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Rincón Solidario

Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

No hace jamás una asamblea pero cobra sus honorarios

Buen día, por favor, quisiera formular una consulta:
En mi edificio la administradora no hace jamás una asamblea pero cobra siempre sus honorarios.
A raíz de ello, se juntaron 3 o 4 propietarios y un inquilino en el departamento de uno de ellos (sin avisar al resto de propietarios y además no llegan a la "autoconvocatoria con las 2/3 partes de mayoría necesaria") y, atribuyéndose una falsa representación en nombre de los demás, a modo de administración "paralela", tuvieron la osadía de redactar un acta o temario para luego imponer eso al resto de los consorcistas sin efectuar una asamblea.
¿Qué se puede hacer ante dicha maniobra?
¿A quién se puede denunciar tal situación, al Registro Público de Administradores, a la Defensoría del Pueblo o a la Justicia Civil?
¿Qué se hace ante un caso así?
¿Sería bueno exigirle a la administradora que efectúe en forma urgente una asamblea para que confirme o no su mandato?
¿Cómo se detiene la maniobra de los vecinos que se juntaron en forma ilegal (sin avisar al resto de propietarios) a redactar un temario o un acta sin haberse convocado formalmente a una Asamblea Ordinaria u Extraordinaria?
Muchas gracias por todo
Jorge
(18/04/2018) 

Estimado Jorge: 

El tema que Ud. plantea es de extrema gravedad, y requiere el estudio en profundidad de cómo realmente se suscitaron los acontecimientos para llegar a la autoconvocatoria y a poder considerarse si es o no nula la asamblea en cuestión. Sólo efectuaré un panorama general. Ud. deberá hacerse asesorar con algún letrado en caso de considerar iniciar acciones judiciales y que este profesional le diseñe la mejor estrategia.

En primer término, conforme lo normado por el Art. 9º inc. j) de la Ley 941/10 reformada por la Ley 3254, el administrador está obligado a convocar asambleas ordinarias o extraordinarias, conforme lo establezca el reglamento: En general es una vez al año la asamblea ordinaria para rendir cuentas y -en el ámbito de la CABA- renovar su mandato. Asimismo el Código Civil y Comercial en el artículo 2067 entre los derechos y obligaciones establece que: inc. a) debe convocar asambleas y e) rendir cuenta documentada de su gestión. A su vez el Art 13º de la ley local (941/10 reformada por la ley 3254), el administrador debe convocar a una asamblea antes que se le venza su mandato , que se establece en la misma, que será de un año, salvo que el reglamento establezca un plazo mayor. El decreto reglamentario 550/10 consigna que, de no convocar a asamblea, y vencido su mandato los consorcistas se encuentran habilitados para autoconvocarse y poder nombrar un nuevo administrador.

Para nombrar un nuevo administrador y que se respeten los derechos de todos los propietarios, deben estar debidamente notificados en forma fehaciente, para que concurran al acto asambleario, de lo contrario podríamos estar en presencia de una nulidad en la fase de convocatoria, y si Ud. refiere que votaron quienes no eran propietarios o apoderados estaríamos en una nulidad en la fase de la votación.-

Antes debo dejar aclarado que la nulidad de la asamblea importa un juicio, quienes pueden pedir judicialmente esa nulidad de la asamblea, los que estuvieron presentes e impugnaron [1] o los ausentes y el plazo para pedirla caduca a los treinta días corridos desde la celebración del asamblea. Mientras no se declare una sentencia de nulidad pasada en autoridad de cosa juzgada, la asamblea tiene plena vigencia.-

Al respecto la jurisprudencia ha entendido que: "Para comenzar, es dable destacar que en el análisis de la nulidad de que se trata no debe privilegiarse la defensa de la mera legalidad sino que, conforme lo viene diciendo la doctrina y la jurisprudencia mayoritarias, la nulidad de una asamblea consorcial es una pretensión necesitada de la previa acreditación del perjuicio que pueda sufrirse de convalidarse el acto -pas de nullité sans grief; es decir que no cabe decretar la nulidad por la nulidad misma (Mariani de Vidal, Marina, Curso de Derechos Reales, T° 2, Zavalia, p.303; Gurfinkel de Wendy, Lilian N., Derechos Reales, T° I, Abeledo Perrot, 2010, p. 735; CNCiv., Sala D, LL 131-1096; SCBA, Ac. 51258, del 02/08/1994 "Di Lernia, Osvaldo c. Clínica Estrada S.A. s/Nuli dad de Asamblea General Ordinaria").

Es decir, el consorcista que pretende la declaración de invalidez de la asamblea deberá invocar y demostrar el perjuicio que le causa la decisión que ataca, con fundamento en que la nulidad para ser viable, debe fundarse en un interés serio y legítimo, ya que en ningún caso corresponde declararla por la nulidad misma.

Por otro lado, también es dable destacar que en caso de que no se hayan cumplido las formalidades para la designación de la nueva administradora del consorcio, dicha nulidad será relativa toda vez que solamente se pone en tela de juicio el interés privado de los consorcistas, sin que aparezca afectado el interés público, ya que el acto de designación de administrador atañe a quienes puedan considerarse afectados individualmente, pero no incide sobre bienes superiores de la comunidad. Por lo tanto, nada impide que una asamblea, como acto viciado, sea confirmada por los interesados por medio de otra asamblea posterior, la cual no hace más que dar legitimidad y validez a lo actuado por aquélla, sin afectar los derechos de terceros (Art. 1065 del Código Civil).

A mayor abundamiento, ha establecido la jurisprudencia que el mandato recibido por la administradora es susceptible de confirmación, por lo que si su designación se encontraba viciada de nulidad relativa y con posterioridad a él, los copropietarios le pagaron las expensas comunes, tal nulidad queda purgada, ya que esos pagos implicaron la confirmación expresa de dicho mandato, con los efectos retroactivos que determina el Art. 1065 del Cód. Civil (CNCiv., Sala D, 8/10/68, LL, 133-650, citado en Bueres-Highton, "Código Civil y normas complementarias", t. 5B, p. 421, 2da Ed, ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2005).

En otro orden de ideas, en relación al hecho de que no se haya cubierto el número de consorcistas para autoconvocarse, circunstancia que no se encuentra controvertida por las partes, habré de coincidir con lo resuelto por el Juez de grado al sostener que "la asamblea extraordinaria se realizó, supliendo con ello los eventuales vicios que podía tener la convocatoria, fijándose que el incidentista de la Nulidad de la Asamblea, concurrió a tal Asamblea, lo que me permite señalar que los vicios que pudiere tener la convocatoria quedaron superados con la Asamblea misma, con la votación de la Administración" (conf. f.320). Es que, con la renuncia del administrador A... se verificó el estado de acefalía necesario para habilitar a los copropietarios a convocar a una asamblea extraordinaria con la finalidad de designar un nuevo administrador [2].

Esperando haber respondido a su consulta , lo saludo muy Atte.-

Dra. Diana Sevitz Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] Tanto se trate de un vicio en la convocatoria o en fases o etapas posteriores, deberá el impugnante, más allá de dejar constancia en el libro de actas si es que concurrió a la asamblea…La asamblea en el derecho de propiedad horizontal, Dr. Federico Chiesa, Editorial Hamurabbi, febrero 2017.- Consorcios. Bartolomé Orfila, 4ta. Edición, editorial Errerius, 2017, Pág. 202.-

[2] Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala "B", para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: "Muleiro, Carlos c/ Cons de Propiedad San José de Calasanz. s/ nulidad de asamblea" respecto de la sentencia de fs. 316/326 18.4.16.
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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy, autora de varias publicaciones y docente sobre temas específicos de propiedad horizontal.Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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