Boletín  de  Pequeñas  Noticias

la comunidad consorcial como espejo de la sociedad

Miércoles 16 de Junio de 2010 - Nº: 407

¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes

Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número

Porteros Eléctricos / Equipos Visores / Circuitos Cerrados TV / Electricidad General / Factor de Potencia Semáforos / Luz de Emergencia / Service Autorizado y Distribuidor Oficial Atomlux

Efemérides consorciales: el 17/06/2009, las asociaciones de defensa a los usuarios DEUCO, Proconsumer y el Centro de Educación al Consumidor (CEC) informaban que se habían incrementado notablemente los reclamos por aumentos "abusivos" de los precios en servicios no regulados como plomería, carpintería, pinturería y electricidad, entre otros.

En tanto, a los encargados permanentes con vivienda, ayudantes permanentes con vivienda, personal asimilado con vivienda y el personal con más de una función con vivienda que pertenezcan a edificios de cuarta categoría, se les otorgaría una suba de $169. Es decir que a partir de agosto, los trabajadores que estén dentro de las clasificaciones mencionadas, cobrarán de básico la suma de $2.266 más los adicionales correspondientes con el mismo 9,5% de incremento.

Administración Bernetti

RPA CABA Nº 1188

Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo.

Operaciones inmobiliarias

Efemérides consorciales: el 17/06/2009, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) implementó el programa IVA y VUELTA destinado a promover la participación de los ciudadanos en el contralor del cumplimiento de los deberes formales por parte de los responsables de los impuestos.

El mencionado Consejo Directivo sería el encargado de aprobar el diseño y desarrollo del Servicio de Facilitación Optativo para su funcionamiento y homologación.

CARRERA  TERCIARIA

ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS Y URBANIZACIONES MODERNAS

TÍTULO OFICIAL - Res. Nro. 774/01 - DURACIÓN DOS AÑOS

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Efemérides consorciales: el 26/06/2009, el Grupo de los 5 (G5) -la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH), la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI), la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y Fundación Reunión de Administradores (FRA)- decidió aumentar los honorarios y aranceles sugeridos para los administradores de consorcios. La suba sería de un 11% en relación a los valores que estaban vigentes.

Al respecto, el Dr. Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), explicó que "nuestro lugar es hoy usurpado por tres presidentes de tres irrepresentativas cámaras de administradores que nuclean a poco más del 10% del total del padrón general".

Organizaron la conferencia de prensa, además del Dr. Sergio Abrevaya: la Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas (CACCyC), la Asociación Civil de Defensa del Consumidor Propietario de Inmueble (API), la Asociación Consorcistas de la Ciudad de Buenos Aires (ACCABA), Reafirmación de los Derechos del Consorcista (ReDeCo), la Asociación de Propietarios de Bienes Raíces (APBR) y la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO).

Efemérides consorciales: el 27/06/2006, se realizó la 1º Jornada para Profesionales de la Propiedad Horizontal en la Universidad de Salvador. 

Y de acuerdo a la superficie del terreno –aquellos edificios con 2.000 m² o más reciben 10 puntos.

Perlitas: "Cuando no se puede lograr lo que se quiere, mejor cambiar de actitud" (Marco Terencio)

Gallo confirmó que se prorrogó el Seguro de Caución, no así el Ambiental aunque desmintió que esta decisión haya sido hecha a pedido de ninguna entidad de administradores. Los motivos –según expresó- fueron que las compañías de seguros necesitaban más tiempo para armar el producto y él no estaba conforme con sus costos <ver nota>.

Y lo mismo sucede con el convenio que la CAPHyAI afirmó "estar por suscribir" para poder realizarles a sus socios "una especie de auditoría". Al respecto el Dr. Gallo aseveró que "ni siquiera hay un pedido, no hay nada concreto" aunque por último recordó que "hubo en su momento una solicitud pero verbal".

Líderes en Seguridad,

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Perlitas: "Al pobre le faltan muchas cosas; al avaro, todas" (Publio Sirio)

Según ellos lo expresan, Gente de Derecho "lucha a diario por todos los abogados en procura de defender sus incumbencias, la independencia del Poder Judicial, el cumplimiento irrestricto de la Constitución Nacional, la equiparación real de abogados y jueces. Enfrenta con ciencia y conciencia a los poderes de turno que nos avasallan día a día denigrándonos en el ejercicio de nuestra profesión y ante la inacción, silencio cómplice y complacencia de las autoridades que manejan el CPACF y demás estamentos de la abogacía".

Perlitas: "Los mundos nuevos debe ser vividos antes de ser explicados" (Alejo Carpentier)

Así lo declaró el viernes 4 de junio durante una entrevista que le hizo el Adm. Jorge Ferrera en el programa por cable de Consorcios TV refiriéndose al rol que ocupa la entidad a la que pertenece en la firma de los Convenios Colectivos de Trabajo <ver video original>

Por último afirmó: "si nosotros estamos o salimos para el caso es lo mismo porque existen dos cámaras que siempre firman".

Perlitas: "Querida imaginación, lo que amo sobre todo en ti es que no perdonas" (André Breton)

[BPN-16/06/10] El recurso de amparo presentado el 31 de marzo de este año por la Dra. Rosa Muchenik en nombre de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) para declarar la inconstitucionalidad de la Ley 3.254 (modificatoria de la Ley 941 – Registro Público de Administradores de la CABA) parece no estar avanzando.

El 12 de abril, el expediente regresó a ese Juzgado. Ese mismo mes, la jueza que entendía en la causa se declaró incompetente y ordenó su remisión a la Justicia Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires. Días más tarde, la jueza no hizo lugar a un pedido de apelación presentado por la Dra. Muchenik en relación a la competencia. Consecuentemente AIERH debió recurrir en queja ante la Cámara.

Perlitas: "He pasado la mayor parte de mi vida estudiando las vidas de otros pueblos, con el fin de que los occidentales puedan entender su propia vida" (Margaret Mead)

Como últimos requisitos para poder acceder a la garantía que expida el FGA, los beneficiarios no deberán ser propietarios de inmuebles ni haber sido adjudicatarios de una solución habitacional subsidiada por el Estado de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 3 (incisos, a, b, c, d, e, f).

Perlitas: "No hay final. No hay principio. Es sólo la infinita pasión de la vida" (Federico Fellini)

Como consecuencia de la crisis que se vive a nivel mundial, el tiempo de permanencia de extranjeros en el país ha disminuido. Por esta razón, se perdió el público que alquilaba por dos semanas, pero por otro lado, muchos de los que arriban al país lo hacen con la intención de quedarse a vivir, con lo cual el alquiler temporario está fuera de sus planes.

Perlitas: "La gente no se jubila, son jubilados por otros" (Duke Ellington)

"Hablemos de Consorcios"

Todos los viernes de 19 a 20 hs. por AM 1010 Onda Latina.

También por Internet en:

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Perlitas: "Realmente, hay que tomarse muy en serio los sueños" (Tadao Ando)

Un mes con aumentos todavía no homologados

[BPN-16/06/10] La liquidación de haberes del mes de junio tendrá aumentos en los valores de los salarios básicos y en todos los adicionales salariales de un 9% si se lo compara con la escala que se venía utilizando desde diciembre del año 2009. En este mes también se deberá reflejar el aumento logrado por el sector para el mes de mayo, ya que la escala salarial es retroactiva a dicho mes.

Para confeccionar el sueldo del mes de junio, ésta es la escala salarial que brindó la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal, pero que todavía no está homologada por el Ministerio de Trabajo.

En cuanto a los adicionales, los nuevos valores son:

Si bien todavía hay un poco de tiempo para la liquidación de los haberes y del 1º Sueldo Anual Complementario, habrá que estar atentos a la homologación y posterior publicación de las escalas en el correspondiente Boletín Oficial (BO).

Como siempre, esperaremos ansiosos la publicación del BO.

 ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente.

- Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos -

Perlitas: "El problema de tener una mente abierta es que la gente insiste en entrar dentro y poner allí sus cosas" (Terry Pratchett)

Correo de Opinión

Estaríamos dejando que se burlen en nuestra propia cara por el Adm. Adrián Hilarza

Estimado Señor Director:

Tengo el agrado de dirigirme a Ud. con el fin de expresar una serie de reflexiones relacionadas a la nota publicada en vuestro medio con fecha 9/06/10 con el título "El secreto de tus ojos. Ya se firmó un nuevo convenio". En la misma se expresa lo siguiente:

"Por último, en declaraciones al diario Página/12, Santa María aseguró que "hay otra clase de aumentos, como los que experimentan los artículos de limpieza, los honorarios de los administradores y el personal de seguridad, que también inciden en las expensas, pero no merecen igual desconsideración que la retribución a los encargados".

Considero importante no pasar por alto este comentario ya que estaríamos dejando que se burlen en nuestra propia cara o desmereciendo la verdadera problemática de la Propiedad Horizontal y la carga que implica este tipo de comentarios. Queda claro que debe ser el concepto que esta persona tiene sobre los diferentes actores que componemos el sector en mención además, obviamente, de subestimarnos. El hecho de precisar a "los artículos de limpieza y honorarios de los administradores" que probablemente entre ambos no superen ni el 10% del total de un presupuesto anual de cualquier edificio (y ojo que omitió el costo de las fotocopias) transparentaría su gran capacidad de cómo puede vincular o relacionar ambos temas. Podría haber aclarado inclusive a qué tipo de artículos de limpieza hace referencia. 

Es triste que la dirigencia no esté a la altura de las necesidades.

Es hora de que llamemos las cosas por su nombre. Si realmente deseamos bajar los costos de las expensas hay que apuntar los dardos a dos temas gravitantes del ámbito nacional: la primera es la derogación de la Ley 12.981 y la segunda es el IVA en los Consorcios. 

Mientras discutamos otros temas perderemos el tiempo o, a lo sumo, continuaríamos intentando curar a un enfermo terminal con una aspirina. Sería interesante preguntarles a nuestros políticos y funcionarios de turno, qué tan preocupados están por mejorar nuestra calidad de vida y por el costo de las expensas, ¿por qué no toman el toro por las astas? ¿o pretenderán seguir maquillando la realidad con comentarios de este nivel?. 

¿Qué intereses hay para que ningún funcionario político reaccione y afronte, de una vez por todas, la responsabilidad que implica este tipo de mecanismo perverso con el que se desenvuelve el actual sistema de paritarias en la Propiedad Horizontal?

Saludo a Ud. atentamente,

Correo de Opinión

Es ridículo hacer el seguro sobre todo lo devengado por Angel C. Lio

Estimado Director de "Pequeñas Noticias":

Considero que el seguro de caución que exigen a los administradores, tomando como "base" el monto total de las expensas devengadas durante el último año, es un verdadero despropósito.

Los montos que deberían utilizarse para tal fin son únicamente los importes devengados (durante el último año) de las cargas fiscales y sociales, por ejemplo AFIP, SUTERH y FATERyH. Y los montos de las pólizas de seguro que alcanzan a cada edificio, ya que si el administrador no las paga, se vería en problemas el consorcio al no ser fácilmente detectables.

Es ridículo hacer el seguro sobre todo lo devengado ya que si el administrador no abonase la luz del consorcio o no le abonase a los proveedores habituales (desinsectador, service de ascensores, plomeros, albañiles, empresas de seguridad y vigilancia etc.) éstos dejarían de prestar sus servicios y de inmediato recaerían las quejas sobre el Administrador.

Por último, como el seguro debe ser absorbido por el administrador, tratará que realice la menor cantidad de reparaciones en el inmueble para que no le incida el año próximo la prima del seguro y por ende se causará el deterioro del mismo.

Saludo a Uds. muy atentamente.

Ahora en su casa y en sus tiempos

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Perlitas: "Si de algo me siento dueño no es de la vida que vivo. Es de mi sueño" (Luis Cané)

Correo de Opinión

Me da vergüenza y me siento discriminado por el Adm. Francisco Longo

Buenos Aires, 4 de Junio de 2010

De mi consideración,

Adhiero en todo con lo dicho por la Adm. Maria Elena Fernández y el Adm. Adrián Hilarza. 

Si esta Ley [Ley 3.254] realmente se cumple, son pocos los administradores que van a quedar para cumplirla. Pienso que el error principal está en tomar al consorcio como una empresa, debiendo el mismo, cada vez más, cumplir con un cúmulo de leyes y normas propias de empresas. Como ya he dicho en otro mail que he enviado, tenemos un montón de obligaciones y responsabilidades por un honorario que, por lo general, es la tercera parte de lo que gana merecidamente un encargado.

Por otra parte, no veo que tengamos la fuerza suficiente para que nos escuchen, pues estamos condenados de antemano. ¿Cómo nos vamos a quejar si somos todos unos atorrantes?

Lo que dice el Adm. Hilarza es muy cierto, debe haber algún extraordinario negocio que lo debe querer captar alguna multinacional. Además, como si fuera poco, no podemos trasladar los costos que implican los cambios de esta Ley al Consorcio, sino mediante una asamblea en donde se pediría aumentar los honorarios. ¿No es lo mismo? Igualmente lo deberían pagar los propietarios.

Por otra parte me da vergüenza y me siento discriminado, pues para trabajar debo pagar. Es como si a un trabajador, antes de empezar a trabajar, le hiciéramos firmar un pagaré por si el día de mañana rompe algo o  roba algo de la empresa.

Si bien veo un poco más de preocupación de mis colegas por este atropello, a la mayoría no los escucho.

Además, el que pueda cumplir con todas estas obligaciones, seguro de caución incluido, seguramente pedirá un aumento importante en sus honorarios. Esto abre las puertas para que venga cualquier paracaidista que ni siquiera esté inscripto en el Registro y pida mucho menos, me parece.

Además, a nosotros nos fijaron montones de obligaciones y normas a cumplir, pero por el otro lado el Registro Público de Administradores está ubicado en un lugar inadecuado, atienden 4 horas por día, no nos podemos comunicar nunca por teléfono y la página de Internet no se actualiza desde hace rato. ¿Cómo es esto?

Señores propietarios, tanto el encargado como el administrador somos personas que estamos al servicio del consorcio, no somos enemigos ni nos deben tratar de esa manera. Por unos pocos no debemos pagar todos. Hay buenos y malos en todas las profesiones. Piensen que el encargado puede ser la primera persona a quien pedir una ayuda si hay un problema y no se sabe cómo resolverlo y, en segunda instancia, es importante tener la colaboración del administrador. Más de una vez hemos estado escuchando problemas y solucionándolos a altas horas de la noche o sábados, domingos y feriados. Cosas que una multinacional, un robot o un encargado casa afuera no las va a solucionar.

Saludos

Co-conductoras del programa radial 

CONSORCIOS HOY

Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz

Co-conductoras del programa radial

En su 8ª temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que a partir del 1ero. de marzo de 2009 se emite el programa los días martes de 19 a 20 hs en vivo, por la emisora AM 1010 ONDA LATINA y se puede escuchar por internet

www.am1010ondalatina.com.ar

corzo@micropymes.com.ar - dsevitz@velocom.com.ar

El portal 

de los administradores y consorcistas.

 ADMINISTRADORESph.com.ar 

Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar.

Visítelo aquí.

Perlitas: "El mundo está lleno de pequeñas alegrías; el arte consiste en saber distinguirlas" (Li Po)

Correo de Opinión

Le invito a retractar o rectificar por el Adm. Marcelo A. Dominijanni

Estimado Sr. Alejandro Fantino:

He leído la nota publicada en el Boletín de Pequeñas Noticias que hace referencia a la entrevista que le realizó a Bergenfeld en su programa de radio "Rápido y curioso" que se trasmitió por radio Rivadavia el 19 de mayo pasado.

Soy uno de los tantísimos administradores de consorcios que ejercemos nuestra profesión dignamente, honrosamente y éticamente, como toda profesión y delegación de mandato. Tal como, entiendo, será su caso en el cargo que le ha tocado desempeñar.

Por eso entiendo que, atento la responsabilidad que le ha tocado desempeñar en otro ámbito, como la que nos toca desempeñar diariamente a quienes ejercemos esta honrosa profesión, entiendo que ha sido mal informado para emitir los conceptos que he leído, para los cuales no existe otra posiblidad que expresarlos tal como lo publica este diario: “para terminar con "ese maridaje que existe entre administradores y porteros".

Los administradores, debo aclararle, ejercemos sólo nuestro trabajo. Debería informarse con mayor precisión para tomar cabal conocimiento de quiénes tienen el poder para llevar adelante las negociaciones de haberes del personal de renta de edificios de propiedad horizontal.

La entidad que me representa, Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal,  no ha firmado las últimas paritarias y, aún en disenso, ha sido aprobado por el Poder Ejecutivo. Lo invito a contactarse con esta entidad para informarse sobre el particular y poder luchar juntos en este tema, en defensa de los propietarios que son los consumidores finales en esta cuestión.

Me parecería muy loable luchar juntos por este tema aunando esfuerzos y que los propietarios estuvieran directamente relacionados y representados por vuestra entidad u otra, en paritarias. Vuestro equipo profesional sabrá cómo lograr este tema ya que el sindicato lo maneja y no puede ni debe involucrar por esto a los administradores que desempeñamos nuestra profesión honestamente. Por comentarios como el de la entrevista somos mal vistos como un “negocio conjunto” con sindicato o encargados.

No creo que si le tocara semejante atrocidad en vuestro cargo o profesión fuera de vuestro agrado.

Sinceramente me he sentido, como todos los que puedo estar representando en este momento, afectado en nombre y honor, por falaces tales que le invito a retractar o rectificar, previa información que puede recabar en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal, a la cual puedo acompañarlo personalmente y sumarme a las aclaraciones con el mismísimo presidente de la entidad.

Es hora de que en esta Argentina dejemos de ver siempre las culpas en terceros débiles y trasladarlas a quien le corresponde, buscando los medios para corregir y construir el campo que deseamos y que beneficia a todos para una sana equidad y representación. Los administradores terminamos siendo, como se dice vulgarmente, los malos de la película y debo recordarle o ponerlo en su conocimiento que sólo estamos para cumplir leyes y nuestro mandato.

Agradeciendo la lectura de la presente nota y esperando haya tomado debida cuenta de lo expuesto, reiterando la invitación para informarle correctamente sobre el particular, saludo a usted cordialmente.

Perlitas: "No puedo volver al ayer, porque ya soy una persona diferente" (Lewis Carroll)

Correo de Opinión

Ahora me castigan con esta absurda Ley 3.254 por la Adm. María Plazaola

Estoy 100% de acuerdo con la Adm. Fernández. 

Soy una administradora de pocos consorcios, hago todos los años la rendición de cuentas que siempre es aprobada, muestro toda la documentación a quien quiera verla, presento una renuncia sin fecha que dejo en poder del consejo como garantía.

Ya no sé qué más hacer para ser transparente y honesta y ahora me castigan con esta absurda Ley 3.254, que sólo beneficia a los que dictan cursos y a las compañías de seguros.

Es un negocio formidable para ellos, para nadie más.

Perlitas: "Se puede matar al soñador, pero no al sueño" (Ralph Abernathy)

Correo de Opinión

El personal auxiliar por el Dr. Jorge Resqui Pizarro

En respuesta a una consulta de una lectora, en el Rincón Solidario correspondiente al boletín de Pequeñas Noticias Nº 405 del 02/06/2010, en el punto 3), la distinguida colega Dra. María Cristina Carrera realiza una afirmación con la que me permito disentir.

Dice la Dra. Carrera que "en cuanto a la necesidad de tener personal auxiliar el Art. 7 inc. f) del CCT 378/04, (convenio colectivo de la actividad) el mismo establece que los edificios que están obligados a tener un encargado permanente con vivienda (ver Art. 23 del citado convenio) son aquellos que tienen a su cargo más de 25 de unidades".

Para el caso de edificios con menor cantidad de unidades es obligatorio tener un encargado no permanente. Este personal tendrá la obligación de cumplir un horario de permanencia de cuatro (4) horas diarias" (el resaltado me pertenece).

El Convenio Colectivo de Trabajo que rige la actividad de los trabajadores de edificios sometidos al Régimen de la Propiedad Horizontal -378/2004- en su art.7º, inc, f reza:" ENCARGADO/A NO PERMANENTE: Es quien realiza tareas propias del/la encargado/a en edificios en los que tengan a su cargo hasta veinticinco (25) unidades sin servicios centrales o con servicios centrales de calefacción y/o agua caliente. Este/a trabajador/a tendrá la obligación de cumplir un horario de permanencia en el mismo de hasta cuatro horas diarias. Los horarios vigentes en esta categoría a la fecha de sanción de este Convenio serán mantenidos sin modificación".

En efecto, la norma establece la categoría de los dependientes que laboren en edificios con menos de 25 (veinticinco) unidades pero de manera alguno fija una obligación para dichos inmuebles de contar con un "encargado no permanente". Por el contrario regula la cantidad tope de horas diarias (hasta 4) que debe cumplir el personal en los mencionados edificios. Y agrega que los horarios vigentes para esos trabajadores al momento de la suscripción del CCT, se mantendrán.

En ese sentido, los jueces han especificado que el trabajador de la referida categoría "realiza tareas propias del encargado en edificios sin servicios centrales o sólo con servicios centrales de calefacción y/o incinerador, con la obligación de cumplir un horario de permanencia en el mismo de cuatro horas díarias continuas" (Cám. Nac. del Trabajo, Sala VI, 17/03/1981 in re "Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal c/ Consorcios de Propietarios Edificio Andonaegui 2130", Carpetas DT 1224).

La característica de continuas mantenidas hasta el anterior convenio colectivo de trabajo del sector 306/98, fue eliminada en el vigente.

Asimismo, la consulta de la lectora se adentraba en la posible obligación de contar con personal auxiliar y de qué dependía ello y, ante la falta de respuesta, conviene exponer que el art. 24 del CCT 398/75 estableció que la contratación del ayudante lo determinará, en cada ocasión en que se discutan condiciones laborales, la comisión paritaria. Hoy ello está supeditado a cada caso en particular y las formas y extensión en que desarrolla sus tareas el encargado permanente (cfr. autos "Rodríguez, Osvaldo M. c/ Consorcio de Propietarios Vidal 1971", C.Nac.Trab., Sala VIII, 23/10/87, SD 10.823).-

Perlitas: "Por vos mismo -no por fama ni por dinero- tenés que seguir luchando" (Charles Bukowski)

Correo de Opinión

Informe de la Auditoría General de la Nación sobre transporte por el Sr. Raúl Guinzburg

Acabamos de conocer un informe de fecha 15/02/2010 de la Auditoría General de la Nación (AGN) en la que realiza una inspección en el ámbito de la Secretaría de Transportes y de la Comisión Nacional de Regulación del Transporte (C.N.R.T.) de acuerdo al artículo 118 de la Ley 24.156, a los fines de verificar las acciones ejercidas por esos organismos en relación a los controles que debieron realizarse por la normativa del Sistema de Protección Integral de los Discapacitados (Leyes 22.431 y 24.314 y Decreto 914/97), en el transporte público. 

Aclaramos que la AGN es un organismo que asiste técnicamente al Congreso de la Nación en el control del estado de las cuentas del sector público y de acuerdo al art. 85 de la Constitución Nacional, en sus aspectos patrimoniales, económicos, financieros y operativos. Tiene autonomía funcional y "a su cargo el control de legalidad, gestión y auditoría de toda la actividad de la administración pública centralizada y descentralizada, cualquiera fuera su modalidad de organización" e "intervendrá necesariamente en el trámite de aprobación o rechazo de las cuentas de percepción e inversión de los fondos públicos". Examina hechos, actos y documentos una vez finalizados los ejercicios contables de los entes que se haya decidido auditar. Con sus Informes de Auditoría, que incluyen comentarios, conclusiones y recomendaciones, asesora al Poder Legislativo sobre el desempeño de la Administración Pública Nacional y la situación de la hacienda pública.

En este caso y en uso de sus atribuciones audita a los Organismos del Transporte: (64) Empresas de Transporte con 8 líneas de colectivos urbanos; (65) estaciones de Subterráneos; (67) estaciones de Ferrocarril de las distintas líneas; verificó el cumplimiento de la renovación de los vehículos de transporte de colectivos que al año 2002 debía cumplirse en el 100% de las líneas y que por Resoluciones de la Secretaría de Transportes Nº 244/98; 420/98; 233/99; 3/02 y 6/03 fueron prorrogados y cuya última vencía a los 120 días a partir del 31/12/02 pero en la última resolución (06/03) suspendió la renovación progresiva de unidades de piso bajo. 

Por Decreto Nº 678/06ST. se aprobó prorrogar las edades máximas del parque automotor urbano y suburbano. Verificó las frecuencias máximas con unidades adaptadas para personas con discapacidad ; la adecuación de las estaciones ferroviarias y subterráneos, sus instalaciones proveyendo de accesibilidad , seguridad y equipamiento interior de los coches; etc.etc.

El resultado fué la detección de una enorme cantidad de irregularidades e incumplimientos de controles así como el atraso en la aplicación de sanciones en los casos de haberse comprobado hechos punibles de multa e inhabilitaciones. También de las siguientes transgresiones:

1.- La CNRT efectuó habilitaciones de carrocerías que no se ajustaban a las normas para acceso y traslado de personas con movilidad reducida (relevó 7 empresas fabricantes).

2.- Las inspecciones realizadas con la CNRT. en cabeceras de líneas evidenciaron falencias en el accionar del Organismo.

3.- El sistema ferroviario no es apto para ser utilizado en forma autónoma por personas con discapacidad, especialmente usuarios en silla de ruedas.

4.- La red de subtes no cuenta con infraestructura necesaria para que las personas con dificultades de desplazamiento puedan hacer uso de élla en forma autónoma e integral.

5.- La accesibilidad al medio físico, según Decreto 914/97, para ferrocarriles debía completarse las adecuaciones en un plazo no superior a 3 años que venció en marzo del 2001.-

Estas y muchas más fueron en definitiva las falencias que evidenciaron la ineptitud de los Organismos y funcionarios para el cumplimiento de las normas establecidas.

Habiendo dado traslado del informe a la CNRT, ésta contesta al mismo tratando de demostrar y justificar su accionar basándose en gran cantidad de Resoluciones y Decretos de la Secretaría de Transporte y queriendo demostrar que han trabajado correctamente.

La Auditoría General de la Nación, en base a la documentación pertinente y las verificaciones efectuadas, rechaza las argumentaciones de defensa planteadas y observa que las respuestas brindadas por las áreas de competencia son responsabilidad de la CNRT. por lo que los atenuantes por "falta de recursos o restricciones" que tienen para el funcionamiento de dichas áreas, deben ser evaluadas por las autoridades del organismo a fin de dotar a las mismas de los recursos suficientes para llevar adelante la acción en forma integral. Todo ello quedaba para verificación en futuras auditorías <ver resolución completa>.

Y ya que hablamos del transporte, independientemente del incumplimiento de las normas de accesibilidad, debemos advertir que, como se viene realizando desde hace muchos años al otorgar subsidios a ese sector, por Resolución Nº 106/10 de la Secretaría de Transportes se resolvió extender el pago de subsidios compensatorios de tarifas a las empresas de ómnibus que prestan servicio de más de 60 kms.de recorrido (compañías entre varias localidades de una misma provincia) y que hasta este momento se los consideraba "interurbanos" y por ende no podían acceder a los subsidios tarifarios y al gasoil a precio diferencial tal como reciben las líneas de corta y media distancia. 

Con la medida comentada se vuelve a ampliar los pagos de subsidios a las empresas transportistas de pasajeros: colectivos, subtes y trenes y que sólo en la Capital Federal superan los $500.000.000.-mensuales. Si a ello agregamos este nuevo subsidio para las líneas de colectivos del interior y el gasoil diferencial, el monto total asciende a $900 millones mensuales. Breve comentario: lo pagamos todos los contribuyentes, discapacitados o no. 

¿Hasta cuándo seguiremos con este tipo de política discrecional y discriminatoria?

Correo de Opinión

Comunicación a consorcistas I por el Leg. Sergio Abrevaya

Estimados consorcistas:

El día viernes 4 de junio de 2010, junto a distintos representantes de entidades de consorcistas, dimos una conferencia de prensa ante la inminencia de las nuevas paritarias de los encargados de edificios. En la misma reclamamos a las autoridades nacionales, una vez más, que los consorcistas sean llamados a participar de estas negociaciones. La actual composición de la mesa paritaria incluye a 3 entidades de administradores que no poseen representatividad ni legitimación para participar, ya que lo hacen sin el mandato de todos ustedes. 

Debemos exigir que los consorcistas posean voz y voto en esta central cuestión. Aunque es preciso remarcar que los encargados de edificios de propiedad horizontal tienen derecho a velar por sus intereses, la realidad nos muestra que los consorcistas no pueden hacer uso del mismo derecho, al encontrarse reemplazada su voluntad por la de entidades que no los representan.

Por otra parte, estamos preocupados por la enorme cantidad de falsedades que algunos administradores, o representates de los mismos, están impulsando como el aumento absolutamente injustificado de expensas, para hacer caer la ley que ahora los regula. Falsedades como: 

- Los nuevos trámites producen más gastos. Esto es mentira. Son gratis

- Hay que pagar escribano para los trámites. Esto también es mentira. Se rubrica ante la autoridad de aplicación.

- Aumento de honorarios. La ley prohíbe cualquier fijación de honorarios que no sea pautado entre el consorcio y el administrador. 

- La ley no está en vigencia. Esto es otra mentira. Lo que espera reglamentación es el sistema sancionatorio y de registración. Las obligaciones el administrador las tiene que cumplir igual. 

- El seguro es caro y debe pagarlo el consorcio. No es cierto. El seguro es una de las opciones y debe ser afrontado por el administrador en beneficio del consorcio. También pueden presentar la declaración jurada de bienes. 

Sin otro particular, lo saludo cordialmente y lo invito a reenviar este mensaje a quien ud. considere que puede resultarle de utilidad.

Correo de Opinión

Comunicación a consorcistas II por la Adm. María Elena Fernández 

Señor Diputado Sergio Abrevaya

Despacho Legislatura 

En respuesta a vuestro mail, como consorcista y como administradora de consorcios que soy, deseo realizar algunas aclaraciones al respecto:

1) Por una parte Ud. dice que ha convocado a representantes de consorcistas, ¿a qué entidades específicamente Ud. convocó? y ¿qué sucedió al respecto?, ¿nada?. Porque todo sigue igual que siempre o bien sólo son palabras y palabras. Todos los años se hacen los enojados, pero nunca pasa nada.

2) La Liga del Consorcista solicitó que las reuniones de paritarias se hicieran con los medios de comunicación presentes, ¿Por qué esto no se hizo? Porque siempre hablan, se hacen los que protestan, pero hasta ahora todo sigue igual. Dicen defender al consorcista, ¿piensan que atacando a todos los administradores lo van a lograr? Le informo que en esta profesión, como en todas, siempre hay buenos administradores y de los que no lo son ¿Por qué nos meten a todos en la misma bolsa? a Uds. seguro que no les gustaría que nosotros digamos que todos los diputados son corruptos, ¿no es cierto?. A mí particularmente no me gusta cuando me castigan por algo que no hago.

3) Cuando Ud. menciona que hacer trámites es gratuito, ¿de qué está hablando? ¿de la Ley 3.254? Le recuerdo, por ejemplo que "El libro de Registro de firmas", que es obligatorio comprar, cuesta $60 cada libro y sólo tiene 46 hojas. En un consorcio con 48 unidades el consorcio deberá comprar dos libros por un total $ 120 (no es gratis).  Administro un consorcio de 8 unidades y tuve que comprar 46 hojas. Además, por si Ud. no lo sabe, le informo que la mayoría de los propietarios no quieren mostrar sus escrituras, ¿qué hago? ¿los amenazo?, ¿o tendré que pedir un certificado de dominio que cuesta $ 80 por cada unidad?, me pregunto ¿Ud. los consigue gratis?

La Ley 3.254 menciona, también, que las Asambleas deberán ajustarse a lo que exige el reglamento y algunos, que son muy antigüos, dicen que habrá que avisar a cada propietario en forma fehaciente para realizar la convocatoria de Asamblea. Le informo, por si Ud. no lo sabe, que cada carta documento cuesta $ 48. ¿Ud. considera que ésto es gratis? Tengo mucho más para mencionar, pero no quisiera aburrirlo ya que supongo que Ud. tendrá cosas más importantes que hacer. ¿Y sabe qué? Yo también.

4) Aumento de honorarios: Yo me pregunto, ¿Ud. nos pregunta a nosotros, quienes pagamos los impuestos, si estamos de acuerdo en abonar los semejantes sueldos que los diputados ganan? De todas maneras mis honorarios son los importes mínimos que se encuentran establecidos, no tengo problemas en mostrarlos. Facturo absolutamente todo, pago todos mis impuestos y de allí salen los sueldos que les pagamos a Uds. Seguro que gano mucho menos que Ud. y nos quieren hacer creer que defienden nuestros intereses. Le informo que tengo que administrar más consorcios de los que me da el tiempo por los bajos honorarios que cobro y, encima, la inflación me los disuelve. Ni siquiera puedo tener una empleada para que me ayude. Nadie nos defiende y, como si esto fuera poco, atacan a los que somos decentes, a los que trabajamos bien, a los que queremos que Uds. nos ayuden a solucionar los graves problemas que aquejan a los consorcistas y consorcios en general. Además, no castigan a los administradores que ni siquiera están inscriptos en el Registro y que siguen destruyendo consorcios y la confianza de los consorcistas. ¿Así es como defienden a los consorcistas?

5) Seguro: ¿qué es lo que tenemos que asegurar? porque la Ley no lo dice. No dice los montos, no dice qué riesgo. Sólo dice que debemos pagar un seguro de profesionalidad si no, habrá multas. Y yo me pregunto ¿qué significa seguro de profesionalidad? ¿significa si el administrador se equivoca o si roba? ¿de qué montos estamos hablando?, ¿qué compañía de seguro aceptará un seguro de esa naturaleza?. ¿No le parece un poquito ridículo? 

6) Como administradora que soy tengo el título homologado por el Gobierno de la Ciudad, y tengo que estudiar nuevamente lo que ya conozco de memoria. ¿Sabe qué? No tengo el tiempo necesario para hacerlo y no me gustaría perderlo aunque me sobrara. ¿A Ud. le gustaría que nosotros les exijamos a Uds. que estudien todo nuevamente? ¿No es cierto que no? A mí tampoco.

Muchas gracias por su atención. Espero no seguir siendo castigada. Confío en que Ud. nos va a ayudar. Pido disculpas por un poco de ironía, es que, quizás, así comprenda que hay noches que la situación no me deja dormir.  ¿Sabe por qué? porque están afectando mi fuente de trabajo, el sustento que necesito para vivir, comer, darle un estudio a mis dos hijos, poder pagar las expensas y todos los gastos que necesito pagar mensualmente. Amo administrar consorcios, es una profesión que llevo en mi corazón y me duele el alma cuando me siento tan atacada.

Un cordial saludo

Correo de Opinión

Comunicación a consorcistas III por el Adm. Adrián Hilarza

Dr. Sergio F. Abrevaya

Legislador CABA

Tengo el agrado de dirigirme a Ud. a los efectos de responderle el mail que fuera enviado desde su despacho con fecha 7/06/10 (por lo que puede desprenderse del remitente salvo que desmienta el mismo). 

Me han surgido una serie de inquietudes preocupantes que no quisiera que queden dispersas en el éter.

En lo general de su contenido, a mi entender, se asemejaría más una proclama que quizás a información objetiva y aclaratoria que el tema merece tener y, más aún, viniendo de un Legislador de la Ciudad. Teniendo presente la cantidad de personas afectadas en la Propiedad Horizontal y de los muchos millones de pesos que mueve el sector y más aún, sabiendo de la llegada, impacto y alcance de sus comentarios a los medios (que son mucho más poderosos e influyentes que los de cualquier ciudadano común). Es decir, pretendo entender sobre la responsabilidad que ello implica, desde la función pública, al efectuar comentarios que pueden generar reacciones irreversibles y más aún en estos tiempos, donde las conductas irascibles predominan en todos los sectores de nuestra sociedad.

Más trabajo, más cargas y más responsabilidad. Consulto ¿no mecería una mejor retribución? El seguro que menciona de caución, contradiciendo a la Ley 3.254, conlleva un gasto muy importante y casi determinante para una administración. ¿Ud. considera que ello no genera más gastos?. ¿Trabajaría por la diferencia? Tenga presente que una Administración bien habida, como la mayoría, debe ir pensando en cerrar sus puertas. Dar un mensaje a la sociedad parcial sin haber escuchado, al menos, la otra campana puede resulta engañoso provocando daños irreparables.

No tengo la llegada mediática que Ud. puede tener, obviamente, ni tampoco puedo afrontar una solicitada en medios masivos. Pero lo invito, si es gustoso, a debatir sin restricciones en cualquier ámbito que considere conveniente, a modo también de escuchar al otro sector y de esa manera enriquecernos y, por sobre todo, poder mensurar el alcance y consecuencias de esta nueva ley.

Comprendo que es mucho más rentable para un político legislar para las grandes mayorías pero considero, a lo mejor equivocadamente, en detrimento de otro minoritario e indefenso. No quiero tener razón pero sí vivir en paz por lo que apelo a su sentido común para comprender el contexto en el cual se está legislando, sus consecuencias y asimismo trasladar paz y tranquilidad a nuestra sociedad.

Saludo atentamente,

Correo de Opinión

Comunicación a consorcistas IV por el Adm. Enrique Carlos Gallino

Estimado Legislador

Sergio Abrevaya

De mi mayor consideración:

Dirijo a UD. la presente en respuesta a su nota del 7 de junio.Trataré de ser educado aunque Ud. me llame mentiroso.

Mucho le pido que tenga en cuenta que, buenos o malos, los administradores somos por ley los mandatarios de los consorcios. Somos un mal necesario, sí. Entes improductivos que sólo por ostentar un cargo decidimos por todos los demás y aparte ganamos plata. Como los diputados, los intendentes, los gobernadores y los presidentes.

Somos el primer escalón de la política, los intendentes de nuestros consorcios. También surgimos del voto popular. También nos remueven, pero no tenemos aparato partidario que nos respalde. Y mal que nos pese a todos seguiremos existiendo.

No nos encasille en enemigos, eso le hace mal a la sociedad. No niegue que somos mandatarios ni menosprecie nuestra representatividad, eso le hace mal a la sociedad. Ejerza control, depure, capacite, pero no destruya, eso le hace mal a la sociedad.

Y no hablo de mí, quizá mañana ya no esté, hablo de la institución.

Mucho me gustaría de Ud. que, en lugar de combatirnos, nos incluya. Nosotros estamos de este lado del consorcio. No exacerbe a la sociedad en contra nuestra. No monte el aparato gubernamental en nuestra contra.  Somos individuos aislados (alguna que otra PYME) que trabajamos en esto. 

Tenga por seguro que, si lo hace, con muy poco esfuerzo nos va a destruir. Y después ¿qué? ¿No sería mejor que trabajásemos en conjunto? ¿Podría hacer esto Ud. con el Sindicato?.

Cambiando de tema y siguiendo con su nota, no voy a explayarme sobre lo que Ud. llama mentiras. Sólo le pregunto, ¿piensa realmente Ud. que quién tenga que pagar un seguro de caución, no lo trasladará al precio de sus servicios? Que ¿quién tenga propiedades para respaldar no las hará valer? ¿Que la mayor carga laboral que implica la Ley no se trasladará al costo? ¿Que el pago de multas por innumerable cantidad de motivos no será previsionado en los costos y trasladado a los precios?

Sin otro particular saluda a Ud. atte.

Rincón Solidario

Mangueras para incendio y matafuegos

En los edificios que tienen mangueras para incendio, ¿es obligatorio que también tengan matafuegos en los paliers?

¿Cuál es la legislación que exige estos elementos?

Susana

(12/06/2010)

Estimada Susana:

Contar con matafuegos y mangueras para incendios para una extinción temprana está basada en el punto 4.12 (de protección contra incendio) del Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires.

Independientemente de la cantidad de matafuegos exigidos (1 por cada 200 m² por piso) el Código exige una instalación fija contra incendio (mangueras, tanque de agua de reserva para incendio, bocas de incendio en la vereda, etc.) para uso de bomberos en caso de incendio.

Esto debido, especialmente, a que no pueden acceder exteriormente con sus escaleras a los pisos del 6º para arriba. Por ese motivo se ayudan con las propias instalaciones del edificio para la extinción del fuego.

Un saludo cordial.

Emilio Rossi

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El Sr. Emilio Rossi es especialista en protección contra incendios. Para cualquier consulta se le puede escribir a emiliorossi@prevind.com.ar.

Rincón Solidario

Ahora el consorcio pretende sacarmelas

Hoy descubrí Pequeñas Noticias y la verdad es que es muy interesante.

Hace más de 32 años que trabajo como encargado de 1º categoría. Entré trabajando 3 horas extras por día y ahora el consorcio pretende sacármelas.

Mi pregunta: ¿es legal que el consorcio haga esto? ¿no existen los derechos adquiridos después de haber trabajado tantos años con estos beneficios?

Ha sido toda una vida trabajando de esta manera y ahora que me faltan solo 6 años para jubilarme me perjudican.

Desde ya, muchas gracias y espero vuestra respuesta.

René

(27/05/2010)

Señor René:

Las horas extras son facultad del empleador, otorgarlas, reducirlas o quitarlas, de acuerdo al servicio que se solicite que cumpla en el edificio. 

Como no se especifica la función que desempeña Ud. no constituye derecho adquirido ya que Ud. realizaría distintas cantidades de horas extras todos los meses de acuerdo a la función asignada, por cuanto ello hace a la naturaleza de la hora extra.

Atte.

Sra. Mercedes García

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La Sra. Mercedes García es presidenta de ADEPROH (Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA)  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a adeproh@adeproh.org.ar o llamarla al teléfono 4371-1450.

Rincón Solidario

El administrador no realiza reunión de consorcio

Mi consulta es relacionada al consorcio donde vivo desde hace más de 10 años, como propietario.

El administrador no realiza reunión de consorcio y además el consejo de administración está compuesto por tres de los seis propietarios que no coinciden en las respuestas ante las consultas de los propietarios y/o inquilinos. Estos últimos son 48.

Quisiera saber cómo puedo exigir una reunión con las tres personas del consejo a fin de pedir un procedimiento único respecto a cómo lograr la reparación de mi departamento que ocaciona serios problemas de filtración sobre el cielo raso y paredes del piso inferior.

Ni mi solicitud, ni la del inquilino del piso inferior fueron atendidas.

Desde ya, muy agradecido.

Carlos
(10/06/2010)

Estimado Carlos:

Según lo que describes, en tu consorcio mencionas 3 problemas graves. Te diré cómo puedes realizar los reclamos correspondientes:

Para solicitar un reclamo sobre el problema de humedad, debido a que ya has realizado todo tipo de reclamos telefónicos y por carta supongo que común, debes entonces reclamar con carta documento con intervención de un abogado para que en caso de no responder realice la mediación previa al juicio que el consorcio deberá tener que soportar en caso de la "no respuesta del administrador".

Es bueno que circularices esa carta documento dirigida al consorcio para que todos se enteren y se involucren en solicitar al administrador que solucione el problema de humedad, ya que de lo contrario sería más costoso para el consorcio.

Con respecto al consejo de copropietarios, ellos deben actuar como un nexo entre los propietarios y el administrador y cuando el Admistrador no cumple tratar de que lo haga. Uds. pueden elegir una vez al año a los copropietarios que consideren sean mejores representantes. La elección del consejo es anual y obligatoria, al igual que la Asamblea Ordinaria, que el Administrador debe realizar obligatoriamente.-

Puedes aprovechar en tu carta documento donde reclamas la solución de la humedad, para intimar al administrador para que realice la rendición de cuentas y trate además la elección de un nuevo consejo.

Saludos cordiales

Adm. María Elena Fernández

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La Adm. María Elena Fernándes es administradora de consorcios.

Rincón Solidario

El administrador dice que no le puede hacer juicio para cobrar las expensas

Estimados:

Quisiera que me respondan la siguiente consulta: ¿Cómo se puede cobrar la deuda de expensas que tiene un propietario de cochera?

Vivo en un edificio del gran Bs. As. en zona norte que cuenta con un espacio guardacoches indiviso, en donde cada propietario guarda su auto en la cochera "designada internamente" con un número que consta en la escritura. Hay un plano de los números de las cocheras.

El último propietario que compró la cochera no está de acuerdo con el espacio asignado que le toca, ya que pretende que nos turnemos para guardar los coches, sin respetar un planito existente y dejó de pagar las expensas que le corresponden. Hasta el momento debe bastante dinero al consorcio.

El problema es que el administrador nos dice que no le puede hacer juicio para cobrar las expensas porque este señor aduce que no es el único dueño de las cocheras y que debería intimar al resto de los propietarios por la deuda, ya que esa unidad no es de su única propiedad, sino que hay 5 dueños más para ese espacio guardacoches.

El tema es que el resto de los propietarios de cocheras tienen las expensas al día y la deuda de este señor crece cada día más.

¿Cuál es la salida para este problema?

El consorcio tiene un reglamento de copropiedad, pero no tiene un reglamento interno para las cocheras.

¿Quién debe iniciar la demanda? y ¿cómo se puede hacer para que este señor pague al consorcio lo que debe?

Por favor si me puede asesorar porque este tema ya tiene un tiempo y queremos poder cobrar esa deuda, ya que la plata la necesita el consorcio para hacer distintas obras, pintura del edificio, etc.

El ingrediente que faltaba es que este señor alquila su parte de la cochera y saca un rédito de ello, que por supuesto cobra solamente él.

Muchas gracias.

Cordialmente

<sin nombre>

(10/06/2010)

Estimado/a:

Comenzaré por precisar los conceptos de cochera y espacio guardacoche, dado que no son sinónimos.

El de cochera corresponde a un lugar separado e identificado, siquiera con una raya en el piso que encierre el espacio adecuado para guardar un vehículo, el cual está adjudicado en forma permanente a quien ostente el derecho de propiedad sobre el mismo.

A diferencia de la cochera individual, cuando se trata de un espacio guardacoches, el lugar destinado al vehículo de cada copropietario no está predeterminado y la ocasional ubicación de los automotores irá variando de acuerdo al orden de ingreso, necesidad de desplazamiento, horario y frecuencia de la salida, etc.

Si las cocheras o espacios guardacoches tienen calidad de unidad complementaria de la principal (el departamento), ello implica la imposibilidad de que quienes no sean propietarios sean titulares de sitios para aparcar vehículos. Es decir que los espacios del garage, sean cocheras o guardacoches, sólo pueden pertenecer a consorcistas. Asimismo, y salvo que el Reglamento lo prohiba, los dueños de cocheras pueden alquilarlas o cederles el uso gratuito a terceros ajenos al Consorcio.

Este es el encuadramiento legal aplicable. Sobre esta base le contesto lo que Ud. consulta:

a) si el número de la cochera figura en la escritura de cada unidad funcional, entonces aquélla es una unidad complementaria de ésta y le pertenece en propiedad al consorcista en cuestión;

b) de su relato no queda claro si estamos frente a un mero espacio guardacoches, dado que Ud. habla de un "planito" y del "espacio asignado que le toca" a cada uno; para despejar esta duda debríamos tener a la vista el Reglamento de Copropiedad y Administración y, de ser posible, el título de propiedad del consorcista en cuestión;

c) sin perjuicio de todo esto y yendo al nudo de su consulta, debo decirle que cualquiera que sea el conflicto que se ha suscitado, nada autoriza a que ese consorcista no pague las expensas (ni por ese ni por ningún motivo);

d) por último, resulta inexplicable la actitud del Administrador del Consorcio, cuando afirma (según su relato) que "no puede demandar por el cobro de las expensas".

Para concluir: el temperamento a seguir consiste en que, previo estudio de las normas pertinentes del Reglamento de Copropiedad y Administración, el Administrador debe intimar el pago de las expensas adeudadas a este consorcista. Si éste así no lo hace y la situación se prolonga sin resolución, los consorcistas disconformes podrán requerirle a dicho Administrador la convocatoria a una asamblea extraordinaria para deliberar y resolver sobre este tema puntual.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.

Rincón Solidario

Construyeron una torre con dos subsuelos

Me dirijo a Ud. a fin de que me oriente respecto al siguiente asunto:

Vivo en un edificio de 2 pisos sin subsuelo.

En el terreno lindero había una construcción baja (garage). La demolieron y construyeron una torre con 2 subsuelos, apoyada en nuestra medianera.

Dicha construcción produjo daños en varias unidades funcionales, en partes comunes y el frente del edificio.

La administración reclamó los daños al igual que los propietarios, pero el director de obra y los responsables de la empresa constructora no se quieren hacer cargo de las reparaciones.

Soy arquitecto y doy fe que los daños fueron producidos por la nueva construcción.

¿Qué tipo de reclamos se puede hacer?

Desde ya, muchas gracias.

Juan Carlos

(09/06/2010)

Estimado Juan Carlos:

La actividad de la construcción, si bien establece relaciones contractuales donde rige el principio de autonomía de la voluntad de las partes para contratar, excede lo puramente privado, para alcanzar un riesgo comunitario o social, por lo que es responsabilidad de orden público resguardar.

Tareas específicas de los profesionales: de la construcción:

Tareas que implican una obra y que pueden ser desarrollados por distintos profesionales (arquitectos y/o ingenieros):

1) Proyecto de obra: es el que hace la construcción intelectual. Los vicios de proyecto admitidos por la doctrina y la jurisprudencia argentina (C.N. Civ. Sala E, publicado en La Ley 1977-B-132) existirán cuando el técnico competente, al que se le haya encargado el proyecto de la obra, incumpla las obligaciones que esta específica función constructiva del proceso edificatorio le exigía.

2) Calculista: realiza el cálculo de estructura de obra

3) Director de obra: dirige la obra y debe guardar, de cada partida de material, una muestra con el número de partida, por si tuviera que reclamar en el futuro al fabricante y/o vendedor del mismo. Su obligación es la de controlar la fiel interpretación de los planos y de la documentación técnica que forma parte del proyecto, así como la revisión y extensión de los certificados correspondientes a pagos de la obra en ejecución, inclusive el ajuste final de los mismos.

4) Constructor: es quien ejecuta la obra. Su obligación consiste en entregar la obra en perfectas condiciones, de acuerdo a lo acordado previamente en el contrato.

Salvo en obras muy pequeñas, o ejecutadas por administración del propietario, las tareas de dirección de obra y de constructor no pueden ser ejercidas por el mismo profesional, ya que se trata de responsabilidades incompatibles. Cada uno de los profesionales tiene, frente a terceros, responsabilidades que derivan de sus obligaciones como participantes en el emprendimiento.

MARCO LEGAL :Frente a terceros, en este caso el consorcio afectado, la relación que se establece con estos profesionales (arquitectos e ingenieros)es de carácter extra contractual por la cual hay una obligación de no hacer (ej: no dañar inmuebles linderos a la obra en construcción). Para que sea aplicable la responsabilidad de su parte, deberá comprobarse un daño a consecuencia de la obra o construcción. A su vez también responde el dueño de la cosa (propietario de la construcción) por la relación contractual analizada, sino también ante terceros, ajenos a esta trama. El típico ejemplo de daños sufridos por vecinos o transeúntes.

Se ha resuelto que “...frente a los terceros que resulten víctimas de daños producidos por la ruina o derrumbe de una construcción, no sólo serán responsables los profesionales que aportaron su trabajo material o intelectual para la realización de la obra, sino además el dueño de ésta, tanto si la situación se configura durante la construcción de la obra como luego de su recepción , pues se tata de un daño producido por el vicio o riesgo de la cosa –obra ruinosa- (Cn Civ Sala C, 23/12/96, Consorcio de Propietarios Pte. Luis Sáenz Peña 785/9, c. Automotores Francea SA LL 2000-B-248.-)

La jurisprudencia es muy clara en cuanto a quién le atribuye la responsabilidad por daños a un edificio lindero.

"La responsabilidad de la accionada se encuentra comprometida por el trabajo de sus dependientes (art. 1.113. C. Civ.), quienes lo produjeron en ocasión de los trabajos oportunamente efectuados en la construcción del edificio y atento su condición de empresa constructora, y de conformidad con lo que podría normalmente esperarse, las reglas del arte le imponían el deber de prever esta situación y, para ello, estar atento a dichas situaciones potenciales. 

La accionada obró con negligencia, atento su condición de empresario de la construcción, atento el nexo de causalidad entre los trabajos y los daños ocasionados. Tales daños son imputables a los demandados, siendo que, además, resulta un obrar antijuridico e injustificado por la negligencia por parte de quien tenía la obligación de prever (arts. 902, 909, C. Civ.). El demandado ha incurrido en violaciones a deberes jurídicos que le incumbían, habiendo, además, incurrido en culpa en los términos de los arts. 512, 902, 1109, 1113 y concordantes del Código Civil y DEBE RESPONDER POR ELLO. 

DAÑOS Y PERJUICIOS. Daños ocasionados por la construcción en el inmueble lindero. Responsabilidad del dueño de la cosa y del director de la obra. 

"Cuando se trata de un edificio en etapa de construcción, éste está bajo la guarda de quien tiene a su cargo la ejecución de los trabajos, con responsabilidad análoga a la del dueño de la cosa. Así, ambos responden por los perjuicios ocasionados a la finca lindera, en la medida en que no demuestren que en la emergencia medió alguna razón como para que pueda ser admisible la eximente prevista en el art. 1.113 del Código Civil. Al tratarse de una obligación concurrente e indistinta, ambos responden "in solidum", de donde la víctima puede reclamar la totalidad de los daños causados, sin perjuicio del ejercicio de la correspondiente acción recursoria, para cuyo caso deberá estarse a los términos del contrato de locación de obra. GIARDULLI CATINO, Juan C. c/PAREDES, Manuel J. s/DAÑOS Y PERJUICIOS 96/12/16 C. L050393 Civil - Sala L "
"Cuando se trata de daños ocasionados a una finca lindera por una obra en construcción, la responsabilidad debe regirse por lo normado en el art.1113 del Código Civil respecto del constructor y del propietario del inmueble que los generó y por lo establecido por el art.1109 del mismo cuerpo legal respecto del director de la obra.Así, para eximirse de responsabilidad, los codemandados tenían la carga de probar que habían tomado todas las precauciones establecidas por la legislación vigente y que éstas se vieron superadas por la magnitud del hecho, que resultó imprevisible o cuando menos inevitable.  (Sumario N°17570 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil). DUPUIS, CALATAYUD, RACIMO. E498914 MERCADO, Mayra y otros c/ HAZAN, Ernesto y otros s/ DAÑOS Y PERJUICIOS. 19/03/08 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala E. https://jurisprudencia.pjn.gov.ar/jurisp/…

"Daños y perjuicios - Construcción // Daños y perjuicios: La responsabilidad de los quejosos deviene de los perjuicios causados a la finca lindera, propiedad de los reclamantes -humedades, destrozos en el muro medianero, grietas, etc.- por no haberse tomado las medidas que aconseja la buena técnica, incluso en la dirección de obra. La norma de aplicación es el artículo 1113 del Código Civil, agregando ahora que lo es en el 2° párrafo de la 2° parte; ello así por tratarse de un edificio en construcción, que ha ocasionado daños a la edificación vecina como consecuencia de defectos de construcción (vicios de la cosa), sin descartar el propio riesgo creado por los trabajos. Y no es bastante la constante argumentación de los accionados en el sentido que la pared medianera era obsoleta, encontrándose en deplorable estado, porque la jurisprudencia es constante, en cuanto a que ello no resulta atendible; y es más, esa circunstancia no puede gravitar en el valor de la reparación que debe efectuarse para tratar de restablecer la edificación al estado en que se encontraba antes de producirse el daño cuya responsabilidad se enlaza a la demandada. CCI Art. 1113 CC0001 LZ 61812 RSD-269-6 S 26-9-2006 , Juez BASILE (SD)CARATULA: Basabe, Horacio c/ Miodyk, Dino s/ Daños y Perjuicios MAG. VOTANTES: Basile-Tabernero-Igoldi https://www.scba.gov.ar/jubanuevo/integra…

DAÑOS. Obra nueva. Construcción. Daños ocasionados en edificio lindero. Debilitamiento de la estructura. Daños materiales. Procedencia. Daño moral de los propietarios del inmueble vecino: Rechazo. RESPONSABILIDAD de los directores y constructores de la obra: Atribución del 66% de la responsabilidad de los perjuicios sufridos por el inmueble lindero L. 426406 - "Martel Paz y otros c/ Laplace Miguel y otros s/ Daños y Perjuicios" - CNCIV - SALA B - 14/12/2005 

"Teniendo en cuenta la cantidad de actores que accionan, con sus consiguientes personalidades, la imposibilidad lógica de graduar un daño tan íntimo como el que se acciona y los diferentes daños que han sufrido las distintas unidades, las unas afectadas a vivienda, otras no, tornaban ineluctable la actividad procesal tendiente a la comprobación del daño moral, facilitando así su determinación por el juez, sumado a ello la posibilidad de contradicción (arts. 18 CN). La angustia y los esfuerzos de los propietarios (10) en tratar que diariamente colocaran las protecciones adecuadas y solucionaran debió ser motivo de prueba, para, según sus propios actos, cuantificar la indemnización solicitada (art. 34, inc. 4 CPCCN) sobre todo considerando que la misma fue motivo de expresa negativa. 

Resulta sumamente difícil y en muchos casos imposible, ejecutar una nueva construcción lindera con otra construida aproximadamente 70 años antes y reemplazar a otra obra de menos volumen, sin afectar la más antigua (arts. 34 inc. 4) y 163, (inc. 5 CPCCN). Ante esta situación, hace a la buena práctica que el constructor del nuevo edificio realice un relevamiento del edificio vecino, dejando debidamente constatado su estado antes de iniciar las obras. Sobre la base de esta verificación, es posible saber luego, en que medida los daños y fisuras que pueden aparecer, tiene su causa en la construcción del nuevo edificio y proceder a su reparación como es costumbre (arts. 502 y 901 del Cód. Civ.).

La aparición de los daños en el inmueble de los actores, en forma coetánea a las obras en el edificio de los demandados, permite considerar a estas últimas fundada concausa de aquellos. La estructura del viejo edificio de los actores, acusó recibo de los movimientos inevitables de tierra y trabajos de submuración de la nueva obra vecina y se acomodó a la situación planteada en sus fundaciones, lo que implicó la aparición de daños y fisuras, que se verifican en las pericias de autos (art. 477 del CPCCN). En la producción de esos daños ha incidido en forma preponderante la deformación de la masa del suelo producida por la obra nueva. Resulta obvio que cualquier excavación puede llegar a generar movimiento de suelos horizontales en el del edificio adyacente, cuya magnitud dependerá de múltiples variables el tipo de suelo, el tiempo de permanencia de la excavación sin elementos de retención, la velocidad en la ejecución de la excavación, la cota, la variación de las cargas del lindero, la presencia de napas, las formas en que estas se deprimen para ejecutar la obra y también de las particulares características del suelo existente en el lugar. Todo ello debe ser previsto por quien va a encarar la nueva obra, modificando la situación anterior."

Para contestar a su pregunta he elegido la jurisprdudencia referida que es muy clara y elocuente en cuanto a quién se responsabiliza por los daños sufridos por una propiedad cuando se construye en el lindero.-

Los reclamos que deben hacer se pueden dividir en dos grupos:

 El consorcio debe reclamar por los daños sufridos en las partes comunes y los propietarios tienen la posibilidad de hacer sus reclamos por lo dañado en las partes propias. Descuento que antes de que el vecino haya comenzado la obra han relevado el estado de vuestro consorcio con fotos y un acta labrada por escribano, para constatar el estado de toda la medianera y el estado de las unidades funcionales previo al inicio de la construcción en el terreno lindero.-

Las acciones que se deben seguir, además de las intimaciones respectivas al director de obra, arquitectos, empresa constructora y propietario, son en base a lo normado por el art 1.647 que , prevee “Los empresarios constructores son responsables, por la inobservancia de las disposiciones municipales, o policiales, de todo daño que causen a los vecinos"

Este artículo prevee la hipótesis de responsabilidad “objetiva” de naturaleza “extracontractual ”; la persona sobre la cual recae solamente podrá excusar su responsabilidad probando el caso fortuito, la culpa exclusiva de la víctima, o la de un tercero por la cual no deba responder. Hasta aquí está claro que el “empresario” es responsable frente a terceros por los daños que derivan de la construcción de la obra, lo mismo que el director de ésta. (CF 5/9/67 JA 1968-II-14, f. 15.209. - Cciv. C, 24/2/72 JA 15-1972-33, f. 20.626.-)

La responsabilidad establecida por esta norma es de naturaleza extracontractual y objetiva, -CF. 579/67, JA 1968-II-14, f.15.209.- es decir, que la persona sobre la cual incide sólo se libera probando el caso fortuito , la culpa exclusiva del damnificado o la de un tercero por el cual no deba responder.

Los vecinos, ajenos a la relación negocial del propietario del terreno, cuentan con acción indemnizatoria directa, tanto contra el “constructor”, ”el empresario”, como contra el “dueño del terreno”, con base en el art. 1.113 del Código Civil.

Por aplicación de los principios que inspiran el art 1.113 del C.C. , la responsabilidad del empresario o director de obra, no descarta la que pudiere corresponderse a su vez al propietario del inmueble, en razón de tratarse de responsabilidades conjuntas; no subsidiarias, ni excluyentes. No cabe distinguir entre el dueño o guardían de la cosa, por ello, el perjudicado puede dirigir su acción resarcitoria contra ambos y para que ellos puedan eximir su responsabilidad deberán probar la culpa de la víctima o la de un tercero por quién no deben responder o, también, por la existencia del caso fortuito o fuerza mayor.(SCBA 10/12/79, ED 87-306).-

Asiste derecho al propietario del inmueble vecino o al consorcio que ha padecido las secuelas dañosas por la realización de las bases o cimientos del futuro edificio, a demandar al dueño de los cimientos, al titular dominial, al constructor y al empresario, por los daños ocasionados por la ejecución de la obra; en virtud de la responsabilidad civil extracontractual , de carácter “objetivo”, prevista en el art. 1.113 segunda parte del C.C.; sin perjuicio de la acción de regreso que entre ellos exista.

A los fines indemnizatorios deberán concurrir en forma solidaria e ilimitada a soportar las consecuencias letales de la ejecución de la obra en las propiedades contiguas; no siendo factible eximir, por vía contractual, la responsabilidad de las personas intervinientes en la realización de la obra.

Como bien lo señala Homero Rondina, -Ed. Depalma- en “La responsabilidad Civil y el Contrato de Construcción” "no será posible eximir por vía del contrato la responsabilidad que sus autores asumen por la obra: Contratistas, profesionales y empresarios, no eludirán las responsabilidades por las deficiencias del trabajo, ni aún pactándolo expresamente con el propietario, ya que aunque el artículo no lo diga, pretende ser una norma de orden público, impuesta más allá, y por encima de la voluntad de las partes contratantes”.

Concluyendo deberán iniciar la instancia de mediación y de no poder conciliar en la misma las acciones de daños y perjuicios que hacen al derecho del consorcio y sus propietarios en forma particular.-

Esperando haber despejado sus dudas

Saludo a Ud. muy atte 

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

¿Qué significan las siglas?

Boletín de Pequeñas Noticias

Número de Edición: 407 (1º edición)

Fecha de publicación: 16 de Junio de 2010

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Colaboradores: Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar

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