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La comunidad consorcial como espejo de la sociedad...

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Boletín  de  Pequeñas  Noticias

la comunidad consorcial como espejo de la sociedad

Martes 24 de Enero de 2006 - Nº: 281

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El Lic. Molina, el Lic. Sinagra, el Dr. Ruano, la Sra. Farsi, el Ing. Barassi y el Lic. Picone con Pequeñas Noticias¿Agresión en los consorcios?

El debate

Siete miembros de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias debatieron el fallo de primera instancia que obligó a un consorcio a indemnizar por daño moral a su administrador Cambiaron ideas sobre el maltrato que recibirían los administradores de los consorcistas Expresaron sus sensaciones y sentimientos ante esa situación.

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Dr. Eduardo Awad: El aumento de expensas afectó a millones de personasDr. Eduardo Awad

De frente al 2006

En una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias, el Dr. Eduardo Awad subrayó que el tema central del 2006 serán los aumentos en las expensas Advirtió que se sentirán las consecuencias de los últimos incrementos cuando llegue a Tribunales la gran cantidad de juicios ejecutivos por falta de pago y empiecen a rematar esas viviendas Consideró como "aberrante" la manera en que se realizan los Convenios Colectivos de Trabajo Pronosticó que las entidades de consorcistas terminarán reemplazando a los administradores en las negociaciones.


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Registro Público de Administradores de Bahía Blanca

"Un híbrido sin gollete..."

El vicepresidente de la Cámara de Administradores de Bahía Blanca y Zona, Guillermo Isla Vieyra, destacó que el Registro Público de Administradores creado en esa localidad no sirve porque la municipalidad "no se responsabiliza ni controla nada" Informó que están haciendo las gestiones necesarias para tratar de modificarlo Subrayó que hay muchos edificios autoadministrados que en su gran mayoría hacen unos "líos bárbaros porque no están informados" Reflexionó que los consorcistas no saben de propiedad horizontal y creen que se puede nombrar a cualquier persona del edificio como administrador.


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Palacio de Aguas Corrientes - Sede de Aguas Argentinas SAAguas Argentinas

Responsabilidad total

Un tribunal de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil le asignó a Aguas Argentinas S.A. la responsabilidad total por los daños y perjuicios generados a una empresa por la inundación de la planta baja y el subsuelo de un consorcio Esta multinacional deberá hacerse cargo de la totalidad de los gastos porque, según los jueces, en su momento no hicieron las refacciones adecuadas El consorcio quedó libre de cargos porque no se pudo probar su culpabilidad.


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Sistema 9041 para la administración de consorcios...Sistema 9041

Un listado muy solicitado

La última versión del Sistema 9041 cuenta con un nuevo listado para brindar aún más información en la planilla de distribución de gastos Contempla dos nuevas columnas en las que se informa el monto de expensas pagado en el mes por cada unidad funcional y el importe a abonar cuando se cuenta con un 2º vencimiento.


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Rincón Solidario

Una desgracia

Dr. Daniel Elizondo


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Rincón Solidario

Responsabilidad indemnizatoria

Dr. Jorge Maldonado


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Rincón Solidario

Maltrato al encargado

Dr. Juan Antonio Costantino


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Rincón Solidario

El administrador quiere renunciar

Adm. León Estrugo


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Rincón Solidario

Que la norma se respete

Cr. Sebastián H. Wolkowicz


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Correo de Lectores

La Ley 23.041 y el SAC (20/01)


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Correo de Lectores

Cursos de sueldos (19/01)


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Impuestos

Vencimientos Enero/2006


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Consorcio de Propietarios de Directorio al 1500Daño moral

Un administrador será indemnizado

Un fallo de primera instancia de la Cámara civil de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires obligó a un consorcio del barrio de Caballito a indemnizar con más de 10 mil pesos a su ex administrador por daños morales El tribunal consideró que los términos utilizados por los propietarios en una asamblea fueron "injuriosos" Previamente, el consorcio había hecho una denuncia por "retención indebida de documentación" que nunca prosperó y quedó archivada.


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Pequeñas Noticias

¿Cómo le gustaría llamar a la abejita...?

Los lectores de Pequeñas Noticias podrán elegir un nombre para la pequeña abejita que simboliza este medio Durante todo el verano, los miembros de la sociedad consorcial podrán enviar sus propuestas a abejitaconsorcial@yahoo.com.ar Con cada publicación del boletín se sorteará un cupón de Promo Manía Full entre las personas que participen.


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Capacitación permanente

Curso genérico de sueldos y jornales

Ya está disponible el Curso Genérico de Sueldos y Jornales para realizar a través de Internet Al igual que el orientado al sector de la Propiedad Horizontal, se puede seguir íntegramente solo con tener una casilla de mail Esta modalidad permite disponer de los horarios y de los tiempos de cada uno, ya sea estando de vacaciones o todavía trabajando, sin necesidad de modificar las actividades diarias.


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Arte sin Techo

Lo social y el arte de la mano

La cooperativa Arte sin Techo comenzó un programa para trabajar con las cárceles del Conurbano Bonaerense Pintores de esta cooperativa plasmarán en murales emplazados en diferentes zonas de la ciudad porteña los bocetos realizados por lo presos El martes 24 de enero, inauguraron el primer taller de plástica dentro de la Unidad Penitenciaria Nº 31 de Florencio Varela.


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Fabiana LizarraldeSueldos Enero/06

Solo vacaciones

En el primer mes de 2006, no hay ninguna novedad para la liquidación de los haberes del mes Solo puede romper la monotonía la confección de las vacaciones correspondientes al año 2005 que muchos trabajadores empiezan a gozar durante los primero meses del año.


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Correo de Opinión

La unión hace la fuerza

por el Sr. Bernardo Pollack


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Correo de Opinión

Quita de horas extras 

por el Adm. Edgardo Orosco


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Correo de Opinión

Las horas extras de los encargados 

por el Dr. Jorge Resqui Pizarro


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Correo de Opinión

Una persona maravillosa II 

por la Dra. Norma Suárez


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Correo de Opinión

Mejorar la calidad de vida de los consorcios 

por el Sr. Julio Gil Domínguez


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Correo de Lectores

Las vacaciones I (17/01)


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Correo de Lectores

Boletines anteriores (17/01)


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Correo de Lectores

Las vacaciones II (17/01)


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El Lic. Molina, el Lic. Sinagra, el Dr. Ruano, la Sra. Farsi, el Ing. Barassi y el Lic. Picone con Pequeñas Noticias

El Lic. Molina, el Lic. Sinagra, el Dr. Ruano, la Sra. Farsi, el Ing. Barassi y el Lic. Picone con Pequeñas Noticias

¿Agresión en los consorcios?

El debate

Siete miembros de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias debatieron el fallo de primera instancia que obligó a un consorcio a indemnizar por daño moral a su administrador Cambiaron ideas sobre el maltrato que recibirían los administradores de los consorcistas Expresaron sus sensaciones y sentimientos ante esa situación.

[BPN-24/01/06] El secretario de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y presidente de las comisiones Prensa y Difusión y Cursos y Conferencias Estudios Superiores, Dr. Cristóbal Orlando Ruano, junto con seis miembros de la comisión, Lic. Claudio Arturo Molina, Lic. Juan Erasmo Picone, Ing. Marcos Javier Barassi, Lic. Luis Sinagra, Lic. Ruben Alberto Rivero y Adm. Mario Bernetti, debatieron el pasado miércoles 18, en su sede de Perú 570, un fallo de primera instancia de la Cámara Civil de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que obliga a un consorcio a indemnizar a su ex administrador por daños morales (Ver: "Un administrador será indemnizado").

Dr. Cristóbal Orlando RuanoConvenio Colectivo de Trabajo

Las próximas negociaciones

"Creo que las futuras negociaciones, como siempre, van a ser muy trabajosas, " destacó el Dr. Cristóbal Orlando Ruano sobre las próximas negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo. Además, informó que "todavía ni nos llamaron ni comenzaron las conversaciones [sobre los aumentos salariales] . Se espera que empiecen en marzo, abril. Los sindicalistas también se toman vacaciones".

Por otra parte, el Adm. Mario Bernetti señaló que entre los temas a tratar en las paritarias está "solucionar el tema del famoso suplente, las vacaciones y algo más, falta nomenclar todo lo que se requiera con los edificios de más categoría, los que tienen saunas, pileta... hay muchas categorías que no se saben cómo abonarlas, por ejemplo, cuánto se abona si se hace el mantenimiento de una pileta".

Asimismo, consideró que "faltaría agregar una categoría más en los edificios, tanto en barrios privados como en edificios. Tenemos primera, segunda y tercera pero también tenemos edificios nuevos que tienen pileta, sauna y muchos servicios más".

Siete integrantes de la cámara, por casi dos horas, intercambiaron opiniones con Pequeñas Noticias sobre diversos temas como: si realmente existe un maltrato de los consorcistas hacia los administradores, qué es lo que siente el administrador al enfrentarse con este tipo de situaciones y cómo procede cada uno ante lo que considera una agresión.

¿Hay maltrato de los consorcistas?

Después de la decisión que tomó la Cámara Civil porteña se abrió un debate acerca de si en algunos consorcios existe un maltrato de los consorcistas hacia sus administradores. "Sí, lo hay y creo que todo esto radica -no solamente el maltrato sino la relación dentro del ámbito de la propiedad horizontal- en un problema de educación. Creo que la mayoría de la gente que es usuaria de propiedad horizontal no ha sido debidamente educada...", destacó el Lic. Molina.

El Lic. Juan Erasmo Picone

El Lic. Juan Erasmo Picone

El Ing. Barassi explicó que "se lo puede llamar maltrato para el que lo ve desde afuera. Cuando uno entiende que hay un gran desconocimiento, uno se olvida del maltrato y trata de resolver el problema que está detrás de esa manera de decir las cosas. Esa forma de expresarse o ese concepto que tienen del administrador, es lo que se llama maltrato". También aclaró: "no puedo decir que no me duela... uno trata de superarlo porque no es ofensivo, es más bien una sensación de impotencia que tiene el consorcista".

El Lic. Luis Sinagra

El Lic. Luis Sinagra

Por su parte, el Lic. Picone agregó que el maltrato existe porque "a veces la gente está nerviosa por otros problemas y sin querer lo manifiesta con el administrador, agrediéndolo injustamente porque, por ejemplo, no es él quien ha determinado no hacer algún trabajo, sino la misma asamblea".

El Lic. Sinagra, desde su punto de vista, dijo que "el maltrato existe y muchas veces es producto de las relaciones personales" pero consideró que generalmente el administrador "es mal visto por sólo tres o cuatro personas del consorcio".

El Adm. Mario Bernetti

El Adm. Mario Bernetti

Después de que en la mesa de debate todos expresaran sus opiniones, el Dr. Ruano intervino para destacar, a modo de síntesis, que "hay muy poca información y no hay muchas ganas de acceder a ella. Además, el dinero es escaso. Con mayor escasez de dinero, mayor bronca, mayores exigencias y mayores ganas de capear como se pueda el temporal".

Por otra parte resaltó: "cuando la gente puede pagar sus cuentas tranquila, las agresiones bajan... la mayoría de los consorcistas no están demasiado interesados en ir a asamblea. En cierta medida tienen razón, todos llegan lo suficientemente cansados de su trabajo y quieren que alguien se ocupe del tema. Básicamente creo que lo que falta es conocimiento y dinero".

El Ing. Marcos Javier Barassi.

El Ing. Marcos Javier Barassi.

Poner la otra mejilla

Según el Lic. Sinagra, "la realidad es que en su mayoría, el 99.9 % de los administradores tiene que presentar su otra mejilla sino saldría en todos los medios que se agarraron a trompadas. Sea por respeto o por profesionalismo, uno tiene que bancarse la falta de respeto, la agresión verbal y de cualquier tipo". Y se preguntó: "¿cómo se procesa...? Internamente es doloroso, genera impotencia."

El Lic. Barassi destacó que justamente están terminando [de preparar] un curso que se llama Psicología del Administrador en el cual intentan trabajar las sensaciones personales de los administradores. "La pregunta es: ¿somos así antes de empezar a administrar?, o es esa constante agresión la que nos hace parecer tontos, como algunos piensan que somos", se preguntó.

El Dr. Ruano pidió la palabra y subrayó: "estamos de acuerdo en que las agresiones siempre son por parte de las minorías y que la mayoría de la gente de cada uno de los consorcios es gente normal". Reiteró que quiere que "quede claro que no es la mayoría porque sino seríamos unas víctimas. Hay minorías muy molestas que también las hay en el país."

El Lic. Rubén Alberto Rivero.

El Lic. Rubén Alberto Rivero.

Por su parte, el Lic. Picone resaltó que "esas minorías crean un conflicto interno, son la que generalmente van a la asamblea o las que participan más". A esto, el Lic. Barassi explicó que "la agresión, salvo que sea por una persona enferma, por lo general encierra un problema y ese problema es el que se tiene que resolver".

El Lic. Rivero aporto desde su óptica que los argentinos tenemos poca memoria. De repente, la gestión del administrador puede haber sido muy buena durante una x cantidad de tiempo. Ahora si en los últimos dos meses ha tenido problemas -con el edificio o con un consorcista en particular- y justo en ese período le toca la asamblea, seguramente (los propietarios) se van a olvidar de todo lo anterior -aunque haya sido muy bueno- y se van a focalizar en ese problema.

Es uno contra todos porque la gente que asiste en ese momento (a la asamblea) seguramente ha sido llamada por la persona que está liderando la agresión.

El Lic. Claudio Arturo Molina.

El Lic. Claudio Arturo Molina.

El tema se cerró con una pregunta que plateó el Dr. Ruano: "¿hay más agresividad de los consorcistas al administrador o entre los mismos consorcistas?".

Los conflictos.

"El conflicto es uno de los componentes de la administración. Una persona no puede largarse a administrar si no sabe negociar lo que es un conflicto y toda la parte social de un consorcio... administrar un consorcio no es sumar dos más dos es cuatro", destacó el Lic. Barassi.

Por su parte, el Lic. Picone reflexionó que como la función de administrador es resolver problemas y conflictos eso "trae un desgaste que si uno no está formado profesionalmente para resolverlos -sin que le afecte a su persona- hace que muchas veces diga 'no sé para que me metí en esto, no veo la hora de conseguir otro trabajo'".

Sobre esta idea de que es inevitable el conflicto dentro de la sociedad consorcial y de la convivencia, el Lic. Molina resaltó que "en una sociedad madura el administrador no tendría la función de resolver conflictos. Conflicto no se puede llamar a una filtración o al mal funcionamiento del ascensor. Esos son problemas normales de mantenimiento".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Daño moral

Un administrador será indemnizado

Un fallo de primera instancia de la Cámara civil de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires obligó a un consorcio del barrio de Caballito a indemnizar con más de 10 mil pesos a su ex administrador por daños morales El tribunal consideró que los términos utilizados por los propietarios en una asamblea fueron "injuriosos" Previamente, el consorcio había hecho una denuncia por "retención indebida de documentación" que nunca prosperó y quedó archivada.

[BPN-24/01/06] Un consorcio del barrio de Caballito deberá indemnizar a su ex administrador con más de 10 mil pesos. Así lo dispuso un fallo de primera instancia de la Cámara Civil de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que consideró que los propietarios de un edificio ubicado en Avenida Directorio al 1500 cometieron "daño moral" al utilizar términos "injuriosos" contra su persona durante una asamblea.

El ex Adm. Rubén Brugiavini había presentado una demanda civil contra su consorcio por daño moral debido a que argumentó que en una de las reuniones del consorcio se sintió ofendido por la manera en que lo trataron los consorcistas.

La decisión de que los propietarios deben resarcir a este administrador la tomó la Sala C de la Cámara Civil porteña integrada por los jueces Luis Álvarez Juliá, Beatriz Cortelezzi y Fernando Posse Saguier.

Antes de presentar la demanda, este profesional había sido denunciado por el consorcio por supuesta "retención indebida de documentación" y por no dar explicaciones sobre sus actos de los que se lo acusó antes de que renunciara a su cargo en mayo de 1999.

Debido a estas acusaciones, el consorcio decidió hacer una denuncia en la Justicia Penal pero ésta no tuvo éxito y quedó archivada.

El administrador, viendo que la denuncia que habían realizado en su contra no prosperó, presentó una demanda civil contra el consorcio por daño moral con el patrocinio del Dr. Pedro Landaburu y de la que obtuvo respuesta favorable.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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Fuente: Clarín del 10-01-2005


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Dr. Eduardo Awad: El aumento de expensas afectó a millones de personas

Dr. Eduardo Awad: El aumento de expensas afectó a millones de personas

Dr. Eduardo Awad

De frente al 2006

En una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias, el Dr. Eduardo Awad subrayó que el tema central del 2006 serán los aumentos en las expensas Advirtió que se sentirán las consecuencias de los últimos incrementos cuando llegue a Tribunales la gran cantidad de juicios ejecutivos por falta de pago y empiecen a rematar esas viviendas Consideró como "aberrante" la manera en que se realizan los Convenios Colectivos de Trabajo Pronosticó que las entidades de consorcistas terminarán reemplazando a los administradores en las negociaciones.

[BPN-24/01/06] "Las asociaciones de consorcistas van a ser las que reemplacen a los que hoy están firmando los Convenios Colectivos de Trabajo", vaticinó el Dr. Eduardo Awad y consideró que, desde el punto de vista que se lo mire, es una "aberración" la manera en que se realizan las negociaciones que reúnen al Sindicato Único de Trabajadores de Renta y Horizontal (SUTERH) y a tres de las entidades de administradores que existen.

En una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias, analizó lo más relevante del 2005 para la sociedad consorcial y resumió cuáles son sus principales objetivos para este nuevo año que comienza. Al mismo tiempo, explicó las razones por las cuales no decidió crear en el 2005 una asociación en defensa de los consorcistas y adelantó que este año están las condiciones necesarias para emprender ese proyecto.

El viejo 2005

El Dr. Awad consideró que el año pasado fue "muy interesante dentro de la propiedad horizontal" pero advirtió que "lo más sobresaliente y lo que afectó a millones de personas es que aumentaron mucho las expensas". Informó que de acuerdo a las liquidaciones que pudo observar a los largo del año "hubo incrementos de más de un 12.5 por ciento" que es el índice de inflación publicado por el INDEC.

Dr. Eduardo AwadDr. Eduardo Awad: "Todavía no se logró meter en la cabeza de la gente que -el día de mañana- cada consorcio puede ser un Cromañón", destacó el Dr. Awad y agregó: "aunque vivan 50 personas en un edificio si hay un incendio y queda atrapada una persona eso ya es un Cromañón porque todos los consorcios tienen que estar capacitados ante una emergencia".

Subrayó que si se hace una investigación para ver cuántos consorcio del país hicieron en algún momento un simulacro de salvataje, "le van a decir que no, salvo que justo caiga con la lupa en uno de los 5 consorcios que lo hicieron".

Según él, todavía no se logró concientizar a la gente de que hay que hacer todos los controles y tener en cuenta todas las medidas de seguridad. "La gente mira Cromañón como un fenómeno que sucedió pero nadie se lo imagina en su propio consorcio: eso le pasa a los de Cromañón no nos va a pasar a nosotros..." sentenció.

Consideró que los motivos fueron diversos y que "no se le puede achacar toda la culpa -como se pretendió- a los porteros. Tampoco se puede culpar a los administradores o a la suba general de precios o al costo de vida". Señaló que "todo eso forma un cocktail que dio por resultado el aumento. Ese cocktail se lo tienen que tomar los millones de personas que viven en un edificio".

Al mismo tiempo, argumentó que las expensas subieron más de un 12.5 por ciento porque "hay muchas cosas que el INDEC no toma en cuenta para medir la suba de la inflación". Y precisó que "ha habido subas al personal que trabaja para el consorcio en relación de dependencia y del personal de vigilancia que pertenecen a otro sindicato… tampoco se contabilizan los curros que tienen los malos administradores".

Las consecuencias del aumento.

En este sentido, advirtió que durante el 2006 se van a ver en Tribunales las consecuencias de los incrementos "cuando entre la gran cantidad de juicios ejecutivos que están preparados por falta de pago de expensas... a mucha gente le van a rematar el departamento porque no tienen posibilidades de llegar a un acuerdo".

Según el Dr. Awad hay sólo algunas herramientas que están en manos de los propietarios para hacer frente a esta problemática: "el consorcista puede controlar al administrador para que el mal administrador no le robe... va a tener que ponerse las pilas y decir 'vamos a controlar a la persona que nos maneja la plata'".

Por otra parte, aclaró que él habla de los malos: "nunca podemos generalizar diciendo ‘los administradores’ porque después los buenos se quejan y tienen razón. De todos modos la gran mayoría va a decir ‘yo soy bueno’ y formo parte del 5 por ciento de los buenos. Nadie va a aceptar que forma parte del 95 por ciento de los malos. No lo van a hacer públicamente pero en su fuero íntimo cada uno sabe perfectamente quién es bueno y quién es malo".

El Dr. Eduardo Awad participa de los programas: "Perro Guardián" que se emite por Plus Satelital los días lunes a las 18 hs y los miércoles a las 21 hs, "De eso no se habla" por FM La Isla 89.9 los martes de 19 a 20.30 hs. y "Sábado Tempranísimo", por Radio Mitre los sábados de 7 a 10 de la mañana. 

Además, cuenta con su sitio en Internet  www.todoconsorcios.como.ar.

Un 2006 preocupante

Teniendo en cuenta las consecuencias que advirtió sobre los incrementos de expensas, destacó que "esto es preocupante y no se habló demasiado durante el año pasado. Esta problemática va a tener que ser un punto de tratamiento central durante este año porque sino mucha gente se va a ver en una situación muy complicada".

Por otra parte, destacó: "este año, de una vez por todas, tiene que lograrse que la mayoría de los consorcistas estén reunidos, aglutinados, defendiendo sus derechos con las entidades que ya están trabajando y con las nuevas que se creen este año".

El Dr. Awad pidió que en este 2006 "se siga trabajando y que no se decaiga... que se siga adelante, pidiendo, golpeando puertas, tirando ideas y luchando... Si alguna asociacion de consorcistas tiene que volver a pedir lo que se les negó, que lo vuelva a hacer".

La asignatura pendiente

El Dr. Awad adelantó a Pequeñas Noticias que durante el 2006 pondrá en marcha su proyecto de crear una asociación que represente los intereses de los propietarios "todavía no lo dispuse porque estaba esperando el momento oportuno para hacerlo".

Explicó que no le pareció apropiado crearla en el 2005 y que decidió dedicarse a "ser un espectador más de lo que estaba sucediendo. Pero este año lo vamos a poner en marcha".

La intervención en los CCT

"Las entidades de consorcistas van a ser las que reemplacen a los que hoy están firmando cosas que están pagando terceros que nada tienen que ver con ellos", subrayó el Dr. Awad.

Resaltó que en el 2006 se va a producir un quiebre en las negociaciones de los convenios colectivos de Trabajo porque este año "van a tener que entenderlo -quienes lo tengan que entender- que las entidades que agrupan a los administradores no son los empleadores... ¿con qué derecho una entidad (de administradores) se presenta en una mesa de negociación y dice 'yo represento a los empleadores...'?".

Las participación de los propietarios

Según el Dr. Awad los propietarios no participan de los temas vinculados a los consorcios porque "la gente tiene que trabajar cada vez más para mantener su nivel de vida y eso le insume energía y tiempo. Es así que no puede dedicarle esfuerzo a otros problemas que no sean su trabajo personal".

En este sentido, consideró que hay que mostrarle a la gente cuáles son los perjuicios: "lo que ganan por un lado se les está yendo por otro, justamente por no ocuparse".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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¿Cómo le gustaría llamar a la abejita...?

Los lectores de Pequeñas Noticias podrán elegir un nombre para la pequeña abejita que simboliza este medio Durante todo el verano, los miembros de la sociedad consorcial podrán enviar sus propuestas a abejitaconsorcial@yahoo.com.ar Con cada publicación del boletín se sorteará un cupón de Promo Manía Full entre las personas que participen.

[BPN-24/01/06] La abeja es el símbolo que identifica a Pequeñas Noticias y seguramente, muchos de ustedes se preguntarán por qué la elegimos. Lo cierto es que uno se identifica con aquello que guarda cierta relación con las cualidades y valores que establece como guía. Un símbolo es una imagen o figura que representa un concepto moral o intelectual, por analogía o por convención. Es la representación de un concepto o idea que es perceptible por medio de, al menos, uno de los sentidos.

Pequeñas Noticias propone que sea la misma sociedad consorcial la que elija un nombre para nuestra abejita. A partir de un concurso, los lectores podrán asignarle el nombre que más les guste –tienen la posibilidad de enviar más de una propuesta- y de esta forma podrán "darle vida" y hacer propio el símbolo de Pequeñas Noticias.

Todas las personas que deseen participar podrán enviar un e-mail a abejitaconsorcial@yahoo.com.ar con su nombre, apellido, número de documento de identidad y el -o los- nombres propuestos para este simpático animalito. Cada quince días, con la publicación del Boletín de Pequeñas Noticias, sortearemos entre las personas que participaron un cupón de Promo Manía Full.

Composición tema: "La abeja"

Lo primero y más sencillo que se puede hacer cuando se quiere conocer la definición de algo es recurrir al viejo diccionario o enciclopedia que no debe faltar en ningún hogar. Éstos, definen a la abeja como el nombre común que reciben numerosas especies de insectos himenópteros (un insecto con una metamorfosis complicada) de la superfamilia apiformes. Se caracterizan por tener el cuerpo peludo y las piezas bucales succionadoras o masticadoras.

Si bien es cierto que la definición anterior es bastante técnica, todos sabemos que la abeja es de color pardo, tiene el cuerpo velloso, aparato bucal en forma de lengua, dos pares de alas membranosas y produce miel, cera y jalea real. En las patas posteriores se localiza una cavidad llamada cestillo, que sirve para transportar el polen que recolecta de la flores. Parte de éste le sirve de alimento y el resto lo emplea como reserva, almacenándolo en celdillas hexagonales que ella misma construye con la cera producida por sus glándulas abdominales.

Además, según los especialistas, vive en sociedades muy organizadas, en las que cada individuo tiene una labor específica. Las colonias constan de 40.000 a 70.000 individuos, poseen una sola hembra fecunda (la reina), muchos machos (los zánganos) y numerosísimas hembras estériles (las obreras).

Las abejas poseen un aguijón que es un órgano punzante que está conectado, por medio de un canal, con una glándula venenosa y lo utilizan como arma defensiva. Sin embargo no pueden hacer un uso indiscriminado del mismo, pues su aguijón queda tan fuertemente anclado en la presa, que al intentar retirarlo se desgarran el vientre y mueren.

La abejita: todo un símbolo.

Un símbolo es la forma de exteriorizar un pensamiento o idea más o menos abstracta. Así como el signo o medio de expresión al que se atribuye un significado convencional y en cuya génesis se encuentra la semejanza, real o imaginada, con lo significado.

Afirmaba el filósofo Aristóteles que no se piensa sin imágenes y muchos autores agregaron que tampoco sin el símbolo, que es su sustituto.

Ahora bien, lo mencionado anteriormente no dejó de ser una descripción –si se quiere científica- de lo que es una abeja. Sin embargo, Pequeñas Noticias rescató de esta definición algunos aspectos que le parece importante resaltar y que hacen de la abeja un insecto único que se diferencia del resto: vive armoniosamente en comunidades de 70 mil miembros donde cada uno tiene un rol definido para reproducirse, producir y reservar alimentos.

Por otra parte es de destacar que en la defensa de su comunidad privilegia el proyecto común a su propia vida. Ante un ataque utiliza su aguijón aún sabiendo que esta acción le producirá la muerte.

En una sociedad fragmentada, que exalta los personalismos y egoísmos por encima del bien común es alentador ver este pequeño y valiente animalito que supo organizarse para vivir en grandes comunidades y ennoblece, aún al precio de su propia vida, el bien común al meramente particular.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


CGP Nº 7

Sr. Vecino/a

el Centro de Gestión y Participación Nº 7 y 

Pequeñas Noticias lo invitan a acercar sus consultas y dudas sobre Propiedad Horizontal a la

 Comisión de Consorcios

Durante enero estaremos de vacaciones

Asesoramiento solidario y gratuito

Todos los miércoles de 19:30 a 20:30 hs 

Av. Rivadavia 7202 3º piso - TE: 4581-3906

www.umiph.com.ar

Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal


Registro Público de Administradores de Bahía Blanca

"Un híbrido sin gollete..."

El vicepresidente de la Cámara de Administradores de Bahía Blanca y Zona, Guillermo Isla Vieyra, destacó que el Registro Público de Administradores creado en esa localidad no sirve porque la municipalidad "no se responsabiliza ni controla nada" Informó que están haciendo las gestiones necesarias para tratar de modificarlo Subrayó que hay muchos edificios autoadministrados que en su gran mayoría hacen unos "líos bárbaros porque no están informados" Reflexionó que los consorcistas no saben de propiedad horizontal y creen que se puede nombrar a cualquier persona del edificio como administrador.

[BPN-24/10/06] El vicepresidente de la Cámara de Administradores de Bahía Blanca y Zona (CAPHBByZ), Adm. Guillermo Isla Vieyra, destacó que el Registro Público de Administradores que funciona en esa ciudad desde hace ya algunos años "no sirve absolutamente para nada". Argumentó que la municipalidad local inscribe a los administradores con sólo algunos requisitos mínimos y que luego "no se responsabiliza ni controla nada".

"Nosotros en Bahía Blanca tenemos una especie de registro público de administradores. Empezamos a pelear por eso hace dos o tres años, pero lamentablemente con muy mal final porque si bien no pretendía ser similar al de Buenos Aires, lo que se hizo fue un híbrido que no tiene gollete", destacó.

El Adm. Isla Vieyra informó que de los miembros de la cámara "se inscribieron dos administradores y nadie más. Yo no me inscribí porque es una ridiculez... el registro no sirve absolutamente para nada". Señaló que están haciendo las gestiones necesarias para poder modificar su funcionamiento y precisó que el objetivo es que "la municipalidad asuma alguna responsabilidad".

El génesis del registro

Este registro de administradores se creó en el año 2002 por un decreto del Consejo Deliberante que luego fue refrendado por el poder Ejecutivo Local <texto completo>. "Cómo será que en algunos de los párrafos decía que se iba a hacer cargo nuestra cámara", recordó el Sr. Isla Vieyra. Y explicó que la cámara de administradores –que tiene personería jurídica- "es como un club, es para los socios no para cualquiera. Tampoco podíamos hacer nada porque nuestros estatutos no lo permiten".

Al mismo tiempo, sostuvo que "al principio, en el decreto que habían sacado, únicamente le pedían al administrador que no estuviera ni concursado ni fallido, un certificado de buena conducta y estudios secundarios pero ni siquiera le pedían que fuera monotributista o algún tipo de inscripción formal ante las autoridades fiscales".

Señaló que cuando se estaba por refrendar ese decreto él era el presidente de la CAPHBByZ y consiguió "que lo modificaran (al decreto) y que pusieran que [el administrador] tenía que estar inscripto en la DGI, en Rentas e Ingresos Brutos, entre otras cosas".

Estos cuestionamientos que existen en Bahía Blanca según el Adm. Isla Vieyra se suman a los que diferentes actores de la comunidad consorcial hicieron sobre la implementación de la Ley 941 que creó el Registro Público de Administradores (RPA) en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Recordemos que propietarios y administradores coincidieron en el mal funcionamiento del RPA y criticaron su utilidad y desempeño (BPN 266 del 9 de septiembre de 2005 "Tiempo de Tormenta").

La autoadministración en Bahía Blanca

El Adm. Isla Vieyra destacó que en la ciudad de Bahía Blanca "hay muchos edificios autoadministrados donde obviamente no se sabe nada de nada y cuando las papas queman empiezan a salir a buscar (ayuda)... Están haciendo unos líos bárbaros porque no están informados".

Consideró que en la ciudad hay unos mil edificios, alrededor de 200 administradores y que el grupo de asociados a la cámara es de aproximadamente 15 socios, que administran unos 200 edificios, que representa un 25 por ciento del total.

Según él, los consorcistas "no saben nada de propiedad horizontal. Se creen que el poner a cualquiera como administrador -el que está más al cuete en el edificio- es suficiente y después éstos hacen desastres".

Para finalizar reflexionó que "ya no es como antes cuando la administración de un consorcio era como tener un kiosquito en la casa".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Gacetilla de Prensa

Reuniones Informativas sobre Propiedad Horizontal.

UCRA ofrece un ciclo de reuniones para tratar temas de interés común en Consorcios de Propiedad Horizontal.

Los días martes 14, 21 y 28 del mes de Febrero de 2006

Uruguay 740 Planta Baja a las 18:30 Horas

Entrada libre y gratuita

Organizados por la Comisión de Capacitación de UCRA

Acérquese - Participe - Asóciese

ucra@argentina.com


Capacitación permanente

Curso genérico de sueldos y jornales

Ya está disponible el Curso Genérico de Sueldos y Jornales para realizar a través de Internet Al igual que el orientado al sector de la Propiedad Horizontal, se puede seguir íntegramente solo con tener una casilla de mail Esta modalidad permite disponer de los horarios y de los tiempos de cada uno, ya sea estando de vacaciones o todavía trabajando, sin necesidad de modificar las actividades diarias.

[BPN-24/01/06] Internet sigue siendo una excelente herramienta de trabajo y ya resulta difícil imaginar una vida sin ella, sobre todo a la hora de facilitar actividades que antes requerían estar en un lugar físico y disponer del tiempo necesario para viajar o permanecer una importante cantidad de tiempo.

Hoy, el trabajo dista bastante de ser lo que era y nunca se termina de aprender, estudiar y actualizarse. Internet para ello es una alternativa ideal.

La capacitación por medio de la red ha crecido notablemente y es hoy en día una de las modalidades más utilizadas y requeridas. Durante este último tiempo, se han recibido numerosas consultas relacionadas con cursos de liquidación de haberes en términos genérico que luego, según cada actividad, deberán ajustar.

Así es que ya está disponible el Curso Teórico/Práctico de Liquidación de Sueldos y Jornales destinados a cualquier interesado en la actividad de manera genérica, no especializado en un convenio colectivo o sector en especial.

El curso está dividido en dos niveles: el Básico y el Avanzado. El primer nivel no necesita ningún conocimiento previo pues está diseñado para quienes nunca han liquidado sueldos ni jornales ya que se comienza desde lo más elemental. El nivel Avanzado requiere conocimientos previos sobre la liquidación de haberes pues se tratan todas las formas en las que se puede rescindir un contrato laboral y su correspondiente liquidación final.

Modalidad

Cada una de las clases que forman los distintos cursos tienen una parte teórica y una práctica. En la parte teórica se desarrollan los temas a tratar con ejemplos para que sirvan de guía en la ejercitación.

Se envía la primer clase a la dirección de correo indicada por el interesado y una vez realizados los ejercicios, se deben remitir por mail para poder corregirlos en forma personalizada. La realización de los mismos tiene un papel relevante ya que es la condición para ir avanzando clase a clase.

Si los ejercicios están sin errores, se envía la siguiente clase y así sucesivamente. Si se encuentran dificultades o plantean consultas, se corrigen y se agregan más ejercicios para poder entender los errores y aprender de ellos. Nuevamente se volverán a enviar para ser corregidos hasta que no haya errores y así poder pasar al siguiente módulo con los conocimientos sólidos como para avanzar y agregar los nuevos temas.

La idea de esta modalidad es que sólo se pueda avanzar si no quedaron dudas de la clase anterior y al mismo tiempo permitir que cada alumno organice los tiempos del curso según su disponibilidad.

Algunos de los temas que se tratan en los distintos niveles son: las distintas jornada de trabajo, horas extras, feriados, asignaciones familiares, Sueldo Anual Complementario (SAC), embargos de sueldo, vacaciones, despidos con y sin justa causa y muchos otros más.

Para solicitar información se puede enviar un mail con todas las dudas y consultas a cursos@pequenasnoticias.com.ar , llamar por teléfono o enviar un fax al telefono 4581-3906.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Otra vez cambiaron la forma

de liquidar los sueldos...

...¿y con el viejo programa cómo hago?

Con el Sistema 9041

de las actualizaciones nos ocupamos nosotros


Palacio de Aguas Corrientes - Sede de Aguas Argentinas SA

Palacio de Aguas Corrientes - Sede de Aguas Argentinas SA

Aguas Argentinas

Responsabilidad total

Un tribunal de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil le asignó a Aguas Argentinas S.A. la responsabilidad total por los daños y perjuicios generados a una empresa por la inundación de la planta baja y el subsuelo de un consorcio Esta multinacional deberá hacerse cargo de la totalidad de los gastos porque, según los jueces, en su momento no hicieron las refacciones adecuadas El consorcio quedó libre de cargos porque no se pudo probar su culpabilidad.

[BPN-24/01/06] Las juezas Marta del Rosario Mattera y Zulema Wilde, integrantes de la Sala J de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, decidieron que Aguas Argentinas S.A. fue la responsable de los daños y perjuicios que se provocaron en un consorcio debido a una inundación en la planta baja y el subsuelo. Según ese tribunal –que basó su decisión en una explicación técnica- la empresa en su momento no hizo las reparaciones adecuadas para evitar el incidente.

"No es dable eximir de responsabilidad a la empresa concesionaria del servicio público porque –en definitiva- reparó la conexión de la cañería inadecuadamente y sin adoptar –a mi entender- las diligencias mínimas que hubieren evitado previsibles daños", afirmaron los jueces a cargo del caso.

Palacio de las Aguas CorrientesEl Palacio de las Aguas Corrientes, construido entre 1887 y 1994 en la manzana determinada por las actuales Córdoba, Ayacucho, Viamonte y Riobamba, es uno de los edificios más bellos de Buenos Aires y guarda en su interior buena parte de su historia y de la historia sanitaria de la ciudad.

Además de poder apreciar las piezas británicas con las que se hizo el palacio, es posible conocer los antiguos artefactos sanitarios, cañerías y piezas utilizadas desde principios de siglo en viviendas porteñas, junto a maquetas, publicidad de época y hasta algunos de los primeros planos aprobados de instalaciones sanitarias en la Capital.

Se pueden conocer los planos sanitarios de edificios tales como la Casa de Gobierno y el Teatro Colón y los Grandes Depósitos Distribuidores, entre otras atracciones.

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Fuente: www.museosargentinos.org.ar

Asimismo, sobre la responsabilidad que podría haber tenido el consorcio subrayaron que "no se demostró eficazmente que la causa del daño obedeció incluso a su aporte, porque el perito se expresó en cuanto a los elementos arrojados a los desagües como una posibilidad que no quedó acreditada en el expediente y porque con el informe ya citado se probó en definitiva que la reparación del caño -tal como se hizo- podía provocar obstrucciones como las que en definitiva se dieron en el caso".

En un principio, la sentencia de primera instancia había hecho lugar parcialmente a la demanda presentada y condenó no solo a Aguas Argentina sino también al consorcio de propietarios a hacerse cargo de los gastos para la reparación de los daños sucedidos en el edificio de Av. Rivadavia 5222, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

El informe señala que el peritaje realizado demostró que la inundación se pudo haber generado debido a que se arrojaron elementos en los desagües y que éstos se estancaron "en sectores de las cañerías donde se producen cambios de dirección o donde existen rebabas que, motivadas por deficiencias constructivas en los empalmes, provocan su obstrucción".

Sin embargo, también se informa que "resulta difícil determinar con rigor científico y fundamento serio qué circunstancias produjeron la obstrucción", por lo que se advierte que las causas que determina el peritaje "son el resultado de supuestos que –en parte- no han sido corroborados en el expediente".

Teniendo en cuenta estas salvedades los jueces resolvieron: "las pruebas producidas en los presentes se puede concluir que la causa de lo acontecido resulta de la falta de diligencia de la empresa Aguas Argentinas que estaba a su cargo".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Gacetilla de Prensa

La Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal 

Denuncia de nuevos intentos de avance sobre la Propiedad Privada. Esta vez se trata de una Legisladora y de una Organización de Administradores:

Proyecto 1:

 “La Legisladora Silvia La Ruffa presentó un proyecto para que el Banco Ciudad implemente un sistema de Renta Vitalicia dirigido a personas de la tercera edad que carezcan de liquidez para su subsistencia o deseen mejorar su calidad de vida. Los jubilados mayores de 65 años podrían recibir una renta mensual durante el resto de su vida, en función de su edad, sexo y del valor de su vivienda. Luego del fallecimiento, el inmueble ingresaría a un fondo fiduciario, controlado por el Estado, y se vendería en una subasta pública.”

Proyecto 2:

“Programa de ayuda a la tercera edad, ante la grave situación que atraviesa la tercera edad al no poder afrontar deudas de expensas comunes y la inminente ejecución de su vivienda, Fundación Reunión de Administradores, cuyo Presidente es Jorge Hernández, ha articulado un programa denominado VTC (Viva tranquilo y contento) para que estas personas puedan conservar su propio techo de por vida, quedando exceptuados del pago del 100 por ciento de las expensas comunes hasta su muerte, en que su vivienda pasaría a nombre de una Corporación. El programa esta destinado a personas mayores de 65 años de edad. ” 

Nuestra Asociación, se ha constituido para defender los intereses de todos los Propietarios Consorcistas de la República Argentina. Los Administradores, los Porteros, los Legisladores, vienen atacando ese bastión que significa la vivienda propia de los Argentinos, logrado muchas veces a través de toda una vida de trabajo y sacrificio. Estamos preparando medidas para combatir esta verdadera plaga, en que se ha convertido el intento de ataque a nuestras propiedades. Una de ellas es luchar contra el aumento de las expensas, causa de la mayoría de nuestros problemas.

Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal
Personería Jurídica IGJ Nº 1125

Av. Rivadavia 1367 - 4º Piso - Capital Federal 
Tel: 4383-4069 - E-mail: asocprop@speedy.com.ar

Horario de atención: lunes a viernes de 9:00 a 18:00 Hs.


Arte sin Techo

Lo social y el arte de la mano

La cooperativa Arte sin Techo comenzó un programa para trabajar con las cárceles del Conurbano Bonaerense Pintores de esta cooperativa plasmarán en murales emplazados en diferentes zonas de la ciudad porteña los bocetos realizados por lo presos El martes 24 de enero, inauguraron el primer taller de plástica dentro de la Unidad Penitenciaria Nº 31 de Florencio Varela.

[BPN-24/01/06] "Este es un ambicioso y humanitario programa", destacan los miembros de la Cooperativa Arte sin Techo -cuyo lema es "Lo social de la mano del arte"- y su presidente la Sra. Felicitas Luisi. Los trabajos seleccionados para realizar los murales serán elegidos por un jurado integrado por prestigiosos artistas plásticos argentinos.

Esta iniciativa para trabajar con las cárceles del Conurbano Bonaerense fue puesta en marcha por la Cooperativa Arte sin Techo. La idea es que los presos puedan expresarse artísticamente haciendo bocetos que luego los pintores de esta cooperativa plasmarán en murales emplazados en diversas zonas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

En principio, este programa comenzará en la Unidad Penitenciaria Nº 31 de Florencio Varela. Hoy (martes 24) se realizó una exposición y se inauguró el taller de plástica dentro de la unidad. Sin embargo, el objetivo es poder expandir esta iniciativa a otros centros penitenciarios de diferentes localidades para que los presos encuentren en el arte un espacio en el cual expresarse.

La historia de Arte sin Techo comenzó con "Los caminos de los murales" una iniciativa del Gobierno de la Ciudad que nació para embeceller las paredes ocupadas con pintadas políticas. Fue así que para la materialización final decidieron convocar a quienes hoy son sus protagonistas: pintores que dormían en la vía pública y que utilizaban la pintura como único medio de expresión de su realidad, demostrando que lo que no tenía techo era su capacidad creativa (BPN Nº 262 del 5/7/05: "Lo más cercano al cielo").

Cómo colaborar

Las personas que deseen colaborar con Arte sin Techo pueden donar materiales para los centros penitenciarios. La cooperativa –que se encuentra en Medrano 107 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires- informó que se necesitan lápices, papel, pinceles, tela, cartulina, pinturas (óleos, pastel, acuarelas) y todo aquello que le sea útil a los reclusos para aprovisionar su taller.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Sistema 9041 para la administración de consorcios...Sistema 9041

Un listado muy solicitado

La última versión del Sistema 9041 cuenta con un nuevo listado para brindar aún más información en la planilla de distribución de gastos Contempla dos nuevas columnas en las que se informa el monto de expensas pagado en el mes por cada unidad funcional y el importe a abonar cuando se cuenta con un 2º vencimiento.

[BPN-24/01/06] Se agregó un nuevo listado al Sistema 9041 que permite mostrar más información en la planilla de prorrateo. Sin modificar los ya existentes, ahora se puede confeccionar uno nuevo que muestra, entre otros datos, el importe de expensas pagado en el mes que se está liquidando por cada unidad funcional para que cada copropietario pueda informarse de manera detallada cómo está compuesta la cobranza del mes.

Además, en caso de que se haya implementado el pago de las expensas con un 1º y un 2º vencimiento, los diferentes importes a abonar en las distintas fechas también se pueden consultar en la misma planilla de distribución de gastos.

El listado completo está formado por el número y piso de la unidad funcional, el nombre del titular de la misma, el importe abonado en concepto de expensas durante el mes que se está liquidando y el porcentaje con el que se participa en los gastos. Luego aparece la información de la nueva expensa que se deberá abonar: importe de gastos comunes, extraordinarios, gastos particulares y cobro a cuenta, fondo de reserva, importe de la deuda anterior e intereses –si existieran- y por último el importe total a abonar en la fecha del 1º vencimiento y el importe que correspondería en caso de abonar al 2º vencimiento de la expensa.

Como todos los listados relacionados con una liquidación de expensas, ésta deberá estar cerrada de manera definitiva para tener acceso a él. Luego, para tener acceso al listado, se debe pulsar la tecla <I> para que aparezcan todos los disponibles. Con la letra "L" se puede imprimir la planilla llamada "Liquidación definitiva: Prorrateo de gastos con cobranza y 2º vencimiento". El listado se genera en forma automática y en el tamaño de hoja que se haya especificado en el menú Varios del menú principal.

De esta manera se podrá imprimir cualquiera de los tres listado relacionados con el prorrateo, según la necesidad de cada administrador o edificio: 3) Liquidación definitiva: Prorrateo de gastos; F) Liquidación definitiva: Detalle de gastos en cinco columnas; y el nuevo disponible L) Liquidación definitiva: Prorrateo de gastos con cobranza y 2º vencimiento.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Gacetilla de Prensa

VECINO

Propietario de Departamentos en Propiedad Horizontal

Aquí en el

Centro de Gestión y Participación Nº 2 Sur

Junin 521 - Ciudad Autónoma de Buenos Aires

el día 3 de marzo de 2006 a las 16 hs.

CHARLAREMOS

TE: 4375-0644/45 Interno 315

Los estamos esperando

Rubén Recarte


Fabiana LizarraldeSueldos Enero/06

Solo vacaciones

En el primer mes de 2006, no hay ninguna novedad para la liquidación de los haberes del mes Solo puede romper la monotonía la confección de las vacaciones correspondientes al año 2005 que muchos trabajadores empiezan a gozar durante los primero meses del año.

[BPN-24/01/06] Desde el punto de vista de la confección del haber del mes de enero nada nuevo habrá que tener en cuenta para liquidarlo. En muchos casos se deberán realizar las liquidaciones correspondientes a las vacaciones pero que tampoco presentarán nada novedoso.

Para esta vez, también se deben incluir en su cálculo los decretos Nº 1295/05 y 2005/04 Art.6º que cambiaron las viejas suman no remunerativas por valores remunerativos de $120 y $60 respectivamente.

Volvemos a recordar que el Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) 378/04 estipula que los días de vacaciones que le corresponde a los trabajadores del sector son hábiles (Art. 12) y no corridos como lo indica la Ley de Contrato de Trabajo 20.744 .

Esta misma ley, en el artículo 150, indica que para determinar la extensión de las vacaciones se computará la antigüedad en el empleo al 31 de diciembre del año que correspondan las mismas, en esta caso, al 31 de diciembre de 2005. Se deberán otorgar dentro del período comprendido entre el 1º de octubre (de 2005) y el 30 de abril del año siguiente (2006) y la fecha de iniciación deberá ser comunicada por escrito, con una anticipación no menor de cuarenta y cinco (45) días al trabajador, ello sin perjuicio de que las convenciones colectivas puedan instituir sistemas distintos acordes con las modalidades de cada actividad (Art. 154).

Enero 2006

1)

Suma Remunerativa

(Dto. 1295/05)

$120. O el proporcional al tiempo trabajado.

2)

Suma Remunerativa

(Dto. 2005/04 Art. 6):

$60. O el proporcional al tiempo trabajado.

3)

FATERYH

(CCT 378/04 - Art. 27)

1% de aportes para trabajadores

2% de contribuciones para el empleador.

4)

Aporte Jubilatorio:

(Dto. 788/05 - BO 11/7/05)

11% para trabajadores que aportan al Estado (Régimen de Reparto) y 7% para trabajadores que aportan a una AFJP (Régimen de Capitalización). Este porcentual se mantiene hasta el 01/07/06

5)

Sueldo Mínimo Vital y Móvil (Resolución 2/2005 BO 6/6/05)

A partir del 1/5/05 $ 510 por mes y $ 2,55 por hora

A partir del 1/6/05 $ 570 por mes y $ 2,85 por hora

A partir del 1/7/05 $ 630 por mes y $ 3,15 por hora

6)

Feriados de Diciembre:

Domingo 1: Año Nuevo.

7)

Doble indemnización (Decreto 1433/2005 – BO 23/11/05)

Dto. 1433/05:A partir del 1º de diciembre de 2005 se reduce al 50% las indemnizaciones por despidos sin justa causa para aquellos trabajadores cuyo inicio de actividades sea anterior al 1º de enero de 2003 y no hayan significado un aumento en el total de trabajadores que el empleador tenía al 31 de diciembre de 2002.

Para la liquidación de los haberes del mes de febrero, recordaremos cómo abonar la Ayuda Escolar Anual según lo indica la misma ley y los plazos para hacerla efectiva.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


El portal 

de los administradores y consorcistas.

 ADMINISTRADORESph.com.ar 

Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar.

Visítelo aquí.

Lo que no está en Pequeñas

Noticias

no existe...

Nosotros lo acompañamos...

Ud. participe.

Plan para "Pequeños" Anunciantes

Anunciantes@PequenasNoticias.com.ar


Correo de Opinión

La unión hace la fuerza por el Sr. Bernardo Pollack

Sr. Director de Pequeñas Noticias:

He leído en vuestro boletín N° 280, con enorme satisfacción, la propuesta del Dr. Osvaldo Loisi (Presidente de la Fundación Liga de Consorcistas), de aglutinar todas las asociaciones de defensa de consorcistas, para formar un frente común y defender los derechos de los copropietarios en las próximas paritarias.- 

No tenemos que olvidar que hasta ahora solo intervenían en esas convenciones, las Cámaras que agrupan a los Administradores, y que éstos no son más que mandatarios y, en definitiva, los que tienen que pagar son los propietarios.-

Creo que un caso como este no se conoce en ningún lado, donde una agrupación ajena disponga lo que tiene que pagar un tercero, que no se lo consulta y, por otro lado, no está invitado a opinar sobre el tema.-

Se sabe que la lucha es muy difícil, pero no se tienen que bajar los brazos, hay que enfrentarse con un gremio poderoso, pero si todas las asociaciones formadas en defensa del consorcista se lo proponen, se puede formar un frente mucho más poderoso. Si nos basamos en un simple cálculo matemático, veremos que para tener un encargado de edificio hay que contar, por lo menos, con veinte copropietarios, con lo cual el numero de adherentes que se pueden aglutinar en esta lucha de las asociaciones de Consorcistas, es veinte veces superior, que los afiliados al sindicato de los encargados. Se imaginan qué gran poderío podemos tener. 

Como se puede apreciar, en estas convenciones paritarias se presenta un caso inverso a otras convenciones laborales, que mientras una patronal representa una industria o un comercio, un delegado del los trabajadores representa a miles de ellos.

Pero nunca se va a lograr nada si cada una de las asociaciones rema por su lado, por eso sostengo, que hay que dejar a un costado todas las ambiciones personales y sentarse a dialogar todos juntos, ya que los objetivos son los mismos.-

Todos sabemos que en materia consorcial hay mucho para hacer; nos estamos manejando con una ley completamente obsoleta, promulgada el 30 de Septiembre de 1948 (hace 57 años) y en el transcurso de todo este tiempo, se han reunido infinidad de normas que se deberían introducir a esa agrietada ley.- 

Insisto nuevamente: considero indispensable que se unifiquen todas las asociaciones para formar un frente fuerte y, en este caso, no se tendrá ningún problema en conseguir audiencias con las más altas autoridades del país y obtener resultados concretos.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Bernardo Pollack

(19/1/2006)


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Correo de Opinión

Quita de horas extras por el Adm. Edgardo Orosco

Leí con bastante asombro la sentencia al Consorcio por la quita de horas extras (BPN Nº 280 del 10/1/06: "Un ingreso habitual e ininterrumpido"). 

Con esto se va a lograr que los nuevos empleados jamás las tengan, ya que esta jurisprudencia atenta contra los bolsillos de los consorcistas.

Según mi criterio, puedo estar equivocado, las horas extras son un servicio extraordinario que se paga cuando hace falta y si la otra parte además está en condiciones de hacerlo (ya que supongamos que está estudiando, etc. y no puede). 

No es un aumento de sueldo, según mi óptica, es algo que se puede dar y también quitar. 

Con esto lo único que se logra es que los Copropietarios seamos esclavos de una situación no buscada y que ahora es avalada por los jueces. 

Ciertamente vergonzoso, me imagino cómo debe estar el colega que quitó las horas extras, destruido y odiado por sus administrados absolutamente desprotegidos.

Atte.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Adm. Edgardo Orosco

(11/1/2006)


Impuestos

Vencimientos Mensuales

En nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al mes de Enero/2006, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principalEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Correo de Opinión

Las horas extras de los encargados por el Dr. Jorge Resqui Pizarro

Sin duda, uno de los problemas más acuciantes en los inmuebles sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal es el monto de las expensas que en los últimos tiempos viene aumentado de manera desmedida, por encima del incremento -si lo hay- de los ingresos de los consorcistas.-

Y ante esa realidad a la hora de achicar gastos, la quita de horas suplementarias acordadas a los trabajadores dentro del Consorcio cuando resultan innecesarias aparecen como una posibilidad cierta y concreta. Sin embargo, muchas veces por error o intencionalidad en la respuesta del consultor, surge el temor a afectar un "derecho adquirido".-

Recientemente, la Sala III de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo volvió sobre el tema en los autos "Ibáñez, Carlos Hugo c/ Consorcio de Propietarios de la calle Mendoza 1846/58 s/despido" (fuente Diario Judicial, edición 1537) y decidió que "la prestación de servicios durante horario extraordinario, no puede ser considerada como uno de los elementos esenciales de la relación laboral, ni siquiera cuando la realización de las mismas hubiere adquirido el carácter de habitual, razón por la cual, el cumplimiento de tareas en exceso del horario establecido por vía contractual, no puede nunca considerarse como un derecho adquirido a favor del trabajador dependiente" <texto completo>.-

El Consorcio se agraviaba porque el juez de primera instancia entendió que el actor se encontró asistido de derecho al resolver el contrato de trabajo ante la modificación decidida por su empleador en cuanto a la reducción de la jornada y consecuente supresión de las horas extraordinarias realizadas. Sostuvo que el trabajador no está obligado a prestar tareas en horas suplementarias y que el empleador dentro de las facultades del art. 66 LCT (el conocido como 'ius variandi') podía válidamente introducir tal tipo de modificación.-

El Tribunal destacó que "no puede sostenerse válidamente que la retribución por las horas trabajadas en exceso de la jornada legal integren el salario convenido por las partes al momento de contratar por cuanto la fijación del mismo se estipula en función de la duración de la jornada normal", de manera que interpretó que la supresión de las horas extras no puede constituir una rebaja salarial y, por tanto, no configura una injuria que habilite a la disolución indirecta del vínculo en los términos del art. 242 LCT. (en sentido análogo, S.D. 85.413 del 13/11/03 en autos "Rodríguez Delgado, Elbio Alcides c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Rodiguez Peña 1409 s/ despido" del registro de esta Sala, en igual sentido Sala X, 18/10/2002, "Manoni, Eduardo A. c/ Cons. Prop. Ed. Galileo 2457/9").- 

Además, aclaró que el trabajador no tiene derecho a queja alguna si le son suprimidas o reducidas las horas extras que fueron cumplidas, respondiendo a necesidades circunstanciales del Consorcio, aún cuando se hayan efectuado durante un lapso prolongado, en tanto "no se trata de una modificación contractual, sino de una circunstancia aleatoria dentro del contrato en desarrollo".-

Concluyeron, entonces, en que debía ser revocada la sentencia de primera instancia y, por ende, rechazar la demanda incoada por el encargado contra el Consorcio. Por su parte, uno de los jueces dejó a salvo su opinión acerca de que la solución del caso podría haber sido distinta si la reducción de las horas extraordinarias habituales hubiese correspondido a una actitud discriminatoria o persecutoria. Sin embargo, ello no fue lo acontecido en esta causa, ya que ni siquiera se invocó.- 

Con lo resuelto los comuneros más tranquilos y sus derechos debidamente protegidos.-Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Abog. Jorge C. Resqui Pizarro

Especialista en Propiedad Horizontal.

Telefax (54-11) 48 56 26 19 (rot)

jrpizarro@estudiolavoro.com.ar


¡¡¡ Ya hay dos ganadores más 

de los 2 premios que sorteamos la quincena pasada

 ADMINISTRADORESph.com.ar  y Pequeñas Noticias... !!!

¡¡¡ los afortunados de esta quincena son... !!!

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Tomás Merino (DNI ...781)

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Nestor German Ortiz (DNI ...821)

Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente.

- Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos -


Correo de Opinión

Una persona maravillosa II por la Dra. Norma Suárez

Sr. Director:

Gracias nuevamente por su espacio.

Mi respuesta es ahora, a la Sra. Alicia Alonso Sanchez, la cual sale en defensa del Sr. Hernández.

Sra. Alicia soy una persona de bien, hija de inmigrantes, que ha concurrido con mucho esfuerzo a la universidad pública, de la cual estoy orgullosa.

Tengo una conducta de honestidad y buen nombre.

No tengo nada que envidiarle al Sr. Hernández, no tengo ganas de conocer a gente que agravia gratuitamente y se inmiscuye en actividades propias de un profesional universitario.

Estoy desempeñando la tarea de administrador de consorcios con total honestidad, claridad y transparencia; también desarrollo mi tarea en forma sencilla y bien, pero creo que en esto también son fundamentales los conocimientos.

La ofensa del prójimo sí está demás en cualquier ámbito de la vida.

El que ha ofendido, agraviado e injuirado a la profesión contable es el Sr. Henrnadez.

A las personas no solo se las conoce a travñes de una conferencia o una consulta, sino a través de su desempeño profesional y su conducta.

El Sr. Hernandez ha ofendido a los profesionales de Ciencias Economicas en su totalidad, los cuales le aclaro Sra. Alicia, tienen que tener un cierto grado de inteligencia para poder pasar las 36 materias que en mi caso he aprobado dando mis examenes en la Universidad de Buenos Aires.

Así que le pido que antes de defender, le sugiero lea detenidamente lo que sí dijo este señor.

Tanto la colega que escribió en el boletín anterior (BPN Nº 278 del 27/12/05: "El Cruce I") como yo no ofendemos ni agraviamos; no es el estilo de un profesional con todas las letras.

Desde ya nuevamente gracias al director de este boletín.

Ah, me olvidaba esto: ya está siendo tratado en el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autonoma de Buenos Aires, qué medidas tomar con respecto a los agravios vertidos por este señor.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Dra. Norma Suarez

Contador Público Nacional UBA

Egresada en el Año 1991

(11/1/06)


Avisos Clasificados

EMPLEO - PEDIDOS

PERSONAL DE LIMPIEZA: Consorcio busca personal de limpieza para realizar las tareas de limpieza los días domingos y feriados - Horario 7 a 10 y de 17.30 a 20.30 - Dirigirse al Sr. Gustavo - TE: 4706-3798 de 10 a 20 hs. - roosevelt1560@hotmail.com

INMOBILIARIA - OFRECIDO

SAN BERNARDO: Chalet 3 ambientes, living comedor, 2 dormitorios, baño equipado, lavadero, patio con parrilla, garage y espectacular fondo con arboleda - Sobre el mismo lote departamento de un ambiente y medio, ideal para casero - E-mail: sanbernardo24@yahoo.com.ar

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EMPLEO - OFRECIDO

ASISTENTE DE RECURSOS HUMANOS: Deseo desarrollarme en el área de Recursos Humanos, donde pueda no solo crecer profesionalmente, aplicando técnicas y conocimientos adquiridos a lo largo y durante el transcurso de mi carrera, sino también personalmente en un cálido ambiente laboral, de cooperación y compañerismo, en el cual pueda desarrollar mis prácticas aprendidas como las nuevas ha adquirir - Sra. Jesica Gonzalo - Teléfono: (15)6054-8986 - E-mail: jego49@yahoo.com.ar

EMPLEADA DE ADMINISTRACION DE CONSORCIOS: Con conocimiento de la materia y computación - Sra. Marina Aranguez - E-mail: omaran18@hotmail.com

ENCARGADO CON VIVIENDA: Para zona Mar del Plata - Con 7 años de experiencia y excelentes referencias - Sr. Alberto Martinez - TE: (0341)435-1904

ENCARGADA DE EDIFICIO: Con referencias comprobables se ofrece para portería fija o suplencias en edificios chicos - Zona desde San Isidro hasta Palermo - Sra. Elisa - TE: 4545-4833 ó 4767-7462 - E-Mail: elisa_busatto@hotmail.com

ENCARGADO O AYUDANTE: Con conocimientos en limpieza, electricidad, y mantenimiento generales. Título secundario, y nivel terciario incompleto - Sr. Cesar Leonardo - TE: 4805-5659 (horario: 7 hs. a 14 hs.) - E-mail: dondiego_1979@hotmail.com

ENCARGADO DE EDIFICIO: Sr. Juan Carlos Rech - Teléfono: 4602-6916 de 8 a 17- Capital Federal - E-mail: kalyrech@web-mail.com.ar

ENCARGADO DE PORTERÍA: Con experiencia y referencias - Sr. Eduardo Alfonso Porcel - 41 años, casado SIN HIJOS A CARGO - Capital Federal - TE: 4552-1640 ó (15)501-6831


Correo de Opinión

Mejorar la calidad de vida de los consorcios por el Sr. Julio Gil Domínguez.

Por ser desde hace mucho tiempo lector del boletín de Pequeñas Noticias puedo ver la dedicación puesta por los organizadores del diario digital para que sus lectores estén al tanto de todas las novedades y propuestas relacionadas con la propiedad horizontal.

A continuación, mis sugerencias y comentarios:

Mejorar la calidad de vida de los consorcios requiere propuestas y soluciones prácticas de fácil implementación y precisión en las normas de aplicación.

Ejemplos 1: formatos de liquidación de expensas.

Ejemplo 2 : enviar propuestas de todos los temas que se considere que hay que mejorar.

Ejemplo 3 : la Sra. Huertas de Mar del Plata -en la nota publicada el 10/01/06 en Pequeñas Noticias- dice aconsejar a los consorcistas cómo hacer para controlar (a los administradores), después considera que los consorcistas no participan y completa la nota con comentarios generales. Ella afirma ser presidenta de una asociación de consorcistas pero no hay en su nota una idea concreta.

Si las personas que quieren liderar una reforma no saben proponer, me temo que los propietarios estamos en graves problemas, más aún si algunas asociaciones llegan a participar de las negociaciones (de los Convenios Colectivos de Trabajo) sin tener amplios conocimientos del tema y conocimiento de la actitud de "picardía" que tienen los que defienden la posición de no hacer nada.

Ejemplo 4: las organizaciones podrían dar el ejemplo, organizando un concurso y premiando a las mejores liquidaciones de expensas, que pueden ser las reales y/o inventadas por los interesados.

Ejemplo 5: el hecho de que muchos propietarios no participan en la vida de los consorcios no es motivo ni excusa para que no exista una legislación de aplicación práctica y efectiva que sancione los abusos de administradores, propietarios y morosos. Por ejemplo, en las leyes de tránsito los automovilistas no participan pero el Estado legisla y sanciona las infracciones. Aparte basta con leer el Boletín Oficial y enterarse de las leyes y decretos que se sancionan todos los días.

Lo llamativo de este tema es la cantidad de sectores que están involucrados: propietarios, inquilinos, constructores, inmobiliarias, materiales para construcción, círculo cerrado para compra de vivienda, el Estado -porque encarece el costo de vida-, el propietario que alquila y que se le hace cada vez más difícil pagar el alquiler.

Por otra parte, quiero resaltar la labor del Dr. Osvaldo Loisi porque, a pesar de tener una asociación casi familiar, es a mi entender una de las organizaciones que más aportó en estos últimos 10 años motivando a la prensa oral y escrita en la problemática de la propiedad horizontal. Últimamente, hasta llegó a publicar un libro referido al tema. Gracias a él y a sus charlas en la Legislatura hizo que se agruparan propietarios para defender sus derechos.

Asimismo, en una nota publicada el 10/01/06 en Pequeñas Noticias vuelve a pedir que se integren los propietarios y desliza una frase que no habría que olvidar si los propietarios algún día queremos tener una organización amplia que nos cobije a todos, dice: "hay muchos caciques y pocos indios".

El día que todas las asociaciones se integren en una cámara los propietarios podrán votar y elegir qué agrupación presidirá el período correspondiente, y cuando el presidente sea elegido al menos por 100.000 propietarios nos van a tener que escuchar, como suele comentar el Dr. Samuel Knopoff de CACCYC.

Sr. Claudio García de Rivas, le solicito la publicación de estas líneas en Pequeñas Noticias porque creo que serán de utilidad y aportaran otro grano de arena a la neurona.

Le envío un saludoEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Sr. Julio Gil Domínguez.

(23/1/2006)


¡¡¡ Sea el FELIZ GANADOR...

de los 2 premios que quincenalmente le ofrece

 ADMINISTRADORESph.com.ar  y Pequeñas Noticias... !!!

Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 7 de febrero a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.


1.-

Foster - Flores - Cena/Show

Menú a elección 4 personas

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Premio a elección

(*) El mail debe ser dirigido a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas  del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo.


Rincón Solidario

Dr. Daniel ElizondoContesta el Dr. Daniel Elizondo

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

Una desgracia

Hola Fabiana: Te cuento en un consorcio se tapó la cañería de desague y se inundó el dpto del 2do piso afectando lavadero, cocina, living-comedor y pasillos de piso parquet. Ahora el propietario me reclama cambiar todo el piso porque producto del agua se está arquendo todo el parquet. Necesitaría me aconsejen qué se debe hacer en un caso así. 

¿Corresponde que el consorcio se haga cargo de una desgracia?

Muchas gracias y espero tus comentarios.

Saludos y FELIZ 2006.

Fernando

(30/12/2006)

Estimado Fernando:

Como pocas veces en la vida la respuesta es sí o no.

Veamos, en principio sería sí, y el Consorcio debe responder por los daños en el piso, por cuanto las cañerías de desagüe son comunes y todo daño producido desde un sector común es responsabilidad del Consorcio su reparación.

Ahora bien, si la obstrucción de las cañerías se produjo por negligencia del Propietario, hecho que sucede a menudo, por ejemplo cuando el tramo que se obstruye es desde los artefactos hasta la boca de acceso, en este caso es responsabilidad del Propietario, (solución similar a cuando el Propietario pincha un caño de calefacción por colocar un cuadro en la pared).

Ud. debe comunicarse con la Empresa que realizó la destapación y solicitarle el informe escrito, (las grandes Empresas siempre lo emiten y lo dejan al Encargado o lo entregan en la Administración como remito del trabajo) y allí figurará el sector o tramo que estaba obstruido y el material que se sacó, ya que si se obstruyó un caño interno con un trapo rejilla, la responsabilidad es del Propietario y no del Consorcio.

Aclarado este punto queda por analizar el difícil tema del "límite" de la reparación.

En esto también entran en juego factores técnicos de la reparación.

Es decir, en primer término, se debe dejar secar el parquet, dependerá si las maderas se desprendieron o no. El parquetista, según el estado del daño, podrá recomendar levantar la madera para acelerar el secado del contrapiso y de la misma madera.

Etcétera, etcétera, todos aspectos técnicos, pero si como en la mayoría de los casos el tema pasa por dejar secar el parquet mojado durante el lapso necesario de 3 meses, casi nunca hará falta volver a tocarlo, por cuanto la madera volverá a su estado anterior luego de su secado natural, (nunca se debe cepillar el piso con la madera húmeda porque cuando se seca, quedarán varios milímetros de luz entre cada tabla).

Ahora, si el parquetista de su confianza le informa que nada se recupera de la madera, entonces no tendrá más remedio que reponer la madera dañada. Pero creame que por experiencia es un caso muy extremo.

También hay que considerar la historia del Consorcio, cómo manejan los límites de las reparaciones, hay Consorcios que limitan la reparación al sector dañado, otros optan por una solución integral y cambian todo.

No debe dejarse de considerar la antigüedad del piso y su estado, porque si el piso tiene muchos años de antigüedad o la madera está muy dañada por mal uso, la colocación de un piso nuevo, generaría un "enriquecimiento sin causa" y ello no está amparado por la Ley, y en ese caso el Consorcio debería negociar una fracción del costo con el Propietario.

Pero ya sea en mayor o menor grado de alcance de la reparación, si la obstrucción fue en la cañería vertical, la reparación siempre será a cargo del Consorcio.

Saludos.

Daniel ElizondoEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Daniel Elizondo es abogado especializado en propiedad horizontal, administrador de consorcios y socio fundador de la Fundación Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH). Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a doe@orgelizondo.com.ar


Proveedores de Bienes y Servicios

Avisos destacados

   

En tiempos de crisis

los gastos son fundamentales...

 

....y el Sistema 9041

(para la Administración de Consorcios)

es la solución más eficiente 

y al mejor costo.

 

Beneficios del sistema:


Consultas por pantalla y más de 80 listados con toda la información ingresada al sistema.


Multi-administrador y multi-consorcio
Legajos del personal. Fichas de sueldo. Control de inasistencias, de entrega de ropa reglamentaria, controles médicos, etc...


Ingreso, control de facturas y pago a proveedores. Posibilidad de efectuar la retención del Impuesto a las Ganancias, emisión del comprobante correspondiente, resumen quincenal de las retenciones efectuadas para informar a la AFIP, etc... Control de próximos vencimientos de impuestos, servicios y prestaciones de mantenimiento.
Cuenta corriente consolidada de proveedores.


Opción de cambiar para uno o más propietarios, el interés por mora, entre dos períodos.


Cuenta corriente de propietarios.
Control del saldo de caja y financiero a través del detalle de sus movimientos para cada consorcio y consolidado. Registro de provisiones y deducciones.
Emisión de los libros obligatorios en hojas móviles: Libro de Caja (Administración) y Libro de Sueldos (Ley Nº 20.744, Art. Nº: 52).
Balance entre períodos de egresos, ingresos y movimientos de fondos, detallados ó resumidos, clasificados por rubro o concepto.


Control de ingreso y restricciones a los diferentes módulos que componen el sistema por medio de claves de usuario y niveles de acceso.
Seguimiento y control de obras y reparaciones que se realizan en cada consorcio.

Liquidación de sueldos y jornales, vacaciones, aguinaldos, asignaciones familiares, antigüedad, etc... Posibilidad de imprimir los comprobante en formulario preimpreso.


Detalle de todos los trabajos realizados para cada unidad entre dos períodos. 
Confección de la liquidación mensual, la distribución de gastos y el estado financiero por pantalla y en forma impresa.


Impresión de los recibos de expensas con único vencimiento, con segundo vencimiento con recargo ó en dos cuotas. Opción de impresión en papel blanco o formulario preimpreso.
Control exhaustivo de la composición del saldo de los propietarios, posibilidad de calcular el interés de la deuda de más de una forma, cobranza rápida, cobranza de deuda y cobranza adelantada.


Registro de obras y reparaciones pendientes y finalizadas en lugares comunes y particulares.
Registro de las actas comunes y extraordinarias con su texto completo.
Emisión y control de cartas documento e índice telefónico.
Posibilidad de diferentes configuraciones de acuerdo a las preferencias o necesidades de cada consorcio.


Seguimiento y control de los seguros del consorcio.


Auditor de datos con control de errores lógicos.

Seguimiento y control de los juicios del consorcio (en construcción)


Gral. César Díaz 2761

(1416) Capital Federal

Argentina

Teléfono/Fax: 4581-3906

Móvil: (15)4449-8137

Pagers: 4527-7674/6669


Rincón Solidario

Dr. Jorge MaldonadoContesta el Dr. Jorge Maldonado

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

Responsabilidad indemnizatoria

¿La remoción del administrador puede generar alguna responsabilidad indemnizatoria?

María Laura

(17/1/2006)

¿Para quién: para el consorcio o para uno o varios consorcistas en particular?, ¿es una remoción con o sin causa?, ¿el administrador tenía un mandato vigente o vencido?, ¿la indemnización es por daño emergente y/o por lucro cesante o por daño moral?, ¿la asamblea en la que se decidió su remoción estuvo legalmente convocada y se desarrolladó de acuerdo al Reglamento y a la Ley, o no?.

Y así podrían seguir las preguntas por un rato largo.

No es sencillo responder a interrogantes de carácter general sin tener que efectuar una larga exposición que arroje claridad y certeza sobre un tema. Y este de la remoción de los administradores es uno que ha dado lugar a arduos estudios y a la elaboración de posiciones divergentes sobre la procedencia de un reclamo de este tipo por parte de un administrador removido.

Al solo efecto de no dejar sin respuesta su interrogante, aunque lo hasta aquí expresado ya constituye de por sí una respuesta, le diré que en un proceso de remoción de un administrador deben extremarse todos los recaudos legales y reglamentarios de rigor, deben cumplirse meticulosamente todos los pasos que reglamentariamente están previstos y la asamblea que se celebre debe estar exenta de cualquier vicio o nulidad que pueda afectar su legitimidad. 

Para esto resultará imprescidible contar con el adecuado asesoramiento y asistencia jurídica, labor esta que estará destinada a resguardar la validez del procedimiento y aventar cualquier posibilidad de reclamo ulterior contra el Consorcio por parte del administrador removido o, inclusive, de algún copropietario disconforme. Pero no solo porque pueda haber un reclamo por parte del administrador removido, sino porque aunque así no fuera si la asamblea contiene defectos graves en su faz constitutiva o deliberativa, se podría haber generado un acto jurídico anulable, con la consiguiente inseguridad para el Consorcio respecto de todo lo que se haga de ahí en más en el edificio sobre la base de lo precipitada o incorrectamente decidido.

Demás está decir que si el administrador removido ha sido calumniado o injuriado o si, en su caso, fue objeto de una falsa denuncia por algún delito (administración fraudulenta, defraudación, etc), tendrá derecho a reclamar civilmente los respectivos daños y perjuicios contra quienes corresponda o, en su caso, contra el Consorcio.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando MaldonadoEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.



Rincón Solidario

Dr. Juan Antonio CostantinoContesta el Dr. Juan Antonio Costantino

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

Maltrato al encargado

Quisiera hacer una consulta jurídica:

¿Qué consecunecias puede traer aparejado a un consorcio el hecho de que algunos consorcistas le den órdenes o tengan un maltrato hacia el encargado? 

Éste amenazó con realizar una denuncia en el SUTERH.

Gracias.

Laura

(12/1/2006)

Estimados Amigos de Pequeñas Noticias:

Ante todo, en esta - nuestra primera comunicación del año 2006 para el Rincón Solidario - aprovechamos la oportunidad para desearles a todo el equipo de trabajo y a los lectores, un muy buen año 2006.

El tema concreto en cuestión, esto es, una especie de maltrato laboral por parte de algunos consorcistas hacia el encargado, puede traer consecuencias perniciosas para el Consorcio (el empleador), y como lógica consecuencia, para los consorcistas que tengan que afrontar el costo de indemnizaciones laborales.

Decimos que pueden afectar la relación laboral con el Consorcio, ya que es un deber del mismo brindar protección y seguridad a sus empleados, de acuerdo a lo prescripto por el art. 25 de la Convención Colectiva de Trabajo 378/04, art. 75, ss. y concdtes. de la Ley de Contrato de Trabajo 20.744, y arts. 4 y 5 incs. a) y h) de la Ley de Higiene y seguridad en el Trabajo 19.587, y doctrina y jurisprudencia concordante (Fernández Madrid, “Leyes fundamentales”; Grisolía “Derecho del trabajo”; CNCiv. Sala H, 7/11/04, “Cerveira de Melo c/ Trenes de B.A. SA s/ Daños” y CNCiv. Sala D, “García, Juan A. c. Induscuer SCA” del 3/18/2000), y el encargado podría hacer retención de tareas, hasta tanto el nivel de seguridad para su persona sea restablecido (art. 1201 del Código Civil), e incluso podría considerarse injuriado y por tanto despedido por infracción al mencionado deber de seguridad.

A posteriori, el Consorcio tendría acción de repetición contra el o los propietarios que hayan ocasionado el conflicto laboral.
Recordamos un principio básico y que hemos desarrollado en nuestra obra "Propiedad Horizontal" Edit. Juris, 1º reinpresión, en el sentido que por extensión de las facultades que tiene el administrador conferidas por el art. 9 inc. a "in fine" de la Ley 13.512, solo el administrador del Consorcio está facultado para darle órdenes al encargado.

Saludan a Uds. muy atte.

Dr. Juan Antonio Costantino - Dr. Luis Gabriel MontenegroEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, está especializado en Propiedad Horizontal y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar


Rincón Solidario

Sr. León R. EstrugoContesta el Adm. León Estrugo

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

El administrador quiere renunciar

A quien corresponda:

Mi consulta es la siguiente:

¿Cómo debe proceder un administrador que convocó asamblea en tiempo y forma dos veces para presentar su renuncia, debido a que por razones particulares se le hace imposible continuar en el cargo y no logra reunir el quorum necesario?

¿Qué vía quedaría? 

Atte. 

Pedro Leonardo

(14/1/2006)

Estimado Pedro Leonardo:

Si bien el administrador convoco a asamblea en tiempo y forma y en el orden del día un punto es la renuncia del administrador, no necesita ningún porcentual de propietarios presentes para presentar su renuncia.

El quorum a que hacés referencia, o el porcentaje que establece el reglamento de copropiedad y administracion es para la remoción del administrador y no para que él presente su renuncia.

Ante cualquier duda, consultá al Rincón Solidario de este boletín.

León R. EstrugoEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Adm. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono en Capital Federal 4443-2466.


Rincón Solidario

Cr. Sebastián H. WolkowiczContesta el Cr. Sebastián H. Wolkowicz

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

Que la norma se respete

Estimado Claudio Rivas: El Reglamento de Propiedad, dice respecto de las unidades:"...serán destinadas a vivienda unicamente...etc." no dice nada respecto de apto o no apto profesional. Hay unidades que están destinadas a uso profesional.

Pregunto: De qué modo se puede informar a los actuales ocupantes de que en lo sucesivo no podran vender y/o alquilar dichas unidades a profesionales, en virtud de lo que dice el Reglamento.

Desde ya, no se pretende desocupar a los actuales ocupantes, sino que la norma se respete en lo sucesivo. 

Atentamente.

Mario

(15/12/2005)

Estimado Mario:

En respuesta a su consulta, cabe destacar que es el Reglamento de Copropiedad y Administración el que enumera los derechos y pone los límites a los propietarios, personal y representante legal, priorizando la buena conviviencia entre los vecinos.

Sin embargo, lo que a veces parece sencillo de resolver obligando a respetar las cláusulas del Reglamento de Copropiedad, muchas veces se torna complicado al apartarse del mismo buscando la mejor convivencia entre los copropietarios sin tener la previsión de modificar e inscribir dicha alteración del Reglamento en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Por dicho motivo le aconsejo: 

- Si se resuelve la modificacion del Reglamento: cabe recordar que las normas reglamentarias que fijan el destino de las unidades se consideran de carácter estatutario, es decir que su modificación no podría ser decidida sino por la unanimidad de los integrantes del consorcio.

- Si una asamblea de copropietarios decidiera dejar pasar por alto el problema e instruir al administrador para que no tome las medidas ya sea para modificar el Reglamento o para ir contra él o los transgresores del Reglamento a usar las unidades como estudio o consultorio profesional pero sí prohibiendo a los nuevos propietarios, recomiendo que, en el acta respectiva, quede constancia de la opinión en contrario del administrador y que los votantes de la decisión relevan a éste de toda responsabilidad por las consecuencias legales que se podrían derivar de ella, ya que es de imaginar que el propietario afectado podrá argumentar en defensa de su posición la existencia de un trato discriminatorio a su respecto. Por eso la Asamblea deberá fundar la prohibición no sólo en el texto del reglamento sino, fundamentalmente, en las perturbaciones y molestias que provoca la/s nueva/s actividades.

También resulta importante actuar con celeridad y no dejar transcurrir excesivo tiempo desde que la nueva actividad o sus molestias se suscitan, de tal modo que no pueda aducirse la existencia de un consentimiento tácito a su respecto, como sucede con las actuales unidades. 

Esperando haber sido de utilidad lo saludo muy atte deseándole muchos éxitos.

Sebastián Hutler WolkowiczEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Contador Hutler Sebastián Wolkowicz es Auditor y Administrador de Consorcios con amplia experiencia en el tema y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail administracion@estudioshw.com.ar


Correo de Lectores

La Ley 23.041 y el SAC

Respecto del cálculo de los aguinaldos ¿qué pasa con la Ley 23.041 que fija que se debe tomar el mejor sueldo del semestre para el calculo del SAC? ¿No está vigente?

Malva D.

(20/01/2006)

Estimada Malva, la Ley 23.041 fue publicada en el Boletín Oficial del 4 de enero de 1984 y modificó a la Ley 20.744 en lo que respecta al cálculo del Sueldo Anual Complementario (SAC) y sigue vigente.

Su primer artículo dice: "El sueldo anual complementario en la actividad privada, Administración Pública Central y descentralizada, empresas del Estado, empresas mixtas y empresas de propiedad del Estado, será pagado sobre el cálculo del 50 % de la mayor remuneración mensual devengada por todo concepto dentro de los semestres que culminan en los meses de junio y diciembre de cada año".

Un saludo grade.

MFLEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Correo de Lectores

Cursos de sueldos

Quiero informarme sobre los cursos de formación que me comentaron que dictan y saber las fechas de inicio. Gracias.

Silvia D.
(19/01/2006)

Estimada Silvia, los cursos de formación que tenemos disponibles están relacionados con la liquidación de sueldos y jornales. Uno está orientado al sector de la propiedad horizontal y el otro es genérico. Ambos se dictan por Internet para que cada uno pueda organizarse y disponer de sus tiempos sin necesidad de moverse de su lugar y así ahorrar todo el tiempo y esfuerzo que lleva el viajar.

Tanto uno como el otro está dividido en clases las cuales constan de una parte teórica y otra práctica. Con cada clase se envían los ejercicios que luego deberás remitir por mail o fax ya confeccionados y que se corregirán en forma personalizada. Si no tienen errores, se envía la siguiente clase y así sucesivamente. Si hay dificultades con algún tema, se vuelven a enviar más ejercicios para que no queden dudas y así poder seguir avanzando.

La idea de esta modalidad es que sólo se pueda avanzar si no quedaron dudas de la clase anterior y al mismo tiempo permitir que cada alumno organice los tiempos del curso según su disponibilidad horaria.

Te invito a leer en este mismo Boletín Nº 281 la nota llamada "Curso genérico de sueldos y jornales" en la cual describimos el nuevo curso con algunos de los temas que se tratan.

Si necesitás más detalles, podés enviar un mail con todas las dudas y consultas a cursos@pequenasnoticias.com.ar, llamar por teléfono o enviar un fax al 4581-3906.

Un saludo grande.

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Correo de Lectores

Las vacaciones I

Necesito saber cuál es el procedimiento correcto para hacer la liquidación de las vacaciones. El sueldo de la persona en cuestión es el que marca el convenio más horas extras que hace. Mis dudas son 3:

1- ¿Cómo es el cálculo del plus vacacional?

2- ¿Cómo se liquida considerando que el convenio habla de días hábiles para licencias de vacaciones y qué pasa cuando la licencia es por más de 1 mes?

3- ¿Cuál es el tratamiento para las horas extras?

El caso que planteo le corresponde y se tomó todo el mes de enero por vacaciones.
Gracias.

Juan B.

(17/01/2006)

Estimado Juan, el plus vacacional surge de dividir el sueldo con el que hay que liquidar las vacaciones por 25 días, mientras que el valor de un día de trabajo se obtiene al dividir el sueldo por 30 días.

Por ejemplo, si el sueldo fuera de $800, entonces el valor de un día de vacaciones sería de $32 ($800/25) y el de un día de trabajo sería de $26,66 ($800/30). El plus vacacional por un día sería de $ 5,34. El plus vacacional total sería igual a $5,34 por la cantidad de días de vacaciones. En resumen, el mes que se tome las vacaciones va a cobrar el sueldo habitual más el plus vacacional.

Esto surge del artículo Art. 155 de la Ley 20.744: "Retribución: El trabajador percibirá retribución durante el período de vacaciones, la que se determinará de la siguiente manera: a) Tratándose de trabajos remunerados con sueldo mensual, dividiendo por veinticinco (25) el importe del sueldo que perciba en el momento de su otorgamiento. b)... c) En caso de salario a destajo, comisiones individuales o colectivas, porcentajes u otras formas variables, de acuerdo al promedio de los sueldos devengados durante el año que corresponda al otorgamiento de las vacaciones o, a opción del trabajador, durante los últimos seis (6) meses de prestación de servicios. d) Se entenderá integrando la remuneración del trabajador todo lo que éste perciba por trabajos ordinarios o extraordinarios, bonificación por antigüedad u otras remuneraciones accesorias...".

El sueldo para el cálculo de las vacaciones es el del mes anterior al que se toma las vacaciones. En tu caso, si está de vacaciones en enero se le calcularán en base al sueldo del mes de diciembre pues el importe de las vacaciones se le deben abonar antes de que las goce (Art. 155 de la Ley 20.744).

Las vacaciones se pueden liquidar de dos formas: el importa del plus vacacional por todos los días de vacaciones y el sueldo del mes de manera habitual, sin ningún descuento o solo el valor de las vacaciones completas y en cada mes que corresponda luego, el descuento de los días de inasistencia. Volvamos al ejemplo anterior y suponiendo que el trabajador sale de vacaciones el 2 de enero y le corresponden 28 días hábiles de vacaciones.

1) Antes de las vacaciones: $800 del mes de diciembre + $ 149,52 de plus vacacional ($5,34 * 28), luego a la vuelta de sus vacaciones se le deberán abonar $800 del mes de enero y a fines de febrero o principios de marzo, otros $800 por febrero.

2) Antes de las vacaciones: $800 del mes de diciembre + $ 896 de vacaciones ($32 * 28). A la vuelta de sus vacaciones el sueldo del mes de enero –habiendo descontado 26 días de vacaciones- $106,84 ($800 - 693,16) y de febrero cobraría el sueldo entero menos los restantes 2 días de vacaciones, o sea que cobraría $ 746,68 ($800 - $53,32).

Verás que de las dos formas el trabajador cobra lo mismo, solo cambia la cantidad de dinero que se debe desembolsar en los diferentes meses.

Un saludo grande y espero que la respuesta te sea de utilidad.

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Correo de Lectores

Boletines anteriores

Sr. Director

¿Me pueden enviar el boletín Nº 279 el cual no me ha llegado?

Gracias.

Cra. Norma S.

(17/01/2006)

Estimada Norma, solemos recibir mensajes de nuestros lectores contándonos sobre algún boletín faltante y para que no pierdan ningún número, están todos disponibles en nuestro sitio.

Boletines publicados de Pequeñas NoticiasUna vez en www.pequenasnoticias.com.ar hay un vínculo desde donde se puede acceder a todos ellos. Se debe hacer un clic sobre el icono que tiene por dibujo un diario, ubicado arriba y en el centro de la pantalla inicial; encontrarás desde el último número publicado hasta el 0. Los boletines se pueden imprimir, guardar o solo leer.

Espero que puedas bajar el número faltante y en caso de encontrarte con algún problema no dudes en volver a comunicarte.

Un saludo cordial.

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Correo de Lectores

Las vacaciones II

Tengo dudas sobre cómo pagar las vacaciones. Yo hice el cálculo: sueldo / 25 por días de vacaciones. Ahora mi duda es si las tengo que pagar por adelantado y luego restarlo en el pago del sueldo como "Adelanto de vacaciones"? y ¿el Plus Vacacional? 

¿Me podrían orientar?

Gracias y Feliz Año!!!! 

Mariel Z.
(17/01/2006)

Estimada Mariel, evidentemente todos nos encontramos haciendo lo mismo: ¡liquidando vacaciones! y justamente en este mismo Boletín 281 respondí esta pregunta que te la transcribo con un ejemplo para que sea más fácil de entender.

Supongamos que el sueldo mensual es de $800, por lo tanto el día de vacaciones es de $32 ($800/25) y el de un día de trabajo es de $26,66 ($800/30). El plus vacacional por un día sería de $ 5,34 y el total se obtiene multiplicando este valor por la cantidad de días de vacaciones. En realidad, el mes que se tome las vacaciones va a cobrar el sueldo habitual más el plus vacacional.

Las vacaciones se pueden liquidar de dos formas: el importa del plus vacacional por todos los días de vacaciones y el sueldo del manera habitual, sin ningún descuento o solo el valor de las vacaciones completas y en cada mes que corresponda luego, el descuento de los días de inasistencia. Volvamos al ejemplo anterior y suponiendo que el trabajador sale de vacaciones el 2 de enero y le corresponden 28 días hábiles de vacaciones.

1) Antes de las vacaciones: $800 del mes de diciembre + $ 149,52 de plus vacacional ($5,34 * 28), luego a la vuelta de sus vacaciones se le deberán abonar $800 del mes de enero y a fines de febrero o principios de marzo, otros $800 por febrero.

2) Antes de las vacaciones: $800 del mes de diciembre + $ 896 de vacaciones ($32 * 28). A la vuelta de sus vacaciones el sueldo del mes de enero –habiendo descontado 26 días de vacaciones- $106,84 ($800 - 693,16) y de febrero cobraría el sueldo entero menos los restantes 2 días de vacaciones, o sea que cobraría $ 746,68 ($800 - $53,32).

En ambos cálculos el trabajador cobre la misma cantidad de dinero. En el caso que descuentes las vacaciones, simplemente podés poner el concepto de "Inasistencias" pues esa es la realidad, independientemente que esas inasistencias sean vacaciones y, por supuesto, deben estar perfectamente documentadas

Un saludo grandote.

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¿Qué significan las siglas?

ADEPROH: Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA

AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal

AIPH: Asociación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal

CABA: Ciudad Autónoma de Buenos Aires

CACCyC: Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas

CAPHBByZ: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca y Zona.

CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

CAPRA: Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina

CGP: Centro de Gestión y Participación de la Ciudad Autónoma de Bs. As.

CUIL: Clave Única de Identificación Laboral

CUIT: Clave Única de Identificación Tributaria

FATERyH: Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

FRA: Fundación Reunión de Administradores

LCPH: Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal

SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

UADI: Unión Administradores de Inmuebles

UCRA: Unión de Consorcistas de la República Argentina

UMIPH: Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal


Boletín de Pequeñas Noticias

Número de Edición: 281 (2ª edición)

Fecha de publicación: 24 de enero de 2006

Director y propietario: Claudio García de Rivas

Redacción: M Fabiana Lizarralde

Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz y Dr. Juan Iglesias

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