Locación: "Infinity war" o "¿Quién tiene que pagar qué?"

"Infinity war" es la última película de la zaga "Avengers" de Marvel, en la que los actores manifestaron conocer solo su participación y que, recién en el avant premie, pudieron ver todo el rodaje ya concluida la post producción.

Esta introducción fue para explicar el título, ahora vamos por el contenido.

Este escrito es otra de mis experiencias personales pues todo nace en un cambio de opiniones en un foro de profesionales.

Esto me llevó a profundizar en el tema de las expensas, tanto por mis propias dudas, entre lo que consideraba "justo", y las otras opiniones, consideradas por sus autores como "ajustadas a Derecho".

Según mi opinión, casi siempre desacertada, el Código Civil y Comercial es semejante a la película mencionada. Sus redactores, los actores en el film, hicieron su parte y no vincularon sus temas con otros directamente relacionados.

Esto aplicado al entorno de las expensas comunes frente a los contratos de locación de vivienda urbana nos pone casi delante de un oximorón (combinación dos palabras o expresiones de significado opuesto y que dan lugar a un sentido nuevo). Debo decir que busqué el significado porque me sonaba exótico, y no estaba seguro si aplicaba correctamente, soy sincero.

Vamos al desarrollo, el CCyC de La Nación expresa textualmente:

"Artículo 2048. Gastos y contribuciones: Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea."

Con la lectura de este artículo, que incluye el mantenimiento de la cosa, quedaría resuelto claramente el problema solo en lo referente a las obligaciones de los obligados propietarios o consorcistas primigenios.

Resuelto correctamente para el caso de los propietarios, el tema del pago de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias se me oscurece frente a un contrato de locación de inmueble, en el que generalmente establece que las expensas comunes ordinarias están a cargo del inquilino.

El motivo de mi duda, frente a la "certeza" de otros, está vinculada a lo expresado en el mismo CCyC, Capítulo 4 "Locación", Sección 4º Efectos de la Locación, Parágrafo 1º en los siguientes artículos:

"ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato"

"ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes."

"ARTICULO 1207.- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble. Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo."

Mi pensamiento, al vincular los artículos del Título IV "Contratos en Particular" en su Capítulo 4 "Locación" con los artículos incluidos en el Titulo V "Propiedad Horizontal" Capítulo 2 "Facultades y Obligaciones de los Propietarios", es que el artículo 2048 del CCyC , está ausente como herramienta para regular temas en conflicto ya que solo ha tratado livianamente el concepto de expensas comunes y su definición de los obligados a su pago.

Con solo referenciar como vinculante al Título IV "Contratos en Particular" con el enmarque jurídico de expensas ordinarias y extraordinarias definido en el artículo 2048, se habría podido lograr establecer más acertadamente los derechos y las obligaciones en la locación de las unidades funcionales de la PH, tanto del consorcista propietario como del cuasi-consorcista inquilino.

Por supuesto que también los inquilinos tienen obligaciones establecidas en el mismo Título IV, Parágrafo 2, artículos 1205 al 1210 que muchas veces no son cumplidas, y otras veces violadas directamente. Esta fue otra experiencia vivida en el IVC del GCABA que trataré en otra oportunidad