¿Debe el administrador notificar al propietario?

[BPN-07/09/11] El Dr. Eugenio Zaffaroni declaró, a través de un escrito enviado al presidente de la Cámara de Diputados, que ni él ni su apoderado, Ricardo Montivero, recibieron "comunicación alguna de ninguna administración ni de ningún organismo público informándonos irregularidades y, menos aún, emplazándonos a resolver algún problema de consorcio", de ninguno de los seis departamentos a su nombre donde se ejercía la prostitución.

Más allá del tema puntual del Juez de la Suprema Corte que ya fue tratado ampliamente por los medios nacionales, Pequeñas Noticias dialogó con el Dr. Juan Antonio Constantino, con Ricardo Tondo –especialista en fraudes inmobiliarios- y con el Adm. Jorge Ferrara sobre si tiene obligación el administrador de informar al propietario sobre irregularidades cometidas por sus inquilinos y, de ser así y no hacerlo, qué responsabilidades le caben.

Tanto Constantino como Tondo coincidieron al señalar que el administrador tiene la obligación de notificarle al propietario cualquier situación irregular que detecte en el departamento.

Ferrera, por su parte, declaró que si el administrador detecta una situación irregular que afecta las partes comunes del consorcio, debe convocar a una asamblea para comunicar la situación y actuar de acuerdo a sus decisiones.

De acuerdo al abogado especialista en propiedad horizontal, el propietario puede no estar enterado de qué sucede dentro del departamento alquilado. En base a ello, "el administrador, como representante legal del consorcio, debe notificar al propietario las irregularidades que se generan en la unidad funcional". Explicó además que el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 "responsabiliza al propietario por los actos que ejecuten quienes habitan la unidad y que violen el reglamento de copropiedad".

"En la hipótesis de que el administrador detecte alguna irregularidad debe intimar por carta documento al propietario para que haga cesar de inmediato el estado de situación", expresó el Dr. Constantino. En caso de que el administrador no accione "podría caberle alguna responsabilidad".

Pequeñas Noticias le preguntó al letrado marplatense si en la práctica los vecinos o el administrador se sienten intimidados para intervenir cuando se desarrollan ilícitos. "En este sentido interpretamos que no sería un buen administrador aquella persona que por temor a represalias no ejecutase fielmente su mandato", contestó Costantino.

Sin embargo, destacó que "tenemos que tener en cuenta […] la actividad liberal, individual y ‘artesanal’ que pueda desarrollar una persona en un departamento, sin trascendencia al exterior ya que en esta hipótesis su conducta podría estar amparada en el artículo 19 de la Constitución Nacional", relativo a las acciones privadas de los hombres que no ofendan el orden y la moral pública.

Según expresó Tondo durante el programa radial Derecho de Piso del pasado 26 de agosto, "todo acto irregular en una unidad funcional tiene que ser notificada fehacientemente al propietario", porque de lo contrario "el administrador puede quedar sospechado ante la opinión pública como parte de esa mafia".

Para que ello no suceda, el administrador que toma conocimiento de la existencia de un prostíbulo en el consorcio, "debe inmediatamente comunicarse con su abogado y largar una batería de cartas documento notificando no sólo al propietario, sino a los inquilinos y al consorcio", manifestó Tondo. Si el administrador no acciona frente a la situación por miedo a represalias "que renuncie, que cambie de rubro y se vaya a manejar un taxi", sentenció.

De acuerdo al Adm. Ferrera "el administrador tiene la obligación de notificar al propietario siempre y cuando exista algún suceso que comprometa lo que es común. Esto quiere decir que debe actuar si hay tumultos, reyertas o peleas o si asiduamente hay 10 personas esperando en los pasillos. Por otra parte, si es un lugar donde ingresan un par de personas y el edificio es apto profesional uno no tiene forma de constatar cuál es la actividad que se está desarrollando dentro del departamento con lo cual no encuentro una razón por la cual el administrador tenga que notificar".

Ferrera explicó que si el administrador recibe notificaciones de vecinos debe convocar a una asamblea y debe incluir ese tema en el orden del día. En ese caso el copropietario, dueño de la unidad conflictiva, se va a tener que involucrar al ser convocado a participar.