Análisis del Artículo 8º de la Ley 13.512 (II parte)

[BPN-08/10/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, realizó un trabajo exhaustivo de la Ley 13.512 para la revista Condominio de Córdoba. En este número Pequeñas Noticias publica la segunda parte del análisis del artículo 8º.

El artículo 8º de esta ley establece que: "(…) Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad. (…)".

Estamos ante el supuesto de una innovación sobre los espacios comunes. A diferencia del supuesto del artículo 7º, en que la innovación es para beneficio individual, aquí se supone el beneficio comunitario, ya que es condición que la innovación cumpla alguna de estas condiciones:

a) mejoramiento de la cosa;

b) uso y goce más cómodo, como sería la ampliación o remodelación del lobby o acceso al edificio; y

c) obtención de mayor renta, por lo que la innovación en este caso recae sobre el espacio común –un local comercial o una oficina- que se alquila por parte del consorcio.

Esta innovación, por tratarse de una inserción sobre los bienes comunes, implica el derecho de cualquier consorcista -disconforme con la mayoría que ha resuelto- de recurrir a la autoridad judicial, siempre que tipifique lo resuelto mediante alguna de estas condiciones: que sea de costo excesivo; que sea contraria al reglamento o a la ley; que sea perjudicial para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto del edificio.

Es un símil del derecho administrativo. Como se observa, la admisión de la instancia judicial tiene como límite que la resolución va a ejecutarse. Excepcionalmente, el Juez tiene la facultad extraordinaria de suspender la medida, siempre que el interesado minoritario afiance debidamente su pedido para responder por los daños que provocará si demandó algo injusto.

El artículo 8 también establece que "(...) Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. (…)".

En este sentido, la ausencia del administrador no sólo significa la inasistencia del administrador a la hora de tomar decisiones, sino la falta de decisión frente a un caso de necesidad y urgencia determinada.

Para encuadrarse en este supuesto, el consorcista que actúa debe notificar fehacientemente a sus vecinos de la medida que va a adoptar. Esa notificación es la que la norma describe como "previa advertencia". Los vecinos, una vez notificados, no deben oponerse a la propuesta del consorcista interviniente.

Se entiende que todo tipo de gasto es admisible, siempre que se justifique que se lo hizo para lograr el objetivo propuesto.

Este primer supuesto –el que determina el reembolso al consorcista- exige que el gasto haya estado destinado a la conservación o reparación de partes comunes, no estando comprendido otro rubro similar. La norma es limitativa porque el reembolso es automático.

Hecho el gasto, si se cumple con las condiciones anteriores (ausencia del administrador, propuesta notificada, falta de oposición, gasto para conservar o reparar partes o bienes comunes), el consorcista será reembolsado de su gasto, haya sido o no útil para el consorcio.

Por último, el artículo 8 advierte que "(...) Podrá también cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida que resultaren útiles.

En caso de no reunirse alguna de las condiciones anteriores, el reembolso sólo será posible si el gasto ha sido útil al consorcio. Ejemplo: si un consorcista que no notificó a todos, contrata un desagote atmosférico y se rompe una manguera sin lograr el objetivo, el consorcista deberá afrontar solo el gasto, o con los que buenamente lo acompañen. Pero carecerá de posibilidades de acción para exigir el reembolso a sus vecinos.

Esto se da por abandono de la propiedad o renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes. La ley no prohíbe el abandono como forma de extinguir el dominio, sino que tiene por objeto evitar que, mediante el abandono, un consorcista pueda liberarse del pago de las expensas anteriores.