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La comunidad consorcial como espejo de la sociedad

Lunes 20 de Marzo de 2017 - Nº: 598

 Curso gratuito de Derecho Laboral para Propiedad Horizontal 

Fasciculos coleccionables - Número I

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El contenido del curso fue elaborado por la Dra. María Cristina Carrera, abogada especialista en derecho y acoso laboral.Curso gratuito

Derecho Laboral para Propiedad Horizontal (1ª parte)

En esta primera entrega del Curso de Derecho Laboral para Propiedad Horizontal se desarrollarán los temas "Introducción" y "Disposiciones Generales: Modalidades del contrato de trabajo. Concepto de trabajo - Organización Administrativa durante la relación laboral, desde su inicio hasta su extinción - Modalidades del contrato de trabajo. Concepto de trabajo".

[BPN-20/03/17] En esta primera entrega del Curso de Derecho Laboral para Propiedad Horizontal se desarrollará una "Introducción" y tratarán las "Disposiciones Generales: Modalidades del contrato de trabajo. Concepto de trabajo - Organización Administrativa durante la relación laboral, desde su...



 

 

¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes

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El contenido del curso fue elaborado por la Dra. María Cristina Carrera, abogada especialista en derecho y acoso laboral.

El contenido del curso fue elaborado por la Dra. María Cristina Carrera, abogada especialista en derecho y acoso laboral.

Curso gratuito

Derecho Laboral para Propiedad Horizontal (1ª parte)

[BPN-20/03/17] En esta primera entrega del Curso de Derecho Laboral para Propiedad Horizontal se desarrollará una "Introducción" y tratarán las "Disposiciones Generales: Modalidades del contrato de trabajo. Concepto de trabajo - Organización Administrativa durante la relación laboral, desde su inicio hasta su extinción - Modalidades del contrato de trabajo. Concepto de trabajo".

Introducción

Cuando hablamos de trabajo no podemos dejar de recordar el concepto del Génesis: Capítulo II Versículo "17" en el que Jehová Dios ante la inobediencia de Adán dijo:

"...Por cuanto obedeciste a la voz de tu mujer y comiste del árbol del que te mandé diciendo no comerás de él; maldita será la tierra por amor de ti con dolor comerás de ella todos los días de tu vida".

Este principio fue instrumentado por el más fuerte "el amo" para justificar la explota-ción del más débil "el esclavo" creando un sistema social que, ante este entendimiento de que el trabajo "es dolor", sirve para violentar las leyes naturales y las consecuentes normas jurídicas dictadas para la protección de aquellos cuyo único capital es su "fuerza de trabajo".

No obstante debemos recordar que el Derecho al Trabajo es el primero de los derechos porque se conecta directamente con la Vida.

No olvidemos que de este derecho se desprenden todos los demás derechos declarados por la Revolución Francesa: Libertad, Igualdad y Fraternidad.

No cabe duda que el trabajo es el medio por el cual el hombre puede acceder a los elementos fundamentales de su subsistencia y la de su grupo familiar. Es esencial para estar vivo, su ausencia llevada al extremo es la muerte física. Pero la muerte no sólo puede ser física, sino que la realidad nos demuestra que el hombre que no tiene trabajo pierde su autoestima, se siente humillado y se enferma psicológicamente.

Ante la crisis del año 2001 hubo en nuestro país numerosos suicidios, hoy esa situación se repite en España. Es que el trabajo tiene conexión directa con la identidad y con el desarrollo de las potencialidades del hombre, es la concreción del ser con la naturaleza.

El trabajador fue explotado sistemáticamente y todas sus conquistas fueron producto de sus luchas y consecuentes muertes.

El Primero de Mayo es el Día Internacional de los Trabajadores, es una jornada de lucha reivindicativa y de homenaje a los Mártires de Chicago, sindicalistas anarquistas que fueron ejecutados en EEUU en 1886 por su participación en la lucha para pedir una jornada laboral de ocho horas diarias.

Un ejemplo de la situación en nuestro país era que el trabajador debía estar de pie durante toda su jornada de trabajo hasta el año "1935" fecha en que sancionó la Ley de la Silla Nº 12.205 que dice:

"Artículo 1º: Todo local de trabajo en establecimientos industriales y comerciales de la Capital Federal, provincias y territorios nacionales, deberá estar provisto de asientos con respaldo en número suficiente para el uso de cada persona ocupada en los mismos.

Artículo 2º: El personal de dichos establecimientos tendrá derecho a ocupar su asiento en los intervalos de descanso, así como durante el trabajo si la naturaleza del mismo no lo impide.
Artículo 3º: Los vehículos de transporte, ferroviarios, tranviarios, automotores, ascensores, etcétera, estarán igualmente provistos de asientos con respaldo, para uso exclusivo del personal que en ellos presta servicio.

Artículo 4º: En todos los locales comprendidos en la presente ley, se fijará en lugar visible un ejemplar de la misma y su correspondiente reglamentación, con la dirección de la autoridad encargada de su aplicación agregada al final del texto".

La fecha de la ley nos indica las condiciones de trabajo que debía soportar el trabajador y el costo que debió pagar para obtener los llamados "beneficios sociales".

Es por ello que el derecho del trabajo está expresamente protegido por la Constitución Nacional, de allí que podamos decir que el despido arbitrario (sin causa) es un acto ilícito.

El despido es la contrafigura de la estabilidad (de la que gozan los empleados públicos), la Ley de Contrato de Trabajo sanciona el despido arbitrario obligando al empleador a abonar la indemnización tarifada en el Art. 245 de la LCT.

La Constitución Nacional en su Art. 14 bis dice:

"El trabajo en sus diversas formas gozará de la protección de las leyes, las que asegurarán al trabajador: condiciones dignas y equitativas de labor; jornada limitada; descanso y vacaciones pagados; retribución justa; salario mínimo vital móvil; igual remuneración por igual tarea; participación en las ganancias de las empresas, con control de la producción y colaboración en la dirección; protección contra el despido arbitrario; estabilidad del empleado público; organización sindical libre y democrática, reconocida por la simple inscripción en un registro especial.

Queda garantizado a los gremios: concertar convenios colectivos de trabajo; recurrir a la conciliación y al arbitraje; el derecho de huelga. Los representantes gremiales gozarán de las garantías necesarias para el cumplimiento de su gestión sindical y las relacionadas con la estabilidad de su empleo.

El Estado otorgará los beneficios de la seguridad social, que tendrá carácter de integral e irrenunciable. En especial, la ley establecerá: el seguro social obligatorio, que estará a cargo de entidades nacionales o provinciales con autonomía financiera y económica, administradas por los interesados con participación del Estado, sin que pueda existir superposición de aportes; jubilaciones y pensiones móviles; la protección integral de la familia; la defensa del bien de familia; la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna".

De la simple lectura del artículo surge que sus beneficios no están todos implementados.

En el desarrollo del curso estudiaremos la Ley de Contrato de Trabajo y sus Leyes Complementarias lo que nos permitirá saber cómo fueron instrumentados los derechos establecidos en nuestra Constitución Nacional.

Será tarea de los inscriptos establecer las diferencias entre la Ley de Contrato de Trabajo y Ley 12981, su Decreto Reglamentario 11296/49 y el Convenio C.C.T. 589/10, por lo que junto con el presente se envía el material pertinente

El curso está dirigido a los copropietarios, trabajadores y administradores en cuanto a su carácter de empleadores de su propio personal y con relación a su función propia de Administrador y Representante Legal del Consorcio, quien como tal es el encargado de contratar al personal de su mandante.

Además de las leyes de fondo haré hincapié sobre la organización administrativa que debe instrumentarse desde el inicio de la relación laboral hasta su extinción, para prevenir conflictos que atentan contra su gestión y muchas veces tiene como consecuencia la revocación del mandato.

El conocimiento con su consecuente prevención de conflictos evita la pérdida de la fuente de trabajo, siendo para ello conveniente delimitar los roles de las partes que integran el consorcio.

El administrador: es un mandatario, sus derechos y obligaciones se rigen por las normas del Código Civil en el Art. 1869 y siguientes. No tiene relación de dependencia. con el consorcio, por su gestión percibe honorarios y su actuación es exclusivamente administrativa. Hago hincapié en este punto dado que en muchos consorcios al administrador se lo trata como a un empleado, sobre todo cuando alguna de sus decisiones es objetada ya sea por el consejo de propietarios o por alguno de los copropietarios. No tiene facultades de disposición.

El consejo de propietarios: es el órgano de contralor de la gestión del administrador. Su función tiene que estar absolutamente clara, ya que muchas son las veces que se atribuye funciones que no son de su incumbencia lo que genera conflictos no sólo con el personal sino con los otros copropietarios. El trabajo que realizan sus miembros es gratuito, deben reunirse periódicamente y muchos son los casos en los que por no haberse delimitado sus funciones resulta una gravosa carga, ya que los copropietarios en lugar de dirigirse al encargado y/o al administrador les hacen reclamos personales en cualquier horario y por temas que no le competen. Esta situación trae aparejado que se entorpezcan las relaciones entre los vecinos y que sus miembros renuncien. Son muchos los edificios en los que resulta muy dificultoso integrar este órgano y se dan casos en que son siempre los mismos copropietarios ya que no hay nadie que se proponga.

Los copropietarios: deben tener claro que no pueden actuar por sí, que están representados por el administrador, que ante cualquier inquietud debe dirigirse al mismo.

Es así entonces que resulta fundamental en el momento de instrumentarse la aceptación del cargo que el Administrador establezca cuál es el rol de cada uno de los órganos que componen la figura jurídica que constituye un consorcio de copropietarios.

El administrador debe aclarar cuáles son sus funciones y las del Consejo de Propietarios. Que todas las novedades le deben ser comunicadas de inmediato, que él es que el debe dar las órdenes al personal y sancionarlo si fuere necesario. Con relación al Consejo de Propietarios debe dejar asentado que es un órgano de contralor y que los copropietarios no tienen en forma personal atribuciones de dirección.

Es conveniente para la prevención de los conflictos que estos conceptos queden claros en la primera Asamblea y aunque resulte reiterativo es aconsejable entregar a cada copropietario con la primera liquidación de expensas un informe sobre las incumbencias.

Ya en funciones, ante un conflicto el administrador debe tener asesoramiento técnico de acuerdo al tema que se trate. Es preferible que en las expensas figure un honorario profesional a que incurra en un error que ocasione mayores costos. Este principio debe ser tenido en cuenta no sólo para el consorcio sino para la propia organización administrativa de su emprendimiento.

Disposiciones Generales

Modalidades del contrato de trabajo. Concepto de trabajo.

Organización Administrativa durante la relación laboral, desde su inicio hasta su extinción.

Modalidades del contrato de trabajo. Concepto de trabajo.

Ya hemos ahondado en la Introducción sobre lo que significa el trabajo para el hombre y desde esta tesitura vamos a desarrollar el tema del presente módulo.

La Ley 20.744 define el concepto de trabajo en el Art. 4:

Art. 4°: "Concepto de trabajo. Constituye trabajo, a los fines de esta ley, toda actividad lícita que se preste en favor de quien tiene la facultad de dirigirla, mediante una remuneración.
El contrato de trabajo tiene como principal objeto la actividad productiva y creadora del hombre en sí. Sólo después ha de entenderse que media entre las partes una relación de intercambio y un fin económico en cuanto se disciplina por esta ley".

y el contrato de trabajo en el Art. 21 que continuación se transcriben:

Art. 21: "Contrato de trabajo. Habrá contrato de trabajo, cualquiera sea su forma o denominación, siempre que una persona física se obligue realizar actos, ejecutar obras o prestar servicios en favor de la otra y bajo la dependencia de ésta, durante un período determinado o indeterminado de tiempo, mediante el pago de una remuneración. Sus cláusulas, en cuanto a la forma y condiciones de la prestación, quedan sometidas a las disposiciones de orden público, los estatutos, las convenciones colectivas o los laudos con fuerza de tales y los usos y costumbres.
De acuerdo a los conceptos vertidos en ambos artículos surge que el trabajo debe tener una actividad lícita y que cada vez que una persona (física o jurídica) dirija las actividades de una persona física estamos en presencia de un contrato de trabajo".

Sin embargo debemos preguntarnos qué características tiene este contrato de trabajo: ¿existe la libre voluntad de las partes, puede establecer el trabajador las condiciones trabajo?

De la experiencia de cualquier trabajador en relación de dependencia podemos afirmar que este contrato carece de ambos requisitos, que si debemos definirlo lo haremos como de un contrato de adhesión.

Este contrato es el mismo que establecemos cuando tomamos cualquier medio de transporte. Subo por ejemplo a un colectivo ¿puedo discutir el precio? Sí puedo discutirlo, pero si no acepto las condiciones que se me imponen no voy a poder trasladarme.

Esta es la situación del trabajador: él debe para aceptar las condiciones que le impone el empleador, caso contrario no obtiene el empleo.

Las fuentes de esta regulación son la ley, las leyes complementarias, las Convenciones Colectivas de Trabajo, la Voluntad de las partes más los Usos y Costumbres.

In dubio pro operario

Dada la diferencia de poder que existe entre las partes que intervienen en este contrato, la ley adopta un principio protectorio "in dubio pro operario". Esto significa que en caso de duda cuanto a la existencia o no de la relación de dependencia la duda debe interpretarse a favor del trabajador.

Pero la ley va más allá en cuanto a inclinar la balanza a favor del trabajador, extendiéndola a la prueba ofrecida. Así cuando un trabajador inicia juicio laboral ya sea por cualquier tipo de reclamo si al Juzgador le surgen dudas con relación a la apreciación de la prueba la misma deberá evaluarse a favor del trabajador.

Organización Administrativa

Un tema que merece un tratamiento especial es la Organización Administrativa que debe darse el Administrador ya sea, para el consorcio o para su propio personal.

a) Legajo

El paso inicial es confeccionar un legajo, su importancia es fundamental en la medida que permite conocer todos los datos del trabajador; nombre y apellido, DNI, CUIL, fecha de ingreso y egreso, remuneraciones asignadas y percibidas, tiempo de servicios prestados en otra empresa y su consecuente copia del certificado de servicios,

Resultado del examen preocupacional. El legajo llevado con rigor previene situaciones de conflictos que a diario se presentan en los Consorcios.

Su incidencia se manifiesta:

1.- En el inicio de la relación contractual se conocerá cuantos años de aportes tiene y relacionando éstos con la edad del trabajador se sabrá desde el inicio a qué edad se lo podrá intimar para que obtenga el beneficio jubilatorio.

2.- La vivienda: en el caso de tratarse de un encargado con vivienda se tendrá en cuenta el grupo conviviente considerándose si la habitación reúne las condiciones para que viva dignamente en ella. Asimismo la declaración y consecuente firma de esta situación evita que ingresen a la misma personas que no están denunciadas.

3.- Sanciones: si bien por una cuestión de no indisponerse con el empleado o bien por un exceso del carácter protectorio del mismo no se cumple con esta obligación. Se debe tener en cuenta que a la hora de tener que efectuar un despido con causa es de fundamental importancia los antecedentes laborales del trabajador.

4.- Para el caso de enfermedad inculpable pedir en forma fehaciente la entrega de los certificados médicos y en su caso ratificar la enfermedad por un médico laboral que contrate el consorcio.

5.- Asentar las quejas de los copropietarios sobre el personal debiendo ser firmada por los mismos.

Cumplido estos ítems las reuniones con el Consejo de Propietarios y/o en las Asambleas evitará largas discusiones en las que no se llega a ningún acuerdo.

b) Planilla horaria

En esta planilla deberán constar las ausencias al lugar de trabajo, su causa y si fueron justificadas.

c) Libro de Ordenes

En este libro se asentarán claramente las tareas que debe desempeñar lo que deberá ser firmado por el empleado. Recepción de la ropa de trabajo.

d) Documentación

Se deberá entregar al trabajador, cuando éste lo requiriere o a la extinción de la relación laboral, las constancias de los fondos de seguridad social y los sindicales a su cargo.

Cuando el contrato de trabajo se extinguiere por cualquier causa el empleador deberá entregar el certificado de trabajo si no lo hiciere será sancionado con una indemnización a favor del trabajador de tres veces la mejor remuneración mensual y habitual percibida por el trabajador.

A mayor abundamiento transcribo el Art. 80 de la L.C.T.

"Art. 80.- Deber de observar las obligaciones frente a los organismos sindicales y de la seguridad social - Certificado de trabajo.

La obligación de ingresar los fondos de seguridad social por parte del empleador y los sindicales a su cargo, ya sea como obligado directo o como agente de retención, configurará asimismo una obligación contractual. El empleador, por su parte, deberá dar al trabajador, cuando éste lo requiriese a la época de la extinción de la relación, constancia documentada de ello. Durante el tiempo de la relación deberá otorgar tal constancia cuando medien causas razonables. Cuando el contrato de trabajo se extinguiere por cualquier causa, el empleador estará obligado a entregar al trabajador un certificado de trabajo, conteniendo las indicaciones sobre el tiempo de prestación de servicios, naturaleza de éstos, constancia de los sueldos percibidos y de los aportes y contribuciones efectuados con destino a los organismos de la seguridad social. Si el empleador no hiciera entrega de la constancia o del certificado previstos respectivamente en los apartados segundo y tercero de este artículo dentro de los dos (2) días hábiles computados a partir del día siguiente al de la recepción del requerimiento que a tal efecto le formulare el trabajador de modo fehaciente, será sancionado con una indemnización a favor de este último que será equivalente a tres veces la mejor remuneración mensual, normal y habitual percibida por el trabajador durante el último año o durante el tiempo de prestación de servicios, si éste fuere menor. Esta indemnización se devengará sin perjuicio de las sanciones conminatorias que para hacer cesar esa conducta omisiva pudiere imponer la autoridad judicial competent

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¿Qué significan las siglas?

ACCABA: Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

ACoPH: Asoc. Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal (Mar del Plata)

ACRA: Arbitros de Consumo de la República Argentina

ADEPROH: Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA

AFIP: Administración Federal de Ingresos Públicos

AGIP: Administración Gubernamental de Ingresos Públicos

AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal

AIPH: Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH 

APARA: Asociación de Profesionales Administradores de la República Argentina

API: Asocición Propietarios de Inmuebles

APIPH: Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal

APBR: Asociación de Propietarios de Bienes Raíces

APROPHMAR: Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata.

CAAC: Confederación Argentina de Administradores de Consorcios

CABA: Ciudad Autónoma de Buenos Aires

CACCyC: Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas

CAPHBByZ: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca y Zona.

CAPHPBA: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires

CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

CAPRA: Cámara de Propietarios de la República Argentina

CCT: Convenio Colectivo de Trabajo

CECAF: Cámara Empresaria de Conservadores de Ascensores y Afines.

CEDDDA: Camara Empresarial de Desinsectacion, Desrodentizacion y Desinfeccion Ambiental

CGPC: Centro de Gestión y Participación Comunal de la Ciudad Autónoma de Bs. As.

CIA: Cámara Inmobiliaria Argentina

COAPLA: Empresas de Control de Plagas de la Republica Argentina

CUCICBA: Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA

CUIL: Clave Única de Identificación Laboral

CUIT: Clave Única de Identificación Tributaria

FAC: Federación Argentina de Consorcios

FATERyH: Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal

FECIBA: Federación Económica de la Ciudad de Buenos Aires

FEDECO: Federación de Asociaciones de Consorcios

FRA: Fundación Reunión de Administradores

ICI: Instituto de Capacitación Inmobiliaria

INADI: Instituto Nacional contra la Discriminación, la Xenofobia y el Racismo

LCPH: Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal

RCD: Red de Consorcistas Damnificados 

ReDeCo: Reafirmación de los Derechos del Consorcista

SEARA: Sindicato Empleados de Administradoras de la República Argentina

SERACARH: Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para la Actividad de Rentas y Horizontal

SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

UADI: Unión Administradores de Inmuebles

UCRA: Unión de Consorcistas de la República Argentina

UITEC: Unión Iberoamericana de Trabajadores de Edificios y Condominios

ULAI: Unión Latinoamericana de Administradores e Inmobiliarias

UMIPH: Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal


Boletín de Pequeñas Noticias

Número de Edición: 598 [ DXCVIII ] [1ª Edición]

Fecha de publicación: 20 de Marzo de 2017

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