Curso de RENOVACIÓN para administradores según la Ley 941 del RPA   Sistema 9041 para la administración de consorcios...

¿Dónde está escrito?

En más de una Asamblea de Copropietarios ha surgido la duda sobre la legalidad del cobro de intereses sobre intereses o la conveniencia de que dicho concepto sea aplicado para ejercer una mayor presión sobre los deudores por expensas.

Lo cierto es que la ley 23.928, en su artículo 623, prohíbe la capitalización de intereses, en virtud de que produce un aumento desmedido de la deuda.

No obstante, hay dos excepciones:

a) cuando dicha capitalización fue pactada ("... por convención expresa que autorice su acumulación al capital con la periodicidad que acuerden las partes; o cuando liquidada la deuda judicialmente con los intereses, el juez mandase a pagar la suma que resultare y el deudor fuese moroso en hacerlo...");

b) en caso de condenas judiciales no cumplidas.

Cabe destacar, que la práctica de capitalización de intereses siempre fue practicada por los Bancos, que en todos los casos aplican las tasas de interés por mora, sobre, no sólo el capital adeudado, sino sobre éste sumado a los intereses ya devengados, esto bajo la modalidad del pago de una tasa activa, que lleva insita la capitalización de intereses, por ser propia de tal sistema.

La práctica de la aplicación de intereses sobre intereses es conocida con el nombre de Anatocismo.

En lo que respecta a la aplicación de la excepción detallada en el inciso a), puede ser practicada en las deudas por expensas siempre que el Reglamento de Copropiedad que rige la vida institucional del Consorcio establezca expresamente la posibilidad de aplicar intereses sobre intereses, ya que el mismo conforma un acuerdo entre las partes que todo propietario al tomar posesión del bien declara conocer y aceptar.

Dicha decisión podría ser válida si emana de una asamblea legalmente convocada y con determinación expresa de la cuestión en el temario u orden del día. La asamblea de copropietarios resulta en definitiva ser el órgano supremo del consorcio y sus decisiones dentro del marco de la ley, son de cumplimiento obligatorio para todos los copropietarios, inclusive los ausentes y no difiere en lo que respecta a su validez y obligatoriedad de sus decisiones de las contenidas en el reglamento de copropiedad y administración, de naturaleza contractual. Una Asamblea, representa un acto jurídico lícito, vinculante para sus integrantes, justificando aún más la validez de la decisión de la capitalización de intereses ya que son los mismos integrantes de la asamblea los sujetos pasivos de la carga de tales intereses. El acta respectiva, sería una manifestación expresa del acuerdo de las partes de la aplicación de intereses sobre intereses.

No obstante, el espíritu de la ley nº 23928 de convertibilidad en lo que respecta a las limitaciones del anatocismo es la de no generar incrementos desmedidos de la deuda en perjuicio no solo de los deudores, sino también del Consorcio al generarse la incobrabilidad de las deudas, al menos en el corto plazo.

El artículo 525 del Código Civil establece que los intereses representan una obligación accesoria, y como tal condición se extingue al cumplirse la obligación principal. Por lo tanto, el administrador debe tener en cuenta que "el recibo del capital por el acreedor, sin reserva alguna de los intereses, extingue la obligación del deudor respecto de ello" (art. 624), por lo que hay que tomar precauciones cuando un consorcista estando en mora, y alegando falta de fondos, paga solamente la deuda por expensas comunes o especiales, sin incluir los intereses. En tal circunstancia, es imprescindible incluir en el recibo correspondiente, la reserva de los intereses impagos, ya que la imputación, conforme a los artículos 776 y 777 del Código Civil, corresponde primero a los intereses y luego al capital.

    

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