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Boletín de Pequeñas Noticias l a c o m u n i d a d c o n s o r c i a l c o m o u n e s p e j o d e l a s o c i e d a d 23 de Setiembre del 2002 - Nº: 130
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A
nivel nacional
En
la Honorable Cámara de Diputados desde marzo del 2001 está en trámite
parlamentario un proyecto de Ley de Registro de Administradores y Proveedores
presentado por el Diputado Guillermo Alchouron de Acción por la República.
El
conocimiento de la existencia de un proyecto gemelo de un Registro de
Administradores a nivel nacional, relativiza en forma importante el ya presentado
por la Legislatura Porteña dejando en el ambiente dos preguntas sin respuesta:
¿Por qué dos proyectos duplicados casi idénticos sobre consorcios? ¿Por qué
la urgencia en sacar una Ley a nivel de la Ciudad de Buenos Aires que tiene
mucha chance de ser invalidada por otra que se superpondría a nivel Federal?
Más
allá de las intencionalidades, las diferencias entre estas dos torres de naipes
son notables en más de un aspecto. Ya en los fundamentos de su proyecto
nacional el diputado Alchouron comienza aclarando que “sólo en la Ciudad
de Buenos Aires existen 90.000 consorcios que mueven un volumen de dinero de
3.000 millones de pesos al año.” y continúa expresando que “sin
duda y habiendo grandes intereses de por medio, existen diferentes posturas
respecto de cómo legislar sobre administración de consorcios.”
El
diputado no se siente convencido completamente ni con el sistema de
auto-administración del que dice que “si bien aparece como ideal, no es
menos cierto que las ocupaciones privadas de cada consorcista restarían el
tiempo necesario para una dedicación de tiempo completo a la actividad
administrativa, así como también (...) la alta especialización que
sobrellevan las diferentes profesiones hace necesario el tratamiento del tema en
forma específica” ni con aquellas organizaciones privadas que “pretenden
elevar al rango universitario la actividad de administración de consorcios,
matriculando y/o colegiando su tarea. Esta intención resulta interesante si no
fuera porque dicha pretensión reserva para estas organizaciones la decisión
sobre quiénes pueden o no ejercer la actividad; con lo cual se podría convertir
en un monopolio privado.”
Aquí
los proveedores no se salvan...
Ya
desde el título el proyecto del diputado de Acción por la República se parece
al original que alguna vez presentaron Sandra Dosch, Alberto Fernández y Delia
Bisutti.
El
control de la inclusión de los proveedores de bienes y/o servicios de
consorcios de propiedad horizontal al registro estará a cargo de los
administradores que serán penalizados con multas a determinar en la
reglamentación en caso de incumplimiento (artículo 3º inc. b).
Una
diferencia sustancial con respecto al registro de la Ciudad es que ahora la
obligación de presentar las copias de los seguros exigidos para su actividad es
a cargo del proveedor, quien puede perder su calidad de “activo” (y con
ello sus perspectivas de poder trabajar en el gremio) si así no lo hiciere (artículo
4º “f”).
Otro
punto notable es que el proveedor deberá presentar “certificados de libre
deuda” de tributos de tasas nacionales, provinciales y municipales ante el órgano
de control del Registro a crearse, que funcionará en la órbita de la Secretaría
de Defensa de la Competencia del Consumidor o dependencia equivalente de cada
provincia y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con lo cual podrán trabajar
en los consorcios sólo aquellos con la solvencia necesaria para hacer frente a
sus obligaciones fiscales (artículo 4º “g”).
Como
detalle a destacar estarían funcionando, de aprobarse ambos proyectos de
registros, en las mismas dependencias de la Ciudad de Buenos Aires.
Ésta
es mucho más dura...
En
el proyecto nacional quedarán excluidos del registro tanto proveedores como
administradores que se encuentren inhibidos para disponer de sus bienes, se
encuentren inhabilitados judicialmente, no puedan ejercer el comercio, los
fallidos y concursados hasta 5 años después de su rehabilitación y los
condenados por delitos dolosos incompatibles con el ejercicio de la actividad,
hasta después de cumplida la condena.
Aquí
es interesante recordar el artículo que se retiró del proyecto original de
Sandra Dosch que decía en su original que “no podrán revestir la calidad
de socios activos los administradores que (...) (fueran) condenados por delitos
dolosos incompatibles con el ejercicio de la profesión hasta cinco (5) años
después de cumplida la condena...”. Más allá de la sorprendente
coincidencia sintáctica el diputado Alchouron, aparentemente, no permitiría
la reinserción del condenado por delito doloso en el registro de por vida.
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90.0000
son más que 6.000...
El
artículo 4º inciso “a” comienza expresando que “queda prohibido a los
consorcios de propiedad horizontal tomar los servicios de un administrador que
no se encuentre inscripto en el registro y revista en calidad de activo”
y lo termina rematando en el artículo 10º diciendo que “para el
caso de infracciones a lo dispuesto por la presente ley, los consorcios y/o los
administradores y/o proveedores -según corresponda-, serán sancionados con la
pena de multa.”
Estos
dos artículos dan a este proyecto un carácter muy especial. Porque en el
proyecto de Sandra Dosch el consorcio tiene la posibilidad de elegir si quiere o
no trabajar con un administrador registrado. En el caso de contratar a uno que
no cumpla con las exigencias del registro todo el peso de la ley caerá sobre el
profesional en infracción (de los que se estima que hay un mínimo de 6.000 en
nuestra ciudad).
El
diputado Alchouron, que sabe más sobre ganado, puso la infracción en cabeza de
cualquiera de los 90.000 consorcios que dice que existen en la ciudad de Buenos
Aires.
Sin
embargo, reflexionando en serio, se estaría creándo con esta modalidad, un
problema muy serio a los propietarios que no tienen forma de controlar si su
administrador continúa o no activo en el registro obligatorio. De no ser así
la penalidad caería sobre el desprevenido consorcio que tendría que afrontar
las consecuencias económicas de un hecho que no tiene forma de verificar 
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¡¡¡ Feliz primavera para todos !!! |
625.000 trabajadores
Según
el diario La Nación del 17 de septiembre, el Ministerio de Trabajo informó que
el 18,5% de los empleados de las empresas privadas no cobraron el aumento de $
100 (Dto. 1372/02). Seguirán las inspecciones, pero aún no habrá sanciones.
Según la secretaria de Trabajo, Noemí Rial, la diferencia surge de una mala
interpretación de las planillas del Instituto Nacional de Recursos de la
Seguridad Social (Inarss), que utilizó formularios que aún no estaban
adaptados para aplicar el decreto de los $ 100 y que, por tal motivo, generó
confusiones. Con esos datos, serían unos 625.000 los trabajadores a los
que les corresponde y aún no se les pagó.
La
secretaria de Trabajo ratificó el plan de inspecciones en las empresas, que
comenzó el viernes pasado en el aeroparque metropolitano Jorge Newbery. Las verificaciones se orientarán, según especificó, de
acuerdo con las denuncias que reciba el Ministerio por falta de cumplimiento del
decreto.
En una primera etapa, aún no se impondrán las sanciones previstas en la ley de
empleo, que suponen multas que van de los $ 80 a los 1000 (según la
persistencia de la infracción) por cada trabajador que no haya percibido el
beneficio. Lo cierto es que para poder sancionar a las empresas, debe actuar la
policía del trabajo, que no depende del gobierno nacional sino de las
administraciones descentralizadas.
Por otro lado, se han recibido denuncias por parte de los trabajadores donde
parte de su sueldo en negro es "blanqueado" y pasado como el aumento
que indica el decreto 1372/02. De esta forma no sólo no reciben el aumento sino
que se ve disminuído ya que en lugar de recibir en el bolsillo $100 al
blanquearlo recibe $ 94,30 con los descuentos correspondientes
Nota
del autor
En contrapuestas y superpuestas áreas gubernamentales se tironean el preciado botín de más de 6.000 administradores y 80.000 consorcios. Tanto a nivel nacional como local, tendremos administradores con estériles sellos y certificados que garantizarán sus desempeños, honestidad e idoneidad según afirman nuestros representantes democráticos.
La solución política aplicada por el sector Legislativo para poner fin a lo que ellos llaman: falta de información, de transparencia, de prácticas dolosas, de vació legal y otras problemáticas en la convivencia consorcial entre propietarios, administradores y proveedores, ha sido la de asumir el papel de autoridad o árbitros competentes en solucionar conflictos por vía de la registración y el ineludible contralor.
Esta necesidad de ocupar espacios de poder, en la gestión gubernamental, no es casual que se de en tiempos del "que se vayan todos " donde la ciudadanía ha emitido un mensaje de desconfianza hacia los sectores políticos.
El número de 75% de habitantes que viven en consorcios es tentador para aquellos que suelen, con calculadora en mano, sumar "propietarios = votos", lamentablemente este proceso de normalización y regulación encalló dentro de la estructura del Poder Legislativo, que no está preparada para una participación activa de la ciudadanía en la formulación de leyes, o en el veto de sus decisiones, ya que
la escasa confianza entre gobernantes y gobernados no da lugar a formas alternativas de participación, ni al mejor aprovechamiento de las existentes.En estos largos años de silencio Legislativo, en el estudio de la problemática consorcial, descubrimos muchos proyectos legales para la solución del conflicto, careciendo todos de un sustento "marco " que incluya a toda la comunidad consorcial, sólo vemos respuestas, que al decir de los juristas, son simples maquillajes
que se agravan por la creciente pérdida de legitimidad gubernamental y hasta de las propias instituciones democráticas que tampoco son percibidas como eficientes, son vistas más bien como engranajes cerrados, ocupados por personas que quieren obtener cargos públicos y que tienen un grado muy bajo de confianza ciudadana.En temas complejos y delicados, como son la convivencia y la gestión del patrimonio consorcial, la concertación entre los integrantes tendría que ser mucho más ordenada -en cuanto a representatividad de los actores, mecanismos de diálogo, transparencia y firmeza de los compromisos- para lograr su cometido de remover obstáculos para la toma de grandes decisiones, como puede ser una ley que regule la actividad de dos particulares como son el copropietario y el administrador.
Caja Registrada
Son los actos de los hombres los que deciden cada día cuál es el proyecto en común, en el ámbito de la copropiedad, esto es lo que los funcionarios públicos no entienden y avasallan los derechos individuales y sociales como lo vienen haciendo con nuestros ahorros por citar sólo un ejemplo. No se puede hacer ingresar por la puerta de alguna subsecretaria a propietarios, administradores y proveedores para llenar burocráticos registros creando superfluos organismos y justificar así sueldos, cargos públicos y gastos estatales, porque no sólo se traducirán en aumentos de las expensas sino en más abultadas tributaciones.
Lo concreto es que "el 93 por ciento de la población desconfía de los políticos, a quienes considera corruptos, incapaces y los acusa de incumplir con sus promesas " este es el dato que reveló un informe sobre la democracia en la Argentina elaborado por el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo y no menos importante es que el propietario
parece en efecto más inclinado a "cuidar su jardín ", dejando en manos de otros su representación, que a involucrarse personalmente en la gestión de los asuntos públicos y comunes y hoy se encuentra anárquico en sus desestructuradas organizaciones que no se involucran en los ámbitos de decisión y sólo hacen "leña del árbol caído ".Me pregunto si no es hora de realizar, en conjunto, un sinceramiento crítico acerca de las responsabilidades, tanto técnicas como políticas, de aquellos que ocupan lugares en diferentes instancias del poder y hacer nuestro propio ejercicio examinador en cuanto a la necesaria participación y a una más precisa y eficaz organización, que pueda darnos mejor legitimidad en la defensa de los derechos.
Ariel Rosales -
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Protagonistas
Pequeñas Noticias, en forma exclusiva entrevistó a la impulsora del polémico proyecto de ley de un Registro de Administradores en el ámbito de la Ciudad de Bs. As., horas antes de su participación en el debate organizado en su propia sede de la calle Paraguay por la UADI (Unión de Administradores de Inmuebles).
Ariel: ¿Cómo surgió la ley de registro de administradores de consorcios ?
Sandra Dosch: La ley surgió porque era necesario un marco normativo que posibilitara la transparencia y el control en el desarrollo de esta actividad de los administradores, frente a toda una situación de desprotección que viven cotidianamente los consorcistas, en primer lugar por falta de información o por falta de conocimiento de los antecedentes de los administradores y en segundo lugar por una falta de contralor sobre estas personas que son las que administran el patrimonio del edificio.
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...creemos que esta ley beneficia, promueve y reconoce la labor de los buenos administradores... |
Entonces
con esta ley queríamos dar ese marco con el involucramiento del estado, en
este caso del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, y creemos que esta ley
beneficia, promueve y reconoce la labor de los buenos administradores, que a
partir de aquí van a ser los que se registren y que
cumplan efectivamente con cada uno de los requisitos que plantea la ley y
también castigar a aquellos administradores cuyo ejercicio profesional tiene
características irregulares, dudosas o in conductas que ponen en grave riesgo
el patrimonio del consorcio.
Ariel:
¿Usted cree que esta ley defenderá los derechos de
los copropietarios?
Sandra Dosch: quiero resaltar que esta ley crea un registro público de administradores de consorcios, esta ley decididamente no resuelve
la totalidad de las problemáticas que existen en un edificio, siempre son los
consorcistas, los copropietarios los que deciden el rumbo a seguir en cuanto a la totalidad de las cuestiones que se suscitan en su edificio, son los que
tienen la última palabra, tal es el espíritu de la ley nacional 13.512, pero
si
este registro posibilita que nosotros desde el Gobierno de la Ciudad les demos
las herramientas necesarias para que la toma de decisión por parte de los
copropietario sea una verdadera expresión de voluntad, en este sentido el
registro posibilita que los consorcistas conozcan algunos elementos objetivos
en relación de los antecedentes de los administradores, puedan elegir mejor y
además puedan hacer un seguimiento ya que anualmente los administradores deben presentar una cantidad de comprobantes y documentación
para revalidar su calidad de activo en el registro.
Ariel: ¿Por qué la ley plantea el control del
estado y no en alguna organización involucrada directamente?
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...nosotros tenemos conocimientos que existen registros que han armado algunas cámaras (...) específicamente vinculados a los asociados a esa cámara, no son un registro general único, las inscripciones son voluntarias y los administradores que se quieran inscribir tienen que pagar... |
Sandra
Dosch: el tema de que el registro sea de acceso público gratuito no es
un tema menor, nosotros tenemos conocimientos que existen registros que han
armado algunas cámaras de propiedad horizontal. En estos casos los registros
son específicamente vinculados a los asociados a esa cámara, no son un
registro general único, las inscripciones son voluntarias y los
administradores que se quieran inscribir tienen que pagar, en este caso el
registro es público, gratuito y la inscripción es obligatoria, quiere decir
que todos los administradores que quieran desarrollar su actividad en la
Ciudad de Buenos Aires tienen que estar inscriptos.
Claudio: ¿Han participado las entidades con
su opinión en este proyecto?
Sandra Dosch: se ha consultado una cantidad de organismos,
desde la Dirección de Defensa del Usuario y Consumidores del Gobierno de la
Ciudad, la Defensoria del Pueblo de la Ciudad, han participado varias cámaras,
también la Liga del Consorcista y también se ha tenido en cuenta la opinión
de numerosos juristas de gran prestigio. Yo creo que algunos pueden plantear
objeciones con respecto a la ley, otros pueden plantear que la ley puede ser
perfectible. Creo que es un primer paso en mucho tiempo donde había un vació
legal, una ausencia y una falta total de respuesta para estos vecinos.
Ariel: Esta ley tal cual está ¿Puede
provocar que si el consorcio es el que decide si el administrador está o no
registrado, genere por conveniencia un mercado negro de administradores?
Sandra Dosch: Yo pongo a disposición de ustedes cuáles son los
administradores que están habilitados y cumplen con los recaudos que
establece la ley, que en definitiva intenta defenderlos a ustedes, pero bueno
si ustedes optan por alguien que les cobra más barato, entonces después
pagarán las consecuencias, como les puede salir bien les puede salir mal, yo
creo que una de las cuestiones importantes que plantea la ley, es la
contratación de un seguro de responsabilidad civil por errores u omisiones,
que antes no existía, nosotros tenemos numerosos casos que por la
irresponsabilidad o mal manejo del administrador termina pagando el consorcio.
Por ejemplo, cuando alguien contrata un personal que no tiene cobertura de
riesgo de trabajo, la persona se accidenta, no responde el administrador con
su patrimonio, responde todo el consorcio, por eso con este seguro le estamos
brindando al consorcista mayor seguridad frente a posibles reclamos de
responsabilidad que se realicen por el mal desempeño de los administradores.
También se daba la discusión si el costo de este seguro se traslada a las
expensas. Nosotros hicimos cantidad de consultas a las empresas de seguros y
la verdad que es un costo ínfimo el que debería pagar el consorcio que
prorrateado en las expensas es casi un monto insignificante, nuevamente es el
copropietario el que elige, pago un peso o
dos pesos más de expensas y estoy tranquilo que este seguro responde por
nosotros o no lo pago y que Dios me ayude.
Ariel: ¿Cómo será el control del Gobierno
de la Ciudad?
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...La Ciudad (...) va a ejercer dos tipos de controles, de oficio (...) y el control por denuncias, concretas y particulares que realicen los copropietarios de un consorcio... |
Sandra
Dosch: La Ciudad a partir de la creación del registro va a ejercer dos
tipos de controles, de oficio, porque incluso con la presentación de la
documentación que requiere la ley con soporte informático posibilita, que
desde el pago de impuestos municipales hasta el pago de la vigencia del
seguro, cruzar los pagos con la AFIP, cruzar los pagos de los aportes
previsionales con el ANSSES y el control por denuncias, concretas y
particulares que realicen los copropietarios de un consorcio, esto ya va a ser
materia de reglamentación que tendrá a su cargo la autoridad de aplicación.
Claudio: Uno
de los temas más reclamados ha sido la carencia de capacitación ¿la ley lo
contempla?
Sandra Dosch: yo he hablado con la gente de defensa de usuarios y
consumidores para instalar en este registro una especie de columna donde
figure la capacitación, así como figuran los antecedentes o cuáles son los
edificios que administra como referencia, que haya una columna que especifique
la capacitación, porque ello también va a promover una especie de
competencia y de promoción curricular de parte de los propios administradores
y tendrán un valor agregado
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La peor opinión es el silencio... |
Protagonistas
Para conversar sobre el Proyecto de Ley Porteña que crea un Registro de Administradores, el lunes pasado, estuvo en nuestro programa de radio, que se trasmite por FM Flores a las 18 hs., uno de los actores de este conflicto que aportó sus opiniones sobre este polémico tema.
Claudio: ¿Qué aspectos negativos le encontrás al proyecto de ley de registro de administradores ?
Lollo: Siempre que ejercí la actividad ha sido un anhelo que la profesión del administrador estuviera regulada, pero no por el Estado sino por un órgano colegiado donde estemos registrados y contemple nuestros derechos y que a la vez los consorcistas puedan ir a poner sus quejas por no trabajar como corresponde. Visto el proyecto no me parece algo claro, es interesante que el administrador esté controlado, que esté regulado pero me gustaría que fuera por parte de un órgano colegiado, que los administradores tengamos nuestro propio colegio y que el estado no intervenga en este tipo de actividades, como lo está cualquier otro profesional, como el abogado, el martillero público que tienen sus propios colegios.
Ariel: Uno de los temas controversiales es el seguro por "mala praxis" de responsabilidad civil por errores u omisiones ¿ vos crees que esto los va a perjudicar, que van a tener que poner dinero de su bolsillo o que se lo trasladarán a las expensas ?
Lollo: El asunto del seguro para el ejercicio de la actividad vendría a ser como un tipo de seguro de caución, en un momento a los martilleros judiciales para su inscripción se les exigía un seguro de caución para el ejercicio de la profesión. Si tenía algún error ese seguro respondía, me parece bien que el administrador tenga un respaldo para la mala praxis, sea dolosa o culposa, pero habría que ver los costos. Hubo instituciones que en algún momento lo impusieron y como era muy costoso lo dejaron sin efecto. Desconozco los valores actuales y cuál va a ser la incidencia sobre las expensas.
Claudio: La Dip. Sandra Dosch cuando habló con nosotros dijo que el costo no superaría los de las fotocopias por unidad ¿ a vos te suenan números razonables ?
Lollo: En absoluto, hay edificios que tienen tres unidades y otros que tienen quinientas unidades, es decir no hay relación, además supongo que un seguro por mala praxis, como en todas las partes del mundo, debe ser costoso. No creo que sea algo accesible.
Fabiana: Mas allá de que ese seguro exista y pueda proteger al administrador de errores u omisiones, si el administrador tiene mala fe y quiere estafar al consorcio, por más seguro o registro que se le imponga no lo protege al copropietario en nada. ¿ Vos que pensás ?
Lollo: Mirá, yo creo que siempre el último responsable ante una mala acción del administrador seguirá siendo el consorcio, todos los juicios van a ir contra el consorcio, que después el consorcio tenga el derecho de accionar contra el administrador y éste responda con el seguro, puede ser, pero el responsable será siempre el consorcio.
Claudio: Cuando el administrador no tiene dinero porque hay morosos y no consigue recaudar el dinero suficiente y él no puede afrontar los costos del consorcio, ¿Qué responsabilidad le cabe al administrador ?, ¿Él tiene que salir a cubrir los fondos de su bolsillo ?
Lollo: No, los administradores nos regimos por la ley del código civil que es el mandato. Los fondos deben ser provistos por nuestro mandante, y cuando no se llega a recolectar los fondos, el administrador tiene que hacer una prioridad de pagos. Qué se paga y qué se deja de pagar, normalmente se pagan los sueldos, los servicios y se dejan de pagar aquellas cosas que se pueden pagar más adelante como ocurre, lamentablemente, con las contribuciones de carácter previsional como las cargas sociales, porque existen moratorias o facilidades de pagos.
Claudio: Este tema se planteó en la UADI y se debatió mucho, el administrador en caso de mora del consorcio va a pagar sus obligaciones fuera de termino pero en el futuro registro tiene que presentar anualmente, en soporte informático, una rendición de cuentas y es motivo de sanción no haber pagado las obligaciones fiscales, que en este momento las sanciones irían de $500 a $50000, y lo puede dejar inhabilitado de matrícula, ¿vos crees que esto los perjudicaría en la actividad ?
Lollo:
Las estadísticas de cobro de expensas dicen que del 1 al 10 el porcentaje de
pago es muy escaso, y las obligaciones en muchos casos superan las cifras que se
recaudan dentro de esas fechas. Este es un tema que hay que decidirlo con los
consejos de administración y ver qué es lo que se paga o se deja de pagar
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Desde este nuevo rincón la abogada y administradora Elvira Lucero tratará de ayudar a aquellos que no acerquen sus consultas aportando sus conocimientos y experiencia. |
El rincón de Elvira Lucero
Claudio & Pequeñas Noticias:
Primero quiero agradecerles por la excelente atención que le brindan a los usuarios y por la muy buena información que se lee en las notas semanales, siendo de suma importancia para todos.
A continuación les resumo mi problema, para ver si me pueden ayudar: Como autoadministradores del edificio (del cual también soy propietario) tuve recientemente problemas en un dto (hoy en día alquilado) por falta de presión y caudal de agua fría y caliente. Ante el reclamo verbal del propietario, se procedió a visitar el dto. en varias oportunidades con distintos profesionales a fin de detectar el origen del problema y la solución correcta, llegando a definir uno (arquitecto + plomero) con el se procedería a trabajar. Ante esto el propietario de la U.F. perjudicada se opuso al presupuesto (monto y operatoria de trabajo) dado que él consideraba que no era el trabajo correcto. Así, ante previo llamado telefónico advirtió que traería por su cuenta a personas (plomeros creo) a fin de verificar el origen del problema teniendo que romper en su propiedad y en sectores de propiedad común y luego efectuar la reparación correspondiente, para lo cual nos opusimos dado que el Consorcio debía dar solución al tema como así lo estaba por hacer. Sin embargo, vinieron dos personas y comenzaron a romper. Por este motivo, se convocó a Asamblea Extraordinaria donde se trató el tema, y allí presentó una factura por $100 en concepto de descubrimiento de cañería, limpieza válvula de calefón, destapación con ácido de parate en ducha, reparación agua caliente (que NO fue reparada), recomposición de revoques, reposición de azulejos, evaluación estado de caída presión. Pero la mayoría decidieron que nosotros (La Administración) resolvamos cuál era el trabajo correcto previa reunión con el propietario y nuestro proveedor, y se le reintegraría el dinero si se decidía dejar al propietario hacer el trabajo.
Llegado a instancias, decidimos empezar la obra dado los graves inconvenientes que se estaban ocasionado a los inquilinos actuales, y ya que no estabamos de acuerdo a la propuesta del propietario, dando la Administración solución al problema. Pese a esto, el propietario hoy reclama el reintegro de los $100.- dado que considera que fue de gran importancia y aportó datos para la solución.
Me gustaría me informen si legalmente corresponde reintegrarle dicho monto, teniendo en cuenta que la Administración nunca se negó a dar solución ni hemos recibido carta documento de parte del propietario aunque sí la Administración le mandó Carta documento informando que estaba el Consorcio en condiciones de dar solución al problema ya que veíamos la negativa del propietario y porque quería hacer por su cuenta el trabajo. Por favor, necesito me ayuden y me den su opinión sobre cómo proceder en forma legal.
Esperando una pronta respuesta, saludos y muchas gracias,
Gustavo.
(19/9/2002)
Aparentemente el problema es de difícil solución, pero sólo tenemos que remitirnos a la ley 13512/48, que si bien es un poco antigua, en realidad es el parámetro que utilizan los jueces a la hora de resolver algunos casos como este. Nosotros además tomaremos en cuenta el sentido común.
El Art. 8 de la ley 13512, dice entre otras cosas que un propietario puede realizar reparaciones urgentes y solicitar su reembolso, siempre y cuando éstas se determinen de carácter "Urgente", y de utilidad para el consorcio. Según un análisis general del tema, podemos entender que éste no es un caso "Urgente" porque no se encontraba en peligro la unidad, ni tampoco otras unidades. Además se le dio rápida respuesta al tema en cuestión. Ahora veamos, este propietario, dice que realizó ciertas reparaciones de las cuales me atrevo a decir sin ser profesional idóneo al respecto, que el problema de limpieza de la válvula del calefón debe correr por cuenta exclusiva del señor propietario, y no por cuenta del consorcio. Siendo además, posiblemente, lo que hacía que tuviera menor caudal de agua. Pero para determinarlo debemos conocer alguno datos, como por ejemplo, cuáles fueron los resultados de las inspecciones realizadas por profesionales arquitectos o idóneos.
Respecto del envío de la carta documento, faltaría saber si se le hizo saber al propietario que el consorcio no aceptaba pagos por cuenta del mismo, lo cual es muy importante. Pero, asimismo, y desde el aspecto legal el reembolso no corresponde, ya que se le trató de dar solución al problema por parte de la administración, y si el titular de la unidad no estaba de acuerdo con el presupuesto y la solución al problema, debió esperar que el tema se tratar a en una asamblea como se hizo. Razón por la cual y para que no queden precedentes en próximas ocasiones, aconsejo no reembolsar al propietario $100 (además no está claro el trabajo que se realizó y tampoco si se solucionó el problema que tenía).
Finalmente para evacuar dudas con más certeza es necesario saber todos los pasos dados por la administración (en este caso), ya que puede ser a la inversa.
Ejemplo: 1) resultado de los informes de los profesionales, 2) puntos tratados en la asamblea con respecto al tema y 3) el contenido de la carta documento, lo cual es importante, ya que hace a la prueba en caso de llegar a un juicio.
Pero no se asusten porque este caso no va a llegar a juicio, con seguridad.
Con todo cariño:
Feliz Primavera!
Elvira Lucero
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La Dra. Elvira Lucero es abogada y administradora de consorcios. Para cualquier comentario sobre esta nota se pueden dirigir al teléfono 9999-9999, por carta a Xxxxxx Xxxxxx 99999 o al mail xxxxxxxxxxxxxxx@xxxxx.xxx.xx
Pequeñas Noticias investiga
Evidentemente estamos viviendo épocas muy especiales en la comunidad consorcial. Después de un montón de tiempo una serie de cambios se están produciendo y para el ciudadano común no está claro quién es el verdadero beneficiario de la puja que cada uno de los sectores está haciendo para no perder protagonismo.
En Pequeñas Noticias queremos saber la opinión de nuestros lectores sobre algunos aspectos que hacen a estos cambios y luego de procesar la información publicaremos los resultados respetando la privacidad y confidencialidad de los datos recibidos.
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Encuesta de opinión |
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| a.- | ¿Conoce
Ud. los proyectos de Ley de un Registro de Administradores de Propiedad
Horizontal en el marco de la Ciudad de Buenos Aires y la Nación (ámbito
federal)?
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| b.- | ¿Siente
que está suficientemente informado sobre este proyecto?
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| c.- | ¿Por
qué medio se enteró de la existencia de este proyecto de ley?
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| d.- | ¿Nombre del(de los) medio(s)?: _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ | ||||||||||||||||
| e.- | ¿A
quién piensa que beneficia este registro?
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| f.- | ¿Participó
con su opinión en la elaboración de las distintas etapas del proyecto?
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| g.- | ¿Quién
le parece que debería ejercer el control sobre la actividad de los
Administradores de Consorcios?
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| h.- | ¿Pertenece
a alguna institución que representa sus intereses como cámaras de
administradores, de propietarios, sindicato o cámara de proveedores?
Cual?: _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ |
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| i.- | ¿Se
siente representado por la institución a la cual pertenece en la defensa
de sus intereses?
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j.- |
¿Cuál
sería, en su opinión, la solución a los problemas de la Administración
de consorcios?
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Esta encuesta la puede enviar:
| 1.- | Copiando y pegando todo el formulario en un mensaje de correo enviándolo a produccion@PequenasNoticias.com.ar |
| 2.- | Imprimiéndola y enviándola por fax al 4581-3906 |
| 3.- | Contestando y reenviando o respondiendo al remitente este mail. |
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Correo de Lectores
Expensas comunes y expensas extraordinarias
De mi consideración:
Motiva mi consulta el ser un consorcista de un edificio, y desearía saber qué diferencia se establece entre EXPENSAS COMUNES y EXPENSAS EXTRAORDINARIAS. Si es lícito negarse a pagar las EXPENSAS EXTRAORDINARIAS , al no estar conforme que sean destinadas para los trabajos que indica el Administrador sin incurrir en falta. ¿De qué manera puede un consorcista manifestar su disconformidad ante esta situación?
Quedaría muy agradecida si pudieran asesorarme sobre el particular.
Atentamente, saluda a Vds.
Flavio G
(20/9/2002)
Para poder responderte con exactitud y como hacemos siempre, fuimos a consultar a los autores expertos en propiedad horizontal, como el Dr. Carlos Diego Calvo ("Manual Práctico de Propiedad Horizontal"), entre otros.
Antes que nada nos propone aclarar qué se entiende por "Expensas Comunes" y qué por "Cuotas Extraordinarias".
Según la ley de propiedad horizontal, dice, todos los copropietarios tienen a su cargo los gastos de administración, de reparación de las partes y bienes comunes del edificio, las primas de seguro del edificio común y los gastos debidos a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios para obtener su mejoramiento, uso o goce más cómodo o una mayor renta. También corresponde incluir dentro de las "expensas comunes" los gastos derivados de las obras nuevas que afectan al inmueble común, independientemente de las mayorías que se requieran para su realización. Aclara que aunque quede una minoría disconforme el pago corresponderá ser efectuado por todos los copropietarios. Hacen referencia a este tema los artículos 8 y 9 de la ley 13.512 de propiedad horizontal.
Cuando nos hablás de "Expensas Extraordinarias" entendemos que querés decir "Cuotas Extraordinarias" y el mismo autor nos aclara al respecto, que son cuotas extras que se realizan ante situaciones o gastos inusuales, que generalmente se hacen en forma separada para su mayor claridad u organización administrativa, pero que de todas maneras integran el concepto de expensas comunes.
Creo que tu pregunta está contestada en cuanto a si un copropietario puede negarse a pagarlas. La respuesta es "no". No se puede negar a pagarlas. Entendemos que se debe haber tratado el tema en una asamblea y aprobado el pago de esta cuota extraordinaria y para los trabajos propuestos por el administrador con la mayoría de votos que corresponda según el reglamento de su edificio. Si la propuesta fue votada con la mayoría, necesaria ningún propietario puede negarse a pagarlas.
Un saludo cordial
CGdeR
Correo de Lectores
Estimado
Claudio:
Quisiera hacerte una consulta. Probablemente tomemos un encargado nuevo en
un edificio. Mi duda es si en los meses de prueba debo pagarle los $ 100.00
que estipuló el ejecutivo.
Como siempre quedo agradecida de poder por tu intermedio desasnar mis dudas.
Cariños
Olga
(16/9/2002)
Estimada Olga
Te contamos que deberás abonarle los $100 al nuevo encargado, aunque se encuentre dentro de los meses de prueba, que son 2. En un Anexo de Actualización del mes de Agosto y de los autores José Luis Sirena y Lorena F. de Luca, aclaran en particular este concepto diciendo que "los trabajadores que ingresan después del 1/7/2002 y aquellos que renuncian en el mes de julio de 2002, gozarán de la asignación no remunerativa de carácter alimentario y se debería proporcionar la asignación en función de la fracción del mes trabajada."
Un saludo cordial
CGdeR
Correo de Lectores
Buenos días! Quiero hacerles una consulta ya que me llegó una nota de mi Administrador donde me comunicaban los nuevos medios de pago de las expensas en los distintos centros de cobro (Pago fácil, bancos, etc). Las razones que alude la administración son por una mayor seguridad y además aclara que el encargado no tiene obligación de recibir los pagos.
Mi consulta es si no es una de las obligaciones del Administrador cobrar las expensas
por qué debo concurrir a esas entidades que incluyen un cargo extra (las comisiones) que generan un recargo en el pago de mis expensas. ¿Esto es
legal?,¿Qué pasos me recomienda seguir par obtener una respuesta favorable?.
Le agradecería me comuniquen por qué medio me entero de la respuesta de mi reclamo.
Atte
Valeria V
(8/9/2002)
Hola Valeria y bienvenida!! Las consultas que nos hacen los lectores del Boletín Pequeñas Noticias son respondidas en los siguientes boletines y te llegará a tu casilla de correo. Estimamos que estás suscripta y si no, lo hacemos en este mismo momento para que te encuentres con la respuesta.
Antes de analizar tu inquietud, repasamos que como dice el administrador, no es obligación del encargado cobrar las expensas, si bien es una práctica muy usual. Dentro de la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98 el artículo 25 enumera algunas tareas a las que no está obligado realizar el trabajador y el primer punto dice que no está obligado a realizar la cobranza de expensas comunes. Otras tareas a las que no está obligado son: a la tenencia de la réplica de las llaves de las unidades que compongan el edificio; a la tenencia ni atención del aparato telefónico de uso común, si lo hubiere; a retirar materiales o escombros provenientes de las obras realizadas por el consorcio o por los copropietarios en el edificio y tampoco estará obligado a recibir notificaciones administrativas ni judiciales y/o correspondencia certificada destinada a los consorcistas, salvo expresa autorización del destinatario.
Ahora bien... ¿no se trató en ninguna asamblea el costo que implicaría a cada unidad funcional la nueva modalidad en el cobro de las expensas? ¿O fue una decisión que sólo tomó la administración en forma unilateral? Necesitaríamos saber un poco más en cuanto a la forma en que se llegó a tomar tal decisión para poder responderte.
Un saludo cordial
CGdeR
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Listado Completo de Empresas Conservadoras de Ascensores con permiso anual según el Decreto 578/01 y con permiso provisorio por falta de constancia de habilitación (falencia de la G. C. B. A.) Listado proporcionado por la D.G.F.O.C. |
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Empresas Auspiciantes |
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Empresa |
Teléfono |
Localidad |
4961-5907/4962-0400 |
Capital Federal |
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Capital Federal |
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4504-8116/25 |
Capital Federal |
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4433-4043/2568 |
Capital Federal |
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4542-2780 |
Capital Federal |
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4657-5270/6825 |
Ciudadela |
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4585-1790 / 4585-4001 |
Capital Federal |
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4342-9195/6612 |
Capital Federal |
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4303-7461 |
Capital Federal |
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Bolsa de trabajo
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Dirección: |
Caseros 3227 |
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Localidad: |
Capital Federal |
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Pringles 328 1º B |
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Localidad: |
Ciudad Autónoma de Buenos Aires |
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Localidad: |
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E-mail: |
Fecha: 30/7/2002 |
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Empleada administrativa: Telefonista, recepcionista, fluido manejo de PC, tramites (bancos, DGI, juzgados), tareas generales de oficina, atencion al cliente. |
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Palomo, Carolina |
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En nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal.
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para la administración de consorcios Número de Edición: 130 Fecha de publicación: 23 de Setiembre del 2002Director: Claudio García de Rivas Propietario: Pewen Investigación y Desarrollo de Sistemas Informáticos Dirección: Gral César Díaz 2761 Localidad: (1416) Capital Federal País: República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15) 4449-8137 Radios: 4527-7674 y 4527-6669 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
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