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Consultas sobre temas de administración

¿Se deben cobrar los "Certificado de Deudas"?

Buenos Aires, 27 de junio del 2001

Estimado Claudio:

Me resultan interesantes los boletines y aprovecho para felicitarlos por tal motivo.

El tema central de este mail es consultarles sobre el arancelamiento y cobro por la confección de los Certificados de Expensas que son solicitados por los escribanos, los cuales son renuentes a pagar por este servicio, siendo que ellos cobran por el trabajo que efectúan por certificar libre deuda, etc., siendo responsabilidad del administrador lo informado.

Sin otro particular saludo atte.

Administración A.


Administración A.

Estimado Señores:

Buscando entre el material disponible encontré una nota publicada por Propiedad Horizontal que es el órgano de difusión de la Cámara de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias de fecha de febrero del 2001 que dice así:

 

La comisión de Administración de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, mediante una  resolución, rechazó el cobro de certificados de libre deuda de expensas que habitualmente solicitan los escribanos, e informó a sus pares y a los consumidores, que ésta es una de las obligaciones que corresponden al administrador, sin que pueda pretenderse por ello pago alguno.

La medida dice textualmente: "Con relación a los administradores que pretenden cobrar los certificados por expensas que solicitan los escribanos, esta Comisión considera que dentro de las obligaciones del administrador se encuentra la confección de los mismos -según lo establece el Reglamento de Copropiedad y Administración, surgido del Decreto Reglamentario de la Ley 13.512- motivo por el cual no corresponde cobro alguno por esta tarea.

 

Parece ser que esta resolución es la posición personal de la Camara frente a este problema porque Fundación de Administradores, por otra parte sostiene, ante una consulta realizada por este motivo, que estos trámites deben ser arancelados y en una editorial íntegramente dedicada a este tema que publicó en la revista Reunión de Administradores de marzo del 2001, del cual me alcanzaron una copia, rechaza terminantemente la resolución de la Cámara y fundamenta la necesidad de arancelar. Le reproduzco aqui el editorial publicado en su versión completa:

 

El Administrador puede percibir un arancel por la confección y extensión del Certificado de Deuda por Expensas Comunes, cuando es solicitado por el Escribano Público interviniente en la escritura traslativa de dominio de una unidad funcional.

La normativa vigente sobre el particular es la del artículo 6to., del  decreto 18.734/49 reglamentario de la Ley 13.512 de propiedad horizontal que establece textualmente:
"A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar una escritura pública de transferencia de dominio sobre pisos o departamento, el consorcio de propietarios por intermedio de la persona autorizada, certificará sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten al piso o departamento que haya de ser transferido".
En ningún momento establece la ley de propiedad horizontal ni el decreto reglamentario como una obligación natural más del Administrador el otorgamiento del mencionado certificado, bien puede el consorcio de propietarios, de acuerdo al artículo transcripto designar a otra persona para tal fin.
En algunos reglamentos de copropiedad y administración, no en todos, todavía subsiste una antigua disposición que ponía al administrador en la obligación de extender la certificación de deuda, pero para ello previamente debía ser aprobado el monto de la deuda por la asamblea del consorcio, para luego poder reclamar su pago, disposición que cayó en desuso desde hace muchos años al pasarse del método de presupuesto y balance anual al de liquidación mensual de las expensas comunes, convirtiéndose en la actualidad el certificado otorgado por el administrador en suficiente título ejecutivo, incluso, para el cobro por vía judicial de las expensas adeudadas por los copropietarios morosos.
Es decir, esa disposición de los reglamentos de copropiedad y administración sólo obligaba al administrador simplemente a ratificar lo aprobado por la asamblea sin ningún tipo de responsabilidad sobre el contenido del mismo y no como ocurre en la actualidad que debe recolectar la información, confeccionar y extender el certificado bajo su única y exclusiva responsabilidad profesional y patrimonial.
En consecuencia, no siendo una obligación implícita de la gestión del Administrador realizar tal certificación, la tarea que ello demande no corresponde considerarla dentro de los honorarios profesionales que mensualmente percibe por sus tareas, si en cambio puede reclamar a la unidad funcional causante del trámite el pago de un arancel por tal concepto.
Es habitual que los Escribanos, al facturar los gastos de escrituración, cobren por el trámite y gestión que realizan para la obtención del certificado de expensas comunes (franqueo, gestor, etc.) que muchas veces se reduce a un simple llamado telefónico o al envío urgente de un fax a la administración.
En cambio la confección del certificado de deuda por expensas comunes demanda al Administrador un trabajo adicional no contemplado como tarea, habitual en su gestión, ya que no solo debe informar con certeza sobre la existencia o no de deuda, sino también sobre el saldo del Fondo de Reserva, los datos completos de la póliza de seguro de incendio del edificio y fundamentalmente declarar si el consorcio es parte o no en algún litigio judicial.
Esta tarea, más allá de la responsabilidad implícita en la certificación, que le puede ocasionar hasta graves perjuicios económicos personales, en el caso de cometer un error u omisión, le demanda la dedicación del tiempo necesario para la recolección y verificación de la información que ha de certificar.
Estos antecedentes, entro muchos otros, fueron tenidos en cuenta para el dictado de la Norma Argentina IRAM 65.002 (Administración de la Propiedad Horizontal – Formulario de Uso Corriente – Certificado de deuda por expensas comunes), donde expresamente se reconoció en el texto del mismo formulario el derecho del Administrador a percibir un arancel por cada certificación.
Es de destacar que esta Norma IRAM fue dictada en septiembre de 1997 con la participación y aprobación de importantes entidades e instituciones del sector v.gr: Fundación Reunión de Administradores, Fundación Reunión de Administradores (Delegación Mar del Plata), Universidad de Morón, Unión Administradores de Inmuebles, Corporación de Rematadores, Consejo Profesional de Ciencias Económicas de Capital Federal, Foro de la Propiedad Horizontal (Delegación Mar del Plata), Centro Argentino de Ingenieros, Foro de la Propiedad Horizontal (Capital Federal), Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, Centro Calidad de Vida Consorcial e IRAM.
Es penoso confirmar nuevamente que una de las entidades participantes (Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) borre con el codo lo que firmó y aprobó en el IRAM hace tres años y medio, negando ahora por medio de un comunicado de prensa el derecho de los Administradores a cobrar el certificado de deuda por expensas comunes.
¡Extraña forma que ha encontrado esa Cámara para defender y representar a sus Administradores asociados!.
En otras latitudes, tal como sucede en España desde hace tiempo está reconocido el derecho del Administrador a cobrar por este trabajo adicional, por ejemplo el Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Madrid tiene establecido sobre el particular "CERTIFICACIONES. Por la expedición de todo tipo de certificaciones (comunitarias particulares, para organismos oficiales, juzgados notariales , etc) incluso la certificación de deudas comunitarias en el caso de compra-venta, el Administrador - Secretario percibirá la cantidad de 3500 ptas. más el 16 % de IVA" (fuente
www.cafmadrid.es/honorarios)

Administrador Jorge A. Hernandez

 

Como puede apreciar las opiniones no son uniformes y parece ser que el debate recién comienza.

Saluda a Ud. atentamente

 

Claudio García de Rivas

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