Está a las puertas de ser tratado el proyecto de ley nacional de inquilinos

[BPN-10/11/16] El pasado jueves 3 de noviembre, el proyecto de ley del Frente de Inquilinos Nacional (FIN) tuvo dictámen favorable de la Comisión Unicameral de Legislación General del Senado de la Nación y quedó habilitado para ser tratado en el recinto. La iniciativa propone la modificación de cuatro artículos del Código Civil y Comercial de la Nación y entre otros temas establece: que los contratos de alquiler de viviendas duren un mínimo de tres años, que el régimen de actualización de precios se adecue a un promedio entre el índice de precios y el de salarios, que los inquilinos no paguen las expensas extraordinarias y que el depósito en garantía sea devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación al momento de la restitución del inmueble.

El proyecto había sido presentado el 4 de abril de 2016 por 10 senadores del Frente para La Victoria, Silvina García Larraburu, Julio César Catalán Magni, Salvador Cabral, María Ester Labado, Inés Blas, Ruperto Godoy, Anabel Fernández Sagasti, María de los Ángeles Sacnun, María Inés Pilatti Vergara, Beatriz Mirkin; y por la senadora del Frente Renovador de la Concordia, Sandra Giménez. La iniciativa tiene el número de expediente 894 cuenta con seis artículos y uno de ellos de forma <texto original>.

Dos meses antes, el 18 de febrero, el FIN había realizado una conferencia de prensa en la que se adelantó que este proyecto de ley se presentaría ^[1].

Actualmente, el Código Civil y Comercial de la Nación estipula en su artículo 1.196° que no se puede requerir del inquilino el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes, el pago de valor llave o equivalentes, ni que el depósito en garantía sea un importe mayor a un mes de alquiler por cada año de locación contratado. A esto el Art. 1° de la iniciativa, le agrega que el depósito deberá ser devuelto pero la suma equivaldrá al precio del último mes del alquiler, en el momento de la restitución del inmueble.

La otra incorporación que proponen al artículo 1.196° es la del inciso d) que hace referencia a las comisiones inmobiliarias: "en caso que el contrato haya sido celebrado con la intermediación comercial de un tercero, las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un mes de alquiler".

El proyecto del FIN, modifica el artículo 1.198° para establecer que el plazo mínimo de alquiler sea de tres años, en vez de dos como está estipulado actualmente. Sobre el pago de las cargas y contribuciones por la actividad (Art. 1.209°), el artículo 3° de la iniciativa plantea que el inquilino no tiene a su cargo el pago de las que "graven la cosa", ni de las expensas extraordinarias.

La última modificación del Código que se propone es del inciso a) del artículo que se refiere a la resolución anticipada del contrato de locación (Art. 1.221°). La iniciativa elimina el plazo de seis meses que tiene el inquilino para comunicarle su decisión al propietario y le agrega:

"Las partes deben acordar la renovación del contrato, por lo menos sesenta días antes de su finalización. A tal efecto, cualquiera puede convocar a la otra de modo fehaciente. Si no llegasen a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente. Si llegasen a un acuerdo, la parte que desista debe pagar a la otra una indemnización equivalente a un mes de alquiler a la finalización del contrato" (Art. 4°).

La iniciativa estipula en su artículo 5° que el precio de los alquileres sea reajustado anualmente en base a la evolución de los precios al consumidor y salarios, promediados en partes iguales, de acuerdo con el índice de actualización elaborado por el Instituto de Estadísticas y Censos de la Nación (INDEC).

Si bien la Ley 23.928 (Convertibilidad del Austral), prohíbe la indexación de precios, el proyecto indica que deberá exceptuarse de lo dispuesto en los artículos 7° y 10° de esa ley, para que se pueda llevar a cabo el procedimiento indexatorio que proponen.

Los autores explican que por más que PROCREAR haya entregado alrededor de 180 mil créditos entre el 2012 y 2015, el porcentaje de inquilinos continuó en crecimiento. "Ello demuestra que, a pesar del lanzamiento del crédito hipotecario con las tasas más bajas del mercado, la proporción de inquilinos a nivel nacional continúa en crecimiento", puntualizan.

Además, plantean que la disminución en las posibilidades de las clases trabajadoras de acceder a la compra de la vivienda se debe a los altos precios de la tierra, que es una "consecuencia de la ausencia de regulación en el sector inmobiliario, que permite restringir de forma artificial la oferta de inmuebles, con fines especulativos (...) La falta de regulación del sector inmobiliario hace que se comporte como un cartel a la hora de formar precios y aproveche una oferta artificialmente restringida por ellos mismos".

Según el FIN, el mercado inmobiliario es un sector "casi monopólico" que se vio beneficiado por la falta de regulación y el aumento de la demanda de vivienda que se dio en la última década, esto "ha servido para enriquecer a un sector concentrado de grandes propietarios que aprovecharon la bonanza económica para especular con la creciente demanda de un bien tan necesario como es la vivienda".

Los autores manifiestan que "si se quiere lograr algún tipo de estabilidad no sólo en sector inmobiliario, sino en la economía en general existen prácticas y sucesos que deben impedirse desde el Estado, y en el menor plazo posible. Entre ellas: regular la comisión cobrada de forma ilegal por el conjunto de las inmobiliarias; los aumentos discrecionales en los precios de alquiler y en expensas inventadas; la precariedad en las condiciones habitacionales de una gran parte de la población; y el comportamiento especulativo sin límite".

"Es fundamental que legislemos el mercado inmobiliario, para asegurar contrataciones justas al momento de alquilar, evitar cláusulas abusivas y aumentos indiscriminados de precios guiados por la mera especulación", concluyen 

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