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Rincón Solidario


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Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

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El gasista increpa y amenaza a los propietarios

Hola! Soy propietaria de una unidad funcional y quisiera que me orienten sobre una situación suscitada en nuestro edificio.

A fines del mes de mayo del corriente año, la empresa Metrogas realizó un cambio de cañerías externas al edificio, por lo cual nos cortaron el suministro de gas. Una vez realizado el trabajo hicieron una verficación en nuestro edificio y nos exigieron que realizáramos algunas reformas conforme a las reglamentaciones vigentes por dicha empresa para así obtener nuevamente el suministro de gas con la correspondiente habilitación. 

En este sentido, nos fue exigida la contratación de un gasista matriculado para que bajo su responsabilidad nos suministraran gas durante el período en que se llevaran a cabo las reformas requeridas y luego nos tramitara la habilitación ante la empresa mencionada. 

Por tal motivo, la administradora de nuestro consorcio contrató a un gasista matriculado para que llevara a cabo la tarea requerida por la empresa Metrogas. 

El problema se suscitó posteriormente cuando la administardora convocó a una Asamblea Extraordinaria para informarnos que ya había contratado un gasista matriculado y que el mismo ya se encontraba realizando los trabajos correspondientes, por lo cual, la administardora no nos dio a los copropietarios la posibilidad de verificar el presupuesto de ese gasista como tampoco nos presentó otros presupuestos para que votáramos en asamblea. Incluso, llevó a cabo dicha asamblea sin labrar actas, donde pudiéramos votar en forma positiva o negativa, dejando constancia de nuestra disconformidad sobre la elección del gasista y el prespuesto proporcionado por el mismo. 

O sea, fue una reunión informal ya que no consta en actas dicha asamblea, ni votos, ni gastos, ni presupuestos, etc,etc. Es más, hasta el momento, los trabajos realizados por el gasista contratado por la administradora no sólo están mal hechos sino que aparte son excesivamente caros. 

Por otro lado, dicho gasista increpa a los propietarios del consorcio mediante amenazas de que les va a cortar el suministro de gas si no lo contratan para realizar aquellos trabajos que no corresponden al consorcio y que son a cargo de cada propietario, pasándonos importes por dichos trabajos que son excesivamente elevados y hasta usureros.

Por mi parte, le informé en reiteradas oportunidades a la administardora que no estaba conforme con los trabajos realizados por el gasista y le exigí como propietaria que verificara los trabajos y que rindiera cuentas sobre los gastos correspondientes a dicho trabajos. Hasta la fecha, no tuve ninguna rendición de cuentas por parte de la administradora con lo cual le informé que no iba a seguir pagando las expensas extraordinarias hasta tanto se regularizara la situación, a lo que me contestó "que no las pagara". 

Ahora, mi consulta es la siguiente: 

¿Puedo dejar de pagar las expensas extraordinarias, rescindiendo el contrato con el gasista contratado por la administradora y contratando bajo mi responsabilidad y cargo a otro gasista matriculado que realice los trabajos y lleve a cabo el trámite de habilitación ante la empresa Metrogas de mi unidad funcional, sin quedar como deudora del consorcio? ¿me encuentro obligada a pagar las expensas extraordinarias aunque no exista acta de asamblea donde conste la votación de los propietarios, ni haya rendición de cuentas por parte de la administardora, aunque los trabajos estén mal hechos y sobre todo, aunque el gasista nos esté robando en el cobro de los trabajos al consorcio?

Espero una respuesta al respecto y, desde ya, muchas gracias.

Diana

(18/7/2009)

Estimada Sra Diana:

Lo que Ud. cuenta en la primera parte de su relato es una realidad que ocurre todos los días, Metrogas al tener el poder de policía que le otorga la reglamentación vigente, puede suspender el suministro hasta que las condiciones, tanto de los caños comunes del consorcio como en la cañería particular de cada unidad funcional, se encuentren adecuados a la normativa vigente.

Debe tenerse en cuenta que cada vez que tenga que realizar una reparación, cambio de cañería o revisión de artefactos, no puede optarse por un simple plomero. La tarea la debe efectuar un gasista matriculado que es un profesional que responde con su matrícula y a los que MetroGAS supervisa en cada instalación que presentan, lo que a usted le da la tranquilidad que el trabajo realizado responde a la reglamentación.-

Sin haber leído su reglamento, seguramente la cañería de gas hasta la entrada de cada unidad funcional le corresponde su reparación y/o mantenimiento al consorcio, por ende es una tarea que se encuentra dentro de las que debe cumplir el administrador del consorcio como tal.-

En principio , el administrador no tendría necesidad de requerir una autorización para proceder a la reparación de los caños de gas porque por reglamento se encuentra no sólo autorizado sino obligado a mantener en condiciones de funcionamiento al edificio, caso contrario incurriría en una falta grave que es la de desantender las tareas para lo cual se lo ha nombrado pero se entiende que las reparaciones de cambio de cañerías de gas importan siempre montos onerosos y resulta conveniente que los consorcistas tomen conocimiento y decidan éstos en una asamblea convocada al efecto, con varios presupuestos, los mejores precios y condiciones de pago.-

La actitud que Ud. comenta que tomó la administración de su consorcio acerca de la contratación de un gasista matriculado, fuera del seno de una asamblea o convocando a una reunión informal no para decidir sino para informar que ya había sido contratado el proveedor para realizar el trabajo, no se compadece con los procedimientos que deben llevar a cabo los administradores en estos casos.

Todo trabajo encarado por un consorcio se debe efectuar con un contrato en donde se especifique las condiciones en las cuales éste debe ser llevado a cabo, plazo de realización, precio, materiales, multas por exceso del plazo de realización y garantía. Si la realidad es que el trabajo no se hubiera efectuado conforme las reglas de arte ud. deberá intimar a la administradora informándole cuáles son, a su criterio, los vicios que adolece la reparación, o cuales son los motivos de su disconformidad, con el objeto que la administradora pueda reclamar al proveedor, la corrección de los mismos si existiera alguna falla y en su defecto hacer la denuncia ante el organismo de Defensa al Consumidor.- 
Creo suponer que la administradora ha detallado en las liquidaciones de expensas el costo total de la reparación y detalle de las cuotas que por extraordinarias deberá recaudar, en ese pasecto ud. contará con toda la información que requiere.-

Únicamente la administradora puede contratar a un gasista matriculado para efectuar reparaciones para el consorcio pero ud. está en total libertad de contratar al profesional que el genere más confianza y le presente un mejor presupusto, siempre que reúna las condiciones de estar matriculado.

Con referencia a las amenazas que el dicho gasista matriculado profiere a los diversos consorcistas para que lo contraten a él, tiene varios caminos a seguir: 

1) No contratarlo por las razones que ud. esgrime, presupuestos elevados y usurarios, 

2) Hacer una denuncia ante Metrogas en donde se encuentra matriculado, 

3) Si amerita hacer una denuncia en sede policial.-

A su pregunta si puede dejar de pagar expensas extraordinarias, no le aconsejo que deje de pagarlas pero deje a salvo su protesta. Deberá hacer una consulta con un letrado a los fines de reclamar por daños y perjuicios, vía mediación en principio, si ud. se creyera afectada por la mala o defectuosa contratación de la reparaciñón de las cañerías de gas. Igualmente, lea su reglamento a los fines de interiorizarse qué cantidad de propietarios son necesarios para requerir una convocatoria a asamblea extraordnaria para que la admnistradora explique su proceder en cuanto al tema que ud. la precupa, se deje asentado en actas su queja y su disconformidad sobre la resolución del problema de gas.-

Espero haber respondido a sus preguntas

Atte.

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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