La presidenta de la comisión Vilma Ibarra (Encuentro Popular y Social) subrayó que si bien ya hay algunos proyectos con estado parlamentario, "la idea es trabajar con agenda abierta para que eventualmente los diputados puedan incorporar otros temas y conocer las distintas inquietudes de las asociaciones. Si hay nuevas preocupaciones queremos recogerlas porque es un tema amplio y de mucha repercusión en los centros urbanos".

Recalde Héctor Pedro (Frente para la Victoria) agradeció a los participantes y subrayó que algunas de sus preocupaciones se concentran en el primer reglamento de copropiedad y en la designación del primer administrador: "evidentemente, son las empresas constructoras las que tienen el predominio para estas designaciones".

Por su parte, Iturrieta Miguel Ángel (Frente para la Victoria) opinó favorablemente a que se trabaje en una reforma integral de la ley y no solamente en una modificación.

Las recomendaciones de la Dra. Gurfinkel

[BPN-19/06/08] La Dra. Lilian N. Gurfinkel de Wendy subrayó que es necesario realizar una reforma integral de la Ley 13.512 y que no basta con modificar solo parcialmente algunos de los artículos. "Cuando una reforma es parcial encontramos que después cuesta insertarla en el resto de la normativa y empiezan los grandes problemas interpretativos de qué se quiso decir con esa modificación y cómo se puede adaptar a la legislación vigente", reflexionó.

En principio, señaló que esta reforma integral no debería incluir a los nuevos emprendimientos habitacionales –como clubes de campo, countries, barrios cerrados- debido a que "esto es mucho más complejo de lo que parece a simple vista y hay que analizarlo en forma separada".

Aclaró que ella no tiene un proyecto concreto pero sí un punteo de los temas que habría que analizar para conformar una nueva ley acorde con la evolución de la jurisprudencia.

Algunos de las propuestas que mencionó en el encuentro son:

- Considerar a la propiedad horizontal como un derecho real.

-Definir jurídicamente qué es el consorcio de propietarios. Quiere que se considere como persona jurídica diferente de los distintos titulares de la propiedad, asimilarlo a una sociedad. El consorcio tendría como objeto social el cuidado, mantenimiento y conservación de las partes comunes del edificio.

-Determinar las responsabilidades del consorcio. Establecer los contenidos mínimos o aquellas cláusulas que serían obligatorias a todos los reglamentos de copropiedad y administración, sin perjuicio de que después en cada edificio -de acuerdo a sus características edilicias- se puedan establecer otras cláusulas facultativas que hagan a su funcionamiento.

-Fijar las atribuciones del administrador y no generalizarlas en una fórmula demasiada amplia.

-Realizar las asambleas con la cantidad de propietarios presentes. Debido a que muchas veces la baja participación impide que se tomen decisiones, impulsa que los consorcistas puedan resolver temas con mayoría de los presentes y que esa acta de asamblea se les notifique a todos los ausentes. Si no manifiestan oposición en un plazo más o menos breve de 10 o 15 días se considera una aceptación o ratificación tácita de lo resuelto en esa asamblea.

-En cuanto a la remoción del administrador, recalcó que no es necesario consignar causa alguna para removerlo de sus funciones.

-Unificar la rendición de cuentas. En general, los reglamentos de copropiedad lo prevén pero subrayó que sería muy bueno unificarlo y establecer esta obligación en cabeza del administrador. El ejercicio financiero se podría fijar en un año y a su término exigirle -en un plazo que pueden ser de 60 días- que presente las cuentas documentadas.

-Establecer las funciones del consejo de administración. Entre sus funciones, figurarían la fiscalización de las cuentas que rinde el administrador.

-Consideró que es escencial que todos los copropietarios estén anoticiados de la celebración de la asamblea en fecha y hora oportuna. Propone establecer dos tipos de mayorías, una mayoría más estricta referida a aquellos problemas que pueden traer connotaciones patrimoniales serias y otra que haga a cuestiones puramente administrativas y que podrían contar con una mayoría simple.

-Las mayorías deberían tomarse sobre la totalidad de los copropietarios, sin perjuicio de que en caso de inasistencia se pueda apelar al mecanismo de la ratificación tácita.

El jueves 5 de junio, en el Edificio Anexo, el Dr. Knopoff subrayó que la reforma de la ley es imperiosa: "los conflictos que se suscitan así lo exigen. En 60 años el país cambió y el mundo también".

Explicó que la política habitacional tiene un grado de complejidad que requiere la intervención del Estado a fin de regular, facilitar y garantizar el acceso a una vivienda digna. "La madurez alcanzada por la sociedad civil -con la participación de las asociaciones que la componen- provocaron que los representantes del pueblo elevaran proyectos al Congreso, organizando la actividad consorcial y estableciendo claramente las funciones, atribuciones, obligaciones y derechos de cada una de las partes intervinientes", resaltó Knopoff.

Según él, la propuesta que impulsan está dirigida a "resolver en forma integral y de la mejor manera los temas fundamentales de la vida consorcial".

Algunas de las propuestas de FEDECO son:

-De la ley vigente, mantienen el derecho del titular a un dominio exclusivo, conjuntamente con un condominio de indivisión forzosa.

-Consideran a la propiedad horizontal como un derecho real autónomo distinto de los derechos reales enumerados en los artículos 2.503 y 2.614 del Código Civil.

-Definen al consorcio como una persona jurídica "sui generis" con capacidad de adquirir derechos y contraer obligaciones, sin perjuicio de la responsabilidad subsidiaria de los copropietarios proporcional a su cuota parte.

-Al primer reglamento de copropiedad de administración le asignan una vigencia provisoria para evitar los abusos del propietario original. Una vez adjudicados el 75 por ciento de las unidades, el reglamento podrá ser revisado y redactado en forma definitiva.

-Reducir la mayoría exigida para la reforma del reglamento de los dos tercios de la ley vigente a una mayoría porcentual absoluta.

-Establecer como porcentaje necesario de propietarios el 20 por ciento para obligar al administrador a llamar asamblea, fijándole el temario, día, hora y lugar del encuentro.

-Detallar el procedimiento para obtener la convocatoria judicial a asamblea y el procedimiento sumarísimo de resolución de las cuestiones planteadas. Fijar que los copropietarios o sus apoderados sean los que decidan quién conducirá las asambleas y no el administrador.

-Establecer que el reglamento prevea la designación de la figura nueva de un consejo de propietarios, detallando su composición, funciones y responsabilidades.

-Encuadrar la actividad del administrador como una locación de servicios con facultades revocables y siguiendo las instrucciones del consorcio. Se presume la onerosidad del servicio pudiendo administrar un copropietario. La elección se hará por mayoría absoluta en primera votación y por mayoría simple si se encuentra presente el 50 por ciento del porcentual de la totalidad de los consorcistas.

-El administrador deberá brindar una caución real o buscar algún mecanismo que de garantía a satisfacción de sus futuros administrados y a favor del consorcio para evitar la cantidad de omisiones y delitos que se producen por el no pago de sus obligaciones.

-El administrador no podrá permanecer en su cargo por más de un año. Para continuar deberá ser reelegido por mayoría absoluta. La remoción se producirá en cualquier tiempo si así lo decide la mayoría absoluta del consorcio.

-Cada consorcio deberá abrir una cuenta bancaria para el manejo de sus fondos cuyas libranzas serán firmadas por el administrador y dos miembros del consejo de propietarios en forma conjunta.

-Para elegir al personal encargado y o ayudante o despedirlo se deberá contar con la anuencia de la asamblea de propietarios salvo casos graves que justifiquen el despido inmediato para evitar así conflictos laborales.

[BPN-19/06/08] El presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), Dr. Radamés Marini, presentó un proyecto para que se modifiquen 5 de los artículos de la Ley 23.091 y se agregue uno más -el 9 bis- que apunta a que los precios de los alquileres, la calidad de la locación y la estabilidad del inquilino sean discutidos por representantes de organizaciones de propietarios de bienes de rentas e inquilinos.

El Dr. Marini explicó que el objetivo es que en el ámbito del Ministerio de Desarrollo Social de la Nación se cree un Servicio de Conciliación Locativa tendiente a prevenir abusos en el precio de la locación o en la calidad de la misma, tratando de preservar el equilibrio entre las partes y la estabilidad del inquilino en su vivienda.

En principio, este servicio de Conciliación Locativa se ocupará de fijar a través de discusiones directas entre propietarios e inquilinos los índices de aumentos de los alquileres y la calidad de los mismos. Al mismo tiempo, también será una herramienta para dirimir problemas particulares que pudieran surgir de parte del inquilino con el dueño de la vivienda o viceversa.

En ambos casos, la autoridad de aplicación homologaría los acuerdos logrados que tendrían así fuerza de ley.

Este sería el mismo sistema que se utiliza en los Convenios Colectivos de Trabajo para fijar aumentos y condiciones laborales de los diferentes gremios.

En diálogo con el programa de radio "Hablemos de Consorcios" de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), el presidente de la UAI subrayó que el Estado tiene que proteger a los inquilinos de la misma manera que protege al trabajador: "el techo es un derecho humano consagrado por la declaración de los Derechos Humanos desde 1948 e incorporado a nuestra Constitución con la reforma del año 1994".

En cuanto a la variación de precios, el proyecto quiere prohibir cualquier variación del precio de la locación que se efectúe durante la vigencia del contrato, ya sea por aplicación de índices de cualquier tipo, escalonamiento de alquileres bajo la apariencia de deducciones que no estén justificadas o cualquier otra forma de indexación.

A su vez, quedaría prohibida la transferencia al locatario del pago de obligaciones propias del propietario como son las expensas, gastos extraordinarios, impuestos, tasas o la asignación de responsabilidades del locador como son las emanadas de hechos de terceros, fuerza mayor o caso fortuito.

Marini propone modificar el articulo 2º de la Ley 23.091 para que el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, sea de tres años y de cinco para los restantes destinos (industria y comercio).

También establece que todos los contratos de locación deberán ser registrados en un registro federal que se crearía al efecto en el ámbito del Ministerio de Desarrollo Social. Esta obligación recaería sobre el locador.

Por otra parte, impulsa un control sobre las comisiones de las inmobiliarias proponiendo que si en la contratación entre locador y locatario interviene un intermediario, éste tendrá derecho a una retribución que no podrá exceder de un valor equivalente a un mes de alquiler, cualquiera sea el término del contrato.

Otra de los cambios apunta a que se cree un fideicomiso en el Banco de la Nación Argentina en el que el inquilino depositaría la garantía que en ese momento entregase al propietario. El Banco sería el responsable del pago de los créditos que justifique el locador como imputables a ese depósito, reintegrando el remanente al locatario.

Marini adelantó que ya se han contactado con la presidenta del Banco Nación para tratar este tema y sostuvo que en principio, "este fideicomiso funcionaría como depósito de garantía". Argumentó que el inquilino entrega el depósito cuando le entregan la unidad pero al final del contrato le cuesta mucho que el propietario les devuelva ese dinero, "generalmente no se lo pueden sacar. De esta forma, el Banco va a ser quien les devuelva el dinero".

Entre los fundamentos del proyecto, el Dr. Marini explicó que durante los últimos años, los inquilinos se han encontrado sistemáticamente sometidos a una situación injustificable e injustificada, de abuso y degradación tanto personal como familiar.

Consideró que muchos de los propietarios de bienes de rentas que vivían de la inversión financiera hasta la crisis del 2001 y que se encontraron con un mercado sin bancos ni bonos ni acciones y tenían dinero disponible, adquirieron inmuebles desvalorizados por la devaluación. Según él, esta actitud masiva generó una sobre valuación de los inmuebles que rápidamente recuperaron, y superaron, su valor anterior estimado en dólares.

[BPN-19/06/08] La Dra. Mónica Aspauzo y Fernando Cancel, integrantes de la Comisión Normalizadora que tiene a su cargo la organización del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, brindaron una conferencia en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) en la que explicaron cómo se está manejando el tema de la inscripción y cuáles son las principales dificultades que están afrontando.

"Nos hemos abocado a la dura tarea de armar el colegio con muchas dificultades porque lógicamente empezar con algo nuevo en una actividad tan informal como es la nuestra provocó muchos problemas. Tuvimos todo tipo de cuestionamientos", reflexionó Cancel al inicio del encuentro.

Informaron que si bien el corredor Juan Virgilio Tedin decidió levantar el amparo que había presentado ante la Justicia para impedir que se considere idóneo a los que tuvieran menos de 5 años dentro de la actividad todavía faltan cumplimentar formalidades jurídicas y no comenzó la inscripción. "Recién la semana próxima [NR: O sea esta] estaríamos en condiciones de poder empezar con la inscripción de los idóneos por lo cual ellos van a tener un poco más de plazo porque los 180 días van a correr a partir del momento en que la Justicia los habilite", aclaró.

Por otra parte, aseguró que las expectativas son muy grandes, hasta ahora se han inscripto alrededor de 800 corredores inmobiliarios y "calculamos que se matricularán más de 5 mil personas, aquellos que no tengan matrícula no van a poder ejercer la actividad".

La Dra. Aspauzo explicó que aquellos que no estén matriculado como corredores inmobiliarios por la Inspección General del Justicia (IGJ) deberán acreditar por diferentes medios que han ejercido la actividad, por ejemplo a partir de la exhibición de sus facturas de comisiones, ingresos brutos, pago del IVA, publicaciones en los diarios, carteles, alquiler de oficinas y locales, entre otros.

Resaltó que los idóneos deben presentar todo aquello que pruebe que ejercieron la actividad, "cuanto más junten mejor" porque según Cancel "una de las cosas que más nos están cuestionando es que nosotros estamos abriendo el colegio a todos y que se va a meter cualquiera".

Hay que destacar que por ahora, la inscripción está suspendida por el amparo que hizo Tedin y que si bien ya lo levantó "falta que el juez ponga el último detalle formal para que esté firme la medida. Inmediatamente, sacaremos aviso en todos los medios anunciando que a partir de la fecha y durante el plazo de 180 días los idóneos van a tener su única posibilidad de matricularse".

"El abogado que hizo el amparo llamaba ilegales a todos aquellos que no tenían matrícula...", explicó Aspauzo. Aseguró que primero tuvieron noticias extraoficialmente del recurso de amparo presentado por Tedin: "pensamos que no podíamos cortar la posibilidad de inscribirse por comentarios extraoficiales. Había un decreto del poder ejecutivo de la ciudad que nos obligaba a cumplir con lo dispuesto por la ley".

Al poco tiempo, "fuimos notificados por el juzgado a pesar de no ser parte y recibimos una cédula de notificación diciéndonos que nos abstuviéramos de matricular idóneos, motivo por el cual los asesores legales de la comisión se pusieron inmediatamente en contacto con la gente del Gobierno de la Ciudad y de la Legislatura que en conjunto, tuvimos un mismo criterio de respuesta para el juzgado tanto la comisión normalizadora como el Gobierno de la ciudad y la legislatura", explicó.

Por otra parte, aclararon que únicamente se matricula a las personas físicas y que la ley no contempla la posibilidad de matricular a personas jurídicas. Informó que la comisión está armando un registro de sociedades porque es el caso de la mayoría de las empresas inmobiliarias.

En cuanto a los gastos de la matriculación, la Dra. Aspauzo informó que habría "gastos administrativos de 500 pesos, una cuota única de 800 pesos cuando les es comunicado por carta que ya está finalizado el trámite y que están colegiados y tendría que haber habido una cuota por el año en curso".

Sin embargo, señaló que debido a que se vieron sometidos a demoras que no fueron de su responsabilidad resolvieron que durante el 2008 "no se va a cobrar y únicamente deberán pagar a fin de año, en el momento de la jura, una cuota de mil pesos por todo el 2009. Hasta el 2010 los matriculados no deberán volver a pagar".

"Después de muchos años de padecimientos hemos comprendido la validez de la frase 'describe tu aldea y serás universal' y que los enormes y continuos problemas que hemos sufrido en nuestro consorcio Donizetti son también los de muchos de nuestros conciudadanos. Por culpa y obra de muchos malos comerciantes que se denominan administradores profesionales hemos decidido agruparnos y presentar batalla contra ellos", reflexionó Gonzalo Acuña, uno de los socios fundadores de la asociación.

En diálogo con el programa de radio Hablemos de Consorcios de la Unión de medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), explicó que "Sufrido Consorcista" es una asociación civil que se está constituyendo y que pretende canalizar el sentir de los vecinos que desean recuperar el control de los consorcios.

Aseguró que el 5 de junio durante la reunión que realizó la Comisión Legislación General de la Cámara de Diputados de la Nación entregaron su proyecto - firmado por Gonzalo Acuña y Olga Marterarena- a los diputados y asesores presentes.

Uno de los primeros objetivos de la asociación es que se realice una reforma a la Ley 13.512 y para ello ya elaboraron su propia propuesta. "Como rápido aporte para la urgente modificación de la ley, quienes hemos padecido enormes problemas con los así llamados administradores profesionales de consorcios, queremos acercar algunos elementos que deberían incluirse en la legislación", destacó Acuña.

La propuesta de "Sufrido Consorcista se basa en 5 puntos:

a) Depósito de los fondos en cuenta bancaria a nombre del consorcio.

b) Autorización automática a los consorcistas para consultar el saldo de la cuenta.

c) Plazo máximo de duración de los mandatos a 2 años, sin reelección automática.

d) Establecer de manera expresa un mecanismo que habilite la convocatoria y citación de asambleas por parte de los consorcistas cuando en un número no inferior al 25% del consorcio así lo requieran y el administrador y/o el Consejo de Administración no la convoquen y citen dentro de las 72 horas corridas siguientes a habérsele solicitado de manera fehaciente.

e) Obligación de los administradores a consentir ser auditados por profesionales externos cuando así lo requiera una Asamblea del Consorcio. Considerar como una renuncia expresa al mandato, cuando el administrador se negase a aceptar la auditoría.

Acuña consideró que estos elementos no sólo ayudarán a mejorar el control por parte de los consorcistas sino que además "reducirá la necesidad de recurrir a la Justicia para solicitar una intervención, especialmente en lo referente a la convocatoria de asambleas judiciales".

En esa misma asamblea también realizaron la renovación de autoridades, quedando conformada la comisión directiva que regirá los destinos de CAEPE durante los próximos 2 años.

La Comisión Directiva quedó integrada por: como presidente, Ariel Pagano; vicepresidente, Julio Dieguez; secretario, Antonio Haiy; prosecretario, Hugo Grande; tesorero, José Luis Crivelli; pro tesorero, Alejandro Arone; secretario de actas, Adrían Albarenga; 1er. vocal, Ing. Daniel Tartaglini; 2do. Vocal, Miguel Angel Steiner; 3er. vocal, Ricardo Barrionuevo; 4to. Vocal, Luis Aballay; 5to. Vocal, Juan Carlos Palavecino; 1er. vocal suplente, Víctor Derasner y 2do. vocal suplente, Juan José Peña.

La comisión Revisora de Cuentas quedó conformada por: como 1er. miembro, Mauricio Chasampi; 2do. Miembro, Héctor Ramirez, 1er. miembro suplente, Rubén Molina y 2do. miembro suplente, Diego Guidobono.

[BPN-19/06/08] La legisladora porteña Alicia Bello (Frente para la Victoria) presentó un proyecto de ley que reabrió el debate sobre Justicia Vecinal. El objetivo es que cada comuna de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tenga su propio tribunal para que atienda en forma gratuita y sin necesidad de patrocinio letrado conflictos de vecindad, medianería, propiedad horizontal y locación, entre otros.

Desde 1998 se han presentado diversas iniciativas pero ninguna fue aprobada en el recinto. Para presentar la propuesta, la legisladora tuvo en cuenta la cláusula transitoria decimosegunda de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que prescribe la creación de Tribunales de Vecindad.

Según ella, la iniciativa, además de cumplir con la manda constitucional, "viene a dar un tratamiento diferenciado -mediante la creación de Tribunales específicos que funcionarán en el ámbito de cada comuna-, a aquellas cuestiones de menor cuantía que podrán ser tratadas en un sistema caracterizado por la inmediatez, la celeridad y la gratuidad.

Argumentó que actualmente son de público y notorio conocimiento las principales dificultades que tiene la administración de justicia: "acumulación de expedientes; dilaciones en la resolución de los casos; ausencias de métodos alternativos para resolver conflictos, todo ello se ve agravado en los asuntos de menor cuantía que caerán en la órbita de estos tribunales".

De aprobarse, la Justicia de Vecindad estaría conformada por Tribunales de Vecindad integrados por tres miembros, uno deberá poseer título de abogado y se desempeñará como Coordinador del Tribunal y dos deberán ser licenciados universitarios en carreras referidas a las Ciencias Sociales, Psicología o Psicopedagogía.

Los miembros de los tribunales serán elegidos de acuerdo con lo normado por el artículo 118 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires. La elección estará a cargo de la Junta Vecinal de cada Comuna mediante la selección por concurso de antecedentes, cumpliendo con los requisitos que se enuncian a continuación y demás condiciones que establezca la reglamentación.

Al momento de la elección deberán acreditar ser graduados con una antigüedad de 8 años en la expedición del respectivo título y residir de modo efectivo en la comuna sede del Tribunal.

En el ámbito de cada Tribunal Vecinal deberá funcionar una oficina de administración judicial que asistirá al mismo y tendrá las demás responsabilidades que le asigne la reglamentación.

Los asuntos que pueden tratar los tribunales son:

a) En materia de vecindad, medianería, propiedad horizontal y en locaciones, y demás cuestiones civiles y comerciales.

b) En  los casos previstos en el artículo 52 de  la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, o la norma que lo reemplace.

d) En materia de prevención de violencia familiar y protección de personas.

e) Podrán decretar fundadamente las medidas preventivas que resulten necesarias para asegurar el cumplimiento de la sentencia.

Las actuaciones que se realicen ante la Justicia Vecinal serán gratuitas. Las partes podrán actuar sin patrocinio letrado. Sin perjuicio de ello, en el ámbito de cada Tribunal funcionará un servicio de asesoramiento jurídico gratuito que será puesto al inicio de cada actuación a disposición de las partes.

En aquellas cuestiones en que resulte necesaria la producción de prueba pericial, el Tribunal podrá requerir el asesoramiento del profesional del equipo técnico multidisciplinario correspondiente a la respectiva Comuna; o en su caso implementar la firma de convenios con Universidades, Institutos u otras Instituciones que cuenten con profesionales de reconocida actuación en la materia sobre la que verse la prueba.

Por otra parte, las actuaciones se practicarán siempre en audiencias orales públicas y contradictorias, conforme los principios de concentración, simplicidad, igualdad, celeridad, y atendiendo a la debida defensa de las partes.

Las demandas se presentarán por medio del formulario oficial que disponga la reglamentación, no existirán otras formalidades y se formará un expediente en el cual se incluirán todas las actuaciones correspondientes.

En la audiencia, en todos los casos, el Tribunal procurará conciliar a las partes antes de recibir la prueba. Fracasada la instancia de conciliación, en la misma audiencia ambas partes ofrecerán la prueba que haga a su derecho.

De lo tratado en la audiencia se dejará constancia, en un acta que contenga los siguientes datos mínimos: 1) Lugar y fecha; 2) apellido y nombre, número de documento y domicilio de las partes; 3) el objeto del conflicto; 4) breve relación de las pruebas ofrecidas, fijando el plazo para su producción y, 5) sucinta motivación de la decisión del Tribunal.

Por cada demanda, queja o reclamo corresponderá celebrar una sola audiencia. De ameritarlo las circunstancias y complejidad del caso podrá fijarse una segunda y última audiencia.

Recurso de amparo por incumplimiento

[BPN-19/06/08] El presidente de la Fundación Ambiente y Sociedad (FAS), Marcelo Edmundo Vensentini, presentó un recurso de amparo en el que solicitó a la Justicia que se intime al Poder Ejecutivo de la Ciudad a cumplir con la Ley de Gestión Integral de Residuos Sólidos Urbanos Nº 1854 (Basura Cero).

"Es dable destacar que la omisión en el cumplimiento de dicha ley implica la violación tanto de la Constitución Nacional como de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con el consecuente impacto ambiental negativo para los habitantes del área metropolitana ya que se está creando una situación de riesgo ambiental actual y con un fuerte efecto en las generaciones futuras", subrayaron en el documento.

Recordemos que esta ley fue aprobada por la Legislatura porteña con el objetivo de reducir de manera progresiva la basura que se entierra en los rellenos sanitarios del conurbano bonaerense. Hace unas semanas, Greenpeace acusó al jefe de Gobierno porteño, Mauricio Macri, de estar realizando un boicot para impedir la aplicación plena de la ley (BPN Nº 348 del 7/5/08: "Greenpeace denuncia boicot").

En los fundamentos del amparo, argumentaron que en el Capítulo II de la Primera Parte de la Constitución Nacional se da rango constitucional al derecho al ambiente, al establecer que "todos los habitantes gozan del derecho a un ambiente sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y para que las actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin comprometer las de las generaciones futuras; y tienen el deber de preservarlo", disponiendo asimismo respecto a los sujetos obligados por dicha cláusula que "las autoridades proveerán a la protección de este derecho..."

Señalan que afortunadamente, estas normas de rango constitucional fueron reglamentadas por la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como por ejemplo cuando en noviembre de 2005 se sancionó la "Ley Basura Cero". Esta ley establece: "...reducción progresiva de la disposición final de los residuos sólidos urbanos, con plazos y metas concretas, por medio de la adopción de un conjunto de medidas orientadas a la reducción en la generación de residuos, la separación selectiva, la recuperación y el reciclado." (Art. 2º de la Ley Nº 1.854).

"Parecería que el Poder Ejecutivo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires hubiera considerado que ha cumplido con la Ley, en cuanto a adoptar un conjunto de medidas orientadas a la reducción en la generación de residuos, la separación selectiva, la recuperación y el reciclado, por el sólo hecho de contar con una normativa avanzada en materia de reciclado. Pues bien, es nuestro deber decir que esto no es así, como en todos los casos, el dictado de la normativa correspondiente, es un instrumento pero nunca un fin en sí mismo", denunciaron.

Explicaron que si bien es necesaria la existencia de normativa en materia de reciclado y reducción de residuos, no se puede alcanzar ningún objetivo hasta que no se ponga en práctica.

El 4 de Mayo de 2007, luego de más de un año de dilaciones, el jefe de Gobierno porteño firmó el decreto de reglamentación de la Ley Nº 1854 de "Basura Cero". En el artículo 6º, se estableció un cronograma de reducción progresiva de la disposición final de residuos sólidos urbanos. Las metas a cumplir son de un 30% para el 2010, de un 50% para el 2012 y un 75% para el 2017, tomando como base los niveles enviados al CEAMSE durante el año 2004.

Vecinos exigen que se limite la construcción

[BPN-19/06/08] Un grupo de vecinos del barrio de Palermo realizó una movilización para exigir al Estado que controle y limite la construcción de edificios torres en la zona. El 2 de junio a las 18:30, se reunieron en la esquina de Fitz Roy y Costa Rica y marcharon hasta Juan B. Justo y Soler con el objetivo de demostrar que el barrio está perdiendo su identidad de casas bajas frente a la indiscriminada construcción de torres.

Bajo el lema "Palermo despierta", reclamaron una respuesta por parte de las autoridades municipales debido a que después de Puerto Madero es la zona con más autorizaciones para la construcción.

Algunos de los que organizaron la convocatoria fueron: la Asociación Argentina de Abogados Ambientalistas, la agrupación Jóvenes por la Igualdad, la Sociedad de Fomento Palermo Viejo, la Asociación Lago Pacífico y la Asociación Vecinos de Plaza Italia.

El presidente de la Asociación Argentina de Abogados Ambientalistas, Enrique Viale, destacó a un medio nacional que "la complicidad entre los desarrolladores inmobiliarios y el poder político de turno está destruyendo la fisonomía de nuestro barrio. Poco a poco, Palermo está siendo arrasado por faraónicas torres que se levantan al cielo sin respetar ninguna lógica".

Responsabilidad compartida

[BPN-19/06/08] Los jueces Hugo Molteni y Ricardo Li Rosi, integrantes de la Sala A de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, condenaron a un consorcio a indemnizar con 17.900 pesos a un encargado de seguridad que se cayó desde tres metros por el hueco de la escalera de emergencia del edificio y sufrió la fractura de ambas piernas.

Sin embargo, los camaristas decidieron atribuirle el 50 por ciento de responsabilidad al guardia debido a que consideraron que fue imprudente porque no tomó los recaudos necesarios para caminar por el pasillo. El hecho sucedió en abril de 2001 en un edificio de la calle Sánchez de Bustamante al 2000, en la ciudad de Buenos Aires.

La Justicia determinó que el lugar no estaba señalizado y no tenía una baranda o puerta que bloqueara el hueco, violando de esta forma el artículo 4.12.2.2 del Código de Edificación. "Resulta una incontrastable evidencia de la parcial responsabilidad que cupo al consorcio demandado en el hecho por no haber adoptado los mínimos recaudos exigibles para la prevención de una caída como la experimentada por el demandante", afirmaron los camaristas.

Al mismo tiempo, resaltaron que el guardia hizo un "uso indebido de la escalera o distinto al fin para el cual fue destinada" ya que "ni siquiera se produjo su caída por haber utilizado dicha instalación, sino más bien mientras recorría uno de los pasillos del inmueble y, justamente, por no haberse percatado de la existencia del hueco en el que se encontraba emplazada la referida escalinata de emergencia".

Por su parte, el guardia "expresamente reconoció emprender el recorrido de un inmueble que desconocía y en donde prestaba su primer servicio como custodio", transcribieron los jueces. 

Último mes con la escala de abril y SAC

[BPN-19/06/08] El mes de junio es el último mes cuyos recibos de haberes se deben confeccionar con la escala salarial correspondiente al mes de Abril/2008 pues en julio se aplicará el segundo escalón del aumento. El Decreto 339/2008 publicado en el Boletín Oficial el día 3 de abril de 2008 decía en el punto a y b:

"a) Incorporar como aumento salarial un 10% de incremento a partir de los haberes correspondientes al mes de abril de 2008 para la cuarta categoría, con los correspondientes incrementos proporcionales a la tercera, segunda y primera categoría del 10%, 15% y 20% respectivamente, conforme escala salarial que se adjunta a la presente.

b) Incorporar como aumento salarial un 5% de incremento a partir de los haberes correspondientes al mes de julio 2008 para la cuarta categoría, con los correspondientes incrementos proporcionales a la tercera, segunda y primera categoría del 10%, 15% y 20% respectivamente, conforme escala salarial que se adjunta a la presente.

En este mes de junio y como indica el artículo 122 de la Ley de Contrato de Trabajo 20.744 se debe abonar el primer Sueldo Anual Complementario (SAC). Al respecto dice: "El sueldo anual complementario será abonado en dos cuotas: la primera de ellas el treinta de junio y la segunda el treinta y uno de diciembre de cada año. El importe a abonar en cada semestre, será igual a la doceava parte de las retribuciones devengadas en dichos lapsos, determinados de conformidad al artículo 121 de la presente ley".

Para su cálculo el artículo 1º de la Ley 23.041 dice: "El sueldo anual complementario en la actividad privada, Administración Pública Central y descentralizada, empresas del Estado, empresas mixtas y empresas de propiedad del Estado, será pagado sobre el cálculo del 50 % de la mayor remuneración mensual devengada por todo concepto dentro de los semestres que culminan en los meses de junio y diciembre de cada año.

Gestión Profesional

Sobre el seguro de caución por el Dr. Resqui Pizarro

Hace algún tiempo,  ante el manifiesto y no poco frecuente incumplimiento de sus deberes por parte de los administradores de consorcios sometidos a la propiedad horizontal, es tema de análisis el denominado seguro de caución para que de generarse un daño al consorcio responda una aseguradora en caso de no hacerlo el propio mandatario.-

Ahora bien, en la República Argentina -y es bueno recordarlo para descorrer el velo de la duda- la génesis del seguro de caución se encuentra estrechamente ligada con la prestación de garantías relacionadas con el contrato de obra pública. Así, la primera póliza de caución aprobada por la Superintendencia de Seguros de la Nación, en 1962 y tras 3 años de tramitación, cubría las garantías de mantenimiento de oferta y ejecución de la obra.-

Julio Bachiller Nuñez lo define como el emitido a propuesta de un tercero y aceptado por el asegurado en el que se asume la responsabilidad de ese tercero por su eventual incumplimiento de una obligación de hacer o de dar, en la medida y condiciones de la póliza (vgr. Bachiller Nuñez-Bachiller-Pérez Etchegoyen,"Seguro de caución", pg. 15, Abeledo-Perrot, 1995, Bs. As.).-

También se ha dicho que tiene aspectos comunes con la fianza (cfr.Alvarez Palacios, Juan C. , en "Algo sobre el denominado seguro de caución", Zeus, Colección jurisprudencial, Rosario, T.26-D, pg.121) al punto de que se le niega, por algunos especialistas, el carácter de seguro por considerarlo una fianza. Pese a ello, "el contrato de seguro de caución contiene todos los elementos tipificantes del contrato de seguro, conforme el art.1º de la ley 17.418: los sujetos (asegurador, asegurante y asegurado), un riego asegurable durante cierto tiempo, interés asegurable y la prima, independientemente de que la actora debe ser una compañía de seguros cuyo objeto exclusivo es realizar operaciones de seguro y reaseguros, lo cual determina la improcedencia de admitir que se haya celebrado contratos de fianza y no seguros de caución" (Cámara Nacional en lo Comercial, Sala B, 24/5/1976 in re "La Holando Sudamericana Cía. de Seguros S.A. c/ Grebsmar Davor " del voto del Dr. Alterini, en ED 68-248).-

Por lo dicho, la regulación del seguro de caución deriva de la ley de seguros (17.418) y también por la Ley 17.804 y los decretos 7607/61 y 411/69 que rigen las contrucciones públicas. Además, se utiliza como garantía de obligaciones aduaneras (ver art. 455, inc. d del Código Aduanero).-

La póliza de seguro de caución ampara un riesgo o sea la eventualidad del incumplimiento de una obligación de hacer. Este incumplimiento determina, en la relación asegurado-asegurador, la obligación por parte de este último de hacer frente a una consecuencia dañosa.- 

Por otro lado, se lo asimila al "seguro de crédito" que según Raymundo Benítez de Lugo ("Tratado de Seguros", Madrid, 1955) puede adoptar dos formas: "el seguro de aval, caución o fianza" -sin derecho de excusión- que cubre al asegurado contra la falta de pago del crédito que ha otorgado a su cliente, y el "seguro de insolvencia" -con derecho de excusión- que cubre el riesgo de la pérdida neta definitiva resultante de la insolvencia del deudor una vez agotados los procedimientos contra los bienes de éste último.-

De esta forma, podemos ensayar una definición por la que el seguro de caución es un contrato de garantía que otorga la compañía de seguros para cubrir las pérdidas producidas por el incumplimiento de ciertas obligaciones del proponente o tomador del seguro, frente al acreedor de esas obligaciones, quien resultará ser el asegurado.-

Es decir, que el seguro de caución sirve para el resarcimiento al asegurado hasta una determinada suma de dinero en caso de que el tomador no cumpla el compromiso asumido en el contrato.-

Ello implica la existencia de un contrato -en este caso, el mandato- de donde surjan obligaciones a cargo del tomador que deban ser garantizadas y los derechos del acreedor interesado en que se le garanticen.-

Forma parte de los seguros que encausan la responsabilidad jurídica de los implicados en el desempeño de la labor profesional y comercial. Vale expresar, el seguro de caución garantiza el pago de una cantidad de dinero determinada a aquellas personas o entidades (el consorcio) afectadas por actos y omisiones del tomador del seguro, en relación a operaciones mercantiles y comerciales.-

Este seguro de caución se caracteriza porque el asegurado y el tomador del seguro son personas distintas y el tomador tiene obligación de devolver al asegurador, en caso de siniestro, las cantidades que este tuviese que pagar al asegurado.-

En la práctica, la póliza de seguros de caución viene a suplir como medio de garantía al depósito en efectivo o garantías bancarias que resultan muy onerosas para resguardar los compromisos de una actividad. De este modo, la utilizan los corredores y martilleros públicos ante el requerimiento de la Inspección General de Justicia; los socios y directores de sociedades, como garantía a favor del ente societario de acuerdo a la prescripto por la Resolución 20/2004 de la IGJ; las empresas de viajes y turismo para presentar  ante la Secretaría de Turismo de la Nación; las agencias de turismo estudiantil, en cumplimiento de la Resolución 237/2007 del citado organismo público; las estaciones de servicio con bocas de expendio de GNC; los postulantes u oferentes a las concesiones como garantía de oferta y/o adjudicación; los permisionarios del transporte automotor; los justiciables para sustituir medidas cautelares (embargos, por ejemplo) decretadas judicialmente o como contracautelas; las personas físicas o jurídicas para diferimiento de impuestos y garantías de veracidad y para afianzar locaciones de inmuebles y las ya mencionadas como garantías aduaneras y de licitaciones y contrataciones públicas o privadas.-

Sabiendo pues de qué se está hablando, se impone adecuarlo a nuestro interés.-

Como se dijo al comienzo, la realidad incontrastable de los permanentes incumplimientos de los administradores para con los consorcios que los contratan, hace que varios proyectos legislativos de los representantes populares y casi todos los elaborados por las entidades representativas de los consorcistas que tengan relación con las obligaciones de los administradores (tanto en el ámbito local como en el nacional) contemplen la contratación de un seguro de caución cuando no se pueda garantizar por vicios o errores inexcusables en la actividad o por otros medios como pueden ser las garantías reales.-

Seguramente, esto no será la panacea pero sí permitirá, a criterio de los exponentes, morigerar el habitual daño que se genera a los consorcios por las malas "performances" de los mandatarios. Al menos, se erigirá en un valladar a la desaprensión y a la falta de preparación y -en más de una ocasión- de ética de los representantes consorciales. Sin embargo, la solución de fondo estará dada en una verdadera y rigurosa profesionalización de los administradores que siga a la creación y puesta en marcha de una currícula académica, un título habilitante, capacitación continua y una consiguiente agrupación en un ente público no estatal que regule la futura profesión -hoy meramente actividad comercial- que facilite el control y gobierno de la matrícula y se ocupe -severamente- de las cuestiones disciplinarias, en donde no pueden estar ausentes los integrantes de la figura jurídica que los contrata, ergo el consorcista.-

A las objeciones que se le imputan, hay que manifestar que los costos de un seguro de caución siempre serán infinitamente menores a los probables daños económicos que una mala gestión puede causarle a un consorcio. Si bien ese costo deberá ser sufragado por el tomador -administrador- el hecho que finalmente se traslade por honorarios al consorcio no hará mella en las economías consorciales porque está demostrado que con la mayoría de estipendios "insinceros e irrisorios" que perciben los administradores no se logrará una jerarquización sino por el contrario denotan que cuando ello no implica desatención por falta de interés y reconocimiento se trasunta en dineros que se obtienen al margen de la transparencia, que en todos los casos si atacan el erario consorcial. Para muestra sólo falta observar los bochornosos niveles de sobrefacturación en el sector que nos ocupa, rayano. Según serios estudios, en un 40 % (cuarenta por ciento) del total del gasto.-

Demás esta señalar, que en cuanto este seguro se torne obligatorio, los costos de las pólizas, por efecto de la competencia entre las aseguradores que verán con ojos atentos el interesante negocio que se abre, se adecuarán en breve tiempo, aunque es de hacer notar que en la actualidad el valor de la contratación no sería impedimento aún para los pequeños consorcios. Suena admonitorio que siempre que se intenta avanzar sobre controles o garantías por las malas prácticas en la actividad de los administradores de edificios se someta a la duda de los propietarios los "mayores" o "inalcanzables" costos.- 

Tampoco es cierto que el consorcio (por ende los consorcistas) no puedan verificar si el obligado abona puntualmente las primas del seguro, atento que a esta altura de los acontecimientos cualquier comunero informado puede acceder a esos datos como al estado de los aportes y contribuciones del personal, seguros del edificio y de riesgos del trabajo de los dependientes, por citar sólo algunos.-

Huelga mencionar, que no existe fundamento válido para entender que la medida de tornarse de cumplimiento efectivo y universal tienda a concentrar la actividad en algunos pocos. Sólo quedaran de lado quienes no quieran, voluntariamente, someterse a garantizar sus actos o poner en riesgo su patrimonio (porque no sería necesario un seguro de caución si el titular de la actividad es propietario de bienes registrables cuyos valores permitan asegurar su responsabilidad ante eventuales daños al Consorcio, tomando parámetros relacionados con el presupuesto anual de ese consorcio). En otras palabras, aquellos que adopten una postura "poco profesional" ante la actividad, no confíen en sus cualidades técnicas o, derechamente, sean afectos a la aventura.-

Seguramente, otros serán los problemas que se le plantearán a los consocios de implementarse este resguardo, distintos a los que los "agoreros de la desprotección" proclaman. Pero ello será objeto de futuros análisis, que vendrán con la experiencia ha recogerse.-