Administración de Consorcios

Los intereses

Preocupados por este tema tan particular, sobre todo en estos meses que nos toca vivir en la Argentina, investigamos la opinión del Dr. Hernán Racciatti, del Dr. Carlos Diego Calvo, y del Dr. Eduardo L. Lapa, autores del “Manual de la propiedad horizontal”, del “Manual práctico de la propiedad horizontal” y del “Administración de propiedad horizontal y propiedad vertical. Locaciones” respectivamente.

Antes de comenzar a analizar el tema, vamos a definir dos tipos de intereses totalmente distintos: a) Intereses compensatorios o restauradores, b) Intereses moratorios o punitorios.

Quiero volver ahora, sobre el tema de los pagos parciales de la expensas por parte de los copropietarios. El consorcio mediante su representante legal, el administrador, tiene la facultad de no aceptar pagos parciales. Como acreedor no está obligado, si expresamente no se convino otra cosa, motivo por el cual podrá rechazar el cobro de un concepto si el deudor no quiere pagar también los demás (intereses, cuotas extraordinarias, fondo de reserva, etc.) incluidos éstos en la ley, reglamento de copropiedad o resolución válida. Claro que es una facultad del administrador que puede ejercerla o no; la conveniencia del rechazo o no del pago parcial.

Según Eduardo L. Lapa cuando el administrador decide recibir un pago parcial de un copropietario moroso o no, la aplicación que el administrador haga de ese pago a la deuda pendiente, queda en manos del administrador. Según él la ley, en principio, otorga al acreedor (el consorcio a través de su representante legal, el administrador) el derecho de declarar por cual de los conceptos de la deuda se entiende que el moroso realiza el pago (Art. 773 del Código Civil).

Por otro lado, es común que las deudas devenguen intereses por estar en mora el copropietario moroso, por lo cual éste no puede imputar el pago al principal (el capital) sin consentimiento del acreedor (Art. 776 del Código Civil).

Además si el acreedor (el consorcio, mediante el administrador) decide aceptar un pago parcial sobre una deuda que está compuesta por capital y por intereses, la ley ordena que “se imputará primero a intereses, a no ser que el acreedor diere recibo por cuenta del capital” (Art. 777 del Código Civil). Volviendo sobre el tema, de existir dos deudas, la imputación que marca la ley debe hacerse a la más onerosa (Art. 778 del Código Civil), porque hay intereses o porque por ser una pena derivada de la falta de cumplimiento.

Para terminar, quiero resaltar que en todos los casos (relacionados con las deudas derivadas del no pago de las expensas y sus respectivos intereses) “el acreedor es el consorcio, no el administrador”, ya que muchas veces solemos escuchar “yo no le voy a pagar los intereses al administrador”, “yo a esas expensas no se las pago”, etc. etc. etc. haciéndose ver al administrador como a la persona que se le “debe” la deuda o los intereses, cuando en realidad se le está pagando las expensas al consorcio y por ende a todos sus vecino y copropietarios. El administrador no es más que el representante legal del consorcio y quien le administra los fondos. El representa a todos los copropietarios, tanto a aquellos que pagan como a los que no y el hecho de cobrarle a los morosos intereses es sólo una forma (decidida por las mayoría de los vecinos) de hacer justicia a favor de los vecinos que se esfuerzan en pagar las expensas en tiempo y forma.

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Dalmacio Vélez Sarsfield y el Código Civil

En estos días publicamos en nuestro sitio, para consulta de nuestros lectores, el Código Civil redactado por este gran jurisconsulto y político argentino que fue Dalmacio Vélez Sarsfield (18-02-1800/30-03-1875). 

Nació en Amboy de Calamuchita en la provincia de Córdoba, el 18 de febrero del año 1800, producto del matrimonio entre don Dalmacio Vélez Baigorrí y  doña Rosa Sarsfield y Palacios.

Obtiene el título de bachiller en artes y en 1823 se gradúa de abogado en la hoy Universidad Nacional de Córdoba. 

Comienza entonces su brillante trayectoria en el plano del derecho y no menos importante y apasionada en el plano de la  política nacional. 

Vélez Sarsfield se traslada a Buenos Aires donde permanecerá durante la mayoría de sus días, salvo escasas  excepciones como los años de exilio en Montevideo en los tiempos de Rosas. Luego se reconcilia con éste y lo asesora en la relación de la provincia de Buenos Aires con la Iglesia.

Hacia finales de la década del ’20 se posiciona como uno de los abogados más importante de la pujante metrópoli por lo que recibe resonados casos que involucran a casas comerciales e importadoras. Conspicuos representantes de la aristocracia porteña e inclusive Facundo Quiroga  fue parte de la clientela del cordobés.

Entre otras acciones, pasa a integrar la cátedra de Economía Política en la Universidad de Buenos Aires. 

A pesar de ser del interior se aferra a las convicciones unitarias y se integra al ideario rivadaviano. Es candidato por San Luis  y  elegido diputado para el Congreso Constituyente de 1824-1826 realizado en Buenos Aires, que flanqueado  por un ambiente político de enfrentamiento no pudo superar los antagonismos y navegó al fracaso. 

Con el advenimiento de José Manuel de Rosas, rezaga su actividad política y prioriza su actividad profesional lo que le permite comprar campos en Arrecifes, en la zona del pueblo hoy llamado Dalmacio Vélez y  en Río de los Sauces.

Su alejamiento de la política en estos tiempos le evitó problemas con el gobierno federal,  aunque luego por su reconocida adhesión al unitarismo tiene inconvenientes que lo obligan a alejarse de Buenos Aires.

En principio, hizo escala en su estancia de Arrecifes, donde trabaja en la traducción de La Eneida,  merced a sus conocimientos del latín.

Más tarde,  la situación se torna insostenible, vuelve a Buenos Aires con un "alias" y se embarca hacia la República Oriental del Uruguay,  a Montevideo, en 1842.

Regresa al país y logra entablar una «amistad» con la familia Rosas,  "amistad" que después de Caseros  será cuña para la crítica de sus adversarios.

En este período a partir de un conflicto entre el gobierno de Buenos Aires y la Santa Sede, escribe el trabajo Derecho Público Eclesiástico en Relación al Estado. 

Ni las víboras
Vélez Sársfield, tenía una sólida formación intelectual, lo que le permitía cierta soberbia y acidez  en sus argumentaciones. 

Era una persona  irónica y no tenía grandes dotes para ganarse la amistad de la gente.

Una anécdota que circulaba en los corrillos políticos del Buenos Aires del 1840,  sostiene que al dormirse en una silla de la casa del gobernador,  alguien, que no se descarta que sea el mismo Rosas, le pone una víbora en el bolsillo estando dormido. 

Cuando se despierta,  el animal estaba  muerto y Rosas en tono medio en broma, medio en serio, le  habría dicho "vio doctor a Ud. ni siquiera las víboras lo aguantan".

Padre de familia

A lo largo de su vida,  tiene dos casamientos, con dos primas, primero con  Paula Piñeiro con quien tiene a Vicenta Vélez. Paula muere,  Dalmacio vuelve a casarse, a los dos años,  con Manuela Velázquez, con quien tiene cuatro hijos: Constantino, Aurelia, Bernardo y Rosario. 

De todos sus hijos la más notoria es Aurelia Vélez, que además de ser un mujer bella tenía una excepcional  formación intelectual.

Aurelia sobresalía por ser una mujer adelantada a su época, también fue noticia por un comentado romance con  Sarmiento, con quien la familia Vélez mantuvo un fuerte vínculo y  fue uno de los pocos amigos de Dalmacio.

Después de Caseros

Producida la caída de Rosas, Vélez Sarsfield, toma parte en las tratativas previas al Acuerdo de San Nicolás. Participa de las discusiones sobre el rol que debía asumir Buenos Aires ante la propuesta constitucional sostenida por el interior del país, encabezado por  Justo José de Urquiza.

Ocupa diversos cargos en la legislatura de la provincia. Más tarde,  desarrolla una destacada actuación en la formación del periódico El Nacional.

Fue Ministro de Economía de la presidencia de Mitre,  aunque  renuncia por disidencias con el Poder Ejecutivo y se retira de la política con 64 años.

Sin embargo,  Mitre le encarga la redacción del Código Civil, en la búsqueda de enmendar  una falencia del país que en términos generales se seguía manejando con los códigos de Indias.

Dalmacio Vélez se retira entonces a una quinta en las afueras de Buenos Aires y se dedica a  la redacción de su obra.

Según indica Pedro Oliva Díaz en una semblanza biográfica,  por «decreto emanado del departamento de Justicia, del 20 de octubre de 1864, que lleva la firma de Marcos Paz y el ministro Eduardo Costa, nómbrase para redactar el Proyecto de Código Civil al doctor Dalmacio......»
«El proyecto fue sancionado y convertido en Ley de la Nación -dice Oliva Díaz- el 25 de septiembre de 1869, que en el artículo primero decía: Art. 1º: El Código Civil... se observará como Ley de la República Argentina, desde el 1 de enero de 1871». 
Señala Oliva Díaz: «La República está formada. La Nación cimentada. Pero sus hombres necesitan las normas legales que regulen sus relaciones humanas, las que atañen a su propia persona, ya considerada en sí misma, ya considerada en relación a su familia  y a los bienes». 
Lo obra de Vélez, que lo consolida en la memoria histórica, ha  recibido distintas  críticas, sobre todo las que le achacan ser  una copia fiel de  códigos civiles de otros países.
En este sentido,  más que copiar,  tal vez pueda decirse que Vélez aprovechó diversos antecedentes en la materia,  les imprimió su propio sello e intentó  adaptarlos al perfil social de la Argentina de aquel entonces y seguramente a los  intereses de los sectores poderosos.
Entre  los códigos que lo inspiraron se dice del código de Brasil, del napoleónico, del alemán y del norteamericano.
Fue después Ministro del Interior del Gobierno de Sarmiento,  actuó en la pacificación de los problemas con las provincias y le da un gran impulso al telégrafo y al ferrocarril, instrumentos esenciales de lo que será el modelo portuario. 
Murió el 30 de marzo de 1875, en la ciudad que amó, Buenos Aires, quizás el escenario justo para su talento.

Correo de Lectores

Un poco de alegría

Claudio.

Muchas gracias por contestar mi consulta.

Al pié del boletín recibido y con fecha 13/05/02 veo mi nombre, bajo el rubro de empresa, y mi e-mail te agradezco mucho. Debo también preguntarte: ¿¿¿ por qué elegiste mencionarme??? 

Repito: me alegro mucho ... y en estos días tener ratos de alegría es muy importante.

Hasta siempre, con cariño,

Norma M.

(19/5/2002)

Te cuento que la personalización de los actuales boletines es debido al nuevo sistema de distribución del boletín que hemos incorporado en las últimas semanas para un mejor manejo y más eficiente tratamiento de todos los mensajes recibidos y enviados.  

Te mencioné porque te aprecio mucho y tu pregunta de la semana pasada me pareció interesante y quise compartirla con el resto de nuestros lectores. Generalmente, salvo que nos lo pidan en forma expresa,  mencionamos sólo el nombre y la primera letra del apellido del remitente para preservar su identidad, ya que muchas veces son consultas relacionadas con el personal y con copropietarios, de manera tal de no crear otro conflicto al ya planteado en el mismo mensaje.
Un saludo cordial

CGDR

Correo de Lectores

¡¡¡Aguante Salta la linda!!!

Estimado Director: le informo que a la fecha recepciono normalmente los boletines (hasta el 109 incluìdo). Muchas gracias, realmente la información que Uds. brindan es completa y clara en su expresión.

Desde Salta La Linda les envío cordiales saludos.

Atte.
Ruben L.

(14/5/2002)

Nos alegra de manera muy especial saber que nuestro Boletín de Pequeñas Noticias recorre tantos kilómetros de distancia por nuestro hermoso país y llega a Ud. a un lugar tan encantador como Salta y que le es de utilidad lo que escribimos en él.

Lo saludo cordialmente, con el deseo de poder conocer alguna vez su hermosa provincia y ciudad. 

CGdeR

Correo de Lectores

Cuenta corriente del propietario 

¡Hola!

Primero que nada quisiera manifestarles que los felicito por la publicación y por los servicios que brindan.

Ahora viene la pregunta: si hay una persona que debe expensas y esporádicamente paga alguna suma, y luego pide que se le exhiban los duplicados de los recibos de todo lo que abonó desde la fecha hasta ahora ¿es obligación hacerlo? ¿Se cobra aparte? ¿Cuántos años de vigencia tiene ese tipo de documentación?

Gracias!!!!!!!!!!!!!!

Mariana
(15/5/2002)

Con respecto a los problemas que planteas en tu pregunta hay varios aspectos a tener en cuenta:

En tu caso entiendo que el propietario te exige que le presentes una especie de resúmen de cuenta corriente que justifique el monto actual de lo que adeuda. De ser así me parece que lo más práctico, rápido y económico es asumir una posición flexible y contemporizadora y confeccionarla tal cual lo solicitó. Hay que tener en cuenta que, en caso de mantenerte intransigente, el propietario puede oponerse a la deuda judicialmente y en ese caso, a pesar de todo, tendrás que ceder y confeccionarla. 

Tampoco pienso que debe ser cobrado aparte, pero esa es materia opinable, depende de cada caso en especial y vos, que conoces al consorcio y al propietario, sabrás si es factible intentar cobrar el trabajo extra que te representará armar el resúmen de la cuenta del propietario en cuestión o dejarlo como una atención que has tenido dentro del paquete de tareas que cumplis.

Una actitud conciliadora no sólo, tal vez, te posibilitará cobrar la deuda sino que le restará argumentos valiosos al deudor al momento de tener que explicar la razón de su incumplimiento.

Te comento (aquí me permito un pequeño chivo) que con el Sistema 9041 se puede obtener la cuenta corriente de un propietario en forma totalmente automática existiendo, inclusive, una opción que permite presentar el desglose del saldo a la fecha de cada movimiento en capital e interés adeudado.

Un saludo cordial.

CGdeR

Correo de Lectores

La terraza tiene dos llaves

Estimado Claudio, te envío un archivo adjunto con mi consulta y aprovecho para preguntarte si el último boletín es el de fecha 29 de Abril 2002. Porque ese es el último que yo recibí.
Saludos y te agradezco que abras el archivo.
Adriana A.

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Claudio:

Me comunico nuevamente contigo y esta vez el tema es la terraza:  Resulta que en un edificio la puerta de la terraza tiene dos llaves, una la tienen todos los consorcistas y la segunda llave sólo el encargado.  Esta medida la tomaron a raíz de que un  joven consorcista subía a la azotea por la noche, a veces con amigos y ocasionaba problemas; al punto de despertar temor en los demás habitantes del consorcio, por su comportamiento.

Se estableció, entonces que la terraza quedaría cerrada con las dos llaves después de las 20 horas, (horario en que el encargado finaliza su jornada laboral).

Una propietaria, (que vive hace 10 meses en el edificio) de regreso de su trabajo aproximadamente a las 21 horas, quiso retirar la ropa tendida en la terraza y se encontró con la puerta cerrada.  No encontró al encargado, finalmente la esposa del mismo le abrió la puerta y pudo retirar su ropa.

Esta consorcista habló con la Administración y se resolvió hacerle una copia de la segunda llave, pero un integrante del Consejo de Administración se negó a ello, diciendo que se debe adaptar a los horarios de la terraza.

Mis preguntas son: ¿puede negársele esa segunda llave a un propietario?.  ¿No es este un espacio común del edificio?. ¿Puede un consorcista tener limitado el uso de ese espacio común?.

La Administración había pensado que podría dársele esa llave a aquellos consorcistas que usaran la terraza a menudo.  Quizás ustedes puedan darme alguna sugerencia, o medida a tomar, respaldad por normas o leyes.

Como siempre,... ¡¡ Muchas gracias !!

Cordialmente.

Adriana A.

Administradora.

(17/5/2002)

¡Qué interesante tu caso! Su atractivo consiste en que aquí el problema es directamente entre propietarios y donde el administrador se encuentra en el rol de mediador de un conflicto entre vecinos.

Te cuento, en un aparte, que estamos armando unos seminarios cortos sobre la resolución de conflictos puntuales en la administración de consorcios utilizando herramientas de mediación. Apenas tengamos armados los días y los horarios lo publicaremos en el boletín para todos aquellos que estén interesados.

Volviendo al tema y ante todo, no se qué tratamiento se le da a la terraza en el Reglamento de Copropiedad o en el Reglamento Interno, pero doy por supuesto que es un bien común y no hay cláusulas que regulen  su uso, destino, horarios de acceso, etc.

Haciendo una segunda lectura de tu caso, creo ver que se está perjudicando a una copropietaria que trabaja y llega después de “ese horario convenido de las 20hs” para poder acceder a la terraza, siendo que ese horario se estableció por el mal uso que le daba otro copropietario a la terraza. ¿No se podría haber echo algo con el propietario que causaba los problemas y no con todo el resto?

Me parece que se perjudicó a los que hacían un buen uso de la terraza por aquel que no lo hacía, pagando de esta manera justos por pecadores... mejor dicho “todos” los justos por “un” pecador.

Por otro lado se me ocurren algunas preguntas para hacerte: ¿se trató el tema en alguna asamblea? ¿quiénes decidieron el cierre de la terraza a partir de las 20hs y la opción de la segunda llave? ¿todos estuvieron de acuerdo con ese horario y con la segunda llave? ¿Y si se cierra a partir de las 21 o las 22hs? ¿Es muy complicado darle esa segunda llave a esta copropietaria?

No me parece que sea un capricho de esta copropietaria el querer acceder a la terraza después de las 20 horas, ya que la vuelta a su hogar desde el trabajo es más allá de las 20 horas estipuladas.

Te transcribo en unas líneas jurisprudencia que encontré que quizá te pueda ayudar para resolver este caso. Fue transcripta del libro del Dr. Alberto Anibal Gabas, Manual Teórico – Práctico de propiedad horizontal Pag.136 y 137).

1.- En el régimen de la propiedad horizontal, las normas propias de convivencia y vecindad exigen que cada propietario use de los bienes comunes sin causar perjuicio ni restringir el legítimo derecho de los demás.

2.- Ningún copropietario de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal puede apropiarse de las partes comunes restringiendo el legítimo derecho de los demás y violando lo dispuesto en el arículo 3º de la ley 13.512.

En el libro del Dr. Carlos D. Calvo, Manual Práctico de propiedad horizontal, comentando el tema de sótanos y azoteas, dice que generalmente son partes comunes aunque existe la posibilidad de que se convenga otra cosa. Expresa que “su naturaleza común obliga al uso racional y reglamentado que impida roces o disidencias y perita el aprovechamiento equitativo”. También agrega que “por el echo de pertenecer su dominio a todos no es admisible que las azoteas o sótanos puedan ser ocupados o utilizados de manera extraña a su destino natural o se tenga acceso a cualquier hora y sin restricciones a los mismos. Meno aún si ello ocasiona perjuicios a los copropietarios vecinos".

Bueno Adriana espero haberte aportado información que te sea de utilidad y pueda ayudarte a resolver este caso. Nos gustaría saber en un futuro cuál fue la solución encontrada por vos. 

Estoy seguro que le será de suma utilidad a otros administradores. 

Un saludo cordial

CGdeR

PD: Los boletines se publican todos los lunes del mes así que el último (que fue el 109) es de fecha 13 de mayo del 2002. Si, por cualquier razón no los recibis los podes "bajar" de nuestro sitio  www.PequenasNoticias.com.ar de la sección Boletines publicados de Pequeñas Noticias a la que podés acceder desde el ítem del menú principal Servicios varios.

Correo de Lectores

Renuncia e ingreso de un encargado

Hola Claudio,nuevamente estoy por aca, esta vez las consultas son las siguientes:

Por renuncia de un encargado se debe pagar el sueldo hasta el último día trabajado y SAC proporcional con aportes y contribuciones y sin aportes y contribuciones las vacaciones proporcionales no gozadas y SAC sobre vacaciones no gozadas.

Mi pregunta es:- 

¿en el F.931 se deben reflejar juntos o por separado los importes brutos del sueldo y SAC proporcional? ¿se debe además informar como empleador la baja de este empleado? Necesitaría que me asesores al respecto.

La otra consulta es sobre las condiciones para tomar nuevo encargado (Alta,Afip, etc...) ¿cómo se maneja este tema? ¿Corresponde informar el alta?

Y en el caso de tomar a una persona por un período a prueba (¿este período es por 2 meses?), ¿corresponde hacer alta temprana? ¿Cómo es el tema del F.931? ¿Se hacen o no, aportes y contribuciones durante estos meses de prueba? Y después ¿cómo se informa ante los organismos correspondientes,que pasa a ser empleado efectivo una vez trancurrido el período de prueba? ¿Cuándo corresponde el exámen médico preocupacional?

Bueno Claudio, una vez más muchísimas gracias por tus repuestas y por contar con esta página excelente a la que puedo recurrir para resolver las inquietudes que van surgiendo.

Saludos!                                                                                            

Silvia

(17/5/2002)

Hola Silvia.

En el F.931 debés informar en forma conjunta todos aquellos importes brutos sobre los cuales se debe aportar y contribuir, o sea sueldo bruto hasta el último día trabajado más importe bruto del S.A.C. correspondiente al tiempo trabajado.

La baja de este empleado la informás en el mismo formulario F.931 en la solapa de los datos del trabajador a la cual se accede con el ícono de “Nómina de empleados”. En el ítem “Situación”, se debe informar “Baja por otras causales”, ya que la renuncia no es un despido ni una suspensión.

Con respecto al nuevo encargado, deberás dar el Alta Temprana.

Para el caso de los trabajadores bajo la Convención Colectiva de trabajo 306/98 el período de prueba es de 60 días, dentro del cual cualquiera de las partes puede dar por finalizado el contrato de trabajo sin expresión de causa y sin derecho a indemnizaciones.

En cuanto a los aportes y contribuciones, el articulo 29 de la convención mencionada expresa que por el tiempo que dure el período de prueba no se le deberán descontar los porcentuales correspondientes a la Caja de Protección a la Familia.

Es una buena práctica solicitarle al nuevo trabajador un constancia donde exprese su voluntad o no de ser beneficiario de la obra social y si desea aportar al sindicato.

Un saludo cordial

CGdeR

Humor

Uno de Jaimito

En esta etapa por la que estamos pasando todos, el poder disfrutar de una gotita de humor, tal vez sea más importante de lo que nosotros mismos pensamos.

Gracias Cris

Padre, he pecado. Anduve con una mujer de vida ligera.
El cura le pregunta:
- ¿Vos sos Jaimito, no?
- Sí, padre, soy yo.
- ¿Y con quién estuviste?
- No padre, se dice el pecado pero no el pecador.
- Mirá, Jaimito, tarde o temprano me voy a enterar, así que más vale que me lo digas ahora. ¿Era Teresa García?
- Mis labios están sellados.
- ¿Era Patricia Perez?
- Jamás lo sabrá.
- ¿Era María González?
- No diré nada.
- ¿Era Maribel Sánchez?
- Padre, no insista.
- ¿Era Karina Otero?
- Padre, esto no tiene sentido.
El cura chasquea los labios con exasperación y dice:
- Sos un cabeza dura, Jaimito, y en el fondo de mi corazón admiro tu reserva. Pero has pecado y debes tener tu castigo: Veinte Padre Nuestros y diez Ave Marías. Ve con Dios, hijo.
Jaimito vuelve a sentarse en el banco de la iglesia.
Su amigo Tomasito le pregunta
- ¿Y, resultó?
Sí, conseguí cinco nombres posta-posta.

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