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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 9 de Noviembre de 2011 - Nº: 449 |
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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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Aumentos salariales del 2011 La CAPHyAI y el SUTERH cerraron en un 5% [BPN-09/11/11] El nuevo aumento pedido por el Sindicato Único de Trabajadores de Edificio Renta y Horizontal (SUTERH) sería, finalmente, de un 5% para el mes de noviembre "y nada más", informó Daniel Tocco, presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). De esta forma Tocco, el pasado jueves 3 durante una reunión de socios en la Cámara, aclaró que no se abonarán sumas fijas durante enero y febrero. De acuerdo al presidente de la CAPHyAI -luego de que Osvaldo Bacigalupo, secretario gremial del SUTERH, comunicara a Pequeñas Noticias que el aumento pedido por el sindicato había sido de un 8 o 9%- "nos reunimos con el Dr. Carlos Francisco Echezarreta, evaluamos aspectos más estrictos desde el punto de vista legal y se reformuló el pedido. Ellos [por el SUTERH] bajaron su aspiración al 5%, que es el incremento del Salario Mínimo Vital y Móvil (SMVM) y nada más". Según declaró Tocco, existe una cláusula en el Convenio Colectivo de Trabajo que establece que los salarios deben ser revisado en octubre si existiera una situación socioeconómica que lo justificara. "Ellos [por el SUTERH] no nos pueden obligar a que nosotros ajustemos de acuerdo al SMVM. Vinieron con ese argumento pero podrían haber utilizado otro". Agregó además que "la pretensión del sindicato era un incremento del 5% y una suma fija para los meses de enero y febrero. La posición de la Cámara fue primero discutir el 5% y después decir que no íbamos a aceptar la suma fija porque iba a ocasionar un problema [ya que] si nos descuidamos con esa cifra, prácticamente estamos dando un adelanto sobre lo que se va a discutir". Ante la
pregunta de este medio sobre los 450 pesos pedidos originalmente por el
SUTERH para enero y febrero, Tocco aseguró que "por ahora se
concedió sólo ese 5% que se aplicará a partir de noviembre". Por
otra parte, aclaró que "en marzo se abrirán paritarias y también
discutiremos el articulado del convenio". |
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Administración Bernetti RPA CABA Nº 1188 Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo. Operaciones inmobiliarias
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Efemérides consorciales: el 11/11/2004 y el 25/11/2004, la Asociación por lo Derechos Sociales del Consumidor (ADSC) realizó dos jornadas informativas. El secretario general de la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH), Víctor Santa María, explicó a los usuarios y consumidores las ventajas y beneficios que aportaron a los encargados a través de los Convenios Colectivos de Trabajo. |
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Tres consorcistas apoyados por AIPH Ofensiva judicial contra Defensa del Consumidor [BPN-09/11/11] El pasado 27 de octubre los consorcistas Gabriela Tejada, Alejandro Deleón y Adrián Hilarza -patrocinados por el Dr. Ezequiel Nino- presentaron ante la justicia tres demandas contra la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC). El objetivo es que se ordene la suspensión en la aplicación de seis disposiciones relacionadas con los consorcios. La Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH), presidida por Hilarza, apoyó las presentaciones. De acuerdo a los demandantes, el Dr. Juan Manuel Gallo, director de la DGDyPC, "se ha excedido en sus facultades" y "ha adoptado decisiones contra los intereses de los propios actores que el funcionario debe representar y defender", en alusión a los consorcistas. Hilarza –que si bien es administrador, en este caso actuó en calidad de consorcista- realizó la presentación de su demanda en el juzgado Contencioso Administrativo número 4, secretaría 7; Tejada en el juzgado número 8, secretaría 17 y Deleón en el juzgado número 12, secretaría 24 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Según informaron, dos de las acciones interpuestas son colectivas, "por lo que -de decidirse en favor de quien presenta la demanda- tendrá efectos para todos los consorcios". Los demandantes manifestaron que las disposiciones número 5.363/10 (Libro de Edificio Seguro), 2.246/11 (máscaras contra incendios), 3.882/10 (Libro de Limpieza y Desinfección de Tanques de Agua Potable), 2.614/08 (obligación de cambiar matafuegos), 6.013/09 (seguro de caución por daño ambiental) y 415/11 (Registro de mantenedores, reparadores, fabricantes, e instaladores de instalaciones fijas contra incendios) contienen "vicios administrativos manifiestos, resultan arbitrarias e irrazonables, ilegales e inconstitucionales". Por otra parte, consideraron que el Dr. Juan Manuel Gallo "tomó medidas que no se encuentran debidamente fundadas. Generó obligaciones para los consorcistas que representan la imposición de tasas, contribuciones y/o cargas que solamente podrían ser adoptadas por ley formal" y "benefició […] a empresas que prestan alguno de los servicios establecidos por la Dirección en forma monopólica u oligopólica a los consorcios". El resultado de las disposiciones es, de acuerdo al texto de las demandas, un "avasallamiento a los derechos de dueños e inquilinos" ya que las normas han sido dictadas en "en un plazo muy breve de tiempo" y "no sólo no tienen fundamentos lógicos sino que, además, están basadas en hechos no comprobados, falsos o que provienen de los propios interesados en que se dicten las resoluciones". Las medidas cuestionadas Libro de edificio seguro Según consigna el texto, en los considerandos de la disposición que estableció el Libro de Edificio Seguro "no se efectúa ninguna mención a las razones por las cuales se obliga a los consorcios a contratar a un profesional para que realice las tareas de control". Seguro de caución por daño ambiental de incidencia colectiva Según los demandantes, la disposición en cuestión no hace ninguna referencia a las resoluciones emitidas por la Secretaría de Ambiente y Desarrollo Sustentable de la Nación en las que se especificaron las actividades que se consideran riesgosas y que requieren la contratación de ese seguro. Dentro del listado no se encuentran comprendidos los consorcios de propiedad horizontal, por lo tanto concluyeron en que la disposición cuestionada "no explica, de ningún modo, por qué los edificios deben ser incorporados a los agentes riesgosos para el ambiente". Obligación de cambiar matafuegos Uno de los fundamentos esgrimidos para solicitar la baja de esta obligación es que la decisión de implementarla "está basada casi en su totalidad en la presentación que realizaron las dos cámaras representantes de las de las empresas fabricantes de extintores [Cámara Argentina contra el Fuego y Cámara Argentina de Seguridad] y no se efectuaron consultas a ninguna organización de consumidores" Obligación de adquirir máscaras contra incendios Según lo manifestado en la demanda presentada, la obligación impuesta por el Dr. Juan Manuel Gallo para que los consorcios adquieran máscaras antihumo "ha prescindido de cualquier referencia a alguna norma de algún órgano superior". Agregó además que "un asunto con características técnicas específicas como el que regula la resolución debería haber venir acompañado con algún informe técnico de una dependencia pública u organismo privado". Por otra parte, subrayaron que "resulta llamativa la invocación a una nota presentada por el SUTERH del año 2001", solicitando que los edificios de propiedad horizontal adquieran máscaras antihumo para que sean utilizadas por los encargados en casos de emergencia. Obligación de efectuar controles anuales y trimestrales de los extintores "El requerimiento de efectuar un control trimestral sobre los matafuegos no sólo constituye un gasto que se agrega a todos los que ya deben afrontar los vecinos sino también una carga administrativa adicional para los administradores", aseguraron los consorcistas. Asimismo, destacaron que los gastos originados de las cargas adicionales "se trasladan a los propietarios e inquilinos de los edificios de propiedad horizontal". Destacaron además que la norma resulta "arbitraria pues el plazo de inspección que se fijó resulta extremadamente engorroso y costoso". Obligación de llevar un libro de matafuegos Según el texto de la demanda, "para un edificio contar con varios libros en los cuales los diferentes profesionales vayan asentando sus actuaciones representa un tipo de organización con el que no suelen contar". Obligación de organizar un libro de limpieza y desinfección de tanque Los consorcistas consideraron que "esta medida genera un doble dispendio estatal y también dobles gastos por parte de los consorcios y vecinos, que son […] quienes deben afrontar todos los gastos que se generan". Por otra parte, aseguraron que "se ha impuesto un doble control desde dos autoridades diferentes del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires". Al respecto, explicaron que "por un lado, los técnicos deben llevar las pruebas que realizan en cada edificio para que sean verificadas por parte de la agencia ambiental y, [por otro], los vecinos tienen la obligación de mantener un libro […] para que pueda ser revisado por funcionarios de la DGDYPC". Al concluir,
expresaron que "la evidencia de la falta de razonabilidad de la
medida se percibe con sólo advertir la cantidad de libros que los
consorcios deben llevar adelante y que se han agregado en muy poco
tiempo". |
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INSTALACIONES
FIJAS CONTRA INCENDIO |
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Efemérides consorciales: el 22/11/2005, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) realizó un Encuentro Nacional Inmobiliario y de Propiedad Horizontal en videoconferencia con otras provincias. |
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Juan Manuel Gallo Aclaraciones sobre la derogación del seguro de caución [BPN-09/11/11] El Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa del Consumidor de la ciudad de Buenos Aires, explicó a Pequeñas Noticias que la Disposición 525 que fue dejada sin efecto por la justicia a principios de octubre no corresponde al seguro de caución que los administradores deben contratar, sino que la norma "era una obligación accesoria que cubría las eventuales multas que generara el Gobierno de la ciudad". El Dr. Gallo aclaró además que "lo que hicimos fue suspender la obligación de cubrir las multas del Gobierno de la ciudad contra el administrador infractor pero nada obstaculiza al seguro de caución que protege al consorcio". De acuerdo a Gallo, el seguro implementado en la disposición dejada sin efecto "era una cobertura accesoria". Por tal motivo, aseguró no comprender por qué la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) presentó un recurso de amparo contra la disposición que permitía "tener cubierto algo más por el mismo costo. La Cámara se confundió y pensó que era un nuevo seguro y un nuevo costo, pero no era así, era algo accesorio que iba a estar incluido", expresó. El seguro de caución Con respecto al seguro de caución que los administradores deben contratar para los consorcios -reglamentado por la Disposición 6.013- el Dr. Gallo declaró que "ya quedó firme", aunque "no lo estamos exigiendo todavía por el compromiso que asumí de bajar el monto y hacerlo más accesible". La intención sería tenerlo operativo a partir de marzo del año 2012. Las máscaras de humo Por otra
parte, informó que la homologación de las máscaras de humo que los
consorcios deberán adquirir para los encargados, se prorrogó hasta el 1
de enero del 2012 (BO 25/10/11) "porque el Laboratorio de Ensayo de Materiales está
cerrado debido al atraso en las obras que se realizan en el lugar para
mudar allí el Centro de Gestión y Participación Comunal Nº 6". |
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CARRERA TERCIARIA ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS Y URBANIZACIONES MODERNAS TÍTULO OFICIAL - Res. Nro. 774/01 - DURACIÓN DOS AÑOS Única en el país "PRESENCIAL Y A DISTANCIA" Prepárese para enfrentar un mercado competitivo con mayores complejidades
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Efemérides consorciales: el 23/11/2007, la Legislatura sancionó la Ley 2.175 que creó el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios. |
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Registro Público de Administradores La CAPHyAI pidió la reapertura del reempadronamiento [BPN-09/11/11] La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) le envió al Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa del Consumidor de la ciudad de Buenos Aires, un pedido de reapertura del reempadronamiento para algunos administradores. De acuerdo a la Cámara, le solicitaron "que revea los casos de aquellos administradores que expongan una dificultad por la que no han cumplido con dicha exigencia". Según expresaron, "vamos a acompañar en la búsqueda de una solución a aquellos que realmente han tenido inconvenientes para reempadronarse". Dichos inconvenientes estarían relacionados, de acuerdo a CAPHyAI, con "la firma Documenta la cual [algunos administradores] habían contratado para realizar dicho trámite". La empresa Documenta, que poseía un stand en la Cámara, presentó su pedido de quiebra en junio de este año. Aseguraron además que "no pedimos favorecer a los incumplidores" y destacaron que "creemos que hay casos en los que realmente los administradores no han podido cumplir y la penalidad impuesta […] perjudica toda una trayectoria". Al concluir, expresaron que "una sanción de este tipo obliga al administrador a empezar de nuevo aunque siempre haya cumplido sus obligaciones con sus consorcios". Cabe mencionar que CAPHyAI solicitó una prórroga en el reempadronamiento en noviembre del año 2010 que fue concedida por el Dr. Gallo en diciembre de ese mismo año. Fernando
Staino, vicepresidente 2º de la entidad, aseguró el 4 de noviembre
-durante el programa radial Derecho de Piso- que fue él quien
motorizó esta iniciativa dentro de la CAPHyAI. |
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Asociación Civil de Administradores de Consorcios de P.H. - AIPH CURSO DE ACTUALIZACIÓN Y PERFECCIONAMIENTO AÑO 2011 PARA ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL Duración del curso: 4 días (8 hs. en total). Mínimo de asistencias: 75%. Certificado oficial de la Institución apto para renovar la matrícula ante el RPA (aprobado por la Dirección Gral. de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA) Costo: Socios: $225.- / Socios que adelantaron el año completo: sin cargo / No socios: $450.- Se dictará en: La Asociación Ex-Alumnos del Lenguas Vivas sito en Paraguay 1935 1er. Piso CABA. Requisitos: ser Administrador inscripto en el RPA. Informes e inscripción: info@aiph.com.ar o info.aiph09@gmail.com / 4781-5585/8234 Vacantes limitadas - Info: www.aiph.com.ar |
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Efemérides consorciales: el 23/11/2007, se realizó la 15º Convención de Administradores de Propiedad Horizontal -organizada por la Fundación Reunión de Administradores (FRA)- en el salón auditorio de la Federación Argentina de Municipios (FAM). Participaron autoridades de la Unión Administradores de Inmuebles (UADI), la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) y la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). |
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Registro Público de Administradores Los contadores deberán seguir capacitándose [BPN-09/11/11] El pasado 6 de octubre, la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tenía previsto tratar de manera preferencial un proyecto de ley para que se exceptúe a "a los profesionales en Ciencias Económicas matriculados en el Consejo Profesional de Ciencias Económicas", de la obligatoriedad de presentar el certificado de aprobación del curso de capacitación ante el Registro Público de Administradores (RPA). Sin embargo, se supo que el proyecto se encuentra aún en la Comisión de Legislación General y del Trabajo. Desde el despacho del legislador Julián D’Angelo (PS), licenciado en Administración (UBA) y autor de la iniciativa, aseguraron que no son optimistas sobre una resolución favorable. El proyecto, presentado en mayo del 2010, solicitó en sus fundamentos que se exima a los profesionales de Ciencias Económicas de realizar el curso de actualización, ya que están "debidamente capacitados en administración, control y gestión de personas jurídicas en general, [y] poseen suficiente formación para desempeñarse como administradores de edificios de rentas y propiedad horizontal". Agregó además que la actividad de administrar "se encuentra contemplada dentro de las incumbencias de un graduado en Ciencias Económicas". Por tal motivo, D’Angelo consideró que resulta "superflua e innecesaria la exigencia de un curso a quien posee una formación de nivel universitario o terciario en Ciencias Económicas". Al respecto, aseguró que "la formación universitaria y los conocimientos que reciben los profesionales en estas disciplinas [por Ciencias Económicas] resultan harto suficientes para ejercer la función de Administrador de Consorcios". Finalmente, el
legislador planteó que para un "mayor abundamiento" en la
capacitación, sean los organismos de asociación profesional y
colegiatura quienes se encarguen de "brindar capacitación,
actualización y asesoramiento permanente a sus matriculados",
respecto de la administración de consorcios. |
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Perlitas: "La palabra impresa embalsama la verdad para la posteridad" (Alejo Carpentier) |
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Registro Público de Administradores La mitad de los administradores contrató empresas no registradas [BPN-09/11/10] Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del Registro Público de Administradores (RPA) de la ciudad de Buenos Aires, informó a Pequeñas Noticias que hasta el momento un 50% de los administradores trabajó durante 2009 con empresas no registradas de fumigación y limpieza de tanques. Saldivia comunicó que en el día de hoy se comenzaron a distribuir las intimaciones a los administradores en falta para que puedan realizar su descargo y que –de corresponder- se aplicarán sanciones. Los datos fueron obtenidos luego de que el RPA cruzara la información brindada en las Declaraciones Juradas del año 2009 (donde debían consignar el nombre y el CUIT de los proveedores) con las empresas registradas en la Agencia de Protección Ambiental del Gobierno de la ciudad de Buenos Aires. Cabe mencionar que el relevamiento de los datos está en pleno desarrollo. Es de recordar que desde sus orígenes la Ley 941 estableció en su artículo 8º que los administradores tendrán la obligación de contratar empresas que posean "título o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga". Atención a los administradores Por otra parte, Saldivia comunicó que se continuará atendiendo a los administradores en el Centro de Gestión y Participación Comunal (CGPC) Nº 6 -ubicado en la Avenida Díaz Vélez 4458- de 11 a 14 horas. De acuerdo a la coordinadora del RPA, "la medida se tomó hasta tanto finalicen las obras de construcción del CGPC 6 en nuestra sede de Ramos 880". En la sede provisoria (donde se atenderá sólo a administradores) se podrá: - gestionar nuevas suscripciones, - retirar matrículas, - gestionar altas y bajas de consorcios, - los administradores observados podrán presentar la documentación faltante del trámite de reempadronamiento y - realizar consultas. Al finalizar, Saldivia informó que el trámite de Declaración Jurada que corresponde al período 2010 será prorrogado. Al respecto, aclaró que "daremos a conocer en futuras comunicaciones las fechas en las que se podrá cumplir con esa obligación ya que actualmente no existe aplicativo alguno que permita realizar esa tramitación". Gallo conservará su cargo Según
trascendió, el Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa y
Protección del Consumidor, continuará en su cargo a pedido de Horacio
Rodríguez Larreta, actual jefe de Gabinete del Gobierno de la ciudad. |
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Perlitas: "Un problema es una oportunidad para que hagas tu mejor esfuerzo" (Duke Ellington) |
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Dr. Jorge Martín Irigoyen Los administradores podrían extender su mandato más de un año [BPN-09/11/11] El pasado 19 de octubre el Dr. Jorge Martín Irigoyen, patrocinante legal de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), reveló que la reglamentación del artículo 13º de la nueva Ley 941 le permitiría a los administradores extender su mandato en más de un año, aunque consideró que lo recomendable sería no más de tres. La reunión fue realizada en la Cámara con motivo del pedido de incremento salarial por parte del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal. [BPN Nº 447 del 19 de octubre: "El SUTERH pidió otro aumento"] El artículo 13º de la ley establece que "el administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria". El decreto reglamentario dispone, por su parte, que "antes del cumplimiento del plazo del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo" abriendo la posibilidad de que sea por un plazo mayor al del año. Durante su disertación, Martín Irigoyen aconsejó a los socios de la CAPHyAI que cuando el administrador convoca a la asamblea para decidir su renovación, en caso de que consiga el mínimo quórum para que pueda ser tratado el tema, "que la asamblea vote para que, en caso de renovarlo, sea por un plazo de dos o tres años". Según declaró, "eso no atenta contra el espíritu de la ley. Sí lo haría si el plazo fuese de seis o siete años". Irigoyen consideró que dicha modalidad beneficiaría no sólo a los administradores sino también a los propietarios que "no tendrían que estar tratando el mismo tema todos los años". El mínimo quórum Por otra parte, el letrado patrocinante de la CAPHyAI explicó que a partir de la definición realizada por Defensa del Consumidor acerca de qué se entiende por mínimo quórum "en, por ejemplo, consorcios de veinte unidades funcionales donde bajan cuatro copropietarios, la asamblea en sí va a ser válida, pero no va a tener efectos ni facultades para tratar el tema de la renovación, porque no se llegó a ese mínimo quórum". En su momento, el Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa del Consumidor, especificó que mínimo quórum es "el cincuenta por ciento más uno de los copropietarios del edificio con capacidad para afrontar y votar en asamblea". De acuerdo a Irigoyen, con esta aclaración si la asamblea no logra alcanzar el quórum mínimo "lo aconsejable no es que el administrador diga ‘tengo un año más’, sino que convoque dentro de los 30 días a una nueva asamblea para que específicamente se trate el punto de la renovación". Según declaró, "si la asamblea fracasa, en mi opinión, el mandato seguiría vigente". Sin embargo, aclaró que, en general, "depende de las actitudes que tenga cada consorcio para con el administrador". Mirar hacia adelante "Tenemos que pensar a futuro cómo vamos a hacer los nuevos reglamentos de copropiedad porque la realidad es que siguen bajo la órbita del derecho privado", explicó Irigoyen. Por otra parte, destacó que los reglamentos, "en la mayoría de los casos se hicieron con anterioridad a esta Ley [por la 3.254] y no regía ningún plazo de mandato para los administradores como tampoco definía el quórum que se necesita para las asambleas". Al concluir,
agregó que "el principio general sigue siendo lo que está escrito en
el reglamento". |
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Nivel Básico teórico/práctico Seguimiento personalizado Informes en el TE: 3526-1806 y 4581-3906 |
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Perlitas: "Tenga cuidado con las cosas pequeñas. Su ausencia o presencia pueden cambiarlo todo" (Han Shan) |
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Provincia de Buenos Aires La CAPHBA presentó modificaciones al proyecto del RPA [BPN-09/11/11] El pasado 19 de octubre la Cámara de Administradores de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires (CAPHBA) informó que presentaron una serie de modificaciones al proyecto del senador Raúl Costa (Unión Cívica Radical) para que se cree un Registro Público de Administradores en la provincia. La iniciativa, que ya cuenta con media sanción en la Cámara de Senadores, se encuentra actualmente en la Comisión de Asociaciones, Federaciones y Colegios Profesionales de la Cámara de Diputados de la provincia de Buenos Aires. Está previsto que sea tratada por tres comisiones más: la de Asuntos Cooperativos y Vivienda, la de Legislación General y la de Asuntos Constitucionales y Justicia. De acuerdo a la
CAPHBA, "la promulgación de esta ley, sólo incluyendo las
modificaciones propuestas [por la entidad], será una pieza fundamental para
lograr la transparencia y jerarquización de la actividad profesional de la
comunidad en su conjunto". Agregaron además que "se vienen
tiempos de arduas negociaciones y nuestros equipos están concentrados en la
obtención de una Ley que involucre el quehacer de la comunidad
horizontal". --- Foto: CAPHBA |
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Perlitas: "Los ideales son la única forma de saber que estamos vivos" (Osvaldo Soriano) |
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Ciudad de La Plata Se crearía una Oficina Municipal de Inquilinos [BPN-09/11/11] Este miércoles 9 se votaría en el Consejo Deliberante de la ciudad de La Plata un proyecto para que se cree una Oficina Municipal de Inquilinos (OMI). La iniciativa fue presentada por la Asociación Platense de Inquilinos (API) de esa ciudad. Por otra parte, Germán Schierff, presidente de API, informó a Pequeñas Noticias que la Cámara de Senadores de la provincia de Buenos Aires trataría en comisiones un proyecto de ley elaborado por la entidad -y presentado por el senador Patricio García (FpV)- para que el Banco Provincia establezca un régimen de garantías para inquilinos más accesibles que las que otorga en la actualidad. La Oficina Municipal de Inquilinos De ser aprobada, la oficina dependería del Poder Ejecutivo y tendría como objetivos, de acuerdo a Schierff, prestar asesoramiento legal a los inquilinos de manera gratuita, promover la participación del municipio para generar políticas para proteger sus derechos. Garantías bancarias A principios de este año API elaboró un proyecto para flexibilizar las condiciones en las que el Banco Provincia otorga garantías de alquiler. De acuerdo a Schierff, a mediados de año el banco lanzó un plan pero "nosotros continuamos con nuestro proyecto para que se mejoren una serie de condiciones". De acuerdo a Schierff, en la actualidad para otorgar la garantía el Banco Provincia exige que el monto del alquiler no supere el 30% de los ingresos líquidos del inquilino. El proyecto de API propuso que ese porcentaje se aumente al 45%. Actualmente, limita el acceso a menores de 35 años. La asociación estableció en su proyecto que se amplíe la franja a 60 años. Personas mayores de esa edad quedarían sujetas a la aprobación del banco. Otra de las modificaciones planteadas por API tiene que ver con el 5,5% del total del contrato de alquiler que el banco hoy exige por esa garantía. Al respecto, la asociación propuso relacionar el costo de la garantía con el tamaño de la propiedad a alquilar: el mínimo sería el correspondiente a un departamento de 60 m2 -que costaría el 20% de un mes de alquiler- y el máximo de un mes de alquiler se establecería para propiedades iguales o mayores a 120 m2. Finalmente, API propuso que si el inquilino tomador de la garantía abona sus obligaciones en tiempo y forma, esto sea tenido en cuenta como antecedente a la hora de solicitar un crédito hipotecario. "Si todos tenemos la posibilidad de acceder a las garantías del Banco Provincia los inquilinos vamos a estar en una mejor posición para elegir viviendas", concluyó Schierff. Cómo surgió API y qué hace "La asociación nació hace cuatro años. Empezamos a reunirnos con un grupo de inquilinos para poder solucionar la problemática de los aumentos constantes y las indexaciones de los alquileres", explicó Schierff y agregó que en septiembre de 2009 API consiguió la personería jurídica. Según declaró,
uno de los mayores problemas que enfrentan los inquilinos en propiedad
horizontal es la imposibilidad de participar en las reuniones de consorcios
de los edificios. Por tal motivo concluyó en que "no nos parece
coherente que el precio de las expensas esté librado a la decisión de los
dueños porque no son quienes viven allí. Nosotros consideramos que en la
medida en que el inquilino no participe debe pactar con el propietario un
monto fijo de expensas mensual porque es importante que pueda tener una
previsión de gastos". |
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Perlitas: "La verdad no demanda creencias" (Dan Barker) |
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Adm. Alberto Campelo Proyecto para ampliar la prescripción por deudas de expensas [BPN-09/11/12] El 17 de octubre pasado el administrador Alberto Campelo elevó una propuesta a la Cámara de Diputados de la Nación –presidida por Eduardo Fellner del FpV- para que las deudas por expensas prescriban a los diez años y no a los cinco como sucede en la actualidad. Campelo solicitó que su iniciativa sea tratada como proyecto de ley por los diputados. La propuesta surgió, de acuerdo al texto, porque cuando el consorcio logra reunir el capital necesario para llevar adelante el juicio, al moroso "ya le han prescripto varios años de su deuda que los demás vecinos debieron soportar con los consiguientes aumentos de expensas". Según declaró Campelo –durante el programa radial Derecho de Piso del 21 de octubre- "es una injusticia que los consorcistas que pagan al día sus expensas tengan que mantener a quien no paga nada". En la iniciativa enviada a la Cámara de Diputados, el administrador subrayó que fue hecha "en defensa de los propietarios […] a los que nosotros debemos cuidar de los deudores morosos e inescrupulosos, teniendo una herramienta que los ampare". Campelo aseguró además que la aprobación del proyecto de ley le dará más tiempo al administrador para poder iniciar el juicio correspondiente contra quien debe expensas. De acuerdo al autor de la iniciativa, por lo general cuando un administrador nuevo llega al consorcio le toma entre dos y tres años poner al día los papeles y las cuentas. "Esos años que pasaron van caducando las expensas del consorcista que debe, con lo cual en lugar de deber ocho años pasa a deber cinco y los otros tres se pierden", explicó. Al finalizar, agregó que "terminan pagando los que siempre pagan, que por lo general son los jubilados". Para escuchar el
audio completo de Derecho de Piso, que se trasmite los viernes a las
19 hs. por AM 1010 Onda Latina, ingrese a: <vínculo> |
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CAMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS. Perú 570 - Ciudad Autónoma de Bs.As. - Tel: 4331-9968 / 4345-0010 / 4342-2232 |
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Perlitas: "El beso es una forma de diálogo" (George Sand) |
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Propuesta del Dr. Osvaldo Loisi [BPN-09/11/11] El Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista, explicó su proyecto para que se cree una "Jurisdicción Arbitral Obligatoria" y aseguró que "es indigno que si un consorcista tiene que hacer un juicio al consorcio o a otro propietario, tenga que recurrir a la justicia ordinaria que tarda entre cuatro y seis años" en dictaminar. Según explicó el Dr. Loisi –el 21 de octubre durante el programa radial Derecho de Piso- el proyecto de la entidad propone que cada litigante -consorcista, administrador o encargado- designe a un abogado árbitro. "Cada parte designa a un árbitro y se reúnen. Si hay controversia designan a un tercero que dirime y punto", manifestó. La modalidad planteada por Loisi sería, según sus dichos, "más expeditiva y más inmediata". De acuerdo al presidente de la Liga del Consorcista "debería crearse una ley que establezca que todos los problemas del consorcio deben pasar primero por un árbitro. No sé cómo las autoridades no se han dado cuenta de esto". Al respecto, declaró que "cuando hay una controversia, antes de ir al juez y mover ese aparato tan pesado de la justicia, se debería recurrir a los árbitros. Se tiene que fijar el plazo y podemos tener sentencia en tres meses". Al concluir, el Dr. Loisi expresó que "el Estado tiene que defender a esa parte de la población [por los consorcistas] que está atosigada y constreñida por dos grandes grupos económicos que son los administradores y los encargados" y, de acuerdo a sus dichos, una buena medida para lograrlo sería implementar una Jurisdicción Arbitral Obligatoria. Este proyecto fue entregado, entre otros, a principios de octubre a la coordinadora del Registro Público de Administradores, Gabriela Pilar Saldivia, en un documento dirigido al Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa del Consumidor de la ciudad de Buenos Aires. Para escuchar
el audio completo de Derecho de Piso, que se trasmite los viernes a
las 19 hs. por AM 1010 Onda Latina, ingrese a: <vínculo> |
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Perlitas: "Los hombres construimos demasiados muros y no suficientes puentes" (Isaac Newton) |
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Por una decisión judicial UCRA Mar del Plata cambiará de nombre [BPN-09/11/11] Ana María Huertas, presidenta de la ex UCRA Mar del Plata, informó a Pequeñas Noticias que la entidad cambiará de nombre a raíz de una demanda iniciada por Alicia Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), "para que no usáramos la sigla UCRA Mar del Plata". El nuevo nombre de la entidad marplatense todavía no está definido. "El día miércoles 19 de octubre, en audiencia ante el juez a cargo de la causa, decidimos advenirnos a dejar de llamarnos UCRA Mar del Plata y gestionar un nuevo nombre ”, explicó Huertas y agregó que “propusimos Unión Consorcistas y no fue aceptado con lo cual se decidirá en asamblea con qué nombre seguiremos”.Según declaró, “queremos informar por este medio a nuestros asociados y personas que nos conocen que, sea con el nombre que sea, seguiremos luchando por la defensa de los consorcistas, haciendo docencia y dando los seminarios que sean necesarios para que todos aprendamos”.Pese al cambio de nombre, Huertas subrayó que “seguiremos trabajando con la misma transparencia que nos caracterizó siempre y luchando para que algún día los consorcistas podamos tener una gran federación con la inclusión de todas las asociaciones del país con personería jurídica”.Al concluir, informó que “ni bien tengamos el nuevo nombre lo trasmitiremos por este medio”. 
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Seguridad en Administración. ADMINISTRACIÓN STAINO S.A.
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Perlitas: "Es mejor ser pirata que alistarse en la marina" (Steve Jobs). |
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Adm. Jorge Hernández "Gallo es el carnicero del RPA" [BPN-09/11/11] Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), calificó de "carnicero del Registro Público de Administradores" al Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa del Consumidor. "Gallo mató a 3.500 administradores: los que no se reempadronaron", disparó Hernández y agregó que los dejó sin trabajo. Sin embargo, inmediatamente después explicó que entre 2.500 y 3 mil administradores se habrían inscripto por iniciativa del Sindicato Único de Trabajadores de Renta y Horizontal (SUTERH) "pensando que después vendría el Colegio Público de Administradores y que esos inscriptos en el RPA serían tomados como base del padrón". Gracias a ello el sindicato lograría, de acuerdo a Hernández, imponerse en las futuras votaciones del nuevo colegio y que se "elija a los títeres que tiene el SUTERH en las distintas instituciones". Hernández realizó estas declaraciones durante el programa radial Reunión de Administradores, que conduce junto a su esposa la Adm. María Teresa Vanzini y al que concurrió como invitado Claudio García de Rivas, director de Pequeñas Noticias, el pasado 29 de octubre. Ante la pregunta de García de Rivas acerca de cuáles pueden haber sido los motivos del incumplimiento del resto de los administradores no reempadronados, Hernández declaró que desde el principio "la Ley 941 nunca se hizo cumplir". Sin embargo, aclaró que "en realidad, se reglamentó tarde". Asimismo, el presidente de FRA atribuyó la falta de reempadronamiento a que "hay una cantidad de administradores que han dejado de administrar, otros que se acobardaron y hay otros que realmente no quieren seguir por cuestiones hasta de tipo ideológicas". Al concluir,
expresó que "hoy los consorcios están en manos de organizaciones
corporativas. Uno ya no es dueño de su propiedad, no tiene el poder de
decisión". |
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MAS PODER PARA LOS CONSORCISTAS
Asesórese en: ReDeCo Reafirmación de los Derechos del Consorcista (11) 4856-2619 - (15) 5105-5660 |
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Perlitas: "Lo admirable no es que existan las estrellas sino que el hombre haya podido dar cuenta de su existencia" (Anatole France). |
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Adm. Jorge Ferrera [BPN-09/11/11] El pasado jueves 3 de noviembre comenzó el nuevo ciclo radial "Sin expensas" conducido por el administrador Jorge Ferrera. El programa, que en principio duraría una hora, se transmite todos los jueves a las 16 horas por AM 1010 Onda Latina. También se lo puede escuchar y ver en vivo en el sitio Web de la emisora en www.am1010ondalatina.com.ar. Ferrera adelantó la novedad, en forma exclusiva, el pasado 28 de octubre durante la transmisión del programa radial Derecho de Piso. En esa oportunidad, explicó que el título "Sin expensas" respondió a una "cierta ilusión que tienen los consorcistas y que, en realidad, tenemos todos". Por otra parte, informó que "los programas serán luego subidos al sitio en Internet del medio que se encuentra en www.consorciostv.com". "La idea es que tenga agilidad, movimiento", explicó Ferrera y agregó que el formato del programa es el de un magazine periodístico vinculado a la propiedad horizontal en el cual también habrá noticias de actualidad. Además, subrayó que "se van a hacer móviles en vivo para testear qué opina la gente en la calle porque me parece que es por allí por donde anda la verdad". Para escuchar
el audio completo de Derecho de Piso, que se trasmite los viernes a
las 19 hs. por AM 1010 Onda Latina, ingrese a:
<vínculo> |
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Perlitas: "El mundo es un escenario, y todos los hombres y mujeres son meros actores" (William Shakespeare) |
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Mar del Plata II edición de los Talleres Nacionales de Transporte Vertical [BPN-09/11/11] La Federación de Asociaciones y Cámaras de Ascensores de la República Argentina (FACARA) informó que los días 17 y 18 de noviembre de 2011 realizará la 2º edición de los Talleres Nacionales de Transporte Vertical en la ciudad de Mar del Plata. La actividad es libre y gratuita y las vacantes son limitadas De acuerdo a lo comunicado, el evento contará con la presencia del Lic. Miguel Peirano, exministro de Economía, quién disertará sobre el Plan Estratégico Industrial 2020 y la proyección del crecimiento del sector de la construcción. Además de poder asistir a las disertaciones, los visitantes podrán recorrer una exposición de componentes e insumos durante la cual también se exhibirán las nuevas tecnologías en desarrollo de ascensores. A lo largo de las dos jornadas se darán a conocer las últimas novedades en Investigación y Desarrollo (I+D), recomendaciones para la instalación de ascensores sin sala de máquinas y se debatirán las problemáticas de la fabricación, instalación y mantenimiento de medios de elevación. Por su parte, FACARA presentará su campaña sobre seguridad integral en ascensores y las últimas noticias sobre un proyecto de Ley de Transporte Vertical. Para solicitar
informes o reservar vacantes, comunicarse a info@facara.com.ar
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Gran Peña por el Día del Encargado de Edificios con artistas invitados 12 de Noviembre a las 21 Hs. Invita: Agrupación 20 de Diciembre de Trabajadores de Edificios "Otro Sindicato es Posible" Te esperamos en: la Sede de la CTA-Capital Independencia 766 Entrada libre y gratuita |
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Perlitas: "No me pregunten quién soy ni me pidan que siga siendo el mismo" (Michael Foucault) |
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Medios [BPN-09/11/11] La noticia más importante del mes de octubre fue, para la redacción de Pequeñas Noticias, el nuevo incremento salarial reclamado por el Sindicato Único de Trabajadores de Edificio Renta y Horizontal (SUTERH). En un primer momento, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarios (CAPHyAI) -uno de los miembros paritarios- comunicó que el aumento sería de un 4,5% y una cifra fija de 380 pesos "para las fiestas de Navidad y Año Nuevo". Sin embargo, el secretario gremial del SUTERH, Osvaldo Bacigalupo desmintió la información y aseguró a Pequeñas Noticias que el monto solicitado había sido mucho mayor: de entre un 8 y un 9% y 450 pesos para enero y febrero. Finalmente, en la última semana la cifra volvió a cambiar y la CAPHyAI informó que sería un 5% por todo concepto. Si bien aún no queda claro qué se va a otorgar, lo que sí puede afirmarse es que a partir de noviembre los consorcistas deberán afrontar un nuevo aumento de expensas que se sumará a los sucesivos incrementos que se registraron a lo largo del año. Cabría preguntarse qué postura adoptarán las asociaciones de propietarios ante la noticia. Los números de Pequeñas Noticias Del 1º al 31 de octubre, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas de Google Analytics- tuvo 27.571 usuarios que realizaron 31.470 visitas en las cuales se consultaron 52.270 páginas del sitio. El mes pasado, 14.336 visitas fueron de Buenos Aires, 1.271 de Córdoba, 1.146 de Rosario, 722 de Mar del Plata, 673 de Morón, 495 de La Plata, 482 de Mendoza, 399 de Santa Fe, 362 de Lomas de Zamora y 319 de Avellaneda. Al cierre de esta edición Pequeñas Noticias tuvo, el miércoles 19 picos máximos de 30 usuarios en línea al mismo tiempo. En tanto, el lunes 17 y jueves 20 el sitio registró picos máximos de 28 usuarios en línea al mismo tiempo. El martes 18 el pico máximo fue de 26 usuarios. Los videos Durante el mes
de octubre, Pequeñas Noticias no realizó la producción
de videos nuevos. Sin embargo los audiovisuales de meses anteriores fueron
reproducidos en Vimeo en 299 oportunidades. |
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Perlitas: "La libertad de expresión lleva consigo cierta libertad para escuchar" (Bob Marley) |
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Correo de Opinión Los consorcistas con representación genuina II por el Sr. Julio Gil Domínguez Sr. Claudio García de Rivas Director de Pequeñas Noticias ------------------------------------ Me dirijo a Ud. para solicitarle la publicación de la segunda parte de "Los consorcistas con representación genuina" en su diario digital Pequeñas Noticias, el cual es leído por una gran cantidad de participantes de la vida consorcial. Con el buen funcionamiento de los consorcios -y como en la nota anterior Nº 446 traté de simplificar- veo que es conveniente agregar algunos detalles debido la cantidad de propietarios e inquilinos que viven en propiedad horizontal bajo la Ley 13.512 y las nuevas leyes para la ciudad, (Ley 3.254 y otras). Si bien ha sido de mucha utilidad la participación de algunos propietarios y asociaciones civiles con mínima estructura compuestas en la mayoría de los casos por 2 o 3 personas -la cual ha posibilitado que algunos legisladores de la ciudad se interesaran por el tema como por ejemplo el Leg. Abrevaya, haciendo posible mejorar en parte algunas leyes de consorcio- está visto que falta una segunda etapa y quizás otras más, para el funcionamiento organizado y de cumplimiento efectivo de las normas y leyes de consorcio, porque el avance hasta la fecha -después de haber transcurrido 2 años- es mínimo. Por este motivo veo con agrado en el número 447 de Pequeñas Noticias la nota al Dr. Osvaldo Loisi, un incasable luchador por los derechos de los propietarios, proponiendo un instituto de la propiedad horizontal. Desde ya que el nombre sería lo de menos, pero una institución de peso es fundamental para el buen funcionamiento y defensa de los intereses de los propietarios. Nadie puede desconocer del SUTERH (el sindicato de encargados de edificio) la buena defensa de los intereses de sus afiliados y para eso hace falta plata, o sea, la cuota social. Tambien la CGT se nutre de la recaudación. Resumiendo, con sólo buenas intenciones y sin una institución de peso no se puede defender a los consorcistas y quien diga lo contrario, defiende otros intereses. En este caso, que el Gobierno de la ciudad cree una institución. Bien lo merecen los propietarios por la cantidad de impuestos que se pagan en el mantenimiento de edificios y ese día de creación se podría declarar como el Día del Consorcista porque ahí sí tendría sentido el festejo. Ya que hace unos días el Ing. Mauricio Macri propuso crear dos nuevos ministerios para darle más servicios a la gente, podría crear uno más para la propiedad horizontal. Gracias por la lectura de la nota y el aporte que otros interesados puedan hacer. Saludos
cordiales
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de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Perlitas: "Somos polvo de estrellas que piensa acerca de las estrellas" (Carl Segan) |
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Correo de Opinión Sobre "Los Loisi presentaron cuatro proyectos" por el Sr. Jorge Techera Muy pero muy bueno el aporte inteligente y honrado de esta hermosa familia Loisi. Mis
más sinceras felicitaciones
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Perlitas: "Vivir consiste en construir futuros recuerdos" (Ernesto Sabato) |
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Rincón Solidario No tenemos el control del dinero Estimados amigos: Represento a un consorcio que desea cambiar de administración. Hicimos una encuesta entre los vecinos y en base a ella tomamos la decisión. Ya tenemos las firmas necesarias según el reglamento. Entre las cosas que nos preocupa está el hecho de que no tenemos control del dinero, no tenemos cuenta propia y teóricamente nuestro dinero estaría en la cuenta del administrador. Desconfiamos de la actitud que pueda tomar. ¿Cómo deberíamos proceder? Ariel (10/10/2011) Estimado Ariel: Seguramente el administrador ya está informado de la encuesta efectuada para su remoción. Partiendo de este supuesto: ¿es posible acordar su renuncia, previa auditoría contable? En caso negativo, quienes firmaron la encuesta, ¿aseguraron su concurrencia a una asamblea para proceder a su remoción, de acuerdo a lo que indique el Reglamento de Copropiedad y Administración? Si el administrador permanece, renuncia y/o es reemplazado, asamblea mediante, siempre es responsable de los fondos del consorcio, o responderá judicialmente por los mismos. En síntesis: De acuerdo con el nivel de desconfianza expresado, es aconsejable realizar una auditoría contable a fin de verificar si sus liquidaciones mensuales tienen el respaldo documental correspondiente, si las obligaciones del consorcio fueron cumplidas en tiempo y forma y, por último, si los saldos resultantes son coincidentes. La auditoría, independientemente de su resultado, no impide el reemplazo del administrador. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Cristóbal
Orlando Ruano --- El Dr. Cristóbal Orlando Ruano es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Fue administrador de consorcios y directivo de la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). Por cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a cristbalruano@yahoo.com.ar. |
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Rincón Solidario Hola, ¿me podrían decir cómo hacer para sacar a la administración actual? Se les venció el contrato el año pasado y como van muy pocos propietarios a la asambleas nunca hay mayoría para votar. Gracias. Saludos Ana Estimada lectora Ana: Estando vencido el contrato de mandato suscripto entre el consorcio y el administrador habrá que estar a los términos del mismo, es decir que prescribe con respecto a la renovación del mismo. No caben dudas, que a esta altura, de acuerdo con sus dichos, el mandato se encuentra prorrogado o por disposición convencional o por la situación fáctica, ya que el mandatario sigue cumpliendo con sus funciones. De no haber cláusula específica, el propio administrador deberá convocar a una asamblea extraordinaria para tratar la cuestión de su continuidad o en su defecto los copropietarios, conforme a lo que establezca el Reglamento de Copropiedad y Administración del inmueble, podrán solicitarle el llamado, el que si reúne los requisitos establecidos en el RCA, surge obligatorio para el mandatario. Atento al carácter de indispensabilidad de la figura del representante legal en los consorcios (vgr. Art. 9a de la Ley 13.512) (1) se ha sostenido que en consonancia a lo normado por el Art. 1.969 del Código Civil (2) se desprende que el simple vencimiento del término para el que designado el administrador no produce la cesación ipso iure de la representación conferida , máxime si se tiene a la vista que en materia de propiedad horizontal el mandatario es un órgano esencial del que no puede prescindirse (3). Tienen dicho nuestros tribunales: "El administrador de un inmueble en propiedad horizontal es un mandatario, y las relaciones jurídicas que se derivan de tal carácter y de su actuación frente a los mandantes y a los terceros están regidas por la reglas generales propias de ese contrato en cuánto no hayan sido derogadas por estipulaciones de las partes o por normas específicas. Así, de lo dispuesto por el Art. 1.969 del Código Civil se deriva que el simple vencimiento del término para el que fue designado el administrador no produce no produce la cesación ipso facto de la representación conferida, máxime si se tiene en cuenta que, en materia de propiedad horizontal, el administrador es un órgano esencial del que no puede prescindirse (Art. 11, Ley 13.512) (4) (5) (6). Ahora bien, los comuneros deberán reunirse en asamblea y cumpliendo con las mayorías establecidas en el RCA podrán darle continuidad al mandato del representante o bien - de no existir un contrato formal, escrito - decidir sobre su remoción - con o sin causa - y en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, votar anualmente la renovación o no del mandato, por conducto del Art. 13 de la Ley 941 modificada por la leyes 3.254 y 3.291 (7) y reglamentado por el Art. 13 del Anexo del decreto 551/2010 CABA (8). Esperando que la prieta síntesis sobre un tema tan apasionante y sobre el que han corrido ríos de tinta, sea de utilidad para que Ud., comentario mediante con sus consocios y la correspondiente interpelación a ellos a que participen de las asambleas consorciales, lo aplique en su comunidad, hago propicia la oportunidad para saludarla con distinguida consideración. Con lo arriba expresado, espero serle de su utilidad y la saludo con distinguida consideración.- Jorge
Resqui Pizarro --- (1) Art.9 a LPH: - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; (…). (2) TITULO IX. Del mandato. Art. 1.969. No obstante la cesación del mandato, es obligación del mandatario, de sus herederos, o representantes de sus herederos incapaces, continuar por sí o por otros los negocios comenzados que no admiten demora, hasta que el mandante, sus herederos o representantes dispongan sobre ellos, bajo pena de responder por perjuicio que de su omisión resultare (3) Racciatti, Hernán, Propiedad por pisos o departamentos, pgs. 155 y ss., Desalma, Bs.As., 1975. (4) Art. 11 LPH: - El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos. Esta, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio. (5) CNCiv., Sala L, 30/12/1993, Jurisp. Cámara Civil de la Capital Federal, Isis, sum. 3113. (6) La negritas nos pertenecen. (7) CAPÍTULO III.- Del mandato de administración. Art. 13.- Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley. (8) Art. 13 - El plazo de ejercicio de la función de administrador, cualquiera sea este, comienza a contarse desde la fecha que disponga, la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo designe. Si la asamblea no lo estableciera, el plazo se cuenta desde la fecha de celebración de la misma. Antes del cumplimiento del plan del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo. Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del administrador, quedando los consorcistas habilitados para autoconvocarse y dar solución a la situación planteada con el quórum establecido en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum. --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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Rincón Solidario A la fecha no ha pagado cargas sociales ni ART ¡Buen día! Les cuento brevemente que tenemos como administrador al Sr. XX el cual figura entre los 4 mil administradores dados de baja. Hace tres meses asumió en el consorcio y a la fecha no ha pagado cargas sociales ni ART. Estamos buscando un nuevo administrador. Mi consulta es: ¿se puede contratar un abogado independientemente del administrador para que lleve los juicios e intime a los morosos sin ser el que trae el administrador? ¿Uds prestan ese servicio? Espero sus comentarios. ¡Muchas gracias! Saludos Fernando (24/10/2011) Estimado Fernando: Si bien lo más frecuente es que sea el administrador quien contrate a un abogado, ya sea para asesorar a la administración y/o para actuar como apoderado en juicio, nada obsta a que sea el propio consorcio quien lo designe. En este caso, el administrador obviamente deberá respetar esta decisión consorcial. La designación se debe producir a través de una decisión de la asamblea, haciéndosela constar en el acta respectiva, elemento éste que servirá de base para la confección del poder respectivo por parte del escribano. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar o al teléfono (15)4169-4574. |
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Rincón Solidario Mantenimiento esporádico de plantas y jardines Consulto: Si realizo en forma esporádica en el edificio mantenimiento de plantas y jardines al igual que otros conceptos de mantenimiento, ¿el (o los) gastos, corresponde liquidarlos como gastos extraordinarios? Aguardo vuestro comentario. Desde ya, muchas gracias Atte. Gladys (2/11/2011) Estimada Gladys: En principio trataré de dejar en claro la diferencia de las expensas ordinarias de la extraordinarias Ordianarias o comunes Se denominan así los gastos habituales del edificio y porque son comunes “a todo el consorcio como son: 1.- Sueldos del encargado, incluyendo las cargas sociales; 2.- elementos y artículos de limpieza; 3.- gastos de electricidad, agua y gas del edificio; 4.- mantenimiento de ascensores y bomba de agua; 5.- otros gastos como la vigilancia, cable, mantenimiento de pileta; 6.- las habituales y periódicas; 7. - los honorarios del administrador; 8. - los salarios; 9. - los pagos por leyes sociales correspondientes al personal del edificio; 10. - los gastos de combustibles y electricidad; 11. - el mantenimiento o “service” de ascensores y demás maquinarias; 12. - los elementos de limpieza e iluminación; 13. - la papelería y franqueo; 14. - los gastos por reparaciones infaltables mensualmente en los edificios en tanto no se traten de reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio. Gastos extraordinarios Como su nombre lo indica representan erogaciones tendientes a innovar o valorizar el edificio común, ajustarlo a modificaciones legales, reposición de maquinaria o de elementos estructurales que se han transformado en antieconómicos u obsoletos. Incluyen la pintura del inmueble o refacción interna o externa, total o parcial así como la reparación de grandes roturas que exceden los gastos habituales de mantenimiento. Su pago debe ser resuelto por asamblea de propietarios con la mayoría que exija en cada caso el reglamento de copropiedad del edificio. También pueden existir gastos que no se liquidan todos los meses y pueden ser extraordinarios en algún momento, pero no son considerados extraordinarios puros como los precedentes, ejemplo un cambio de cañería de gas. No es obligación del administrador que los recaude de una manera diferenciada y se consideran comunes.- Tomando en cuenta las definiciones precedentes todo lo que sea gastos de mantenimiento son ordinario, no correspondiendo que sea liquidado como extraordinario.- La jurispdundencia así lo ha entendido: "La expresión expensas comunes significa gastos de todos, es decir, gas necesarios para el mantenimiento del edificio, arreglos, etc. Así como hay partes comunes, hay gastos comunes, entendida esta palabra como refiriéndose los consorcistas (Arts. 2 y 8 de la Ley 13.512). Ahora bien, las expensas extraordinarias son también expensas comunes (en el sentido de gastos todos), y se oponen a las expensas ordinarias. La sentencia apelada rechazó parcialmente la ejecución por asignar a comunes el significado de ordinarias. Pero ese no es el sentido de la ley. Un pasillo o un ascensor son partes comunes, y si hay que arreglarlos, habrá expensas comunes (de todos). Que esos sean ordinarios o permanentes sólo autoriza a decir que son extraordinaros pero no a negarles el carácter de expensas comunes, y denegar su ejecución". Ley 13.512 Art. 2 ¦ Ley 13.512 Art. 8 "Consorcio de Copr. Edificio Barrio Bernal 274 Torre B1 c/ Estevez, Angela s/ Cobro ejecutivo" - CC0103 - LP 23 6050 RSD-283-00 S - 21-9-2000 Juez Roncoroni (SD) MAG. VOTANTES: Roncoroni-Vásquez - Citar: www.elDial.com - W135C8. Espero haber respondido a su pregunta Atte. Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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Rincón Solidario La
AGIP quiere cobrarme Ingresos Brutos Recibí intimación del GCABA para incribirme en dicho impuesto y quisiera -si son tan amables- requerirles su opinión. Muchas gracias. Gabriela (21/10/2011) Estimada Gabriela: El inciso 7 del artículo 143 del Código Fiscal de la ciudad de Buenos Aires estipula que se encuentran exentos del pago del impuesto sobre los ingresos brutos "Los ingresos obtenidos por el ejercicio de profesiones liberales universitarias, no organizado en forma de empresa". Se entiende por profesión liberal universitaria al ejercicio profesional habilitado en virtud de los títulos obtenidos en carreras de grado con duración mayor a cuatro (4) años, dictadas por universidades oficialmente reconocidas por la autoridad competente, excluyendo las carreras y títulos intermedios. La exención está subordinada a la acreditación de la inscripción en la matrícula respectiva, cuando el ejercicio profesional así lo requiere. No se consideran profesiones liberales universitarias las carreras que tienen carácter terciario, aunque éstas fueran dictadas por universidades oficialmente reconocidas. Para ejercer la actividad de administración de consorcios, no se requiere título profesional universitario y es en este entendimiento que la AGIP está en este momento intimando a muchos administradores para que se inscriban en el impuesto. La intimación es únicamente respecto de los ingresos obtenidos por el ejercicio de esta actividad, ya que si obtienes ingresos originados en tu profesión de abogada, los mismos estarán exentos por aplicación del artículo 143 antes citado. Espero haberte ayudado. Viviana
Grinberg --- La Contadora Publica Viviana Grinberg es especialista en Propiedad Horizontal y se desempeña en la práctica privada realizando auditorías de expensas, seguimientos anuales y controles de gestión. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a vgrinberg@arnet.com.ar o llamarla a los teléfonos 4553-6094 ó 4552-9692. |
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Rincón Solidario Hace 30 años que tengo una parrilla Hola, En el interior de mi departamento tengo una parrilla, que fue construida con el edificio hace 30 años. Vivo en un piso 10 y tengo vecinos en el piso 11. El tiraje de la parrilla se realiza por un conducto de ventilación que llega hasta la terraza ventilando a los 4 vientos y con un extractor eléctrico. Nunca tuve problemas, pero la última vez que hice un asado mi vecina dijo que tuvo humo en su departamento y quiere que la anule sin permitirme realizar pruebas con el fin de, si hay algún problema, hacerme cargo de los arreglos necesarios. Me amenaza con iniciar juicio si no la anulo. Desde ya, le agradezco su opinión. Mario (20/10/2011) Estimado lector: De su breve relato parece surgir que la existencia física de la parrilla formaba parte del plan constructivo original del edificio, y que así quedó arquitectónicamente consolidada, significando ello que no se trata de una construcción antirreglamentaria. En estas hipótesis el vecino afectado no podría reclamar el retiro de la misma pero si su funcionamiento comienza a ocasionar molestias, por la emanación de humo u olores ya la infracción no es la edificación sino el funcionamiento. En este caso sería de aplicación el artículo 2.618 del Código Civil el cual dispone que las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente. Sugiero una verificacion in situ y en común ambas partes -acompañadas por un arquitecto- para determinar si existe o no algun vicio en el tiraje. Saluda a Ud. muy atte. Dr.
Juan Antonio Costantino --- El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, es autor de varios libros de Propiedad Horizontal y de Derecho Procesal Civil y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnetbiz.com.ar |
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Correo de Lectores Buenas tardes, necesito hacerles dos consultas. Me piden analizar el sueldo de un encargado con la categoría "Encargado no permanente con vivienda" a quien el administrador le liquidó la antigüedad en forma proporcional a las horas trabajadas (5 hs. por día). El sindicato dice que esto no es así, que se debe pagar un monto fijo sin importar las horas trabajadas. Teniendo en cuenta que el encargado ingresó en el 2000, quisiera saber cuál es la forma correcta de liquidación. Por otro lado, vi varios consorcios sin libro de sueldos, ¿hay alguna excepción para los mismos o deben tener el libro correspondiente?. Saludos y desde ya, muchas gracias. Marcelo (04/11/2011) Hola Marcelo, el valor que se le debe abonar es el "1% del sueldo básico de los ayudantes permanentes sin vivienda de cuarta categoría" (Disposición 106/2009 BO 27/07/2009) siempre que la fecha de ingreso a su trabajo sea posterior a la fecha de homologación de esta norma que fue el 16 de julio de 2009. Por la antigüedad que vos indicas en el mail, corresponde abonarle el 2% del sueldo básico de los ayudantes permanentes sin vivienda de cuarta categoría. Según la escala vigente (Octubre/2011) los valores correspondientes son $37.12 (1%) y $74.24 (2% de $3712). Con respecto a los libros de sueldos, no hay excepciones, todos deberían tenerlo. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Hola, quisiera saber si nos corresponde cobrar algo por el Día del Encargado que este año cayó domingo y no lo trabajamos. Gracias. (27/10/2011) Hola Sandra, el día 2 de octubre es como si fuera un feriado nacional para esta actividad, aunque este año 2011 cayó domingo. Si se trabaja, se abona; si no se trabaja el trabajador descansará en ese día y –por supuesto- no se le descontará; o sea que si no lo trabaja no se le abona. El artículo 13 del Convenio Colectivo 589/10 es el que se refiere al tema: "Se establece el día 2 de octubre de cada año como el Día del/la Trabajador/a de Propiedad Horizontal. Dicho día el personal estará franco total de servicio; de trabajarlo, deberá ser abonado independientemente como feriado". Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Estimados de Pequeñas Noticias: Agradezco la posibilidad de poder realizar una consulta con referencia a encargados de edificio. La consulta se refiere a horas extras del encargado, a la legalidad de la cantidad de horas reales trabajadas en su relación con las horas extras posibles y al máximo posible de horas extra de acuerdo a leyes y convenios correspondientes. Existe la duda acerca de que con cuatro horas trabajadas no se pueden realizar horas extras. Se trata de un encargado no permanente -sin vivienda- de 4 horas que ingresó al empleo el 30/07/2009. Trabaja de lunes a viernes de 08.00 hs. a 12.00 hs. y de 18.00 hs. a 20.00 hs., horas extra; los sábados de 08.00 hs. a 12.00 hs. y de 12.00 hs. a 13.00 hs. Horas extras. A estas horas se suman otras que redondean entre 45-55 horas mensuales todos los meses. ¿Qué inconvenientes legales pueden ocasionarse? Cordiales saludos. José (01/11/2011) Estimado José el Decreto 484/2000 dice en su primer artículo: "A partir de la vigencia del presente Decreto, el número máximo de horas suplementarias previsto en el artículo 13 del Decreto Nº 16.115/33, modificado por el Decreto Nº 2882/79, queda establecido en TREINTA (30) horas mensuales y DOSCIENTAS (200) horas anuales, sin necesidad de autorización administrativa previa y sin perjuicio de la aplicación de las previsiones legales relativas a jornada y descanso". Esto es lo que indica la ley aunque yo misma suelo ver muchas más horas extras liquidadas mensualmente en los haberes de este sector. Un saludo grande. MFL |
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Número de Edición: 449 (1º edición) Fecha de publicación: 9 de Noviembre de 2011 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: Claudio García de Rivas, M Fabiana Lizarralde y Estefanía Delfino. Colaboradores: Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
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Aumentos
salariales del 2011
De acuerdo a Daniel Tocco, presidente de la Cámara, no habrá cifras
fijas ni
aumentos hasta marzo.
Tres
consorcistas apoyados por AIPH
Registro
Público de Administradores
Provincia de
Buenos Aires
Adm. Alberto
Campelo
Adm. Jorge
Ferrera
Juan Manuel
Gallo
Dr. Jorge Martín
Irigoyen
Ciudad de La
Plata
Propuesta del
Dr. Osvaldo Loisi
Adm. Jorge
Hernández
Mar del Plata
Contesta
el Dr.
Cristóbal Orlando Ruano
Contesta
el
Dr.
Jorge Resqui Pizarro
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
la Dra.
Diana Sevitz
Contesta
la
Cra. Viviana Grinberg
Contesta
el
Dr. Juan
Antonio Costantino
Socio
fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)