir "a mí no me va a poder pasar el no pagar una expensa o el quedarme sin trabajo". Fue tan fuerte este hecho de bajarla a la realidad que me dijo "bueno Dra. si usted lo dice". "No, no lo digo yo, me parece que a veces en estas cuestiones uno tiene que saber evaluar este tipo de cosas".

Los apoderados: Hay otra clase que es como una jauría que son los apoderados, que uno va en representación de otro. ¿Y qué pasa?. El apoderado, como ustedes saben, baja con un mandato, el mandato es "esto o esto". Bueno, también me tocó otro caso en el cual la señora tenía 4 poderes de varios propietarios. Como ella tenía un poder no podía decidir. Resulta que el consorcio estaban sin administrador y esos 4 votos eran fundamentales. La señora decía que no quería.

El apoderado es muy bueno en el sentido de que sabemos que esta persona va a estar representada y su voto va a ser importante para decidir. El tema es que cuando nosotros le damos un poder a otro, démosle también un plafón para que el apoderado decida, conforme a lo que pasa en la asamblea porque si le damos un mandato muy cerrado, ese voto se va a perder porque no vamos a poder lograr un consenso.

El mezquino: no concurre pero tampoco da poder. Yo tengo muchos propietarios que quieren armar la asamblea y van piso por piso pidiendo poderes o por favor que asistan a las asambleas. La persona dice "ni voy ni doy poder y no firmo nada". Cosa que me parece terrible.

Los bandos: no sé si habrán estado en algún consorcio que tienen bandos y esto está un poco relacionado con el tema del poder. ¿Dónde uno va a aplicar mejor el poder...? en su propio consorcio, donde uno puede realmente ejercer estos dominios.

¿Se acuerdan del chiste que uno le tiene que pegar a otro y el último no tiene a quién pegar y le pega al perro? Muchas veces me vienen a consultar y me dicen: "Hay 2 o 3 señoras que se la pasan tomando café y deciden sobre todo el consorcio". Yo le digo "¿por qué deciden?, ¿Cuánta gente va a la asamblea?". Van 2 personas casi. Y pasa que donde uno deja un espacio otro lo va a ocupar. Lo importante es que no dejen espacio. Tienen derechos y muchos al igual que también tienen muchas obligaciones.

Inquilinos: Otro perfil asambleario que yo veo en los edificios en donde hay locatarios son los inquilinos y los propietarios lo tiene para rentas y no les importa. Este es un concepto que hay que empezar a cambiar. En realidad él puede alquilar o locar ese inmuebles porque el consorcio funciona y está en pie. Porque el día que no esté en pie y que este edificio no se mantenga lamentablemente le va a dejar de rentar. Ahora la gente se fija mucho si está bonita la entrada, si los ascensores están bien, si hay un buen servicio, el portero, las expensas y si realmente no se preocupan todo esto va ir deteriorándose. Y hay mucha gente que tiene estos problemas con edificios que tienen locatarios.

Los administradores: Otra de las personalidades dentro de las asambleas lamentablemente son los propios administradores. Los hay muy buenos, los hay muy malos y los hay pésimos. Los mismos administradores a veces boicotean las asambleas no poniéndose en el rol que realmente le corresponde. El administrador es un representante de todos nosotros. No puede ser juez y parte. Hay algunos reglamentos en donde dice que el presidente es el administrador, por lo tanto tiene que funcionar como dice acá: dar y quitar la palabra y no ponerse a explicar cosas que debería haber explicado antes. Como los roles a veces se trastocan es el propio administrador el que no hace funcionar la asamblea. Y si la asamblea no funciona lamentablemente hemos perdido una oportunidad. Imagínense lo que cuesta convocarnos, si encima nos convocamos, vamos pocos y no la hacemos linda o bonita...

Por ejemplo, nosotros tenemos un amigo que se llama Pepe Gutiérrez, que es un administrador en España en lugares como Costa Brava, en Málaga, es muy conocido, viene a dar cursos acá y nos cuenta también que se juntan en lugares como estos, almuerzan, el administrador les sirve algo para comer, la gente está cómodamente sentada, en lugares bien refrigerados... Tuvo que hacerlo de alguna manera para que la gente asistiera y eso funciona bien. 

El Consejo de Administración o de Propietario: En general podemos ver que muchas asambleas están dirigidas o regidas por los Consejos de Administración. Son esos 3 o 4 vecinos que rigen todo el destino del consorcio y vaya si se equivocan... y vaya si tienen realmente responsabilidades... Vayan detectándolos.

Los profesionales: Y por último, a veces nos toca tener en el edificio varios profesionales de diversas disciplinas como contadores, abogados, arquitectos e ingenieros y que realmente no son especialistas en el tema Propiedad Horizontal y este tema, no sé si coinciden conmigo, no es un derecho común, no es aplicar exclusivamente lo que dice el Código Civil, la ley 13.512 y la jurisprudencia. Si bien el derecho siempre trabaja con personas, no es lo mismo tener un conflicto con mi encargado al que le tengo que ver la cara todos los días que un conflicto con una persona que me debe dinero y que vive a lo mejor en otra ciudad. El conflicto dentro de un consorcio hay que enterrarlo en el momento que se produce porque si no después llega a niveles impresionantes. Podemos ganar juicios contra el consorcios pero nosotros seguimos viviendo ahí.

Esto es más o menos lo que detecté y espero que no tengan a ninguno de ellos en las asambleas."