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Ejemplo de Reglamento de Copropiedad

Ejemplo de Reglamento de Copropiedad elaborado por la Camara de Propiedad Horizontal y Actividades Afines en 1967.

I

CONSORCIO DE PROPIETARIOS

Artículo 1º

A los efectos de este instrumento, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 99 de la ley 13.512, queda constituido el consorcio que se denominará “Consorcio de Propietarios Edificio _ _ _ _ _ _ _ _ _ _” integrado por los titulares del dominio exclusivo de los sectores que se determinan en el art. 29, inc. a) y con dóminos en las partes comunes en las proporciones que se establecen en el art. 99, inc. a) todo lo cual acreditarán con las respectivas escrituras públicas debidamente inscriptas en los pertinentes registros. En caso de transmisión del dominio, el sucesor ocupará “ipso jure” su lugar en la entidad a partir de la fecha de la respectiva adquisición.

II

DIVISION DEL EDIFICIO

Artículo 2º

El edificio de la calle _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ se desarrolla en _ _ _ _ _ plantas, a saber: planta sótano, planta baja, _ _ _ _ _ pisos altos y azotea, según resulta del plano Que pasa a ser parte del presente documento, firmado por el _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ matricula Nº _ _ _ _ _, el que en copia se agrega a esta escritura. El edificio se divide a su vez:

a) Sectores de propiedad exclusiva:

El edificio, a los efectos de la determinación de sectores independientes de propiedad exclusiva, se divide en unidades, las que enumeradas correlativamente del _ _ _ al _ _ _ tienen la ubicación y distribución que surge del aludido plano, estableciéndose además en el mismo las siguientes superficies propias: para la unidad funcional Nº 1 _ _ _ m2; para la unidad funcional Nº 2 _ _ _ _ _ m2, etc., etc. A las señaladas unidades, les corresponde asimismo las unidades complementarias sitas en el sótano del edificio y que en la planilla inserta en el plano ya mencionado se individualizan con números romanos asignándoles la siguiente distribución: A la unidad UNO la unidad complementaria número IX; a la unidad TRES la unidad complementaria número VII; etc. Estas unidades no pueden ser objeto de dominio exclusivo sino por los titulares de alguna de las unidades funcionales del edificio.

b) Sectores y/o cosas de propiedad común:

Además de los sectores y/o cosas enumeradas en el art. 2º de la ley 13.512, se consideran de propiedad común de los integrantes del consorcio los siguientes:

a)

El terreno, los cimientos y estructura del edificio; columnas, vigas, losas, etc.;

b)

Los muros del edificio en toda su extensión, sean divisorios de la propiedad, sean que separen las distintas unidades entre sí, o bien que separen las unidades de los sectores de propiedad común, sean o no de uso exclusivo;

c)

Los techos y azoteas del edificio;

d)

La entrada principal y su pasaje;

e)

La escalera de acceso a las unidades;

f)

Los paliers de entrada de las unidades, así como los de acceso a las dependencias de servicio de los mismos;

g)

La unidad destinada para el encargado;

h)

Los ascensores, sus respectivas cajas en toda su extensión, sus máquinas y los espacios donde éstas se encuentren;

i)

Las máquinas, calderas, bombas, medidores y los espacios donde se encuentren;

j)

Los tanques generales de agua y petróleo y las cajas \de plomo de los servicios cloacales y/o desagüe cualquiera fuere el lugar donde se encuentren;

k)

Las cañerías de conducción de agua, electricidad, gas y teléfono, cualquiera sea su destino, en toda su extensión y cualquiera sea el lugar que atraviesen, hasta la parte de ellas que se encuentre al descubierto dentro de los sectores de propiedad exclusiva punto a partir del cual aquéllas tendrán el carácter de propias;

l)

Los patios y balcones;

m)

Las chimeneas y/o conductos de ventilación;

n)

Los extinguidores de incendio existentes en los diferentes pisos de acuerdo con los reglamentos en vigor;

o)

La unidad guarda coches sita en el sótano, con Su rampa de acceso y su entrada y salida por el Nº _ _ _ _ _ _ _ del edificio y sobre cuyo uso se dispone más adelante;

p)

Todas aquellas partes, sectores y/o cosas del edificio sobre los cuales ningún propietario puede invocar dominio exclusivo fundado en su título de adquisición.

III

DESTINO DE LAS DIFERENTES PARTES DEL EDIFICIO

a) Sectores de propiedad exclusiva:

Artículo 3º

Los sectores de propiedad exclusiva serán destinados por sus respectivos propietarios para vivienda únicamente, a excepción de la unidad UNO, sita en la planta baja (local de negocio), ejerciendo en cuanto a ellos los derechos que emergen del dominio, sin más limitaciones que las establecidas en el art. 69 de la ley 13.512 y las que resulten de lo dispuesto en el presente reglamento de copropiedad y administración. El propietario del local podrá modificar la vidriera, siempre Que respete la armonía del :frente, no atente contra su estética, y obtenga previamente la conformidad escrita del administrador.

Artículo 4º

Queda terminantemente prohibido a los propietarios y/u ocupantes a cualquier título de los sectores de propiedad exclusiva, instalar en los mismos, negocios, oficinas, consultorios y/o estudios profesionales,  cualquiera fuere la índole de los mismos, aunque sea como complemento de la vivienda. El propietario y/u ocupante del local podrá desarrollar en el mismo toda actividad que guarde relación con la categoría y ubicación del inmueble, quedando prohibido destinar las unidades y el local a cualquier actividad contraria a la tranquilidad, salubridad, decencia, moralidad y buen nombre del edificio, como así también a pensión y/o alojamiento de pasajeros, y arriendo o subarriendo parcial de las habitaciones que las componen.

Artículo 5º

Se requerirá la autorización de los propietarios que representen por lo menos más de las dos terceras partes de los votos, aplicándose a los efectos del cómputo los porcentuales establecidos en el art. 9 inc. a), para que los propietarios puedan dividir los sectores de propiedad exclusiva y vender las unidades resultantes, siempre y cuando no se afecten lugares comunes, en cuyo caso deberá observarse lo dispuesto en el art. 7. de la ley 13.512.

b) Sectores de propiedad común:

Artículo 6º

Son los especificados en el art. 2º, inc. b) del presente reglamento. El uso de los sectores y/o servicios comunes, se practicará de acuerdo con el sentido y limitaciones que indica el art. 3º de la ley 13.512, con sujeción a los detalles que se establecen en el reglamento interno del edificio a los efectos de los arts. 6º y 15 de la misma ley. En el espacio común destinado a guardacoches sito en la planta sótano, podrán guardarse automóviles, correspondiendo a cada propietario el derecho de guardar un automóvil de pasajeros de tamaño común, estando expresamente prohibido ceder este derecho, aun en forma gratuita, a personas extrañas al consorcio de propietarios. Los gastos que directa o indirectamente tengan su origen en el uso y mantenimiento del garaje, como ser sueldo del personal que se contratare para Su atención, electricidad, útiles de limpieza, impuestos que graven dicho destino, etc., serán abonados en partes iguales por los propietarios de los respectivos automóviles. Si hubiera algún propietario que adquiriera el derecho de guardar más de un automóvil, contribuirá con tantas partes como automóviles tuviera con el aludido derecho.

c) Sectores de propiedad común cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario que se indica :

Artículo 7º

Son sectores comunes destinados al uso exclusivo de los propietarios: a) El existente en la planta baja hacia los fondos del edificio cuyo uso exclusivo pertenece al propietario de la unidad uno. b) El existente en la planta del primer piso sobre el costado este del edificio. cuyo uso sea a titulo de dueño de las unidades Que se indican, los siguientes: Propietarios o de quienes depende la posesión, tenencia o uso y goce que no pertenece exclusivamente al propietario de la unidad dos. c) El existente en la planta del primer piso sobre el costado oeste del edificio. cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario de la unidad tres. Balcones: Los existentes en las plantas del _ _ _ _ _ _  al _ _ _ _ _ _ piso inclusive, sobre el frente del edificio cuyo uso exclusivo pertenece, respectivamente, a los propietarios de las unidades que tienen acceso directo a ellos.

Artículo 8º

La división del edificio consignada en el art. 2º no podrá modificarse sino por la resolución unánime de todos los propietarios. Cualesquiera sean los contratos o compromisos particulares que los propietarios de las unidades celebren con terceros respecto de su unidad de propiedad exclusiva no variará la responsabilidad que el titular del dominio tiene ante el consorcio de acuerdo con lo establecido en el presente reglamento.

IV

PORCENTUALES

Artículo 9º

Estando Integrado el edificio por una unidad destinada a negocio comercial y _ _ _ _ _  a vivienda _ _ _ _ _ lo que trae aparejado un uso diferencial de ciertos sectores y/o servicios del mismo, el presente artículo se subdivide en 2 incisos, cada uno de los cuales determina el porcentual que corresponde a las unidades en él incluidas: inc. a) Unidad Nº 1 (local) el _ _ _ _ _ %; Unidad Nº 2 el _ _ _ _ _ %; etc., etc., Inc. b) : Unidad Nº 2 el  _ _ _ _ _%; Unidad Nº 3 el  _ _ _ _ _%; etc., etc.

Los indicados porcentuales son el resultado de la proporción que representa la superficie propia de las unidades en cada inciso incluidas, con relación a la suma de las superficies propias de todas las unidades contempladas en el respectivo inciso.

Artículo 10º

Los porcentuales establecidos en el inc. a) del artículo anterior determinan: a) el valor proporcional de cada unidad con relación al valor del conjunto; b) el valor proporcional del derecho de cada propietario sobre los sectores, servicios y/o cosas comunes del edificio; c) el valor del voto emitido en las asambleas conforme a lo que dispone el art. 32, inc. f).

V

CARGAS COMUNES y CONTRIBUCION A LAS MISMAS

Artículo 11º

Cada propietario está obligado a contribuir al pago de las “cargas comunes” que devengue el uso, mantenimiento y administración del edificio, en la proporción que resulte de aplicar a ellas el porcentual que corresponde para su respectiva unidad en los incs. a) o b) del art. 9º según cuál de ellos fuera aplicable de acuerdo a lo que más adelante se dispone.

Artículo 12º

Los gastos que se originen por las causas que a continuación se indican. serán soportados por los propietarios en la proporción que resulte de aplicar a los mismos los porcentuales establecidos en el art. 9º, inc. a):

1.-

Gastos de administración: Entendiéndose por tales los que se originan a raíz del uso que hagan del edificio considerado en su conjunto, los integrantes del consorcio o los que ocupen su lugar a cualquier titulo, con excepción de aquellos que se encuentren expresamente enumerados en el art. 13;

2.-

Impuestos, tasas y contribuciones: Cualesquiera sea su naturaleza, siempre y cuando graviten sobre el inmueble en su calidad de cosa común;

3.-

Reparaciones y conservaciones: Las referentes a los sectores y/o cosas de propiedad común efectuadas por el administrador o por los copropietarios en su caso, para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro, así como las que hubiera que efectuar por intimaciones de los poderes públicos;

4.-

Obras nuevas: Las que autorizarán los propietarios de conformidad a lo que dispone el punto b) del ap. 1, inc. g) del art. 32;

5.-

Innovaciones y mejoras: las que fueran autorizadas en condiciones reglamentarias;

6.-

Créditos hipotecarios: El pago de los servicios de amortización de capital y/o pago de intereses, cuando el gravamen se haya constituido sobre el inmueble considerado en su conjunto;

7.-

Gastos de reconstrucción: En los casos de destrucción parcial de menos de las dos terceras partes del valor del edificio o vetustez del mismo, en que se hubiera resuelto su reconstrucción, salvo para la minoría a la que se obligase a transferir su parte;

8.-

Sueldos y cargas sociales del personal de portería: Se entiende por tales, los sueldos y cargas sociales del encargado y suplente;

9.-

Otros gastos: Los que se originen como consecuencia de la resolución válida de los propietarios sobre asuntos de interés común, no comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al administrador, o los que éste efectuare por dicho concepto en cumplimiento de su mandato.

Artículo 13º

Los gastos que se originen por las causas que a continuación se indican serán soportados exclusivamente por los propietarios de las unidades enumeradas en el art. 9º, inc. b) , y en la proporción que resulte de aplicar a los mismos los porcentuales alli expresados:

1.-

Los gastos que se originen por consumo de fuerza motriz, electricidad y/o combustible a cargo del consorcio:

2.-

Los gastos que origine el uso, conservación, reparación, etc., de los ascensores, sus máquinas y/o cajas existentes en el edificio, aunque éstos signifiquen reponer el valor del artefacto y/o el de sus accesorios;

3.-

Los gastos que se originen en la conservación y aseo de los pasillos, hall de entrada y demás sectores comunes del edificio, como ser: pintura, decoración, embellecimiento y amueblamiento de los mismos;

4.-

Los gastos que demande el pago de los sueldos y cargas sociales de los peones y/o ayudantes y/o encargados del garaje.

NOTA: En atención a las especiales situaciones que se plantean con respecto a los locales frente al uso de los servicios centrales y dependencias comunes de los edificios, se sugiere la conveniencia de establecer que los locales contribuirán al pago de las cargas comunes en la medida que puedan utilizarlas, es decir, si tienen instalaciones de calefacción, agua caliente, etc., contribuirán en la misma medida que los departamentos; en caso contrario quedarán eximidos de la contribución, entendiéndose que la exclusión corresponde a los gastos normales de atención y mantenimiento de los servicios centrales, y también a la reposición de maquinarias, calderas, etc.

Artículo 14º

Los gastos de conservación y /o reposición que se realicen en los sectores y/o cosas de propiedad común, sean o no de uso exclusivo de algún propietario, serán soportados por todos los propietarios en la proporción establecida en el art. 9º, inc. a), salvo el supuesto contemplado en el art. 19.

VI

PUBLICIDAD

Artículo 15º

La unidad uno destinada a local de negocio, podrá colocar letreros anunciadores de su actividad, que deberán ser previamente aprobados por el administrador. En caso de desacuerdo entre propietario y administrador, éste deberá convocar para dentro de los 15 días al consorcio a asamblea, la que deberá decidir en definitiva. No reuniéndose la asamblea o no pronunciándose al respecto, podrá el propietario proceder a la colocación del letrero, bajo su responsabilidad y previo permiso de la autoridad competente.

VII

DETERMINACION DEL MONTO DE LA CONTRIBUCION

DE LOS PROPIETARIOS, FORMA y PLAZOS PARA SU PAGO

Artículo 16º

A los efectos de la determinación del monto con que cada propietario deberá contribuir al pago de las expensas por “cargas comunes”, se procederá en la siguiente forma: el administrador someterá anualmente a la asamblea general ordinaria de propietarios, un cálculo. del monto que presumiblemente insumirán las cargas comunes en el ejercicio venidero. Aprobado dicho cálculo, su monto se dividirá en cuatro o doce cuotas, obligándose cada propietario a abonar por adelantado, del 19 al 10 del mes en que comienza cada mes o trimestre, la suma que resulte de aplicar el porcentual que corresponde a su unidad, la cuarta o doceava parte del monto calculado, redondeado cantidades, debiendo ajustarse los saldos al resultado que arroje el balance que apruebe la asamblea.

Artículo 17º

El propietario que no cumpliera con el pago de las cuotas establecidas para gastos ordinarios, dentro de los 10 primeros días corridos de comenzado cada período y/o con el aporte que le corresponde para formar o reponer el fondo de reserva en los plazos previstos en el artículo anterior y/o con los que le corresponden para gastos extraordinarios en los plazos que fije la asamblea y/o con el pago de toda otra suma por cualquier concepto vinculada a la propiedad del inmueble, se constituirá en mora de pleno derecho y abonará desde la fecha en que debió efectuarse el pago y hasta que satisfaga su deuda, una multa contractual a favor de quien resultara haber adelantado los fondos, del 3% mensual de la deuda. El administrador podrá liquidar y cobrar dicha multa al percibir cada pago o bien incluirla al practicar la liquidación general del consorcio, sin que la circunstancia dc recibir los pagos sin reserva enerve su derecho de liquidar y cobrar la multa posteriormente, pudiendo también cargar al propietario moroso los gastos extrajudiclales, como ser: telegramas colacionados, honorarios de abogados u otros profesionales que intervengan en trámites de tal carácter. Sin perjuicio de ello, una vez transcurridos diez días corridos desde la fecha máxima en que debió realizarse el pago, previa notificación por telegrama colacionado o por otra forma fehaciente que le hará el administrador, el propietario moroso podrá ser demandado por la vía ejecutiva y para obtener el cobro el consorcio podrá solicitar el embargo de bienes del deudor y su inhibición general y/o la venta en público remate del departamento de su pertenencia, o de otros bienes que tuviese.

El monto de la deuda que origine el reclamo y el que se devengue hasta que el consorcio perciba íntegramente lo que se le adeudare por alguno de los conceptos enunciados, podrá ser debitado por el administrador en la cuenta de los restantes integrantes del consorcio, conforme el porcentual que correspondiere, a cuyo efecto ya los fines de su eventual reclamo judicial con los recaudos y procedimientos antes establecidos, los propietarios pactan de manera expresa la solidaridad con los alcances previstos en el art. 699 y concordantes del código civil. También podrá el administrador, a partir del momento en que se produzca la mora del propietario deudor, suspender el suministro de los servicios a cargo del consorcio a la unidad respectiva.

-

Será título ejecutivo para el cobro, el certificado de deudas expedido por el administrador, de conformidad a las atribuciones que le confiere el art. 69 del decreto 18.734/49, con constancia de la cantidad liquida exigible.

-

Las prórrogas o plazos que el administrador y/o el consorcio concedan, así como los pagos que reciban en cualquier forma y condiciones, no importarán novación en ningún caso.

Artículo 18º

Al procederse a suscribir las escrituras traslativas de dominio por las que el edificio quede sometido al régimen de la ley 13.512, su adquirente deberá abonar como adelanto en concepto de contribución al pago de las "cargas comunes" el _ _ _ _ _ % que resulte del presupuesto estimado por el administrador, cantidad que se ajustará al resultado que arroje el balance que la primera asamblea apruebe. En las sucesivas ventas de cada unidad, su adquirente en oportunidad de suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio, deberá abonar el importe de un trimestre para contribuir al pago de las "cargas comunes" si aquél estuviera ya determinado o el _ _ _ _ % del presupuesto existente.

VIII

IMPUESTOS, GASTOS y REPARACIONES A CARGO EXCLUSIVO DE CADA PROPIETARIO

Artículo 19º

Los gastos de conservación y reparación que se realicen en las partes de propiedad exclusiva de las unidades, así como los impuestos que graven a las mismas, estarán a cargo del respectivo propietario, salvo el supuesto contemplado en el artículo siguiente.

IX

RESPONSABILIDAD POR DAÑOS PRODUCIDOS

Artículo 20º

Los daños que se ocasionen en los sectores y/o cosas de propiedad común, sean o no de uso exclusivo de algún propietario, así como las que se ocasionen en las partes de propiedad exclusiva, deberán ser resarcidas por el causante del daño, ya sea que éste provenga de los hechos y lo de la propia negligencia 0 bien de la de las personas de sus empleados, huéspedes, personal de servicio, inquilinos O visitantes particulares.

En el supuesto de no poder individualizarse al causante del daño, los gastos originados por los motivos expresados serán soportados por todos los propietarios, aplicándose al efecto los porcentajes establecidos en el art. 9º, inc. a).

X

VENTA, CESION Y/O TRANSFERENCIA DE LAS UNIDADES

Artículo 21º

En caso de venta, cesión y/o transferencia de alguna unidad, su propietario queda obligado a comunicar al administrador con la debida anticipación el nombre y apellido y domicilio del adquirente y escribano designado para suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio, debiendo asimismo, exigir del adquirente que en la escritura exprese conformidad al presente reglamento, debiendo ceder a aquél su cuota parte en los fondos de reserva de la administración para la atención de los gastos comunes y extraordinarios, si los hubiera.

Artículo 22º

Es condición indispensable para la transferencia del dominio de las unidades, que a la respectiva escritura se agregue el certificado expedido por el administrador sobre inexistencia de deudas por gastos y expensas comunes a que alude el art. 6º del decreto 18.734/49.

XI

SEGUROS CONTRA INCENDIOS

Artículo 23º

El edificio deberá estar permanentemente asegurado contra Incendio por la suma que resuelva la asamblea, la que no podrá ser inferior ala valuación establecida para el inmueble a los efectos del pago de la contribución inmobiliaria o similar, compitiendo al administrador la celebración del seguro.

El pago de las primas correspondientes estará a cargo de los propietarios en las proporciones establecidas en el art. 9º, inc. a).

Si la prima se viera aumentada en razón del destino dado a alguna unidad, dicho aumento estará a cargo exclusivo del propietario de la unidad causante del aumento.

XII

OBLIGACIONES A CARGO DE LOS PROPIETARIOS

Artículo 24º

a)

Comunicar al administrador Su nombre y apellido, así como el domicilio que constituye a los efectos de las notificaciones y/o citaciones a que hubiera lugar, teniéndose por constituido el del departamento en caso de silencio. Estas constancias deberán ser consignadas por el administrador en el registro de propietarios que deberá llevar;

b)

Comunicar el nombre y apellido al administrador de la persona a quien haya cedido y/o locado el uso de la unidad;

c)

Ejecutar de inmediato en la unidad de su propiedad los arreglos y reparaciones cuya omisión pueda representar daños y/o inconvenientes a los demás propietarios, siendo responsable de los daños resultantes del incumplimiento de esta obligación;

d)

Solicitar autorización al administrador para iniciar en el interior de su departamento u otros sectores de propiedad exclusiva, reparaciones o reformas de cualquier naturaleza que ellas fueren. En caso de desacuerdo entre el administrador y el propietario el primero deberá convocar, para dentro de los 15 días, al consorcio a asamblea, la que deberá decidir en definitiva. No reuniéndose la asamblea o no pronunciándose al respecto, el propietario podrá, bajo su responsabilidad, ejecutar los trabajos proyectados;

e)

Permitir, toda vez que sea necesario, al administrador y/o personas encargadas de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos de interés común, el acceso al departamento, debiendo en caso de ausencia designar depositario de las llaves y poner en conocimiento del administrador el nombre y domicilio de aquél, a los efectos antes indicados ;

f)

Cumplir y hacer cumplir el presente reglamento, el interno del edificio y las decisiones de las asambleas, a las personas que a cualquier titulo se encuentren gozando de la posesión del departamento;

g)

Efectuar los pagos, a que está obligado, en el domicilio del administrador.

XII

REPRESENTACION y ADMINISTRACION

Artículo 25º

Son órganos de representación y administración de la comunidad:

a)

El administrador;

b)

La asamblea de propietarios.

Artículo 26º

El administrador es designado y removido por la asamblea, mediante el voto de los propietarios que represente como mínimo más del 66,66 % de la superficie propia del edificio, aplicándose a los efectos del cómputo del voto, los porcentuales establecidos en el art. 9º inc. a), y su designación podrá recaer en uno de los propietarios o en personas extrañas a la comunidad. Tanto en el supuesto de renuncia como en el de remoción, la entrega de la administración se formalizará recién dentro de los sesenta días, siempre que el consorcio y/o los propietarios estén al día en todos los pagos con respecto al administrador. En ambos casos y cumplida la antedicha condición, rendirá cuenta documentada de su gestión y hará entrega a su sucesor del libro de actas y de administración, planos y demás documentación que haga al edificio, a excepción de los comprobantes de pago.

Artículo 27º

El administrador procederá como mandatario del consorcio de propietarios a los efectos de las prescripciones de la ley 13.512 y su decreto reglamentario 18.734/49. Son derechos y obligaciones del administrador, además de los expresamente consignados en las normas citadas, los siguientes:

a)

Ejecutar las resoluciones del consorcio e interpretar y hacer cumplir el presente reglamento de copropiedad y el interno del edificio;

b)

Pagar con los fondos del consorcio las cuentas y/o facturas de gastos de carácter común que se originan a raíz del uso que los ocupantes hagan del edificio y sus servicios, así como los necesarios a fin de mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro de la propiedad;

c)

Recaudar las cuotas fijadas por la asamblea como contribución de los propietarios al pago de las cargas comunes;

d)

Ordenar y pagar cualquier reparación o arreglo necesario en las partes comunes y de servicio del edificio, a cuyo fin podrá hacer uso del fondo de reserva de que habla el art. 30;

e)

Llevar un libro de administración y otro de actas, ambos rubricados en el Registro de la Propiedad, donde quedarán consignadas las sumas abonadas para sufragar los gastos de la propiedad y las actas y resoluciones de las asambleas de propietarios, respectivamente;

f)

Llevar un registro de propietarios, consignando el nombre, apellido y domicilio de los mismos, debiendo registrar en él todo cambio que al respecto se produjera;

g)

Remitir a los integrantes del consorcio con 10 días de anticipación por lo menos del señalado para la reunión de la asamblea general ordinaria, la rendición de cuentas del ejercicio vencido siempre que no hubiere sido del conocimiento de los propietarios, con anterioridad, así como también un presupuesto de gastos y cálculo de recursos para el ejercicio venidero;

h)

Certificar las deudas por expensas comunes de acuerdo con el art. 6º del decreto 18.734/49 y en su caso, la copia de las actas correspondientes, conforme a lo establecido en el art. 5º del mismo decreto;

i)

Custodiar los títulos de propiedad del inmueble y demás documentación relacionada con el bien conjunto;

j)

Llevar las cuentas corrientes de cada propietario y mantener al día la nómina y domlcIIIo legal de los titulares de cada unidad;

k)

Representar al consorcio directamente o por apoderado, ante las autoridades públicas, sean ellas administrativas, fiscales, policiales, municipales y/o judiciales, nacionales y/o provinciales, en cualquier gestión o asunto que haga a los intereses del consorcio de propietarios;

l)

Verificar las infracciones al reglamento de copropiedad e interno del edificio, procediendo conforme a sus propias atribuciones;

m)

Designar y despedir al encargado, suplente y demás personal del inmueble, cuando lo considere necesario;

n)

Vigilar el estricto cumplimiento por parte de dicho personal de las órdenes que se le impartan, las que se consignarán en un libro especial destinado a ese efecto que se hallará en portería;

o)

Atender las quejas de los propietarios por el deficiente comportamiento del citado personal, las que se harán constar en el libro a que se ha hecho mención;

p)

Efectuar las citaciones para las asambleas, sean ellas ordinarias o extraordinarias, de manera fehaciente;

q)

Resolver, siendo ello posible, toda divergencia entre los propietarios u ocupantes de las unidades;

r)

Inspeccionar la propiedad e inclusive las unidades, toda vez que ello sea necesario para la ejecución de trabajos que beneficien a la comunidad.

Artículo 28º

El administrador y representante legal del consorcio queda expresamente facultado para actuar por sí o por apoderado en representación del consorcio en todos los asuntos judiciales y/o administrativos que tenga pendientes o se le susciten en adelante de cualquier fuero y jurisdicción que sean, incluso tribunales del trabajo, municipal de faltas y de policía administrativa y comisiones de conciliación, a cuyo efecto lo faculta para presentarse ante los señores jueces y demás autoridades judiciales que correspondan, con escritos, escrituras, documentos, testigos y todo género de pruebas, pudiendo formalizar peticiones y denuncias, iniciar y contestar demandas y reconvenciones, prorrogar y declinar jurisdicción, oponer excepciones, decir de nulidad, tachar, recusar, apelar, desistir de éste y otros derechos, comprometer en árbitros, juris y arbitradores, prestar juramento, fianzas y cauciones, nombrar toda clase de peritos, tasadores y martilleros, solicitar la venta y remate de sus deudores y fiadores, embargos preventivos y definitivos, inhibiciones y sus levantamientos, cotejos de letras, autos de quiebra, desalojos y lanzamientos, celebrar arreglos y transacciones, cobrar y percibir, otorgar recibos y cartas de pago, pedir y asistir a toda clase de audiencias y juicios verbales, concursar civilmente a sus deudores, aceptar el nombramiento de interventor o síndico en los juicios de quiebra en que sea parte y representarlo en tal carácter, conceder quitas y esperas, producir informaciones, solicitar la protocolización de toda clase de documentos, y de las actas de asamblea cuando así corresponda por disposición de la ley o por decisión de los propietarios, formular protestas, iniciar juicios sucesorios de deudores, acciones criminales, correccionales y querellas contra terceros, pedir reparaciones de daños y perjuicios, careos, retractaciones y declaraciones indagatorias, prisiones preventivas, excarcelaciones y declaraciones indagatorias, excarcelaciones bajo fianza, deducir tercerías, renunciar a prescripciones adquiridas, aceptar cesiones de bienes en pago, intentar recursos de inconstitucionalidad e inaplicabilidad de la ley o doctrina legal, así como cualquier otro que autoricen las leyes de procedimientos y renunciar los que estime convenientes, pudiendo sustituir el mandato.

XIV

EJERCICIO FINANCIERO

Artículo 29º

Cada ejercicio financiero durará un año, debiendo la asamblea fijar la fecha de iniciación y vencimiento del mismo, la que sólo podrá ser modificada por ella.

XV

FONDO DE RESERVA

Artículo 30º

Para la atención de gastos extraordinarios, indemnizaciones y despidos u otros gastos especiales o imprevisibles, deberá constituirse un fondo de reserva en forma de una contribución, ajena a la ordinaria. Sobre el particular resolverá anualmente la asamblea ordinaria debiendo expedirse acerca del monto de dicho fondo y la forma de pago del mismo. El fondo de reserva quedará depositado en poder del administrador, el que podrá hacer uso del mismo conforme a lo dispuesto en el art. 27, y/o para compensar las deudas del consorcio para con él, debiendo rendir cuenta del mismo en oportunidad de celebrarse la asamblea general ordinaria.

XVI

PODER PARA LA MODIFICACION DEL REGLAMENTO

Artículo 31º

Para el cumplimiento de las resoluciones de la asamblea, que importen una nueva modificación del presente reglamento, el consorcio confiere desde ya poder a dos cualesquiera de sus integrantes, para que una vez acreditada su condición de tales ante el escribano interviniente, otorguen de manera conjunta la escritura modificatoria pertinente.

XVII

ASAMBLEA DE PROPIETARIOS

Artículo 32º

Los propietarios para sus deliberaciones y decisiones celebrarán asamblea ordinaria y extraordinaria, que tendrán lugar bajo los mismos principios en orden a convocatoria y constitución. En la primera asamblea que celebre el consorcio deberá fijar el mes de cada año

en que se realizarán las ordinarias en el futuro, debiendo mediar entre el cierre del ejercicio y el mes fijado, por lo menos dos meses. Acerca de la forma de llevarse a cabo las asambleas, se establece lo siguiente:

a)

Citación y lugar: La citación, con indicación del carácter y asuntos a tratarse se remitirá por intermedio del administrador a los integrantes del consorcio o a sus representantes debidamente designados, al domicilio legal por ellos constituido o en su defecto al de la unidad objeto de la propiedad con una anticipación no menor de 10 días corridos para las asambleas generales ordinarias y no menor de 5 días corridos para las extraordinarias. Las reuniones se celebrarán en el lugar que fije el administrador, a la hora que la citación indique;

b)

Clases de asambleas:

1)

Asambleas generales ordinarias: Tendrán lugar en las oportunidades señaladas. En estas asambleas serán considerados la rendición de cuentas e informe que presente el administrador relativo al ejercicio vencido, así como también el plan de gastos para el ejercicio venidero, a fin de ajustar al mismo, una vez aprobado, las cuotas correspondientes a los distintos departamentos. Si fracasara la primera convocatoria por falta de quórum se celebrará la asamblea media hora después en segunda convocatoria. Esta segunda convocatoria tendrá lugar cualquiera sea el número de propietarIos presentes y/o porcentaje que les corresponda de acuerdo al art. 9º, inc. a). En la segunda convocatoria, quedarán aprobados la rendición de cuentas y el plan de gastos presentado por el administrador, si no media la mitad más uno de los votos .de los asistentes del consorcio. En el caso de que no concurriera ninguno de los propietarios a la segunda convocatoria, el administrador dejará constancia en el libro de actas, con trascripción del orden del día, en cuyo caso la rendición de cuentas y el plan de gastos presentados, quedarán aprobados;

2)

Asambleas extraordinarias: Se celebrarán cada vez que el administrador lo considere necesario o cuando un grupo de propietarios que represente por lo menos el 20 % de los votos de los integrantes del consorcio lo solicite por escrito al administrador. En caso de no obtenerse quórum suficiente, podrán los interesados solicitar al juez la citación Que prescribe el art. 10 de la ley 13.512;

c)

Presidencia: Las asambleas serán presididas por el administrador, debiendo en el acto de constitución de las mismas, procederse a la designación de uno o dos propietarios para firmar el acta conjuntamente con el presidente. En ausencia del administrador, los presentes podrán elegir un presidente "ad-hoc" mediante constitución previa de la sesión, presidida para esa emergencia por el de mayor edad. El presidente tendrá a su cargo la dirección de las deliberaciones en la asamblea. Durante las deliberaciones el presidente tendrá voz pero no voto, excepto cuando fuere propietario;

d)

Reglas para deliberar: Las reglas para deliberaciones las sancionarán los propietarios constituidos en reunión;

e)

Quórum: El quórum necesario para poder sesionar se establece con la presencia de un número de integrantes del consorcio cuyos votos representen más del 50 %. Se exceptúa: el supuesto contemplado en el inc. b) del presente articulo, relativo a la segunda convocatoria;

f)

Cómputo de votos: Cualquiera sea la clase del asunto sometido a la consideración de los integrantes del consorcio, así como la mayoría exigida por este reglamento, el voto de cada propietario valdrá tanto como cuanto represente el porcentual asignado a la unidad propiedad de aquél en el art. 99 inc. a). Para poder votar, el propietario deberá estar al día con los pagos al administrador;

g)

Mayorías necesarias:

1)

Unanimidad: Se requiere el voto de todos los integrantes del consorcio, para resolver sobre los siguientes asuntos:

a)

Para modificar y/o resolver sobre la calidad de la ocupación asignada a las respectivas partes del inmueble y para modificar y/o resolver sobre los porcentuales establecidos para cada unidad de propiedad exclusiva en consideración al todo en el art. 9º;

b)

Para disponer la realización de toda obra nueva que afecte el inmueble común, el agregado de nuevos pisos o construcciones sobre el último constituido, o excavaciones, sótanos, etc., bajo la planta baja o subsuelo existente;

c)

Para hipotecar el edificio y el terreno sobre el cual se asienta;

2)

Mayoría de dos tercios: Se requieren los 213 de votos de los integrantes del consorcio para resolver sobre los siguientes asuntos;

a)

Para la realización de innovaciones y /o mejoras en el edificio;

b)

Para el nombramiento y/o remoción del administrador y representante legal;

c)

Para reformar el presente reglamento;

d)

Para suprimir o suspender el funcionamiento de los servicios centrales;

3)

Simple mayoría: Se requiere el voto de la simple mayoría de los presentes en las asambleas para resolver cualquier otro asunto incluido en el orden del día;

h)

Representación: Los propietarios podrán hacerse representar en las reuniones por mandatarios, para lo cual será suficiente la presentación de una carta poder con la firma certificada por escribano público, banco o por el administrador. Un mismo mandatario no podrá representar a más de tres propietarios. El administrador no podrá actuar como representante de ningún propietario. En caso de existir un condominio por alguna de las unidades, los titulares de él deberán unificar representación;

i)

Ausentes: Las resoluciones de las asambleas serán definitivas y validas aun para los propietarios que no hubieran concurrido a ellas, los que no podrán formular reclamación alguna fundada en su ausencia. Las resoluciones que recaigan sobre puntos del orden del día definidos en él como "asuntos varios" o "generales", sólo podrán tener valor como "recomendaciones".

XVII

CLAUSULA ESPECIAL

Artículo 33º

Es condición especial para la validez de los acuerdos que por el presente reglamento requieren unanimidad para resolver, así como para los referentes a los extremos que establecen los arts. 12 y 16 de la ley 13.512, que los acreedores hipotecarios que tuviesen inscriptos gravámenes por el todo del inmueble general o sobre cualquiera de las unidades de propiedad exclusiva, sean fehacientemente notificados de la respectiva resolución, a fin de que puedan oponer sus derechos con anticipación a la realización de los actos Que se hubiesen acordado.

XIX

CERTIFICADOS

Artículo 34º

El administrador queda autorizado para expedir, bajo las responsabilidades a que hubiere lugar, las siguientes certificaciones:

1)

Certificados sobre deudas por expensas comunes de acuerdo con el art. 69 del decreto 18.734/49;

2)

El certificado de las coplas de las actas de la asamblea de acuerdo con 10 dispuesto en el art. 59 del citado decreto;

3)

Las certificaciones del art. 32, inc. h).

XX

RESPONSABILIDAD DEL NUDO PROPIETARIO

Artículo 35º

En caso de usufructo, habitación, anticresis, locación, comodato o de cualquier otra clase de acto, hecho o convención que confiera posesión, tenencia o uso y goce sobre la correspondiente unidad, que no sea a título de dueño, no tendrán intervención en el consorcio los titulares de aquellos derechos, permaneciendo el nudo propietario, en cuanto a sus relaciones con la entidad, con la plenitud de las responsabilidlades y obligaciones para con ella y en el ejercicio de todos sus derechos de propietario, cualesquiera sean los términos de los contratos celebrados con terceros.

XXI

]URISDICCION

Artículo 36º

El hecho de ser titular del dominio exclusivo de cada una de las unidades del presente edificio, e integrante del consorcio como propietario del terreno y las cosas comunes del edificio, importa el conocimiento y aceptación de este reglamento como así también la obligación de someterse para toda cuestión judicial o extrajudicial propia de este instrumento, a la jurisdicción de los tribunales nacionales de la Capital con exclusión de toda otra, quedando expresamente convenido que los domicilios especiales que se constituyen no importan prórroga de jurisdicción.

XXII

ADMINISTRADOR y SEGURO

Artículo 37º

a)

El administrador y representante legal percibirá como retribución por sus servicios, los honorarios que resulten de la aplicación del arancel de la Cámara Argentina, de la Propiedad Horizontal;

b)

El administrador y representante legal percibirá como retribución por sus servicios, los honorarios que resulten de la aplicación del arancel de la Cámara Argentina, de la Propiedad Horizontal;

c)

El edificio se encuentra actualmente asegurado contra riesgo de incendio, bajo póliza Nº _ _ _ _ _ de la Compañía _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ con vencimiento el _ _ _ _ _ dicho seguro ha sido sometido al régimen de la ley 13.512, obligándose éste una vez escriturados los departamentos a favor de sus adquirentes, a endosar la póliza en favor del consorcio de propietarios. A su vez los integrantes del consorcio se obligan a rembolsar al anterior propietario lo abonado en concepto de prima, en las proporciones establecidas en el art. 9º, inc. a) del presente, a partir de la fecha de posesión o de las respectivas escrituras, según sea el caso.


    

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