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El oficio de administrar consorcios esta lleno de Pequeñas Noticias....


Boletín de Pequeñas Noticias

p a r a   l a   a d m i n i s t r a c i ó n   d e   c o n s o r c i o s

3 de Junio del 2002 - Nº: 112

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Fundación Liga del Consorcista

Presentó ante la Legislación un proyecto de ley de Registro Público de Administradores de Consorcios

La idea de este proyecto de ley es que se cree un registro de administradores de consorcios en el ámbito de la ciudad; luego se obligaría a toda persona física o jurídica, a inscribirse en el mismo.


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El consorcio de Mendoza fue asaltado


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Fundación Reunión de Administradores

Desde la TV atacó duramente a las organizaciones que se ocupan de los derechos del propietario y ADEPROH instaló el debate.

En un programa de televisión por cable, un panel integrado por nueve administradores conducido por el administrador Jorge A. Hernández, presidente de esta fundación, vertieron duras acusaciones contra ADEPROH y acusaron a “ciertos” medios de promover campañas de desprestigio contra los administradores de consorcios.


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Un poco de ayuda


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Un saludo para nuestros hermanos uruguayos


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Los boletines desde el Nº 84


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Ascensores

Empresas conservadoras


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Proveedores de bienes y servicios.


Fundación Reunión de Administradores

Desde la TV atacó duramente a las organizaciones que se ocupan de los derechos del propietario y ADEPROH instaló el debate.

En un programa de televisión por cable, un panel integrado por nueve administradores conducido por el administrador Jorge A. Hernández, presidente de esta fundación, vertieron duras acusaciones contra ADEPROH y acusaron a “ciertos” medios de promover campañas de desprestigio contra los administradores de consorcios.

En la apertura del programa el conductor marcó el tono que mantendría a lo largo del mismo, asegurando haber visto en verificaciones contables de consorcios autoadministrados cargas sociales no pagadas durante varios años, sueldos de personal de portería en negro, facturas sin IVA y sin cumplir con la reglamentación legal, seguros contra incendios mal contratados, inexistencia de libro de remuneraciones y libros de ordenes en blanco.... Aseguró que estas cuestiones cuando los toma un administrador profesional son los que marcan la diferencia en el precio de las expensas comunes.

En los sucesivos bloques los panelistas, todos administradores entre los cuales no se encontraba ningún propietario o representante de los mismos, a partir de las preguntas que les realizaba el presidente de la Fundación Reunión de Administradores se refirieron a diferentes casos, que dijeron haber protagonizado, de consorcios que se perjudicaron por haber solicitado el asesoramiento de ADEPROH (Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal R. A.). En uno de los testimonios uno de los participantes acusó a esta institución por los altos montos de facturación por sus servicios y mala fe en su asesoramiento a un consorcio que había despedido a su encargado y además llevaba juicios contra anteriores administradores por fraude y estafa. Otro administrador contó una experiencia que dijo haber tenido donde ADEPROH habría retenido documentación del consorcio en forma indebida e intimado el pago de asesoramiento que no correspondía.

El conductor del programa sugirió que la importante cobertura que los medios dan a las instituciones que se dedican a la defensa de los derechos del propietario podrían tener su origen en que “comparten los ingresos”, a lo cual otro panelista, también administrador, agregó su opinión sosteniendo que estas campañas están armadas y que el beneficio surgiría de la publicidad que dichas instituciones harían en los medios de prensa.

Se criticó, también el sistema informático que implementó el Ministerio de la Producción a través de la Secretaría de la Competencia, la Desregulación y la Defensa del Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires acusándolo de no tomar en cuenta más de quince parámetros para el cálculo de las expensas de un edificio cuando debería tener, aseguró un participante, más de sesenta y cinco.

En otro orden de cosas, otros panelistas aseguraron que la corrupción en los consejos de administración existe y afirmaron que los proveedores les expresaron que los sobreprecios en esos casos son de más del 200%.

Si bien en el programa se tocaron también temas como el alto valor de las expensas, la falta  de jerarquía del oficio de administrar y otros, el eje central del programa estuvo centrado en los consorcios autoadministrados, las asociaciones de defensa del consumidor y las campañas de prensa.

En un resumen general, como corolario del programa, los panelistas, entre otros consejos, insistieron que los propietarios deben exigir a los administradores que estén matriculados en el Colegio Profesional de Administradores de Propiedad Horizontal de la R. A. que pertenece a la misma Fundación de Administradores que preside Jorge A. Hernández, conductor del programa.

 

Consultado ADEPROH, entre otras organizaciones, para dar el correcto derecho a réplica a los conceptos emitidos durante el programa en cuestión, recibimos sobre el cierre de esta edición la siguiente respuesta:

Buenos Aires, 31 de mayo del 2002

Sres. “Pequeñas Noticias”

Presente

De mi mayor consideración:

                                            Ante su pedido procedo a emitir nuestra opinión sobre programa “Reunión de Administradores” emitido el 29-5-02.

Ante todo quiero dejar asentado que ADEPROH es  una “Asociación Civil de Defensa del Consumidor para la Propiedad Horizontal” , formada por propietarios y copropietarios, preocupados por el estado de indefensión ante los abusos que sufrimos como consorcistas. Esta asociación es pionera en el mundo y única en nuestro país y el objetivo principal es evitar y / o erradicar  la corrupción dentro de los consorcios, dignificar el trabajo de todos los prestadores de servicios luchando contra los retornos, etc. Nuestro objetivo fundamental es producir los cambios necesarios para lograr representación, equidad, transparencia y eficacia en la toma de decisiones.

Dando cuenta en particular a los comentarios vertidos en dicho programa, es una vergüenza que Hernández junto a un panel de quienes pretenden administrar nuestros consorcios, se dediquen a hablar en contra de los propietarios, las asociaciones de defensa del consumidor en general y en particular ADEPROH.

Es repudiable, el accionar de Hernández y los miembros de su Fundación que integraron el panel, toda vez que no se puede generalizar y mucho menos plantear una guerra entre “Administradores Propietarios” y “Administradores Externos”. La Ley de Propiedad Horizontal 13.512, en su articulo 9º dice ...”El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que pueden ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común ... “ analizando este artículo podemos decir que el objetivo es que los propietarios nos administremos nosotros mismos y nos otorga el derecho de poder elegir entre una persona  del consorcio o extraño al mismo. Los dueños de los consorcios somos los propietarios y tenemos el derecho de autoadministrarnos, implementar administraciones colegiadas y / o recurrir a una administración externa.

Esta asociación no administra consorcios y cumple en asistir e  instruir a todos los propietarios sobre el derecho que nos otorga la ley de formarnos para administrarnos nosotros mismos, es lamentable omitir el espíritu de dicho artículo,  por razones netamente comerciales de aquellos que desean administrarnos.

Los propietarios tenemos derecho a elegir y para poder hacerlo debemos informarnos de todas las posibilidades que tenemos, sus ventajas y desventajas, pero en ningún caso debe ser planteado como un enfrentamiento entre los propietarios que administran y los administradores externos, ambos son administradores. La palabra Autoadministración solo indica que el que administra es un propietarios y en cuanto a la calidad del trabajo o oficio que se le encomienda en todos los casos existen buenos y malos administradores. El éxito de una buena administración reside en ambos casos de que el consejo de administración resuelva, controle, el administrador ejecute y que las decisiones sean tomadas en forma consensuada. Hoy por hoy la Autoadministración es una realidad que gana terreno todos los días y combatirla es amancillar nuestros derechos como propietarios.

En cuanto a las dicho vertidos en relación al accionar  del titular del Gobiernos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de las Asociaciones de Defensa del Consumidor y en particular sobre esta Asociación Civil de Defensa del Consumidor,  desde siempre ésta ha sido una práctica de Hernández y la fundación que preside. Los propietarios y copropietarios de la República Argentina han sido ofendidos e injuriados por un panel de administradores.  Los postulados, objetivos o metas de esta asociación no refleja en ningún caso un enfrentamiento entre copropietarios y administradores.

El programa está planteado y dedicado especialmente a promocionarse como administradores, para lograr su cometido desvirtúan las leyes, ordenanzas, la Constitución Nacional, el accionar de todas las instituciones, funcionarios etc. con total impunidad. La tarea que nos compete a todos los afectados, será la de  iniciar las acciones que correspondan a Hernández, la Fundación que preside y los integrantes del panel, ante la cantidad de mentiras, falacias, calumnias, injurias, daño y perjuicio que su accionar y comportamiento produce a todos los involucrados y el daño moral que se está ejerciendo a todos los ciudadanos de la República Argentina.

Hernández carece de autoridad moral y cuando habla de lo malo que son los propietarios que administran omite dar a conocer su prontuario, toda vez que este individuo ha sido juzgado y condenado por defraudación y estafas consecutivas, estuvo preso en la cárcel de caseros 19 meses, en la cárcel de devoto 2 año, tuvo dos tentativas de fuga, cinco resistencias a la autoridad, tiene 18 pedidos de fichas y antecedentes en diferentes juzgados y policía de la Pcia. de Buenos Aires, inclusive de la Pcia. de Córdoba y Salta, etc... . Señores de Pequeñas Noticias ustedes me piden  mi opinión sobre el programa emitido, pero es fundamental saber que estamos hablando de  Hernández un estafador, aunque haya logrado que lo borren del veraz. Todos los ciudadanos deberían verificar por sí mismos de quién se habla “Jorge Alberto Hernández DNI 8.442.096”.

Asimismo pongo a disposición de todos mis datos para que puedan efectuar dicha verificación de quien subscribe “Marta Inés Oliva, DNI 14.346.645”, los miembros de ADEPROH no contamos con prontuarios y jamás hemos tenido reclamos judiciales por nuestro accionar. 

La administradora Susana Juarros, quien dice haber tenido una experiencia con nosotros, miente, es una total desconocida para esta asociación. Esta administradora cree que se puede manejar con total impunidad y todos pudieron observar que no da el  nombre del abogado y no presenta las facturas que dice que nosotros emitimos. ADEPROH, ha logrado resolver el 95% de los reclamos a través de la mediación. Los juicios penales si el consorcio esta adherido paga $300 y en caso de no estar adherido $600 y en concepto de viáticos cada tres meses $50, nos manejamos con tarifas preferenciales y son de público conocimiento. Juarros deberá responder a la justicia por las calumnias vertidas.

Todos los panelistas emiten juicios de valor sin pruebas, con el objetivo de posicionarse frente a nosotros los propietarios, pero el recurso utilizado es deshonroso para el oficio de administrar. Esta Asociación de Defensa del Consumidor para la Propiedad Horizontal (ADEPROH), públicamente hace saber a todos los propietarios de la República Argentina que Fundación Reunión de Administradores, desinforma y engaña a la gente, no existe matrícula de administradores y no existen carnet profesionales para administradores. El administrar consorcios es un oficio, un trabajo jamás será una profesión, las matrículas son para las profesiones y sólo el Congreso de la Nación habilita su aplicación.

Las puertas de ADEPROH quedan abiertas a ustedes y todos los ciudadanos para verificar nuestra documentación, y dejo aclarado que  estamos en contra del desempeño llevado a cabo por los integrantes de dicha fundación, en particular de su titular y procuraremos que la justicia intervenga para poner un punto final a sus turbias prácticas. No debe existir enfrentamientos entre administradores y administrados y menos entre tipos de administración. Los propietarios que integramos ADEPROH, sólo queremos destacar a los buenos administradores, proveedores, etc.  y desterrar a los malos de nuestros consorcios. Trabajar con los buenos y entre todos,  proteger el patrimonio consorcial.

Marta Inés Oliva

Presidenta

 

Invitamos, por nuestra parte, desde este medio, tanto a administradores como a administrados a participar con sus opiniones de este debate, instalado en nuestra sociedad desde ya hace tanto tiempo, con el espíritu de consensuar soluciones positivas para todos los participantes escribiendo a director@PequenasNoticias.com.ar.


Fundación Liga del Consorcista

Presentó ante la Legislación un proyecto de ley de Registro Público de Administradores de Consorcios.

La idea de este proyecto de ley es que se cree un registro de administradores de consorcios en el ámbito de la ciudad; luego se obligaría a toda persona física o jurídica, que administre un consorcio, a inscribirse en el registro.

El doctor Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación sostuvo que el proyecto de ley de Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, que presentó ante la Comisión de Legislación General de la Ciudad, tuvo la promesa de ser tratado el 20 de noviembre del año pasado, pero finalmente quedó para este año.

De ser aprobada se podría controlar más estrictamente el ejercicio de la profesión, esencialmente para darle tranquilidad y seguridad a los vecinos. Entre otros puntos el proyecto de ley hace incapié en los requisitos con los que deberá cumplir un administrador para inscribirse en el registro, por ejemplo, un certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal y una acreditación que certifique estudios de nivel terciario afines a la Propiedad Horizontal en instituciones reconocidas oficialmente. Además la creación de éste podría facilitar el control del pago de las cuentas (tasas e impuestos municipales, multas, aportes y contribuciones previsionales, cuota sindical, seguro contra incendio, etc.), porque los administradores deberían acreditarlos mediante la presentación de los respectivos comprobantes.

Según el matutino Clarín del día de hoy, un estudio realizado por la Secretaría de Defensa de la Competencia y del Consumidor, alrededor del 70% de la población de la Ciudad de Buenos Aires vive en edificios y para los vecinos es difícil conocer exactamente el destino de sus contribuciones, el costo real de los trabajos ejecutados y el grado de necesidad de realizarlos. Este problema podría ser resuelto a través de la creación de un sistema de monitoreo o incluso de un registro en donde deban estar inscriptos los administradores. Hoy por hoy no existen ninguna de estas dos opciones. La nota continúa aclarando que más allá de este proyecto de ley, que no es el único que espera ser tratado y sancionado, la Secretaría de Defensa de la Competencia y del Consumidor destaca la importancia de que se lleve a cabo una legislación sobre este tema en particular. El informe preparado por la Secretaría, que encuestó a 1.035 edificios (más de 27.000 familias), destaca que para los vecinos el costo de monitorear individualmente es alto en relación a los beneficios que le reporta; que los propietarios desconocen si sus expensas son inusualmente altas, ya que los factores que inciden sobre el precio son muchos y, finalmente, que la lentitud de los mecanismos judiciales existentes y la falta de mediaciones no generan incentivación al momento de hacer reclamos o acciones legales.


Correo de Lectores

Un poco de ayuda

¡¡¡Hola!!!

Quisiera 2 cosas: Primero si es posible que me envíen un demo del sistema 9041 para ver cómo funciona y un listado con los precios, ya que intenté verlos en la página y no los encontré. ¡¡¡¡Por favor!!!!

La segunda: un poco de ayuda... necesito corroborar los aportes y contribuciones que corresponden abonar a la AFIP en la versión 19 :

Seguridad social  aportes 8,3%,

Seg. Soc. contribuciones 17,6%

Obras Sociales aportes 2,70%

Obras sociales contribuciones 5,40%

¡¡¡¡¡ Muchas gracias por todo !!!!! (No se olviden de lo del demo y los precios)

(30/5/2002)

 

Hola María C.

Vamos a repasar un poco los distintos porcentuales, tanto de aportes como de contribuciones, que están vigentes a la fecha y son los que se toman en el aplicativo S.I.J.P. v.19 (Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones Versión 19) de la A.F.I.P.

 

Aportes

Jubilación: 5% u 11%, según aporte su jubilación al sistema de reparto o al de capitalización (esta elección se debe realizar en la nueva versión 19 del S.I.J.P. en el icono "Nómina de empleados" y en los "Datos Generales" de cada uno de los trabajadores.

Obra Social: 3% (Aquí, al igual que en las contribuciones, corresponde hacer una aclaración relacionada con la versión 19. Cuando las remuneraciones brutas mensuales sean hasta $1000 el 90% de lo aportado será a la orden de la Obra Social y el 10% a la orden del ANSAL. Cuando las remuneraciones brutas superen los $1000 el 85% de lo aportado será a la orden de la Obra Social y el 15% a la orden del ANSAL)

INSSJP: 3%

 

Contribuciones

Jubilación: 10,17%

Obra Social: 6% (Aquí, como en los aportes, corresponde la aclaración relacionada con la versión 19. Cuando las remuneraciones brutas mensuales sean hasta $1000 el 90% de lo aportado será a la orden de la Obra Social y el 10% a la orden del ANSAL. Cuando las remuneraciones brutas superen los $1000 el 85% de lo aportado será a la orden de la Obra Social y el 15% a la orden del ANSAL)

INSSJP: 1,5%

Sub. Fliares + F.N.E.: 5.33%

Por lo mencionado anteriormente, la división correspondiente a Obra Social y a Seguridad Social desde el punto de vista de los aportes y contribuciones va a variar dependiendo de dos variables: La primera corresponde a qué régimen aporta su jubilación el trabajador (capitalización o reparto) y la segunda, depende del monto bruto del sueldo del trabajador (menor a $ 1000 o mayor), con lo cual se determinará el porcentaje de aportes y contribuciones que le corresponde a la Obra Social y al ANSAL.

Recordamos que la Seguridad Social está compuesta por: Jubilación + INSSJP + Subs. Familiares y F.N.E.

Por lo tanto se darán 4 combinaciones a tener en cuenta para determinar los aportes y contribuciones de la Seguridad Social y de la Obra Social.

1) 

El trabajador aporta su jubilación al Régimen de Reparto y su sueldo bruto es menor o igual a $1000

Seguridad Social Aportes: Jubilación 5% + INSSJP 3% = 8%

Seguridad Social Contribuciones: Jubilación 10,17%+ INSSJP 1,5%+ Subs. Familiares y F.N.E. 5,33% = 17%

Obra Social Aportes: 3% (2,7% Obra Social y 0.3% ANSAL)

Obra Social Contribuciones: 6% (5,4% Obra Social y 0,6% ANSAL)

2) 

El trabajador aporta su jubilación al Régimen de Reparto y su sueldo bruto es mayor a $1000

Seguridad Social Aportes: Jubilación 5% + INSSJP 3% = 8%

Seguridad Social Contribuciones: Jubilación 10,17%+ INSSJP 1,5%+ Subs. Familiares y F.N.E. 5,33% = 17%

Obra Social Aportes: 3% (2,55% Obra Social y 0.45% ANSAL)

Obra Social Contribuciones: 6% (5,1% Obra Social y 0,9% ANSAL)

3) 

El trabajador aporta su jubilación al Régimen de Capitalización y su sueldo bruto es menor o igual a $1000

Seguridad Social Aportes: Jubilación 11% + INSSJP 3% = 14%

Seguridad Social Contribuciones: Jubilación 10,17%+ INSSJP 1,5%+ Subs. Familiares y F.N.E. 5,33% = 17%

Obra Social Aportes: 3% (2,7% Obra Social y 0.3% ANSAL)

Obra Social Contribuciones: 6% (5,4% Obra Social y 0,6% ANSAL)

4) 

El trabajador aporta su jubilación al Régimen de Capitalización y su sueldo bruto es mayor a $1000

Seguridad Social Aportes: Jubilación 11% + INSSJP 3% = 14%

Seguridad Social Contribuciones: Jubilación 10,17%+ INSSJP 1,5%+ Subs. Familiares y F.N.E. 5,33% = 17%

Obra Social Aportes: 3% (2,55% Obra Social y 0.45% ANSAL)

Obra Social Contribuciones: 6% (5,1% Obra Social y 0,9% ANSAL)

Un saludo cordial

CGdeR


Correo de Lectores  

Los boletines atrasados

Estimado Claudio: Es un placer poder redactar el presente, para manifestar mi gran satisfacción de haberme suscripto al Boletín de Pequeñas Noticias. Su redacción clara, concisa, y por sobre todo: magníficamente didáctica en su amplio y amigable desarrollo, son motivos más que ponderables. Suficientes para el merecido elogio de mi parte. 

Personalmente, he descubierto el sitio hace sólo un par de meses (allí mi suscripción) y desde entonces he recibido puntualmente los boletines nº 109, 110, y 111.

Me interesaría poder coleccionar todos los anteriores... Seguramente me indicarían recurrir a la página, pero obviamente sería tremendamente tedioso...  ¿habrá alguna posibilidad que me los remitan por e-mail? 

Si ello fuera posible, quedaré ultra-agradecido.

Muy atte. 

Alberto S

(28/5/2002)

 

Estimado Alberto S.

No encuentro las palabras exactas para agradecerle su mensaje.

A veces, cuando vamos armando los distintos Boletines semanales, cuando corremos contra el reloj para que éstos salgan todos los lunes por la noche en tiempo y forma, cuando respondemos consultas, desarrollamos editoriales o tratamos algún tema en particular, dudamos de que tanto esfuerzo rinda los frutos que deseamos. Pero cuando recibimos mensajes como el suyo y más y más consultas, entendemos que todo este esfuerzo y más, valen la pena.

Nos motiva de sobremanera ver, entender y compartir con los administradores, copropietarios y simples lectores del Boletín de Pequeñas Noticias, esas ganas de aprender, de consultar, de superarse día a día, tema a tema, esa necesidad de "hacer las cosas bien y con justicia", como debe hacerse. Creemos que es la manera de que esta profesión sea poco a poco y paso a paso, cada vez más profesional y respetada. Estoy seguro que tenemos el material humano para poder conseguirlo.

Con respecto a los Boletines de Pequeñas Noticias anteriores, como usted dice, se encuentran en el sitio www.PequenasNoticias.com.ar, en el menú Servicios Varios, Publicaciones anteriores.

Nos gustaría poder enviárselos pero no nos es posible, ya que cada uno de ellos ocupa un importante espacio en Kb y sería imposible el envío de tan lento.

Le podemos sugerir dos maneras:

1)  Una vez que está dentro del boletín deseado, seleccione la opción Imprimir de su navegador y obtendrá una copia impresa de cada uno de ellos. Entiendo que quizá, con el costo actual de los cartuchos de tinta, no sea ésta la alternativa más conveniente. Pero tenemos otra.
2)  Estando en el boletín deseado, seleccione la opción Archivo, Guardar como de su navegador, después indíquele que quiere guardarlo como una archivo .htm, escriba el nombre que quiera darle al archivo, la unidad y la carpeta donde va a guardarlo. Al aceptar, verá que en la unidad y en la carpeta seleccionada encontrará el archivo con el nombre por usted elegido y con la extensión .htm que usted indicó y una carpeta con el mismo nombre. Esa carpeta contiene todos los archivos necesarios para que cuando usted desee abrir el boletín mismo éste contenga todos los elementos gráficos del sitio como si estuviera viéndolo conectado en Internet. Muchos lectores graban el boletín en compactos y no ocupan lugar en el disco rígido, imprimiendo posteriormente sólo aquellos que necesitan de manera especial.

Esperamos seguir contando con usted como lector y seguirle siendo de utilidad.

Lo saluda atentamente. 

CGdeR.


Correo de Lectores

Un saludo para nuestros hermanos uruguayos

De mi consideración

Me dirijo a Uds con el mayor de los respetos por su trabajo tan claro como sencilla su explicación para los no transitados por el tema, pero necesito hacerles dos preguntas:

1) El encargado de un edificio que se encuentra nombrado como tal hace más de diez años, casado con una argentina y con hijos argentinos reconocidos, puede desempeñarse como tal sin hallarse radicado definitivamente?? (es uruguayo)

2) El pedido de una auditoría contable, debe ser hecho como surgente de una asamblea? votada por mayoría, o por dudas surgidas en el desenvolvimiento de la administración se puede pedir una auditoría unos cuantos propietarios (sin llegar a ser mayoría) y se hacen cargo del gasto que corresponda?

Desde ya muy agradecido

Roberto S.

(28/5/2002)

 

Sr. Roberto S.

Con respecto a sus dos consultas, trataremos de responderlas.

1)  Con respecto a su consulta referente al encargado de nacionalidad uruguaya que hace 10 años que trabaja en el edificio pero que no está radicado definitivamente, no hay ningún inconveniente por tratarse de un país limítrofe. Por otro lado, seguramente el encargado cuenta con sus número de CUIL, el cual le permite cumplir con todas sus obligaciones frente a la A.F.I.P.
2) 

Ante estas consultas, siempre recordamos antes de hacer alguna sugerencia, verificar en el Reglamento de Copropiedad y en el Reglamento interno, en caso de existir, si no hay alguna cláusula que regule tal situación o contemple algún procedimiento al respecto. Si no lo hubiere le comentamos algunas situaciones a tener en cuenta.

a) Si la inquietud parte de un grupo de copropietarios y éstos le solicitan la auditoría a la Cámara de la Propiedad Horizontal para que ésta la lleve a cabo, esta institución les exigirá la aprobación de dicha auditoría mediante asamblea.
b) Si la inquietud parte de un grupo de copropietarios y éstos le solicitan la auditoría a una empresa privada pueden éstos hacerse cargo del gasto, si así lo deciden.
c)  Otra alternativa, es que se trate el tema dentro de la Orden del día de una asamblea ordinaria o extraordinaria y se llegue a una determinación al respecto cumpliendo con las mayorías que el caso requiera (tema que debe estar tratado en el reglamento de copropiedad)

Nos pareció interesante considerar estas alternativas, ya que no sabemos cuál de ellas es la que exactamente se adapta a la situación planteada por usted.

Un saludo cordial

CGdeR


Correo de Lectores

El consorcio de Mendoza fue asaltado

Hola, necesito que me ayuden.

En el edificio que vivo y administro, existe una empresa que opera en el último piso. Esto genera mayores costos de uso..... pero además genera inseguridad. ¡¡HOY LA ASALTARON  Y LOS DELINCUENTES SE REFUGIARON EN UN DPTO PISOS MAS ABAJO!!, POR SUERTE TODO TERMINO BIEN. 

El edificio es, por reglamento, sólo para vivienda. Está ubicado en la ciudad de Mendoza. La empresa antes mencionada alquila dos departamentos a distintos dueños. 

Pregunta: ¿cómo puedo hacer para sacar esta empresa del edificio?.

Muchas Gracias

Pablo

(29/5/2002)

 

Hola Pablo

Tu caso se presenta en muchos más edificio de los que te imaginás. El uso indebido de las unidades funcionales por parte de sus dueños y por ende la violación de las prescripciones del reglamento de copropiedad, es una de las causas que generan más problemas a los administradores, ya sea porque alteran la tranquilidad del edificio o porque generan más gastos debido a su actividad y éstos deben ser afrontados por todos los copropietarios del edificio.

El Dr. Carlos Diego Calvo en su "Manual de propiedad horizontal", comenta que la jurisprudencia, en general, indica que debe cumplirse lo que indica el reglamento de copropiedad que es la ley convenida por las partes. En ciertos juicios, los infractores se escudan en que existen otros copropietarios en la misma situación y que contra ellos nada se ha realizado. La justicia, en algunos casos, indica que esta cadena de infracciones no es suficiente para no cumplir con el reglamento del consorcio pero, por otro lado, argumentos parecidos en situaciones excepcionales han echo prevalecer la posición de la defensa argumentando que la demanda contra un solo copropietario entre muchos otros infractores, constituía un ejercicio abusivo de derechos no amparado por la ley.

La ley 13.512 de propiedad horizontal prohibe expresamente a propietarios y ocupantes el destinar las unidades a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración. No permite perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ni ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercancías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

"La violación de estas normas se encuentra sancionada con arresto o multa en beneficio del Fisco, pudiéndose ordenar judicialmente el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública para que cese la infracción. Si el infractor fuere un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. Las acciones respectivas tramitan por la vía sumarísima y pueden ser ejercidas por el representante de los propietarios o por el propio perjudicado por la infracción, aunque recomendamos una vez más dar intervención al consorcio por medio de sus autoridades. La aplicación de estas penas no obsta al ejercicio de acciones civiles resarcitorias que competan al propietario afectado." Carlos D. Calvo, "Manual de propiedad horizontal", pag. 148.

El Dr. Alberto Aníbal Gabás en su "Manual teórico-práctico de propiedad horizontal, Ley 13.512, Comentada. Anotada", transcribe desde la página 166 a la 175 jurisprudencia al respecto. Transcribimos aquí algunos de los ejemplos:

1) Es válida la cláusula del reglamento que fija el destino del edificio para vivienda, con exclusión de otras actividades del propietario. (CNCiv., Sala D, 28/5/57, LL, 88-182)
2) La instalación de oficinas comerciales, prohibidas por el reglamento de copropiedad es violatoria de éste, aunque tal instalación no tenga exteriorización alguna. (CNCiv., Sala A, 9/2/65, ED, 11-363)
3) No es necesario probar que el cambio de destino ocasiona perjuicios o molestias a los demás copropietarios. (CNCiv., Sala D, 26/6/60, LL, 102-448)
4) El funcionamiento de un negocio en una unidad del octavo piso del edificio destinada a vivienda, ocasiona perjuicios a los demás copropietarios, derivados del uso constante del ascensor por los clientes y su circulación dentro del edificio. (CNCiv., Sala C, 27/2/72, ED, 49-164)
5) Para cambiar el destino asignado a las unidades es necesario el consentimiento unánime de todos los interesados. (CNCiv., Sala D, 9/11/72, ED, 42-471)

De todas formas, Pablo, creemos que será necesario por tu parte que consultes con un profesional qué acciones podrás tomar, en función de todo lo ocurrido en el edificio. En un futuro nos gustaría que nos cuentes cómo lo resolviste, ya que tu experiencia va a ser de relevancia para otros administradores que se encuentren en situaciones parecidas.

Un saludo cordial

CGdeR


Correo de Lectores

IRAM: Certificado de Deuda por Expensas Comunes

Señor CLAUDIO:

Me dirijo a usted a través de este medio porque considero que mi inquietud puede ser de utilidad a otros suscriptores al Boletín de Pequeñas Noticias.

Al tener conocimiento que usted integra la Comisión de IRAM es que le solicito, si es factible que nos informe sobre la Norma Nro. 2: "CERTIFICADO DE DEUDA POR EXPENSAS COMUNES".

No obstante, y le pido disculpas si es que constan en boletines anteriores y yo soy la responsable de no haberlos encontrado, facilite también el resto de las normas emanadas en esa entidad, en razón que creo que son sólo 8, según expresara la señora Contadora Alicia S. RIVAS en las charlas de los días sábados.

Agradezco la deferencia que tenga para con este pedido.

Cordialmente,

Silvia B.

(28/5/2002)

 

Señora Silvia B.

La Norma IRAM 65002 es la que trata el tema del Certificado de deuda por expensas comunes.

Esta norma exige que el certificado de deuda sea impreso en papel de formato A4 (210 mm x 297 mm) y contenga los siguientes datos:

1. La dirección completa del consorcio.
2. El CUIT del consorcio.
 3. El número de unidad, su piso y departamento.
4. El saldo del deudor en concepto de expensas comunes más el saldo deudor en concepto de la certificación en sí misma en letras y números, expresados en pesos.
5. Los datos de los seguros vigentes que cubren al consorcio: Nº de póliza, compañía aseguradora, tipo de riesgo, suma asegurada y vencimiento del seguro.
6. El importe integrado por la unidad al fondo de reserva en letras y números, expresado en pesos.
7. Los datos de las causas judiciales en la que es parte el consorcio: Fuero, Juzgado, Secretaría y Carátula.
8. El nombre y apellido del escribano requirente del certificado de deuda.
9. Firma y sello de la administración.
10. Apellido y nombre del firmante.
11. Razón social de la administración.
12. Domicilio legal de la administración.
13. Número de CUIT de la administración.

En la página 6 de la norma aparece un formulario modelo donde se incluye el marco textual donde van incluidos los datos citados anteriormente.

El tema de las normas IRAM fueron tratadas en los Boletines de Pequeñas Noticias Nº 44 de fecha 5/2/2001, Nº 46 del 12/2/2001 y Nº 47 del 19/2/2001.

Nosotros hemos tratado en estos Boletines 6 normas y le pedimos que nos cuente cuáles son las dos restantes que nombra la señora Contadora Alicia Rivas para incorporarlas.

1) IRAM 65001 - Registro de propietarios
2) IRAM 65002 - Certificado de deudas por expensas comunes
3) IRAM 65003 - Convocatoria a asamblea
4) IRAM 65004 - Estatuto del consejo de propietarios
5) IRAM 65005 - Contenidos y procedimientos para las actas de asamblea en los consorcios de propietarios sometidos al régimen de propiedad horizontal
6) IRAM 65006 - Liquidación de expensas comunes.

Desde ya esperamos su colaboración y esperamos haberle sido de utilidad.

Saluda a Ud cordialmente

CGdeR


Correo de Lectores

Los boletines desde el Nº 84

Solicito envío de los boletines desde el Nº 84 en adelante dado que circunstancialmente estuve fuera de la red.

Mi nuevo email es xxx@xxx.com.ar

Felicitaciones por el Boletín. 

Me es muy útil.   

Saludos.

(28/5/2002)

 

Gracias por las felicitaciones. 

En el ítem Boletines Publicados de Pequeñas Noticias de la sección Servicios varios en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar puede acceder a todos los boletines faltantes.

Hacemos referencia a otro caso del mismo tenor en el Correo de Lectores bajo el título Los boletines atrasados en este mismo número.

Un saludo cordial.

CGdeR


Listado Completo de Empresas Conservadoras de Ascensores

con permiso anual según el Decreto 578/01 y con permiso provisorio por falta de constancia de habilitación (falencia de la G. C. B. A.)

Listado proporcionado por la D.G.F.O.C.

Empresas Auspiciantes

Empresa

Teléfono

Localidad

Ascensores Eleczel S.R.L.

4961-5907/4962-0400

Capital Federal

Ascensores Hispano S.R.L

4302-0612/4303-7895

Capital Federal

Lifschitz, Carlos Alberto

4585-1790 / 4585-4001

Capital Federal

Liftec S.A.

4342-9195/6612

Capital Federal

Pastorino S.R.L.

4757-3694/4712-2598

Capital Federal

Listado completo de empresas


Bolsa de trabajo

Ofrecidos

Encargado-Suplente Edificio de Vivienda u Oficinas: Hombre 40 años con experiencia y referencias se ofrece como encargado-suplente y/o franquero para edificios de viviendo u oficinas. Conocimiento de plomeria, electricidad y albañileria.-

Apellido, Nombre:

Saul Pais

Teléfono:

4911-5814 mensajes

Horario:

Todo el dia

Direccion:

Av Caseros 3227

Localidad:

Capital Federal

E-mail:

andreapais@yahoo.com


Cualquier empleo: En este momento estoy comenzando con un curso de preparación para ingresar a la carrera de locución, despues de un intento fallido en el I.S.E.R. Si el trabajo es de cadete en alguna radio o cualquier medio de comunicación mucho mejor. Desde ya muchas gracias.

Apellido, Nombre:

Chirico Diego Salvador

Teléfono:

4865-1435

Horario:

full time

Direccion:

Camargo 425

Localidad:

Capital Federal (Villa Crespo)

E-mail:

chirico-srl@ciudad.com.ar


Secretaria - Recepcionista - Empleada Administrativa: Conocimiento en computación que comprende DOS, Windows 98, Office 97- Office 2000, Programación (Visual Basic) - Internet - Correo Electrónico. Tareas varias de oficina, atención al público, trámites varios.

Apellido, Nombre:

Palomo, Carolina

Teléfono:

4833-5854

Horario:

14:00 a 20:00

Direccion:

Uriarte 1475 5º "B"

Localidad:

Capital Federal

E-mail:

caroramone@hotmail.com


Contadora Publica: Trabajos Part Time y en forma independiente: auditorías, DDJJ, impuestos, sueldos, conciliaciones bancarias, consultas, constitución de sociedades, abonos mensuales, etc

Apellido, Nombre:

Caravias Nazar, Beatriz

Teléfono:

4812-5209

Horario:

de 10 a 15 horas

E-mail:

bcaravias@fibertel.com.ar


Empleada administrativa con 4 años de experiencia en administracion de consorcios. Tareas realizadas: secretaria, atención al público, cobro de expensas, pago a proveedores, visitas a consorcios, confección de liquidación de expensas y sueldos, trabajos en computación, etc...

Apellido, Nombre:

Lauretti, Valeria Paula

Teléfono:

4826-5433 y (15)5305-1620

Horario:

a partir de las 18>00 hs.

Direccion:

Salguero 1654 1º A

Localidad:

Capital Federal

E-mail:

valeriaramone@hotmail.com


Impuestos

Vencimientos Mensuales

En nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal.


Proveedores de Bienes y Servicios

Avisos destacados

   

En tiempos de crisis

los gastos son fundamentales...

 

....y el Sistema 9041

(para la Administración de Consorcios)

es la solución más eficiente 

y al mejor costo.

 

Beneficios del sistema:


Consultas por pantalla y más de 80 listados con toda la información ingresada al sistema.


Multi-administrador y multi-consorcio
Legajos del personal. Fichas de sueldo. Control de inasistencias, de entrega de ropa reglamentaria, controles médicos, etc...


Ingreso, control de facturas y pago a proveedores. Posibilidad de efectuar la retención del Impuesto a las Ganancias, emisión del comprobante correspondiente, resumen quincenal de las retenciones efectuadas para informar a la AFIP, etc... Control de próximos vencimientos de impuestos, servicios y prestaciones de mantenimiento.
Cuenta corriente consolidada de proveedores.


Opción de cambiar para uno o más propietarios, el interés por mora, entre dos períodos.


Cuenta corriente de propietarios.
Control del saldo de caja y financiero a través del detalle de sus movimientos para cada consorcio y consolidado. Registro de provisiones y deducciones.
Emisión de los libros obligatorios en hojas móviles: Libro de Caja (Administración) y Libro de Sueldos (Ley Nº 20.744, Art. Nº: 52).
Balance entre períodos de egresos, ingresos y movimientos de fondos, detallados ó resumidos, clasificados por rubro o concepto.


Control de ingreso y restricciones a los diferentes módulos que componen el sistema por medio de claves de usuario y niveles de acceso.
Seguimiento y control de obras y reparaciones que se realizan en cada consorcio.

Liquidación de sueldos y jornales, vacaciones, aguinaldos, asignaciones familiares, antigüedad, etc... Posibilidad de imprimir los comprobante en formulario preimpreso.


Detalle de todos los trabajos realizados para cada unidad entre dos períodos. 
Confección de la liquidación mensual, la distribución de gastos y el estado financiero por pantalla y en forma impresa.


Impresión de los recibos de expensas con único vencimiento, con segundo vencimiento con recargo ó en dos cuotas. Opción de impresión en papel blanco o formulario preimpreso.
Control exhaustivo de la composición del saldo de los propietarios, posibilidad de cálcular el interés de la deuda de más de una forma, cobranza rápida, cobranza de deuda y cobranza adelantada.


Registro de obras y reparaciones pendientes y finalizadas en lugares comunes y particulares.
Registro de las actas comunes y extraordinarias con su texto completo.
Emisión y control de cartas documento e índice telefónico.
Posibilidad de diferentes configuraciones de acuerdo a las preferencias o necesidades de cada consorcio.


Seguimiento y control de los seguros del consorcio.


Auditor de datos con control de errores lógicos.

Seguimiento y control de los juicios del consorcio (en costrucción)


Gral César Díaz 2761

(1416) Capital Federal

Argentina

Teléfono/Fax: 4581-3906

Móvil: (15)4449-8137

Pagers: 4527-7674/6669

María Isabel Brath

       

Productor asesor de seguros

Seguros generales. 

Seguros de vida. 

Ahorro y capitalización.

Becas estudiantiles. 

Enfermedades graves. 

Renta familiar.

 

Carlos Villate 1655 PB "F". 

(1636) Olivos. Buenos Aires

Tel/Fax: 4795-7792

Móvil: (15)4403-9162

Marcelo Bonino

Servicio integral del automóvil

 

 Inyección electrónica en vehículos nacionales e importados.

Diagnóstico computarizado

 

Potenciación y rectificación de motores

Reparación de embragues nacionales e importados

 

Tren delantero - Frenos

 

Zañartú 616 - Capital Federal

Teléfono: 4925-0799

E-mail: BoninoRacing@hotmail.com


Boletín de Pequeñas Noticias

para la administración de consorcios

Número de Edición: 112

Fecha de publicación: 3 de Junio del 2002

Director: Claudio García de Rivas

Propietario: Pewen Investigación y Desarrollo de Sistemas Informáticos

Dirección: Gral César Díaz 2761

Localidad: (1416) Capital Federal

País: República Argentina

Teléfono/Fax: 4581-3906

Móvil: (15) 4449-8137

Radios: 4527-7674 y 4527-6669

E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar

URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar


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Si quiere suscribir, en forma gratuita a un amigo al Boletín de Pequeñas Noticias tiene que mandarnos un e-mail a: Claudio@Sistema9041.com.ar con la palabra SUSCRIPCION GRATUITA en el asunto del mensaje y en el texto: la razón social de la empresa (si existiera), su nombre, su dirección, su teléfono, la forma en que nos conoció y por supuesto, su e-mail. En caso de querer cancelar la suscripción envíenos un e-mail con las palabras CANCELAR SUSCRIPCION en el asunto del mensaje.


Las notas firmadas representan las opiniones de los autores y no necesariamente las del editor. Registro de Propiedad Intelectual Nº 61129. 9041 es marca registrada y Pewen es marca en trámite de registración (Actas Nº: 2198663 y 2198664) de Claudio García de Rivas, todas las demás marcas registradas que pudieran ser nombradas en el presente boletín, son propiedad de sus respectivos dueños y/o representantes legales.