Buenos
Aires, 27 de junio del 2001
Me
resultan interesantes los boletines y aprovecho para felicitarlos por
tal motivo.
El
tema central de este mail es consultarles sobre el arancelamiento y
cobro por la confección de los Certificados de Expensas que son
solicitados por los escribanos, los cuales son renuentes a pagar por
este servicio, siendo que ellos cobran por el trabajo que efectúan
por certificar libre deuda, etc., siendo responsabilidad del
administrador lo informado.
Sin
otro particular saludo atte.
Buscando
entre el material disponible encontré una nota publicada por Propiedad
Horizontal que es el órgano de difusión de la Cámara
de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias de
fecha de febrero del 2001 que dice así:
La
comisión de Administración de la Cámara Argentina de la
Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, mediante una
resolución, rechazó el cobro de certificados de libre deuda de
expensas que habitualmente solicitan los escribanos, e informó a
sus pares y a los consumidores, que ésta es una de las
obligaciones que corresponden al administrador, sin que pueda
pretenderse por ello pago alguno.
La
medida dice textualmente: "Con relación a los
administradores que pretenden cobrar los certificados por expensas
que solicitan los escribanos, esta Comisión considera que dentro
de las obligaciones del administrador se encuentra la confección
de los mismos -según lo establece el Reglamento de Copropiedad y
Administración, surgido del Decreto Reglamentario de la Ley
13.512- motivo por el cual no corresponde cobro alguno por esta
tarea.
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Parece
ser que esta resolución es la posición personal de la
Camara frente a este problema porque Fundación de
Administradores, por otra parte sostiene, ante una
consulta realizada por este motivo, que estos trámites deben ser
arancelados y en una editorial íntegramente dedicada a este tema
que publicó en la revista Reunión de Administradores de
marzo del 2001, del cual me alcanzaron una copia, rechaza
terminantemente la resolución de la Cámara y fundamenta la
necesidad de arancelar. Le reproduzco aqui el editorial publicado
en su versión completa:
El
Administrador puede percibir un arancel por la confección y
extensión del Certificado de Deuda por Expensas Comunes, cuando
es solicitado por el Escribano Público interviniente en la
escritura traslativa de dominio de una unidad funcional.
La
normativa vigente sobre el particular es la del artículo 6to.,
del decreto 18.734/49 reglamentario de la Ley 13.512 de
propiedad horizontal que establece textualmente:
"A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar
una escritura pública de transferencia de dominio sobre pisos o
departamento, el consorcio de propietarios por intermedio de la
persona autorizada, certificará sobre la existencia de deuda por
expensas comunes que afecten al piso o departamento que haya de
ser transferido".
En ningún momento establece la ley de propiedad horizontal ni el
decreto reglamentario como una obligación natural más del
Administrador el otorgamiento del mencionado certificado, bien
puede el consorcio de propietarios, de acuerdo al artículo
transcripto designar a otra persona para tal fin.
En algunos reglamentos de copropiedad y administración, no en
todos, todavía subsiste una antigua disposición que ponía al
administrador en la obligación de extender la certificación de
deuda, pero para ello previamente debía ser aprobado el monto de
la deuda por la asamblea del consorcio, para luego poder reclamar
su pago, disposición que cayó en desuso desde hace muchos años
al pasarse del método de presupuesto y balance anual al de
liquidación mensual de las expensas comunes, convirtiéndose en
la actualidad el certificado otorgado por el administrador en
suficiente título ejecutivo, incluso, para el cobro por vía
judicial de las expensas adeudadas por los copropietarios morosos.
Es decir, esa disposición de los reglamentos de copropiedad y
administración sólo obligaba al administrador simplemente a
ratificar lo aprobado por la asamblea sin ningún tipo de
responsabilidad sobre el contenido del mismo y no como ocurre en
la actualidad que debe recolectar la información, confeccionar y
extender el certificado bajo su única y exclusiva responsabilidad
profesional y patrimonial.
En consecuencia, no siendo una obligación implícita de la gestión
del Administrador realizar tal certificación, la tarea que ello
demande no corresponde considerarla dentro de los honorarios
profesionales que mensualmente percibe por sus tareas, si en
cambio puede reclamar a la unidad funcional causante del trámite
el pago de un arancel por tal concepto.
Es habitual que los Escribanos, al facturar los gastos de
escrituración, cobren por el trámite y gestión que realizan
para la obtención del certificado de expensas comunes (franqueo,
gestor, etc.) que muchas veces se reduce a un simple llamado telefónico
o al envío urgente de un fax a la administración.
En cambio la confección del certificado de deuda por expensas
comunes demanda al Administrador un trabajo adicional no
contemplado como tarea, habitual en su gestión, ya que no solo
debe informar con certeza sobre la existencia o no de deuda, sino
también sobre el saldo del Fondo de Reserva, los datos completos
de la póliza de seguro de incendio del edificio y
fundamentalmente declarar si el consorcio es parte o no en algún
litigio judicial.
Esta tarea, más allá de la responsabilidad implícita en la
certificación, que le puede ocasionar hasta graves perjuicios
económicos personales, en el caso de cometer un error u omisión,
le demanda la dedicación del tiempo necesario para la recolección
y verificación de la información que ha de certificar.
Estos antecedentes, entro muchos otros, fueron tenidos en cuenta
para el dictado de la Norma Argentina IRAM 65.002 (Administración
de la Propiedad Horizontal – Formulario de Uso Corriente –
Certificado de deuda por expensas comunes), donde expresamente se
reconoció en el texto del mismo formulario el derecho del
Administrador a percibir un arancel por cada certificación.
Es de destacar que esta Norma IRAM fue dictada en septiembre de
1997 con la participación y aprobación de importantes entidades
e instituciones del sector v.gr: Fundación Reunión de
Administradores, Fundación Reunión de Administradores (Delegación
Mar del Plata), Universidad de Morón, Unión Administradores de
Inmuebles, Corporación de Rematadores, Consejo Profesional de
Ciencias Económicas de Capital Federal, Foro de la Propiedad
Horizontal (Delegación Mar del Plata), Centro Argentino de
Ingenieros, Foro de la Propiedad Horizontal (Capital Federal), Cámara
Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias,
Centro Calidad de Vida Consorcial e IRAM.
Es penoso confirmar nuevamente que una de las entidades
participantes (Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y
Actividades Inmobiliarias) borre con el codo lo que firmó y aprobó
en el IRAM hace tres años y medio, negando ahora por medio de un
comunicado de prensa el derecho de los Administradores a cobrar el
certificado de deuda por expensas comunes.
¡Extraña forma que ha encontrado esa Cámara para defender y
representar a sus Administradores asociados!.
En otras latitudes, tal como sucede en España desde hace tiempo
está reconocido el derecho del Administrador a cobrar por este
trabajo adicional, por ejemplo el Colegio Oficial de
Administradores de Fincas de Madrid tiene establecido sobre el
particular "CERTIFICACIONES. Por la expedición de todo tipo
de certificaciones (comunitarias particulares, para organismos
oficiales, juzgados notariales , etc) incluso la certificación de
deudas comunitarias en el caso de compra-venta, el Administrador -
Secretario percibirá la cantidad de 3500 ptas. más el 16 % de
IVA" (fuente www.cafmadrid.es/honorarios)
Administrador
Jorge A. Hernandez
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Como
puede apreciar las opiniones no son uniformes y parece ser que el
debate recién comienza.
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