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Boletín  de  Pequeñas  Noticias

la comunidad consorcial como espejo de la sociedad

Martes 14 de Octubre de 2014 - Nº: 531

El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.

Sede del Registro Público de Administradores de Consorcios de esta ciudad en la calle Patricias Argentinas 277.Edificio Seguro

Ya no será obligatorio presentar los certificados en las DDJJ

El director de Defensa del Consumidor porteño eximió a los administradores de la obligación de presentar los Certificados de Edificio Seguro en sus DDJJ ante el RPA Rehabilitó a los arquitectos y licenciados en seguridad -entre otros- para extender los certificados Eliminó el formulario modelo de "Constancia de Inscripción" del "Manual de Procedimiento" de las DDJJ.

La presidenta de la Nación firma el decreto que promulgó el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.Nuevo Código Civil y Comercial

La propiedad horizontal se mudó al Código

El 7 de octubre, la presidenta Cristina Fernández de Kirchner promulgó el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación Éste entrará en vigencia el 1º de enero de 2016 y regulará la propiedad horizontal y los conjuntos inmobiliarios.

El Congreso de la Nación reflejado en el edificio Anexo.Nuevo Código Civil y Comercial

Propiedad horizontal: la oposición no dio debate legislativo

El 1º de octubre se aprobó en la Cámara de Diputados el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación La oposición, al retirarse del recinto, no dio debate legislativo Pequeñas Noticias le acerca a sus lectores la transcripción de la ponencia de dos diputados que trataron el tema.

 

Hernández no puntuatilizó el nombre de los "libertadores", ni cuándo y cómo accedió a esa información.Elecciones 2015

Dos candidatos a presidente "liberarían" a los consorcios

El Adm. Jorge Hernández afirmó que dos candidatos a presidente en las elecciones 2015 "tienen en carpeta liberar a los consorcios" de las paritarias Según él se establecerían negociaciones consorcio por consorcio.

En la tradicional esquina porteña se colgaron carteles y se repartieron volantes sobre el proyecto de ley de Ibarra.Día del Inquilino

"Ni casa sin gente, ni gente sin casa"

El 6 de octubre, militantes del Frente Progresista Popular realizaron una volanteada para promover el proyecto de ley de Aníbal Ibarra para los inquilinos La iniciativa busca regular el monto de los alquileres, de la comisión inmobiliaria y crear un fondo de ayuda económica.

 

Diputada nacional Victoria Donda de la provincia de Buenos Aires por "Libres del Sur".Proyecto de ley

Donda presentó su propio proyecto de alquileres

La diputada nacional Victoria Donda presentó su proyecto de ley para regular los alquileres Tres años de alquiler mínimo, la comisión no podrá superar dos alquileres, un inmueble máximo de garantía serán, entre otros, los temas que se propone regular.


Emilio Rossi, titular de Prevind-Fuegotecnic.Seguridad y protección contra incendio

Entrevista a Emilio Rossi

A fines del mes pasado Pequeñas Noticias entrevistó a Emilio Rossi, titular de Prevind-Fuegotecnic y experto en seguridad y protección contra incendios Éste enfatizó el rol de los administradores, aconsejó cómo contratar una empresa proveedora de servicios y adelantó que el Gobierno porteño enfatizará los controles.


Senador bonaerense Horacio López.Ciudad de Bahía Blanca

Proyecto de renovación de la red de gas en consorcios

El senador bonaerense Horacio López presentó un proyecto de ley para renovar la red de gas en consorcios de Bahía Blanca que tengan más de 30 años y sus instalaciones se encuentren obsoletas.

 


Correo de Opinión

Sobre "AIPH inició un amparo contra el aplicativo de las DDJJ"

Sra. Adriana Cabrera


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Rincón Solidario

Utilizar ese patio para estacionar automóviles

Dra. Victoria Loisi


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Rincón Solidario

Tiran basura en el patio del primer piso

Dr. Alberto Anibal Gabás


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Rincón Solidario

No cesa de hacer terribles fiestas

Dra. Diana Sevitz


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Rincón Solidario

Un estacionamiento de motos contiguo al gas

Dr. Pablo Acuña


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Gacetillas de Prensa

Asociación Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal / ACoPH (Mar del Plata)

Dr. Cristobal Orlando Ruano.Provincia de Buenos Aires

La CAPHyAI está presente en la zona norte

El Dr. Cristóbal Orlando Ruano, en nombre de la CAPHyAI, comenzó a participar de una columna de radio en San Fernando y brinda asesoramiento en la filial que funciona hace dos años en San Isidro.


ARBA: No deberán tributar aquellos consorcios que su única actividad sea conservar los lugares comúnes.Provincia de Buenos Aires

Los consorcios también están alcanzados por Ingresos Brutos

Se trata de todos aquellos que, entre otros, alquilen sus terrazas, medianera o locales comerciales Así lo notificó ARBA el pasado 1º de octubre mediante un comunicado El ente recaudador bonaerense recordó a los administradores que deben cumplir con la legislación vigente.


El autor había ganado en el 2012 el premio "Raíces" en el rubro "Conducción de Radio".Norberto Malatesta

Pido la palabra

Norberto Malatesta, editor de la revista Propiedad Horizontal de la CAPHyAI, publicó su primer libro sobre oratoria Hace 37 años que el autor se dedica al periodismo.


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Rincón Solidario

Falleció sin dejar copia de las llaves

Dr. Cristóbal Orlando Ruano


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Rincón Solidario

Hay una propietaria que no entiende razones

Dra. María Mercedes Orueta Cossi


Correo de Lectores

Carta modelo de Scauzillo

(26/09/2014)


Correo de Lectores

Antigüedad de los suplentes

(02/10/2014)


Correo de Lectores

Clasificación de residuos

(02/10/2014)


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Avisos Clasificados

Ofrecidos

¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes

Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número

Ascensores VERTIROD

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PREVIND: líderes en seguridad, prevención y protección contra incendios

Pequeñas Noticias: Curso Renovación Ley 941

Matafuegos Dicar SRL

Administración Molina

AIPH

CAPHyAI: Los beneficios de ser socio

EdiSeg - Edificio Seguro Consultora

Administración Staino SA

Adm. Gustavo Karcher

Curso de Derecho Laboral para Propiedad Horizontal


Sede del Registro Público de Administradores de Consorcios de esta ciudad en la calle Patricias Argentinas 277.

Sede del Registro Público de Administradores de Consorcios de esta ciudad en la calle Patricias Argentinas 277.

Edificio Seguro

Ya no será obligatorio presentar los certificados en las DDJJ

[BPN-14/10/14] A partir de ahora los administradores de consorcios porteños no tendrán que presentar en sus Declaraciones Juradas (DDJJ) el certificado de Edificio Seguro de cada uno de sus consorcios. Para que esto sea posible, se modificó el Manual de Procedimientos para la presentación de las DDJJ 2010, 2011, 2012 y 2013 ante el RPA (Registro Público de Administradores).

Por otra parte, podrán volver a extender este certificado los arquitectos, los técnicos afines matriculados en el Colegio Profesional de Ingeniería Civil (CPIC) y los licenciados de seguridad que la disposición anterior había excluido.

Por último se eliminó el modelo de "Constancia de Inscripción" que emite el Gobierno de la CABA a los administradores que ya se matricularon del Manual de Procedimientos de las DDJJ 2010, 2011, 2012 y 2013.

Estas nuevas normativas las dispuso el Crio. Mayor (R) Edgardo Aoun, director general de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA, mediante la Disposición 1.927. La norma, constó de 4 artículos de los cuales uno es de forma, fue firmada el 3 de octubre y 4 días después se publicó en el Boletín Oficial.

Exentos de presentar el certificado

Específicamente, la Disposición 1.927 en su Art. 3º derogó el Art. 8º de la Disposición 1.541 -que a su vez ya había modificado la norma original de Edificio Seguro-, el cual había establecido textualmente que "cualquiera sea la certificación que posea el inmueble, deberá ser presentada por el administrador ante el RPA junto con el informe establecido por el Art. 12º de la Ley 941. La certificación a presentar será la emitida durante el año inmediato anterior al de presentación del informe ante el registro".

Así, los administradores de consorcios quedarán exentos de presentar el certificado de Edificio Seguro junto a sus DDJJ anuales ante el RPA porteño, lo cual hasta el momento era obligatorio. Por otra parte, al eliminar esta imposición se debió modificar el Manual de Procedimientos establecido por la disposición anterior.

Desde lo administrativo, mientras que antes todos los certificados -ya sean de "conformidad" o de "no conformidad"- debían efectuarse por triplicado, ahora se emitirán por duplicado: una copia será colocada en un lugar visible del edificio y otra va a quedar en poder de la administración que la archivará conjuntamente a la documentación del inmueble.

Habrá que ver de qué manera se modificará el aplicativo online necesario para cargar las DDJJ anuales para que cuando los administradores suban la documentación de los consorcios el sistema no los obligue a completar el ítem correspondiente al certificado de Edificio Seguro para poder continuar.

Los profesionales

En otro orden de cosas, Aoun modificó el Art. 3º de la Disposición 1.541 con lo cual se instauró que "las certificaciones deberán ser extendidas únicamente por Ingenieros, Licenciados en Seguridad e Higiene, Técnicos matriculados por Resolución 313/83 del MTSS, Arquitectos, Técnicos afines matriculados en el Consejo Profesional de Ingeniería Civil y Licenciados en Seguridad. El profesional encargado de emitir dichas certificaciones deberá poseer su matrícula vigente expedida por el Consejo Profesional respectivo y deberá cumplir con las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión de acuerdo con la normativa vigente".

Es de destacar que la Disposición 1.541 había excluido a los arquitectos, técnicos afines matriculados en el CPIC y Licenciados en Seguridad.

En sus considerandos, Aoun explicó que "la Disposición 1.541 omitió, en su Art. 3°, hacer referencia a los Arquitectos, Técnicos afines matriculados en el Consejo Profesional de Ingeniería Civil y Licenciados en Seguridad, como profesionales habilitados a extender las certificaciones creadas por esta disposición, por lo que corresponde incluir a los mencionados profesionales".

Constancia de inscripción

Por último en su Art. 2º de esta última Disposición 1.927 modificó el Manual de Procedimientos de las DDJJ 2010, 2011, 2012 y 2013 que figura como anexo. Es de destacar que este nuevo manual no contiene el modelo de "Constancia de Inscripción" en el RPA que sí figuraba en el anterior dispuesto por la Disposición 1.088.

En esa constancia que emite el RPA a aquellos administradores que renovaron su matrícula, aparte de su diseño particular en el que se podía apreciar la firma de su coordinadora, Gabriela Pilar Saldivia, figuraban los siguientes datos: razón social/representante legal, apellido y nombre, número de matrícula, DNI, CUIT, domicilio constituido y la fecha de la última presentación de DDJJ Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


 

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Efemérides consorciales: El 14 de octubre de 2003, Jorge Hernández denunció que el SUTERH venía desarrollando un plan sistemático para desplazar a los administradores en desmedro de las funciones que le son propias beneficiando a los encargados.


La presidenta de la Nación firma el decreto que promulgó el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.

La presidenta de la Nación firma el decreto que promulgó el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.

Nuevo Código Civil y Comercial

La propiedad horizontal se mudó al Código

[BPN-14/10/14] El pasado 7 de octubre, la presidenta Cristina Fernández de Kirchner promulgó el nuevo Código Civil y Comercial que desde el 1º de enero de 2016 regulará la propiedad horizontal y los conjuntos inmobiliarios. Con su entrada en vigencia quedará derogada la Ley 13.512 que desde 1948 imperó en la propiedad horizontal, y cambiarán las reglas de juego del sector. Una de las consecuencias inmediatas de su publicación en el Boletín Oficial es que condenará a un limbo legislativo a todos los proyectos de modificación de la Ley 13.512 que en este momento están en danza.

Así, por ejemplo, es de suponer que será muy difícil que reciban trato legislativo dos proyectos que se presentaron en Diputados este año. El primero es el que impulsó Elisa Carrió en marzo y cuyo objetivo –entre otros- es que los consorcistas estén representados en paritarias. El segundo lo presentó en abril la legisladora Patricia Bullrich en un tercer intento de lograr una reforma integral de la Ley de Propiedad Horizontal.

¿QUÉ ESCRIBIMOS SOBRE EL TEMA?

BPN Nº 459 de 11/04/12: "La 13.512 está incluida en el proyecto del nuevo Código Civil"

BPN Nº 510 de 04/12/14: "La propiedad horizontal nunca fue tan invisible"

BPN Nº 518 de 11/04/14: "Carrió presentó una reforma a la Ley 13.512"

BPN Nº 520 de 08/05/14: "Por 3ª vez Bullrich intenta modificar la Ley 13.512".

La propiedad horizontal

La flamante norma consta de 2.671 artículos divididos en seis libros. Dentro del cuarto libro, se encuentran el "Título V" denominado "Propiedad Horizontal" y el "Título VI" dedicado a los "Conjuntos Inmobiliarios". El primero esta compuesto por 36 artículos y el segundo por 41. En suma, se trata de 77 artículos referidos a estos temas. Pequeñas Noticias puso a disposición de sus lectores, para su estudio, una copia de este material <vinculo>

Por un lado, el título "Propiedad horizontal" está dividido en diez capítulos: "Disposiciones generales" (8 artículos), "Facultades y obligaciones de los propietarios" (6 artículos), "Modificaciones en cosas y partes comunes" (5 artículos), "Reglamento de propiedad horizontal" (2 artículos), "Asambleas" (6 artículos), "Consejo de propietarios" (1 artículo), "Administrador" (3 artículos), "Subconsorcios" (1 artículo) , "Infracciones" (1 artículo), y "Prehorizontalidad" (3 artículos). Estos capítulos van desde el Art. 2.037º al Art. 2.072º del nuevo código.

Por otro lado, el título "Conjuntos inmobiliarios" está dividido en tres capítulos: el primero con ese mismo nombre (14 artículos), el segundo que trata sobre la figura del "Tiempo compartido" (16 artículos) y el tercero "Cementerios privados" (11 artículos). Estos capítulos abarcan desde el Art. 2.073º al Art. 2.113º.

La sesión

El primero de octubre, luego de más de 6 horas de sesión en la Cámara de Diputados y de que la oposición abandonara el recinto, el nuevo Código Civil y Comercial fue aprobado con 135 votos positivos, en su mayoría del Frente para la Victoria.

Pequeñas Noticias tuvo acceso al texto completo del debate en el recinto previo a la votación que aprobó el texto del nuevo Código. Durante el mismo, sólo dos legisladores hicieron mención a la propiedad horizontal: Jorge Alberto Landau y Alfredo Carlos Dato, ambos del Frente para la Victoria. Lamentablemente al retirarse la oposición del recinto no se pudieron conocer sus opiniones sobre este tema que –si bien para muchos parece menor- afectará la vida cotidiana de millones de argentinos <ver nota>

Específicamente, el FPV aportó 113 votos, el Frente Cívico por Santiago 7, el Frente Renovador de la Concordia Misiones 5, y Nuevo Encuentro y el Movimiento Popular Neuquino, 3 votos cada uno respectivamente. Por su parte, el Movimiento Popular Fueguino, el Partido Justicialista La Pampa, el Frente por la Inclusión Social y el Movimiento Solidario Popular aportaron un voto cada uno.

Entre los 122 ausentes que no votaron se encontraban diputados de los siguientes bloques: Unión Cívica Radical (37), PRO (18), Frente Renovador (17), Partido Socialista (8), Compromiso Federal (5), GEN (4), Coalición Cívica - ARIUNEN (3), Unión por Córdoba (3), Unidad Popular (3), Frente Cívico y Social de Catamarca (2), SUMA + UNEN (2), Frente CívicoCórdoba (2), Trabajo y Dignidad (2), Frente de Izquierda y de los Trabajadores (2), Cultura, Educación y Trabajo (2), Proyecto Sur (1), UNIR (1), U.De.So. Salta (1), Fe (1), FPV (1), Unión Celeste y Blanco (1), PTS - Frente de Izquierda (1), Libres del Sur (1), Unión por Entre Ríos (1), Conservador Popular (1), Peronismo mas al Sur (1) y Demócrata de Mendoza (1).

La historia

Durante su discurso la presidenta informó que el 23 de febrero de 2011, mediante el decreto 191/11 se dispuso la formación de una comisión de reforma del Código Civil y Comercial, integrada por el Dr. Ricardo Lorenzetti, presidente de la Corte Suprema de Justicia; la Dra. Elena Highton de Nolasco, vicepresidenta de ese organismo y la Dra. Aída Kammelmajer de Carlucci.

Según la mandataria, dicha comisión inició sus tareas el 2 de marzo y el 27 de ese mismo mes se presentó el anteproyecto al Poder Ejecutivo. El 7 de junio de 2012 se giró el proyecto al poder legislativo. El 4 de julio de 2012, las cámaras constituyeron la comisión bicameral para la reforma de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, integrada por 30 legisladores: 15 diputados y 15 senadores de los distintos partidos políticos que conforman el Poder Legislativo.

La comisión llevó a cabo 29 reuniones, incluidas 18 audiencias públicas en todo el país. El 14 de noviembre del año 2013 se presentaron los dictámenes para la elaboración del nuevo Código que incorporó 168 modificaciones, las cuales transformaron 311 artículos de los 2.671 que traía el proyecto original.

Finalmente, el 1 de octubre la Cámara de Diputados aprobó el proyecto y 6 días después la presidenta anunció su promulgación Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides consorciales: El 14 de octubre de 2002, Enrique Wainfeld, presidente de la Asociación Inquilinos de la República Argentina, exigió que los inquilinos tengan voz y voto en las reuniones de consorcios y puedan participar de los consejos de administración.


El Congreso de la Nación reflejado en el edificio Anexo.

El Congreso de la Nación reflejado en el edificio Anexo.

Nuevo Código Civil y Comercial

Propiedad horizontal: la oposición no dio debate legislativo

[BPN-14/10/14] El primero de octubre, en el marco del debate sobre el nuevo Código Civil y Comercial en el Congreso de la Nación, sólo dos diputados, Jorge Alberto Landau y Alfredo Carlos Dato –ambos del FpV[1]- se refirieron a la propiedad horizontal y los conjuntos inmobiliarios.

Por su parte, la oposición, al retirarse del recinto sin dar debate, privó a la comunidad consorcial de conocer la postura de los diputados que la componen sobre cada uno de los artículos que, a partir del 1º de enero de 2016, regularán la vida consorcial de todo el país <ver nota>.

Mientras que Dato fue muy escueto, Landau se explayó ampliamente en su disertación explicando las novedades que introdujo el nuevo Código Civil y Comercial sobre propiedad horizontal y los conjuntos inmobiliarios. En líneas generales, se refirió a: el administrador, las expensas, la definición del consorcio, el consejo de propietarios, las unidades funcionales, los subconsorcios, el instituto de la prehorizontalidad, a los conjuntos inmobiliarios y a los cementerios privados.

A la hora de votar en el recinto, ambos diputados se pronunciaron a favor del nuevo Código. Tanto el mandato de Dato como el de Landau comenzó el 10 de diciembre de 2011 y caducará el 9 de diciembre del próximo año.

Alfredo Carlos Dato

Específicamente, Dato consideró que en el nuevo Código "se contemplan otras situaciones en las que se cambian ciertas denominaciones y se vuelve a la vieja denominación del reglamento de propiedad horizontal, al que nos tiene acostumbrados la cultura jurídica".

Jorge Alberto Landau

Pequeñas Noticias pone a disposición de los lectores las palabras textuales del diputado Landau sobre propiedad horizontal extraídas de la versión taquigráfica. La redacción separó cada tema con subtítulos para una lectura más eficiente.

Derechos reales

"En materia de derechos reales se destaca la modificación de la normativa de propiedad horizontal y la incorporación de las nuevas formas de propiedad: la propiedad comunitaria indígena, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido y la superficie forestal".

La unidad funcional

"En lo que respecta a la propiedad horizontal, se amplía el concepto de unidad funcional agregando, además de pisos y departamentos, locales y otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, manteniendo el requisito de la independencia funcional y salida directa a la vía pública o por un pasaje común".

El consorcio

"En cuanto al consorcio, se innova definiéndolo como persona jurídica privada, lo cual pone fin a una larga serie de controversias jurisprudenciales, toda vez que la propiedad horizontal no se encontraba definida en el Código de Vélez Sarsfield. Tampoco estaba claramente definida en la Ley 13.512; de modo que implica un fuerte avance el hecho de estar definida como tal".

El concejo de propietarios

"En relación con los órganos de la propiedad horizontal, se determina la existencia del concejo de propietarios, que al precisar sus funciones y su forma de elección –en realidad, en la práctica ya existen- resulta un elemento esencial para garantizar los derechos de todos los consorcistas".

El administrador

"En cuanto al administrador, el otro órgano de la propiedad horizontal, se mantiene como representante legal del consorcio. No obstante, para proteger el derecho de los consorcistas, el consejo puede asumir sus funciones para convocar a asamblea en determinados casos. Mantiene la responsabilidad legal del administrador frente a terceros, siendo el consejo de administración un intermediario entre el representante y los consorcistas".

Las expensas

"En lo que se refiere a las expensas, se prohíbe a los consorcistas liberarse del pago de las mismas -inclusive de las devengadas antes de la adquisición- ya sea por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, o por abandono de la unidad. Se entiende que para la existencia del sistema de propiedad horizontal, las expensas resultan un elemento nutriente esencial".

Las mejoras

"En lo relativo al tema de las mejoras, los propietarios pueden encararlas con un informe técnico de profesional autorizado. La minoría disidente podrá recurrir judicialmente para que el juez examine la posibilidad del excesivo costo de los trabajos, afectaciones a la salud, la seguridad o la solidez del edificio, el cambio de destino o los aspectos arquitectónicos. Estas son situaciones que habitualmente se plantean como conflictivas en la vida de los consorcios".

Los subconsorcios

"Se implementan dos modalidades innovadoras. Por un lado, se autoriza la existencia de subconsorcios con administración separada, y subadministradores propios, otorgándoles independencia administrativa y económica, sin perjuicio de que solo servirán como organización interna, ya que siempre persiste frente a terceros la responsabilidad del administrador".

La prehorizontalidad

"Por otro lado, se establece el instituto de la prehorizontalidad, que se la contempla como forma de asegurar los derechos de los adquirentes en obras en construcción, en el estado previo a la constitución de dicha propiedad horizontal. Esto resulta comprensivo de los adquirentes de derechos que muchas veces se encuentran en expectativa".

Los conjuntos inmobiliarios

"En materia de conjuntos inmobiliarios se introducen normas vinculadas con la evolución del derecho dominial, ya que bajo esta denominación se regulan las situaciones conocidas como clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales, náuticos o cualquier otro emprendimiento urbanístico, independientemente del destino de vida permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, incluso aquellos que contemplan usos mixtos.

Interesa destacar que se establece el requisito de la sujeción a las normas administrativas locales.

Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, con las modificaciones que se prevén en cada caso, conformando un derecho real de propiedad horizontal especial".

El tiempo compartido

"En relación con el tiempo compartido, se lo incorpora como derecho real cuando uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos: para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines, y para brindar las prestaciones compatibles con su destino".

Cementerios privados

"En lo que respecta a los cementerios privados, se innova incluyendo como derecho real a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. Su regulación tiene fuerte influencia del derecho público, por lo cual deberá ajustarse a las normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía mortuoria.

Se requiere la afectación como cementerio privado del titular de dominio del inmueble mediante escritura que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, conjuntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio.

El reglamento debe contener, además de la descripción del inmueble afectado, la fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, la normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados, normas de acceso y circulación de titulares y visitantes.

El administrador está obligado a llevar un registro de inhumaciones con los datos de los inhumados y un registro de titulares de los derechos de sepultura en el que deben consignarse los cambios de titularidad producidos.

Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, a excepción de los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros y las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquellas. Se dispone que al derecho real de sepultura se le apliquen las normas sobre derechos reales" Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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Efemérides consorciales: El 20 de octubre de 2005, la legisladora porteña Silvia La Ruffa (FpV) solicitó al Poder Ejecutivo que -a través del organismo correspondiente- presente un informe sobre cómo se está aplicando la Ley 941 que creó el Registro Público de Administradores de Consorcios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (RPA).


Hernández no puntuatilizó el nombre de los "libertadores", ni cuándo y cómo accedió a esa información.

Hernández no puntuatilizó el nombre de los "libertadores", ni cuándo y cómo accedió a esa información.

Elecciones 2015

Dos candidatos a presidente "liberarían" a los consorcios

[BPN-14/10/14] El pasado 27 de septiembre, el Adm. Jorge A. Hernández, presidente de la Fundación Reunión de Administradores (FRA), aseguró que dos de los principales candidatos a presidente en las elecciones 2015 "tienen en carpeta liberar a los consorcios" de las paritarias, es decir que –en sus palabras- las negociaciones salariales serían consorcio por consorcio. Así lo expresó en su programa radial "Reunión de administradores" transmitido por FM Radio Cultura 97,9 <audio del programa>.

¿QUÉ ESCRIBIMOS SOBRE EL TEMA?

BPN Nº 337 de 28/12/07: "Los fundamentos de FRA"

Si bien en ningún momento puntualizó sus nombres, la fuente de su información, ni en qué momento accedió a ella, Hernández afirmó que "dos de los tres posibles candidatos a presidente tienen en carpeta la cuestión de liberar a los consorcios de propietarios de las paritarias", y dirigiéndose a su coconductora, la Adm. María Teresa Vanzini, le recordó: "¿Te acordás de nuestra idea de las paritarias por consorcio?".

Según el presidente de FRA, estos candidatos "piensan sacar del ámbito de las paritarias este ‘curro’ de que los consorcios estén sometidos a cuatro instituciones: un sindicato y tres entidades de administradores que lo único que hacen es imponerle condiciones de sometimiento a los consorcistas, hacer que no puedan pagar las expensas y no puedan ser dueños de sus departamentos".

En este marco, resumió: "paritarias para todos o paritarias por consorcio seguramente va a terminar siendo la liberación de los consorcios del yugo de las paritarias y yo le agrego del Registro Público de Administradores (RPA) de la Ciudad de Buenos Aires porque la plata que le están haciendo gastar a los consorcistas ya no tiene nombre".

Respecto a la posible reacción del gremio, señaló que "seguramente va a haber una avalancha sindical, un reclamo, pero la ventaja -como decía la gente que trabaja con uno de los candidatos- es que este sindicato tiene una ideología que no está apañada por ninguno de los tres o cuatro grupos de la CGT (Confederación General del Trabajo) del país. Está aislado en el concierto del sindicalismo, está mal visto, no tiene apoyatura sindical ni estructuras más allá de su propio sindicato y cada vez se desfleca más".

El programa, que se encuentra en su vigésima quinta temporada, se transmite todos los sábados de 11:30 a 12:30 horas y se puede sintonizar en vivo por Internet a través de www.fmradiocultura.com.ar. Los oyentes que quieran opinar o realizar consultas, pueden comunicarse vía correo electrónico con radio@tesco.com.ar. Los interesados pueden posteriormente escuchar la grabación en el sitio www.reunion-adm.com.

Consorcio por consorcio

A fines de 2007, Hernández le había enviado una carta a la presidenta Cristina Fernández de Kirchner y al ministro de Trabajo, Carlos Tomada, para solicitarles que las negociaciones salariales de los encargados de edificios se realicen a partir del 2008 en el ámbito de la asamblea de copropietarios de cada edificio.

En sus fundamentos, explicó que "la propuesta es bajar el nivel de los debates salariales a su expresión más elemental: el consorcio. Las discusiones tendrían lugar en cada edificio, en reuniones entre los propietarios y el personal pero sin la asistencia del administrador. Allí se trataría únicamente el tema del sueldo, dejando los temas técnicos y profesionales en manos de los mandatarios".

"Una vez que se arribe a un acuerdo se podrán hacer las notificaciones y la registración pertinente para dar forma legal al mismo", expresó y agregó: "para cada ocasión se acordarán y ajustarán los salarios entre quienes los pagan y quienes lo reciben, justificando cada una de las partes sus respectivas posiciones, con lo cual se evitará la situación actual que tantos problemas trae entre las organizaciones de consorcistas y las de administradores designadas por el Ministerio de Trabajo de la Nación para las discusiones paritarias".

Por último, Hernández señaló que "el costo es cero y el beneficio es llegar a un acuerdo directo con el personal, escuchándose mutuamente" Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Asociación Civil de Administradores de Consorcios de P.H. – AIPH

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Efemérides consorciales: El 23 de octubre de 2007, en el Salón Presidente Juan Domingo Perón de la Legislatura porteña, la Comisión de Legislación General y del Trabajo realizó una reunión con los representantes de las entidades de administradores para tratar la creación de un Colegio Público de Administradores en esta ciudad.


En la tradicional esquina porteña se colgaron carteles y se repartieron volantes sobre el proyecto de ley de Ibarra.

En la tradicional esquina porteña se colgaron carteles y se repartieron volantes sobre el proyecto de ley de Ibarra.

Día del Inquilino

"Ni casa sin gente, ni gente sin casa"

[BPN-14/10/14] El pasado 6 de octubre, militantes del Frente Progresista Popular (FPP), en el marco del Día del Inquilino, se concentraron en el barrio porteño de Boedo para repartir volantes y difundir la "problemática" del sector en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La actividad se realizó a las 18 horas en la esquina de las avenidas San Juan y Boedo.

Los militantes del FPP -partido que promueve a Aníbal Ibarra para Jefe de Gobierno porteño-, impulsan un proyecto de ley que busca –entre otros objetivos- fijar un valor de referencia para los alquileres, que la comisión inmobiliaria no supere el mes de alquiler y se comparta con el propietario y ayudar económicamente a familias en su primer alquiler o sin garantía propietaria.

En dialogo con Pequeñas Noticias, el Dr. Pablo Ibarra, miembro de la organización e hijo del ex Jefe de Gobierno de la CABA, señaló: "hoy nosotros queremos visibilizar este tema, debatirlo, poner en la agenda pública la cuestión de la vivienda y en forma particular el tema de los alquileres ya que hoy en día está completamente desregulado".

"Lo fundamental es tratar de aglutinar un poco a este sujeto que es el inquilino porque somos muchísimos pero estamos dispersos. La idea es juntarnos y empezar a debatir todos estos problemas que nos afectan a todos", expresó.

Por su parte, el referente del Frente en la Comuna 5, Fernando Muñoz, consideró que "es un sector de por sí disgregado porque cada uno tiene que negociar su contrato en forma individual. Siempre está la expectativa de que aparezca algún crédito blando para poder acceder a la vivienda propia y entonces hay una apuesta personal a salir de la situación de inquilino, por lo tanto es muy difícil que se junten con otro para proyectar a varios años".

Pablo Ibarra, hijo de Anibal Ibarra.

Pablo Ibarra, hijo de Anibal Ibarra.

Proyecto de ley

En referencia al proyecto de ley que fue presentado en la Legislatura porteña, Ibarra explicó: "básicamente nos interesa que el Estado intervenga en la situación y equilibre un poco la desigualdad que hay entre el inquilino, los propietarios y sobre todo las inmobiliarias".

Respecto a los puntos fundamentales del proyecto, detalló: "fijamos que las inmobiliarias no puedan cobrar más de un mes en concepto de comisión y que esta suma se reparta a medias entre propietarios e inquilinos. También fijamos el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR), para que no te cobren cualquier cosa sino un valor acorde a la propiedad".

Es de recordar que el VIR fue establecido por la Resolución 4.351 de la Agencia Gubernamental del Ingresos Públicos (AGIP) y su valor "debe incorporar criterios que contemplen al menos: ubicación, antigüedad, aspectos constructivos, dimensiones, distribución, funcionalidad y servicios".

"Esta ley también crea un Ministerio de Vivienda, es decir, un organismo especializado encargado de regular todo eso en forma activa", señaló y añadió: "también tomamos como inquilinos a los que estén en pensiones ya que hoy en día no tienen ninguna regulación. Una vez que ya pasan determinado tiempo viviendo en ese lugar los incluimos".

En otro orden de cosas, admitió que "hay un gran problema con la vivienda ociosa en Capital Federal ya que está por encima del 20%. Un inmueble desocupado es contrario al interés social de la vivienda. Nosotros lo que decimos es: ‘ni casa sin gente, ni gente sin casa’".

"En el proyecto de ley gravamos la vivienda ociosa con un fuerte impuesto. El que elige tener vivienda desocupada, que pague. Si elige no pagar, la pondría en alquiler y entrarían muchas más viviendas al mercado inmobiliario, con lo cual bajaría el precio. Si elige pagar, con ese dinero se crea un fondo de inquilinos que también está regulado por la ley", expresó.

Fernando Muñoz, referente del Frente en la Comuna 5.

Fernando Muñoz, referente del Frente en la Comuna 5.

En este sentido, especificó que "el fondo sería de ayuda para aquellos que alquilan por primera vez y para las familias con menos recursos. También brinda garantías y créditos. Se trata de un fondo a favor de los inquilinos y puede salir de respaldo a los que no tienen garantía porque hay que darle una al propietario".

Finalmente, aclaró que "no es cuestión de ir contra el propietario. Nosotros entendemos que hay gente con buena fe que pone inmuebles a alquilar y que a veces tiene temor. Si bien hay una desigualdad, nosotros queremos darles garantías a los propietarios. No es un proyecto expropiatorio".

Inmobiliarios

De acuerdo a Ibarra "en el otro sector, el inmobiliario, los propietarios son pocos pero tienen un fuerte poder económico y un poder de lobby tremendo, entonces son poquitos pero fuertes".

Respecto a los reclamos de los inquilinos en CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires), Muñoz remarcó que "no sólo no nos dan bola sino que hace dos meses, desde varias organizaciones, hubo llamados al Colegio y nos contestaron con una carta documento como si fuera un acoso el decirle a los inquilinos justamente que llamaran a CUCICBA para denunciar a las inmobiliarias que estaban fuera de la ley vigente de alquileres".

En cuanto a la decisión de ese Colegio Profesional de subir el arancel de la matrícula de los nuevos colegiados de 5 mil a 25 mil pesos, opinó: "la primera señal que dan es que ‘acá tenés que ser grandote’". Según Ibarra, "como tienen problemas entre ellos es un buen momento en términos políticos para visibilizar, aglutinar y aunar voces y reclamos. Están monopolizando cada vez más, las inmobiliarias más grandes quieren sacar de la competencia del mercado a las demás".

Sin embargo, Muñoz rescató "yo creo que hay condiciones para poder sentarnos con las inmobiliarias como para poder fijar un criterio respecto a compartir la comisión con el propietario".

¿QUÉ ESCRIBIMOS SOBRE EL TEMA?

BPN Nº 524 de 11/07/14: "Plan integral de regularización de alquileres"

Asesoría

Según informó Ibarra, los inquilinos se pueden acercar los miércoles desde las 10 hasta las 18 hs. a la sede del partido ubicada en Perón 1.571, entre Paraná y Montevideo. También, los interesados pueden contactarse enviando un correo electronico a juventudfpp@gmail.com y hasta "coordinar encuentros de acuerdo a la disponibilidad".

Aclaró que el asesoramiento "es abierto y más allá de que nosotros tenemos una filiación política, la asesoría es para cualquier inquilino que tenga dudas y además es absolutamente gratuita".

Por último, Muñoz reconoció "para ser honesto, los pedidos de asesoramiento no son masivos porque la desprotección es muy alta entonces las recomendaciones son muy de superficie porque estamos asesorando sobre una ley que no ampara en lo más mínimo al inquilino" Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Más de 60 años al servicio de los administradores de propiedad horizontal

Los beneficios de ser socio

Asesórese con los que saben

La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias presta asesoramiento personalizado para un mejor desempeño en la administración de propiedad horizontal.

* Servicios de asesoramiento: Legal, contable e impositivo, notarial y técnico municipal. Entrevistas gratuitas para socios.

* Registro de Administradores Profesionales de Propiedad Horizontal: Creado con el fin de asegurar a los consorcios un desempeño profesional, idóneo y transparente en el ejercicio de la administración.

* Auditorias contables: A bajos costos para consorcios y administradores.

* Actividades: Conferencias, paneles, workshops y desayunos de trabajo sobre temas relacionados al sector.

* Capacitación y desarrollo: Cursos de capacitación y formación.

* Tribunal arbitral para asuntos inmobiliarios: Procedimiento breve, sencillo y económico para cuestiones de propiedad horizontal, contratos de locación y asuntos inmobiliarios en general.

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* Comunicación: La revista Propiedad Horizontal es una publicación bimestral en la que encontrará información útil, novedades, noticias del área y entrevistas.

* Circulares: Un medio ágil para mantener actualizado a los socios sobre novedades y temas de interés.

* Newsletter: Comunicación digital mensual con todas las novedades.

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Efemérides: El 14 de octubre de 1959, se creó la Universidad Tecnológica Nacional.


Diputada nacional Victoria Donda de la provincia de Buenos Aires por "Libres del Sur".

Diputada nacional Victoria Donda de la provincia de Buenos Aires por "Libres del Sur".

Proyecto de ley

Donda presentó su propio proyecto de alquileres

[BPN-14/10/14] El pasado 23 de septiembre, la diputada Victoria Donda (Libres del Sur) por la provincia de Buenos Aires presentó un proyecto de ley en el Congreso de la Nación para modificar la Ley de Locaciones Urbanas. De ser aprobado, el plazo mínimo de alquiler de un inmueble con destino a vivienda será de tres años, las inmobiliarias no podrán cobrar más de dos meses de comisión: uno a cargo del inquilino y otro a cargo del propietario, no se podrá poner en garantía a más de un inmueble, las garantías deberán ser devueltas reajustadas, se creará el Servicio de Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación Urbana, el inquilino podrá disolver el contrato después de los primeros 9 meses indemnizando al locador y cualquier duda en las cláusulas será interpretada a favor del inquilino.

El proyecto, que se presentó bajo el número 7490-D-2014 y se girará a las comisiones de "Legislación General", "Vivienda y Ordenamiento Urbano" y "Presupuesto y Hacienda", consta de 7 artículos, de los cuales uno es de forma. Asimismo, pretende modificar los artículos 2º, 4º y 8º de la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas e incorporarle los artículos 9º bis, 9º ter, 31º, 32º y 33º.

Plazos

Según esta iniciativa, el plazo mínimo de los alquileres con destino a vivienda -con o sin muebles- será de 3 y 4 años para aquellos inmuebles con otro destino. Los contratos que se celebren por plazos menores a los establecidos se van a considerar como formulados por los valores mínimos fijados, es decir, 3 o 4 años respectivamente.

Quedarán excluidos de estos plazos:

a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o perteneciente a dichos organismos internacionales.

b) La arrendación de viviendas con muebles que se alquilen con fines turísticos en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no tiene fines turísticos.

c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos, y los garages y espacios que formen parte de un inmueble y que hubieran sido alquilados por separado para guarda de animales, vehículos u otros objetos.

d) Los alquileres de puestos en mercados o ferias.

e) Las locaciones en las que el Estado nacional, el provincial, los municipios o entes autárquicos sean inquilinos.

Comisión inmobiliaria

La comisión máxima para los corredores o intermediarios será de dos meses de alquiler: uno a cargo del propietario y otro a cargo del inquilino. Para la fijación del canon se tomará el valor del alquiler correspondiente a los primeros seis meses del contrato.

Garantías

De acuerdo al proyecto, el dinero entregado en concepto de fianza o depósito en garantía deberá ser en moneda de curso legal y dicha cantidad, al finalizar el contrato, deberá ser devuelta reajustada por los mismos índices de actualización utilizados durante el transcurso del contrato y sus prórrogas. Por su parte, el propietario no le podrá exigir al inquilino que afiance su obligación con la puesta en garantía de más de un inmueble de la misma jurisdicción en donde se ejecuta el contrato de alquiler.

Servicio de Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación Urbana

El Servicio Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación Urbana se creará en el ámbito de la Secretaría de Comercio dependiente del Ministerio de Economía y Finanzas de la Nación y actuará a nivel nacional. Su sede estará en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en las dependencias que se creen en el resto del país.

Este nuevo servicio se ocupará de los reclamos efectuados por los inquilinos que no superen el monto de 20 Salarios Mínimo Vital y Móvil y será obligatorio para el propietario indicado por el reclamo.

Respecto a su modo de funcionamiento, Donda explicó que "el reclamante deberá presentarse ante el Servicio de Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación y la sola presentación interrumpirá los plazos de prescripción para iniciar demanda ante los Juzgados Nacionales en lo Civil".

"El reclamo deberá constar de un relato sucinto de los hechos, nombre y apellido de ambas partes, domicilios y el reclamo expresado en una liquidación. Una vez presentado, el árbitro designado deberá citar a las partes a una audiencia dentro del plazo de 5 días hábiles, cuya asistencia es obligatoria para ambos", detalló.

"En caso de que alguna de las partes se ausente a la primera audiencia, se fijará en ese acto, una segunda fecha, dentro del plazo de 10 días", expresó y agregó: "la inasistencia a ambas audiencias de la parte locadora será penada con una multa cuyo monto será equivalente a un Salario Mínimo Vital y Móvil que será destinada al inquilino".

De acuerdo a la autora del proyecto "en la audiencia, el árbitro deberá propiciar al arribo de un acuerdo entre las partes. En caso de que se arribe a uno, el mismo deberá ser enviado, dentro del plazo de 3 días, a la Secretaría de Comercio para su homologación o no. La resolución de la Secretaría debe ser dictada dentro del plazo de 5 días. En caso de homologación del acuerdo, deberá notificarse ésta a las partes, momento a partir del cual empieza a correr el plazo para su cumplimiento".

"En caso de que la Secretaría de Comercio no homologue el acuerdo, deberá dejar constancia de las observaciones y los lineamientos necesarios que las partes han de seguir para poder llegar a un acuerdo homologable. En dicho caso, se citará a una nueva audiencia a las partes a fin de llegar a un nuevo acuerdo susceptible de ser homologado", manifestó.

Asimismo, explicó que "en caso de que las partes no arriben a un acuerdo, el árbitro tendrá un plazo de 10 días para dictar un laudo, el cual será recurrible por las partes ante la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil dentro del plazo de 5 días de notificada. Los laudos consentidos serán ejecutables ante los juzgados nacionales de primera instancia en lo civil".

Finalmente, Donda aclaró que "todo el procedimiento será gratuito para el locatario y la tramitación ante el Servicio de Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación podrá contar o no con asistencia letrada".

Disolución

Después de los primeros 9 meses, el inquilino podrá disolver el contrato pero deberá notificarle en "forma fehaciente" su decisión al dueño mínimanente 60 días antes de la fecha en que se reintegrare el inmueble arrendado. Al momento de desocupar la vivienda, hasta los primeros 18 meses, el inquilino deberá abonarle al propietario, en concepto de indemnización, un mes y medio de alquiler o sólo un mes si esto ocurre después de ese plazo.

Cláusula de buena fe

En su proyecto, Donda establece que "el contrato de locación deberá celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe atendiendo prioritariamente al derecho a la vivienda de la persona y su grupo familiar. El principio de buena fe se extiende a todas las etapas de negociación y ejecución del contrato. En caso de duda [...] habrá que estar siempre a favor del locatario, salvo prueba en contrario".

Fundamentos

Al presentar su proyecto, la diputada de Libres del Sur argumentó que "el Estado argentino tiene la obligación de garantizar el derecho a la vivienda digna a todos sus habitantes. En la última década la población residente en villas creció en 56.165 habitantes nuevos, es decir, 52%, mientras que la población de la ciudad consolidada creció sólo un 2.1%".

En este sentido, indicó que "el 32,1% de las familias en la Ciudad de Buenos Aires, alquila su vivienda, mientras que el 20% de las vivienda en la misma ciudad se encuentra desocupada" y agregó: "en la Provincia de Buenos Aires, 700.000 son hogares alquilados, lo que representa a más de 1,4 millón de personas y en Rosario el 21,4% de las familias alquilan su vivienda".

Asimismo, señaló: "creemos necesario llevar adelante todo tipo de política pública destinada a el estado de la vivienda en nuestro país. La realidad es que las personas que desean alquilar una propiedad con fines de vivienda se ven sometidas cada vez con mayor intensidad a exigencias desmedidas".

Según Donda, "el uso de garantías compradas o truchas, que se ponen a disposición de los propietarios, hace que estos exijan propiedades de un familiar directo o soliciten más de una propiedad. El Estado, en lugar de implementar medidas para detectar estos casos y evitar la defraudación que ello conlleva, deja librada a la voluntad de las partes las exigencias por más desmedidas que parezcan".

"Así, propietarios y locatarios se encuentran entrampadas en una lógica perversa que afecta al mercado, con la diferencia que los locatarios llevan la peor parte, pues no pudiendo tener la capacidad de ahorro para adquirir una vivienda, se ven obligados a soportar los costos que se incrementan día a día", expresó.

Por otra parte, explicó que "el lapso de tiempo mínimo fijado en la ley actual es solo de dos años, lo que obliga a los inquilinos a vivir en una mudanza permanente y no tener garantizado un plazo razonable de tiempo previsible en estos contextos inflacionarios", y añadió que "el lapso de preaviso es solo de un mes en el que el locatario debe hacer un sinfín de gestiones y tener preparado un gran desembolso de dinero para alquilar otra propiedad".

Por último, concluyó que "el honorario de los corredores inmobiliarios de un mes de alquiler cada año de contrato, resulta de una incidencia altísima para las familias" Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


ASESORAMIENTO Y SERVICIOS PROFESIONALES

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Efemérides: El 15 de octubre de 1881, nació José Arce, destacado cirujano, legislador, diplomático y escritor.


Dr. Cristobal Orlando Ruano.

Dr. Cristobal Orlando Ruano.

Provincia de Buenos Aires

La CAPHyAI está presente en la zona norte

[BPN-14/10/14] La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) extendió su presencia a la zona norte bonaerense. El Dr. Cristóbal Orlando Ruano, exdirigente de la entidad, comenzó a participar como columnista de un programa de radio en San Fernando, en su calidad de representante de la CAPHyAI y está al frente de una delegación que funciona desde hace dos años en San Isidro.

El pasado 17 de septiembre, Pequeñas Noticias lo entrevistó en los estudios de FM La Barca 88.3, donde todos los miércoles responde las consultas de los oyentes en el espacio que tiene la CAPHyAI en el programa "Puertas Abiertas" que conduce María Bradley y se transmite de lunes a viernes de 9 a 11:30 horas.

Ruano en la radio

Según explicó el Dr. Ruano, "la Cámara aspira a divulgar los temas relacionados con la propiedad horizontal porque considera que cuanto más sepan los consorcistas, mejor van a ir las cosas. La idea es que los administradores vayan cambiando esa imagen no exactamente buena que tienen para que se conozca cómo es la actividad, ya que en general los consorcistas no lo saben y no tienen por qué saberlo".

"En el programa se reciben llamados, se aceptan preguntas de distinta índole -siempre con respecto a la propiedad horizontal- y lentamente la gente se va interesando. Paulatinamente se va sintiendo la recepción. Es un trabajo de cierto tiempo y de hormiga. Hay que ir llegando al oyente de a poco", expresó.

Sobre la modalidad de su columna, el Dr. Ruano explicó "elijo un tema, lo desarrollo -sin perjuicio que cualquier oyente puede proponer otro- y lo expongo en el siguiente programa. La explicación no es demasiado larga para no cansarlos y trato de no ser demasiado técnico para que los oyentes no se duerman", y subrayó que: "hay que ir a lo práctico y a lo cotidiano porque si no uno los envuelve en artículos del Código Civil que no creo que les interesen demasiado. La gente quiere saber qué se hace puntualmente ante determinada situación".

Respecto a las consultas de los oyentes, destacó que "llaman más los consorcistas porque en general el administrador que es profesional, que trata de capacitarse, que trata de llegar a las cámaras y de asociarse, está un poco más informado".

Dr. Cristobal Orlando Ruano.

Dr. Cristobal Orlando Ruano.

En este sentido, detalló que "las quejas de los vecinos más comunes son: los ruidos molestos, las mascotas, los problemas con el vecino y que el administrador no hizo nada", y agregó: "con el administrador también están los conflictos de siempre: si hace, si no hace y el famoso tema sobre qué es común y que es privado en un consorcio".

Por último, aclaró: "generalmente vengo yo al programa pero también vienen los demás asesores legales de la Cámara. Les cuesta un poquito porque son de Capital Federal y es un trecho largo hasta acá, pero este espacio es de la CAPHyAI y cualquiera que esté en él, la está representando".

FM La Barca

Se trata de una radio que pertenece a la Parroquia Nuestra Señora de Aránzazu que, según indica su sitio Web, comenzó a funcionar el 8 de diciembre de 2001 enmarcada en un proyecto que busca acompañar y compartir "la palabra de Dios y todo lo que tiene que ver con ella en cuanto a servicio, acompañamiento fraterno y expresiones de arte. En suma, a recorrer con ellos el camino de la verdad y la vida". Está centrada especialmente en la población de San Fernando, Tigre, San Isidro e Islas del Delta.

La delegación San Fernando

Respecto a esta filial de la CAPHyAI, el Dr. Ruano informó que "la Cámara abrió hace dos años y pico una delegación en San Isidro y allí brinda a la comunidad asesoría legal. Está ubicada en la calle Acassuso 267, 1º piso, oficina 9 y atiende todos los días de 14 a 17 horas, con intención de ampliar ese horario en la medida en que vaya llegando más gente".

"El objetivo es difundir la propiedad horizontal y tratar de ayudar o de informar tanto a administradores como a propietarios. Dado el crecimiento de zona norte, a veces se vuelve difícil llegar hasta Perú 570 en Capital Federal ya sea por problemas de transporte o de tráfico si se viaja en auto", manifestó.

Por otra parte, contó que "en general se acercan más propietarios que administradores. Éstos últimos lo hacen cuando se les vuelve difícil un tema y no saben cómo encararlo. Siempre las preguntas de los administradores son más difíciles que las de los propietarios porque este llama por alguna desinteligencia con el administrador o con un vecino" y concluyó que la delegación en todos los casos "trata de mediar" Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Seguridad en administración

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Efemérides: El 16 de octubre de 1941, se creó la Flota Mercante del Estado.


Emilio Rossi, titular de Prevind-Fuegotecnic.

Emilio Rossi, titular de Prevind-Fuegotecnic.

Seguridad y protección contra incendio

Entrevista a Emilio Rossi

[BPN-14/10/14] A fines del mes pasado, Pequeñas Noticias entrevistó a Emilio Rossi, titular de Prevind-Fuegotecnic y experto en seguridad y protección contra incendios, quien explicó qué son las instalaciones fijas contra incendios, enfatizó el rol de los administradores al respecto y aconsejó cómo contratar una empresa proveedora de servicios. Auguró también que el Gobierno porteño controlará que se cumplan las normativas que regulan la actividad.

Instalaciones fijas contra incendios

Claudio García de Rivas: ¿Qué es una instalación fija contra incendio?

Emilio Rossi: Las instalaciones fijas contra incendio están compuestas por una red de caños hidrantes interiores con su correspondiente manguera y lanza. En algunos edificios -dependiendo de su año de construcción y tipo- pueden tener abastecimiento de agua propio, tanques de reserva para incendio, bombas o hidroneumáticos para dar la presión y el caudal necesario exigido por el Código de Edificación. Dependiendo de la cantidad de pisos y para construcciones a partir de los años 80, las instalaciones contemplan cañerías secas para que los bomberos inyecten agua conectando la autobomba a la boca de impulsión. Los edificios con segundo subsuelo de cocheras poseen además rociadores automáticos.

En edificios más modernos, según el tipo y destino de las unidades, -como es el caso de las torres en Puerto Madero y otras zonas de reciente expansión inmobiliaria- poseen detectores de humo (alerta de incendio) y rociadores en los palieres y áreas de servicio.

CGR: ¿Qué tipo de mantenimiento requieren?

ER: Las normas internacionales y ahora las nacionales entienden que una instalación contra incendio es un elemento indispensable para proteger la seguridad de los ocupantes de un establecimiento. Es por eso que las frecuencias y protocolos que se deben acatar contemplan estándares muy altos.

Si cumplimos con las normativas podremos salvar vidas, atenuar efectivamente un siniestro seguido de fallecimientos, evitar pérdidas materiales y estar cubiertos ante posibles demandas acompañando las exigencias de las aseguradoras. De este modo, podremos acceder a los beneficios del resarcimiento económico ante pérdidas materiales por los seguros contratados.

Es muy importante considerar estos requisitos y más aún a partir de las nuevas leyes que cargan toda la responsabilidad en la administración profesional.

El mantenimiento debe ser preventivo y recurrente para asegurar el buen funcionamiento del sistema cuando -en caso de un incendio- sea requerido. Producto de estos mantenimientos preventivos, surge ocasionalmente la necesidad de realizar también mantenimientos correctivos, para reparar o reemplazar los elementos defectuosos que integran la instalación (válvulas hidrantes, volantes, lanzas, bombas, cañerías defectuosas o mal emplazadas, hidroneumáticos etc.).

Los consorcios

CGR ¿El cumplimiento de qué normativas debería ser prioritario para los consorcios?

ER: Existen prioridades a la hora de resguardar la vida y los bienes de los ocupantes de un edificio. Los servicios que están para el cuidado y bienestar de los consorcistas deben ubicarse en primer lugar al momento de decir cumplir con las leyes y normativas que regulan estas actividades. El mantenimiento de estos servicios (ascensores, incendio, balcones y marquesinas, electricidad, gas, calderas, etc.), es prioritario para asegurarnos la tranquilidad de haber hecho lo correcto para evitar cualquier accidente seguido de fallecimientos, resguardar los bienes y patrimonio del edificio, cumplir ante las aseguradoras mejorando nuestra posición ante los reclamos y demandas que debamos hacer en caso de incumplimiento del contrato y mantener indemne al administrador y a los propietarios ante demandas penales y civiles, y multas por incumplimientos.

CGR ¿Cuál es el rol de los consorcistas y administradores en el mantenimiento de instalaciones fijas?

ER: Es muy importante llevar conocimiento al consorcista. Este tipo de servicio implica trabajos especializados, empresas con profesionales matriculados y responsables ante el usuario y autoridades gubernamentales, con la infraestructura necesaria para llevar adelante eficientemente las tareas, además de contar con los elementos necesarios para realizar los ensayos y pruebas de laboratorio de las instalaciones.

¡¡¡ DOS VIDEOS PARA BAJAR, VER Y REFLEXIONAR !!!

Cómo se mantienen las instalaciones contra incendio

Aprendiendo a usar un extintor 

Venimos estudiando desde hace tiempo todas las normativas y leyes que ponen en cabeza de los administradores su cumplimiento, aumentando su carga laboral y comprometiendo su matrícula profesional.

Hace unos días se han modificado los requisitos para cumplir con el certificado de Edificio Seguro, el cual había que presentar obligatoriamente al momento de la renovación de la matrícula profesional del administrador. Uno de los requisitos que se debía cumplir para otorgar el certificado, es haber realizado el control y mantenimiento de la instalación contra incendio, poseer el libro, la plancheta de habilitación, las rutinas de conservación y el certificado de operatividad.

CGR ¿Por qué cumplir con la Disposición 415 (mantenimiento de la instalación fija contra incendio) que es tan costosa para algunos consorcios?

ER: El impacto económico que produce este servicio en los consorcios se debe a varias razones. Durante muchos años se ha relegado el mantenimiento de este tipo de instalaciones. Al entrar en vigencia la normativa, la mayoría debieron ser reparadas como consecuencia de no haberles realizado, en su momento, el mantenimiento preventivo. Por eso, poner en condiciones a todos los elementos constitutivos que componen una instalación requiere de un mayor costo de implementación.

Seguramente, una vez regularizado el parque de instalaciones de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los mantenimientos serán menos costosos.

CGR ¿Cómo atenuar el impacto de este costo en las expensas?

ER: El impacto en las expensas se debe atenuar con la negociación a través del administrador y su proveedor certificado para buscar las soluciones y alternativas más convenientes para el consorcio.

En la actualidad, se encuentran registradas más de 60 empresas, por lo cual tenemos suficiente oferta para atender la demanda y seguramente el proveedor de confianza podrá colaborar con la mejor propuesta económica y financiera para poder cumplir.

En virtud de ello, creo que las empresas proveedoras deben comprometerse seriamente con su cliente administrador, llevarles tranquilidad y seguridad, ayudarlos a cumplir otorgando mejor financiación para atenuar el impacto de las cuotas en el valor de las expensas mensuales, brindarle atención dedicada y personalizada para poder discutir mejores soluciones entendiendo que todos los consorcios no son iguales y que manejan presupuestos diferentes.

El administrador y el proveedor deben comunicarse con mayor frecuencia, comprometerse para arribar a la mejor solución económica y financiera de modo que se pueda cumplir con todas las nuevas normativas vigentes y así, de este modo, evitar multas y reclamos.

Proveedores

CGR ¿Existen empresas "truchas"?

ER: No me consta si existen en la actualidad empresas truchas. Si existieran sería muy difícil para ellas ofrecer el servicio al sector de la propiedad horizontal a través de los administradores.

CGR ¿Cómo identificarlas para no dejarse engañar?

ER: Hoy en día los administradores profesionales pueden determinar rápidamente -y especialmente por el nivel de información que manejan- si la empresa cumple o no con los requisitos necesarios. Generalmente consultan a través de Internet o solicitando la documentación que acredita que tienen las habilitaciones, registros y matriculas obligatorias que se exigen para desarrollar la actividad.

En la actualidad, los servicios que son considerados de alto riesgo para los ocupantes de un edificio están regulados por la ciudad de Buenos Aires a través de leyes, decretos y disposiciones. Estos servicios deben ser realizados y facturados por el registrado o matriculado. En ningún caso y bajo ninguna circunstancia pueden ser tercerizados o comercializados por entidades no registradas. Tanto la Ley 941 y su modificatoria, la Ley 3.254, como la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, lo prohíben. La razón fundamental de esto es que son servicios que atienden a la seguridad de las personas, los ocupantes y visitantes de un edificio o establecimiento público.

En este sentido, el administrador debe asegurarse la trazabilidad de la contratación desde el presupuesto, los remitos, las facturas y los certificados que emita el prestador. De este modo, no sólo cumple con las exigencias emanadas de las normativas sino que se asegura la garantía del servicio contratado, mejora su posición jurídica ante reclamos a las aseguradoras por daños y mala praxis, y protege su matrícula profesional ante las autoridades gubernamentales y también ante la sociedad.

Otros de los instrumentos que son absolutamente necesarios para llevar adelante una contratación exitosa y sin riesgos son: exigirle al proveedor -al momento de la contratación- la emisión de la cláusula de no repetición a favor del edificio y el administrador. De este modo se asegura que el personal de la empresa contratista está debidamente asegurado y que posee los seguros de ley vigentes y al día. Exigiendo este documento, ningún empleado de la empresa contratada podrá repetir un juicio por accidente o muerte hacia el consorcio o el administrador. Como los contratistas suelen accidentarse en los edificios, a esta herramienta hay que considerarla de suma importancia si queremos estar tranquilos y cubiertos.

CGR ¿Cómo conocer a la empresa que se va a contratar?

ER: Es muy importante conocer los recursos e infraestructura de la empresa que se contrata. Prevind-Fuegotecnic viene cursando desde hace tiempo, invitaciones a nuestros clientes para que conozcan nuestra planta y al personal directivo responsable de los servicios. El objetivo es que el administrador conozca a su empresa proveedora, comprobando las instalaciones con las que cuenta, su infraestructura y los procesos que realiza para la ejecución de los trabajos.

Hemos advertido muy satisfactoriamente que el administrador, al hacer esta experiencia, además de contactarse con el personal, poder observar la máquina y herramienta necesaria para que se realicen las tareas y los procesos que se llevan a cabo para dar cumplimiento a las normativas y regulaciones, reciben un gran conocimiento tanto como la seguridad y certeza al momento de poder transmitir a sus administrados con mayor claridad, los beneficios de contar con proveedores calificados. Estas prácticas sería muy interesante que se hagan extensivas hacia otros proveedores de servicios y especialmente a aquellos servicios de riesgo.

El Estado

CGR ¿Qué opina de la labor del Gobierno de la CABA respecto a este tema?

ER: En mi opinión personal, creo que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, y ahora otros gobiernos provinciales, consideran de alto riesgo la probabilidad de que ocurra un incendio, con las consecuencias catastróficas que ello puede generar. Lo hechos sucedidos en los últimos tiempos relacionados con incendios han dejado muchas víctimas fatales y sobrevivientes con consecuencias colaterales enormes. Por eso, considero que los gobiernos pondrán mayor énfasis en los controles y en el cumplimiento de las normativas que regulan la actividad Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


AVISOS CLASIFICADOS

EMPLEO - OFRECIDO

ENCARGADO C/SIN VIVIENDA/SUPLENTE: Referencias comprobables - Buena presencia - Buen trato - Soltero - Nombre: Martin Montegia - Teléfono: (15) 4446-7008 o (15) 3686-6321 - E-mail: martinmontegia@pequenasnoticias.com.ar

Empleado Inspector/Administracion de Consorcios: Busco trabajo en una administración para realizar inspecciones, reuniones de asamblea y toda tarea relacionada con la administracion, soy administrador recibido y matriculado - Nombre: Alejandro Martin Davalos - Teléfono: (15)6956-6023 / 4690-6397 - Localidad: Rafael Castillo - Email: throneoftheblackheart@gmail.com

EMPLEADO ADMINITRATIVO: Con conocimientos de Office (Word - Excel - Power Point) - Ctas. Ctes. - Proveedores - Herramienta Visual Basic 6.0 (Desarrollo de aplicaciones básicas - consulta base de datos mediante DAO) - Nombre: Daniel Mario Gustavo Lucero - Teléfono: 4672-1656 - Celular: (15)3802-2460

ADMINISTRATIVO PARA ADMINISTRACIÓN: Me postulo para trabajo administrativo part- time por la mañana. Tengo experiencia en el rubro, dentro y fuera de la oficina. Soltero, estudiante de Derecho - Nombre: Pablo Adrián Isasmendi - Teléfono: (15) 5823-5200 - E-mail: pablo_bht@yahoo.com.ar  

ADMINISTRATIVA/RECEPCIONISTA: Me postulo para un puesto como administrativa full time, soy perito mercantil, idioma ingles intermedio. Estudiante para analista en sistema. Tengo experiencia comprobable en estudio contable como administrativa y administración de consorcios realizando tareas administrativas en general y cadetería - Nombre: Vanina Lazzaro - Teléfono: 4682-4784 - E-mail: lglazzaro@fibertel.com.ar

ASISTENTE PARA ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS: Me postulo como asistente en administracion de consorcios. Realizé el curso en la Liga del Consorcista y soy egresado de ICI con el titulo de Tasador Corredor y Martillero Público - Nombre: Hernán Gomez - Teléfono: (11)6948-9862 - Email: hernangmz@gmail.com

EMPLEADO ADMINISTRACION DE CONSORCIO: Tengo gran aptitud para desarrollar tareas administrativas de consorcio, jurídicas y conocimientos avanzados sobre la cuestión de la propiedad horizontal. Sumamente voluntarioso y laborioso - Nombre: Guillermo Rojas - Teléfono: (15)5125-9018 - Email: rojasguillermo410@yahoo.com.ar

EMPLEADO ADMINISTRATIVO: buso trabajo medio tiempo, estoy cursado APM (Agente de Propaganda Médica) en la Universidad de La Matanza 3 veces por semana puedo trabajar full time en la zona - Nombre: Nicolas - Teléfono: 4460-0987 - Email: ccmlinares@hotmail.com


Efemérides: El 17 de octubre de 1945, se estableció el Día de la Lealtad , en memoria del movimiento popular que permitió la liberación y el reintegro al poder de Juan Domingo Perón.


ARBA: No deberán tributar aquellos consorcios que su única actividad sea conservar los lugares comúnes.

ARBA: No deberán tributar aquellos consorcios que su única actividad sea conservar los lugares comúnes.

Provincia de Buenos Aires

Los consorcios también están alcanzados por Ingresos Brutos

[BPN-14/10/14] El 1 de octubre, la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA), recordó -mediante un comunicado- que aquellos consorcios que realicen alguna actividad económica de carácter oneroso deberán inscribirse en el impuesto sobre los Ingresos Brutos. Anunció también que notificó a los administradores bonaerenses que deben cumplir con la legislación vigente. Todo hace suponer que esta notificación precederá inspecciones del ente recaudador provincial para detectar a infractores.

Según el comunicado de ARBA se inició "un proceso de notificación a diferentes personas físicas y jurídicas para que, en caso de corresponderle, se inscriban en el impuesto sobre los Ingresos Brutos. En ese marco, se notificó a las administraciones de consorcios de propiedad horizontal para que cumplan con lo que establece la legislación vigente, en caso de que éstas tengan actividad económica de carácter oneroso en territorio de la Provincia de Buenos Aires".

En principio, el ente fiscalizador detalló que "la obligación de comenzar a tributar en esta actividad recae sobre aquellas asociaciones que, además de las actividades propias de su objeto constitutivo previsto en la Ley 13.512 (Régimen de la Propiedad Horizontal), desarrollen otra u otras que configuren el hecho imponible del tributo" y explicó que "estas pueden ser, por ejemplo, el alquiler de la terraza para la instalación de antenas, el usufructo de algún espacio común para realizar publicidades, etc.".

Si ganás, pagás

Aclaró también que "no deberán tributar aquellos consorcios que su única actividad sea administrar y conservar los lugares pero sí aquellos que realizan actividades a título oneroso (no necesariamente lucrativas) y que exceden el ámbito del Régimen de la Propiedad Horizontal, lo que da lugar a la configuración del hecho imponible tipificado en el Art. 182º del Código Fiscal" y señaló que "resulta habitual en este sector la prestación de  servicios a terceros- al margen de la actividad específica del consorcio- tales como el alquiler de unidades funcionales".

Es de destacar que el Art. 182º del Código Fiscal establece que "el ejercicio habitual y a título oneroso en jurisdicción de la provincia de Buenos Aires, del comercio, industria, profesión, oficio, negocio, locaciones de bienes, obras y servicios, o de cualquier otra actividad a título oneroso -lucrativo o no- cualquiera sea la naturaleza del sujeto que la preste, incluidas las sociedades cooperativas, y el lugar donde se realice (zonas portuarias, espacios ferroviarios, aeródromos y aeropuertos, terminales de transporte, edificios y lugares de dominio público y privado y todo otro de similar naturaleza), estará alcanzada con el impuesto sobre los Ingresos Brutos".

Las excepciones

Por otra parte, el ente recaudador indicó que los consorcios que hayan sido notificados y que consideren que su actividad no debe estar gravada por el impuesto sobre los Ingresos Brutos, podrán presentar un descargo, ya sea personalmente en el Centro de Servicios Local de la Agencia más próximo a su domicilio o a través de la página Web www.arba.gov.ar, ingresando a la opción "Notificaciones y Descargos"/Operativos con/sin Autenticación. En el caso de requerirse autenticación, ésta deberá gestionarse por intermedio del Centro de servicio más cercano.

De acuerdo a ARBA, la Agencia evaluará la documentación presentada y dejará sin efecto o no el reclamo del contribuyente, conforme a las facultades que le confiere el Código Fiscal (Ley 10.397 y modif. T.O. 2011).

Datos cruzados

Por último, reveló que "la información de la Agencia se sustenta a partir del cruce de datos aportados por otros organismos" y añadió que "el ente recaudador provincial encontró indicios que denotaron el ejercicio de al menos una actividad gravada en jurisdicción de la provincia de Buenos Aires, circunstancia que haría presumir la generación del hecho imponible y consecuente calidad de contribuyente en los términos de los artículos 182º y 202º del Código Fiscal" Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice



ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL

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Efemerides: El 18 de octubre de 1869, apareció el diario La Prensa en Buenos Aires, fundado por José C. Paz.


Senador bonaerense Horacio López.

Senador bonaerense Horacio López.

Ciudad de Bahía Blanca

Proyecto de renovación de la red de gas en consorcios

[BPN-14/10/14] El pasado 15 de agosto, el senador Horacio López (UCR) presentó un proyecto de ley en el Senado de la Provincia de Buenos Aires para renovar la red de gas en edificios de la ciudad de Bahía Blanca que tengan más de 30 años de antigüedad y sus instalaciones se encuentren obsoletas.

López propone crear un "Plan Piloto de Gas Natural Domiciliario" en esa ciudad que de ser aprobado creará un Comité de Coordinación, Consulta y Seguimiento que relevará las instalaciones, determinará un plan de reparación pertinente y propondrá instrumentos financieros para que los consorcios puedan acceder a créditos que les permitan afrontar los gastos. Además, se creará un Registro de Profesionales Gasistas.

El proyecto, que se presentó bajo el número E 212 2014 – 2015, consta de 11 artículos, de los cuales uno es de forma. El pasado 9 de septiembre ingresó a la comisión de "Obras y Servicios Públicos" y posteriormente girará a las comisiones de "Presupuesto e Impuestos" y "Legislación General".

Plan Piloto de Gas Natural Domiciliario

Específicamente, el proyecto establece la creación de un plan de carácter obligatorio "para los edificios de propiedad horizontal de Bahía Blanca con 30 años o más de antigüedad, contados desde la fecha de su construcción, cuyas instalaciones de gas natural se encuentren obsoletas o fuera de las disposiciones legales correspondientes y que pongan en riesgo la seguridad de las personas".

Comité de Coordinación, Consulta y Seguimiento

En este marco, se constituirá un Comité de Coordinación, Consulta y Seguimiento integrado por un titular y un suplente en representación de cada una de las siguientes instituciones: la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca (CAPHBB), la Cámara de Instaladores de Gas y Afines de Bahía Blanca, el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios y Rentas de Bahía Blanca (SUTERH), la Asociación de Productores de Seguros de Argentina Delegación Bahía Blanca, el Colegio de Ingenieros, Distrito I de Bahía Blanca, el Colegio de Arquitectos, Distrito X de Bahía Blanca, el Colegio de Técnicos de Bahía Blanca, el Honorable Concejo Deliberante y el Departamento Ejecutivo de Bahía.

Asimismo, el proyecto dispuso que el Comité -que establecerá su funcionamiento a partir de su propio reglamento- oficiará de árbitro, contribuirá con propuestas y servirá de nexo con los administradores de los consorcios afectados.

Según aclaró López, "sus integrantes no tendrán responsabilidad civil, profesional o penal por los distintos incumplimientos de la legislación vigente o por los daños y perjuicios que se pudieran ocasionar por parte de los consorcios de edificios, los administradores, la licenciataria del servicio de gas, el ente regulador (ENERGAS) y los profesionales gasistas matriculados que realicen las obras que les fueran encomendadas".

De acuerdo a la iniciativa, "el Comité de Coordinación, Consulta y Seguimiento tendrá a su cargo ordenar la realización de un relevamiento y determinación de los edificios que necesiten adecuaciones y el establecimiento de un plan de trabajo por parte de los consorcistas o sus administradores, a los fines de autorizar el ingreso a las herramientas financieras disponibles, el control de los trabajos que se realicen en espacios comunes, la evaluación final de los mismos y toda otra tarea que aquél establezca al dictar su propio reglamento".

 Textualmente, el proyecto indica que "cada consorcio tendrá 180 días corridos, contados a partir de la notificación, para verificar y llevar a cabo los trabajos a realizar en las unidades habitacionales. A ese fin, se deberá contratar a un gasista matriculado de primera o de segunda categoría colegiado, inscripto en el listado de profesionales matriculados proporcionado, de manera obligatoria, por la empresa licenciataria de gas natural, la que entregará al momento de la finalización de las tareas correspondientes un certificado de aptitud que además detalle los trabajos realizados".

Cabe destacar que las obras en los edificios se deberán realizar, preferentemente, entre el primero de septiembre y el primero de marzo de cada año.

Asimismo, el ente recaudatorio deberá elaborar cuadrículas que permitan realizar las evaluaciones y trabajos, atendiendo a la disponibilidad de recursos humanos y económicos.

Al finalizar esta tarea, el consorcio deberá entregarle al Comité de Control una copia del relevamiento y comunicarle si utilizará alguna de las herramientas financieras disponibles, las cuales serán propuestas por el ente. Específicamente, la iniciativa establece que el Comité "propondrá instrumentos financieros para que los consorcios y copropietarios accedan a créditos para afrontar los gastos que demanden las reparaciones. Para ello podrá acordar condiciones con la banca pública, social, como cooperativas y privada".

 Si los consorcios alcanzados por esta normativa no cumplen con esta obligación dentro de los plazos establecidos por el Comité, éste deberá informar a la licenciataria de la situación para que tome las medidas que considere pertinentes.

Registro de Profesionales Gasistas

En este marco, el proyecto propone la creación de un Registro de Profesionales Gasistas de primera y segunda categoría colegiados. Allí deberán figurar todos los datos personales, los antecedentes técnicos de capacitación y toda información que acredite la idoneidad de las personas físicas y, en algunos casos, jurídicas.

Fundamentos

Al presentar su proyecto, el senador López argumentó que "existen más de 500 edificios en la ciudad de Bahía Blanca construidos en las décadas del 60, 70 y 80, es decir, con más de 30 años de antigüedad y se estima que más de 100 necesitan resolver esta problemática. La mayoría de sus ocupantes pertenecen a una población de mediano nivel adquisitivo, pero hoy se encuentran jubilados" y agregó que "también hay edificios construidos en la década del 70 por planes oficiales para obreros y resulta ser el sector más castigado por la situación económica".

Asimismo, señaló que esto "conlleva la inseguridad conocida por todos acerca de los accidentes por el incorrecto uso del gas, para las personas que habitan dichos edificios, vecinos de los mismos y cualquier persona que ocasionalmente transite por el lugar y también para quienes asistan a los heridos".

"Por lo expresado, surge la imperiosa necesidad de que las instalaciones de gas se encuentren en óptimo estado para la seguridad de la población pero, para obtenerlo se debe facilitar la posibilidad económica y financiera de lograrlo", concluyó.

¿QUIÉN ES HORACIO LÓPEZ?

BPN Nº 523 de 25/06/14: "Plan de Uso Racional de Energía y Consumo Sustentable"

Horacio López

Es de recordar que el pasado 28 de mayo, el senador López había presentado un proyecto de ley en el Senado de la Provincia de Buenos Aires para crear un "Plan de Uso Racional de Energía y Consumo Sustentable" aplicable a los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal que se construyan. El objetivo del programa era fomentar "el consumo racional de agua potable y energía eléctrica; y la disposición final adecuada de papel, cartón, cartuchos de tinta y material de desecho de aparatos eléctricos y electrónicos; y su reciclaje" Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Gacetilla de Prensa

Organizan Seminario sobre PROPIEDAD HORIZONTAL

“ASAMBLEAS”

a cargo del

"Dr. JUAN ANTONIO CONSTANTINO"

El 17 de Octubre del 2014 de 16 hs. a 18 hs.

Lugar: Centro Cultural Osvaldo Soriano, Sala "A"

Catamarca y 25 de Mayo - Mar del Plata

SE ENTREGARÁN CERTIFICADOS


Auspicia estas charlas la Dirección Gral. de Relaciones con las ONG’s

Subsecretaria de Coordinación de la Municipalidad del Pdo. de Gral. Pueyrredón. 

Declaradas de Interés Municipal y Legislativo de la provincia de Buenos Aires en el año 2013

Informes e Inscripción: Martes y Jueves de 9 a 12 hs. Rivadavia 3.188 - 6° Piso - Of. 61.

o al Tel.: (223) 495-8775.-E-mail: acoph@hotmail.com.ar

ENTRADA: Para esta charla solicitamos: lápices, cuadernos, libros, etc. para colegios carenciados.


Efemerides: El 19 de octubre de 1914, murió el general Julio Argentino Roca, presidente de la República por dos períodos y conductor de la Campaña del Desierto.


El autor había ganado en el 2012 el premio "Raíces" en el rubro "Conducción de Radio".

El autor había ganado en el 2012 el premio "Raíces" en el rubro "Conducción de Radio".

Norberto Malatesta

Pido la palabra

[BPN-14/10/14] En mayo, el periodista Norberto Malatesta publicó su primer libro titulado "Pido la Palabra, aprendé a hablar bien en público y mejorá tu performance profesional". El autor es, entre otras múltiples actividades, el editor de la revista Propiedad Horizontal de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI).

Mediante esta obra, Malatesta invita al lector a encontrar "técnicas de probada eficacia que le ayudarán a hablar en público con naturalidad y en forma convincente para pronunciar un discurso, dictar una conferencia o enfrentar a los periodistas durante un reportaje por radio o televisión. Porque la palabra también se educa".

Norberto Malatesta.

Norberto Malatesta.

Los principales temas que trata su obra son: "El corazón en las palabras", "El miedo escénico", "La introducción", "El cuerpo o desarrollo", "La conclusión", "Preparación de la conferencia", "Tu cuerpo también habla", "Los sonidos del silencio", "Los apoyos visuales", "Planificá tus movimientos", "El micrófono, tu mejor aliado", "Para entenderte mejor", "La presentación del orador", "¿Improvisar, yo?", "Discurso oral y discurso escrito" y "Cómo hablar por radio y TV".

El libro fue editado en mayo de 2014 por Ediciones Paidós y consta de 232 hojas distribuidas en 16 capítulos, un prólogo, una introducción y un epílogo. Cada capítulo, se divide a su vez en varios temas.

El autor

Hace 37 años que Norberto Malatesta de dedica al periodismo y durante su carrera se desempeñó en radio, gráfica y televisión. Se graduó en la Escuela Superior de Periodismo de Buenos Aires y realizó estudios de posgrado en la Facultad de Ciencias de la Información de la Universidad de Navarra (España).

Desde hace 30 años trabaja como asesor en comunicación y en 2001 fundó su propia consultora, Leader Consulting. Entre 2011 y 2012 presidió la Academia Privada de Oratoria Contemporánea (APOC), entidad a la que sigue perteneciendo como miembro de la Comisión de Estrategia.

Actualmente, trabaja como profesor de Oratoria en el Programa Ejecutivo de Comunicación Institucional de la Graduate School of Business de la Universidad de Palermo (UP), en la Escuela de Negocios del Instituto de Ciencias de la Administración, en la Universidad Católica de Córdoba, y en la Universidad Tecnológica Nacional (UTN).

Asimismo, ganó el Premio Raíces 2012 en el rubro "Conducción en Radio". Fue también autor del capítulo "Reglas básicas para manejarse en entrevistas por televisión" en el libro "Oratoria contemporánea - Para aprender a hablar en público" de Ignacio Di Bartolo y Alberto Bustamante, editado por Corregidor en septiembre de 2006 Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Efemerides: El 20 de octubre de 1996, se instauró el Día Mundial de la Osteoporosis.


Correo de Opinión

Sobre "AIPH inició un amparo contra el aplicativo de las DDJJ" por la Sra. Adriana Cabrera

Excelente información. 

Realmente hay que ser experto en informática y buscar distintos vericuetos para poder dar cumplimiento a un caprichoso requerimiento.

Gracias Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Adriana Cabrera

(26/09/2014)


Efemérides: El 21 de octubre de 1886, murió José Hernández, escritor, poeta, periodista y legislador, autor del "Martín Fierro" y de "La vuelta de Martín Fierro".


Rincón Solidario

Dr. Cristóbal Orlando RuanoContesta el Dr. Cristóbal Orlando Ruano

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

Falleció sin dejar copia de las llaves

Buenas tardes.

Me contacto con ustedes a través de la sección Rincón Solidario.

La pregunta es ¿qué debe hacer una persona que es titular registral de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires, cuyas llaves estaban en poder del hijo, el cual ha fallecido sin dejar las mismas o una copia de ellas?
El departamento es una unidad junto con otros dos departamentos más.

No hay administrador y no conoce a los vecinos. El ingreso es por pasillo.

Me han dicho que puede:

1. Hablar con alguno de los vecinos exibiendo el título de propiedad correspondiente y solicitar que se le entregue una copia de la llave a su cargo.

2. En caso de que se nieguen, contratar a un cerrajero que abra la puerta de ingreso rompiendo la cerradura actual de ser necesario y reemplazando la misma haciendo llegar a los otros dos una copia de la misma.

¿Esto es así? ¿debe realizar la denuncia policial antes de proceder?

Desde ya muchas gracias.

Diego

(22/09/2014)

Estimado Sr. Diego:

Si el ingreso al departamento es a través de un pasillo previo, ello implica que hay una entrada (puerta común) que permite el ingreso a los tres propietarios.

Para obtener la llave usted debe solicitarla a los restantes propietarios con exhibición de su título de propiedad ya que tanto la puerta como el pasillo son de propiedad común. En caso de negativa, deberá recurrir a un abogado pero de ninguna manera romper o cambiar la cerradura por su cuenta. 

Con respecto al ingreso al departamento que es de su propiedad, puede disponer del mismo a partir de su puerta de ingreso (esto es la puerta que permite el ingreso al interior del departamento).

Saluda a usted atentamente

Cristóbal Orlando Ruano Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Cristóbal Orlando Ruano es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Fue administrador de consorcios y directivo de la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI).Actualmente es asesor legal de la Delegación Zona Note de la CAPGHyAI. Por cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a cristbalruano@yahoo.com.ar.


Efemérides: El 22 de octubre de 2004, se instauró el Día Nacional del Derecho a la Identidad en conmemoración a la lucha emprendida por las Abuelas de Plaza de Mayo.


Rincón Solidario

Dra. Victoria LoisiContesta la Dra. Victoria Loisi

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

Utilizar ese patio para estacionar automóviles

Estimado director, como siempre, de mucha utilidad los boletines recibidos.

Mis consultas serían dos:

1. En el plano de un consorcio figura que la unidad complementaria destinada a espacio guardacoche, según plano, tiene un patio.

Seguidamente le transcribo la respuesta de la constructora: "le envío escaneado el tema de las cocheras (plano de subdivisión), en la planilla indica la unidad complementaria I (que corresponde a las cocheras) y en el plano está indicado todo el perímetro de la unidad complementaria I con una línea gruesa, detrás de la escalera, área descubierta de más atrás y área semi cubierta adyacente. Toda la superficie de la Unidad complementaria I es espacio guardacoches no obstante diga "Patio".

La pregunta es ¿los propietarios de la unidad complementaria pueden utilizar ese patio como propio estacionando automóviles?

2. En un consorcio nos reunimos con el consejo de propietarios y me dicen que ellos no autorizan a realizar la Disposición 415 debido a los gastos que el consorcio tiene actualmente.

La pregunta radica en:

a) ¿Qué penalidades y multas le corresponden al consorcio y al administrador por no cumplir con la Disposición 415?

b) ¿Dejando asentado en acta que los propietarios no quieren hacerla se exime de responsabilidad al administrador?

Muchas gracias,

Martha [CABA]

(09/09/204)

Estimada Martha:

Paso a responderle sus preguntas:

1. Si bien transcribe Vd. la respuesta de la constructora, no indicando la pregunta, cabe suponer que el planteo radica en determinar el destino del espacio común denominado "patio" en el "plano" (¿de subdivisión?).

A efectos de determinar el destino de dicho espacio, debe Vd. analizar el reglamento de copropiedad y administración del consorcio, único elemento documental que determina el destino de las distintas partes del edificio. Ante diferencias entre dicho reglamento y cualquier otro elemento documental, prima el reglamento. Es por eso que la posibilidad o no de usar dicho espacio como patio surgirá exclusivamente del reglamento de copropiedad y administración.

2. Suponiendo que Vd. se refiera a la Disposición 415 del año 2011 que pone en funcionamiento el Registro de Mantenedores, Reparadores, Fabricantes, e Instaladores de instalaciones fijas contra incendio, cabe aclarar lo siguiente:

- El consejo de administración no tiene facultades de autorizar o no el acatamiento de ninguna norma, excepto que cuenten con dicha facultad específica establecida en forma concreta en el reglamento de copropiedad y administración del consorcio o en su caso mediante delegación de autoridad por parte de una Asamblea de Copropietarios.

- La norma arriba mencionada aplica a las empresas que fabrican, instalan, mantienen o reparan las instalaciones fijas contra incendios, por lo que el incumplimiento de dicha normativa no tiene al Consorcio como sujeto de la misma (cosa que por otra parte la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor aclaró oportunamente https://www.ligadelconsorcista.org/comment/38039#comment-38039).

- Es conveniente que analicen la póliza de seguro del edificio, concretamente los términos de la misma respecto de las instalaciones fijas contra incendios.

- Dependiendo de los términos del acta de la asamblea, el administrador carecería de responsabilidad en los términos del Inc. a) del Art. 9º de la Ley 941 en su texto vigente y con una interpretación amplia del Art. 11º del Decr. 551/2010 de la Ciudad de Buenos Aires.

Cordialmente,

Dra. Victoria Loisi Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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La Dra. Victoria Loisi es abogada, miembro de la comisión directiva de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@ligadelconsorcista.org, llamarla a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111 o mandarle una carta a Montevideo 764 11º piso "C"


Efemerides: El 23 de octubre de 1821, José de San Martín declaró la libertad de imprenta en el Perú.


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Dra. María Mercedes Orueta CossiContesta la Dra. María Mercedes Orueta Cossi

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Hay una propietaria que no entiende razones

Soy administradora voluntaria de un consorcio en la CABA y soy propietaria de una de sus unidades.

Tengo todos los papeles en regla tal como lo he demostrado. Hasta tengo el comprobante de haber hecho el curso de administradora.

En el consorcio hay una propietaria que no entiende razones.

La misma es propietaria de una unidad que tiene un porcentual del 5,78% pese a lo cual pretende manejar el consorcio.

El resto del consorcio avala mi designación como administradora.

No deseando seguir más con sus estúpidos planteos sin fundamento desearía saber cómo proceder ya que es imposible demostrarle que está en un error.

Espero su respuesta que agradezco desde ya.

Saluda atentamente.

Beatriz [CABA]

(3/10/2014)

Estimada Beatriz:

Estoy más que segura que cuando asumió su función como administradora no se imaginó que algo así se le podía presentar, sin embargo es muy común. 

Cada tanto nos encontramos con consorcistas que, por tener un porcentaje alto, pretenden asumir una función que no les fue designada y que el resto, como bien dice, no avala. 

Además, vivir donde se administra tampoco es fácil, pero USTED asumió una tarea importantísima y si realmente le interesa continuar desarrollándola para beneficio de todos, sáquele provecho a la actitud de esta persona. En vez de ponerse a discutir con ella, tome en cuenta lo que dice dejando en claro que es una propietaria más, que su opinión es importante pero quien decide es la asamblea.

En definitiva, le recomiendo que se remita a cumplir con su función y que sean los hechos el fiel reflejo de su profesionalidad y no los dichos o aspiraciones de otros. 

Saludos cordiales, 

Maria Mercedes Orueta Cossi Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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Maria Mercedes Orueta Cossi es abogada especialista en propiedad horizontal y titular del blog Asesoramiento Consorcios (https://asesoramientoconsorcios.blogspot.com.ar). Por cualquier consulta se la puede llamar al teléfono 4931-4450, al móvil (15)6570-8018 o escribir a asesoramientoconsorcios@yahoo.com.ar.


Efemerides: El 24 de octubre de 1871, se instauró el Día Nacional de la Astronomía ya que ese día se inauguró en Córdoba el primer Observatorio Astronómico del país.


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Dr. Alberto Anibal GabásContesta el Dr. Alberto Anibal Gabás

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Tiran basura en el patio del primer piso

Señores:

Querría saber si existe alguna normativa específica contra aquellos habitantes de un consorcio que tiran basura en el patio del primer piso.

¿Hay alguna ley nacional o local que prevé sanciones contra este proceder?

María Luisa [CABA]

(1/10/2014)

María Luisa:

Desconozco si dentro de la legislación municipal existe alguna disposición, ordenanza, decreto etc. que se refiera puntualmente al tema por Ud. planteado.

De todas formas la Ley 13.512 prevé la prohibición de arrojar basura desde cualquier lugar de un edificio en P.H. mediante el Art. 6º donde prohibe a todo propietario o simple ocupante a "perturabar con ruidos o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos...". En esa frase genérica se incluye obviamente el arrojar basura desde los pisos superiores. 

En casos similares en que nos tocó actuar, fuimos a la Justicia invocando este artículo y el Art. 15º de la referida ley que legisla sobre el procedimiento "sumarísimo" de este tipo de juicios. 

Le recomiendo asimismo que lea el reglamento de copropiedad, a fin de conocer si hay alguna norma expresa que prevea el caso.

Saluda

Alberto Anibal Gabás Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.


Efemerides: El 25 de octubre de 1914, murió José Evaristo Uriburu, jurisconsulto, diputado, senador y presidente argentino.


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Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

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Rincón Solidario

No cesa de hacer terribles fiestas

Tengo un problema recurrente con un propietario que -a pesar de las denuncias hechas en su contra en la Municipalidad y la Justicia penal- no cesa de hacer terribles fiestas en su departamento a cualquier hora y día.

¿Uds. podrían orientarme para saber cómo debo encarar el tema para hallar una solución definitiva?

Gracias [La Plata]

(1/10/2014)

Estimado/a: ¿Qué dice la legislación?

La Ley 13.512 prevé en su artículo sexto que:

Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;

b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

Por otro parte, el Código Civil establece en su artículo 2.618 que la emisión de ruidos “no deben exceder la normal tolerancia, teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquellas” y agrega: “Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso”. Por último plantea que será de rápida resolución.

Es por ello muy importante determinar cuál es el origen de esos ruidos molestos ya que existe la Norma IRAM 4062/73, titulada "Ruidos molestos al vecindario. Método de medición y clasificación", que se refiere a la determinación de los niveles de ruido de cualquier origen (excepto el del tránsito) capaces de provocar molestias a los vecinos. Esta norma abarca el aspecto de la medición y de la clasificación.

Por último, cabe mencionar que en muchos reglamentos de copropiedad y administración como en los reglamentos internos de los edificios hay artículos relacionados con los ruidos molestos.

En especial, debo dejar aclarado que para que el administrador supla la voluntad de algún propietario en el sentido de efectuar en nombre del consorcio una queja, en primer término, debe recibir denuncias por escrito detallando los ruidos, de dónde provienen y como le consta que son del lugar que dicen que provienen. Con esa documentación vital el administrador podrá hacer la denuncia, dejando constancia que efectúa la misma en nombre del consorcio y que los denunciantes son testigos, para lo cual deberán dejar consignando el nombre, domicilio y teléfono para poder ser citados a ratificar la denuncia.

Para formular cualquier tipo de denuncia, es menester que exista testigo presencial y que esté dispuesto a declarar, caso contrario, la denuncia no tiene ningún imputado y no tiene valor, ya que su destino es el archivo.

Cualquier denuncia que no sea avalada por testigos, que pretenda imputar a los propietarios de la unidad funcional y que en definitiva no llegue a probarse, habilitará a los mismos a iniciar acciones por daños y perjuicios contra el o los denunciantes.

Para el caso que decidan iniciar un juicio, es menester primero que la asamblea lo decida con la mayoría requerida y debe iniciarse contra el propietario y el o los ocupantes, si existieren. Debe probarse con elementos contundentes, no solamente con testigos (constatación de escribanos).

Ley 13.512 / Artículo 15º.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6º, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente, y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa, en beneficio del fisco, de doscientos a cinco mil pesos. El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento de domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.

Esperando haber respondido a su consulta lo saludo muy Atte.

Dra. Diana Sevitz Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.


Efemerides: El 26 de octubre de 1980, murió la educadora Martha A. Salotti, profesora de ciencias naturales y especialista en literatura infantil. Fue autora de "Juguemos en el bosque" y "Un viaje a la Luna " entre otras obras.


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Dr. Pablo AcuñaContesta el Dr. Pablo Acuña

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

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Un estacionamiento de motos contiguo al gas

En nuestro edificio tenemos la administración de un propietario.

Necesitamos orientación para conocer pasos a seguir por la ocupación indebida de espacios comunes.

Existe un creciente estacionamiento de motos de moradores en un patio interno del edificio, contiguo a los juegos para niños y al gabinete de gas.

Esto preocupa por el riesgo de una eventual responsabilidad civil.

Se trató de persuadir a sus propietarios y -ante la exigencia de la última asamblea- se cursó nota individual con firma de recepción resaltando la violación al reglamento de copropiedad, sin resultado alguno.

Desde ahora, gracias por vuestra atención.

Raúl [Caseros]

(7/10/2014)

Estimado Raúl,

Sin duda las cuestiones convivenciales representan los inconvenientes más complejos en el desafío de la vida consorcial.

En primer lugar, es obvio que la ocupación de un sector común del edificio contrario a su destino es una violación del reglamento de copropiedad y administración. Este es un contrato que cada uno de los propietarios ha aceptado en todas sus partes en ocasión de la firma de la escritura como acto de perfección del dominio. Por tanto, como toda violación a una obligación contractual, es pasible de ser reclamada en instancias judiciales.

Aquí hay un agravante: se trata de ocupar con una motocicleta, lo cual es un objeto “delicado” que potencia su peligrosidad al encontrarse cercano a los espacios del gabinete de gas. Entonces, en esta oportunidad no sólo entra en juego el reglamento de copropiedad y administración, sino la Ley 13.512 (una ley nacional!), en cuyo Art. 6º prohíbe el depósito de mercaderías peligrosas para el edificio o ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble. Esto refuerza los fundamentos y legitimidad del consorcio para realizar los reclamos correspondientes.

Luego de la nota individual cursada, sería una carta documento el medio fehaciente de intimación indicado como paso previo a la instancia judicial.

Ahora bien, se conoce que los tiempos procesales de nuestra Justicia no solo son extremadamente lentos, sino que dicho factor, sumado a sus costos, desalienta la acción por estas vías. Por ello, podemos tener en cuenta dos alternativas previas:

a) La confección de un reglamento interno: para que esto sea realmente útil y no termine sujeto al mismo sentido de ineficacia práctica inmediata de un reglamento de copropiedad que no contempla cuestiones del desenvolvimiento cotidiano del edificio, es aconsejable que posea un sistema de apercibimientos y multas posteriores. Esto debe ser correctamente instrumentado a través de la asamblea para “legislar” sobre las facultades de la imposición de multas, su incorporación a las expensas (en analogía a un gasto particular), y otras cuestiones tan específicas como importantes.

Claro está que este instrumento no puede contradecir y menos modificar el reglamento de copropiedad y administración en ninguna de sus partes, sino que se puede pronunciar sobre lo que el anterior no contempló o bien lo hizo vagamente.

Ahora bien, si el reglamento posee una mayoría calificada para dictar un reglamento interno, bastará con alcanzar este número de votos para que comience a regir. Sin embargo, si nada dice, hay un gran debate respecto a la aplicabilidad de este documento, toda vez que es un instrumento interno y de existencia no obligatoria. Por tanto, siguiendo la anterior postura, exigiría la aceptación y notificación específica del propietario para ser pasible de ser sometido a sus condiciones (obligaciones, sanciones, etc).

b) El arbitraje o mediación: en este caso, se intentará llegar a un acuerdo en un ámbito que tiene numerosas ventajas sobre el procedimiento judicial, entre otras: el tiempo, los costos y la inapelabilidad.

Aquí siempre es recomendable encontrar un árbitro especializado en este tipo de conflictos (incumplimiento de reglamentos de copropiedad).

Esperando haber arrojado luz sobre tu consulta, te saludo Atte.

Pablo Acuña Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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Pablo Acuña es abogado, administrador y director del medio Pintando Horizontes del partido de Caseros en la Pcia. de Buenos Aires. Para cualquier consulta se lo puede contactar en su comunidad de Facebook https://www.facebook.com/pintandohorizontes o en su cuenta de Twitter https://twitter.com/pintandohorizon o mandar un email a pabloa@alas-admconsorcios.info.


Efemerides: El 27 de octubre de 2005, se instauró el Día Mundial del Patrimonio Audiovisual.


Correo de Lectores

Carta modelo de Scauzillo

Buenos días, quisiera consultarles si puede informarme dónde obtener la carta modelo creada Paula Scauzillo descripta en el boletín 527, ya que no es posible sacarla del portal.

Muchas gracias por su respuesta.

Cristian

(26/09/2014)

Hola Cristian, aquí te la copio.

Buenos Aires, ___ de _________ de 2014

Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

At. Sra. Coordinadora del Registro de Administradores de Consorcio

De mi mayor consideración:

Tengo el agrado de dirigirme a Ud. en mi carácter de administrador/a inscripto/a al registro a su digno cargo bajo el Nro _____ en relación a lo dispuesto por la Disposición D.G.D. y P.C. 777/13.

Lamentablemente no me resulta posible adjuntar el seguro de responsabilidad profesional del período 2013 ya que no existía en el mercado argentino, compañía de seguros alguna que ofreciera para los administradores un seguro de responsabilidad profesional, motivo por el cual, resulta de complimiento imposible, completar el aplicativo de aquellos años.

Con la entrada en vigencia de la citada disposición, durante el año 2013 ha traído claridad y precisión respecto de los aplicativos presentes y futuros, e incluso a finales de ese año comenzaron a ofrecer en el mercado argentino aseguradores que emiten pólizas de responsabilidad civil para los administradores de consorcios, por lo que a partir del 2014 no habrá más inconvenientes al respecto.

Por tal motivo, solicito tenga a bien eximirme por el año 2013 por los motivos expuesto en la presente.

Sin más saludo a usted atte.

Un saludo grandote.

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Correo de Lectores

Antigüedad de los suplentes

Buenas días!

Mi consulta es cómo se le paga la antigüedad a un suplente con hora.

Trabaja desde 2006, los sábados 7 hs y los domingos 11 hs.

¡Muchas gracias!

Beatriz

(02/10/2014)

Hola Beatriz, a jugzar por la antigüedad del trabajador deberás abonarle el 2% de la categoría correspondiente al salario según la escala del ayudante permanente sin vivienda de 4º categoría que actualmente (según la escala del 09/2014) es de $139.81.

La cláusula que modificó este importe se publicó el 27 de julio de 2009, es la Disposición 106/09 y dice: "A partir del mes de mayo del corriente año la bonificación por antigüedad para los trabajadores de las categorías de media jornada, suplentes y jornalizados (inciso d, e, h, n y p del artículo 7 y 8) será del 1% del sueldo básico de los ayudantes permanentes sin vivienda de cuarta categoría".

Por lo tanto si el trabajador ingresó a su actividad antes de esa fecha no se puede modificar lo que cobraba por año de antigüedad, pero si lo hizo después de esa fecha entonces sí se le abona la mitad, actualmente $69.91

Un saludo grandote.

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Correo de Lectores

Clasificación de residuos

Hola, quisiera saber con exactitud qué se debe pagar por retiro de residuos.

Si el consorcio hace clasificación, cómo se le debe liquidar al encargado.

El consorcio tiene 36 unidades.

Muchas gracias.

Adriana

(02/10/2014)

Hola Adriana, reitero un mail que respondimos hace un tiempo y actualizo los últimos valores.

"Antes de responder fui a la fuente que es la resolución que homologó el acuerdo entre el SUTERH y las cámaras que representan a los administradores (UADI, AIERH y CAPHyAI).

El punto d) del acuerdo dice: "Que para las zonas de la Ciudad de Buenos Aires donde ya exista la obligación de disponer los residuos en estos contenedores y/o recipientes, se abonarán a los trabajadores y trabajadoras de edificios los siguientes adicionales:

- Hasta 25 unidades funcionales: $150

- Por cada 25 unidades funcionales más, se adicionan $50 cada vez

Estos adicionales quedarán sujetos a los aumentos proporcionales que se establezcan en las escalas salariales del convenio colectivo de trabajo de la actividad..."

En la tabla que sigue, vemos cómo aumentó este adicional en relación a los porcentajes de aumento de las escalas salariales y cómo debería aumentar también el importe correspondiente a las 25 unidades extras y al valor por unidad:

Escala salarial

Clasificación residuos Resol. 243/2013

Por cada 25 unidades funcionales más

Por cada unidad funcional más

Marzo/2013

$150

$50

$2

Octubre/2013

$162

(8% más con respecto a marzo)

$54

$2.16

Diciembre/2013

$169.50

(4.63% más con respecto a octubre)

$56.50

$2.26

Marzo/2014

$183

(8% más con respecto a diciembre)

$61

$2.44

Septiembre/2014

$219.60

(20% más con respecto a marzo)

$73.20

$2.93

Un saludo grande.

MFL Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


¿Qué significan las siglas?

ACCABA: Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

ACoPH: Asoc. Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal (Mar del Plata)

ACRA: Arbitros de Consumo de la República Argentina

ADEPROH: Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA

AFIP: Administración Federal de Ingresos Públicos

AGIP: Administración Gubernamental de Ingresos Públicos

AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal

AIPH: Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH 

APARA: Asociación de Profesionales Administradores de la República Argentina

API: Asocición Propietarios de Inmuebles

APIPH: Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal

APBR: Asociación de Propietarios de Bienes Raíces

APROPHMAR: Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata.

CAAC: Confederación Argentina de Administradores de Consorcios

CABA: Ciudad Autónoma de Buenos Aires

CACCyC: Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas

CAPHBByZ: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca y Zona.

CAPHPBA: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires

CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

CAPRA: Cámara de Propietarios de la República Argentina

CCT: Convenio Colectivo de Trabajo

CEDDDA: Camara Empresarial de Desinsectacion, Desrodentizacion y Desinfeccion Ambiental

CGPC: Centro de Gestión y Participación Comunal de la Ciudad Autónoma de Bs. As.

CIA: Cámara Inmobiliaria Argentina

COAPLA: Empresas de Control de Plagas de la Republica Argentina

CUCICBA: Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA

CUIL: Clave Única de Identificación Laboral

CUIT: Clave Única de Identificación Tributaria

FAC: Federación Argentina de Consorcios

FATERyH: Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

FECIBA: Federación Económica de la Ciudad de Buenos Aires

FEDECO: Federación de Asociaciones de Consorcios

FRA: Fundación Reunión de Administradores

ICI: Instituto de Capacitación Inmobiliaria

INADI: Instituto Nacional contra la Discriminación, la Xenofobia y el Racismo

LCPH: Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal

RCD: Red de Consorcistas Damnificados 

ReDeCo: Reafirmación de los Derechos del Consorcista

SERACARH: Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para la Actividad de Rentas y Horizontal

SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

UADI: Unión Administradores de Inmuebles

UCRA: Unión de Consorcistas de la República Argentina

UITEC: Unión Iberoamericana de Trabajadores de Edificios y Condominios

ULAI: Unión Latinoamericana de Administradores e Inmobiliarias

UMIPH: Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal


Boletín de Pequeñas Noticias

Número de Edición: 531 [ DXXXI ] [1ª Edición]

Fecha de publicación: 14 de Octubre de 2014

Director y propietario: Claudio García de Rivas

Redacción: Claudio García de Rivas y M Fabiana Lizarralde

Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Redes sociales: Facebook, Grupo Facebook, Twitter, Google+

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