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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 10 de Febrero de 2010 - Nº: 396 |
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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número
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[BPN-10/02/10] Los aumentos de salarios generales, este año rondarán entre el 20 y el 25%. Este pronóstico surge de acuerdo a las exigencias de ciertos gremios claves y la intención de un importante sector de los empleadores, reflejado en estadísticas del sitio www.empleadores.com.La relevancia de estos indicadores reside -a la hora de hacer un pronóstico- en que el Convenio Colectivo de Trabajo de Propiedad Horizontal que se homologó el 16 de julio del año pasado fue el resultado de negociaciones que comenzaron el 23 de diciembre del año anterior (2008). O sea que no sería extraño que ahora mismo ya se estén negociando las condiciones laborales de los encargados de edificios con vistas a arribar a un convenio que se plasmaría en marzo o abril. El lunes 8 de febrero, Oscar Lescano, del gremio de Luz y Fuerza, aseguró por radio que en las negociaciones paritarias reclamará "entre el 20 y el 25%" de aumento. Dos días antes, el sábado 6, Hugo Yasky, titular de la CTA (Central de los Trabajadores Argentinos) adelantó que exigirá entre un 20 y un 23% de aumento para el 2010 aunque aclaró que "será un año difícil" para negociar salarios. Pero fue por más: a un matutino porteño le anticipó que desde la Central van a intensificar el camino de la movilización no sólo para los reclamos salariales sino también para otros aspectos. En sintonía con estos números, a fines de enero, lo médicos, los estatales bonaerenses y por primera vez los maestros reclamaron una recomposición de un 25% -por lo menos así lo exigió CICOP- aunque ATE y FEGEPPBA –por aquellos días- prefirieron no hablar de porcentajes.Los empleadores En una encuesta realizada a 3 mil empresarios de todo el país por el sitio www.trabajando.com surgió que el 57% de los que otorgarán aumentos lo haría hasta un 20%, el 26% estimó que los aumentos rondarán el 10%, el 4% de hasta un 30% y el 7% se pronunció por ajustes de un 5%. El 29% de las empresas dijo que aumentará los salarios de acuerdo a la inflación y el 24% se regirá por la suba que acuerden otros sectores en el mercado de trabajo, en la competencia o en el rubro. ¿Que pasaría en el sector? Si la FATERyH llegara a un acuerdo con el AIERH, la UADI y la CAPHyAI de un 25% -para dar un ejemplo- es muy probable –de acuerdo a lo que ya venimos viendo años pasados- que se aplicaría a la cuarta categoría. De esa manera los trabajadores se beneficiarían con un aumento cuyo piso sería de ese porcentaje aunque luego se ajustaría según los porcentuales que separan a las categorías entre sí. Siguiendo esa hipótesis de un 25% de aumento el sueldo de un "encargado permanente con vivienda de 4º categoría" de 1.777 pesos pasaría a ganar 2.221 pesos y monedas (unos 444 pesos de incremento) y un encargado permanente sin vivienda también de 4ª se iría de 1.943 pesos a 2429 pesos (un incremento de 486 pesos). No sería
extraño entonces, que se incorporen a los básicos de las escalas
salariales los 480 pesos que se están pagando durante enero y febrero en dos
cuotas y sin descuentos dado que ese valor significa cerca de un 25% de
aumento. |
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Porteros Eléctricos / Equipos Visores / Circuitos Cerrados TV / Electricidad General / Factor de Potencia Semáforos / Luz de Emergencia / Service Autorizado y Distribuidor Oficial Atomlux
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Efemérides consorciales: el 16 de febrero de 2009 falleció el vicepresidente de la Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas (CACCyC) y de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), ingeniero Bernardo Pollack, en el Sanatorio Santa Isabel luego de una larga y penosa enfermedad. |
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Nueva Ley 941 "[BPN-10/02/10] Fernando Staino, vicepresidente III de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), defendió la decisión del director general de Defensa y Protección al Consumidor (DyPC) de la CABA, Juan Manuel Gallo, de autorizar a esa entidad a dictar los cursos de actualización obligatorios para los administradores profesionales. En el programa "Hablemos de Consorcios" del 29 de enero opinó que "la cámara tiene un prestigio ganado y creo que es la única entidad genuina que defiende a los administradores como uno pretende". Y agregó que "la cámara está desde 1951 defendiendo no solo a los administradores sino también a los consorcistas y a los propietarios que se quieran asociar". Staino aclaró que su objetivo final es la colegiación y que el administrador sea un profesional idóneo: "creemos que es una actividad importante y queremos que la maneje gente que realmente esté capacitada". Por otra parte agregó que si el gobierno de la ciudad decide evaluar a los profesionales, en la CAPHyAI la entidad consideró que están capacitados para hacerlo, tienen la gente, tienen el prestigio así que la decisión "será bienvenida con el objetivo de ordenar esto". El vicepresidente III de la CAPHyAI dijo que esta autorización "era necesaria tanto para la cámara como para la DyPC porque depositó en una entidad importante asumir la responsabilidad de un curso que también va a ser importante porque va a evaluar la idoneidad del profesional. El gobierno de la ciudad [...] seguramente lo habrá analizado con otras entidades y consideró que la cámara era la más importante". Acerca de leyes... La obligación de tomar un curso de capacitación obligatorio surge del inciso f) del artículo 4º (Requisitos para la Inscripción) de la nueva Ley 941 que dice que los administradores para inscribirse en el Registro Público de Administradores de Consorcios de la CABA deberán presentar un "certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal, en el modo y forma que establezca la reglamentación de la presente". Una especie en extinción Fernando
Staino consideró que la Ley 3.254 a los administradores chicos les va a
pesar: "creo que esta ley va a dejar en el camino a los
administradores chicos porque van a tener mucho peso administrativo y –teniendo
en cuenta que a los honorarios hay que autorizarlos por asamblea- es
dificilísimo que te reconozcan un aumento de honorarios. Al administrador
chico que viene con los honorarios bajos porque tiene poca infraestructura
–por ejemplo un monotributista- cuando se le empiezan a sumar todas
estas obligaciones y necesita tomar empleados, ¿cómo hace para
subir sus honorarios?". |
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Administración Bernetti RPA CABA Nº 1188 Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo. Operaciones inmobiliarias
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Perlitas: Las mujeres juegan con su belleza, como los niños con un cuchillo, y se lastiman (Victor Hugo). |
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[BPN-10/02/10] Según un matutino nacional, el 24 de marzo Víctor Santa María tenía previsto inaugurar la última frecuencia que licitó el Estado: la AM 750. Si bien se le otorgó la licencia en un concurso público, los otros grupos que se presentaron interpusieron impugnaciones y ni el COMFER ni su continuador, la Autoridad Federal de Medios Audiovisuales, se expidieron sobre el tema. Según este matutino dos puntos importantes distanciaron al secretario General del SUTERH del kirchnerismo: no haber trabajado para la campaña para diputado de Carlos Heller e invitar al aniversarios de su gremio a Francisco de Narváez. Finalmente, Néstor Kirchner dejó de apoyarlo en su proyecto radial. Si bien Santa María no figura como titular de la sociedad que se benefició con la adjudicación de esta frecuencia, en varias entrevistas actuó como su vocero diciendo que él asumía la gestación de la radio. Consultado sobre el tema por este matutino, Santa María aclaró: "ustedes ponen que soy el dueño, pero yo solo colaboro". La sociedad que ganó la frecuencia AM 750 se llama Buenos Contenidos SRL y está formada por el presidente de la Fundación Octubre, Santiago Roberto; el ex vocero de Antonio Cafiero, Renato Emilio Miari, Antonio Carrizo, Andrés Leonardo Stangalini y Florencia Miari. Por último la asignación de esta frecuencia en la ciudad de Buenos Aires presenta conflictos con Radio Cooperativa -que cuenta con el respaldo de la Asociación Madres de Plaza de Mayo que dirige Hebe de Bonafini- y con una radio que emite desde Uruguay en una frecuencia muy cercana, en 740 Megahertz. ¿Te acordás hermano...? En septiembre
de 2008, todo estaba tan avanzado que Santa María había presentado una
programación en la que se destacaban Lalo Mir, Bobby Flores,
Ernestina Pais, Eduardo Aliverti, Tom Lupo y Omar
Quiroga. Al mismo tiempo, se especulaba que se sumaran al proyecto la
periodista María Seoane, asesora periodística y editorial del
sindicato y el historiador Felipe Pigna, director de la revista
mensual Caras y Caretas. Por esos días pensaba que la inauguración del
espacio radial sería para marzo de 2009. |
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CARRERA TERCIARIA ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS Y URBANIZACIONES MODERNAS TÍTULO OFICIAL - Res. Nro. 774/01 - DURACIÓN DOS AÑOS Única en el país "PRESENCIAL Y A DISTANCIA" Prepárese para enfrentar un mercado competitivo con mayores complejidades
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Perlitas: Comprender la belleza significa poseerla (Wilhelm Lübke). |
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Nueva Ley 941 "[BPN-10/02/10] "Yo quiero esperar la reglamentación pero pienso que [Juan Manuel] Gallo está en la postura de reglamentar para que la ley funcione", expresó Sergio Abrevaya (Coalición Cívica), el autor de la Ley 3.254 que modificó la Ley 941 que creó un Registro Publico de Administradores (RPA) en el ámbito de la CABA. "Otra vez, esperemos la reglamentación, pero yo pienso que [el director general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA] está haciendo las cosas a favor del consorcista", reiteró. Abrevaya está de acuerdo que el seguro que se disponga cubra a los consorcios por dolo o mala fe y piensa que el seguro de caución podría ser ese seguro pero por otra parte expresó que el Dr. Gallo por conversaciones que mantuvo con el "bajo ese espíritu optó por el de caución y si no funciona que cambiará la reglamentación". No deberían aumentar las expensas Abrevaya no ve por qué tendrían que aumentar las expensas por la nueva ley 941: "yo creo que los administradores ya tendrían que tener una estructura para hacer esos trámites que tampoco son tan complicados [...] hay que tener en cuenta que lo que tienen que hacer son trámites una vez al año por consorcio". Por otra parte sospecha que "una cantidad de organizaciones como la Fundación Reunión de Administradores (FRA) están alentando este argumento". Y agrega que "son los mismos que en su revista –contra la misma ley 3.254- publica una escala de aranceles y al final una tabla de dos hojas le sugiere a los administradores que si tienen que negociar con el consorcio aumenten esa tabla en no menos de un 20% argumentando que esta ley terminó encareciendo todo". Por último, Abrevaya opinó que le parece que "es un movimiento de quienes estaban en contra de la regulación y no obtuvieron el colegio de administradores. Una conducta clásica: cualquier costo que se tenga por el ejercicio de una profesión siempre se traslada al otro". Las administraciones chicas Ante la inquietud que acercaron los administradores chicos a Pequeñas Noticias de que con esta ley van a desaparecer Abrevaya repreguntó: "no entiendo por qué los administradores chicos piensan que van a desaparecer, ¿porque tienen que presentar ante el RPA un seguro de caución?, ¿porque tienen que presentar algún tipo de declaración jurada de bienes?, ¿porque tienen que llamar a asamblea una vez al año? ¿cuál es el problema en cumplir con lo que exige la ley? Abrevaya no cree que los administradores tengan que tomar más empleados para hacer lo que puntualizó como 3 o 4 cosas muy concretas y aclaró que para aquellos que tienen menos consorcios es mucho más fácil que lo hagan ellos mismos. Lo que sí cree es que puede desaparecer aquel que no tenía intención de hacerlo en forma profesional: "El administrador chico de 5 consorcios no va a desaparecer de ninguna manera. Lo que le está pidiendo la ley es bastante poco", aseguró. De cara al 2010 Sergio Abrevaya, al finalizar la entrevista, confesó que le hubiera gustado que a los consorcistas se les hubiera abierto la puerta para poder negociar en paritarias: "pienso que es fundamental". Aseguró que,
a nivel nacional, este año va a trabajar este tema y también el cambio
de la tarifa del gas y la electricidad que se aplican en los consorcios.
Su intención es que no se los tome como grandes consumidores
cuando en realidad su consumo se tendría que tarifar según el consumo
proporcional de cada una de las familias que habitan las unidades
funcionales. |
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Artículos de limpieza (todas las marcas y sus líneas y de producción exclusiva). Ropa de trabajo, luminarias, máquinas para consorcios, elementos de seguridad, asesoramiento, etc... Distribución sin cargo en capital y conurbano
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Perlitas: El perdón de las ofensas corresponde al ofendido pero el que hace el mal no perdona nunca (Dryven). |
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Nueva Ley 941 "[BPN-10/02/10] La presidenta de ADEPROH (Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal), Mercedes García, se reunió a mediados de la semana pasada con la coordinadora del Registro Público de Administradores de la CABA (RPA) para presentarse y ofrecer la colaboración de la entidad que representa. "Si como dice el Dr. Juan Manuel Gallo –director general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA (DyPC)- se van a abrir todos los frentes para empezar a jugar [...] bueno que se haga realmente [...] que se haga en serio y que todos podamos participar. Yo confío que bajo esta gestión se va a poder trabajar", adelantó García a Pequeñas Noticias. García comentó que hace un tiempo se acercó a Oscar Michelotti que por aquél tiempo era también director general de (DyPC) y coordinador del RPA pero no vieron resultados: "decían que iba a haber sanciones poro tal cosa no existía". En ese mismo sentido le parece bien que se hayan aumentado las multas y las inspecciones a los administradores pero con la condición de que el Registro realmente los sancione. En los inicios de la ley, cuando ADEPROH detectaba alguna irregularidad en los consorcios o el administrador no estaba registrado, García instruía a los propietarios para que se acercaran al RPA e hicieran la denuncia pero al final eso terminaba mal, "la gente venía desalentada cuando iba a hacer la denuncia porque quedaba nada más que en eso: una presentación y una exposición pero no había nada como contrapartida". Aclaró que "si eso ahora va a ser realmente efectivo viene bien porque es la única manera de ponerle un freno a los malos administradores". La presidenta de ADEPROH –a grandes rasgos- también está de acuerdo con el libro de firmas de propietarios: "antes no era muy completo, muchos administradores no los llevaban y no se sabía de quién era la unidad. Las expensas seguían viniendo a nombre de su anterior propietario y en caso de un siniestro no se sabía cómo hacer para localizar a los dueños y acceder al departamento. Sería interesante que este libro tenga la posibilidad de incorporar un celular o los datos de allegados al titular para poder ubicarlo". Con respecto a los cursos Mercedes García contó que en 1999 egresó el primer grupo de alumnos de ADEPROH: "si bien los cursos estaban abiertos a todo el mundo en general, venían propietarios. Nosotros le enseñábamos qué cosas observar en una liquidación de expensas para saber qué pedir a su administrador [...] Los capacitábamos para que pudieran comprender y controlar la gestión de su administrador. Luego se incorporaron profesionales y tuvieron mucho éxito". Por último
García adelantó a este medio que su entidad pidió los requisitos para
inscribirse y poder también estar entre las entidades habilitadas para
capacitar a la comunidad consorcial. |
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MAS PODER PARA LOS CONSORCISTAS
Asesórese en: ReDeCo Reafirmación de los Derechos del Consorcista (11) 4856-4628 - (15) 5182- 5187 |
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Perlitas: El joven conoce las reglas, pero el viejo las excepciones (Holmes, Oliver Wendell). |
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Nueva Ley 941 El Dr. Loisi desarrolló una propuesta de reglamentación [BPN-10/02/10] El presidente de la Fundación Liga del Consorcista (LCPH), Dr. Osvaldo Loisi, realizó una propuesta para reglamentar 11 puntos de la nueva Ley 941 a pedido del Dr. Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO) < texto completo>.En sus palabras, la idea rectora de su trabajo fue tratar de mitigar la burocracia y el impacto que podría tener la implementación de la nueva Ley 941 en el valor de las expensas. "A mí me pareció desde siempre que cargar con demasiadas obligaciones a los administradores iba a repercutir en las expensas. Además no me parece justo que el administrador tenga que contratar personal extra para manejar todo ese papelerío. Yo llamo la atención de las autoridades que estamos en la época de Internet [...] ya se acabó el bibliorato, se acabó el papelerío inútil y las credenciales. Ahora uno mira en Internet y ve si la persona está inscripta o no...", explicó. En diálogo con Pequeñas Noticias, el Dr. Loisi explicó que en la confección de esta propuesta de reglamentación trabajó un fin de semana durante los primeros días de la segunda quincena de enero y que se concentró en los puntos que le parecieron más importantes de la Ley 3.254. La Ley 941 que en el año 2002 creó un Registro Público de Administradores en la CABA (RPA) fue modificada en noviembre pasado por la Ley 3.254 y está a la espera de su reglamentación. Una mirada pragmática En sus orígenes el Dr. Loisi no estuvo de acuerdo con lo que terminó siendo la Ley 3.254. Lo que quería era reglamentar la Ley 13.512 –la Ley Nacional de Propiedad Horizontal- en el ámbito de la CABA para adecuarla a la constitución de la CABA. Sin embargo, ya aprobada la llamada ley Abrevaya, se avino de buen grado a la solicitud del Dr. Knopoff para desarrollar algunas ideas para su reglamentación: "yo soy muy pragmático, si no se puede lo más se puede lo menos [...] Hagamos siempre el menor mal y el mayor bien posible...", aclaró. El texto de la propuesta de Loisi El presidente de la Fundación Liga del Consorcista (LCPH) trabajó sobre los siguientes artículos de la Ley 3.254: el artículo 2º (obligación de inscripción), los incisos f) b) del artículo 4º (requisitos para la inscripción), artículo 6º (certificado de acreditación), artículo 8º ( presentación de constancia de inscripción), incisos b), h) y k) del artículo 9º (obligaciones del administrador), inciso e) del artículo 12º (declaración jurada) y el artículo 13º (duración del mandato). 
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Perlitas: Es más fácil perdonar a un enemigo que a un amigo (William Blake). |
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Caras y Caretas El Centro Cultural reinicia sus actividades [BPN-10/02/10] A partir del mes de febrero, el Centro Cultural Caras y Caretas reinicia sus actividades. Durante este mes se contará con cine, tres obras de teatro, una muestra de plástica y talleres. Plástica El 15 de febrero, con entrada libre y gratuita, se iniciará una muestra de grabados, dibujos y pinturas de Dora Garrafo en la que "aludiendo al carnaval, recrea máscaras y mascarones de proa, develando secretos en las sombras justamente en esos mismos ocultamientos". Teatro Los viernes 12 19 y 26 de febrero a las 22 hs., se iniciará una Tertulia de Humor basada en el programa radial "Naftalina, para que nadie se apoliye" de Ariel Carranza y César Albino Guzzo. Los sábados 13, 20 y 27 de febrero a las 21.00 hs., se pondrá en escena "Mujeres que cantan", un espectáculo de Café Concert de Verónica Díaz Benavente. Es un homenaje a intérpretes de la canción como: Edith Piaf, María Callas y Libertad Lamarque entre otras. Entre el repertorio que se podrá escuchar habrá tangos, boleros, ópera, canciones de Piaf. Actúa y es autora Verónica Díaz Benavente. Dirige Liliana Pécora. Los sábados 13, 20 y 27 de febrero a las 22:30 hs., se desarrollará la obra "El próximo domingo". La obra es de Mónica Ogando y esta interpretada por los actores José María "Pepe" López y Cecilia Andrada. Matías Cifuentes es el responsable de la música en vivo. Se trata de la historia de un vínculo quebradizo, inestable y conflictivo entre un padre y una hija que se profundiza con una pérdida importante para los dos. Es una obra escrita con humor, y que al mismo tiempo puede transitar momentos de tensión o de entrañable emoción. Las obras de teatro son con entrada gratuita para los afiliados al SUTERH. Cine El domingo 14 de febrero a las 17 hs. se proyectará Tiempo de revancha de Adolfo Aristarain, el domingo 21 a la misma hora La tregua de Sergio Renán y el domingo 28 Hombre mirando al sudeste de Eliseo Subiela. En todas sus fechas esta actividad es con entrada libre y gratuita Talleres Los martes a las 14 hs. o los miércoles a las 19 hs. se desarrollará el taller de lectura "El Cuento Argentino" a cargo de María Marta Marciano. Los miércoles a las 18:30 hs. Alicia Ovando estará a cargo del Taller de Comunicación y Gestión en el Ámbito Cultural. Por último en una fecha a combinar Lucas Lanusse dictará el Taller de historia argentina para no historiadores - del primer peronismo al "proceso de reorganización nacional". Centro Cultural Cara y Caretas Este centro cultural inaugurado el 9 de julio de 2006 es presidido por Víctor Santa María secretario general del Sindicato Único de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (SUTERH) y dirigido por María Seoane. En el acto de
presentación estuvieron acompañando los que por aquellos años eran el
vicepresidente, Daniel Scioli, el Ministro de Educación, Daniel
Filmus, la Ministra de Cultura de la Ciudad, Silvia Fajre, la
Secretaria General de la Comisión para la Preservación del Patrimonio
Cultural, Leticia Maronese, el director del Museo del Cine, David
Blaustein y la actriz Cristina Banegas, entre otros. |
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Líderes en Seguridad, Prevención y Protección contra Incendios
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Perlitas: Nuevos amigos, nuevos dolores. (Wolfgang Amadeus Mozart). |
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Nueva Ley 941 Para los cursos de administración no habrá exclusividad [BPN-10/02/10] El director general de Defensa y Protección al Consumidor (DyPC) de la CABA, Dr. Juan Manuel Gallo, desmintió que el e-mail que circuló haya sido oficial o autorizado por su persona. Afirmó que ese correo electrónico "no es oficial, ni válido ni tiene sustento jurídico, y tampoco coincide con la manera de encarar el tema que voy a tener que le adelanto no va ser de exclusividad para nadie ni para ningún sector y va ser lo más amplio posible de acuerdo a los antecedentes que los interesados tengan". Así lo expresó en un e-mail que le envió al Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista (LCPH), el 4 de febrero pasado como reacción a la recepción de un e-mail conteniendo una supuesta Resolución 186-DGDYPC- 2010. El Dr. Gallo, en esa misiva afirmó que inició una investigación para saber quién y cómo hicieron circular ese presunto mail y luego evaluar las responsabilidades en caso de corresponder. En otro orden de cosas, confirmó haber autorizado a la CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad Horrizontal y Actividades Inmobiliarias) y a la UBA (Universidad de Buenos Aires) a dictar los cursos de capacitación a los administradores profesionales que prevee la nueva Ley 941. La Liga debe ser incluida Días antes, el 29 de enero, Loisi había enviado a Gallo una dura Carta Documento (CD) intimándolo a "incluir a la Fundación que represento como entidad autorizada para dictar cursos de formación para todos los administradores de consorcios", como reacción al contenido del e-mail cuestionado. Por otra parte aclaró que no interpuso hasta ahora "recurso administrativo ni amparo judicial alguno" al reconocer que tuvo conocimiento de la supuesta Disposición 186/2010 -que habría regulado quienes pueden dictar los cursos de actualización para los administradores- "por medio extraoficial no habiendo sido publicada oficialmente". Loisi expresó en su CD que considera "que dicha resolución vulnera la Constitución de la CABA, la Ley 941 y su modificatoria la Ley 3.254 [...] al incluir a una entidad severamente cuestionada [NR: se refiere a la CAPHyAI] por administradores y consorcistas, la cual carece de autoridad académica". Por último,
amenazó al Dr. Gallo con accionar en defensa de lo que consideró sus
"vulnerados derechos, protegidos constitucionalmente [...] de no
modificarse esta arbitraria e injusta norma en el sentido pedido". |
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Perlitas: La televisión es el espejo donde se refleja la derrota de todo nuestro sistema cultural. (Federico Fellini). |
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Pequeñas Noticias [BPN-10/02/2010] No fue fácil para la redacción de Pequeñas Noticias decidir cuál fue la noticias del mes de enero. Las nominadas fueron –por un lado- los aumentos de salarios (más del 9%) que se descubrieron para los encargados sin vivienda de jornada completa y –por el otro- la intensa actividad que desplegó el Registro Público de Administradores (RPA) en las ultimas semanas. Finalmente la redacción se decidió por esta última y la razón de más peso fue que en cierto modo ya estamos acostumbrados a estas "sorpresas" que surgen de las Convenciones Colectivas de Trabajo mientras que tal nivel de actividad en Defensa y Protección al Consumidor de la CABA y el RPA hacía tiempo que no se veía.
Del 1º al 31 de enero, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 14.550 visitantes que realizaron 17.091 visitas y consultaron 37.078 páginas. El promedio de permanencia en el sitio de cada visita fue de 1:43 minutos. A su vez, el promedio de páginas vistas fue de 2.17 por visita.
Es interesante observar que de los 16.799 (98,29%) páginas vistas desde máquinas con sistema operativo Windows el 80,02% usaba la versión XP, el 13,72% usaba el Vista, el 1,82% el Windows 7, el 1,14% el Windows 2000 y el resto se repartió entre el Windows 98, Server 2003, NT, 95 y ME. Los videos Durante
diciembre, Pequeñas Noticias no realizó la producción de videos
nuevos. Sin embargo, videos de meses anteriores fueron reproducidos en 63
oportunidades. |
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Ley 3.254 CURSOS OBLIGATORIOS A DISTANCIA PARA ADMINISTRADORES PROFESIONALES Enviar sus datos vía mail a camara@caphai.com.ar LIBRO DE REGISTRO DE FIRMAS DE COPROPIETARIOS Adquiéralos en nuestras oficinas, enviando previamente un mail con todos sus datos incluyendo los edificios y las cantidades de unidades funcionales. a camara@caphai.com.ar Para los ASOCIADOS de la CAPHyAI gestionamos las AUTORIZACIONES DE LOS LIBROS en el RPA SIN CARGO |
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Perlitas: La amistad sólo puede tener lugar a través del desarrollo del respeto mutuo y dentro de un espíritu de sinceridad. (Dalai Lama). |
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Correo de Opinión
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del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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Perlitas: Vivimos en la era de la televisión. Una sola toma de una enfermera guapa ayudando a un viejo a salir de una sala dice más que todas las estadísticas sanitarias. (Margaret Thatcher). |
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Correo de Opinión Sobre la 3.254 por el Sr. Jorge Marcón Sr. Director: Es lamentable que, como siempre en nuestro país, se repite la desgracia de que las leyes del ámbito municipal no mejoran las nacionales en beneficio de la población, sino que se superponen, y no solo no resuelven sino que complican más las cosas, con el único rédito visible para los políticos de turno y el aumento de la recaudación municipal. Las leyes 941 y modificatoria 3.254, resultan siendo el intervencionismo del Estado en una relación entre privados como es el consorcio de propietarios y un simple representante como es el administrador. Si nuestra sociedad carece de iniciativa individual para responsabilizarse por los compromisos que asume cada persona en defensa de su propiedad privada, esto no justifica delegar en el Estado la regulación y control de esas cuestiones. Existen sobradas leyes y normativas civiles, comerciales y penales, amén de la jurisprudencia al respecto, que previenen sobre el incumplimiento de los deberes de los administradores. El reglamento de copropiedad y la Ley 13512 ofrece suficiente base de entendimiento de esa función. Sobrada carga administrativa (valga la redundancia) recae sobre los administradores, para ser presentada ante organismos privados, sindicales, gobierno local y nacional. ¿Llegaremos a que un inspector municipal va a constituirse en una asamblea ordinaria en lugar de los consorcistas, que prefieren dedicar sus tiempo a otras cosas mientras otro les cuide sus intereses? Con las atribuciones que se están dando al gobierno se produce una duplicación de los deberes del administrador, quien ahora debe responder ante los consorcistas como consorcistas y ante los mismos como ciudadanos representados por el gobierno. Lo peor de todo esto es que se ha creado la ilusión de que el gobierno va a defender o cuidar mejor la propiedad de los individuos, o en caso de un ilícito va a salir a perseguir al delincuente. Respecto de las multas, es obvio que tampoco guardan relación con los intereses de los consorcistas, o acaso le van a poner una multa de $20.000 a un jubilado de barrio que administra departamentos tipo casa con un honorario de $150 por mes. Lo único que salta a la vista es que se busca por todos los medios recaudar dinero para las desesperadas arcas del gobierno, que están secas como las ideas de su jefe. En conclusión, al gobierno municipal (que todos mantenemos) le lloverán amparos judiciales por la inconstitucionalidad de estas leyes, pagarán los “perejiles”, los honestos administradores tendrán más trabajo y cobrarán menos, y los delincuentes seguirán haciendo de las suyas. Atte.
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Perlitas: El sabio no dice nunca todo lo que piensa, pero siempre piensa todo lo que dice (Aristóteles). |
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Correo de Opinión ¿Por qué no se creó un colegio de administradores? por el Adm. Francisco Longo Señores Pequeñas Noticias. De mi consideración: En primer lugar apoyo lo expresado por la Adm. Mirta Duarte, en el Nº 394 de Pequeñas Noticias, con la cual coincido en todas sus expresiones. Me parece que cada vez tenemos más obligaciones para cumplir, si hacemos un listado veremos que tenemos que cumplir con la AFIP mediante el pago de aportes y contribuciones y la presentación cada 6 meses del informe de expensas, con normas de la ley de contrato de trabajo, tales como recibos de sueldos, libros de sueldos, etc. Tenemos que cumplir con SUTERH Y FATERYH y sus normas. Tenemos que controlar al personal del consorcio, mandarles médico, controlar si está en su sitio, darle las ordenes de lo que debe y no debe hacer, interpretar el convenio y darlo a conocer a los propietarios, pagar los servicios gas, luz, cable, etc, tratando de respetar los vencimientos, tener todo ese dinero al comienzo del mes, saberlo administrar perfectamente para cumplir todos los compromisos. Tenemos que hacer limpiar el tanque cada 6 meses, cumplir con la lay 257 cada tantos años y con cada edificio, entender sobre todas las reparaciones y obras a efectuar en el edificio, plomería, pintura, electricidad, calefacción, etc, contratar seguros integrales para el edificio, de responsabilidad civil, de vida para el personal, etc. Tenemos que cumplir con la Dirección Nacional de Protección de Datos Personales una vez al año, renovar la inscripción, estar atento a los ascensores, a las calderas, etc. Tenemos que cumplir con la Ley 941 del GCBA. y ahora la nueva Ley 3.254 donde parece nos van a cargar otra serie de compromisos. Bueno esta es una somera descripción de nuestras multiples actividades, que desarrollamos si todo marcha relativamente bien, a esto hay que agregarle conflictos entre los propietarios, conflictos con el personal, discusiones, alguna contestación grosera de parte de algunos, además de tratar de entender y consensuar con cada uno de ellos, ponerse a la altura de cada uno de los mismos pues cada uno posee distinta cultura, distinta posición social y económica, etc. En fin, con todo ello debemos cumplir, me parece que es demasiado, muchas responsabilidades y un módico honorario. ¿Se olvidan los que legislaron esta nueva ley que hay administradores que trabajan a pulmón, que tienen pocos edificios, otros que además desarrollan otras actividades, e incluso propietarios que lo hacen ad honorem?, ¿no es demasiado tanta responsabilidad? Me parece que los edificios son lugares donde habitan las personas y sus familias y se los debe tratar como tales, no como empresas que tienen que cumplir montones de leyes, al contrario deberían facilitar algunos trámites. No nos olvidemos que cada administrador tiene varios edificios, multipliquemos estas obligaciones por la cantidad de edificios que administramos. Además noto cierta animosidad a la profesión por que todas estas medidas son destinadas a controlar y a reprimir, ninguna para ayudar. ¿Por qué no se creó un colegio de administradores donde hubiesen abogados, contadores, ingenieros, psicólogos, que nos ayuden en nuestra tarea y a quienes podamos recurrir con confianza en el momento de tener algún problema que no podamos solucionar? Bueno,
me despido atentamente, y espero poder seguir en esta profesión.
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Perlitas: La conciencia de un hombre recto se ríe de los engaños de la fama. (Ovidio). |
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Correo de Opinión Los propietarios vamos a seguir siendo los giles por el Sr. Miguel Ángel Fernández Estimado Sr. Claudio García de Rivas: Respecto de la próxima ley s/propiedad horizontal y el Registro Público de Administradores (CABA) me parece que vamos a seguir siendo los propietarios, los giles de siempre que pagaremos lo que ahora sí, legalmente, nos cobrarán los administradores hasta por saludarnos ya que, detras de ésto, viene la colegiación y si ahora cuesta un Perú removerlos, cuando ésto suceda tendremos que recurrir a un ejercito multinacional para sacarlos. Ahora resulta que, soto voce, se habla de sueldo, lo que quiere decir que habrá una prestación y una dependencia laboral del administrador con el Consorcio y no como ahora, un mandatario y un mandante con un contrato que se acuerda entre partes. Las Camaras "sugieren" los honorarios y los administradores lo toman y lo cobran como si estuviera escrito en la Tablas de la Ley de Moisés. Respecto de los inspectores, alguien decía que "si a los buenos se los vigila, son más buenos". Esperemos que no suceda con estos lo que con los de la AFIP. Si uno presenta una denuncia, que puede ser escrita o anónima y luego va y pregunta que sucedió con la misma le contestan que los resultados son internos y uno se queda con la, no tan horrible sospecha de, si no habrá habido un arreglo a que son tan proclives muchos inspectores ya que lo demandado sigue igual. De
todos modos APROPHMAR entiende que no todo está perdido y todo avance por
pequeño que sea es encomiable y sería muy positivo que,aunque mas no sea
por ganar votos para las próximas Con
los mejores augurios personales y profesionales para Ud. y Pequeñas
Noticias, le saluda muy cordialmente,
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Perlitas: Es verdad que optamos por la risa en casi todas las situaciones, con excepcion de una que otra visita al dentista. (Joseph Heller). |
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Correo de Opinión Sobre los cursos de capacitación por el Dr. Francisco Dominguéz Carta enviada al Director General de Defensa y Protección del Consumidor con copia para el periodista Claudio Garcia. --- Dr. Don Juan Manuel Gallo, nos dirijimos a usted al solo efecto de solicitarle una audiencia, con referencia a la Disposición nº 186-DGDYPC-2010, CON FECHA EL 25-01. Según nos informamos en la mencionada Disposición, se necesita para renovar anualmente e inscribirse como requisitos, en el Registro Público de Administradores, una capacitación anual que sólo puede efectuarse en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal. Desde
hace cuatro años el que suscribe y su ayudante la señora Mirta Patricia
Barran, dictan clases para capacitar a futuros administradores e
interesados en: Escuela Municipal de Capacitación Profesional de Vicente
López, Círculo de Periodistas de San Martín, Biblioteca Popular Roque
Saenz Peña, (pimera Sociedad de Fomento de la República Argentina),
"El Castillito", Villa Devoto, Instituto I.N.S.E., C.A.B.A., Hemos tambíén desarrollado paralelamente varios programas radiales en: A.M. 650, "La Nueva Radio", A.M.770, "Amplitud", A.M.1580, "Radio Tradición", con preguntas y respuestas, sobre temas consorciales de nuestros oyentes; lo que nos capacita sin lugar a dudas a hacer docencia. Con vuestra Disposición nuestra pregunta ¿Cómo seguir adelante con nuestra actividad y medio de vida?¿De qué forma y que contenidos deben tener los programas para poder otorgar un certificado que sea aceptado por el R.P.A.? Nos ofrecemos con nuestra actitud, con nuestro proceder y disernimiento, para encontrar su ayuda en nuestra continuidad pedagógica. La posibilidad de un exámen de ingreso al R.P.A., creemos que mediria, acertadamente el conocimiento de quien se inscribe. Insistimos en nuestra necesidad y vuestra ayuda para conseguir lo mejor pàra la comunidad consorcial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Anticipamos, muchas gracias por su atención y su audiencia, Dios Mediante y su Buena Voluntad, Saludamos
atte.-
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Todos los viernes de 19 a 20 hs. por AM 1010 Onda Latina. También por Internet en: www.hablemosdeconsorcios.blogspot.com una producción de
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Perlitas: El verdadero odio es el desinteres, y el asesinato perfecto es el olvido (Georges Bernano). |
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Correo de Opinión Lo perfecto y lo imperfecto en las normas y leyes consorciales por el Sr. Raúl Guinzburg En estos últimos meses se ha hablado hasta al cansancio sobre la Ley Nº 941 “Registro Público de Administradores” y su reglamentación con expresiones a favor y en contra de las mismas. Algunas manifiestamente parciales y otras manifiestamente críticas y objetivas. Me sumo a las mismas y realizo mi análisis desde el punto de vista de un propietario común. Si bien no he estado completamente de acuerdo con el proyecto del diputado Abrevaya, no puedo dejar de admitir que se han incorporado normas que hacen a la defensa de los consorcistas y brindan legitimidad a la labor de los Administradores que cumplan con las mismas. En ese sentido y atento a la respectiva reglamentación, estimo que lo “perfecto” es, tomando en cuenta también las leyes modificatorias: 1- Primero y principal la obligación del “Registro de Firmas” autorizado por el Registro Público de Administradores y que deberá ser ·exhibido al comienzo de cada Asamblea” (Artículo 9- Ley 3254). Es público y notorio que esto jamás se ha cumplido y sólo se dá por válido la carta-poder del titular de dominio pero que ello no dá fé de su autenticidad, excepto en los casos de que Administradores escrupulosos exijan que dicho poder sea certificado por autoridad competente (Bancos, Escribanos, Policía, etc.) que producen un gasto extra innecesario y oneroso. Algunos más comprensivos aceptan si el firmante lo realiza ante la Administración, pero –a mi juicio- tampoco puede tomarse como válido. Hubo casos y me consta, de inquilinos acuciados por integrantes del Consejo de Administración y a los efectos de tratar algún tema de sus propios intereses, figuraban como titulares de dominio sin que nadie se percatara de éllo. 2- PERFECTO: Los controles de inspección y verificación de la documentación del Consorcio. Los controles y verificación de los elementos de seguridad, tanques, ascensores, etc. LO IMPERFECTO: en el rubro ascensores sólo se verifica el libro de conservación y las puertas tijera, es decir la seguridad, pero no se ha incorporado la “accesibilidad” para las personas con discapacidad y/o movilidad reducida, que también hace a la seguridad. Si bien es cierto la Ley 942 habla de accesibilidad para los edificios a construir y cuando se realizan reformas y/o modificaciones, sería más que interesante la promulgación de una ley o en esta reglamentación que se exija el cumplimiento de dicha accesibilidad en los ascensores al solo pedido de una persona discapacitada para no llegar a instancias judiciales y administrativas para su practibilidad. (Ver Boletín Nº 393 “Sobre ascensores descontrolados”).- 3- PERFECTO: La aplicación de multas por incumplimiento a las infracciones al Registro Público de Administradores; 4- PERFECTO: El seguro de caución a cargo de la Administración y que sería un garantía para éste y para el Consorcio.- 5- LO IMPERFECTO: sería acceder a lo propuesto por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias para la reglamentación de la Ley Nº 3254 (ver Boletín Nº 394) en cuanto se refiere a los artículos 6º, 8º (no es admisible que el certificado de inscripción se entregue por pedido expreso del propietario); 9º b), c), e) parcial: no estoy de acuerdo en que el Libro esté en la Administración y sí en la acreditación de titularidad con copia simple de la escritura traslativa de dominio o su parte pertinente, inciso h): este inciso no necesita aclaración. Es obvio que los fondos del Consorcio deben ser depositados salvo decisión contraria de la Asamblea. Inciso j): Completamente improcedente: la ley y la propuesta. En casi todos los Reglamentos de Copropiedad y Administración se establecen los plazos de entrega de las Actas de las Asambleas y dónde éllo no figure, entonces sí deberá reglamentarse su entrega que estimo jamás deberá ser mayor a los cinco días hábiles de realizada y nunca en la próxima Asamblea. Con ello los copropietarios no concurrentes estarán enterados de lo resuelto en las mismas, inciso l) Completamente de acuerdo con el texto de la ley; 10ª; 11ª inc.g), inciso e): de ninguna manera el seguro de responsabilidad profesional debe ser a cargo del consorcio; art.13º Si la Asamblea acuerda un plazo mayor de un año para el mandato del Admistrador, este artículo estaría demás; 14ª.- Este artículo también es claro. No es admisible la actualización de los valores y que luego no pueda ser sometidos a asamblea en el futuro. Lo perfecto dentro de la propuesta de CAPHyAI podrían ser el artículo 7º; 9º inc. g) que considero más atinado. En
fin, todo lo relacionado con este tema es opinable y perfectible, pero
debemos tener en cuenta que todo lo que haga a la sociedad consorcial en
su conjunto, debe obedecer a preservar los intereses de los
co-propietarios que han vivido desamparados y en manos de inescrupulosas
asociaciones quienes aún detentan el poder de negociar en nuestro nombre,
aunque no nos representen, en las paritarias de los Encargados de Edificio
de Renta y Propiedad Horizontal.-
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Perlitas: Lo ultimo que uno sabe es por donde empezar (Blaise Pascal). |
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Rincón Solidario Se repartieron los lugares de palabra Buenas tardes, necesitaria si pueden responderme una duda: vivo en un edificio el cual cuenta con cochera subterranea. La misma figura en mi escritura como un sitio indiviso. Los propietarios originales del edificio, se repartieron los lugares de palabra y sólo pintaron en las paredes donde estacionar cada vehículo. El grave problema que el espacio corresponde a 10 departamentos, y en la misma entran 9 autos cómodos. Pregunto,
¿debo respetar los lugares o lo tengo que utilizar como si fuera la vía
pública donde el que llega puede elegir el lugar?. Estimada Bonnie: Con relación a la inquietud por Ud. planteada con respecto al modo de ejercer el derecho que le compete sobre el espacio indiviso destinado a cochera, le hago saber que debería existir un acta de asamblea en el libro respectivo del Consorcio en la que los propietarios establecieron, respetando las mayorías requeridas, qué espacio utilizaría cada propietario. Caso contrario, le asiste el derecho a peticionar al mandatario del Consorcio que el tratamiento de este tema sea incorporado como un punto del orden del día de la próxima Asamblea Extraordinaria a celebrarse en el Consorcio, en virtud a que la asamblea de copropietarios es el máximo órgano de expresión de la voluntad del Consorcio. Un cordial saludo. Sra.
Mercedes García --- La Sra. Mercedes García es presidenta de ADEPROH (Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a adeproh@adeproh.org.ar o llamarla al teléfono 4371-1450. |
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ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
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Rincón Solidario Un consorcio sin partes comunes Estimados Señores: Soy de la provincia de Tucumán y consultando en Internet encontré este "Rincon Solidario" y encontré su dirección de e-mail. Agradecería si puede Uds. responder mi consulta. La Propiedad Horizontal en cuestión consta de dos unidades. Es un terreno esquina y por lo tanto tiene ingresos diferentes, cada una por calles distintas. Los
servicios de luz y gas, no tienen un ingreso común, cada uno tiene su
medidor a la calle, lo mismo agua y cloacas. Lo único en común es la
pared medianera. No hay ascensores, palieres, escaleras en común, no hay
porteros eléctricos ni humanos ni nada que se le parezca. Estimado Pedro: Una consulta a su título de propiedad permitirá confirmar que la suya es una unidad funcional y que, en ese caso, existe Consorcio de propiedad horizontal (bien horizontal en este caso) porque la suya y la otra unidad estrían en ese caso asentadas sobre un terreno común. Es cierto que en este Consorcio lo único que tendrían de común es el terreno sobre el que se asientan, tanto como que el único elemento común a ambas unidades es el muro que las divide. En este caso, se trata de un muro divisorio de ambas unidades y no de uno medianero, como sí lo son los que separan externamente ambas unidades de los inmuebles linderos que están a cada lado, sobre cada una de las dos calles que forman esquina. Efectuada la lectura del título de propiedad (técnicamente: "testimonio de la escritura de compraventa"), y con los datos que surgen del mismo, corresponderá efectuar la consulta al Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Tucumán para corroborar la condición de unidades funcionales de ambas propiedades, la suya y la de su vecino. Con este informe de dominio y los datos que surgen del mencionado título de propiedad, Ud. estará en condiciones de ubicar los datos de la escritura pública a través de la cual, y con carácter previo a la suscripción de las escrituras de compra de cada una de las dos unidades funcionales, se procedió a inscribir el Reglamento de Copropiedad y Administración en el Registro. Luego, identificada la escritura, podrá requerirse una copia certificada al Colegio de Escribanos de la Provincia; digo copia certificada y no segundo testimonio del título porque parece que aquélla es suficiente a los fines que Ud. la necesita. Esta es la forma de verificar lo que Ud. consulta. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar o al teléfono (15)4169-4574. |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 23 de febrero a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo. |
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Rincón Solidario Por razones legales el incinerador no es usado Hola: En el caso del incinerador que por razones legales no es utilizado hace años, ¿existe alguna jurisprudencia que permita no contemplarlo para sumar categoria porque está suspendido por norma? Entiendo que no es justo sumarlo a fin de categorizar si está prohibido utilizarlo. Por favor les agradeceré su opinión Saludos Eduardo (13/01/2010) Estimado Sr. Eduardo: En respuesta a su consulta le informo que según el art,. 6 del CCT 378/04, (CLASIFICACION DE EDIFICIOS) convenio colectivo de la actividad, los edificios están categorizados según la cantidad de servicios centrales que posean. El
mismo artículo establece que LA SUPRESION DE ALGUN SERVICIO CENTRAL no
implicará el bajar de categoría al trabajador/a. Con respecto al personal resulta antijurídico disminuir sus ingresos, entiendo que la norma está dirigida para aquellos trabajadores que cuando ingresaron debieron efectuar la tarea y que a posteriri se dio de baja el servicio, en ese caso corresponde seguir pagando de acuerdo a la categoría inicia, ya que este plus forma parte de su ingreso habitual, es un derecho adquirido. Al personal nuevo se le pagará su salario y beneficios sociales de acuerdo a la real categoría del edificio. Esperando haber respondido a su inquietud la saluda cordialmente. María
Cristina Carrera --- La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921. |
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Rincón Solidario El reglamento no dice nada y es muy pobre Pequeñas Noticias, hola quisiera hacerles una consulta: les cuento cómo es la historia: en el edificio donde tengo un departamento el administrador renunció y convocó a una asamblea extraordinaria para tratar la renuncia, la rendición de cuentas y nombrar el nuevo administrador. Tengo unas dudas en cuanto a los próximos pasos ya que el reglamento de copropiedad no dice nada, es muy pobre y habla solo de los diez días de anticipación con que debe convocarse la asamblea. ¿Cuál es la mayoría que se necesita para la próxima designación? ¿50% de las unidades + 1? ¿Qué pasa si no se logra la mayoría necesaria? ¿continúa el presidente del consejo directivo y se convoca a asamblea judicial? ¿Si un propietario otorga poder por no poder asistir a la asamblea a otro copropietario o a un tercero, existe un límite de poderes que pueda tener una persona? ¿Hay alguna resolución que indique en qué lugar debe ser convocada la asamblea? ¿Cómo se contabilizan los votos, por unidad funcional? Espero su respuesta, a la brevedad. Muchas gracias. Romina (24/01/2010) Estimada Romina: Habiendo renunciado el administrador, el consorcio está en acefalía de administración a partir del momento en que se efectiza dicha renuncia. Si bien el reglamento establece un porcentual para la designación y la remoción del administrador, en este caso los propietarios presentes en la asamblea por simple mayoría pueden designar al administrador, el cual luego será reconocido por los propietarios que no concurren a la asamblea en el momento que le efectivizen el pago de la expensa. La mayoría necesaria, como el lugar para convocar la asamblea y la forma de contabilizar los votos debe estar expresado en el reglamento de copropiedad del edificio. Ante cualquier duda estamos a tu disposicición. León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es el Director Nacional de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4469-0782 en Capital Federal. |
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Co-conductoras del programa radial Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz Co-conductoras del programa radial En su 8ª temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que a partir del 1ero. de marzo de 2009 se emite el programa los días martes de 19 a 20 hs en vivo, por la emisora AM 1010 ONDA LATINA y se puede escuchar por internet |
de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Rincón Solidario Estimado Director: Quisiera que me respondan la siguiente consulta: hace más de 20 años que habito el mismo edificio y como propietaria de un espacio guardacoches siempre tuve inquilino. Ahora mi inquilino -que también forma parte del consorcio desde hace 30 años- cambió su auto por una moto y el encargado le prohíbe ingresar. Nuestro reglamento de propiedad menciona los 16 espacios guardacoches pero no hace mención alguna sobre el estacionamiento de motos; además no hay antecedentes de reunión alguna de los propietarios de cocheras al respecto ni de modificación del reglamento en ninguno de sus puntos. Quisiera vuestro asesoramiento antes de citarme con el administrador ya que pienso que los que ocupan la cochera estarían contentos de que haya más lugar estacionando 15 autos y una moto y vislumbro cierta animosidad por parte del encargado. Cordialmente (03/02/2010) Sra Marisa: Primero quiero puntualizar el concepto de espacio guardacoches, "es un lugar destinado al estacionamiento de vehículos , siendo ésta una unidad funcional que tiene varios condóminos en donde cada uno tiene un parte del todo y estacionan conforme a lo que ellos mismos establezcan. En estos casos la reglas que rigen la relación de sus titulares son las generales del condominio con las puntualizaciones que establezca el reglamento " Si del Reglamento de Copropiedad surge que el garage del edificio constituye una unidad funcional de la que resultan ser titulares actuales o potenciales quienes además revisten la titularidad de alguna otra unidad funcional, no procede subsumir sin más dicha unidad en la categoría de bien de propiedad común ni tampoco en la de bien de propiedad exclusiva ya que tiene, con relación a esta última categoría, por ejemplo, restricciones para su adquisición o disposición. (CNCiv., sala M, junio 21-1991). ED, 152-364" . Yo desconozco qué dice su reglamento acerca del estacionamiento de los vehículos, pero igualmente podré contestar su pregunta en forma general. De la definición precedente ud. se podrá dar cuenta que este espacio guardacoche, no es un lugar común, es como si fuera un departamento sin paredes, que posee varios dueños. "Las disposiciones del Código Civil en materia de condominio mientras no sean incompatibles pasan a formar parte del sistema normativo más amplio constituido por la ley 13512, el Reglamento de Copropiedad y las decisiones de la asamblea, cuyos actos de voluntad dirigidos a regular conductas de los miembros del consorcio son normas del sistema. Por ello hay artículos del citado código relativos al condominio que no se aplican cuando se trata de un bien con las características del garage comprendidos en el régimen de propiedad horizontal como sucede en el caso, valga como ejemplo la limitación al poder de enajenar (art. 2677) o la de pedir la división de la cosa común (art. 2692). Es por ello que en el caso es ajustada a derecho la decisión del a quo en cuanto consideró legitimado al consorcio de copropietarios para exigir judicialmente el cumplimiento del reglamento con relación a dos consorcistas. (CNCiv., sala M, junio 21-1991). ED, 152-364. Quiere decir que esta unidad destinada a espacio guardacoche constituye un condominio de propiedad exclusiva de sus titulares en éste caso específico de 16 condóminos, que en su esencia conceptual no guarda diferencia con las unidades propias. Por ende la obligación de custodia corresponde a sus propietarios más allá del deber de vigilancia que le corresponde a sus propietarios y más allá del deber de vilgilancia que le corresponde al encargado sobre partes comunes de éste. " ....En tanto que la unidad funcional destinada a garage es de propiedad exclusiva de varios condòminos, no corresponde al encargado del edificio determinar si un tercero cuenta o no con derecho a uso de las cocheras, sino que es a aquéllos a quienes incumbe comprobar tal extremo... Cama Nac CiviL Sala CD. 26/4/1982 ED del 11/8/1982 Régimen de Propiedad Horizontal serie de legislación comentada Lexis Nexis pág 49". La jurisprudencia es muy clara en este aspecto, el encargado no tiene ninguna autoridad para prohibir el acceso de los vehiculos a esta unidad funcional "denominada espacio guardacoches", en eset caso el encargado se ha excedido en sus obligaciones y hay que hacer la queja correspondiente al administrador por la falta grave que está cometiendo el encargado, la distribución de los espacios es un tema exclusivo de los condóminos y es a ellos a quiénes se les debe hacer la consulta : si estaría vedado el estacionamiento de una moto. Unicamente el consorcio podría intimar a esa unidad funcional "espacio guardacoches" en el caso de transgreción de alguna norma del reglamento, en otros aspectos no es posible que el consorcio reglamente nada dentro de este condominio. Reiterando para que los conceptos queden claros: no le corresponde al encargado permitir o prohibir el acceso al espacio guardacoches, las reglamentaciones dentro de esa unidad especial, solo le competene a los miembros del condominio y el consorcio no puede inmiscuirse dentro de la misma salvo el incumplimiento del reglamento de copropiedad. Atte. Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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Rincón Solidario Caída de objetos de los pisos superiores Buenas tardes, quiero consultar si existe alguna ordenanza que prohíba la instalación de toldos rebatibles (creo que ese es el nombre de los que pueden abrir sus hojas) en un patio interior de un edificio. Quiero acotar que dicho patio figura como parte propia de la unidad en la escritura de propiedad de la misma. Y si ya están instalados, ¿con aprobación en asamblea de copropietarios, corresponde al consorcio hacerse cargo de daños ocasionados por caída de objetos de las unidades de pisos superiores? Desde ya, muchas gracias. Ernesto Estimado Ernesto: En primer lugar un patio como piso del "pozo de aire y luz" o también llamado "patio de aire y luz" es un espacio común de uso exclusivo de una unidad con acceso directo a él. Y como tal tiene un destino específico que es proporcionar aire y luz a las unidades cuyas ventanas y luces se abren a él. En cuanto a ellos hay jurisprudencia que entiende que techar los mismos no sólo significa alterar el destino que tienen los mismos sino también la transformación de un espacio descubierto en un espacio cubierto. Dice el articulo 3º de la Ley 13512 "Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento al que accedan". El articulo 6º dice "Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a - Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración. b - Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio". Por lo expuesto según lo normado expresamente en el Reglamento de copropiedad y administración, y en la Ley 13.512, tanto en su art. 3 como en su art. 6, que ya fueron transcriptos arriba, no podría techarse un patio por ser este un espacio común y la limitación al uso y goce de dicho elemento común surge también por la naturaleza misma de dicho espacio. Como siempre aclaro, no soy abogado, pero entiendo que el consorcio, en asamblea no puede autorizar el cerrado del patio por ser contrario a la Ley y Reglamento de Copropiedad y también si existen daños ocasionados al toldo metálico no sería el consorcio el responsable de la reparación del mismo. Por otro lado los propietarios tienen vedada la posibilidad de realizar cualesquier clase de modificación que implique cambios en el aspecto exterior del edificio, articulo 5º de la Ley 13.512. Y dicha prohibición no sólo es en el frente del edificio sino que comprende todas las superficies resultando irrelevante la ubicación de ellas. Esperando haber respondido su consulta lo saluda muy atte. Sebastián
Hutler Wolkowicz --- El Contador Hutler Sebastián Wolkowicz es Auditor y Administrador de Consorcios con amplia experiencia en el tema y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail administracion@estudioshw.com.ar |
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Rincón Solidario Me solicita que se pinte toda la habitación Disculpen la molestia, quería hacerles una pregunta: tengo el caso de un propietario al que se le mancho el techo y dos paredes con humedad de la habitación, por causa de un rotura de caño. El caño ya fue arreglado y cuando le digo que se le van a pintar únicamente lo dañado, me solicita que se pinte toda la habitación. Ya que al ser una pintura muy vieja el dormitorio le va a quedar con dos colores. La pregunta es: ¿hay alguna legislación que obligue al consorcio a pintar toda la habitación? o en contrapartida ¿hay alguna legislación que diga que el consorcio solo tiene que arreglar lo que se arruinó? Así se lo muestro a esta señora. Desde ya muchas gracias Gastón (14/01/2010) Estimado Gastón: Para algunas cosas, no hay reglas fijas, pero si se trata de dos paredes y un cielorraso, debe entender que, en principio, el daño ha interesado más del 50% de la habitación. Si, además el ambiente estaba en buenas condiciones antes de ocurrir la filtración, el consorcio deberá pintar los otros dos muros, ya que, es obvio que la nueva pintura del cielorraso y las dos paredes afectadas marcarán una gran diferencia en la habitación. Un saludo cordial Eduardo
Awad --- El Dr. Eduardo Awad es abogado especialista en Propiedad Horizontal y director del Instituto de la Propiedad Horizontal del Colegio de Abogados de la Capital Federal. Para cualquier consulta se le puede escribir a consorcio@todoconsorcios.com.ar |
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Rincón Solidario Su propósito es techarla de alguna manera Buenas tardes, señores. Soy administrador voluntario del consorcio donde vivo y ha surgido en él un problema: un propietario adquirió a otro una cochera descubierta y me notificó que es su propósito techarla de alguna manera. ¿Cuáles son los pasos a seguir? ¿Es necesaria una habilitación del Gobierno de la Ciudad o basta con que la Asamblea lo apruebe? y en tal caso: ¿cuál es la mayoría necesaria?. Desde ya muchas gracias por su ayuda. Víctor (23/01/2010) Estimado Víctor: Con referencia a tu consulta es de destacar que este tipo de situaciones suelen generar problemáticas de convivencia y eventuales acciones judiciales si no fueren resueltas acertadamente conforme a normativas reglamentarias que deben respetarse y aprobarse por todos los condóminos. En principio cada propietario de su unidad (cochera en este caso) tiene derecho a su uso y a realizar mejoras o innovaciones siempre y cuando no afecten los intereses comunes del resto de los propietarios. En este caso planteado se pretendería realizar un "agregado" al estado actual de la unidad complementaria Cochera, es decir, puede interpretarse como una "obra nueva" y para ello necesita la aprobación por unanimidad del resto de los propietarios (Art. 7° de la ley 13512), no sólo de las cocheras, sino también de aquellos que pudiesen no tener cocheras, por supuesto presentes o representados en su totalidad en una Asamblea convocada a tal efecto. Es relevante destacar que esta obra nueva puede alterar la estética del sector común (prohibida específicamente) y probablemente sentar un (mal) precedente cuando algún otro propietario de cochera pretenda realizar otra u otras "mejoras" o "agregados" a su Unidad. Pero no es menos cierto que puede intentarse una solución reglamentaria al respecto y que de hecho se ha resuelto pacíficamente en varios consorcios, a saber: 1) Convocar a Asamblea Extraordinaria en los términos fijados por el Reglamento de Copropiedad. 2) Contar con la presencia (o mediante representación valida) de la totalidad de los propietarios del Consorcio. 3) Proponer a la Asamblea con profesionales en la materia (ingenieros, arquitecto, maestro mayor de obras) planos técnicamente correctos sobre la "modificación" a tratar (que puede ser sobre la base de un "modelo" que a futuro si el resto de las unidades quisieran hacerlo deberían respetar determinada "estética" y materiales a emplearse). 4) Aprobarse por el voto unánime de los consorcistas dicha "modificación" y eventualmente quienes se harán cargo de gastos de mantenimiento (si los hubiera) y/o eventuales reparaciones a futuro de dicha obra aprobada. 5) Contar con la aprobación de los organismos competentes (si correspondiere) según la envergadura de la modificación a realizar. 6) Modificar el Reglamento de Copropiedad si fuese necesario. 7) Contribuir con mayor pago de expensas (si así fuese resuelto) ya que de alguna manera a partir de la "mejora" aprobada la unidad complementaria tendría otro valor en caso de venta. Esto conlleva modificación del Reglamento en cuanto a porcentuales de participación en expensas. 8) Dar intervención al Seguro del Consorcio de la obra nueva. Estos (y otros no menos importantes) deberían ser los parámetros (en general) a tener en cuenta si decidiesen realizar dicha "mejora" en condiciones reglamentarias. Es importante agregar que fue aprobada la ley 3254 (modificatoria de la ley 941 que rige en Capital Federal) donde en uno de sus articulados refiere que es obligación del administrador "denunciar ante las autoridades del GCBA toda obra antirreglamentaria…." que realice algún vecino del consorcio por él administrado. Por lo tanto te sugiero informar de ello a los vecinos que no accedan ajustarse "a derecho". Como podrás observar, nada sencillo de resolver, pero como se desprende de los anteriores párrafos…tal vez pueda llevarse a cabo la inquietud planteada por el vecino que pretende "mejorar" su unidad complementaria cochera. Un saludo afectuoso y suerte en tu gestión. Adm.
Jorge Ferrera --- El Adm. Jorge Ferrera es socio fundadodor de la Unión de Medios Independientes de Propiedad horizontal (UMIPH), columnista del programa de TV por cable Reflexiones Nacionales y co-conductor del programa de radio Hablemos de Consorcios (AM 1010 Onda Latina los viernes a las 19 hs.) |
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Correo de Lectores Seguimos con los $380 del año pasado S oy un administrador de Posadas.Con el aumento de sueldos anterior, plasmado en la escala de Diciembre, tuve el siguiente problema. Yo -aconsejado por los abogados y por los entes que representan a los administradores- aboné al personal por la Disposición 106/2009 los Primeros $ 200, luego $ 100 y finalmente $80. Recién a partir de Diciembre incorporé la nueva escala salarial con todos sus conceptos. Mandé Carta Documento al Ministro de justicia, trabajo y empleo de la Nacion, Dr. Carlos Tomada, y me respondió con copia de la Resolución pero sin ninguna aclaración del COMO debían efectuarse esas incorporaciones remunerativas. El Sindicato opina que ante dudas siempre se beneficia al empleado, pero ahora se trata de una duda de muchos pesos y el Administrador debe rendir cuenta e informar a los propietarios. He recibido carta documento de un encargado que me intima en 72 horas y bajo amenaza de juicio, textualmente,se le abonen con remuneraciones de Julio próximo pasado, incorporando sobre básico de agosto/2008 retroactivo de $ 100,00 de mayo/09, $ 100.00 de Junio/09 más diferencia de SAC/09 1er Semestre, y $ 200.00 de Julio propiamente dicho, en agosto/09 incorporando sobre básico de agosto/08 $300.00, en septiembre/09 incorporando sobre básico de agosto/08 $ 380.00 e ídem sucesivamente, en los meses de Octubre/09 y Noviembre/09. Ahora bien esto me da una diferencia demasiado significativa para ser una mera interpretación. Les pido encarecidamente opinión fundada al respecto y estadísticas de importes abonados en Buenos Aires. También necesito saber cómo se efectúa la liquidación final a un suplente que tiene siete años de antigüedad y aproximadamente 1240 días efectivos trabajados. Otro tema: Fateryh vino al interior despiadadamente no para preocuparse del los haberes de los Encargados y personal de trabajadores de propiedad horizontal sino para juntar fondos para Baires. Exigen en los casos de Empresas de Vigilancia y Limpieza se le aporte al Sindicato, Obra Social y demás items, ¿es Correcto? En ningún caso se preocupan por la remuneración del Empleado, o la situación destroza de la Obra Social, y luego aplican el 20% de honorarios profesionales, todo bajo amenaza de Juicio ejecutivo. Creo que esto es un exceso que debe estar pasando en todas las provincias, que por primera vez nos desayunamos con un montón de cosas sin tener a quién recurrir. Hace meses que no recibo el Boletín (desconozco las causas) pero es la única publicación imparcial a la que tenemos acceso y los felicito nuevamente. A lo mejor mis preguntas ya fueron tratadas pero como les digo hace meses que no recibo el Boletín. Les ruego una respuesta que me permita aconsejar bien y tomar decisiones. Atte. Daniel (30/01/2010) Estimado Daniel, es una p ena que hayamos estado sin contacto porque hicimos muchísimas notas al respecto y respondimos muchos correos intentando dejar lo más claro posible el tema ya que también a nosotros nos costó interpretar la reglamentación homologada.Te transcribo una de las respuestas para que sepas qué era lo que tenías que haber pagado desde julio a noviembre inclusive, ya que en diciembre aparecieron las nuevas escalas salariales: "... la clave está en la redacción del punto 1 y del 4 para ver la diferencia entre ambos. El punto 1 dice "Incorporar un aumento salarial remunerativo..." y sigue explicando en qué meses hay que incorporarlos y el 4 punto dice "En el mes de enero y febrero se abonará una suma fija de carácter no remunerativo, en dos cuotas, cuyo total será de $ 480..." Al decir "incorporar", una vez que lo pagás no lo podés quitar entonces los $100 que incorporaste en mayo lo seguís pagando siempre, lo que incorporás en julio lo seguís pagando siempre y así sucesivamente. En el caso que dice "una suma fija" queda claro que se paga una vez y nunca más. Entonces, como esta homologación fue en julio, quedaron valores retroactivos. Para que lo entiendas mejor, si esto se hubiese hecho en tiempo y forma deberías haber pagado en:
Los valores que te puse en negrita representa el mes en que se "incorporó" el importe en cuestión y los que no están resaltados es la repetición de ese valor en los meses siguientes. En diciembre se terminan los problemas porque el punto 2 dice que a partir de ese mes "el incremento pautado se integrará con los correspondientes proporcionales para la apertura de las categorías y conforme escala salarial que las partes confeccionarán para agregar a la presente acta" y ya que estamos te adjunto también el punto 3 relacionado con los adicionales: "A partir del mes de diciembre, también se adecuarán los valores de los plus salariales de este convenio, en proporción a los porcentuales otorgados en este convenio". Como no fue suficiente la desprolijidad de este aumento, además fue retroactivo porque nos enteramos de todo esto recién en el mes de julio, por lo tanto si te fijás en la tabla de arriba, en julio deberías haber abonado el total de mayo + el total de junio + el total de julio. Todo eso sumaba $400" Estimado Daniel, espero que haya quedado claro. Con respecto a las demás consultas, te voy a pedir que vuelvas a hacerlas por separado por cuestiones de espacio. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Sres. Pequeñas Noticias: Quisiera saber si el curso para administradores de consorcio exigido por la Ley 941 es para aquellas personas que recién se inscriben en el RPA o para todos los administradores inscriptos o no en el RPA. En mi caso hace 23 años que me dedico a esto y tengo un diploma otorgado en el año 1993 por la UADI. Aguardo respuesta. Atte. Roberto (08/02/2010) Est imado Roberto, de acuerdo a lo que nosotros sabemos al día de hoy, no hay excepciones a la realización del curso de administración al que obliga la Ley 2354 que modificó la Ley 941 (Registro Público de Administradores de la CABA)Un saludo cordial CGR |
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Correo de Lectores Vacaciones para el encargado y la suplente E stimados:La ayudante y el encargado de mi edificio es un matrimonio. En período de vacaciones, ¿se puede reemplazar uno a otro o deben tomar juntos las correspondientes vacaciones? Atentamente.- Francisco (30/01/ 2010)E stimado Francisco, no se pueden reemplazar entre sí y esto surge del Artículo 8 del convenio de la actividad.Bajo el título "Designación de Suplente" el artículo en cuestión dice: "Cuando haya encargado/a y ayudante, será facultad del empleador la designación del suplente. Sin perjuicio de ello, en los casos en que el cónyuge del/la encargado/a desempeñe las tareas del ayudante, el franco semanal y las vacaciones serán gozadas conjuntamente". Un saludo grande. MFL |
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Número de Edición: 396 (1º edición) Fecha de publicación: 10 de Febrero de 2010 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: Claudio García de Rivas y M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
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Salarios
Esto es significativo porque el año pasado las
negociaciones del aumento que se formalizaron con el
SUTERH en julio comenzaron en diciembre del 2008.
Nueva
Ley 941
Nueva
Ley 941
Gran
Sorteo
Caras
y Caretas
Gran
Sorteo
Los
números de Pequeñas Noticias
Contesta
la Sra.
Mercedes García
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
la
Dra.
María Cristina Carrera
Contesta
el Adm.
León Estrugo
Contesta
la Dra.
Diana Sevitz
Contesta
el Cr.
Sebastián H. Wolkowicz
Contesta
la
Dr. Eduardo
Awad
Contesta
el
Adm. Jorge
Ferrera
Socio
fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)