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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 25 de Abril de 2012 - Nº: 460 |
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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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CAPHyAI Los administradores saldrán a la huelga [BPN-25/04/12] En una reunión de socios convocada el pasado 18 de abril en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) los administradores decidieron por amplia mayoría realizar –durante un día- el cierre de sus oficinas (lock-out patronal) en señal de protesta por las "excesivas obligaciones" impuestas a los consorcios por el gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
El 2 de mayo, en la próxima reunión de socios, se terminará de definir los detalles de la medida y establecer su fecha. Sería la primera vez en la historia de la propiedad horizontal que se implementa una medida de fuerza de este tipo. Daniel Tocco, presidente de la CAPHyAI manifestó que los consorcios cada vez cargan con más disposiciones que encarecen las expensas: "desde que se sancionó la Ley 3.254 los administradores quedamos obligados a una serie de deberes sobre los cuales no pudimos participar en su discusión". Por su parte, el vicepresidente 1º, Víctor Pérez agregó que "el consorcio no tiene defensa" y que los "mecanismos implementados [por el gobierno de la CABA] son perversos". Por último, Fernando Staino, vicepresidente 2º, mencionó que se está trabajando para la colegiación de la actividad y la consideró como una posible solución para regular el trabajo de los administradores. "La gran cantidad de obligaciones que se han impuesto no solo recae sobre los administradores sino también sobre los consorcios que sin posibilidad de defensa hoy tienen más obligaciones que una central nuclear", aseguró Víctor Pérez y agregó que "la idea de esta reunión es buscar alguna manera de expresarnos ante la sociedad frente a la preocupación que tenemos por estas obligaciones que se establecen de manera indiscriminada". Por su parte,
el presidente de la CAPHyAI mencionó que las obligaciones dispuestas por
la DGDyPC son costosas y terminan por encarecer las expensas. Además
expresó la necesidad de participación por parte de todos los
administradores para tomar medidas tendientes a mejorar la situación de
los mismos. "Necesitamos que se acerquen para que no nos pasen por
arriba", declaró Tocco |
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Administración Bernetti RPA CABA Nº 1188 Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo. Operaciones inmobiliarias
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Efemérides consorciales: el 26/04/2010 se inauguró la Comisión de Consorcios en la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad de Buenos Aires (UBA) |
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CAPHyAI Para el INADI no hubo discriminación [BPN-25/04/12] El pasado 7 de marzo, el INADI rechazó la denuncia por discriminación en la actividad de los administradores presentada por la CAPHyAI. El dictamen lleva el Nº 47-12, fue firmado por la Dra. Ivanna Mellebovsky, asesora legal, y refrendado ese mismo día por el interventor de la entidad, Pedro Marcelo Mouratian. Entre sus fundamentos el Instituto argumentó que "el contenido de la normativa cuestionada se encuadraría dentro del concepto del poder de policía que en este caso ejerce el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y no de un acto discriminatorio por situación socioeconómica conforme la Ley 23.529, normas complementarias y concordantes". Y agregó que "se trataría más de un requisito impuesto a los fines de ejercer una medida de control para brindar algún tipo de seguridad a los propietarios de las unidades de edificios y no de una limitación basada en el prejuicio de carácter discriminatorio hacia los que quieren ejercer dicha profesión". La denuncia había sido presentada el 22 de octubre de 2010 por Daniel Tocco y Arturo Molina en representación de la CAPHyAI por considerar que la Ley 941 y sus modificatorias impusieron obligaciones a los administradores de consorcios que violan sus derechos y garantías constitucionales y obligan "a personas que queremos ejercer una actividad lícita, a mostrar ante terceros, previo a nuestra contratación, cuál es la composición de nuestro patrimonio, es decir, que solvencia económica tenemos o no tenemos, sacando el foco de lo mas crucial, que es la falta o no de indoneidad". El Dr. Jorge Yrigoyen, abogado asesor de la Cámara –en diálogo con Pequeñas Noticias- consideró que "nosotros nos jugamos una gran patriada al presentar la denuncia en dicho organismo ya que estábamos yendo contra una resolución de un organismo público de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires fundamentada en una ley sancionada por un órgano legislativo. Por eso, el carácter excepcional de nuestra denuncia". Por otra parte, Yrigoyen explicó que la presentación de la demanda ante el INADI se debió fundamentalmente por considerar discriminatorio el pedido de declaración jurada para quienes no poseen ningún patrimonio. En este sentido recalcó: "me parece que se está discriminando a quién no tiene bienes y quiere empezar la actividad". Con respecto al patrimonio de las personas, el abogado de la CAPHyAI consideró que es "un derecho individual y que no puede existir una obligación legal que le ordene tener que exhibirlo". Por último
explicó: "el aparente remedio para no exhibir ese patrimonio sería
contratar un seguro de caución pero las compañias te exigen un
patrimonio varias veces superior al monto asegurado" |
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INSTALACIONES
FIJAS CONTRA INCENDIO |
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Efemérides consorciales: el 29/04/2009, el Honorable Consejo Deliberante del Partido De Gral. Pueyrredón otorgó a la ex-Unión de Consorcistas de la República Argentina Mar del Plata (UCRAMDP) la distinción al "Servicio Solidario" por el compromiso, perseverancia en la consecución de los objetivos de la institución, dedicación y esfuerzo puestos al servicio de la comunidad en este desafío de construir "una ciudad más justa e igualitaria". |
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Convenio Colectivo de Trabajo El ministerio no está homologando ningún convenio [BPN-25/04/12] El secretario gremial del SUTERH, Osvaldo Bacigalupo y Daniel Tocco, presidente de la CAPHyAI, desmintieron que existan trabas que impidan la homologación del convenio colectivo de los trabajadores de edificios de renta y propiedad horizontal firmado el 23 de enero del corriente año. Ambos representantes coincidieron en que no se está homologando ningún CCT. Bacigalupo manifestó desconocer las razones por el cual el acuerdo firmado en enero no fue homologado aunque aclaró que la situación excede al gremio que representa. "Es algo general", explicó y agregó: "este convenio está cerrado y firmado y espera su homologación junto con muchos otros". Por su parte, Tocco recalcó que "no están homologando ningún convenio. Ni éste ni de ningún otro tipo". El representante de los trabajadores destacó que el convenio prevé un aumento salarial de poco más de un 18% y que la idea es mantenerlo hasta el año próximo aunque advirtió que "eso depende de cómo se vaya dando el desarrollo económico y la estabilidad del país". El acuerdo de enero El convenio
colectivo de trabajo firmado entre FATERyH por el sector trabajador y la
CAPHyAI, el AIERH y la UADI por la parte empleadora estableció un aumento
en dos escalas. La primera fue de un 12% que debió ser aplicado a los
sueldos de febrero mientras que la segunda fue de un 6% que hubiera regido
para los sueldos de abril |
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Efemérides consorciales: el 02/05/2009, la Federación Argentina de Consorcios (FAC) solicitó a los consorcios que ordenen a los administradores que den órdenes estrictas para que -bajo ningún concepto- los encargados de edificios utilicen mangueras en el exterior de los edificios. |
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Arq. Miguel Fortuna Hoy los administradores me piden perdón [BPN-25/04/12] El exdirector general de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA, Miguel Fortuna denunció que la actual gestión carga a los consorcistas con más obligaciones y delega su función de ejercer controles en el afán de tercerizar los servicios: "si tercerizás los servicios tiene que haber un negocio detrás". Además señaló que tanto el Laboratorio de Ensayos de Materiales como el área de educación del consumidor que depende de Defensa del Consumidor están desactivados y agregó: "hoy no hay vocación de formar consumidores concientes". Miguel Fortuna estuvo al frente de DGDyPC durante la gestión de Aníbal Ibarra como jefe del gobierno porteño y fue el responsable –desde el poder ejecutivo- de la creación del Registro Público de Administradores (RPA). Estas declaraciones las realizó el pasado 20 de abril en el programa de radio Derecho de Piso. El rol de Estado Fortuna expresó que existen diferentes concepciones ideológicas sobre la administración pública y el rol del Estado. En este sentido, afirmó: "algunos pensamos en el rol del Estado como una herramienta activa y orientadora de muchas acciones. Otros se deshacen de todo y lo tercerizan". Por último, reiteró que "el desapego por el Estado es una cuestión ideológica y tiene que ver con querer un Estado ausente o fuerte en la administración pública". RPA En relación al Registro Público de Administradores expresó que "ni siquiera tiene un lugar físico" y que no toma los reclamos de los consumidores. Sin embargo, "exige cada vez más y el administrador se ve obligado a subir las expensas" y agregó que "esto hace que los consorcistas estén de muy mal humor". Por otra parte, recordó que en el momento de la creación del registro –durante su gestión- recibió muchas críticas por las disposiciones que implementaba la Ley 941. "En primer lugar, fue difícil convencer a los administradores que tenían que anotarse en el registro. Tuvimos muchas discusiones porque tenían desconfianza y finalmente se inscribieron 7.500".Agregó también que "nosotros no le trasmitíamos cargas al consorcio y no eran tantos los requisitos [comparando con la actual gestión] [...] Hoy, sí me ven [los administradores] me piden perdón. Me dicen perdoname por todo lo que te dije antes, mirá ahora todo lo que me piden". Defensa del consumidor Fortuna afirmó que son muchas las actividades que abarca Defensa del Consumidor. Principalmente en torno a bienes y consumos como: telefonía celular, medicina prepaga, compra de alimentos, vehículos y otros bienes. Además del área de alta comercial que se encarga de controlar los comercios para que no infrinjan las normas de lealtad al consumidor ni hacia la competencia. Y mencionó, en relación con el RPA, que "entre todas las otras obligaciones era un tema muy sencillo de resolver". Por otra parte, resaltó que "nosotros hicimos diez juicios con bancos privados por deslealtad comercial. Los ganamos todos y sentamos un importante precedente". Por último, remarcó que "muchos dicen que nunca se avanzó tanto [en el tema de defensa del consumidor] como durante nuestra gestión" y agregó: "nosotros teníamos políticas activas para generar y cambiar cosas, no de esperar en la rienda administrativa". Para escuchar el audio completo de Derecho de Piso, que se trasmite los viernes a las 19 hs. por AM 1010 Onda Latina, ingrese a: < vínculo>. En esta oportunidad a consecuencia de la tormenta del 4 de abril pasado el programa se trasmitió en vivo solo por la Web. 
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Asociación Civil de Administradores de Consorcios de P.H. - AIPH CURSO DE ACTUALIZACIÓN Y PERFECCIONAMIENTO AÑO 2012 PARA ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL Duración del curso: 4 días (8 hs. en total). Mínimo de asistencia: 75%. Certificado oficial de la Institución apto para renovar la matrícula ante el RPA (aprobado por la Dirección Gral. de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA) Costo: Socios: $250 / Socios que adelantaron el año completo: sin cargo / No socios: $500.- Requisitos: ser Administrador inscripto en el RPA. Informes e inscripción: info@aiph.com.ar o info.aiph09@gmail.com / 4781-5585/8234 Vacantes limitadas |
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Efemérides consorciales: el 02/05/2009, la Federación Argentina de Consorcios (FAC) solicitó a sus asociados que ordenen a los administradores que den órdenes estrictas para que -bajo ningún concepto- los encargados de edificios utilicen mangueras en el exterior de los edificios. |
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Entrevista a Teresa Villanueva "Los consorcistas quedamos a la buena de Dios" [BPN-25/04/12] Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcistas de la CABA (ACCABA), denunció que la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor porteño no cumple con la obligación de defender los derechos del consorcista como está previsto que lo haga. Señaló que los consorcistas "están de turno" ya que le agrega obligaciones pero no los defiende. "Nos obligan a un montón de cosas que nosotros no tenemos por qué cumplir y, sin embargo, las cumplimos. Pero los funcionarios no cumplen con sus deberes ni atienden a la gente como deberían", manifestó Villanueva. Otra de las preocupaciones que manifestó la presidenta de ACCABA es que sigue habiendo "malos administradores" que no convocan a las asambleas ordinarias –pese a que son obligatorias- para rendir cuentas sobre su gestión. En cuanto al proyecto de ley presentado por la legisladora porteña Delia Bisutti (Nuevo Encuentro) afirmó que se trata de una reglamentación poco práctica y que generará otro egreso: "este servicio se tendrá que tercerizar y es otro gasto que no va a ser menor". Estas declaraciones las realizó el pasado 13 de abril durante el programa radial Derecho de Piso. Consorcistas sin derechos El problema –según Villanueva- es que Defensa del Consumidor no se dedica a la protección de los derechos de los consorcistas ya que no atiende sus reclamos. Además afirmó que "en una sociedad desorganizada como ésta y reacia a cumplir las leyes se hace muy difícil seguir adelante" y remató: "parece que nos gustara ir para atrás". No hay asambleas anuales Para la presidenta de la ACCABA a esta problemática se suma la de aquellos administradores que no convocan a las asambleas anuales ordinarias en las que deben rendir cuentas de su gestión: "la moda de muchos administradores es no hacer las asambleas, no convocarlas" y explicó que esto sucede porque "en la mayoría de los edificios los propietarios ignoran sus derechos y en otros -por desidia o porque les conviene- dejan pasar todo lo que el administrador hace. No se sanciona a nadie. Entonces el mal administrador tiene más ánimo de incumplir la ley [...] Esto produce un desgaste. Vemos cómo la gente se va achicando y así quedamos, a la buena de Dios", resumió Villanueva El proyecto Bisutti La presidenta de ACCABA manifestó su desacuerdo con el proyecto de ley de Delia Bisutti que obligaría a los administradores de consorcios a publicar en una página Web, mensualmente, toda la documentación de los edificios que administra para ser consultada por los propietarios. "Yo no dudo que la diputada Delia Bisutti haya tenido la mejor disposición para presentar este proyecto de ley pero sería interesante que consultara a las asociaciones que estamos en el tema para llegar a la solución más adecuada porque ésta no es la forma. Con sólo cumplir con las normas vigentes, no es necesario que se exija todo esto", concluyó Villanueva Para escuchar
el audio completo de Derecho de Piso, que se trasmite los viernes a
las 19 hs. por AM 1010 Onda Latina o por Internet en www.am1010ondalatina.com.ar,
ingrese a: <vínculo>.
En esta oportunidad a consecuencia de la tormenta del 4 de abril pasado el
programa se trasmitió en vivo solo por la Web |
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Perlitas: Todos tenemos nuestra casa, que es el hogar privado; y la ciudad, que es el hogar público (Enrique Tierno Galván). |
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Alicia Giménez Se usurpa el lugar de los consorcistas en la UITEC [BPN-25/04/12] Alicia Giménez, titular de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), denunció que las entidades que participaron representando a los empleadores usurparon su lugar como representante de los consorcistas en el 2ª encuentro organizado por la Unión Iberoamericana de Trabajadores de Edificios y Condominios (UITEC) el pasado 12 y 13 de abril en la ciudad de Río de Janeiro (Brasil). La titular de UCRA recalcó que no se dio a conocer debidamente los participantes del 2º encuentro: "nosotros –de nuestro país- sabemos quiénes fueron al 1º encuentro y también las personas que han ido de otros países pero lo que no sabemos realmente es si ellas pertenecen a asociaciones de administradores o de consorcistas", subrayó Giménez. "Nosotros debemos participar porque no estamos ajenos a las cuestiones que tratan", afirmó el viernes 13 en el programa radial Derecho de Piso. Agregó que en varias oportunidades quiso comunicarse con la sede de la entidad en Montevideo –Uruguay- pero nadie contestó los teléfonos. ¿Por qué no podemos estar? La presidenta de UCRA expresó su preocupación por la falta de información en torno al evento realizado. En este sentido, recalcó que recién tuvieron conocimiento del primer encuentro una vez finalizado el mismo. "Si nos hubiéramos enterados en su momento hubiéramos ido. En esa oportunidad se anunció que en este 2º encuentro se firmaría un convenio marco importante. ¿Por qué razón nosotros no podemos estar? Tenemos derechos porque somos los que pagamos [los sueldos de los trabajadores]", afirmó Giménez. La situación no es injusta La UITEC recalcó como objetivo de este 2º encuentro el de "colaborar con una mejor calidad de vida para los trabajadores de edificio, sus familias y las de los propietarios", según lo expresado en el sitio Web de la entidad. Sobre este tema, Giménez manifestó que la situación de los trabajadores de edificios en nuestro país no es injusta como lo afirma el informe elaborado del 1º encuentro. "Yo ya dije en la carta [enviada el pasado 9 de abril al secretario general de FATERyH, Víctor Santa María] que por lo menos en Argentina eso no ocurre. No sé qué es lo que ocurre en otros países", agregó. Para escuchar el audio completo de Derecho de Piso, que se trasmite los viernes a las 19 hs. por AM 1010 Onda Latina y por Internet en www.am1010ondalatina.com.ar, ingrese a: <vínculo>. En esta oportunidad a consecuencia de la tormenta del 4 de abril pasado el programa se trasmitió en vivo solo por la Web
--- FATERyH: Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal |
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Perlitas: A mayor número de temerosos de asumir grandes responsabilidades, surgirá un mayor número de burócratas dedicados a no asumirlas (Anónimo). |
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Eduardo Awad sobre el proyecto de Bisutti "Otro intento por meterse en la intimidad de las personas" [BPN-25/04/12] El Dr. Eduardo Awad, denunció que el nuevo proyecto de ley presentado por Delia Bisutti (Nuevo Encuentro) es "descabellado [...] porque otra vez el Estado se está metiendo en la intimidad de la gente con la total intención de recabar información económica" y agregó que la preocupación está en la concentración de la información en unas pocas manos y en la manipulación de la misma. Awad es vicepresidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF) y director del Instituto de la Propiedad Horizontal de esa entidad. En diálogo con Pequeñas Noticias, advirtió que le resulta una "barbaridad" que los administradores deban proporcionar a través de una página Web toda la documentación respaldatoria del consorcio. "Me parece una barbaridad obligar a las personas a que publiquen en Internet a quién contrata, cuánto le paga, cuánto consume, etc." y agregó: "si buscan que la gente controle [a su administrador] a través Internet no tiene sentido porque hay gente que no sabe hacerlo ni le interesa". Por otra parte, remarcó que el control de la administración de los edificios corre por cuenta de los propios propietarios que son los principales interesados. "El control último lo ejerce el propietario. Estoy cansado de que el Estado se meta en cosas que van más allá del marco de influencia con la excusa de proteger. Las personas no necesitan esa sobreprotección porque no son tontas, saben cómo defenderse". Por último, recalcó que "los funcionarios de la ciudad de Buenos Aires amparados en leyes sacan resoluciones que lo único que hacen es encarecer las expensas. Detrás de todo esto debe haber una idea madre que espero no afecte los intereses de los consorcistas". La fría letra del proyecto Puntualmente el proyecto, de ser aprobado por la Legislatura porteña, obligará a los administradores a publicar "una copia de los originales de todos los documentos y comprobantes exigidos por la presente Ley [941], liquidación de expensas, recibos de gastos, salarios, aportes a la seguridad social, seguros, pagos u erogaciones y toda otra documentación de ingresos y egresos, de cada consorcio de propiedad horizontal". La propuesta se
agregaría como el "inciso n" dentro del artículo 9º del
Capítulo II "Obligaciones del administrador" de la Ley 941 --- Foto: archivo de Pequeñas Noticias |
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Perlitas: La cooperación es la convicción plena de que nadie puede llegar a la meta si no llegan todos (Virginia Burden). |
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Daniel Tocco El proyecto Bisutti engordará las expensas [BPN- 25/04/12] Daniel Tocco, presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), manifestó que el proyecto de ley impulsado por la legisladora porteña Delia Bisutti (Nuevo Encuentro) no tiene ninguna utilidad para los consorcios porque la información en la Web solo será consultada por unos pocos y no podrá utilizarse para armar un proyecto o estimar costos. Por otro lado, afirmó que esta iniciativa va a obligar a los consorcistas a contratar empresas de cómputos que terminarán por engordar las expensas. Durante el curso de una entrevista que concedió a este medio el presidente de la CAPHyAI estimó que "el consorcistas no lo va a consultar. Y si lo consulta, ¿con qué lo compara? ¿Qué hace con eso?" y agregó: "se monta todo un esfuerzo en pos de un sistema que no cierra como herramienta de comparación y control". En este sentido, Daniel Tocco afirmó que la página Web donde se cargaría la información resultará costosa para los consorcios. "Tiene un costo importantísimo mantener esos sitios con tanta información", afirmó Tocco y además recalcó que ese gasto se verá reflejado directamente en las expensas del edificio. El presidente de la CAPHyAI relacionó este proyecto con otro que se realizó durante la gestión de Aníbal Ibarra como jefe de gobierno porteño: "durante su gestión se presentó un sitio Web en el que se completaban ciertos parámetros y se obtenía cuánto se debía pagar en concepto de expensas. Esa página no funcionó y ya no está vigente porque no reflejó la realidad" y agregó que "todos los edificios manejan valores diferentes. Por eso no se puede tipificar". Por último destacó que "sería bueno que los representantes del gobierno nos consulten antes de presentar proyectos que afecten al sector". El proyecto Bisutti El proyecto de
ley impulsado por Delia Bisutti –de ser aprobado- obligará a los
administradores de consorcios a publicar en una página Web, mensualmente,
toda la documentación de los consorcios que administra para ser consultada
por los propietarios con el objetivo de transparentar la administración de
los edificios |
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abogado AMPAROS JUDICIALES por no reempadronamiento en el Registro de Administradores Asesoramiento jurídico laboral, previsional y civil a Consorcios Liquidación de sueldos, cargas sociales y administración de personal Daños y Perjuicios - Despidos y reclamos laborales - Ejecuciones de expensas
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Perlitas:
La
verdadera medida de la grandeza de un hombre es cómo trata a quien no
puede beneficiarlo en nada (Ann
Landers). |
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Construcción sustentable Proyecto de ley para ahorrar energía en las viviendas [BPN-25/04/12] El lunes 16 de abril se debatió en el salón Perón de la Legislatura porteña el proyecto de ley que impulsa María José Lubertino que obligará a que las nuevas viviendas que se construyan en la CABA dispongan de un aislamiento térmica que les permita la reducción del consumo energético. El acondicionamiento térmico de los edificios se deberá realizar de acuerdo a las normas IRAM 1601/3/4/5 y 30. Los representantes de las entidades que nuclean a los arquitectos e ingenieros pidieron que la iniciativa de Lubertino obligue no sólo a las construcciones nuevas –tal cual ahora está expresado- sino también a las ya existentes y a las menores de 1.500 mts2. En esta jornada de trabajo expusieron sus puntos de vista diversos especialistas que coincidieron –con algunas diferencias y reservas- en concluir que el proyecto es un avance en la concientización sobre la importancia de la construcción capaz de ahorrar energía y –de esta forma- minimizar el impacto ambiental. Estuvieron presentes en la jornada el Arq. Enrique García Espil, presidente de la Sociedad Central de Arquitectos (SCA), la Arq. María José Leveratto, representante del área de construcción sustentable de la Agencia de Protección Ambiental de la CABA, Alicia Di Fede y Vanesa Fabiano (Estudio BIO), el Ing. Raúl Della Porta (IRAM), el Arq. Pablo Azqueta (INTI) y el Ing. Carlos Grinberg, representante del Consejo Argentino de Construcciones Sustentables y presidente de Argentina Green Building Council. La jornada La reunión en la Legislatura fue presidida por María José Lubertino que destacó la importancia de discutir el proyecto para no sólo conocer la visión de los diferentes actores del sector sino también para "potenciar y amplificar la conciencia sobre la posibilidad de desarrollar construcciones sustentables y energéticamente eficientes sin que esto signifique mayores costos". En este sentido, el Arq. Espil –a su turno- afirmó que se trata de un ley que "alienta la arquitectura ambientalmente responsable". Los arquitectos quieren más Por otra parte, la legisladora remarcó que espera poder ampliar el proyecto para incluir en la reglamentación de la ley a las construcciones antiguas: "quisiéramos avanzar para reconvertir edificios anteriores pero sabemos que esto implicaría algún tipo de intervención por parte del Estado". Sin embargo, la Arq. María José Leveratto se preguntó las razones por las cuáles quedan excluidas de la normativa las construcciones de menos de 1.500 mts2 y remarcó que "la normativa de Rosario obliga desde los 500 mts2 y la de la provincia de Buenos Aires no tiene piso". Este reclamo fue subrayado por el Arq. Pablo Azqueta quien agregó que "estamos dirigiéndonos a un 2% de lo que se construye [viviendas nuevas]. Entonces si uno no trabaja con el parque construido estamos cometiendo un error gravísimo". Por su parte, el Ing. Carlos Grinberg quien señaló: "la ley es buena pero es insuficiente" ya que presenta una escasez de alcance sobre la que se debe trabajar. Por último, las arquitectas Alicia Di Fede y Vanesa Fabiano manifestaron que es necesario la creación de normas complementarias a esta ley, la sanción de un código de construcción regional y la capacitación y educación de la sociedad en torno a la construcción sustentable. Las normas IRAM El proyecto pretende incorporar al Código de Edificación de esta ciudad las normas IRAM que establecen de qué forma se debe realizar el acondicionamiento térmico en la construcciones especificando las características de los tratamientos y materiales de las cubiertas de techos y muros exteriores. Las normas comprometidas son la 11601, la 11603, la 11604, la 11605 y la 11630. El representante
de IRAM, el Ing. Raúl Della Porta, explicó que estas normas "salen
por consenso. Las hace la sociedad" y recalcó que "son de
carácter voluntario aunque se hacen obligatorias cuando son mencionadas en
un código, en un decreto o una ley" |
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CAMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS. Perú 570 - Ciudad Autónoma de Bs.As. - Tel: 4331-9968 / 4345-0010 / 4342-2232 |
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Perlitas: Lo que se ignora, se desprecia (Antonio Machado). |
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CUCICBA Los inmobiliarios se fijaron honorarios [BPN-25/04/12] El Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) fijó los aranceles mínimos y máximos para sus integrantes. El consejo directivo de la entidad -mediante la Resolución Nº 300- estableció una escala arancelaria de observancia obligatoria "para evitar abusos por parte de sus colegiados a la hora de establecer los montos de sus honorarios y gastos". CUCICBA fundamentó el establecimiento de honorarios mínimos como una medida para "evitar la competencia desleal y preservar la dignidad profesional como un precepto social" y agregó que la importancia de observarlos "es también un compromiso ético estando en juego la defensa de la dignidad individual y colectiva de la masa de matriculados. Siendo que el parámetro corporativo marca un piso digno, mientras que el techo es siempre responsabilidad del profesional como individuo." Los honorarios establecidos La mencionada resolución –fechada el 19 de marzo de 2012 - resuelve en su artículo 1º que los honorarios por la venta de inmuebles destinadas a vivienda serán de un 3% mínimo y un 4% máximo sobre el monto de la operación. Sobre la venta de fondos de comercio estará entre un 5% y un 6% mientras que para los alquileres en locaciones urbanas estipula un 5% mínimo y un 6% máximo. Por otra parte, el artículo 2º establece que cuando los corredores inmobiliarios actúen como tasadores deberán percibir un honorario entre el 1%o (uno por mil) hasta el 5%o (cinco por mil) del valor de tasación. En caso de que intervenga en una tasación más de un colegiado se determina que "cada uno percibirá proporcionalmente los honorarios o aranceles estipulados conforme a las escalas fijadas en el artículo 1º de esta resolución". Por último,
el quinto y último artículo especifica que cuando actúe como
administrador de alquileres percibirá entre un 4% al 6% del valor que se
abone mensualmente, "no pudiendo en ningún caso exigirse honorarios
por administración al locatario de vivienda única" |
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Líderes |
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Perlitas: La utopía es el principio de todo progreso y el diseño de un futuro mejor (Anatole France). |
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Cámara de Cerrajerías de Buenos Aires Las llaves abren una puerta a la inseguridad [BPN-25/04/12] El presidente de la Cámara de Cerrajerías de Buenos Aires (CACEBA), Juan Carlos Taba, afirmó que la preocupación por la seguridad en los edificios ha propiciado la instalación de nuevos sistemas de cerraduras en las puertas de acceso al consorcio. Sin embargo, alertó que lo más importante es que los vecinos tomen recaudos cuando ingresen o egresen al edificio y deban entregar duplicados de llaves. Por otro lado, el presidente de CACEBA destacó que es importante que cada consorcio cuente con un cerrajero de confianza y no le otorgue la seguridad de su vivienda a alguien que no conoce. En este sentido, manifestó que muchas personas consideran que la puerta de su casa es la del departamento y descuidan la del edificio. Normas de seguridad Taba afirmó que, en su experiencia, lo más importante para evitar hechos delictivos en los edificios es que los consorcistas sean concientes de la necesidad de mantener normas básicas de seguridad, como: controlar que la puerta del edificio quede debidamente cerrada luego de salir, entregar copias de la llave de acceso sólo a aquellas personas de mucha confianza, evitar distribuir demasiadas copias de las llaves y avisar a la administración en caso de robo o extravío para que se cambie la cerradura. El presidente de CACEBA explicó que este último es uno de los problemas centrales en muchos edificios porque los consorcistas no avisan cuando se les pierde o les roban una llave para evitar cargar con todo el gasto. Hay que tener en cuenta que si la copia de una llave, como mínimo, sale $25, el consorcio tiene 30 unidades y hay que entregar dos copias por unidad, el gasto total será de 1.500 pesos más el cambio de combinación a la cerradura. Según Taba "muchas veces los consorcios no son solidarios. Si alguien pierde o le roban la llave, la lógica indica que sea el consorcio quién haga cambiar la cerradura y corra con el gasto de hacer las copias y no que pague quien sufrió el robo. Sin embargo, conozco muchos casos en que no pasa esto y lo único que se logra es que, ante la pérdida o robo de las llaves, el damnificado no avise". Las nuevas cerraduras Sin embargo, a la hora de maximizar las medidas de seguridad se prioriza la lógica económica: "los consorcios están medianamente cubiertos. Cada caso es particular pero siempre está el factor económico, lo que se quiera gastar. Hay llaves que no se pueden copiar pero si resultan demasiado caras los consorcios se quedan con sistemas que no son tan seguros", explicó Taba. Si bien no
existen estadísticas en cuanto al incremento de la instalación de
cerraduras de mayor seguridad, desde la Cámara de Cerrajerías se
señaló que es más frecuente que los consorcios decidan adoptar
cerraduras con llaves computarizadas, electromagnéticas o tarjetas de
proximidad ya que resultan más confiables que las cerraduras
tradicionales que han demostrado la facilidad con la que se las puede
duplicar mediante la utilización de parafina u otras sustancias |
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Perlitas: Hay un límite más allá del cual la tolerancia deja de ser una virtud (Edmund Burke). |
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Préstamos para damnificados Créditos para consorcios víctimas del temporal [BPN-25/04/12] El Banco Ciudad de Buenos Aires otorgará créditos de hasta 60 mil pesos a damnificados por el temporal ocurrido el pasado 4 de abril en la ciudad de Buenos Aires. Se trata de un préstamo a tasa subsidiada destinado a consorcios de edificios, locales comerciales y personas físicas afectados por la tormenta que deban afrontar los gastos por reparaciones y refacciones en departamentos, casas particulares y espacios comunes. La entidad bancaria especifica en su sitio Web que los consorcios pueden suscribir a un crédito por un monto máximo de hasta $60 mil previo informe ambiental sobre el siniestro. En cuanto a la relación cuota/ingreso se estipula para los consorcios de propietarios de edificios hasta el 30% del importe total percibido por el consorcio en concepto de expensas ordinarias del promedio de los últimos seis meses, deducida la morosidad. El Plazo máximo se estipula hasta 36 meses (tres meses de gracia más 33 cuotas) y la tasa fija es del 9% anual. La tormenta que afectó a la Capital Federal dejó un saldo trágico de 15 víctimas fatales, decenas de heridos y barrios anegados. A este escenario se sumó la falta de suministro eléctrico en las zonas más afectadas y la destrucción parcial o total en casas y edificios de Buenos Aires y el conurbano. De esta manera, el Banco Ciudad brinda financiamiento para hacer frente a los gastos de refacción y arreglos en las viviendas afectadas. Requisitos Entre los requisitos generales para acceder al mismo el Banco Ciudad exige la presentación de un informe ambiental sobre el siniestro tramitado ante el Centro de Gestión y Participación Comunal (CGPC) de la jurisdicción correspondiente y no registrar antecedentes desfavorables en el sistema financiero. Los consorcios –además de los requisitos mencionados– deben presentar la siguiente documentación: 1.- Reglamento de copropiedad y reformas debidamente inscripto. 2.- Acta de designación del administrador. 3.- Acta de asamblea de copropietarios con las mayorías exigidas por el Reglamento de Copropiedad y Administración vigentes para la aprobación de la solicitud de crédito, en la cual se manifiesta el monto del préstamo a solicitar, el destino del mismo y en caso, que prevea la creación de la expensa extraordinaria para la garantía y pago del crédito. 4.- La cuota no podrá superar el 30 % del importe total percibido por el consorcio en concepto de expensas ordinarias del promedio de los últimos 6 meses. 5.- Presentar los seis últimos pagos de cargas sociales, liquidación de las últimas 12 expensas con expresión del porcentual de morosidad registrado en dicho período. 6.-
Apertura de una cuenta en el Banco Ciudad a través de la cual el
consorcio autorizará al banco a efectuar los débitos de los importes de
las cuotas del préstamo a su vencimiento |
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Seguridad en Administración. ADMINISTRACIÓN STAINO S.A.
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Perlitas: Sea cada cual a los ojos de los demás un trabajador. Quien ejecuta una tarea útil no es inferior a nadie (Max Stirner). |
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Reunión de Administradores Hernández comenzó su ciclo de radio 2012 [BPN-25/04/12] El sábado 14 de abril comenzó el ciclo 2012 del programa Reunión de administradores, que conduce el Adm. Jorge Hernández y que cuenta con la participación de su esposa, la Adm. María Teresa Vanzini. El programa se emite todos los sábados a las 11 de la mañana por FM Radio Cultura 97.9 Mhz. y por Internet en www.fmradiocultura.com.ar.La agenda mediática Hernández destacó que el tema principal de este año en los medios será el debate sobre el proyecto de reforma y unificación del Código Civil y Comercial. Y sobre éste consideró que se trata de "la posibilidad de un cambio positivo para la propiedad horizontal". Según Hernández, de aprobarse el mismo, quedaría derogada la Ley 941 que rige actualmente la propiedad horizontal en la CABA: "sí sale este proyecto, por primera vez se reconoce en Argentina el carácter de mandatario del administrador y eso tira por la borda la ley que pone a los administradores bajo la orbita de Defensa del Consumidor". Por otra parte, volviendo a su programa, Hernández adelantó que también se tratarán otros temas de interés y preocupación para los propietarios, consorcistas y administradores, como son: la situación con el Registro Público de Administradores de la CABA, el grado de morosidad en los consorcios y el aumento del costo de vida en los edificios sujetos a la propiedad horizontal. Por último,
destacó que este año será importante incluir en el debate otros temas
como, por ejemplo, la prevención y previsión en los edificios para los
casos de fenómenos climáticos atípicos como el acontecido el pasado 4
de abril en la ciudad de Buenos Aires |
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Perlitas: Nadie se queja de tener lo que no se merece (Jane Austen). |
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Sueldos Abril/12 La novedad es que todo sigue igual [ BPN-25/04/12] Los sueldos del mes de abril se deben confeccionar con la escala salarial del mes de octubre de 2011, motivo por el cual siguen sin reflejarse los aumentos del sector. El señor Osvaldo Ángel Bacigalupo, secretario gremial del SUTERH, explicó que el Ministerio de Trabajo no está homologando ningún convenio <ver nota>.Los feriados turísticos para el año 2012 son dos: el 30 de abril y el 24 de diciembre. Así se publicó en el Decreto Nº 1585/2010 del día 3 de noviembre de 2010 que también contempla otros dos para el año 2013. Abril 2012
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Perlitas: Las leyes guardan silencio cuando suenan las armas (Cicerón). |
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Correo de Opinión Sobre "Los adicionales de los encargados" I por la Sra. Amapola Estoy totalmente de acuerdo con lo que manifestó el Sr. Julio Gil Dominguez. Así, con estos adicionales, tendríamos a muchos otros gremios que en caso de que sus trabajadores cobren adicionales, ¡válgame Dios lo que cobrarían! Un enfermero - además de sus múltiples tareas - tiene que trasladarse hasta el lugar de trabajo pagándose su viático. Un maestro se compra desde el delantal hasta los elementos de trabajo, está cuatro horas en la escuela y se lleva trabajo para su casa donde prepara clases para el día siguiente y no tiene horas extras. En cualquier empresa ya no existen horas extras y sus empleados trabajan más de ocho horas debiendo almorzar como pueden -en las cercanías de su oficina- con el consiguiente gasto que ello implica. Se ven imposibilitados de almorzar con su grupo familiar como sí lo hacen todos los encargados de edificio debido a que también gozan, como ningún otro gremio, de vivienda con todo gratis. ¡¡¡Qué buena gente que somos los consorcistas!!! ¿Somos todos iguales? ¡¡¡Sacar conclusiones!!! Chau
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Perlitas: Todos encontraría su propia vida mucho más interesante, si dejaran de compararla con la vida de los demás (Henry Fonda). |
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Correo de Opinión Acerca del proyecto de Delia Bisutti I por la Cra. Laura C. Jelen Estimado Claudio: Acabo de leer el proyecto de ley de la legisladora porteña Delia Bisutti publicado en el boletín del 11/4/2012 y quisiera expresar mi opinión al respecto. Siempre son bienvenidas las ideas para mejorar los servicios pero hay que evaluar cómo se plasmarán las mismas y a qué costo. En tiempos de quita de subsidios, ajustes salariales e inflación, hay que ser muy cautelosos con las medidas que se toman. Si las asambleas son soberanas, ¿por qué no proponer desde el GCABA y dejar que sean ellas quienes decidan si quieren o no cumplimentar con el llevado de un libro de ingreso y egreso de proveedores o si quieren una administración que publique en la web los documentos respaldatorios de las erogaciones de su consorcio? De hecho, en muchas sino todas de las grandes torres el llevado de libros –obviamente sin rubricar- para registrar el ingreso y egreso de proveedores se da desde mucho antes de su obligatoriedad. Si la Ley 941 permite a los propietarios reunidos en asamblea decidir no querer tener una cuenta bancaria, ¿por qué no ocurre igual con estas últimas normativas? Estoy convencida –lo veo todos los días en el desempeño de mi actividad- que si se hiciese una consulta entre los propietarios, se asombrarían de ver que muchos de ellos no están de acuerdo con estas últimas medidas o que, por lo menos, preferirían que algunas de ellas dejen de ser obligatorias para pasar a ser aprobadas o no por los mismos propietarios en soberana asamblea. Aprovecho para enviarte un cordial saludo. Cordialmente
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de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Perlitas: El saber y la razón hablan, la ignorancia y el error gritan (Arthur Graf). |
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Correo de Opinión Las delicias de vivir en propiedad horizontal por el Sr. Raúl Guinzburg Imaginan ustedes a un hombre de campo que como sus abuelos o sus padres han trabajado de sol a sol levantándose a las 5 de la mañana hasta las 6 de la tarde para realizar las tareas de su chacra: levantando cosechas, arando y sembrando. Pidiendo día a día que no llueva o no haya sequía, pasando frío en invierno y calor abrasador en verano en su casa con techos de chapa, sin electricidad, sin gas natural, sin teléfonos, sin radio (salvo a transistores con pilas o con una batería conectada a un molinillo de viento que se encuentra en la punta de un eucaliptus), sin agua corriente (utilizando una bomba en su lugar). En fin, al haber considerado que su etapa ya ha terminado para dejar en manos de sus hijos los destinos de la granja - porque bien merece, en sus últimos años, tener el confort que nunca poseyó, intentar una nueva vida en la Ciudad e instalarse en un edificio de propiedad horizontal que resulte más acogedor, más citadino ¿Lo pueden imaginar? Esta reflexión también se aplica a las personas que han vivido en casa, en algún lugar alejado del Gran Buenos Aires o en el medio de un lote de unos 300 metros cuadrados con jardín, flores, árboles, pasto y sobre todo, con la proximidad con la naturaleza y lo que ello implica: el amanecer, el atardecer, el canto de los pájaros, el estar “panza arriba” tomando sol en los días de descanso, etc. Bueno, creo que se imaginarán lo que viene. He aquí las “delicias” con que se encuentra... -Una “pajarera” de cemento (no alcanzó para comprar un semi-piso); todo muy bonito, nuevo, olor a pintura, pisos de parquet (no de tierra y cemento); tiene baño instalado, cocina (un poco chica, pero alcanza); ventanas corredizas y puerta-balcón a la calle (lindo para tomar mate con torta fritas); lo único molesto: los ruidos de los autos y colectivos que pasan por la avenida principalmente los viernes por la noche, con bocinazos y música a todo volúmen pero ya pasará; en fin todo muy bonito. Pero con el tiempo descubre algunas imperfecciones: la de abajo cada vez que entra o sale de su unidad da un golpazo con la puerta que hace vibrar hasta los vidrios, la de arriba y su vecina del costado mueven muebles en forma permanente y a cualquier hora (1, 2 o 6 de la mañana), la del 4°, que la llaman “Hipódromo de Palermo” porque tiene muchos grandes premios, pone (aunque no siempre) tangos a todo volumen entre las 2 y 6 de la mañana. Quizás para tapar algunos “aullidos lobunos”. También está el del 3° al que le gusta escuchar su música con gran sonoridad de los graves. Resulta un encanto escuchar el tum... tum... tum... tum... tum en forma persistente, el de abajo (con patio) opta por, principalmente los sábados y domingos, lavar la ropa en su aparato con música propia (ruido infernal y psicodélico). Se suman las peleas de pareja difícil ubicar de que unidad vienen. Por último las “chusmas de pasillo” ,esas que se reúnen en las puertas de sus unidades para ponerse al tanto de las novedades del consorcio - en las cuales dejan, a más de uno, con la piel (el órgano más extenso del cuerpo humano) por el piso. Ellas critican a los demás justamente lo que ellas también hacen. Mientras tanto sus chicos corren y gritan como un malón por los pasillos sin importar si es horario de descanso. No voy a comentar nada sobre los papeles del consorcio, las asambleas de las cuales no entienden nada y a lacual concurren por única vez, las expensas (que tienen que depositar en un banco, algo que jamás pisaron) de las que tampoco entienden “un pomo”. En
fin, pienso - "a grandes males, grandes remedios". Ese chacarero
es posible que mande un telegrama a alguno de sus hijos y le informe que
deja el departamento para volver a sus pagos ya que “extraña mucho” y
las delicias de vivir en propiedad horizontal lo “colmaron”
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Perlitas: El amor es Física, el matrimonio Química (Alejandro Dumas). |
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Correo de Opinión Acerca del proyecto de Delia Bisutti II por el Sr. Pedro Rivera Sr. director de Pequeñas Noticias: Leo este párrafo en una de las notas de Pequeñas Noticias - por cierto, muy interesantes- sobre el proyecto de Delia Bisutti en el cual la legisladrora expresa su objetivo: "hacer totalmente transparente la administración de cada edificio de propiedad horizontal y que todos los consorcistas puedan visualizar y conocer en detalle los comprobantes de ingresos y egresos monetarios y la documentación referida a la administración de su edificio. De esta manera, el administrador puede ofrecer la mayor transparencia, evitando toda injusta suspicacia y el consorcista, por su parte, puede acceder a un sencillo y detallado seguimiento de lo atinente a su propiedad". Tal parece que la diputada a través de su proyecto, más que buscar un aporte para transparentar la gestión de la administración de los consorcios, esta "verbalizando" mediante su escritura, sus pánicos o fobias. Está planteando una acción redundante e innecesaria, una más de las que se aplican en el tema consorcios en la Ciudad de Buenos Aires. Esto es así porque ya existe en la normativa de la Ciudad de Buenos Aires, el Decreto 551/10 que en su artículo 9º Inciso f) dice precisamente: "inciso f) formulada la solicitud por el consorcista, el administrador debe otorgar la vista de la documentación requerida en un plazo máximo de cinco (5) días hábiles." Entonces, en un sistema que funcione bien, esto tendría que ser suficiente ¿Qué le hace pensar a la legisladora que quien se niegue a cumplir el texto antes mencionado va a ser tan prolijo de publicar sin más vueltas los comprobantes en la Web? ¿Qué le hace pensar que está totalmente garantizado que lo publicado corresponde a los comprobantes reales sin manipulación? ¿Acaso es tan inocente para creer que quien sea malo va a dejar de serlo porque "publique" en la Web? ¿O acaso este proyecto no es otra cosa que una nueva forma encubierta de vender más negocios para engordar el "globo" de los negocios que han surgido desde el amparo de la 941 y que pagamos todos? Negocios que pueden ser (disculpen si les doy ideas, pero seguramente ya habrá algún amigo de un amigo de alguien que "esta en la cosa" pensado en un cajón) un software para "certificar" la documentación o sino un "centro de escaneado autorizado" de la documentación o algo por el estilo. Por otro lado, para los que no poseen equipos, ¿qué habrá que tener en los consorcios? ¿una PC de acceso universal? ¿O tendremos que pagar cursos de capacitación informática para los analfabetos digitales? Que me disculpe la legisladora pero esto no es más que una forma adicional de duplicar cosas, sin garantía alguna de cumplimiento con el objetivo de la medida. Y en un estado de cosas donde ya se ha visto que se duplican exigencias, se publican normas planteando controles de controles de controles y que, prácticamente al unisono, aparecen los proveedores con el elemento mágico requerido... pues deberíamos recordar aquella vieja frase "piensa mal y acertarás...". Sería bueno que en vez de tanto libro, librito, cartel, cartelito y demás, el GCABA se dedicara a cumplir por sí mismo las tareas de policía que le son propias asumiendo para sí los costos que todo eso significa. Muchas
gracias
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Perlitas: Mira hacia atrás y riéte de los peligros pasados (Sir Walter Scott). |
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Correo de Opinión Sobre "Los adicionales de los encargados" II por el Sr. Guillermo Durigón Estimado Sr. Julio Gil Dominguez Como siempre en estos casos se mezclan verdades con mentiras. El título de Encargado Integral da conocimientos de: bombas, cambio de tableros, cableado, colocación de interruptores, disyuntores, conexiones a tierra, detección fugas de gas, solucionar los problemas de gas menores, saber evacuar un edificio, uso de matafuegos, conocimiento de cerraduras y cierrapuertas y un sinfin de cosas más. Si el consorcio no sabe utilizar a un encargado competente es otro tema. Por ejemplo, de aprovechar los conocimientos del encargado el administrador no se quedaría con las comisiones de los profesionales que trae. Tampoco los frustrados, por otras causas de la vida, podrían denigrar al encargado. En cuanto se forma el consorcio en un edificio recién construido, la asamblea decide qué clase de encargado quiere. Si eligió mal es otro tema. Un encargado que no sirve - porque los hay - se soluciona con una serie de sanciones o despidos. Pero claro está que algunos consorcistas tendrán que dejar de pedirle gratis algunos favores. En cuanto al plus basura, muchas veces el encargado mueve verdaderos basurales y lucha con los recolectores para que se lo lleven. Usted podrá decir que las cargas sociales son excesivas y tener razón, pero es un problema del país. Si siete mil pesos le parece exagerado por cuidar un edificio que vale millones de dolares, cuidar la vida y solucionar los problemas de la gente en la actividad consorcial pues viaje en el tiempo y vaya a vivir en la epoca de la esclavitud. Así como el pueblo tiene el gobierno que merece, el consorcio tiene el encargado merecido también. Cordialmente
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Correo de Opinión Sobre "Los sábados del suplente" por el Sr Guillermo Durigon Estimada señora: Cualquier encargado atiende los reclamos de los que le dan de comer. Sucede que cuando empieza a haber abusos uno se cansa. Si un vecino hace un fiesta ruidosa, el encargado no tiene nada que ver, es otro el problema. Si un propietario vuelve borracho y no puede entrar a las dos de la mañana porque no acierta las llaves y el encargado le soluciona el problema, luego se tiene que acordar. No es simplemente dar las gracias. Ahora hay encargados que no colaboran para nada. En ese caso, es hora de entender que no hay servicio más caro que el que no se cumple y hay que encontrar la manera de sacarselo de encima rápido y bien. ¿Qué? ¿Cuesta dinero? Todo lo que vale cuesta. Cordialmente
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Correo de Opinión Una propuesta para Diana Sevítz por la Adm. Silvia Noemí Veliz Dra Diana Sevitz: Gracias por la información de la nota acerca de las sucesiones y las deudas por expensas, fue muy instructiva. Por ello, me acerco a Ud. para sugerir una posible futura nota en el boletín. Ante el aumento de la edificación de torres hay más nuevos propietarios con dudas acerca de cómo se constituye un consorcio o cómo se inaugura la figura legal. No sé si está bien dicho pido disculpas por mi ignorancia. En Lomas de Zamora -donde están en auge la inauguración de nuevas torres- los nuevos propietarios están a la deriva sujetos a los designios de las constructoras. Se han acercado varios para consultarme y me dicen que, por ejemplo,: "la constructora contrata al administrador quien a su vez toma un encargado e impone las primeras expensas sin saber bien en qué concepto...", etc. Cabe destacar que en la práctica me ha tocado administrar edificios en los que el encargado está mal categorizado y con el tiempo pagan sueldos carísimos para lo que es el edificio, hay consorcios que no tienen CUIT, donde los propietarios no tienen copias de los reglamentos y muchas veces no se sabe dónde está el reglamento original. Nadie tiene idea de los planos del edificio, no se da de baja la luz de obra a la compañía eléctrica y la lista puede continuar. Todo esto se puede prever si el consorcio desde el vamos está bien constituído y si los propietarios están informados. Las constructoras ¿cómo deben manejarse?, ¿cuánto tiempo deben administrar el edificio?, si es que lo tienen que hacer. A medida que los nuevos propietarios toman posesión de sus unidades ¿deben soportar las expensas de las unidades vacías? ¿o debe hacerlo la constructora? ¿los primeros propietarios pueden autoconvocarse? ¿o debe estar el edificio todo vendido? y ni que hablar de los vicios de la construcción y los tiempos de reclamo. Estoy segura que hay mucho por informar en este tema, incluso que legislar. Por esto creo que sería muy útil una nota al respecto o varias donde de a poco se informe bien, como uds., están acostumbrados a hacerlo. Desde
ya muchas gracias, aprovecho para saludarlos afectuosamente,
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Rincón Solidario Buenas noches, quisiera que me brinde información acerca de cómo debería proceder en la siguiente situación. Isabel (mi madrina), tiene 87 años, es beneficiaria de una jubilación mínima($1600), con afección cardíaca crónica por lo que toma medicación permanente. Además tiene demencia senil y sordera parcial asociada a la misma. No tiene familia directa como ser padres, hermanos, esposo o hijos. El caso es que ella es propietaria de un departamento desde 1960 en Caballito, CABA. En el edifcio, de forma no muy clara, se planificó el cambio de hall y frente del edificio para embellecer y así encarecer el costo de los departamentos. Se realizaron reuniones y en su caso por razones de salud no acudió y tampoco tuvo quién la represente. Sólo le llegó un presupuesto, el cual fue anulado posteriormente y este mes se encontró con la obra en marcha en la puerta del edificio. No se le dió a firmar en ningún momento el acuerdo presupuestario y tampoco se le entregó informe detallado del presupuesto definitivo. Desde diciembre las expensas son de $1.100 dado que le incluyeron la cuota del presupuesto cuando antes las expensas eran de $670. Realmente es un caso de urgencia económica y es necesario saber cómo declararla exenta de dicho pago. Espero su respuesta a la brevedad. Cordialmente, Fernanda (21/03/2012) Estimada Fernanda: Un copropietario de un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal no puede ser declarado exento del pago de expensas excepto que el reglamento así lo disponga expresamente o la unanimidad del edificio lo determine en asamblea. Sin perjuicio de ello, la ley de propiedad horizontal habilita a que cualquier propietario acuda ante los tribunales en caso de considerar excesivo algún gasto impuesto por la asamblea. No resulta relevante el o los presupuestos previos, lo único que importa es lo aprobado por la Asamblea de propietarios. En otras palabras, debe Ud. munirse de una copia del acta. Por lo que indica en su pregunta, la reforma aprobada modificaría el hall de entrada del edificio en forma sustancial. En ese caso debe verificar si la premencionada Asamblea contaba con las mayorías necesarias para aprobar tal decisión, puesto que una modificación de envergadura en el edificio, implica una mejora o en su defecto y dependiendo del tipo de trabajo a realizarse, una obra nueva. Y para aprobar este tipo de obras, los reglamentos generalmente exigen mayorías especiales o en su caso la unanimidad. La mayoría necesaria será determinada por el reglamento de copropiedad y administración del edificio. Si la propietaria perdió su copia, puede requerirse una nueva en el Registro de la Propiedad Inmueble o en el archivo notarial de su jurisdicción. Cordialmente, Dra.
Victoria Loisi --- La Dra. Victoria Loisi es abogada, miembro de la comisión directiva de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@ligadelconsorcista.org, llamarla a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111 o mandarle una carta a Montevideo 764 11º piso "C" |
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Rincón Solidario Soy administrador de un consorcio en la ciudad de La Plata. Con motivo de expresar mi renuncia en forma verbal a la presidenta del consejo de administracion y resto de copropietarios del inmueble le pedí el libro de actas a dicha presidenta el que le había traspasado días antes para la realizacion de un acta (grave error). Reiteré mi pedido durante dos semanas pero se negó a entregarme el libro. Ahora, tras un engaño, redactó un acta donde ella y otro integrante del consejo renunciaban a la espera del tercer miembro quien supuestamante firmaría mi renuncia, lo que no fue asi. Esta persona no quiso tener a cargo la administración hasta el llamado a asamblea y lo agregaron al acta primera, lo cual me deja con toda la carga, sin considerar estas atrocidades anteriores. Mi pregunta es ¿cómo debo proceder ante la asamblea para renunciar?, ¿cuál sería el orden del día correcto? y, de aceptar mi renuncia y no se elige sucesor, ¿cómo debo proceder? <Sin nombre> (21/03/2012) Estimado lector: En primer lugar, es un tema básico que la renuncia del administrador debe ser presentada en una asamblea de propietarios convocada por él mismo a dichos fines, no siendo admisible las declinaciones de cargos ante propietarios individuales o integrantes del consejo de administración. Con relación a la retención del libro de actas que estaría realizando la persona a la cual Ud. le entregó el libro, la solución es sencilla ya que lo que Ud. debe hacer es convocar una asamblea extraordinaria requiriendo en ese momento la presencia de un notario que reflejará en escritura pública todo lo acontecido en la asamblea. Dejando de lado los temas de forma los puntos básicos de la asamblea a convocar serían: 1) Aprobación de cuentas de la administración. 2) Renuncia de la actual administración. 3) Elección de nuevo administrador. De frustrarse la asamblea por falta de quórum o mayorías ya no sería responsabilidad suya y los propietarios deberían acudir a un pedido de asamblea judicial en los términos del art. 10 de la Ley 13.512. Saluda a Ud. muy atte. Dr.
Juan Antonio Costantino --- El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, es autor de varios libros de Propiedad Horizontal y de Derecho Procesal Civil y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnetbiz.com.ar |
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Rincón Solidario Concurre a las asambleas sin el libro de actas ¡Buenas tardes! Lo molesto con una consulta, el administrador de nuestro edificio (Avellaneda - Bs. As.) concurre a las asambleas sin el libro de actas. Siempre tiene una excusa distinta (no viene de la oficina, tiene temor a perderlo, etc). A la mayoría de los copropietarios no les molesta pero a mí me parece una falta de respeto más aún que cuando convoco a la última asamblea le solicité por escrito que lo lleve y no lo hizo. Personalmente considero que el acta debe librarse en el momento y no días posteriores como lo hace, lo que implica que no es el fiel reflejo de lo hablado. ¿Tengo alguna manera de obligarlo a concurrir con el libro? Muchas gracias por su tiempo. Saludos Carlos (19/03/2012) Estimado Carlos: Cómo Ud. bien sabe un acta es un testimonio escrito de algo que está ocurriendo y por consiguiente, se debe "transcribir en el instante mismo de estar sucediendo". Acta quiere decir en el ACTO, por lo tanto no sería legal hacer borradores para después volcarlos al libro. En el libro de actas de un consorcio se vuelcan las deliberación y resoluciones de las asambleas, sean ordinarias o extraordinarias y lo escrito en sus folios debe ser fiel reflejo de lo conversado en las reuniones. Las asambleas son soberanas, es decir todo lo volcado en las actas tienen caracter de ley, siempre y cuando no sea ilícito u opuesto al reglamento del consorcio. En un acta de asamblea se debe incluir: fecha, hora y lugar de la celebración de la asamblea, orden del día, conformación de autoridades de asamblea (presidente, secretario y firmantes al cierre), las deliberaciones y resoluciones.También es imprescindible la firma de los presentes y representados al margen del acta y, luego de su lectura en voz alta a los presentes para su verificación y aprobación y la firma de los copropietarios designados al efecto. Luego de esta pequeña introducción, a la que puedo agrega que el administrador es el que tiene la guarda del libro y único responsable de éste y que debe concurrir muñido del libro a las asambleas para que el secretario designado escriba en él, respondiendo a su consulta le puedo decir que: el hecho de que un administrador concurra a las asambleas sin el libro de actas es considerado un hecho fraudulento y por consiguiente, está penado por ley. Deberá consultar a un abogado quien podrá asesorarlo mejor sobre los pasos a seguir. De igual forma mi sugerencia, por el bien del consorcio y de sus vecinos, aunque a estos les sea irrelevante el hecho que que el administrador concurra siempre sin el libro, debe exigir que siempre este el libro en las asambleas y se escriba en el acto todo lo conversado y las decisiones tomadas en las ellas. Espero haberle respondido a su consulta y lo saludo atte. Sebastián
Hutler Wolkowicz --- El Cr. Hutler Sebastián Wolkowicz es auditor y administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail administracion@estudioshw.com.ar |
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Rincón Solidario Si un consorcio designa a una persona, por medio de asamblea, como "Administrador Auxiliar" sin horarios, sin contrato o poder y sin fecha de extinción: ¿Cómo debe cobrar mensualmente, mediante factura o liquidación sueldo?, ¿Puede el consorcio, prescindir de esa persona sin imdenización alguna? ¡Gracias! Roal (18/04/2012) Estimado Roal: No entiendo el concepto o término de "administrador auxiliar". El único concepto que conozco es el del administrador, representante del consorcio, que percibe honorarios por sus servicios, derivados del contrato de locación de servicios. Tratando de entender lo que Ud. me quiere consultar, la única figura que se podría asemejar a lo que Ud. denomina administrador "auxiliar" es la del administrador provisorio cuyas características son: 1.- por alguna circunstancia no ejerce el cargo en forma defintiva 2.- lo hace hasta que la asamblea elija reglamentariamente a su administrador Generalmente este es nombrado en caso de urgencia o acefalía, hasta que una asamblea nombre al definitivo.- No existe ninguna diferencia de funciones con un administrador nombrado en forma reglamentaria. O sea tiene todos los derechos y obligaciones que la Ley 13.512 le acuerda. Debe percibir sus honorarios como cualquiera administrador, exhibiendo su recibo de honorarios, conforme lo normado por el Art. 3.254 Art. 10º Inc. g), no es empleado, ni tiene ningún tipo de relación de dependencia con el consorcio, solo una relación de mandatario. SI no se ha dejado estipulado en el acto de su designación el plazo de vigencia de su mandato, el mismo es establecido en lo normado por la Ley 3.254, Art. 13º. "Capítulo III.- Del mandato del administración. Artículo 13º.- Duración del mandato: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá mandato por el plazo de hasta un (1) año, pudiendo ser confirmado por otro período igual por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley." Para el caso que se lo quisiera remover antes del vencimiento de su mandato, es decir, antes que venza el año, desde que fue elegido, el administrador removido, tendría una acción contra el consorcio para reclamar todos los meses que no ha percibido hasta la finalización del mandato, en caso que haya sido removido sin justa causa.- Esperando haber respondido a su pregunta, lo saludo muy atte.- Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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Rincón Solidario Mi mamá está operada del corazón ¡¡¡Hola buen dia!!! Quiero asesorame ya que mi mamá es encargada de edificio y está operada del corazón hace 3 meses pero está de licencia desde octubre de 2011. A ella ya no le están abonado el sueldo porque no hace más de 5 años que trabaja, pero todavía no se tomó las vacaciones. Mi pregunta es ¿cuánto tiempo puede seguir permaneciendo en la vivienda? Mi mamá está ya para jubilarse, tiene 60 años y ya no puede hacer su trabajo porque está limitada pero tiene mucho miedo de quedar en la calle antes de que se jubile poque no tiene otro ingreso. Saludos Viviana (09/04/2012) Estimada Viviana: En principio quiero brindar mis servicios en forma gratuita para cualquier consulta que necesites. Percibo que la situación que relatás te está generando una gran carga de angustia por lo que te ofrezco que veas personalmente en el estudio. Llamame a mi celular cuyo número figura al pie de este Rincón Solidario y combinamos una entrevista. Más allá de ello, te informo que el plazo para desocupar la vivienda es de un mes a partir que se la intime para ello. Creo conveniente "no despertar al león", es decir que si hasta ahora no le han cursado ninguna carta documento ni le han hecho saber verbalmente que se vaya es porque estoy segura que su conducta laboral hace que se le otorgue un mayor plazo, por lo que es prudente mantenerse en silencio. Por otro lado, si ya tiene 60 años puede iniciar los trámites de su jubilación. No soy experta en el tema pero entiendo que aún cuando no tenga los treinta años de servicios con aportes podrá igualmente jubilarse y/u obtener una pensión. Eso de lo indicará el profesional que le inicie el trámite. Espero tu llamado. Cordialmente María
Cristina Carrera --- La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921. |
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Correo de Lectores El Jueves Santo no es feriado nacional ¡Buen día!, necesito saber si el día jueves 05 de abril 2012 fue laborable o no para los encargados de edificio. Mi pregunta se debe a que nuestro encargado quiere que se le compense el día 7 que no trabajó con el día 05 que sí trabajó. ¡Desde ya muchas gracias! Roberto (13/04/2012) ¡Hola Roberto! Según el Decreto 1584/2010 el Jueves Santo es un "día no laborable" y no un "feriado nacional". La Ley de Contrato de Trabajo en su artículo 167 dice al respecto: "En los días no laborables, el trabajo será optativo para el empleador, salvo en bancos, seguros y actividades afines, conforme lo determine la reglamentación. En dichos días, los trabajadores que presten servicio, percibirán el salario simple. En caso de optar el empleador como día no laborable, el jornal será igualmente abonado al trabajador". Por lo tanto la decisión de trabajar o no ese día está en manos del empleador y no del empleado. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Sr. Director Pequeñas Noticias: En la última edición hay una pregunta sobre si el plus de limpieza de cocheras se debe pagar cada vez que se limpia la cochera. Ustedes aclaran que el pago es mensual. Mi pregunta es:
¿si un reemplazante del encargado trabaja 15 días, el pago del plus debe
ser total o el 50%? (17/04/2012) Estimada Verónica, los adicionales o plus que aparecen en las escalas salariales son valores mensuales para las categorías mensualizadas o sea aquellas categorías que trabajan 8 horas por día o 4 según los horarios. Para los suplentes y los trabajadores jornalizados el valor del día y el valor de la hora ya contemplan los adicionales si es que los tienen que efectuar y no se debe abonar retiro de residuos, limpieza de cocheras, movimiento de coches o jardín. Estos valores son mensuales, no diarios ni por hora. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Ventajas y desventajas de un encargado con vivienda P or favor, ¿cuáles son las ventajas y desventajas de tomar un encargado con vivienda en el consorcio?Julio (14/04/2012) Estimado Julio, me llamó mucho la atención tu email porque creo que recibirás una respuesta distinta de cada persona que consultes. Si me voy a los extremos te podrán decir que es lo peor que te pudo pasar o, muy por el contrario, que el encargado con vivienda te resolverá la vida. Hablando un poco más en serio las ventajas de tener un encargado permanente con vivienda radica en la posibilidad de contar con él para cualquier inconveniente que pueda surgir en el edificio (problemas con ascensores, calderas, servicios centrales, problemas domésticos) y será la persona a la cual podrás acudir ante cualquier problema. En cuanto a las desventajas, se me ocurren que sólo existirán si la relación laboral es problemática. Un saludo grande. MFL |
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Número de Edición: 460 (1º edición) Fecha de publicación: 25 de Abril de 2012 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: Claudio García de Rivas y M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
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CAPHyAI
La medida fue aprobada por una amplia mayoría de los
administradores presentes.
CAPHyAI
Alicia
Giménez
CUCICBA
Sueldos
Abril/12
Entrevista
a Teresa Villanueva
Reunión
de Administradores
Contesta
la Dra.
Victoria Loisi
Contesta
el
Dr. Juan
Antonio Costantino
Contesta
el Cr.
Sebastián H. Wolkowicz
Contesta
la Dra.
Diana Sevitz
Contesta
la
Dra.
María Cristina Carrera
Socio
fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)