1) Para permitir tantos y mejores usos se amplía el concepto de unidad funcional a todos los locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino siempre que tengan independencia funcional, en comunicación con la vía pública directamente o por un pasaje común.

2) Se quita toda duda sobre el carácter de persona jurídica del consorcio consignando expresamente que lo es.

3) Se incluye entre sus órganos no sólo a la asamblea y al administrador, sino al consejo de propietarios que es hoy una realidad existente. En algunos consorcios de mucha actividad y en otros nula o casi nula.

4) Se dispone que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aún con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación, ni por abandono de la unidad. Se amplía la cantidad de personas que aprovechan los servicios y en consecuencia quedan obligados. Se manda que -sin implicar liberación del titular- los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier título están obligados al pago de los gastos y contribuciones.

5) Una norma novedosa es la que establece que el reglamento de propiedad y administración puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tengan acceso a determinados servicios.

6) En cuanto a las asambleas de propietarios, se simplifica la convocatoria y especialmente el quórum y las mayorías pueden lograrse más fácilmente, por adhesión.

7) Se establece también una breve regulación de la asamblea judicial.

8) Pone de relieve la problemática de la convivencia y sus conflictos.

9) Regula las nuevas formas de edificios con sus numerosas unidades funcionales y servicios adicionales: los amenities. Todo un capítulo aparte en la problemática que genera un desafío para los administradores.

10) Los subconsorcios quedan contemplados por ser un nuevo escenario. Son sectores con independencia económica, funcional o administrativa en todo aquello que no gravite sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una subasamblea y puede designarse un subadministrador del sector. Ello no implica quitar responsabilidades del consorcio general frente a terceros pues los subconsorcios constituyen solo una organización interna.

Dra. Diana C. Sevitz