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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Jueves 5 de Enero de 2012 - Nº: 453 |
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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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[BPN-05/01/12] El 29 de diciembre, el Dr. Osvaldo Otheguy, juez de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), dictaminó que la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) deberá reempadronar al Adm. Pablo Luppi dentro de los 5 días hábiles. Este administrador había sido dado de baja por no haberse reempadronado dentro del plazo establecido por la disposición Nº 3.205. La acción de amparo, iniciada por el administrador y patrocinada por el Dr. Jorge Martín Irigoyen, se radicó el 28 de diciembre en el Juzgado 8, Secretaría 15 del fuero Contencioso Administrativo y Tributario de la CABA. Antecedentes En septiembre de 2010, mediante la Disposición Nº 3.205, la DGDyPC dispuso el reempadronamiento obligatorio de los administradores de consorcios inscriptos en el Registro. Luego, en octubre del mismo año, la disposición Nº 3.761 dispuso la baja de los administradores que no habían concluido su reempadronamiento y estableció que recién podrían solicitar una nueva inscripción en el Registro, luego de transcurridos 12 meses desde la publicación del acto. Según el juez "la decisión de impedir una nueva inscripción en el registro de los administradores dados de baja por el lapso de un año, no estaba contemplada por la Disposición Nº 3.205 y fue a todas luces sorpresiva".Los argumentos Para Martín Irigoyen la segunda resolución excede el rango de atribuciones de la anterior: "la primera había sido muy clara, quién no se reempadrone va a ser dado de baja. La inhabilitación por un año es una sanción adicional que no estaba en la resolución anterior, con lo cual ahí hubo un exceso de atribuciones por parte del director de defensa de consumidor". Otro de los argumentos que esgrimió el abogado patrocinante de Luppi fue que tanto la Ley 941 como su Decreto Reglamentario 551 no habilitaban a Defensa del Consumidor a aplicar sanciones generales. Sólo podía sancionar a un administrador individual que hubiese cometido una falta puntualmente establecida por la Ley 941 y en esta ley el reempadronamiento no estaba contemplado. Además Martín Irigoyen aclaró que "la resolución administrativa tiene que ser apelable ante la justicia y eso no pasó con la Resolución 3.161". En su fallo el Dr. Otheguy expresó que "resulta verosímil una probable violación del principio de legalidad, atento la jerarquía infralegal de las normas que fundan el proceder impugnado, como así también la insuficiencia de la facultad conferida a la DGDyPC por el Decreto Nº 551 para disponer una suerte de inhabilitación temporal para ejercer la actividad de administrador de consorcios". A continuación argumentó también que "es dable entender que existe una probable violación del derecho de defensa del actor ya que no ha tenido la posibilidad de defenderse" como resultado de la baja automática impuesta por la Disposición Nº 3.761. El caso Luppi De acuerdo a Martín Irigoyen, "el administrador Luppi no pudo cumplir con el reempadronamiento por causas extrañas a él pues contrató a la firma Documenta Centro Servicios SA para encargarse de la gestión de la rúbrica de los libros requeridos para obtener su rematriculación. Al poco tiempo, la empresa cesó en todas sus actividades al peticionar su propia quiebra lo cual le impidió concluir con sus trámites". Lista de espera Según lo explicado por el abogado, el amparo se presentó como una acción individual y no como una medida de clase, por lo tanto, para que cada administrador excluido pueda ser reinscripto deberá presentar su caso en forma particular. A pesar de no ser una medida de alcance general, es un importante precedente para amparos del mismo tipo. En los tribunales de la ciudad otros 5 administradores ya habían presentado demandas similares y esperan un fallo favorable. "Tengo el caso de otro administrador que estuvo internado durante el período de reempadronamiento, pudo acreditarlo con un certificado de un hospital del Gobierno de la Ciudad pero igual fue expulsado", manifestó Martín Irigoyen. Por último, vaticinó que "si siguen prosperando los amparos, [Gallo] va a tener que dictar una resolución que suspenda la inhabilitación anual y permita la reinscripción de los administradores". Pulseada legal Es la segunda vez que el Dr. Martín Irigoyen logra torcer la voluntad de Gallo. La primer pulseada se dio por la Disposición Nº 525, la cual establecía que "los administradores de consorcios de propiedad horizontal deberán acreditar en calidad de tomador, la contratación de una póliza de caución, que garantice a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor […] en su calidad de beneficiario asegurado, la percepción de la suma máxima establecida en el artículo 11º de la Ley 941 por infringir la presente Ley". El 30 de junio
de 2011 la justicia hizo lugar a la medida cautelar presentada por el
abogado patrocinante de la Cámara Argentina de Propiedad
Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). En aquella
ocasión, también la disposición, según el fallo, resultó "prima
facie ilegítima por exceder el ámbito de competencia del órgano
administrativo que la dictó" |
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Administración Bernetti RPA CABA Nº 1188 Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo. Operaciones inmobiliarias
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Efemérides consorciales: el 05/01/2010, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) le presentó sus propuestas concretas para la reglamentación de la Ley Nº 3.254 al director general de Defensa y Protección al Consumidor, Dr. Juan Manuel Gallo. |
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[BPN-05/01/12] El pasado 16 de diciembre el presidente de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH, Adm. Adrián Hilarza, envió a los miembros del Grupo de los 5 (G5) un e-mail en el que expresó que entre las entidades "existen diferencias profundas en el proceder […] y estas nos hacen repensar el sentido de publicar en forma conjunta una lista de honorarios y aranceles que, realmente, no se vienen originando en un debate honesto y fecundo entre todos". Así, tras cuatro años y meses -con su retirada de la última actividad que desarrollaban en común- se terminó de disolver una entidad que había nacido en noviembre de 2007 para impulsar –entre otros temas- el proyecto de colegiatura que promovían entonces los legisladores porteños de Juntos por Buenos Aires, Diego Santilli y Jorge Enriquez. En el G5 participaban AIPH, la Unión Administradores de Inmuebles (UADI), la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y la Fundación Reunión de Administradores (FRA).Adrián Hilarza Hilarza explicó que una de las razones de su separación del G5 es la pasividad de ciertas instituciones frente a las disposiciones sobre consorcios emanadas del Gobierno de la Ciudad: "Hay una actitud pasiva de algunas instituciones con respecto a esto. No se está defendiendo nada. Muchas veces veo que avanzan sobre nuestra profesión y no salimos a defender la postura de los administradores", denunció. Por último aclaró que "no queremos quedar pegados con ciertas formas de trabajar que no acompañamos. Al ser privada, cada institución tiene sus propios intereses y nosotros no los compartimos". Jorge Hernández El presidente de FRA aseguró que el G5 "casi no existió". Según él, su entidad desde el principio llevó el liderazgo: "FRA proponía, incentivaba, movilizaba y los demás eran cartón pintado salvo en el caso de los independientes que aportaron ideas, discusiones y propuestas", afirmó refiriéndose, sin nombrarla, a AIPH. Daniel Tocco Según el presidente de CAPHyAI, Daniel Tocco, el G5 "nunca actuó en equipo" y que "si bien tenemos la misma ambición final, vamos por diferentes caminos". También restó importancia al convenio de honorarios: "este acuerdo ayudó a la unificación del sector pero no aportó mucho ni al socio ni al administrador, ya que siempre tuvo carácter orientativo". Diferencias Tocco indicó que, con la promulgación de las leyes Nº 941 y Nº 3.251 "abrimos una puerta que ahora no podemos cerrar: si dejás la puerta abierta, cada uno legislará conforme a su mejor saber y entender". El presidente de AIPH se mostró preocupado por la pasividad ante ciertos avances del Gobierno de la Ciudad: "quizá estén haciendo cosas pero no las vemos". Además, manifestó su desacuerdo con la creación del Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal (SERACARH): "es fantástico pero debería haber sido concebido de una forma elegante, de una forma prolija", objetó.Hernández también se mostró disconforme con el funcionamiento de ese organismo: "los millones de pesos que se gastan en este sistema de mediación opcional los pagan los consorcistas, los pagamos todos". El presidente de AIPH dijo que "no veo que se generen hechos para cambiar la imagen errónea que la sociedad tiene de nosotros. A eso le contestamos con un SERACARH o con la posibilidad de crear un Colegio. ¿Cómo vamos a hablar de colegio si apenas podemos hablar de sobrevivir a una multa impuesta por el Gobierno de la ciudad? Yo veo una inacción que me preocupa.", concluyó. Paritarias AIPH, según palabras de Hilarza, no comparte que "las asociaciones de administradores negocien la paritaria". Aseveró que "la forma en que se ha promocionado el tema paritarias en este último tiempo ha sido vergonzoso. Lo que ellos han dejado traslucir de las negociaciones no es claro [...], la gente no diferencia entre las asociaciones. Te dicen ‘vos sos administrador y estás negociando algo que no te corresponde’. Se ve el rechazo de la gente". Hernández afirmó que "las instituciones que se dedican solamente a negociar los sueldos del personal dependiente tienen cambiado el rumbo". Además, reflexionó que "si no tienen tiempo para atender, representar y defender los intereses legítimos y honestos de los administradores, creo que tampoco tienen estatura moral para decir que defienden los sueldos de los encargados o las expensas de los propietarios". Pasado... Tocco expresó su insatisfacción con la inacción para bloquear la promulgación de las leyes Nº 941 y la Nº 3.254: "otras instituciones nos critican pero no hicieron nada en su momento. Cuando abrís una puerta, tenés que medir las consecuencias. Algunos de los que formaron el grupo de los cinco festejaron la Ley Nº 941 original y la institución de Hilarza estaba con ellos. Pero las cosas no pararon con la sanción de la Ley 941, después vino la Ley Nº 3.254 y se empezó a rasgar las vestiduras". ...y futuro Tocco no descartó volver a trabajar de forma conjunta ya que está "dispuesto a unificar criterios" para, por ejemplo, "modificar algunos de los aspectos de la Ley Nº 3.254". De acuerdo con lo que expresó Hilarza, AIPH "no participará en ningún tema" si la situación sigue igual. "Para que resurja tiene que haber un debate interno y privado", indicó. Hernández
analizó los tiempos venideros: "hay otro movimiento de
administradores que creo que viene con mayor fuerza de lo que conocimos
hasta ahora y ojalá logre muchas de las cosas que quedaron en el camino o
no se pudieron ejecutar. Hay una renovación en la profesión
importantísima y nosotros vamos a querer ser partícipe e impulsarla,
darles la bienvenida y hacer posible que la próxima generación de
administradores esté mucho mejor colocada que esta |
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Perlitas: "La esperanza es el sueño de los que están despiertos" (Carlomagno) |
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Adm. Jorge Hernández "El SUTERH puso el Libro de Proveedores" [BPN-05/01/12] Jorge Hernández, presidente de la Fundación Reunión de Administradores (FRA), denunció que el surgimiento del "Libro de Ingreso y Egreso de Proveedores" permitirá al Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (SUTERH) percibir cargas sociales por todos los trabajadores que ingresen al consorcio a realizar tareas de mantenimiento. "Los consorcistas van a pagar cargas sociales sobre todos los que van a trabajar dentro del consorcio. […] Le dieron servido el libro [de Ingreso y Egreso de Proveedores] para que tengan un registro perfecto de todo lo que tienen que reclamar de todos los servicios", explicó. Según Hernández, se va a aplicar el mismo procedimiento que actualmente se lleva a cabo con las empresas de seguridad y maestranza: "Te hacen un procedimiento fiscal e intiman al consorcio a que pague los aportes por la empresa de limpieza o la de vigilancia y los consorcios terminan pagando. Ahora vienen por todos los demás", afirmó. El presidente de FRA ejemplificó: "el que entrega artículos de limpieza entra al consorcio y el consorcio tiene que pagar por el empleado que bajó la mercadería". Lo planteado por Hernández está fundamentado en el artículo Nº 1 del Estatuto de los Encargados de Casas de Renta -Ley Nº 12.981 de 1947- el cual establece que "los empleados y obreros ocupados por cualquier persona o empresa en edificios destinados a producir renta, cualquiera fuere el carácter jurídico del empleador, quedan comprendidos en las disposiciones de la presente ley. También declárase comprendido al personal que desempeñe iguales tareas en las fincas sometidas a un régimen de propiedad conforme a las disposiciones de la Ley 13.512". Por último, el presidente de FRA analizó las consecuencias de la implementación de este plan y opinó que "los encargados van a ser los más perjudicados porque la gente no los va a querer ver ni en figuritas [...]. El pobre trabajador que no ha recibido grandes beneficios -al contrario, ha recibido grandes traumas durante esta conducción de SUTERH- es el que va a pagar el pato mientras otro se va a ir con los bolsillos llenos", vaticinó. El "Libro de Ingreso y Egreso de Proveedores" fue dispuesto por el Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA, mediante la Disposición 5.003 publicada en el Boletín Oficial el 30 de noviembre del año pasado. Según el
Gallo la creación del mencionado libro tuvo como objetivo "impedir
el ingreso de proveedores que no cumplan con la normativa vigente
(artículo 11º de la Ley 941 modificada por la Ley 3.254), resguardando
de este modo el patrimonio del consorcio" |
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Perlitas: "Los que emplean mal su tiempo son los primeros en quejarse de su brevedad" (Jean De La Bruyere) |
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Inclusión de los consorcistas en paritarias Tomada habría reconocido el problema [BPN-05/01/12] El Dr. Carlos Tomada, ministro de Trabajo y Bienestar Social, admitió saber que existe un problema por no estar los consorcistas representando a los empleadores en la mesa de negociaciones paritarias. Estas declaraciones surgieron durante una reunión que sostuvo el Dr. Eduardo Awad y un grupo de abogados con el Ministro durante la primera quincena de noviembre: "voy a escuchar todo lo que me pidan y voy a responder en forma acorde. Sé que el problema existe", reconoció Tomada. Awad aclaró que entre los motivos por los que fue a ver al Ministro se encontraba el que "en la mesa de negociaciones [en lugar de los consorcistas] están algunas entidades que representan a cuatro o cinco administradores cada una -o tal vez más- que evidentemente no son representativas de los empleadores de los encargados". Le manifestó también su inquietud "por los aumentos de salario que tienen los encargados de edificios, por su incidencia en las expensas y porque hay personas que hoy no las pueden pagar teniendo en cuenta que el año que viene va a ser peor todavía". Ya en el campo del análisis, el Dr. Awad supuso que Tomada "estaría de acuerdo en que los consorcistas ocupen un lugar en paritarias" pero consideró que existen impedimentos que traban esta incorporación. En primer lugar existen "cuestiones políticas que […] son obstáculos pero que se pueden sortear". En segundo lugar, expresó que "actualmente no es suficiente la representación que tienen las asociaciones de consorcistas". Como posible solución, Awad propuso que "cada uno tiene que defender sus derechos y no esperar que el de al lado se los defienda" ya que "si los consorcistas se unieran y juntaran una masa crítica suficiente el ministro estaría más receptivo a escuchar y a modificar algo de la realidad que hay ahora [...] Políticamente, no lo podría negar". El Dr. Eduardo Awad es vicepresidente 2º del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF) y director del Instituto de Propiedad Horizontal de esa entidad y pidió la reunión con el Dr. Carlos Tomada en su calidad de consorcista. La misma se realizó en las oficinas del ministro ubicadas en la calle Leandro N. Alem 650 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). Las tres
instituciones que participan en la negociación del convenio colectivo a
las que hizo referencia el vicepresidente del CPACF son: la Asociación
Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), Cámara
Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI)
y la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) |
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Asociación Civil de Administradores de Consorcios de P.H. - AIPH CURSO DE ACTUALIZACIÓN Y PERFECCIONAMIENTO AÑO 2011 PARA ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL Duración del curso: 4 días (8 hs. en total). Mínimo de asistencias: 75%. Certificado oficial de la Institución apto para renovar la matrícula ante el RPA (aprobado por la Dirección Gral. de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA) Costo: Socios: $225.- / Socios que adelantaron el año completo: sin cargo / No socios: $450.- Se dictará en: La Asociación Ex-Alumnos del Lenguas Vivas sito en Paraguay 1935 1er. Piso CABA. Requisitos: ser Administrador inscripto en el RPA. Informes e inscripción: info@aiph.com.ar o info.aiph09@gmail.com / 4781-5585/8234 Vacantes limitadas - Info: www.aiph.com.ar |
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Perlitas:
"La esperanza es como el sol, arroja todas las sombras detrás de nosotros"
(Samuel
Smiles) |
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SECLITO "El facilitador actúa como un representante sindical" [BPN-05/01/12] El Dr. Jorge Resqui Pizarro, coordinador de Reafirmación de los Derechos del Consorcista (ReDeCo), dijo que "el facilitador del Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para Trabajadores de Renta y Horizontal (SERACARH) actúa como un representante sindical. Antes de llegar al conflicto mismo, una de las partes pide un facilitador al SERACARH, una figura que busca evitar el problema de fondo", expuso Resqui Pizarro y agregó: "el facilitador actúa como un representante sindical y eso hace defectuosa su competencia y efectividad". Según Resqui Pizarro, existen "cuestiones de fondo que hacen que tambalee la legitimidad" del SECLITO –nombre con el que se conoce al SERACARH- y tienen relación con "quiénes y por qué han sido elegidos" para los cargos de conciliador y facilitador. "Las cámaras y el sindicato han encontrado la manera de conchabar gente de confianza", aseveró. Las declaraciones se dieron en el marco de la entrevista realizada por el Adm. Jorge Ferrera en su programa Sin Expensas, emitido el pasado jueves 29 de diciembre a las 16 hs. ¿Qué es un facilitador? Los facilitadores son, según el SERACARH, funcionarios que gestionan "reclamos de menor cuantía" que se resuelven en un "un proceso sumamente veloz y novedoso, donde lo primordial es conservar las buenas relaciones entre las partes en miras de una armoniosa convivencia". En este tipo de conflicto intervienen "seis facilitadores idóneos": dos en representación de FATERYH, uno del SUTERH y otros tres en representación de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI).Los facilitadores pueden ocuparse también de conflictos colectivos [laborales] "que por su entidad puedan ser facilitados por un experto imparcial como paso previo a la discusión paritaria ante la autoridad de aplicación". ¿Qué es una mediación? En esta
materia, el SECLITO explica que su "propósito es dotar de un espacio
de facilitación" a las "controversias suscitadas en el ámbito
civil-comercial ante la peculiaridad del doble carácter
laboral-habitacional de los actores que integran este universo".
Además, explica que "los mediadores deberán estar habilitados por
el Ministerio de Justicia de la Nación con matrícula en la
materia y con probada idoneidad en el manejo de las técnicas de gestión
del conflicto" |
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Perlitas: "El tiempo es una de las pocas cosas importantes que nos quedan" (Salvador Dalí) |
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SUTERH vs. Bergenfeld Bergenfeld fue sobreseído por la justicia [BPN-05/01/12] El Dr. Marcos Bergenfeld, presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH), fue sobreseído en una causa por extorsión que le inició Osvaldo Bacigalupo, secretario de organización interior del Sindicato Único de Trabajadores de Edificio Renta y Horizontal (SUTERH), en representación del gremio. La causa iniciada por Bacigalupo se dio por "tentativa de extorsión cometido en perjuicio del sindicato" relacionada con los complejos habitacionales SUTERH I y SUTERH II, ubicados en Claypole, provincia de Buenos Aires. Según consta en su declaración, Bacigalupo denunció que a mediados de marzo del año 2011 "el Dr. Bergenfeld hizo efectiva la amenaza que había realizado y denunció a la comisión directiva del sindicato SUTERH, por administración fraudulenta en relación al complejo habitacional […] SUTERH I y SUTERH II". Sin embargo, el fiscal de instrucción Raúl María Cavallini desechó esta relación al plantear que "el sindicato no tiene vinculación alguna con la asociación relacionada con la administración de los edificios" que conforman los complejos habitacionales mencionados. ¿Qué dijo la justicia? La justicia desestimó, finalmente, la denuncia de Bacigalupo "por no constituir delito los hechos contenidos en ella". Además, agregó que "según el Art. 168, para que exista extorsión la amenaza debe ser idónea" y que "amenazar para exigir lo que es debido no es extorsión, sin perjuicio de que en determinadas circunstancias pueda constituir una coacción". "La
acción relatada por el pretenso querellante Bacigalupo no encuadra
dentro de esos parámetros", destacó el texto del expediente y
agregó que "no puede constituir intimidación suficiente la amenaza
de hacer una denuncia porque iniciar una acción judicial es un derecho
reconocido de toda persona" |
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Perlitas: "Lo que es digno de hacerse, es digno de que se haga bien" (Philip Dormer Stanhope) |
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Víctor Santa María Doctor Honoris Causa y Sindicalista del Año [BPN-05/01/12] Víctor Santa María, secretario general de la Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (FATERyH), fue distinguido en dos ocasiones. Por un lado, el 15 de diciembre, fue premiado como Doctor Honoris Causa por la Academia Mundial de Educación (HAME) y se convirtió, así, en el primer sindicalista en recibir este reconocimiento. Por otra parte, al día siguiente, el 16 de diciembre, recibió el título de "Sindicalista del año" por parte del medio platense, Mundo Gremial. La HAME eligió a Santa María debido a su labor en la Fundación Octubre y en el Instituto Superior Octubre (ISO). Esta fundación es una organización no gubernamental creada bajo el impulso del sindicalista en el año 1992. Diez años después, Santa María creó al ISO, entidad que ofrece educación primaria, secundaria y terciaria a los encargados de edificios con el auspicio del Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (SUTERH). El aula magna de esta institución fue el escenario donde Santa María recibió el galardón y donde, además, el Consejo Iberoamericano de Educación distinguió a la Fundación Octubre con el título Honor a la Calidad Educativa. Por otro lado, el secretario general se consagró como "Sindicalista del año" al recibir el 52,6% de los votos de los lectores de Mundo Gremial, una agencia de noticias sindicales ubicada en la localidad bonaerense de La Plata. El galardón al titular del SUTERH le fue entregado por Juan Manuel Morena, director de la agencia. Sus competidores
en la encuesta realizada por el medio fueron Hugo Moyano, secretario
de la Confederación General de Trabajo; Gerónimo Venegas,
secretario general de la Unión Argentina de Trabajadores Rurales y
Estibadores; Hugo Yasky, secretario general de la Central de
Trabajadores de la Argentina; Gerardo Martínez, secretario
general de la Unión Obrera de la Construcción de la República
Argentina; Rubén Sobrero, delegado de la línea
ferroviaria Sarmiento y Alberto Roberti, secretario general de
la Federación Argentina Sindical del Petróleo, Gas y Biocombustibles |
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Perlitas: "Tarde se olvida lo que se aprende por mucho tiempo" (Séneca) |
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El año pasado El 76% de las disposiciones fueron sobre consorcios [BPN-05/01/12] El año pasado, la propiedad horizontal fue el tema principal de las disposiciones y resoluciones emitidas por la Dirección General de Protección y Defensa del Consumidor (DGPyPC) de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.El Dr. Juan Manuel Gallo, director general de ese organismo, durante el año 2011,firmó 29 disposiciones y resoluciones de las cuales 22 tuvieron relación con el Registro de Administradores de Consorcios (RPA). Los temas referidos fueron los libros y certificados creados por esa institución, la feria administrativa y diversas normativas sobre la labor del administrador. Sobre otros temas El Dr. Gallo firmó 7 disposiciones sobre temas ajenos a la propiedad horizontal lo que representó el 24% del total. Tres de ellas fueron sobre la renovación de inscripción en el Registro Público de Entidades Prestatarias de Servicios de Medicina Prepaga. Otras depuraron actuaciones administrativas obsoletas. También se inscribió a "Consumidores del Sur Asociación Civil sin fines de lucro" en el Registro de Asociaciones de Consumidores de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y por último estableció una feria administrativa para el laboratorio de Ensayos y Materiales donde funciona el RPA. Sobre propiedad horizontal Libros, certificados y la máscara Un 45% de las disposiciones publicadas por la RPA (10 en total) tienen como protagonista a los libros, certificados y la máscara de humo establecidos este año. Trataron sobre: el Certificado de Edificio Seguro (Disp. 411, 1.875 y 3.314), el Libro de Instalaciones Fijas (Disp. 2.257), el Registro de Mantenedores, Reparadores, Fabricantes e Instaladores de instalaciones fijas contra incendio (Disp. 415, 2.131), Libro de Control Sanitario y Agua Potable (Disp. 3.359) y el Libro de Ingreso y Egreso de Proveedores (Disp. 5.003). También se dispuso sobre la obligatoriedad de disponer una máscara personal contra el humo destinada al encargado para casos de incendio (Disp. 2.246 y 4.381). Administradores El 36% de las disposiciones de la RPA (8 en total) trataron sobre temas relativos al trabajo del administrador y una sobre el mínimo quórum. Dos disposiciones se dedicaron al tema de los cursos de actualización anuales obligatorios: en una Gallo dio de baja a Documenta y en otra habilitó más entidades para dictarlos (Disp. 419 y 1.205). Dos disposiciones las dedicó al seguro de caución para cubrir a la Ciudad por posibles multas que ésta le aplicara a los administradores por incumplimientos a la Ley 941 (Disp. 525 y 2.092) Otras dos dieron de baja a los administradores que no se reempadronaron en término (Disp. 3.761 y 4.713). Dedicó una disposición para establecer el quórum mínimo necesario para renovar el mandato del administrador (Disp. 3.570). Finalmente en otra estableció los montos de las nuevas multas que deben pagar los infractores a la Ley 941 (Disp. 4.116). Feria Administrativa El boletín
oficial albergó 4 disposiciones (18%) sobre la feria administrativa. Su
inicio y sus diversas prórrogas a consecuencia de las reformas realizadas
para la construcción del CGPC Nº 6 en el edificio donde funciona el
RPA |
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¿Cómo encarar el cumplimiento de la Disposición 411/DGDyPC/11 sin traumas ni corridas? Descansando en un grupo de profesionales especializados y de prestigio. Al mismo o menor costo, pero con la certeza de obtener su certificado en tiempo y forma. Aquí usted podrá acceder a una guía visual completa sobre la disposición: documento "Juntos podremos lograrlo" y "Un poco sobre nosotros" Combine con nosotros una entrevista de asesoramiento
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Perlitas: "Lo mejor que puedes hacer es lo correcto; lo siguiente mejor es hacer lo equivocado, y lo peor es no hacer nada" (Theodore Roosevelt) |
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Pertenecer Consorcios, accesibilidad y TV [BPN-05/01/12] "Pertenecer" es el verbo que los guionistas Silvina Olschansky y Gabriel Cela eligieron como título del capítulo de su serie Televisión x la inclusión que trata sobre la falta de solidaridad con una persona discapacitada en un consorcio. Éste fue emitido el 28 de diciembre por Canal 9.En la trama quedaron al desnudo las problemáticas más comunes de los consorcios: el egoísmo, la corrupción, la falta de interés y la prevalencia del bien propio sobre el bien común. Reseña Francisco es copropietario de un departamento ubicado en un consorcio porteño. Él impulsó la iniciativa de declarar el edificio como Patrimonio Histórico. Sin embargo, cuando queda hemipléjico a consecuencia de un accidente automovilístico, y queda condenado a una silla de ruedas la situación cambia. Sus vecinos -algunos de ellos amigos de toda la vida- protagonizan una puja entre la solidaridad y el egoísmo cuando priorizan la "belleza" de la fachada del edificio por sobre la necesaria rampa que otorgaría accesibilidad a Francisco. La historia muestra cómo cada vecino quiere imponer sus propios intereses. Miguel Ángel tiene graves problemas de humedad. Roberto, el presidente del consorcio, pone en primer lugar la jerarquía social que le otorgaría la declaración del edificio como Patrimonio Histórico. Estela, esposa de Francisco, intenta bajo todos los medios conseguir la rampa denegada por la mayoría de los consorcistas. Luego de varios intentos fallidos, Estela aprovecha los conflictos de los demás vecinos con Roberto y se postula para ocupar su lugar. Sin embargo, una vez electa, ella también cae presa de sus ambiciones al priorizar la colocación de la rampa por sobre las necesidades del resto de los copropietario. Pierde el apoyo que tenía y Roberto retoma su puesto. Finalmente, los vecinos logran que la fachada quede intacta y Francisco y su mujer deciden vender el departamento. A pesar de la mudanza, el conflicto de fondo está lejos de finalizar: el accidente cerebro vascular que sufre Miguel Ángel al poco tiempo demuestra que todos somos personas discapacitadas en potencia y que, por lo tanto, aquello que negamos en el pasado, el día de mañana se puede transformar en una necesidad. Personajes El consorcio es autoadministrado y Roberto es elegido "presidente del consorcio" por sus vecinos para conducirlo. Él intenta manejar el conflicto de forma "políticamente correcta" pero pronto se ve sobrepasado por la mala reputación que ha ganado por actos de corrupción y por falta de atención a problemas de los vecinos. El encargado, por su parte, es retratado como un ser poco solidario: el consorcio utiliza una rampa movible como solución transitoria al problema de Francisco y se queja al tener colocarla cada vez que la pareja necesita entrar o dejar el edificio. El alega que esta tarea excede su función como encargado y amenaza con denunciar la situación ante el sindicato. Por otra parte, también es presentado como alguien marginal: realiza trabajos prohibidos en los departamentos y esto le impide insistir en sus reclamos. Lito cruz y la accesibilidad Lito Cruz encarna a Francisco, el protagonista de la historia. Sin embargo, no es la primera vez que hace alusión a este tema. En el año 2006, Cecilia Arripe directora de la Compañía de Artistas Integrados (CoDAI) le ofreció dirigir la obra teatral "En el país de Perbrumón", una pieza que contó con la actuación de personas discapacitadas. En aquel momento, Cruz declaró a Buenos Ayres Digital que uno de los flagelos sociales más importantes que afronta la sociedad es "la aceptación del otro con sus defectos: con su ceguera, con su manera de caminar, sus celos y su locura personal". En octubre de 2011 comenzó el ciclo "Televisión x la inclusión", una serie de unitarios producidos por ON TV -conformada por Bernarda Llorente y Claudio Villaruel- y que cuenta con el apoyo del Instituto Nacional de Cine y Artes Audiovisuales (INCAA). Esta serie, cuyo lema es "lo que miramos y no vemos" tiene como temas centrales la discriminación, la violencia, la xenofobia, el acoso laboral, la esclavitud infantil y la autoexclusión social. Su director es Alejandro Maci y la producción está a cargo de Gonzalo Otálora. El programa fue declarado de interés nacional por el Senado de la Nación y se emite todos los miércoles a las 23 hs por Canal 9. Leyes y accesibilidad Actualmente, hay diversas leyes que protegen a las personas discapacitadas. La ley nacional Nº 22.431 y las modificaciones introducidas por la Nº 24.314 garantizan su accesibilidad. Por otra parte, en un nivel local, el decreto Nº 941 y las leyes Nº 962 y 3.721 tratan expresamente sobre las pautas a tener en cuenta al construir edificios públicos y privados accesibles. En el año 2006,
la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro (DGFOC),
dependiente del gobierno de la CABA, emitió la disposición Nº 4.055, la
cual estableció que ya no es obligatorio contar con el aval del total de
los propietarios para realizar reformas que mejoren la accesibilidad de las
personas discapacitadas. "Va a ser suficiente que los consorcios lo
definan con la mayoría simple de los miembros presentes o de la totalidad
de los propietarios, expresó en su momento la defensora del pueblo Alicia
Pierini. |
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Perlitas: "Un tonto nunca dice cosas inteligentes, pero un hombre inteligente puede decir muchas tonterías" (Garabet Ibraileanu) |
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CABA [BPN-05/01/12] El 23 de diciembre, la jueza de primera instancia en los Contencioso Tributario Andrea Danas prohibió al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires la demolición o reforma de cualquier edificio construido antes de 1941. De esta manera, quedaron protegidos 140 mil inmuebles, casi el 20% del total de edificios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). El fallo surgió como consecuencia de la presentación que realizó la Dra. María Carmen Usandivaras, representante de Basta de Demoler, una organización civil que presentó el pedido de amparo junto a Proteger Barracas, Salvemos Floresta, Fundación Ciudad, SOS Caballito y Proto Comuna Caballito. Las ONG consideraron urgente la promoción de la medida debido a la prescripción del Régimen Especial de Promoción Patrimonial, instituido por la Ley Nº 3.056. Este régimen protegía a los edificios construidos antes del año 1941 al impedir que sean demolidos por una simple presentación ante el Gobierno de la Ciudad. Por el contrario, se debe realizar un trámite que implica la revisión de los expedientes por parte del Consejo Asesor en Asuntos Patrimoniales, el cual puede autorizar su destrucción o girar la carpeta a la Legislatura de la CABA, institución que se encarga de su catalogación definitiva. En caso de cesar el régimen de promoción patrimonial, se retornaría al sistema anterior, por el cual la antigüedad y el valor histórico o arquitectónico no tenían peso alguno. "El patrimonio arquitectónico de la ciudad desaparecería como el agua entre los dedos" aseguró Gustavo Desplats, representante de la organización Proto Comuna Caballito. Además, opinó que sin el registro, el futuro de los edificios antiguos se encontraba en las manos de "de un especulador sin dolor ni conciencia, mesquino solo a su afán de lucro". El camino hacia la justicia En una primera instancia, el legislador Martín Hourest (GEN) presentó un proyecto para renovar el sistema y así extenderlo a un plazo mayor que el de un año. Sin embargo, según Desplats, el plan no prosperó porque "los diputados Alvaro González (PRO), Cristian Ritondo (PRO) y Bruno Screnci Silva (PRO) se levantaron luego de la firma de algunos expedientes" en la reunión de la comisión de Planeamiento Urbano que debía tratar el tema. "El PRO muestra una vez más su cercanía a las corporaciones de la construcción e inmobiliarias", explicó Desplats. El 13 de
diciembre pasado la diputada María José Lubertino (EPPV)
presentó un proyecto para catalogar los 140 mil edificios pendientes. El
ingreso de este proyecto permitió a la jueza Danas congelar los pedidos de
demolición o reforma de edificios anteriores a 1941 hasta que la
Legislatura se expida sobre el tema |
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de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Perlitas: "La felicidad del cuerpo se funda en la salud; la del entendimiento, en el saber" (Tales de Mileto) |
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Ministerio de Ambiente y Espacio Público [BPN-05/01/12] La Agencia de Protección Ambiental de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) está analizando la posibilidad de utilizar halcones para cazar palomas, un ave que se está reproduciendo demasiado rápido según el Gobierno de la Ciudad. "Las palomas se reproducen a un ritmo alarmante y pueden transformarse en un problema sanitario", expresó Diego Santilli, ministro de Ambiente y Espacio Público de la CABA. Sin embargo, hay voces disidentes con la metodología que quiere utilizar el ejecutivo porteño. Carlos Fernández Balboa, coordinador de educación de la Fundación Vida Silvestre, propone la "limpieza de los recovecos donde las palomas forman su hábitat" como una solución posible. Por otro lado, Enrique Gómez, secretario de la Asociación Argentina de Cetrería, expresó estar de acuerdo con la técnica de los halcones pero no con el tipo de ave que utilizará el Gobierno de la Ciudad: "en una ciudad es muy difícil manejar los halcones porque vuelan muy alto, tal vez con gavilanes sería más conveniente porque están acostumbrados a los obstáculos". Además, indicó que el uso exclusivo de cetrería –el uso de aves depredadoras para la caza- es insuficiente. "Es un buen paso, pero también hay que remover los nidos de las palomas", comentó. Andrés Capdevielle, miembro del Proyecto de Conservación de Aves Rapaces del zoológico porteño, señaló al diario Perfil que "es necesario controlar a los halcones porque si tienen alguna enfermedad y contagian a las palomas podría haber una epidemia". Aves Argentinas, una organización no gubernamental protectora de aves autóctonas, se mostró en desacuerdo porque considera que "las técnicas de ahuyentamiento tradicional sólo generan un efecto a corto plazo y muy localizado" y, por lo tanto, "las palomas desaparecen por un lapso de tiempo breve o el problema se traslada a otro espacio". ¿Por qué halcones? Una de las razones que explica el uso de la cetrería, una práctica milenaria, es que la paloma es una especie protegida por la Ley nacional 12.913. Como consecuencia, es ilegal su matanza y no está permitido declararla plaga. Por otro lado, Santilli defendió esta técnica porque no tendría un impacto negativo en el ecosistema: "es un control biológico que utiliza aves que ya existen en la ciudad". Implementación La metodología
que impulsa Santilli de utilizar halcones para cazar palomas se llevaría a
cabo en Retiro y Recoleta, los barrios más afectados por su presencia.
Allí se liberarían todos los meses una treintena de estas aves rapaces que
están entrenadas para salir a cazar y retornar a sus cuidadores una vez
finalizada la tarea. Si la medida resulta efectiva, también se
implementaría en Palermo |
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CAMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS. Perú 570 - Ciudad Autónoma de Bs.As. - Tel: 4331-9968 / 4345-0010 / 4342-2232 |
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Perlitas: "En dos palabras puedo resumir cuanto he aprendido acerca de la vida: sigue adelante" (Robert Frost) |
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[BPN-05/01/12] Durante el 2011, Pequeñas Noticias publicó 31 números de los cuales 6 fueron boletines extras con noticias de último momento y de suma importancia para los lectores. En total, se produjeron 329 notas periodísticas que contaron con 269 fotografías, 53 ilustraciones y 7 caricaturas realizadas por Shúfer. Gestión Profesional En esta sección, varios profesionales aportaron su experiencia y conocimientos. El año pasado se publicaron seis trabajos realizados por tres especialistas en diferentes áreas: la Cra. Marcela López, el Dr. Jorge Resqui Pizarro y la Dra. Valeria Roldán. Correo de Opinión Pequeñas Noticias brindó un espacio a sus lectores -a través del Correo de Opinión- para que interactúen con la comunidad consorcial. Es una sección en la cual todos los actores del sector pueden expresarse libremente en un ambiente de respeto. Este año, el correo de opinión tuvo 69 contribuciones.Rincón Solidario Debido a la complejidad que presenta el tema de la propiedad horizontal, fue muy importante contar con el apoyo solidario de un grupo de desinteresados expertos que evacuaron las dudas que le acercaron al medio propietarios, administradores, encargados y proveedores del sector. Este valioso grupo humano estuvo compuesto por 13 profesionales –cada uno especialista en algún tema relacionado con la propiedad horizontal - que contestaron 116 preguntas de los lectores. El año pasado integraron el Rincón Solidario: la Dra. Diana Sevitz, el Dr. Jorge Maldonado, la Dra. María Cristina Carrera, el Dr. Juan Antonio Constantino, el Dr. Alberto Aníbal Gabás, Cra. Viviana Grinberg, Cr. Diego Medwed, Cr. Sebastián Wolkowicz, la Sra. Mercedes García, la Dra. Victoria Loisi, el Dr. Jorge Resqui Pizarro, el Dr. Cristóbal Orlando Ruano y el Sr. Emilio Rossi. Correo de Lectores María Fabiana Lizarralde -que firma como MFL- respondió 69 consultas en su mayoría relacionadas con temas laborales. Fabiana es experta en liquidaciones de sueldos del sector y los aportes y contribuciones relacionados.¡Boletín Extra! Pequeñas Noticias durante el año pasado publicó 6 ediciones extra y de esa manera el 2011 fue el año con la mayor cantidad de ediciones de este tipo.Los temas que
ameritaron estas ediciones especiales fueron: "Sueldos febrero/11:
Igualito que enero" (BPN Nº 427), "Defensa al Consumidor
de la CABA: Se modificó el régimen de Certificación de Edificio Seguro"
(BPN Nº 430), "Certificación de Edificio Seguro: La nueva
disposición ya se publicó en el Boletín Oficial" (BPN Nº
421), "Registro Público de Administradores de la CABA: Ya se
comenzó a atender a los administradores" (BPN Nº 445), "El
SUTERH pidió otro aumento: No era el 4,5 era entre el 8 y el 9%"
(BPN Nº 448) y "Consorcios de la CABA: Habemus Libris"
(BPN Nº 451) |
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Perlitas: "La esperanza es una cosa buena, quizá la mejor de todas, y las cosas buenas nunca mueren" (Stephen King) |
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[BPN-05/01/12] Según estadísticas suministradas por Google Analytics, desde el 1º de enero de 2011 hasta la misma fecha de 2012, Pequeñas Noticias tuvo 298 mil visitantes que realizaron 356 mil visitas en las que se consultaron 603 mil páginas. En cada una de ellas se consultó -en promedio- 1,70 páginas empleando para esto –también en promedio- un minuto y 14 segundos. La novedad: los dispositivos móvilesPequeñas Noticias obtuvo 2.915 visitas desde celulares y tabletas. La cantidad de páginas vistas durante estas visitas desde dispositivos móviles fue de 4.266 páginas. Para nombrar a dos de los celulares más conocidos en nuestro país podemos destacar que el dispositivo más usado fue el Apple iPad, desde el cual se dieron 537 visitas. En quinto lugar, 119 visitas se realizaron desde un BlackBerry.Los navegadores El navegador más utilizado por los lectores de Pequeñas Noticias fue el Internet Explorer: la herramienta de Windows sumó un 55,28% de usuarios. En segundo lugar, el Google Chrome fue utilizado un 21,88%. Muy cerca del navegador de Google se encontró al Mozilla Firefox, el cual fue elegido por el 20,42% de los lectores. En el mundo Como era de esperar Argentina lideró el ranking con 271 mil páginas vistas. Luego sigue México con 22 mil y Colombia con 14 mil. Más abajo, se encuentran 8 mil páginas vistas por usuarios de España, 7 mil por usuarios de Perú, 6 mil por usuarios de Chile, 6 mil por usuarios de Venezuela, 3 mil por usuarios de Estados Unidos y 2 mil por usuarios de Guatemala. Por otro lado, durante marzo, en su pico más alto, coincidieron en el sitio de Pequeñas Noticias 66 visitantes al mismo tiempo. Le siguió… Videos A pesar de que
la producción multimedia por parte de Pequeñas Noticias se
encuentra en receso, durante el 2011 se reprodujeron 1.862 veces videos
producidos en años anteriores. Julio fue el mes más visitado con 335
reproducciones, siguiéndole el mes de octubre con 299 y agosto con 271 --- Los valores en miles fueron redondeados para facilitar su lectura. |
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Seguridad en Administración. ADMINISTRACIÓN STAINO S.A.
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Perlitas: "Se puede confiar en las malas personas, no cambian jamás" (William Faulkner) |
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Correo de Opinión Reglamentación de la Ley Nº 3.254/09 por la Sra. Teresa Villanueva Sr. director de "Pequeñas Noticias" Cuando se sancionó la Ley 3.254 en el 2009, los consorcistas de la CABA lo celebramos. Al fin un legislador de la ciudad, el Dr. Sergio Abrevaya, con la colaboración de algunas asociaciones, lo habíamos logrado y no era para menos si se toma en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal – la 13.512- tiene ya 58 años de vigencia y ni perspectivas de que se trate alguno de los proyectos que permanecen cajoneados. Es por eso que la Ley 941 de Registro Público de Administradores –actualizada por la Ley 3.254- adquiere importancia entre nosotros y nos compete a velar por su buena salud. De ahí mi pregunta: ¿Puede la reglamentación de una ley modificar el espíritu de dicha ley? Esta es la sensación que me produce cuando el ejecutivo abruma a los consorcios con la adquisición de libros y más libros – el último, y ya sumamos 10, es el de "Registro de Entrada y Salida de Proveedores"- que no sólo encarecen las expensas sino que vuelven más complicada la tarea de los administradores. ¡Simplifiquemos, por favor! ¡Y revean esta medida! Con la Ley 3.254, se buscó poner un control a los abusos de "ciertos malos administradores" y llenar un vacío legal, no complicarles la vida y restarles tiempo para atender las verdaderas necesidades del consorcio. La Ley 3.254 –su reglamentación por medio del decreto Nº 551/10- Art. 9 (inc. d) considera como obligatorios 6 libros pero, en la reglamentación, el ejecutivo agrega: "y todo aquel libro que disponga la autoridad de aplicación", y agregó 4 libros más. No es este el espíritu de la ley, ni se corrigen errores, ni se defienden los intereses de los consorcistas. Necesitamos que apunten a los problemas que se vienen y darles solución: ¿Qué pasará con el aumento del ABL? ¿Qué pasará con el retiro de los subsidios? ¿Qué pasará con la revaluación de los edificios? ¿Qué pasará con la firma de los Convenios Colectivos de Trabajo, en los cuales seguiremos representados ilegalmente? ¿Qué pasará con los consorcistas jubilados que viven en estos consorcios? Nadie dice una palabra sobre ellos, pero son argentinos que aportaron al país y tienen todo el derecho de conservar su propiedad y no perderla porque no pueden pagar sus expensas, no por su voluntad o porque no supieron manejar su economía. Simplemente fueron estafados por el Estado, que el Estado se haga cargo. Por
último, y pensando para adelante, como representante de la Asociación
Consorcistas de la CABA, me pongo a disposición de las autoridades en
cuanto pueda ser útil
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Perlitas: "Existen dos tipos de personas: aquéllas a las que les pasan cosas, y aquéllas que hacen que pasen cosas" (Margie Igoa) |
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Correo de Opinión Las obras no estarán listas por el Sr. Jorge Techera Sres. Pequeñas Noticias : Yo fui a ver las obras del Registro Público de Administradores. No creo que sea cierto que para febrero esté terminada. Hablé con los vecinos y me contaron que los albañiles ni siquiera van a trabajar. Calculo que, con suerte, estarán terminadas para fines del
2012
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Perlitas: "No recordamos días, recordamos momentos" (Cesare Pavese) |
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Rincón Solidario Los vecinos alteran el orden y los horarios de descanso Sres. Pequeñas Noticias: En el edificio hay un SUM (Salón de Usos Múltiples) donde los vecinos alteran el orden y los horarios de descanso. El reglamente interno es bastante limitado respecto al uso del mismo y ya intenté razonar con la administración pero no obtuve ningún resultado. Quisiera saber si, en mi caracter de inquilino, dispongo de alguna vía legal para poner fin a esto. Gracias, Fabiana Estimada lectora Fabiana: En gran medida, el tema lo hemos desarrollado "in extenso" en las notas producidas en los Boletines de Pequeñas Noticias de fechas 06/04/2011 (Nº 432, ver link), 28/12/2007 (Nº 337, ver link) y 27/12/2006 (Nº 308, ver link), en oportunidad de consultas de ribetes similares y en el artículo de mi autoría publicado en www.microjuris.com.ar del 25/03/2010 (MJ-DOC-4608-AR | MJD4608) intitulado "Los ruidos molestos y la normal tolerancia. La legislación civil, la contravencional y de faltas y su relación con la Ley especial del Régimen de Propiedad Horizontal" <ver enlace>, en los que, consideramos, hallará la respuesta a sus inquietudes, a los que remitimos brevitatis causae. Para ello reproducimos el Art. 2618 del Código Civil: "Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente", que funciona armónicamente con el Art. 6º, inc b de la Ley 13.512 que regula el sistema de la propiedad horizontal: "queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:… b)
Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los
vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o
depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio" Además se ha sostenido que "la circunstancia de que se reconozca dentro del régimen de la Ley 13.512 en cada uno de los copropietarios la máxima posibilidad de utilización de su unidad, teniendo en cuenta el estado de comunidad en que se encuentran, les impone ejercerla en el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás, como por el interés general que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen, que adquiere base real y efectiva" (2). "A quien reside en un edificio de propiedad horizontal le consta cuán molestos son los pisoteos y tumbos que producen criaturas de corta edad en sus juegos infantiles, los taconeos de los mayores, la música llevada a su mayor volumen, el arrastre de sillas y otros muebles, las voces y gritos destemplados y, en general, el estrépito y el barullo que se ocasiona cuando no se adoptan las debidas precauciones y cuando no se actúa con prudencia. Si los demandados han producido en reiteradas oportunidades ruidos perturbadores molestos, más allá de los normales, que han afectado la tranquilidad del copropietario actor, contrariándose así las reglas de convivencia entre los vecinos de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, tal conducta constituye una violación a lo preceptuado por el artículo 6º, inciso b) de la ley 13.512" (3). En el caso sub exámine, habrá que poner en conocimiento del propietario-locador la molesta situación a los efectos que éste asegure al locatario el normal uso y goce de la locación que, en inmuebles sometidos al gobierno de la Ley 13.512, incluye el aprovechamiento de las partes comunes destinadas a ese fin. En ese sentido, se deberá extremar las gestiones intraconsorciales posibles y en la hipótesis de fracaso ejercer la acción prevista en el art.15 de la LPH (4). Esperando haber sido útil para encarar la resolución del conflicto planteado, hago propicia la ocasión para saludarla con distinguida atención. Jorge
Resqui Pizarro --- (1) CNCiv., Sala D, 02/10/1968, ED, 25-673. (2) CNCiv., Sala F 11/10/1996, LL 125-776. (3) Cám.1ª Civ. y Com. Bahía Blanca, 03/04/1975, ED, 61-414. (4) Art. 15, ley 13.512.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°, el representante o los propietarios afectados formularan la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísino la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos. El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados. --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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Perlitas: "El mal es siempre posible. La bondad es una dificultad" (Anne Rice) |
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Rincón Solidario Todas las decisiones son votadas en contra Sres. Pequeñas Noticias: El administrador renunció y el consorcio quiere que asuma como administrador voluntario. El tema es que todas las decisiones que toma cualquier administrador en este edificio son votadas en contra: la compra de los libros que pide el RPA, la limpieza de tanques, recarga de matafuegos, etc. En el caso de que sea voluntario, ¿el administrador queda liberado de su responsabilidad por no cumplir con las normas? ¿El administrador tiene la autoridad para hacer estos gastos sin consultarlo en asamblea? Por favor, agradecería que me pudieran decir cómo manejar este problema. Cristina (19/12/2011) Estimada Cristina: Quien asuma como representante legal del consorcio tendrá todas las responsabilidades del mandatario, cobre o no cobre honorarios. La diferencia radicará en que si usted es copropietaria del inmueble y trabaja gratuitamente sus obligaciones administrativas ante el Registro Público de Administradores son menores. Cuando un administrador plantea ante una Asamblea la realización de un determinado gasto, hay que distinguir el tipo de gasto en cuestión. Si se trata de un gasto originado en una obligación impuesta por el Estado (como ser la limpieza de tanques o la colocación de matafuegos), el administrador pondrá a decisión de la Asamblea la elección del proveedor pero no la realización o no del gasto en sí, porque aquel es obligatorio. Sin perjuicio de ello, si la asamblea, que es soberana, decidiera no realizar el gasto, el administrador debe dejar claramente asentado en el acta la obligatoriedad del mismo y que, pese a la advertencia de la administración, se decide no hacerlo. Asimismo, debe aclararse que se deslinda de toda responsabilidad respecto del mandatario. Si pese a sus aclaraciones el Consorcio decidiera en contrario, debería analizar cuidadosamente la conveniencia de asumir como administradora, puesto que en el mandato es requisito esencial la confianza que deposita el mandante en el mandatario. Cordialmente, Dra.
Victoria Loisi --- La Dra. Victoria Loisi es abogada, miembro de la comisión directiva de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@ligadelconsorcista.org, llamarla a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111 o mandarle una carta a Montevideo 764 11º piso "C" |
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Correo de Lectores Sres. Pequeñas
Noticias: En mi
jurisdicción -Chaco- se debe retener el 3% en lugar del 2%. Marisa (03/12/2011) Estimada Marisa, en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), el aplicativo on line de SUTERH/FATERYH calcula de manera automática el 2% de la cuota sindical siempre que se le indique que el trabajador está afiliado al sindicato. Me queda pendiente encontrar de dónde surge el 2% en cuestión pero sé que el porcentual no es el mismo en todo el país y que en algunos casos es una cuota fija. Para encontrar tu respuesta, comunicate con el Sindicato. Te facilito los teléfonos de Suterh/Fateryh de la CABA por si te resultan de ayuda: 5354-6600 Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Sres. Pequeñas Noticias: Buenos días, necesito hacerles una consulta ya que no sé si estoy bien ubicada en el sitio. Yo liquido para un consorcio todos los meses desde SUTERH la declaración jurada del mes que me genera las boletas de SUTERH, FATERYH y SERACARH. ¿Lo que corresponde a Obra Social lo genero desde el Formulario 931 AFIP? ¿Hay que generar una boleta aparte para OSPERYRA? Desde ya, ¡muchas gracias y saludos! Maximiliano (15/12/2011) Hola Maximiliano, el importe mensual correspondiente a la obra social lo abonás junto con las cargas sociales en el Formulario 931 de la AFIP. Cuando se le dio el Alta Temprana al trabajador en cuestión se le indicó a qué obra social se le iba a depositar el dinero por lo tanto esa información ya está en el mismo formulario. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Sres. Pequeñas Noticias: ¿Que pasó con el aumento del 5% que era para Noviembre? ¿Ya se homologó? ¿Vendrá liquidado con el sueldo de diciembre y el aguinaldo? Muchas gracias por mantenernos informados. Les deseo muchas felicidades en estas fiestas y un muy buen 2012. Edgardo (28/12/2011) Hola Edgardo, nosotros también compartimos tus preguntas. Antes de hacer los sueldos del mes de diciembre hicimos todas las consultas necesarias pero no hubo novedades desde ninguna institución, incluso desde el mismo SUTERH. Deberemos estar atentos para seguir de cerca este tema y así ver cómo se implementará. Un saludo grande. MFL |
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Número de Edición: 453 (1º edición) Fecha de publicación: 5 de Enero de 2012 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: Claudio García de Rivas, M Fabiana Lizarralde y Cecilia Melendez. Colaboradores: Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
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Registro
Público de Administradores
El amparo fue presentado por el Dr. Martín Irigoyen 
AIERH
- UADI - CAPHyAI
Inclusión
de los consorcistas en paritarias
El
año pasado
Ministerio
de Ambiente y Espacio Público
Pequeñas
Noticias
Contesta
el
Dr.
Jorge Resqui Pizarro
Contesta
la Dra.
Victoria Loisi
Socio
fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)