Dr. Cristóbal Orlando Ruano

[BPN-09/09/15] El pasado jueves 18 de junio, siete abogados disertaron en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) sobre el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y su incidencia en la propiedad horizontal. En esta séptima y última entrega se desarrolló la disertación del Dr. Cristóbal Orlando Ruano quien expuso sobre los derechos y obligaciones del administrador establecidas en el nuevo cuerpo normativo. Desarrolló su ponencia en un tono llano, coloquial y –fiel a su estilo- matizado con puntuales ironías sobre la realidad consorcial.

Con esta entrega culmina la serie compuesta por las siete ponencias de abogados especialistas en propiedad horizontal que analizaron el nuevo Código Civil. En el boletín anterior se publicó la disertación de la Dra. Diana Sevitz, en el boletín N° 557 la exposición del Dr. Bartolomé Orfila, en el Boletín N° 556 la disertación de la Dra. Ana María Vila, en el Boletín N° 555 el análisis del Dr. Jorge Villar, en el Boletín N° 554 la ponencia de la Arq. y Dra. Valeria Nerpiti y en el Boletín Nº 553 la exposición del Dr. Jorge Martín Irigoyen.

Vamos con al artículo 2.065° del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación: el administrador. Aparte de las definiciones sobre el administrador que dan los consorcistas -que en general no son muy agradables- en este caso es el representante legal del consorcio en carácter de mandatario. Esto no es ninguna novedad: el administrador es un mandatario que puede ser un propietario, un tercero, una persona jurídica, una persona física o humana.

El artículo 2.066° establece que "el administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los 90 días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el 50% de las unidades funcionales, lo que ocurra primero".

Finalmente, los administradores sucesivos serán nombrados o ratificados, removidos, por asamblea según lo establezca el reglamento de copropiedad; y puede ser removido sin expresión de causa, cosa que tampoco es demasiado novedosa. En general se les aconsejaba a los propietarios -cuando querían remover a un administrador- que no consignaran causa para evitar juicios más complicados todavía.

El artículo 2.067° continúa con derechos y obligaciones. Los derechos y obligaciones de los administradores son los que emergen de la ley, del reglamento de copropiedad y la asamblea. Especialmente -dice el artículo- convocar y redactar el orden del día de la asamblea teniendo en cuenta que la novedad que trae es que va o convocar el consejo, que es el artículo 2.064, inc. a).

Habrá que ser cuidadoso y no dilatar el tema porque ahora los consejos están expresamente autorizados a convocar a asamblea, si el administrador omite hacerlo. Cuando tengamos algunos problemas en los consorcios y se nos pida asamblea, el mandatario va a tener que reaccionar rápidamente.

Otra obligación es ejecutar las órdenes de la asamblea siempre y cuando fuese posible. Otra consiste en conservar las cosas y partes comunes, la seguridad de la estructura del edificio, el cumplimiento de reglamentaciones locales, y -si seguimos así- el cumplimiento de reglamentaciones de países limítrofes. Practicar la cuenta de expensas, recaudar los fondos y poder disponer de ese fondo de reserva con el acuerdo y la autorización del consejo.

Otra de las obligaciones es rendir cuentas documentadas -pero tampoco es novedoso- dentro de 60 días de la fecha de cierre del ejercicio, según lo que diga el reglamento. Después cumplir con las obligaciones prescriptas en las leyes laborales, previsionales, tributarias y demás, contratar como siempre -y ya estaba en la ley anterior- el seguro integral de consorcio que es incendio, responsabilidad civil y cualquier otro riesgo que quiera asegurar la asamblea.

En cuanto a los libros, alegremente tenemos gran cantidad y cada vez tenemos más. Tenemos el registro público que es especialmente ingenioso para agregar libros. Queda bonito el consorcio con nueve, 10, 12 o 20 libros, pero después hay que llenarlos.

El inciso i) del Art. 2.067° habla del libro de actas, administración, registro de propietarios, registro de firmas y otros de la reglamentación local. Es interesante por ejemplo el libro de registro de propietarios porque ¿cómo hacemos para hacerlo cumplir cuando hay un propietario desagradable que se empeña en no querer firmar?

¿A qué voy con esto? A que el exceso de libros y de registros tampoco es una solución. Todo tiene que tener un cierto equilibrio pero la ley está así y habrá que cumplirla como sea posible.

Por renuncia, o remoción -en algunos casos por castigo-, el administrador debe entregar la administración dentro de los 15 días hábiles. Todos los demás artículos hablan de días hábiles y no hay confusión si son corridos o no. El plazo es bastante razonable.

Además dice "entregar al consejo toda la documentación". Creo que es interesante o importante porque el consorcio no tiene obligación de tener determinados conocimientos. Acá dice, entregar al consejo pero yo diría que estuviera presente el administrador entrante cuando se entrega la documentación porque es el que más conocimiento tiene de administración de edificios. Cada edificio elegirá.

Por otro lado, a partir del nuevo Código tenemos 48 horas hábiles para notificar reclamos administrativos o judiciales. Eso tampoco es novedoso. Tres días hábiles para emitir a pedido de parte interesada para el certificado de deudas y créditos por todo concepto. Hay que incluir si tiene deuda por expensas o no, el seguro integral de consorcio que tenga, si hay reclamos administrativos, algún juicio que haya contra el consorcio y además los juicios que tenga el consorcio ya sea por expensas o hacia otras personas

Por último, el inciso m) dice: "representar al consorcio en gestiones administrativas y judiciales" y vuelve a ratificar que el administrador es mandatario remitiendo al artículo 2.065°.

Para terminar, el Art. 2.046° de las obligaciones de los propietarios dice en su inciso e) "permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación".

En realidad esto va a ser una obligación del administrador. ¿Cómo cumple el administrador para revisar? ¿Toca timbre en el departamento, sale doña Rosa y él dice: "hola doña, vengo a controlar la cocina"? No, no va a funcionar así. En la práctica no va a haber más remedio que el administrador informe a la asamblea y que contrate un service que vaya a revisar. En este caso será un gasista matriculado que revisará calefones, cocinas, estufas y cualquier otro aparato que funcione con gas porque si no el administrador va a lidiar con la responsabilidad y el consorcio en su caso también.