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Boletín  de  Pequeñas  Noticias

la comunidad consorcial como espejo de la sociedad

Miércoles 12 de Enero de 2011 - Nº: 424

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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.

Patricia Bullrich y el escribano Horacio Coleman Lerner en la CAPHyAI explican el proyecto de modificación de la Ley 13.512.Modificación Ley 13.512

Bullrich apoyó la colegiación de los administradores

La diputada Patricia Bullrich se mostró de acuerdo con la colegiación obligatoria para los administradores de consorcios Así lo expresó durante la presentación de su proyecto de modificación a la Ley de Propiedad Horizontal realizada en la CAPHyAI También explicó diversos aspectos de la iniciativa tales como la participación de los propietarios en las discusiones paritarias y el cambio de destino de la vivienda del encargado.

[BPN-12/01/11] El pasado martes 21 de diciembre, la diputada Patricia Bullrich (Coalición Cívica) apoyó la colegiación obligatoria...

En 1993 el proyecto del que participó Jorge Alterini obtuvo madia sanción en el Congreso Nacional.Modificación de la Ley 13.512

Mellizos de padres diferentes

El proyecto presentado por Patricia Bullrich para modificar la Ley de Propiedad Horizontal fue "tomado" de una iniciativa del año 1993, preparada -entre otros- por el Dr. Jorge Alterini El texto de Bullrich es casi idéntico al original, salvo por dos cuestiones: la ausencia del capítulo de Derecho Real de Superficie y la incorporación de la representación de los propietarios en las negociaciones paritarias.


Dra. Rossana Bril.Seguro ambiental para consorcios

"Disparatado e insólito"

La abogada Rossana Bril, especialista en seguros, calificó de "disparate e insólito" al seguro ambiental para consorcios Bril explicó que existen actualmente seguros para edificios de propiedad horizontal "que brindan mayor cobertura a los consorcios que uno de caución ambiental" Propuso implementar un "sistema de garantías" y que los consorcios armen un fondo para afrontar los daños de incidencia colectiva.


Dr. Marcos Bergenfeld.Dr. Marcos Bergenfeld

"Una profesión sin mucho futuro"

El presidente de FAC, Dr. Marcos Bergenfeld, calificó de "disparate" al nuevo Libro de Control de Seguridad Edilicia Al respecto, aseguró que "va a seguir incrementando las expensas" y podría desembocar en la autogestión Según declaró, los administradores van a "sufrir" con la nueva medida porque "van a tener cada vez más carga y van a estar cada vez más perseguidos".


Pequeñas Noticias

Confesamos que trabajamos

Durante 2010 Pequeñas Noticias publicó más de 250 notas periodísticas contenidas en 30 boletines, 6 de ellos extras Se publicaron 6 gestiones profesionales, 77 correos de opinión, 142 rincones solidarios y 84 correos de lectores.


Según AADETUR durante el 2010 150 personas habrían sido estafadas con alquileres turísticos truchos.Turismo virtual

Alquileres truchos por Internet

Las estafas turísticas a través de la Web aumentaron un 70% durante el año 2010 Según datos de la Asociación Argentina de Derecho del Turismo, más de 150 personas han sido víctimas de este engaño el año pasado.


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Córdoba: Entre salarios, servicios e insumos las expensas aumentaron más del 40%.Córdoba

Las expensas subieron entre un 40 y un 50%

El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Miguel Agudo, aseguró que las expensas de esa provincia registraron una suba de entre un 40 y un 50% a lo largo del año 2010 Los motivos señalados por el Presidente de la entidad serían el "incremento de salarios a los encargados" y la "pequeña inflación sostenida en los servicios e insumos".


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Leg. Gerardo Ingaramo.Gerardo Ingaramo

"Esa es una bandera que organizamos nosotros"

El presidente de APIPH, Dr. Marcos Bergenfeld, le exigió a Gerardo Ingaramo (PRO) que suspenda la reglamentación de la reciente ley que restringe el uso de agua para lavar las veredas presentada por el legislador Según Bergenfeld, "esa es una bandera que organizamos nosotros y este señorito lo tomó para él".


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Gestión Profesional

Encargados: adicional no remunerativo

por Dra. Marcela López


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Gestión Profesional

¿Es legal excluir una mascota porque lo ordena el Reglamento de Copropiedad?

por el Dr. Jorge C. Resqui Pizarro


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Rincón Solidario

Expensas extraordinarias

Dr. Jorge Maldonado


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Rincón Solidario

Nuestro consorcio: en el horno decapitado

Dr. Jorge Resqui Pizarro


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"Okupas" en un departamento

Dra. Diana Sevitz


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Rincón Solidario

No contestan llamados ni e-mails

Cr. Sebastián H. Wolkowicz

Agrimensora Claudia Fieg.Agrimensora Claudia Fieg

Copropiedad vs. propiedad

La presidenta del Colegio de Agrimensores de la ciudad de Buenos Aires, Claudia Fieg, objetó algunos puntos del proyecto de modificación a la Ley 13.512 presentado por la diputada Patricia Bullrich Fieg se pronunció en contra de modificar la denominación de "reglamento de copropiedad" por "reglamento de propiedad" ya que aseguró que los consorcistas son "copropietarios de las partes comunes y del terreno".


Legislador Sergio Abrevaya.Leg. Sergio Abrevaya

Observatorio de la nueva Ley 941

A fin del año 2010 Sergio Abrevaya llevó a cabo una primera reunión de consultas para la constitución del Observatorio de la nueva Ley 941 El legislador declaró que "en esta etapa lo que quiero hacer es enterarme de los problemas operativos y comunicárselos a Gallo" Alicia Giménez, presidenta de UCRA, quiso participar pero no le fue permitido.


Rabino Sergio Bergman, presidente de Fundación Argentina Ciudadana.Rabino Sergio Bergman

"Robar razonablemente"

Sergio Bergman, rabino y presidente de la Fundación Argentina Ciudadana, manifestó que los consorcistas cambian de administrador cuando "roba demasiado" por uno que "robe razonablemente" Adrián Hilarza, por su parte, le replicó que "generalizar [...] duele, resulta muy injurioso y difícil de remontar".


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Claudio García de Rivas, director de Pequeñas Noticias y conductor de Derecho de Piso.Pequeñas Noticias

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El programa radial Derecho de Piso, producido por Pequeñas Noticias, cumplió cinco meses en el aire Se emitieron 20 programas de los cuales participaron 25 invitados y se difundieron varias primicias relativas a la comunidad consorcial Desde que abrió su blog en Internet, las páginas que contienen los audios y las fotografías de los programas fueron vistas 2.184 veces.


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Pequeñas Noticias

Queremos tener un millón de amigos

Con el objetivo de abrir nuevos canales de diálogo con sus lectores, Pequeñas Noticias mantiene desde el año 2009, dos espacios en la red social Facebook Están dedicados a adelantar las últimas novedades que serán luego volcadas al boletín También le ofrecen a sus lectores la posibilidad de mantener una comunicación fluida e intercambiar opiniones.


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Mendoza: legisladores de la oposición aseguraron que a la hora de votar el proyecto no se abrió al debate.Mendoza capital

No a los edificios en altura

Vecinos de la capital de Mendoza le pidieron al intendente, Víctor Fayad, que vete el nuevo Código de Edificación Urbana que autoriza las construcciones en altura Los vecinos aseguran que "quitan privacidad, aireación y flujo de agua".


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Para enero y para febrero: $300 no remunerativos

El primer mes de 2011 deberá liquidarse con una suma no remunerativa de $300 La escala salarial y los valores de los adicionales siguen siendo los mismos.


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Las obras particulares y la seguridad

por el Sr. Raúl Guinzburg


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Patricia Bullrich y el escribano Horacio Coleman Lerner en la CAPHyAI explican el proyecto de modificación de la Ley 13.512.

Patricia Bullrich y el escribano Horacio Coleman Lerner en la CAPHyAI explican el proyecto de modificación de la Ley 13.512.

Modificación Ley 13.512

Bullrich apoyó la colegiación de los administradores

[BPN-12/01/11] La diputada Patricia Bullrich (Coalición Cívica) apoyó la colegiación obligatoria de los administradores de consorcios. Según expresó "si todos se colegian, también ellos pueden hacerlo". Así lo declaró el pasado martes 21 de diciembre, en el marco de la presentación de su proyecto para modificar la Ley 13.512 en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). Al cierre del evento el Adm. Arturo Molina, secretario de la entidad, le entregó a la diputada un proyecto de colegiación.

Con respecto a la colegiación obligatoria de los administradores, Bullrich manifestó que "si seguimos con nuestra filosofía, que es la de la colegiación, los administradores perfectamente pueden tener una". Aseguró además que "las actividades tienen que tener formas de organizarse".

"Lo que exigen las colegiaciones es un determinado título habilitante para esa actividad, un curso o una carrera", amplió. Al concluir expresó que "si todos se colegian, también pueden hacerlo los administradores".

El proyecto de Ley 13.512

Durante ese acto Bullrich estuvo acompañada del escribano Horacio Colman Lerner quién al comenzar la exposición enumeró las principales características del proyecto de modificación a la Ley 13.512 y explicó que incorpora a la propiedad horizontal como un "derecho creado" ya que "siempre se dijo que lo era, pero en la doctrina". Según declaró, la iniciativa "también se ocupa de los pequeños consorcios, para que no tengan tantas complicaciones". Además, "agiliza las asambleas, el quórum y le da jerarquía al administrador al regirse por las reglas del mandato".

Consorcistas a paritarias

Colman Lerner señaló que el proyecto de Bullrich prevé también la elección –en cada consorcio- de un representante para su participación –aunque todavía no queda claro de qué forma- en las futuras negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo.

Éste propone, en su artículo 37º, que deberá incorporarse un propietario en las discusiones salariales de los encargados de edificio. Al respecto, Bullrich explicó que "es necesario tener negociaciones que sean equilibradas entre los derechos de los trabajadores y los derechos de los propietarios". Sin embargo, subrayó que "son negociaciones muy difíciles con un gremio que tiene mucha fuerza política", por ello "es necesario poner fuerza en la contraparte".

Ante la pregunta del Dr. Jorge Martín Irigoyen, abogado patrocinante de la Cámara, acerca de la metodología que se prevé implementar para la designación del propietario que participará de las discusiones paritarias, Bullrich explicó que "no es fácil resolverlo, pero hay mecanismos en la ley que prevén cómo podrían ser las representaciones" y agregó: "si los propietarios se asociaran podrían representarse por cantidad de asociados y si hay tres asociaciones con una determinada cantidad de miembros podría haber una representación proporcional".

El destino de la portería

El artículo 45º de la iniciativa de Bullrich plantea la posibilidad de cambiar el destino de la vivienda del encargado mediante el voto unánime de los propietarios. Sin embargo, la agrimensora Claudio Fieg, presidenta del Colegio de Agrimensores de la CABA, le planteó a los disertantes que "el Código de Edificación de la ciudad de Buenos Aires exige que cada cierta cantidad de unidades funcionales exista una portería" y agregó que "no se puede cambiar el destino porque a mí me parece".

Al respecto, Bullrich aseguró que la posibilidad es reformar el Código de Edificación ya que "este es un proyecto de ley nacional y está sobre las leyes locales". Sin embargo, reconoció que "cuando esta ley vaya al Congreso es probable que nos bajen este artículo porque la presión sindical va a ser fuerte".

Propiedad vs. copropiedad

Por último, es de destacar que el texto presentado por la diputada Bullrich cambia la figura del reglamento de copropiedad al sustituirlo por uno de "propiedad".

También sobre este punto la agrimensora Fieg interpeló a la diputada y le aclaró que "en realidad [sobre las partes comunes] somos dueños de un conjunto".

Bullrich, le respondió que la modificación es "un tema de fondo" ya que "queremos darle carácter fehaciente a la propiedad" y agregó: "al darle relevancia a la propiedad estamos planteando un concepto en el que lo principal es la propiedad y lo accesorio son las áreas comunes".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


 

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Efemérides consorciales: el 17 de diciembre de 2007 la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) acordaron con la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (FATERyH) otorgar una gratificación especial de 300 pesos a los encargados de edificios. 


En 1993 el proyecto del que participó Jorge Alterini obtuvo madia sanción en el Congreso Nacional.

En 1993 el proyecto del que participó Jorge Alterini obtuvo madia sanción en el Congreso Nacional.

Modificación de la Ley 13.512

Mellizos de padres diferentes

[BPN-12/01/11] El proyecto de modificación a la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 presentado el martes 21 de diciembre por la diputada Patricia Bullrich en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) <ver nota> es casi idéntico a una iniciativa de modificación al Código Civil presentado por, entre otros, el Dr. Jorge Alterini en el año 1993. En esa oportunidad, el texto del jurista obtuvo media sanción en el Congreso de la Nación.

Durante la presentación de su proyecto en CAPHyAI, Bullrich estuvo acompañada por escribano Horacio Coleman Lerner, quien aseguró que la iniciativa de la diputada fue "tomada de un proyecto de modificación al Código Civil".

Pequeñas Noticias realizó una comparación entre ambos y puede decirse que, salvo un capítulo, la participación en paritarias de los propietarios y algunas cuestiones menores, son idénticos.

Derecho Real de Superficie

La diferencia fundamental entre el proyecto de Alterini y el de Bullrich radica en la falta, en este último, de un capítulo sí presente en la iniciativa del año 93: el relativo al Derecho Real de Superficie bajo el título XV. Dentro del capítulo, el artículo 3.153 –entre otros-  establece que "el derecho de superficie concede el derecho de edificar sobre inmueble ajeno y hacer propio lo construido, o de adquirir una construcción ya existente, separada de la propiedad de su emplazamiento, siempre por un plazo determinado que no exceda de cincuenta años". Agrega además que "el derecho de superficie puede comprender una extensión del inmueble afectado mayor que la necesaria para la construcción pero que sea útil para su aprovechamiento".

Los tres artículos incorporados

Por su parte, el proyecto de Bullrich agrega el artículo 49º, relativo a los emprendimientos urbanístico-residenciales que establece que los mismos "conformarán los consorcios establecidos en el régimen de esta ley de pleno derecho, y por tanto: a) la entidad jurídica administradora será el consorcio, b) las aéreas recreativas-deportivas serán aéreas comunes al consorcio, c) las parcelas con destino residencial serán unidades funcionales y/o complementarias". 

Agrega también el artículo 50º en el cual "los contratos o estatutos sociales de las entidades jurídicas, administrador del consorcio, no pueden estipular la posibilidad de sancionar a los residentes del emprendimiento y a sus familiares por más de 90 días de pena de suspensión […]".

Finalmente, la iniciativa de Bullrich incorpora el artículo 51º que establece que "los jueces podrán según el caso en consideración, ordenar la aplicación de la regulación jurídica de la presente ley, en los loteos residenciales con calles públicas a la sanción de la presente ley, y que no estuvieran encuadradas en propiedad horizontal".

Además al texto la diputada incorpora una cuestión que sin duda generará un profundo debate: establece en el artículo 37º que "para las paritarias o convenios colectivos de empresa, referidas al personal del consorcio, la Asamblea deberá elegir a un propietario como titular y a otro como suplente". El proyecto de Alterini no contempló esta posibilidad.

Otras modificaciones

El artículo 3.109 del proyecto de 1993, acerca del Derecho Real - palabra que no se encuentra en artículo 2º del proyecto de Bullrich- establece que  "el Derecho Real de propiedad horizontal […] se constituye con el otorgamiento por escritura pública del reglamento de propiedad y administración". La iniciativa de Alterini, establece dentro de este artículo, que el reglamento será "redactado por el titular del dominio e inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble". Tal consideración no está presente en el artículo 2º del proyecto de Bullrich, análogo al artículo 3.109.

Por otra parte, el artículo 5º del proyecto de la Diputada establece que son comunes "los ascensores, montacargas y escaleras". Hasta aquí no existe diferencia con la iniciativa de Alterini, pero el nuevo proyecto agrega que son comunes "en tanto no estén ubicados en toda su extensión en una sola unidad funcional y no le sirvan exclusivamente a ella".

El artículo 3.115 del proyecto de Alterini, relativo al consorcio -artículo 8º en el proyecto de Bullrich- establece que "el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales o el único propietario de todas ellas constituye el consorcio; es persona jurídica de conformidad con el inciso 2 de la segunda parte del artículo 33 [del Código Civil]". El artículo correspondiente a la iniciativa de Bullrich omitió que "tiene domicilio en el inmueble y se expresa a través de la Asamblea, el Consejo de Propietarios si lo hubiere y el administrador". Este apartado está presente en el texto de reforma presentado por el jurista.

El artículo 17º de Bullrich y el artículo 3.124 en el proyecto de Alterini establecen que los propietarios de las unidades funcionales "pueden instalar equipos de refrigeración, calefacción, ventilación, extracción u otros similares, siempre que no causen perjuicios o molestias que excedan la normal tolerancia, con el alcance establecido en el artículo 2.618 del Código Civil". El texto de la Diputada establece que tales instalaciones deberán cumplir con las normativas locales sobre seguridad e higiene.   

El inciso 10 del artículo 29º del proyecto de Bullrich -mismo inciso pero artículo 3.136 en Alterini- establece que "el reglamento de propiedad y administración debe contener:

Inciso 10: Destino de las unidades funcionales". Hasta aquí ambos textos son idénticos. Sin embargo, el proyecto de Bullrich agrega que "cuando el emprendimiento o edificio contenga unidades funcionales destinadas a vivienda familiar, deberá constar en forma expresa si las unidades funcionales pueden ser destinadas a alquiler temporario por períodos menores a 30 días para usuarios turistas […]".

Otra diferencia entre los proyectos la presenta el artículo 29 de la iniciativa de Bullrich, que establece que "los consorcios cuyos reglamentos de propiedad y administración […] carecieran de alguno de los requisitos indicados, tendrán 90 días desde la  entrada en vigencia de esta ley para celebrar las asambleas correspondientes […] incorporando a sus reglamentos lo que en ellas se resolviera […]".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides consorciales: el 19 de diciembre de 2007 se presentó oficialmente la Federación de Asociaciones de Consorcios en un salón de la Legislatura porteña.


Agrimensora Claudia Fieg.

Agrimensora Claudia Fieg.

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Copropiedad vs. propiedad

[BPN-12/01/11] Claudia Fieg, presidenta del Colegio de Agrimensores de la ciudad de Buenos Aires, cuestionó que el proyecto de modificación a Ley 13.512, presentado por Bullrich <ver nota> quiera modificar la denominación de reglamento de copropiedad por "reglamento de propiedad". Objetó además la posibilidad de que pueda alterarse el destino de la vivienda del encargado. Fieg aseguró que antes de realizar modificaciones a la ley "hay que evaluar aquellas cosas que ya existen", haciendo referencia a, entre otras cuestiones, el Código de Edificación que rige en la ciudad. Sin embargo, destacó como positivo el capítulo del proyecto dedicado a la creación de subconsorcios.

De acuerdo a lo declarado por la agrimensora a Pequeñas Noticias, el Colegio "está trabajando en el proyecto y –con este fin- se formó una comisión dentro de la Federación Argentina de Agrimensores". Agregó además que los diferentes colegios provinciales también están revisando la iniciativa. Según Fieg, el proyecto de Bullrich "es muy reglamentarista en determinadas cosas y muy ambiguo en otras".

¿Reglamento de copropiedad a propiedad?

Uno de los mayores cuestionamientos realizados por la agrimensora al proyecto tiene que ver con "el cambio que se hace de reglamento de copropiedad a uno de propiedad". Al respecto, Fieg explicó que "uno es copropietario del terreno, que es la base de la propiedad horizontal". Ejemplificó sus dichos de la siguiente manera: "si el edificio se cae, se destruye, lo único que te queda es el terreno del cual se es copropietario con otras personas".

De acuerdo a Fieg, la noción de "propiedad horizontal" se desprende de que quienes conviven dentro de un edificio "son propietarios en distintos horizontes". Y agregó: "son copropietarios de algo básico como son los elementos comunes y, sobretodo, del terreno".

La vivienda del encargado

Otro de los puntos cuestionados por la agrimensora Fieg es el relativo al artículo 45º de la iniciativa de Bullrich que prevé que podrá alterarse el cambio de destino de la vivienda del encargado mediante el voto unánime de la asamblea de propietarios. Al respecto, Fieg explicó que "en Capital Federal el Código de Edificación exige que cada tantos metros cuadrados construidos debe existir una portería".

De acuerdo a la Presidenta del Colegio de Agrimensores, "no eliminan la portería, sino que no la incorporan como necesariamente común. Lo que permite más adelante es que los propietarios de común acuerdo puedan vender la portería".

"Todos sabemos que una ley nacional es suprema pero me parece que si se quiere hacer una modificación se deben evaluar aquellas normativas que ya existen", declaró Fieg. No obstante, aseguró que "creo que el que va a saltar es el Sindicato de encargados [SUTERH] que tiene mucho peso".

Partes comunes

Durante la entrevista realizada por Pequeñas Noticias, Fieg aseguró que el artículo 5º de la iniciativa de Bullrich –relativo a las partes comunes- "es casi una copia textual del artículo 2º de la Ley 13.512 original y nos encontramos con que repite que los techos, azoteas, terrazas y patios cerrados son comunes". El problema radica, de acuerdo a la agrimensora, en que si bien los techos son por definición comunes, las azoteas, los patios y las terrazas "no tiene por qué serlo".

Según Fieg, las terrazas y los patios son propios porque la reglamentación lo modificó, "¿para qué van a hacer un proyecto que diga que son comunes obligatoriamente?", preguntó. Si el proyecto de Bullrich prospera "van a tener que redactar una disposición que diga que los patios que tengan acceso directo desde una unidad funcional van a ser, como fue en su momento, comunes de uso exclusivo", pronosticó.

Al concluir, aseguró que "lo que me parece rescatable de este proyecto, y lo digo con conocimiento de causa como consorcista, es la posibilidad de la creación de los subconsorcios –previsto en el artículo 42º de la iniciativa-.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides consorciales: el 20/12/2005 la Unión de Consorcistas de la República Argentina fue inscripta en el Registro de las Asociaciones Gremiales de Empleadores del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social. 


Dra. Rossana Bril.

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Seguro ambiental para consorcios

"Disparatado e insólito"

[BPN-12/01/11] La Dra. Rossana Bril, abogada especialista en seguros, declaró que el seguro ambiental para consorcios es "un disparate" ya que los edificios de propiedad horizontal cuentan con "una serie de seguros que brindan mayor cobertura a los consorcios que uno de caución ambiental". La Dra. Bril explicó además que "los seguros ambientales que existen en el mundo son de responsabilidad civil, de gastos de limpieza y remediación y no existen para los consorcios".

En diálogo con Pequeñas Noticias, Bril manifestó que el seguro ambiental que se "inventó" en Argentina es un seguro de caución, el cual "no transfiere riesgo". "Hay seguros integrales de consorcios que tienen la RC (Responsabilidad Civil) comprensiva que, depende de las cláusulas que tenga, cubre más que la póliza de caución ambiental", resaltó.

De acuerdo a la abogada lo que debería hacerse es analizar las pólizas de consorcios que existen en el mercado y "evaluar qué aspectos del riesgo pueden cubrir". Explicó además que otra posibilidad es que el consorcio arme un fondo común mediante el cual afrontar los eventuales daños de incidencia colectiva que pudieran producirse.

"El seguro de caución ambiental para los consorcios es insólito: no existe en ninguna parte del mundo un seguro de esas características", subrayó.

El seguro en la CABA

La obligatoriedad en la contratación de un seguro ambiental para los consorcios surge de la Disposición 6.013 de diciembre de 2009, impuesta por el Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al Consumidor, en consonancia con el artículo 22º de la Ley General del Ambiente Nº 25.675.

Tiempo después el Ing. Norberto Luis Villar presentó una denuncia contra el seguro ambiental ante el defensor del Pueblo adjunto de la CABA, el Arq. Atilio Alimena.

Ante ello, Alimena -de acuerdo a una serie de argumentos que expresó en su oportunidad- recomendó que se revea y –de ser necesario- se revoque el acto administrativo que puso en marcha su aplicación.

Por último, a fines de septiembre del año 2010, el Dr. Gallo declaró que formaría una comisión tripartita que estudiaría el seguro ambiental. Dicha comisión estaría integrada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, la Dirección de Seguros de la Ciudad y la Agencia de Protección Ambiental de la CABA.

La propuesta de Bril

La solución para los consorcios que propone la especialista sería la misma que para las empresas. Funcionaría creando un sistema de garantías con respecto al tema ambiental.

Según la abogada, primero deberían identificarse los distintos aspectos del riesgo que "yo los dividiría en dos grandes: el ambiente en sí mismo –daño de incidencia colectiva- y los daños a las personas y sus bienes".

Con respecto a los daños a las personas, explicó que existen seguros de responsabilidad civil en los cuales la compañía aseguradora toma el riesgo sobre sí misma.

En referencia al ambiente dañado, Bril expuso que "no hay forma de asegurarlo". Con lo cual "la idea es armar un fondo propio y para eso la ley debería obligar a las empresas a medir sus propios riesgos (análisis de riesgo ambiental) y, de acuerdo a ellos, será el monto del fondo que deberá armar".

Luego del análisis del ingeniero especialista la empresa debería separar, según ese riesgo potencial, un porcentaje determinado de su facturación que quedaría fuera de su patrimonio. "El impacto ambiental se mediría todos los años. Si se es muy prolijo, se van incluyendo metodologías limpias y disminuye el riesgo, el monto que separó la empresa retornaría a sus arcas en la misma proporción", explicó Bril

La abogada manifestó que es posible instaurar ese sistema de garantías ya que "tenemos la Ley General del Ambiente que nos lo permite, la ley de fideicomisos y la experiencia de varios países que lo están implementado".

"Cuanta más prevención haya, más le conviene a la empresa porque va a recuperar los fondos apartados y da a la comunidad una cobertura real", concluyó.

Una pésima redacción

El artículo 22º de la Ley General del Ambiente, redactado de acuerdo a Bril en forma "pésima", establece que "toda persona física o jurídica, pública o privada, que realice actividades riesgosas para el ambiente [...] deberá contratar un seguro de cobertura [...]". Al respecto, la abogada expresó que "no existe un seguro de cobertura, ya que un seguro otorga una cobertura a un determinado riesgo".

El mencionado artículo establece además que ese "seguro de cobertura" deberá ser con "entidad suficiente para garantizar el financiamiento de la recomposición del daño". De acuerdo a Bril "las compañías de seguros, por objeto, no pueden financiar nada porque eso es función de los bancos" y agregó que sí "pueden asumir la traslación de un riesgo".

Con respecto a la "recomposición del daño", Bril aseguró que recomponer es volver las cosas al estado anterior, pero "¿estado anterior a qué?". Según declaró, en la legislación argentina "no está todavía establecido a cuál estado anterior se debe recomponer".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides consorciales: el 02/01/2006 la Fundación Liga del Consorcista creó un Empadronamiento Voluntario de Propietarios para que los consorcistas, a través de una carta, pudieran expresar si carecían de recursos económicos para afrontar futuros aumentos en las expensas.


Legislador Sergio Abrevaya.

Legislador Sergio Abrevaya.

Leg. Sergio Abrevaya

Observatorio de la nueva Ley 941

[BPN-12/01/11] El martes 21 de diciembre de 2010 se realizó la primera reunión preliminar organizada por el legislador Sergio Abrevaya (CC) –autor de la Ley 3.254- con miras a conformar un "Observatorio" para la nueva Ley 941.

De acuerdo a lo informado, esta primera reunión estuvo destinada a administradores y participaron el Adm. Adrián Hilarza, el Cr. Norberto Wilinsky, el Cr. Jaime Koremblum, una persona de apellido Figueroa y una quinta de la que no su obtuvo mayor información. La reunión fue coordinada por el legislador de la Coalición Cívica asistido por su asesor Matías Chari.

Por su parte, la Sra. Alicia Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), enterada de la reunión se apersonó en la Legislatura pero no fue autorizada a participar.

En diálogo con Pequeñas Noticias, Abrevaya declaró que "se trató el tema del reempadronamiento, el nuevo Libro de Control Sanitario y Agua Potable y el Libro de Seguridad Edilicia". Aclaró además que "propietarios no hubo porque fue la primera reunión". Con respecto al intento de la Sra. Giménez de estar presente en la reunión, manifestó que "en esta etapa lo que quiero hacer es enterarme de los problemas operativos y comunicárselos al director de Defensa al Consumidor de la CABA, Dr. Juan Manuel Gallo, para modificar determinadas cosas".

Abrevaya adelantó además que tiene intención de realizar una nueva reunión con la presencia de Gallo porque "en algunas cosas la ley está mal reglamentada".

Adrián Hilarza

El Adm. Adrián Hilarza, presidente de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH), informó que mientras estuvo presente "se discutió acerca del seguro de caución, las sanciones a los administradores y el avance de la reglamentación sobre la ley [en referencia a las nuevas obligaciones y su consecuente impacto en las expensas]". Al respecto, declaró que le comunicó al legislador Abrevaya que "si el Poder Ejecutivo arma un proyecto escalonado, de acá a cinco años, no van a presentarse problemas" y agregó que "no es cuestión de ir sacando conejos de la galera".

Hilarza le expresó al Legislador que "el principal problema hoy por hoy es el seguro de caución, porque de la forma en la que está presentado desaparecemos los administradores de consorcios".

Por otra parte, ironizó: "le pedí disculpas a Abrevaya porque yo era un crítico de la ley, pero la reglamentación resultó peor". "En el área de administradores dentro de Defensa al Consumidor, la situación que se está planteando es gravísima", concluyó.

Alicia Giménez

En otro orden de cosas, UCRA aseguró mediante un comunicado que "el desigual trato para con los consorcistas" por parte de los legisladores "nos llevó a acercarnos a la Legislatura con el propósito de dejar sentada nuestra disconformidad". Sin embargo, cabe mencionar que no fueron recibidos.

Al respecto, la entidad aseguró que el asesor del legislador Abrevaya "nos comentó que la idea es hacer Observatorios sobre la legislación con las asociaciones de consorcistas" que comenzarán a realizarse este 2011.

"Quedó en claro que existimos", manifestaron desde UCRA. Por otra parte, aseguraron que "no aceptaremos que esta imposición se repita y solicitamos ser parte de las decisiones que debemos pagar". Agregaron además que "no queremos que nos sigan imponiendo condiciones a los consorcistas: tenemos voz y queremos tener voto".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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Foto: Archivo de Pequeñas Noticias


Resolución 15/99 de la IGJ.

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Efemérides consorciales: el 5 de enero, la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (FATERyH) por la parte trabajadora y la Unión Administradora de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal (AIERH) por la parte empleadora, firmaron un acta complementaria en el Convenio Colectivo de Trabajo Nro. 378/04 que fijó un plus no remunerativo de 380 pesos para los encargados de edificios.


Dr. Marcos Bergenfeld.

Dr. Marcos Bergenfeld.

Dr. Marcos Bergenfeld

"Una profesión sin mucho futuro"

[BPN-12/01/11] El Dr. Marcos Bergenfeld, presidente de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), aseguró que el nuevo Libro de Control de Seguridad Edilicia "lo único que va a hacer es seguir incrementando las expensas y los remates de las viviendas van a continuar".

"Esto nuevo que pide Gallo es un disparate sobre otro disparate", resaltó Bergenfeld en diálogo con Pequeñas Noticias. Asimismo, vaticinó que "en la medida en que hayan más disposiciones en contra de los administradores, se va a desembocar en una autogestión".

De acuerdo al presidente de FAC, los que van a "sufrir" con la Disposición Nº 5.363 –mediante la cual se implementó el Libro de Control de Seguridad Edilicia – son los administradores que "van a tener cada vez más carga y van a estar cada vez más perseguidos". Según declaró,  tendrán que contratar nuevos empleados, "mantener el capital humano y pagar los costos" con lo cual "es una profesión que no tiene mucho futuro".

"De los consorcios se nutren todos: los extinguidores, los técnicos, los ingenieros, los que lavan los tanques, los administradores y los que sufren son aquellos que transpiran sangre para poder pagar las expensas", lamentó Bergenfeld. Destacó además que en la ciudad de Buenos Aires se produjeron entre 300 y 400 remates por deudas de expensas a lo largo de 2010.

"Los técnicos y todos los experimentos que hacen van a ir encareciendo las expensas y hay que luchar contra eso", resaltó. Sin embargo, denunció que "no obstante los tres pedidos de audiencia a Mauricio Macri [jefe de Gobierno porteño] y los dos pedidos a Rodríguez Larreta [jefe de Gabinete] nunca nos han recibido".

La Disposición Nº 5.363

El Libro de Edificio Seguro fue implementado mediante la Disposición Nº 5.363 (publicada en el Boletín Oficial del 10 de diciembre de 2010).

La misma estableció un plazo de 90 días (a partir de su publicación en el BO) para que los administradores de edificios adquieran el libro que deberá ser abierto ante escribano público. En él se consignará el resultado de una inspección semestral que realizará un profesional en seguridad e higiene. El resultado de ese análisis será volcado en un Certificado de Edificio Seguro que deberá ser luego incorporado al libro.

Dos copias de los folios correspondientes a la última inspección deberán ser presentadas ante el Registro Público de Administradores.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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Foto: Archivo de Pequeñas Noticias


Libro de Control de Seguridad Edilicia

Disposición 5363-DGDYPC/10 – Artículo 5°

Emisión de Certificado de Edificio Seguro

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Rabino Sergio Bergman, presidente de Fundación Argentina Ciudadana.

Rabino Sergio Bergman, presidente de Fundación Argentina Ciudadana.

Rabino Sergio Bergman

"Robar razonablemente"

[BPN-12/01/11] El rabino Sergio Bergman, presidente de la Fundación Argentina Ciudadana, aseguró que los consorcios cambian a su administrador "cuando roba demasiado" y que lo sustituyen por uno "que robe razonablemente". Ante las acusaciones, Adrián Hilarza, presidente de la Asociación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH), le contestó que "generalizar o meter a todos en una misma bolsa duele, resulta muy injurioso y difícil de remontar". Aseguró además que el comentario del Rabino lo dejó "atónito".

Bergman declaró, en una entrevista realizada por la revista de Susana Giménez, que cuando llega la rendición de expensas, los consorcistas "revisamos dónde nos roba [el administrador]". Agregó además que "cada uno vive en la fantasía de que cierra la puerta de su departamento y hasta que no estallan los caños, no anda el ascensor o no se puede entrar a la cochera, de lo común no se ocupa nadie".

Al finalizar, el Rabino expresó que "no hay que buscar buenos administradores, sino primero buenos ciudadanos que no se dejan robar".

Al respecto, Hilarza le contestó que los administradores "no estamos exentos de estar contaminados con aprovechadores o advenedizos como cualquier otra profesión y/o actividad" pero "generalizar o meter a todos en la misma bolsa duele, resulta injurioso y difícil de remontar".

"Los dirigente tenemos una obligación adicional que es justamente no dejarnos llevar algunas veces por nuestros impulsos a los efectos de no cometer este tipo de generalizaciones", manifestó Hilarza y agregó: "si no es que realmente no aprendimos nada".

"Como sociedad debemos aprender a no olvidar y aprender del pasado" manifestó Hilarza y le solicitó que "pueda demostrar la grandeza que solo tienen los ‘grandes’ y los ‘diferentes’ y que pueda con la misma intensidad en que se ‘deslizó este comentario’ advertir a la sociedad del mismo".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Perlitas: "La razón no me ha enseñado nada. Todo lo que yo sé me ha sido dado por el corazón". (Leon Tolstoi)


Pequeñas Noticias

Confesamos que trabajamos

[BPN-12/01/11] Se terminó el 2010, un año cargado de trabajo y esfuerzo para todo el equipo de Pequeñas Noticias. Durante el mismo se publicaron 30 boletines -de los cuales 6 fueron extras- que contenían más de 250 notas periodísticas.

Los boletines fueron ilustrados con más de 36 dibujos y se representó mediante 13 caricaturas a diversas personalidades que han influido dentro del mundo consorcial. Además, se publicaron junto con las notas más de 200 fotografías propias.

De las 250 notas periodísticas, el 52% estuvo relacionado con los administradores y diversas temáticas acerca del ejercicio de la administración. Un 25% correspondió a notas acerca de consorcistas –propietarios e inquilinos-. En tanto, un 21% del total estuvo dirigido a encargados y temas laborales. Finalmente, un 2% trató cuestiones relacionadas con proveedores de bienes y servicios.

Gestión Profesional

Desde esta sección diversos profesionales explicaron temas atinentes a su especialidad en aras de compartir su conocimiento con la comunidad consorcial. A lo largo del 2010 los Dres. Jorge Resqui Pizarro y María Cristina Carrera y la Cra. María Karina Miloz realizaron 6 aportes, relativos a, entre otras cosas, monotributo, ropa de trabajo de los encargados de edificio y reformas a la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512.

Rincón Solidario

Desde sus inicios Pequeñas Noticias se ha erigido en, además de un medio de información especializado, un espacio dedicado a brindar un servicio a sus lectores despejando dudas y consultas sobre diversos aspectos que requieran una intervención profesional.

A lo largo del 2010, los diversos colaboradores de esta sección contestaron, en forma desinteresada, 142 mails.

Encabeza la lista la Dra. Diana Sevitz, quien respondió 22 consultas. Por su parte, la Dra. María Cristina Carrera intervino en 21 oportunidades y el Dr. Jorge Maldonado lo hizo con 20 consultas. En tanto, la Sra. Mercedes García y el Dr. Resqui Pizarro despejaron 15 consultas cada uno. El Cr. Sebastián H. Wolkowicz y el Sr. Emilio Rossi hicieron lo propio en 9 oportunidades cada uno. También respondieron consultas la Dra. Victoria Loisi, el Dr. Eduardo Awad, el Cr. Marcelo Jones, el Cr. Jorge Scampini, la Arq. Cecilia González Campo, el Sr. Ricardo Tondo, la Cra. Viviana Grinberg y el Adm. Jorge Ferrera.

Correo de Opinión

Este apartado del boletín tiene como objetivo permitir que los lectores de Pequeñas Noticias se expresen sin ningún tipo de condicionamientos acerca de aquellos temas que consideren de interés. Es así como durante 2010 se publicaron 77 correos de opinión de administradores, propietarios, inquilinos, encargados y proveedores. El Sr. Raúl Guinzburg ha participado en 17 oportunidades aportando a la comunidad consorcial su mirada sobre un tema por demás importante: la discapacidad.

El Adm. Adrián Hilarza y el Sr. Miguel Ángel Fernández se han expresado por este medio en 7 oportunidades cada uno. Siguieron, con cuatro intervenciones cada uno, los administradores Alfredo Ruíz y Mirta Duarte. Han sido ellos los más asiduos participantes.

Correo de Lectores

A través del correo de lectores, administradores, consorcistas y encargados pudieron despejar sus dudas acerca de cuestiones relativas a las liquidaciones de sueldos. Es así como María Fabiana Lizarralde –especialista en el tema- respondió a lo largo del año 84 correos que llegaron a la redacción.

Boletines extras

Dentro de la redacción sucedió que muchas veces una noticia, debido a su impacto, debió ser comunicada lo más pronto posible. Es por ello que Pequeñas Noticias confeccionó boletines extras para dar a conocer aquellos hechos que se consideraron urgentes. Esto, a lo largo de 2010 sucedió en 6 oportunidades. 

La primera de ellas correspondió al Nº 398 del 3 de marzo, donde se informó que la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA publicó el formulario necesario para presentar el "Informe sobre Pólizas de Seguros en Vigencia" que vencía el 15 de marzo.

El segundo extra del año fue el Nº 406 del 9 de junio. En él se dio a conocer la firma del nuevo Convenio Colectivo de Trabajo para los encargados de edificio mediante el cual se acordó una suba salarial de 489 pesos.

El 21 de julio se publicó un nuevo extra con el número 410 que informó -en primicia exclusiva- acerca de la reglamentación de la Ley 3.254, que modificó la Ley 941.

El Dr. Juan Manuel Gallo dispuso un reempadronamiento para todos los administradores. Tal noticia mereció la publicación del extra Nº 414 correspondiente al 15 de septiembre.

El 1 de diciembre, Pequeñas Noticias publicó otro extra, esta vez para anunciar acerca de las inminentes elecciones dentro de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

Finalmente, el 29 de diciembre fue publicado el último extra del año para comunicar que ese mismo mes, FATERyH hizo efectivo el cobro de un 0,5% a los empleadores para implementar el Servicio de Conciliación Optativo (SECLITO) acordado el 16 de abril de 2009 entre FATERyH, AIERH, UADI y CAPHyAI.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Claudio García de Rivas, director de Pequeñas Noticias y conductor de Derecho de Piso.

Claudio García de Rivas, director de Pequeñas Noticias y conductor de Derecho de Piso.

Pequeñas Noticias

Derecho de Piso

[BPN-12/01/11] El 6 de agosto de 2010 salió al aire por primera vez Derecho de Piso, un programa de radio producido por Pequeñas Noticias y conducido por su director, Claudio García de Rivas.

Derecho de Piso, que se emite todos los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina, fue creado para abrir un espacio donde los protagonistas de la propiedad horizontal puedan realizar una exposición más profunda de cada uno de los temas que los ocupan. A lo largo de una hora, el entrevistado –en algunos casos más de uno- pudo explayarse en sus opiniones de una forma que excede lo que Pequeñas Noticias digital maneja dentro de una nota periodística.

El programa puede ser visto en vivo por Internet con unos segundos de retraso. Para poder hacerlo, se debe ingresar el viernes a las 19 hs. a la dirección en Internet de la radio: <vínculo>.

Primicias y protagonistas

Durante estos 5 meses, se emitieron 20 programas de los cuales participaron 25 invitados que trataron diversas temáticas. Cabe destacar que los días 24 y 31 de diciembre durante ese espacio se transmitió música.

Muchas primicias fueron dadas en Derecho de Piso. Merecen ser recordadas: la recomendación presentada por el defensor del Pueblo adjunto, Atilio Alimena, con respecto al seguro ambiental o la acción judicial interpuesta por el Dr. Jorge Martín Irigoyen contra la nueva Ley 941 y sus modificatorias.

El blog de Derecho de Piso expuso 24 fotos en sepia –estilo elegido por la producción - que retratan cada uno de los programas. A su vez, las fotografías están acompañadas de una pequeña síntesis acerca del contenido de la emisión y el audio tal cual fue emitido para poder ser escuchado en forma completa.

El primero y el último

El primer programa del ciclo tuvo como invitado al Legislador Sergio Abrevaya, autor de la Ley 3.254 que modificó la Ley 941 (Registro Público de Administradores de la CABA), quien explicó y analizó los alcances de la ley en cuestión. El ciclo 2010 concluyó el 17 de diciembre pasado con el Sr. Ricardo Tondo, titular de "Transparencia Inmobiliaria".

Los 10 más escuchados

Desde que Derecho de Piso abrió su blog en Internet, las páginas que contienen los audios y las fotografías de los programas fueron vistas 2.184 veces. De ese total más de 410 visitas corresponden al mes de diciembre.

De acuerdo a esos números, el programa que concitó más interés fue aquel en el que participaron Mercedes García y la Dra. Carmen Elena Krifatón, representantes de la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal (ADEPROH) y los Dres. Jorge Martín Irigoyen, Mauro Rossi y Alexander Rodriguez, representantes legales de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias. Dicho programa fue escuchado desde el blog en 89 oportunidades.

Le sigue el programa del 29 de octubre, con 57 visitas, del que participó el Adm. Jorge Hernández y analizó la reunión de Administradores Unidos realizada el 28 de ese mes . Con 48 visitas se ubica tercero el programa del 20 de agosto protagonizado por el Sr. Gonzalo Acuña, copropietario de una unidad en las famosas torres de Donizetti (Villa Luro) y socio fundador de Aguerrido Consorcista.

El programa del 27 de agosto, que tuvo como invitado al especialista en fraudes inmobiliarios, Ricardo Tondo, fue el cuarto más escuchado con 46 visitas. En quinto lugar quedaron, con 44 visitas cada uno, el primer programa del ciclo protagonizado por el legislador Sergio Abrevaya y el del 1 de octubre, en el que estuvo invitada la coordinadora del Registro Público de Administradores, Gabriela Pilar Saldivia.

En tanto, el programa del que participaron Atilio Alimena, defensor adjunto del Pueblo y el Adm. Jorge Hernández, del 17 de agosto fue visto en 43 oportunidades. La emisión del 5 de noviembre, que tuvo como protagonista al especialista en incendios, Emilio Rossi, fue reproducido en 30 oportunidades. La emisión del 12 de ese mismo mes, de la que participaron los representes de Información Profesional Sistematizada (IPS), Ricardo Gonzáles y Marcela López, fue escuchado 28 veces.

Finalmente, el programa del 26 de noviembre, que tuvo como invitada a la Sra. Alicia Giménez, presidenta de UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina) y vicepresidenta de la FAC (Federación Argentina de Consorcios), fue reproducido en 27 oportunidades.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Queremos tener un millón de amigos

[BPN-12/01/11] Desde mediados de 2009 Pequeñas Noticias posee dos espacios en la red social Facebook. Uno de ellos tiene como objetivo comunicar en forma inmediata las últimas novedades de la comunidad consorcial. El otro ofrece la posibilidad de que los lectores del boletín interactúen entre ellos, dialoguen e intercambien experiencias que posibiliten la ayuda mutua.

El sitio

Uno de los objetivos de Pequeñas Noticias es que sus lectores puedan enterarse al momento de las múltiples y variadas novedades que afectan al mundo consorcial. Ese es el fin de la página del medio en Facebook, la cual brinda la posibilidad de establecer una comunicación inmediata para que los lectores puedan informarse en forma constante. Todos los días, más de 2.300 amigos encuentran en <vínculo> las últimas noticias y adelantos sobre los invitados al programa de radio Derecho de Piso.

El foro

Por otra parte, el foro de Pequeñas Noticias en Facebook, que ya cuenta con más de 450 seguidores, busca convertirse en un medio de comunicación y ayuda mutua entre los lectores. Además, quienes participan pueden hacer propuestas al medio, expresar sus inquietudes o comunicar aquellas cuestiones en las que no estén de acuerdo. Asimismo, el espacio propone consensuar soluciones entre los lectores, convirtiéndose en un lugar de ayuda mutua y desinteresada. Para ser parte de esa comunidad, se debe ingresar a: vínculo.

De esta forma, el primer medio especializado en propiedad horizontal sigue manteniendo con sus lectores un contrato de lectura fidedigno, adelantando las últimas novedades, brindando información y, sobretodo, manteniendo una comunicación activa con aquellos que leen Pequeñas Noticias.

¿Qué es Facebook?

La red social más grande del mundo fue creada en febrero de 2004 por un joven llamado Mark Zuckerberg. Originalmente era un sitio para estudiantes de la Universidad de Harvard a la que su creador concurría.

Su nombre proviene de los "facebooks" que son publicaciones que hacen las universidades al comienzo del año académico. Contienen las fotografías y nombres de todos los estudiantes y tienen como objetivo ayudarlos a conocerse mutuamente. Facebook llevó esta idea a Internet, primero para los estudiantes americanos y luego para el mundo entero.

En la actualidad tiene más de 500 millones de usuarios registrados alrededor de todo el mundo. De acuerdo a Alexa.com, la página subió del lugar número 60 de las más visitadas al número 7 en un año. Actualmente se encuentra en la segunda posición.

Hace un tiempo, Zuckerberg se atrevió a decir que había una "buena posibilidad" de que la red social llegue en un máximo de 5 años a los mil millones de usuarios .Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Perlitas: "Los políticos son siempre lo mismo. Prometen construir un puente aunque no haya río". (Nikita Jruschov)


Según AADETUR durante el 2010 150 personas habrían sido estafadas con alquileres turísticos truchos.

Según AADETUR durante el 2010 150 personas habrían sido estafadas con alquileres turísticos truchos.

Turismo virtual

Alquileres truchos por Internet

[BPN-12/01/11] Llegaron las vacaciones y con ellas las estafas turísticas a través de Internet. Durante el año 2010 más de 150 personas fueron engañadas en su buena fe a través de la red: un turista desprevenido alquila un inmueble a través de la red, deposita un porcentaje del monto pactado y cuando arriba al lugar de destino descubre que el lugar en cuestión no existe. La modalidad se da a través de "clasificados virtuales".

Los especialistas recomiendan que para no ser víctimas de este tipo de estafas, si se duda de la seriedad de la persona o empresa a la cual se le va a alquilar el inmueble, se debe llamar al Colegio Inmobiliario del lugar y certificar que cuentan con un número de licencia.

Según datos de la Asociación Argentina de Derecho del Turismo (AADETUR) este tipo de engaño ha sido sufrido por más de 150 personas a lo largo de 2010. Según un matutino nacional los alquileres turísticos virtuales aumentaron en 2010 un 70% con respecto a 2009 y se pronostica que continúe en alza.

De acuerdo a AADETUR durante 2010 recibieron 154 denuncias por estafas de este tipo. Los registros de este año muestran que la mayoría se dieron con inmuebles de la Costa Atlántica. Del total de denuncias, 122 correspondieron a esta zona, 19 a Brasil, ocho para Córdoba, tres a Bariloche y dos para Capital Federal.

La modalidad es simple: estafadores publican en Internet departamentos a precios mucho más bajos de los habituales. La futura víctima se contacta mediante correo electrónico y es convencida para depositar en una cuenta bancaria el 50% del total para recibir el contrato. De acuerdo a lo declarado por Diego Benítez –titular de AADETUR- a un medio de comunicación nacional "la mayoría de los estafados se percata del asunto cuando no lo recibe y no le atienden el teléfono. Hubo casos en los que los danminificados, de todos modos, han viajado al destino turístico sin el contrato y se encontraron con que no existía el departamento". Y agregó que los estafadores usan como titulares de las cuentas bancarias a indigentes, por lo que se hace imposible localizarlos.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Córdoba: Entre salarios, servicios e insumos las expensas aumentaron más del 40%.

Córdoba: entre salarios, servicios e insumos las expensas aumentaron más del 40%.

Córdoba

Las expensas subieron entre un 40 y un 50%

[BPN-12/01/11] Jorge Miguel Agudo, presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, aseguró las expensas en esa provincia "aumentaron entre un 40 y un 50% en el año [por el 2010]".

De acuerdo a lo declarado por Agudo las subas se deben, en parte, "al incremento de salarios a los encargados de edificio".

Sin embargo, según lo manifestado por el Presidente de la entidad al diario La Voz del Interior, esa no sería la única causa de las subas sino que "hay que sumar la pequeña inflación sostenida en los servicios e insumos".

Agudo vaticinó que las expensas podrían volver a aumentar en marzo de este año debido a un acuerdo que firmaría esa entidad con Córdoba Recicla Sociedad del Estado (CReSE) mediante el cual los edificios estarían obligados a adquirir contenedores especiales para la basura.

Si bien aseguró que "aún no hay definidas paritarias", adelantó al matutino que "los edificios con más de 40 parcelas comprarían los contenedores para que las bolsas no estén en la calle", lo cual encarecería aún más el valor de las expensas.

Con respecto al índice de morosidad, el presidente de la Cámara señaló que creció en los últimos años, acompañando los aumentos en los costos. Además, explicó que durante los meses de vacaciones la recaudación baja porque "muchos estudiantes se van todo el verano y se ponen al día a la vuelta".

Según se informó, en la actualidad los departamentos de Nueva Córdoba abonan entre 200 y 350 pesos de expensas mientras que en los edificios más chicos de los barrios, el monto oscila entre los 100 y los 200 pesos.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Perlitas: "Se necesitan dos años para aprender a hablar y sesenta para aprender a callar". (Ernest Hemingway)


Mendoza: legisladores de la oposición aseguraron que a la hora de votar el proyecto no se abrió al debate.

Mendoza: legisladores de la oposición aseguraron que a la hora de votar el proyecto no se abrió al debate.

Mendoza capital

No a los edificios en altura

[BPN-12/01/11] Mendocinos de la Cuarta, Quinta y Sexta Sección de la capital de la provincia le presentaron una nota al intendente, Víctor Fayad, para solicitarle que vete el nuevo Código de Edificación Urbana aprobado a fines de diciembre de 2010 por el Consejo Deliberante por 7 votos a favor contra 6.

De acuerdo a lo informado por el diario Uno de Mendoza, los vecinos se oponen al nuevo Código de Edificación Urbana porque afirman que "se ha previsto repoblar la ciudad promoviendo las edificaciones en altura y fomentando el negocio inmobiliario".

El motivo esgrimido por los vecinos radica, de acuerdo a un matutino provincial, en que mediante el Código se autoriza la construcción de 5 pisos en sectores de la calle Boulogne Sur Mer que "quitan privacidad, aireación y flujo de agua, al igual que en zonas residenciales de la Quinta y la Sexta Sección". En caso de no obtener respuesta, los vecinos acudirán a la justicia.

Asimismo, se oponen a que los emprendimientos que se asienten sobre terrenos de más de 2.500 metros cuadrados tengan un tratamiento especial por fuera de la ordenanza mediante una comisión especial formada por tres miembros del Ejecutivo municipal y dos del Concejo Deliberante. Dicha comisión podrá aprobar la construcción de edificios de más de 18 pisos en la Quinta Sección cuando en la actualidad la altura máxima permitida es de 8.

Según se supo, diversos legisladores de la oposición aseguraron que a la hora de votar el proyecto "no se abrió al debate, ni se le incorporaron las observaciones planteadas por diversos organismos técnicos y académicos".

El Código prevé repoblar diversos espacios de la capital mendocina. Según lo informado por el periódico, para lograr tal objetivo se dividió a la capital en nueve zonas y se establecieron distintos topes a las construcciones en altura, lo cual está atado también al tamaño de los terrenos. Se establecieron tres categorías: de hasta 500m2 (edificios de hasta 7 pisos); entre 500 y 1.250m2 (hasta 12 niveles), y desde 1.250 a 2.500m2 (límite de 18 pisos). 

El legislador Alberto Montbrun (Partido Socialista), declaró al diario Uno que el Código "afectará de manera irreversible la calidad de vida en la Quinta y la Sexta Sección, al privar a esas zonas de la brisa estival refrescante proveniente del parque" y agregó que "en una misma manzana podrán coexistir construcciones de una planta con edificios de 12 o 15 pisos", modificando la morfología urbana mendocina. Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Leg. Gerardo Ingaramo.

Leg. Gerardo Ingaramo.

Gerardo Ingaramo

"Esa es una bandera que organizamos nosotros"

[BPN-12/01/11] Marcos Bergenfeld, presidente de la Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH), le exigió al legislador porteño Gerardo Ingaramo (PRO) que "suspenda la reglamentación" de la ley mediante la cual se regula el lavado de veredas y el uso de agua, "para que se analicen nuestras propuestas". Por su parte, el secretario general del Sindicato Único de Trabajadores Renta y Horizontal (SUTERH), Víctor Santa María, desmintió que Ingaramo les haya consultado en relación a la ley.

En diálogo con Pequeñas Noticias, el Dr. Bergenfeld aseguró que la ley dictada por Ingaramo "es una bandera que organizamos nosotros y este señorito la tomó para él". La medida establece restricciones a la hora de lavar las veredas de los edificios utilizando agua y prevé el uso de dispositivos con corte automático. Al respecto, el presidente de APIPH declaró que "nosotros le íbamos a decir que se haga como se hace en todas partes del mundo y no al ‘uso nostro’" y agregó que "dicen que no se va a poder lavar la vereda con agua los martes y jueves, pero los encargados van a seguir usando la manguera".

"Nosotros lo que decíamos es que hay que prohibir las mangueras en las veredas, hay que barrer, tirar la basura y después tirar unos cuantos baldes", manifestó Bergenfeld quien aseguró que "venimos luchando hace tiempo y ahora quieren sacar esta ley". Según sus dichos, la metodología propuesta por APIPH es la que se utiliza en México o Nueva York. "¿Por qué no puede pasar en Buenos Aires?, ¿Por la aparición de este señor Ingaramo?", preguntó Bergenfeld.

Bergenfeld manifestó que "estamos trabajando en este tema desde el 2008, elaboramos informes y guardamos la propiedad intelectual". Asimismo, subrayó que "no hay antecedentes de que alguien saque una ley sin consultar a los representantes naturales de los consorcios [por los propietarios]" y agregó: "es algo absurdo".

"Ingaramo estuvo recibiendo todas nuestras comunicaciones y todo lo que escribimos sobre los baldes y las veredas. Lo armó y de eso presentó este proyecto", denunció Bergenfeld. Y agregó que "como en la Legislatura se firman los unos a los otros salió esta ley que no tiene ningún significado".

La desmentida de Santa María

Por su parte, Víctor Santa María desmintió a Ingaramo quien había asegurado en un programa de radio que el proyecto fue "trabajado" con el SUTERH. El titular del SUTERH subrayó que "lo que dice este legislador es falso, ni siquiera lo conozco". Y agregó que sus declaraciones son "otra mentira más del PRO".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Fabiana Lizarralde

M. Fabiana Lizarralde

Sueldos Enero/11

Para enero y para febrero: $300 no remunerativos 

[BPN-12/01/11] El sueldo del mes de enero de 2011 deberá liquidarse con una suma no remunerativa de $300 que se repetirá en el mes de febrero.

La Disposición 515/2010, publicada el 7 de enero del corriente, homologó el acuerdo que se llevó a cabo el 2 de junio de 2010 entre la Federacion Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERYH), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI), la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) y la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) (Ver nota publicada en este mismo boletín, llamada "Encargados: adicional no remunerativo")

En aquel acuerdo se pactó una nueva escala salarial y la percepción de una suma fija no remunerativa de $ 300 para el mes de enero de 2011 y otra igual para febrero del mismo año. También se aclaró que esa suma debía calcularse en forma proporcional para los trabajadores y trabajadoras indicados en las categorías previstas en el inciso d), e), h), n) y p) del artículo 7º y 8º.

En la práctica

A la hora de liquidar el sueldo, habrá que tener en cuenta si el trabajador es mensualizado, diario o si se le abonan su haber por hora.

* En el caso de ser mensualizado se le deberán liquidar 300 pesos en el mes de enero y otros 300 en febrero.

* Si el trabajador es de media jornada (incisos d, e, h, n del artículo 7º del convenio) se le deberán liquidar 150 pesos en cada mes.

* Si el trabajador es jornalizado (incisos p del artículo 7º del convenio) se le deberá liquidar 1,5 pesos por hora.

* Si el trabajador es diario (artículo 8º del convenio) se le deberá abonar 12 pesos por día trabajado.

Enero 2011

1)

Escala salarial vigente

(CCT 589/10 BO 29/07/2010 y 515/2010 BO 07/01/2011)

Agosto 2010 + Disposición 515/2010 (enero y febrero/11)

 

3)

FATERYH

(CCT 378/04 - Art. 27 + Homolog. 106/09)

1% de aportes para trabajadores

2,5% de contribuciones para el empleador.

4)

Aporte Jubilatorio:

(Dto. 22/2007 – BO 24/1/2007)

11%

5)

Sueldo Mínimo Vital y Móvil (Resolución 2/2010 BO 05/08/10)

A partir del 1/09/10 $ 1740 por mes y $ 8,70 por hora

A partir del 1/01/11 $ 1840 por mes y $9,20 por hora

6)

Asignaciones familiares

 

 

 

A partir del 1º de julio de 2010 la Administración Nacional de la Seguridad Social liquidará en forma directa las Asignaciones Familiares de los trabajadores. De esta forma, el Estado Nacional efectúa los controles sobre las asignaciones familiares de los trabajadores y quita a los empleadores la carga financiera a través del pago anticipado del beneficio.

7)

Feriados de Enero:

Sábado 1º Año Nuevo

8)

Doble indemnización

(Dto 1224/2007 BO 11/9/07)

Se derogó la doble indemnización por el Decreto 1224/2007 publicado en Boletín Oficial Nº 31.136 el 11 de septiembre de 2007.

9)

Formulario 931

(Res. 2407/08 y Dto. 1448/08)

Según la cantidad de empleados, se debe utilizar el aplicativo "Su Declaración On Line" o la versión vigente del SICOSS.

La suma no remunerativa no lleva aportes ni contribuciones y tampoco se la tiene en cuenta a la hora de calcular vacaciones, aguinaldos y cualquier otro beneficio.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Co-conductoras del programa radial 

CONSORCIOS HOY

Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz

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En su 8ª temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que a partir del 1ero. de marzo de 2009 se emite el programa los días martes de 19 a 20 hs en vivo, por la emisora AM 1010 ONDA LATINA y se puede escuchar por internet

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Perlitas: "Gobernar es el arte de crear problemas con cuya solución mantiene a la población en vilo". (Ezra Loomis Pound)


Dra. Marcelo López.

Dra. Marcelo López.

Gestión Profesional

Encargados: adicional no remunerativo por Dra. Marcela López

Se homologó el acuerdo que fija una suma no remunerativa de $ 300 para enero y febrero de 2011.

[IPS-7/1/2011] Mediante la Disposición DNRT 515/2010 publicada hoy en el Boletín Oficial, se homologa como acta complementaria del Convenio Colectivo de Trabajo 589/10, el acta acuerdo en la que se conviene el pago de una suma fija no remunerativa de $ 300 para los meses de enero y febrero de 2011.

A pesar de que el SUTERH anunciaba este acuerdo como homologado originalmente por la Resolución ST 705/10 – homologatoria del Convenio Colectivo de Trabajo 589/10 – la resolución no incluía este acuerdo complementario, según se desprendía de los folios a que hacía mención la norma. Tampoco se incluía el acuerdo en la publicación que se hizo de estas normas en el Boletín Oficial del 29/6/2010.

A fin de subsanar este error que quitaba validez a este acuerdo y, por ende, al pago de la suma no remunerativa, la Dirección Nacional de Relaciones Laborales lo homologó el 29/12/2010, mediante la Disposición 515/10, publicándose en el Boletín Oficial del día de hoy.

El texto del acuerdo homologado es el siguiente:

Acta acuerdo

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los 2 días del mes de junio de 2010, siendo las 17.00 horas, se encuentran reunidos los representantes de la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal, Víctor Santa María Secretario General, Osvaldo Bacigalupo, Secretario de Organización e Interior, Jeroslawa Mykytiuk, Secretaria, por el sector sindical y por el sector empleador se encuentran presentes: por la Unión Administradores de Inmuebles, su Presidente Osvaldo Emilio Enrique Primavesi, por la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal, Presidente Juan Manuel Acosta y Lara y por la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, comparece su Presidente Daniel Roberto Tocco y su Vicepresidente Primero, Salvador Víctor Pérez, todos con personería jurídica y debidamente habilitadas por la autoridad de aplicación en cumplimiento de la Ley 14.250.

Las partes expresan que luego de intensas negociaciones han acordado el texto de un nuevo convenio colectivo para el Sector que reemplaza al CCT 378/04 y las sucesivas modificaciones que fueron alcanzadas y homologadas a partir del año 2005.

Las partes han acordado una nueva escala salarial que acompañan como Anexo (de tres fojas) y que regirá en el ámbito de este convenio. Asimismo dejan establecido que en el mes de enero y febrero de 2011 los trabajadores/as percibirán una suma fija de carácter no remunerativo de $ 300,cada mes. Esta suma fija será calculada en forma proporcional para los trabajadores/as que revistan las categorías previstas en el inciso d), e), h), n) y p) del artículo 7º y 8º.

No habiendo otro asunto que tratar se da por finalizada la reunión cerrando el acta y comprometiéndose las partes a presentarla y ratificarla personalmente ante el Ministerio de Trabajo Empleo y Seguridad Social de la Nación para su homologación.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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Fuente: IPS


Perlitas: "Hay que evitar el combate en lugar de vencer en él. Hay triunfos que empobrecen al vencido, pero no enriquecen al vencedor". (Juan Zorrilla de San Martín)


Dr. Jorge Resqui Pizarro.

Dr. Jorge Resqui Pizarro.

Gestión Profesional

¿Es legal excluir una mascota porque lo ordena el Reglamento de Copropiedad? por el Dr. Jorge C. Resqui Pizarro

A Juancha

Sumario: I.- Introducción. II.- La normal tolerancia. III.- La Constitución y los Tratados Internacionales. IV.- La exclusión en los reglamentos internos. El abuso de derecho.- 

I.-Introducción

Un reciente fallo de la Sala C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal (1) puso nuevamente sobre el tapete la tenencia de animales domésticos en unidades sometidas al régimen de propiedad horizontal.

El debate de la medida se orienta a sopesar los derechos y valores puestos en juego en el decisorio y el análisis de antecedentes jurisprudenciales cuanto posturas doctrinales al respecto.

Pareciera que, ante la falta de norma legal expresa, nada podría limitar -y esa es nuestra opinión- el derecho de propiedad que un sujeto de derecho posee sobre un semoviente, en este caso una mascota, situación que sólo podría ser conmovida en el caso fáctico en que el animal (perro, gato o cualquier otro de los considerados animales domésticos o de fácil adaptación a la vida en comunidad entre los seres humanos) alteren la normal convivencia o generen un perjuicio o molestias a terceros, a la postre consorcistas, empleados o proveedores visitantes del consorcio (2), por aplicación del artículo 2.618 del Código Civil.

II.-La normal tolerancia

En efecto, amparada en normas de entidad constitucional (Arts. 17 y 19 de la Constitución Nacional) la persona no debería ver modificada su estabilidad jurídica de propiedad sobre una mascota ni restringida o molestada en ese derecho así como tampoco en su capacidad de hacer lo que la ley no le prohíbe.

El limite, por lo tanto, lo daría la premisa del Art. 2.618 del Código Civil en tanto no debe excederse la "normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas" (3). 

Distintas posiciones fue adoptando la jurisprudencia y la doctrina de los autores a lo largo del tiempo. Se llegó a considerar que aún no habiendo norma o cláusula prohibitiva en el Reglamento de Copropiedad y Administración si éste establecía que el uso y destino de las unidades funcionales era el de vivienda familiar, la tenencia de animales en los departamentos era excluida por dicha premisa, teniendo en cuenta el precepto del Inc. a) del artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal (4).

Buena parte de las decisiones judiciales se inclinaron e inclinan hoy, hacia la exclusión de las mascotas cuando el Reglamento de Copropiedad lo estipula expresamente, aún cuando los animales no causen molestias ni perjuicios (4).

Por su parte, otro sector de la jurisprudencia conjugó los dos planos: las molestias y perturbaciones generadas por el animal y la prohibición de mantener en las unidades funcionales animales que molesten a los vecinos plasmada en el estatuto del consorcio (5). 

Por eso se ha dicho que "la prohibición de la tenencia de animales domésticos, dispuesta en su oportunidad por la asamblea de copropietarios -aunque formalmente válida- es inoponible al adquirente de uno de los departamentos, si la escritura pública que la contiene no fue inscripta en el Registro de la Propiedad (Art. 9º, Ley 13.512), y esa inscripción era exigible, con mayor razón, desde que la veda de la que no se probó tuviese noticia el comprador al momento de la adquisición, importaba una restricción al uso y goce de la propiedad" (6).

III.-La Constitución y los Tratados Internacionales.

Empero, razones que hacen a una concepción humanista del derecho y que protegen la dignidad y el derecho de los hombres a gozar de la compañía de animales domesticados que en incontables ocasiones sirven de sostén emocional y hasta físico (no olvidar el caso de los canes lazarillos), han hecho expresar a los tribunales fundamentos avalatorios sostenidos en normas de rango constitucional (Arts. 18, 19, 31 y 33 de la C.N) (7) y hasta supranacional, como el Pacto de San José de Costa Rica (Art. 11), que como se sabe tiene nivel normativo superior desde la reforma de la Carta Magna (Art. 75, Inc. 22) (8).

Así se ha expresado que toda decisión o norma interna de los consorcios que restrinjan la tenencia de los animales atentan contra el ejercicio de la propiedad y que sólo son de aplicación a casos de ruidos molestos o perjuicios ocasionados por los animales el Art. 1.124 del Código Civil y el Art. 6 de la Ley 13.512.

Por ende, se ha dicho que tampoco es aceptable la restricción por leyes o normas municipales, ya que la reglamentación del derecho no puede violar el propio derecho ni alterar sus sustancia (9).

Nuestros jueces han hablado, además, de la existencia de una "restricción al derecho de dominio" al pretender excluir del ámbito hogareño a los animales caseros. (10)

Esta postura en el derecho y la jurisprudencia comparada tiene su asidero en España, por ejemplo, en donde se resolvió que si serán válidas normas internas prudentes que no afecten el derecho de propiedad (11).

Asimismo, alguna parte de la doctrina invoca la Ley de Protección del Animal (12) en la que se establecen penas por maltrato o actos de crueldad a los animales en lo que se ha dado por llamar la tenencia responsable de los animales de compañía. La doctrina de fallos ha expresado que "...No procede ordenar el retiro de un perro del departamento de uno de los copropietarios, y corresponde atenerse a lo dispuesto por la Ley 14.346 de protección a todos los animales, si no fueron acreditados debidamente los daños ocasionados por su presencia, ni existen disposiciones expresas reglamentarias en el consorcio que prohíban la tenencia de animales en el edificio. (13

También debe reconocerse que los jueces nacionales han rechazado que la exclusión de un animal implique desconocer directivas del Pacto de San José de Costa Rica. (14).

En breve recopilación de lo señalado por los fallos, la gran mayoría se dirige a convalidar lo expresado en los Reglamento de Copropiedad y Administración de los edificios regidos por la propiedad horizontal, entendiendo su carácter de instrumento constitutivo del título de propiedad y por ello de obligado conocimiento por todos los comuneros, tanto los existentes al momento de la sanción como al tiempo de adquirir la nuda propiedad. Se considera que se configura negligencia de los tenedores de mascotas por no advertir la prohibición que figura en esos Reglamentos que hacen a la esencia de la propiedad horizontal. (15).

Así las cosas, basta la normativa del Reglamento para que accione el consorcio, puesto que si lo hace un propietario individual tendría que invocar un interés individual y probar el daño causado por el o los animales. 

IV.-La exclusión en los reglamentos internos. El abuso de derecho 

Si es casi unánime la doctrina de los autores y la doctrina legal de nuestros jueces en quitarle valor a las disposiciones excluídoras o prohibitivas de los denominados reglamentos internos de los consorcios, especie de código de convivencia y de relación entre copropietarios, que, por lo general establece horas y días para mudanzas, ruidos alteradores de la normal convivencia por obras, construcciones o refacciones, la conformación de los mal llamados consejos de administración (en rigor de propietarios o fiscalización o vigilancia, que creemos es éste último el término más apropiado) cuando no los contempla el Reglamento de Copropiedad o no han sido creados por asamblea; etc.

"La prohibición reglamentaria de tener animales domésticos en las unidades de propiedad horizontal no puede aplicarse con estrictez e irrazonablemente, pues si estos sólo originan incomodidades nimias y no las perturbaciones a que se refiere el Art. 6, Inc. b) de la Ley 13.512, están dentro del número de molestias que la convivencia humana obliga a tolerar"(16). 

Como salvedad a este encuadre, alguna jurisprudencia entendió que correspondía acatar la prohibición de un reglamento interno si queda demostrado que la consintió, estando presente en la asamblea en que fue debatida y aprobada y contó con el voto afirmativo del propietario luego afectado (17).

Finalmente, una porción minoritaria de las sentencias de nuestros tribunales adoptan la postura con la que coincidimos y propiciamos, que es la de estar por la exclusión en casos de notoria y probada molestia, peligro, inconveniencia o daño producido por las mascotas, sin tener en cuenta normas de menor jerarquía como ser Reglamentos de Copropiedad y, menos aún, Internos, habida cuenta de los derechos superiores contenidos en Convenios supranacionales, en la Constitución Nacional y las leyes que reglamentan su ejercicio que no pueden verse sojuzgadas por disposiciones regladas por lo primitivos dóminos del inmueble y, en verdad, por los constructores del edificio que rara vez se modifican por sus sucesivos reemplazantes en la titularidad del dominio de las unidades y se encuentran dentro de la órbita de decisión restringida a las mayorías necesarias especiales para su modificación. Mucho menos, si la exclusión proviene de un simple reglamento u ordenanza interno, que, por lo general, es desconocido por los nuevos integrantes del condominio (18).

Asimismo, bien podría dirigirse el ataque a la decisión consorcial sin mediar perjuicio ocasionado por las mascotas, atento a vulnerar el principio del Art. 1.071 del Código Civil, lo que se traduce en el llamado abuso de derecho. "Constituiría un abuso de derecho, en contra de lo que impone el Art. 1.071 del Código Civil. La exclusión de un perro de uno de los departamentos, si las incomodidades que genera su presencia, por ser pequeñas, no llegan a alterar la tranquilidad de los vecinos y están dentro del mínimo de perturbaciones que impone y obliga a tolerar la convivencia humana" (19). Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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(1) In re "Consorcio de Propietarios Lavalle 1818/20 v. Martínez de Ibarreña, María E." Expte. 410416, Cám.Nac.Civ. Sala C, 14/12/2004: "No viola el derecho de propiedad el reglamento de copropiedad que prohíbe la tenencia de animales"…"La anterior tolerancia a la tenencia de animales en violación al reglamento de copropiedad no constituye una renuncia tácita a las disposiciones reglamentarias"…"Si en el reglamento de copropiedad se prohíbe la tenencia de animales, no se requiere la demostración de que causa molestias para reclamar la exclusión de un perro". En ese sentido: "Si el reglamento de copropiedad y administración -por ser ley para las partes, a cuya observancia quedan naturalmente sometidas- establece que las unidades serán destinadas exclusivamente a vivienda familiar, honesto y decorosa, corresponde ordenar la exclusión de un perro y toda clase de animales que perturben la tranquilidad de algunos de los integrantes, aunque a otros copropietarios pueda no causarles molestias, y al margen del cariño que el animal pueda despertar en éstos" (Cám.Nac.Civ., Sala G, en autos "Consorcio Malabia 2289 v. Arrendó, Federico Enrique", 20/06/1989, JA 1991-IV-37).-

(2) C2ª CC La Plata, Sala III, Julio 8-994, in re "Triaca, José M. c/ Conti, Liliana" -LLBA , 1995-61."En la propiedad horizontal, no existe ninguna disposición que prohíba la tenencia de animales domésticos, y si tampoco lo veda en forma expresa el reglamento interno, se podrá tener sin inconvenientes, por aplicación del principio constitucional que garantiza la posibilidad de hacer todo aquello que no esté prohibido, de todo esto se deduce que la conducta de dichos animales será factor decisivo desde el punto de vista legal para la posibilidad de su tenencia, a falta de otra norma expresa que la prohíba".- 

(3) "Corresponde condenar a la copropietaria a retirar los gatos que tiene en su departamento si se encuentra más que suficientemente probado que provocan molestias que encuadran en lo previsto en el art.6º, inc. b) de la ley 13.512.Si los gatos que tiene en su departamento la copropietaria provocan molestias que encuadran en lo previsto en el art.6º, inc. b) de la ley 13.512, corresponde ordenar su retiro de la unidad, a cuyo efecto, de ser necesario, se habrá de ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública (art.15 de la misma ley)".(CNac.Civ. Sala A, 18/11/69, ED, 42-282). En idéntico sentido: "En éste orden de ideas, la tenencia de animales domésticos que perturban el sosiego de los ocupantes de otros departamentos, configura la infracción prevista en el inc. b del art.6 ley 13.512, que prohíbe afectar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos (conf. Racciatti, "Propiedad por pisos o por departamentos", n. 160, ps. 426/7; Highton, "Derechos reales", vol. 4, n 181, ps. 179/180 y cita de la nota n.210; C.Nac.Civ., Sala B, c. 170243 del 18/02/71; Sala D, LL 149-45)" (C.Nac.Civ., Sala E, Consorcio Av.Santa Fé 2642/44 v. Lagomarsino, Juan C., 13/03/1998, JA 1999-I-640). "Los ruidos molestos generados por los ladridos de un perro, que exceden el nivel normal de tolerancia, determinan la obligación de resarcir a quien los padece" (Trib.C.Civ., de Neuquén, Sala I, 29/07/2008, causa "C.A.H. c/ D.A.C.J. s/ ds. y ps.", MJ-JU-M-37227-AR).-

(4) "Si el reglamento de copropiedad fija el destino de los departamentos como vivienda familiar, corresponde condenar al copropietario a retirar el perro que tiene en su unidad, sin necesidad de recurrir a la expresa prohibición del reglamento interno o a otra cláusula del reglamento de copropiedad, ya redundante, que prohíbe la tenencia de toda clase de animales que perturben la tranquilidad de los vecinos...Corresponde condenar a un copropietario a retirar el perro que tienen en su departamento, si el reglamento de copropiedad establece que las unidades deben ser destinadas a vivienda familiar honesta y decorosa".(CNCiv., Sala B, 18/02/72, JA, 14-1972-363; ED, 42-276). En igual sentido CNCiv., Sala A, 31/05/73, ED, 49-232.-

(5) CNac. Civ. Sala "A", 29-10-68, ED 27-419; ídem, 31-05-73, ED 49-232, sala D, 16-12-76, LL Rep.Gral. XXXVIII, J-Z, sum.27, pg.1526; Sala D, 15-08-95 "Consorcio de Propietarios Lavalle 1459 c/ Benbenaste, Moisés", JA 1996-II-599.-

CNac.Civ., Sala E, 01/08/68, JA, 1968-VI-90; ED, 27-420."Corresponde mantener lo dispuesto en la asamblea por la mayoría del consorcio, al resolver excluir un perro de la unidad donde se aloja, ya que esta determinación mayoritaria significa, por sí misma, que el animal molesta a los convecinos, en violación al reglamento de copropiedad".Ibídem CNac.Civ., Sala D, 16/02/76, JA, 1978-III-308.-

(6) CNCiv., Sala C, 20/07/65, JA, 1965-IV-524; ED, 16-332; LL, 120-536.-

(7) Ha dicho un Juzgado 1ª instancia , el 26/10/71 (JA, 14-1972-363; ED, 42-276) que "...cuando se demuestra que un animal no causa molestias ni perturbaciones, pretender que se tome partido y decida la inconveniencia de tal relación (dueño-perro) es pretender que me inmiscuya injustificadamente en el ámbito privado, reservado unicamente a la conciencia de los interesados (art.19 del C.N.).Sólo cuando esa relación se convierte en perjudicial, por las notorias molestias que un animal puede causar, cabe acudir a la protección jurisdiccional,...la actora no ha demostrado los daños que invocó en la demanda. Me parece justo permitir a la demandada la mayor libertad en el uso y utilidad de su departamento y de su vida privada, en la medida en que aquellas molestias a los vecinos no se hagan realidad comprobada".Por su parte, la Cám. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala III, 08/07/1994, LLBA,1995-61 sentenció que "tener o no tener un perro en la propia casa se vincula con los derechos humanos. Hace al humanismo mismo, entendido como el empeño destinado a que el hombre esté en libertad de asumir su humanidad y en ello encuentre su dignidad. Se trata de derechos y libertades asegurados por normas de rango constitucional y trasnacional (arts.18, 19, 31 y 33 CN y 11 Pacto de San José de Costa Rica).-

(8) Art.11.-Protección de la Honra y de la Dignidad. 1. Toda persona tiene derecho al respeto de su honra y al reconocimiento de su dignidad. 2. Nadie puede ser objeto de injerencias arbitrarias o abusivas en su vida privada , en la de su familia, en su domicilio o en su correspondencia , ni de ataques ilegales a su honra o reputación. 3. Toda persona tiene derecho a la protección de la ley contra esas injerencias o esos ataques.- 

El citado convenio fue incorporado al derecho argentino por la ley 23.054.- 

(9) Ver Ordenanza de la ciudad de Mar del Plata 3975/73, decreto 1519/75 en la que se reglaba: "Prohíbase la tenencia de animales molestos o perjudiciales" (art.1).También, ordenanza municipal de la ciudad de Buenos Aires Nº 18.692, que en su art.10 prohíbe la tenencia de perros en casas o locales de concurrencia habitual de personas, aunque la jurisprudencia (CNCiv., Sala E 01/08/68, JA, 1968-VI-90; ED, 27-420) dejó claramente determinado que no se refiere a las casas de departamentos regladas por la ley de propiedad horizontal.-

(10) CNac.Civ. Sala C, 20/07/65, ED, 16-332; LL 120-536, ver voto del Dr.Fontel.-

(11) ASHV.AP Huesca 18-06-99, 218/1999.-9.-

(12) Ley 14.346, sancionada el 27/09/1954 y promulgada el 27/10/54.Se ha dicho -CNCiv.Sala B, 09/10/74, JA, 25-1975-349; ED, 57-622- que "no procede ordenar el retiro de un perro del departamento de uno de los copropietarios, y corresponde atenerse a lo dispuesto por la ley 14.346 de protección a todos los animales si no fueron acreditados debidamente los daños ocasionados por su presencia, ni existen disposiciones expresas reglamentarias en el consorcio que prohíban la tenencia de animales en el edificio".-

(13) CNac.Civ., Sala B, 09/10/74, JA, 25-1975-349; ED, 57-622.-

(14) "Pedir la expulsión de perros de un edificio de propiedad horizontal, por existir una contravención reglamentaria , no conculca las directivas del Pacto de San José de Costa Rica, puesto que no queda afectada la vida privada de los individuos, y mucho menos la honra y las reputaciones de los mismos" (CNac.Civ., Sala D, agosto 15-996 en autos "Consorcio de Propietarios Lavalle 1459 c/ Benbenaste, Moisés", LL, 1997-A, 349 39.191-S).-

(15) CNac.Civ. Sala C 05-08-99, en actuados "Consorcio Avenida de Los Incas 3206/16 v. Butler, Santiago y otro" , JA 2000-IV-726.-

(16) CNac.Civ. Sala A 21/04/2003, autos "Consorcio Avenida Santa Fé 3336 vs. Beltrán, Ramón O.".-

(17) Un fallo le da carácter obligatorio a la disposición del reglamento interno: "Si los consorcistas han infringido el reglamento interno al poseer perros en los departamentos que ocupan, provocando con ello serias molestias que alteran la tranquilidad que tienen derecho a gozar los demás vecinos del edificio, corresponde condenarlos a excluirlos de sus unidades, bajo apercibimiento de la aplicación de las sanciones que establece el art.15 de la ley 13.512.La presencia de perros en los departamentos contraviene la prohibición de mantener animales en las unidades, contenida en el reglamento interno del edificio"(CNCiv., Sala A, 21/10/69, ED, 42-281).Otro considera que "corresponde condenar a un copropietario a retirar de su unidad un perro, si el reglamento interno del edificio prohíbe la tenencia de animales en los departamentos" (CNEsp.Civ. y Com., Sala VI, 17/06/81, LL, 1981-D-486).-

(18) Se ha dicho en este fallo que "Si no molesta (el animal), aún con prohibición por el reglamento (no corresponde excluirlo)".CNCiv. Sala D 29-02-72, JA 15-1972-341: ED 42-284.-

(19) Ver cita nota 10 y CNac.Civ., Sala D , 29/02/72, JA, 15-1972-341; ED, 42-284 en donde se entiende que : "Si bien el reglamento de copropiedad prohibe la tenencia de animales en las unidades, se justifica apartarse de él cuando el interés lesionado es insignificante con relación al grave perjuicio que ocasionaría la remoción de la causa que lo determina, o si la demanda importa el ejercicio abusivo de un derecho, o se trata de prohibiciones arbitrarias, carentes de sentido o puramente formales".Además en CNCiv., Sala B, 09/10/74, JA, 25-1975-349; ED, 57-622 se dijo: "Constituiría un abuso del derecho, en contra de lo que impone el art.1071 del Código Civil, la exclusión de un perro de uno de los departamentos, si las incomodidades que genera su presencia, por ser pequeñas, no llegan a alterar la tranquilidad de los vecinos y están dentro del mínimo de perturbaciones que impone y obliga a tolerar la convivencia humana".En igual sentido Cám.1ª Civ. y Com.San Isidro, Sala 1ª, 10/02/76, JA, 1976-III-168.-


Perlitas: "Así como una jornada bien empleada produce un dulce sueño, así una vida bien usada causa una dulce muerte". (Leonardo Da Vinci


Raúl Enrique Guinzburg.

Raúl Enrique Guinzburg.

Correo de Opinión

Las obras particulares y la seguridad por el Sr. Raúl Guinzburg

En el día de la fecha la noticia principal fue la del robo al Banco Provincia de Buenos Aires, sucursal de la Avenida Cabildo y Echeverría en la que se violentaron y robaron unas 146 cajas de seguridad. 

Lo más extraño de la noticia es que se realizó por medio de un boquete de unos 30 metros de largo desde una finca sobre Cabildo 1971, lugar donde había funcionado en el primer piso -según comentarios-, un consultorio odontológico y que se había alquilado en el mes de junio de 2010. A partir de ese momento los vecinos y transeúntes veían entrar y salir en esa dirección obreros y albañiles que "aparentemente" estaban realizando reformas, por lo que no llamó la atención.

Es decir, durante seis meses "trabajaron" con perfecta tranquilidad. Hasta aquí la noticia. El problema que comento en la presente es que quizás pudiera haber sido prevenido si se hubiera observado que no se habían cumplido con las normas del Código de Edificación de la ciudad de Buenos Aires que se indican en las Secciones 2.1.1.1 Permiso de obra y 2.1.1.2 Aviso de Obra y por último el 5.1.2.0 Letrero en frente de las obras. 

Es decir, que toda obra nueva o reformas o modificaciones deben ser autorizadas y habilitadas por las Direcciones correspondientes del Gobierno de la Ciudad y sus datos deben estar inscriptos en un letrero ubicado a la vista del público. Ello no exime que puedan ser fraguadas, pero si en el mismo se obliga a colocar un número telefónico cualquiera puede verificar la veracidad de los datos. Es obvio que en general a nadie le importa ni conoce estas normas, pero en caso como el comentado puede que a algún vecino curioso le llamara la atención e hiciera una denuncia.

Ahora bien, es sabido que en general los dueños de locales que los alquilan y en aras de "valorizar su propiedad" que manifiestan los locatarios, no controlan las reformas que éstos realizan ni se ajustan a las normas vigentes y aquí pueden producirse hechos de "inseguridad" ya que no sólo la misma se refiere al ser humano sino al riesgo edilicio. Un caso real es un local en Avenida Rivadavia 6153 donde se instalará una famosa cafetería la cual pertenece a un consorcio. Se están realizando modificaciones que no sabemos si tienen la habilitación correspondiente ni si esas refacciones puedan afectar la estructura general del edificio. Otro caso: en la esquina de Rivadavia y Curapaligue, donde funcionaba otra famosa pizzería, se realiza desde hace unos tres meses una restructuración total del local y construcción en la planta alta y no se encuentra el famoso letrero comentado para verificar el permiso de obra correspondiente.

Por último, debemos referirnos a las obras particulares en unidades de consorcios. Es de práctica habitual que al venderse una unidad, y si el edificio es antiguo, los nuevos dueños efectúen reformas y modernizaciones que normalmente se refieren a cocinas y baños por lo que no afectan mayormente a los condóminos, salvo el estar semanas enteras escuchando los golpes que se hacen para eliminar los azulejos o pisos de los mismos. Sin embargo, existen otros trabajos que se realizan y que pueden representar ciertos riesgos. Por ejemplo: tirar alguna pared abajo para ampliar una habitación, que lamentablemente lo hacen simples albañiles sin el asesoramiento y control de un profesional capacitado (habitualmente donde hay habitación de servicio, muchos optan por convertirlo en una antecocina o ampliar un living). En ello, o hay un vacío legal o los administradores no observan las normativas sobre el particular exijiendo a los propietarios el cumplimiento de las mismas, solicitando el permiso de obra respectivo.

De ahí el título del presente artículo que espero haga tomar conciencia a los propietarios y administradores de la importancia que tiene la "seguridad".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Raúl E. Guinzburg

( 03/01/11)


Perlitas: "Por muy larga que sea la tormenta, el sol siempre vuelve a brillar entre las nubes". (Khalil Gibran)


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Dr. Jorge MaldonadoContesta el Dr. Jorge Maldonado

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Expensas extraordinarias

Me interesaría saber acerca de las expensas extraodinarias:

¿Puede el administrador liquidar junto con las expensas ordinarias otras extraordinarias sin que éstas hayan sido previstas o autorizadas por la asamblea de consorcistas?

Desde ya, gracias

Pilar

(19/12/2010)

Estimada Pilar:

Para responder adecuadamente a esta consulta resulta necesario repreguntar de qué tipo de gastos extraordinarios se trata.

Sabido es que expensa extraordinaria es todo gasto eventual, marcadamente imprevisto, que puede tener su origen tanto en circuntancias inesperadas como en una decisión deliberada y votada en una asamblea.

Estamos frente a casos de roturas de caños de agua o de gas o destrucción total o parcial de elementos o sectores comunes (paredes, ascensores, etc.), hechos que pueden ser o bien inesperados, o ya previstos con antelación pero que con el tiempo se han ido agravando hasta que no queda más remedio que proceder a su inmediata reparación.

Asimismo, y según del caso de que se trate, el requerimiento del administrador de afrontar gastos extraordinarios a través de la liquidación mensual de expensas, puede tener orígenes distintos. Puede deberse al caso en que un copropietario, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, realice gastos en los sectores o bienes comunes (con derecho a ser reembolsados), o que, en caso de reparaciones indispensables o urgentes (rotura de cañerías, etc.) dicho copropietario haya afrontado los gastos con fondos propios (también con derecho a ser reembolsados) o, finalmente, que tratándose de un gasto previsto y aprobado por asamblea sea liquidado por el administrador.

Como podrá verse, no siempre el gasto o expensa extraordinaria se deriva de una decisión asamblearia. Sí es importante que, en cualquiera de los supuestos precedentemente descriptos, la liquidación de los mismos sea efectuada en forma clara y pormenorizada, de modo tal que no arroje ninguna duda a cada uno de los consorcistas que deban afrontarla.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando MaldonadoEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.


Perlitas: "Si supiera que el mundo se acaba mañana, yo, hoy todavía, plantaría un árbol". (Martin Luther King


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Dr. Jorge Resqui PizarroContesta el Dr. Jorge Resqui Pizarro

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Nuestro consorcio: en el horno decapitado

Hola Estimados.

Solicitamos ayuda, de ser posible referida a la nueva Ley 941, Art. 13º, "Mandato del Administrador".

No tenemos conocimiento fehaciente de que haya alguna medida judicial definitiva o preventiva que impida y/o suspenda la aplicación del artículo mencionado.

Les informo que nuestro Reglamento de Copropiedad no establece plazos de mandatos para administradores.

En el mes de marzo de 2009, fecha de última convocatoria a asamblea, se renovó el mandato sin fecha de vencimiento.

Así las cosas, a partir de la reglamentación de la ley, la aplicación del Art. 13º se encontraría plenamente vigente y su acatamiento obligatorio.

Bajo esa premisa, el Sr. administrador se encontraría con mandato vencido atribuyéndose actos administrativos.

Y nuestro consorcio en el horno, decapitado y sin representación legal.
Nuestra inquietud: ¿Qué pasos legales disponemos para revertir esta situación?

Aprovecho la oportunidad para saludarlos atentamente.

Francisco

(11/12/2010)

Estimado lector Francisco:

La Ley 941 (1) reformada por las Leyes 3.254 (2) y 3.291 (3) CABA se encuentra plenamente vigente y en aplicación, reglamentada por el Decreto 551/2010 (4) CABA.

La norma citada, en su Capítulo III.- Del mandato de administración, Art. 13 dispone: "Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum. 

Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley" (las negritas y resaltado nos pertenecen).

Por su parte, el decreto reglamentario en su Anexo, Art. 13 establece: "El plazo de ejercicio de la función de administrador, cualquiera sea este, comienza a contarse desde la fecha que disponga, la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo designe. Si la asamblea no lo estableciera, el plazo se cuenta desde la fecha de celebración de la misma.

Antes del cumplimiento del plan del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo. Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del administrador, quedando los consorcistas habilitados para autoconvocarse y dar solución a la situación planteada con el quórum establecido en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum" (las negritas y el resaltado nos pertenecen).

Siendo lo suficientemente expresa y clara la normativa, poco queda por añadir. En el supuesto traído en consulta, cumpliéndose los presupuestos enunciados en la ley y su reglamentación, los consorcistas tendrán que autoconvocarse guardando el debido cuidado y cumplimiento de los preceptos estatutarios para la convocatoria y citación asamblearia, su conformación, reglas deliberativas y de toma de decisiones, resguardando la legalidad a los efectos de designar nuevo mandatario, el que de inmediato notificará al cesante para que le restituya los libros consorciales, la documentación del ente obrante en poder de éste, presente la rendición final de su gestión, que incluirá todos los períodos no aprobados y entregue, de haberlo, el saldo de caja a favor del consorcio.

En la práctica consorcial, es más que recomendable llevar adelante la asamblea mediante un acta notarial que luego será incorporada al protocolo del escribano público. Además, el testimonio de ese acta le servirá al nuevo representante, entre otros muchos actos, para incorporarse a la cuenta bancaria del Consorcio de existir ella.

Con lo respondido esperamos haber satisfecho su inquietud, saludándolo con distinguida atención. 

Jorge Resqui PizarroEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice 

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(1) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires BOCABA Nº 1601, 03/01/2003. Sanción 03/12/2002. Promulgación 27/12/2002.

(2) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 04/12/2009, BOCABA Nº 3315. Sanción 05/11/2009. Promulgación 27/11/2009.

(3) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 08/01/2010, BOCABA Nº 3336. Sanción 26/11/2009. Promulgación 30/12/2009.

(4) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 20/07/2010, BOCABA Nº 3364. Sanción 13/07/2010.

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.


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Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

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"Okupas" en un departamento

¿Qué puede hacer un consorcio cuando hay "ocupas" en un departamento del edificio?.

El propietario del departamento en cuestión ya inició la acción correspondiente, está encaminado, pero ¿qué pueden hacer el resto de los habitantes, inquilinos y propietarios cuando hay en el edificio intrusos, mientras la justicia resuelva?
Muchas Gracias
Claudia
(15/12/2010)

Estimada Claudia: 

Comparto y entiendo los graves problemas que pueden llegar a suscitarse en un consorcio cuando alguna o algunas unidades funcionales no son habitadas por sus legítimos dueños o por quienes éstos han celebrado contratos de locación a fin que los habitan u ocupen otros.

Al respecto reseñaré las acciones que el consorcio sí está legitimado para iniciar, dejando en claro que no puede intentar ninguna acción de desalojo contra los "ocupas", éstas le corresponde sólo al propietario de la unidad funcional efectuarlas, 

1.- Expensas impagas: El consorcio puede iniciar acciones de ejecución de expensas para percibir lo adeudado por ese concepto contra la unidad funcional deudora, no prospera contra "ocupas".

2.- Cumplimiento de reglamento: Tanto propietarios y/u ocupantes deben cumplir con lo normado por el reglamento de copropiedad conforme el artículo 6 de la Ley 13.512 . "Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; b) perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble. o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio."

Y para el caso que no sea respetado el mismo, el Art. 15 de la Ley 13.512 nos indica el procedimiento a seguir: "En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6º, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos. El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados."

3.- Sin llegar a una acción judicial como la normada por el Art.15º de la Ley 13.512 ante problemas de ruidos molestos , se puede hacer una denuncia tanto el consorcio o cualquier propietario. Lo ideal es tener testigos que puedan acreditar las características de los ruidos. En primer lugar, en la ciudad de Buenos Aires existe el Código Contravencional, o también llamado Código de Covivencia, que establece en su artículo 72 como conducta típica en materia de ruidos molestos el "perturbar el descanso, la convivencia o la tranquilidad pública mediante ruidos que por su volumen, reiteración o persistencia, excedan la normal tolerancia". La Ordenanza 2976/90 dispone que “ruido” es cualquier sonido que ocasione molestias y/o perjuicios a la salud, bienestar o actividades de la población. Sin dejar de mencionar que el recientemente modificado Régimen de Faltas de la Ciudad de Buenos Aires, Ley N° 451, establece en el punto 1.3.3 y 1.3.4 del Capítulo III denominado Ambiente, la responsabilidad del establecimiento o inmueble inclusive del consorcio de copropietarios desde el que se produzcan ruidos u olores por encima de los niveles permitidos en el primer caso y que excedan la normal tolerancia en el segundo, fijando sanciones tales como multa, inhabilitación o clausura.

Por lo expuesto y con número de DNI, teléfono desde donde llama y domicilio para verificar la veracidad de la denuncia (los datos se mantienen en reserva) se puede acercar al CGPC de su barrio, telefónicamente a través del 0800-999-2727, de lunes a viernes de 7.30 a 20.30 hs., sábados, domingos y feriados de 8 a 20 hs. y por Internet.

Por otro lado, puede denunciarse la situación ante la Justicia Contravencional y de Faltas, llamando al 0800–333-47225 (0800-FISCAL), Secretaría de Atención Ciudadana (dependiente de la Fiscalía de Cámara de Apelaciones ante lo Contravencional y de Faltas), las 24 horas del día o ante la Comisaría respectiva. Otra instancia es la Mediación Comunitaria, consultando en el CGP Comunal o en el Programa de mediación Comunitaria en Lima 221 Piso 3º de Lunes a Viernes de 10:00 a 18:00 hs., Tel.: 5371- 4936

Atte.

Dra. Diana SevitzEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.


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Cr. Sebastián H. WolkowiczContesta el Cr. Sebastián H. Wolkowicz

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No contestan llamados ni e-mails

Estimados:

Quería felicitarlos por las respuestas que he leído a las consultas que hacen los lectores.

Mi (nuestro) problema es el siguiente: La administracion xxx SRL no cumple con sus obligaciones tales como pagar cargas sociales, ART, seguros, etc. Hay deudas de todo tipo.

Hace 15 años que no le cobra expensas a la unidad funcional Nº 1.

El consejo de administración renunció vía carta documento y también pidieron asamblea ordinaria. Otros vecinos también la solicitaron.

Ya pasaron 5 meses y NO hacen nada. No contestan llamados, ni e-mails. Acá no hay ni una pared bien pintada. Amén de que el edificio tiene 80 años y parece histórico.

¿Cuál sería el siguiente paso para cambiar la administración?

Pedro

(13/12/2010)

Estimado Pedro:

Gracias por consultarnos y por las felicitaciones.

¿Cómo cambiar a su administrador?.

En primer lugar, si estamos en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, existe la nueva Ley Nº 3254 que regula la actividad de los administradores (puede familiarizarse con la misma en este sitio). Ésta en su Art. 13 dispone que en asamblea ordinaria o extraordinaria, una vez por año, el administrador deberá poner a consideración la renovación de su mandato, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio.

Su renovación será válida con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as propietarios/as presentes, con mínimo quórum. Es decir, en la actualidad, salvo disposición en contrario, los mandatos de los administradores no pueden superar el año. 

En segundo lugar, puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad, generalmente las dos terceras partes del total de los copropietarios. 

Y, por último también puede removerlo ante incumplimientos en sus funciones como mandatario. Ejemplo: falta de contratación de los seguros obligatorios, falta de rubricación de libros obligatorios, incumplimientos de decisiones asamblearias, incumplimientos del reglamento, mal desempeño, que existan fundadas sospechas de graves irregularidades, que actúe en forma desaprensiva, omita rendir cuentas , etc.

En resumen:

1) No se le renueva el mandato de acuerdo al Art. 13º de la Ley Nº 3254.

2) La remoción con la mayoría estipulada en el Reglamento de Copropiedad y Administrador de edificio.

3) La remoción por incumplimientos en las tareas como administrador.

Como sugerencia, siempre debe seguirse el procedimiento que establece el Reglamento de copropiedad para que la remoción y el posterior nombramiento de otro administrador sea legalmente válida.

Es decir, por lo mencionado por Ud. debe lograr que los copropietarios se reunan en asamblea y para ello deben seguirse los procedimientos del Reglamento para intimar al administrador (con el porcentaje correspondiente) para que éste convoque a asamblea para tratar el tema de remoción del administrador. 

Es prudente que en este caso, aunque lograsen que el administrador convoque a la asamblea, se asesoren con un abogado especialista quien los podrá acompañar en todo este proceso.

Espero haberle respondido a su consulta y lo saludo atte.

Sebastián Hutler WolkowiczEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Cr. Hutler Sebastián Wolkowicz es auditor y administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail administracion@estudioshw.com.ar


Correo de Lectores

Obra Social para trabajador jornalizado

Sr. Director de Pequeñas Noticias: Aprovecho la oportunidad para saludarlos por estas fiestas y desearles un próspero Año Nuevo. Felicitando a todos los integrantes y participantes del boletín por sus notas y comentarios.

Les escribo ya que necesito hacer 3 consultas:

 1) ¿Cómo se calcula una indemnización para Personal Jornalizado con  2 años y 1/2 de antigüedad?. Trabaja 20 Horas mensuales.

 2) ¿Cuál es el importe de Obra Social que corresponde descontar en este caso?. 

 3) ¿Cómo se entiende que a este tipo de personal el sindicato no le de cobertura?. Tengo un personal jornalizado al que se le hace la retención de Obra Social por el importe de jornada completa. Sin embargo, no le dieron cobertura básica hasta que esta persona por otro trabajo se inscribió como monotributista y por ese concepto le dieron cobertura. Me parece que no se está respetando la ley ya que sí se está pagando la totalidad de la Obra Social.

Creo que no se puede negar un servicio esencial cuando se abona el importe correspondiente de la Obra Social completo y se abona Suterh y Fateryh.  ¿Será acaso porque esta persona no está afiliado al Suterh? De todos modos me parece una discriminación ya que no hay obligatoriedad de aportar al sindicato.

 Desde ya, agradezco vuestra información.  

Norma

(23/12/2010)

Hola Norma, ya que numeraste las consultas, las respondemos de la misma manera.

1) No sé a qué te referis con "indemnización". Si estamos hablando de la liquidación de un despido sin causa, es igual que para cualquier trabajador, pues tendrás que trabajar con el mejor sueldo de los últimos 12 meses y hacer los cálculos correspondientes. Si querés volvenos a escribir pero diciendo qué es lo que querés calcular en particular.

2) El monto sobre el cual se debe calcular la Obra Social (OS) depende del trabajador. O sea, si hará uso o no de la misma. Si no hará uso de la OS porque tiene otra, se le descontará sobre su bruto mensual; pero si hará uso de la OS se le debe descontar sobre el importe de la escala salarial que correspondería a un Encargado Permanente con o sin vivienda de la categoría del edificio.

3) En este punto estoy de acuerdo con vos. Le deberían haber brindado el servicio salvo que sea un trabajador que se encuentra en el período de prueba y que todavía no es efectivo. Recordá que la Superintendencia de Salud es un lugar donde se puede comenzar a gestionar alguna denuncia o en Defensa del Consumidor.

Un saludo grande.

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Correo de Lectores

Suma no remunerativa proporcional

Necesito consultarles por los adicionales no remunerativos con los sueldos de enero y febrero 2011. Entiendo que a los encargados permanentes les corresponde el total, pero no se explicita a los de media jornada o jornalizados como abonarles.

Muchas gracias.

Cynthia.

(30/12/2010)

Hola Cynthia, en este mismo boletín en la nota de sueldos se explica cómo abonarle la suma no remunerativa de $300 a los trabajadores que no son mensualizados, pero te lo transcribo aquí:

* En el caso de ser mensualizado se le deberán liquidar $ 300 en el mes de enero y otros $300 en febrero.

* Si el trabajador es de media jornada (incisos d, e, h, n del artículo 7º del convenio) se le deberán liquidar 150 pesos en cada mes ($300/2).

* Si el trabajador es jornalizado (incisos p del artículo 7º del convenio) se le deberá liquidar 1,5 pesos por hora ($300/200).

* Si el trabajador es diario (artículo 8º del convenio) se le deberá abonar 12 pesos por día trabajado ($300/200*8).

Un saludo grande.

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Correo de Lectores

¿Puede el SUTERH reclamar el 1,5% sobre empresas tercerizadas?

¿Dónde está establecido (resolución, decreto, circular, etc), que SUTERH puede cobrar a los consorcios una contribución del 1.5 % sobre los montos que el consorcio paga a empresa tercerizadas que realizan el servicio de vigilancia diaria en el edificio?. En concreto: SUTERH dice que debe cobrar 1.5% (Caja Protección Familiar) sobre el monto que se paga a la vigilancia ya que el consorcio debería contratar en relación de dependencia vigilancia para la propiedad horizontal y como terceariza el servicio debe pagar este porcentaje sobre el monto que paga a esta empresa de vigilancia. Rogamos orientarnos en el tema a la mayor brevedad posible.

Muchas gracias, Mercedes.

(03/01/2011)

Estimada Mercedes, no somos expertos en estas cuestiones pero sí podemos darte una pista por dónde comenzar la búsqueda. La aplicación de las obligaciones que surgen del Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) Nº 589/2010 (BO 29/07/2010) tienen un ámbito de aplicación y el personal que queda comprendido.

El primer tema lo indica el artículo 3º que dice textualmente: "Ambito de aplicación: Obligatorio en todo el país, con más los ajustes y modificaciones que correspondan según los distintos módulos regionales que se reconocen en este Convenio Colectivo de Trabajo" y el segundo tema lo indica el artículo 4º: "Personal comprendido: Los/as empleados/as u obreros/as en relación de dependencia con Consorcios de Propietarios ocupados en edificios o emprendimientos sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal, Ley 13.512 y/o sus modificatorias".

El Artículo 19 inciso 1) del mismo CCT, es el que indica cómo se forma el fondo que comprende la Caja de Protección a la Familia: "Integración del fondo: Aporte mensual del 1,5% del salario a cargo del empleador por cada trabajador/a titular afiliado/a o no, y a cargo del/la trabajador/a el 1% de salario".

Espero haberte ayudado un poquito en esta cuestión que es bastante complicada.

Un saludo grande.

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¿Qué significan las siglas?

ACCABA: Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

ACRA: Arbitros de Consumo de la República Argentina

ADEPROH: Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA

AFIP: Administración Federal de Ingresos Públicos

AGIP: Administración Gubernamental de Ingresos Públicos

AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal

AIPH: Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH 

API: Asocición Propietarios de Inmuebles

APIPH: Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal

APBR: Asociación de Propietarios de Bienes Raíces

APROPHMAR: Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata.

CABA: Ciudad Autónoma de Buenos Aires

CACCyC: Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas

CAPHBByZ: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca y Zona.

CAPHPBA: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires

CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

CAPRA: Cámara de Propietarios de la República Argentina

CCT: Convenio Colectivo de Trabajo

CEDDDA: Camara Empresarial de Desinsectacion, Desrodentizacion y Desinfeccion Ambiental

CGPC: Centro de Gestión y Participación Comunal de la Ciudad Autónoma de Bs. As.

CIA: Cámara Inmobiliaria Argentina

COAPLA: Empresas de Control de Plagas de la Republica Argentina

CUCICBA: Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA

CUIL: Clave Única de Identificación Laboral

CUIT: Clave Única de Identificación Tributaria

FAC: Federación Argentina de Consorcios

FATERyH: Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

FECIBA: Federación Económica de la Ciudad de Buenos Aires

FEDECO: Federación de Asociaciones de Consorcios

FRA: Fundación Reunión de Administradores

ICI: Instituto de Capacitación Inmobiliaria

INADI: Instituto Nacional contra la Discriminación, la Xenofobia y el Racismo

LCPH: Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal

RCD: Red de Consorcistas Damnificados 

ReDeCo: Reafirmación de los Derechos del Consorcista

SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

UADI: Unión Administradores de Inmuebles

UCRA: Unión de Consorcistas de la República Argentina

UCRAMDP: UCRA Mar del Plata

UMIPH: Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal


Boletín de Pequeñas Noticias

Número de Edición: 424 (1º edición)

Fecha de publicación: 12 de Enero de 2011

Director y propietario: Claudio García de Rivas

Redacción: Claudio García de Rivas, M Fabiana Lizarralde y Estefanía Delfino.

Colaboradores: Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar


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Socio fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)

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