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Boletín de Pequeñas Noticias
la comunidad consorcial como espejo de la sociedad
Miembro de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal
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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miembro de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal
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A medida que pasa el tiempo van surgiendo, de parte de los actores más participativos, ideas y críticas que apuntan a señalarle a los funcionarios responsables, algunas de las debilidades del nuevo Registro Público de Administradores de la Ciudad de Buenos Aires - Estas impiden que se cumpla en profundidad el objetivo de brindar una herramienta de protección a los propietarios y transparentar la profesión de administrar consorcios. Si bien los propietarios que ya tomaron contacto con la nueva Ley 941 y su Decreto Reglamentario 706 que instauró un Registro Público de Administradores en la Ciudad de Buenos Aires tienen muchas esperanzas depositadas en ella, hay algunas salvedades que conviene hacer. La más importante es que en el nuevo registro no se podrán efectuar denuncias salvo sobre los puntos específicos que detalla la misma ley en su artículo 10º: administrar sin estar registrado, haber falseado los datos de la inscripción al registro, la contratación de provisión de bienes, servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 8º, etc... Si se tiene en cuenta que hay varios artículos que tienen que ver con la registración y temas burocráticos relacionados con ella que no benefician directamente a los consorcistas, quedarían tres puntos realmente importantes como elemento de control: quedan excluidos del registro los profesionales con condena por causas penales, concursados o fallidos; los administradores estarán obligados a contratar personal matriculado (cuando la ley así lo disponga) cuyo personal en relación de dependencia cumpla todos los requisitos legales (en especial la ART) y deberán presentar una declaración jurada anual donde conste un detalle de los aportes y contribuciones pagados. Sin embargo cada uno de estos punto ofrecen "agujeros" legales que permiten "zigzaguear" entre las obligaciones que garantizarían al propietario la fiscalización de la gestión del administrador y una herramienta que le permitiría a los profesionales depurar sus filas. El certificado de domicilio
Si bien los funcionarios del Registro Público de Administradores toman todos los recaudos y exigen a los postulantes presentar originales del Certificado de Reincidencia y Estadística Criminal, del Informe de Juicios Universales, de la constancia de CUIT, etc... no exigen ninguna constancia fehaciente de domicilio legal en la Ciudad de Buenos Aires creando una situación confusa con respecto al conocimiento que pudiera tomar sobre las sanciones o notificaciones que se le pudieran aplicar. El proveedor monotributista Uno de los puntos que más repercusiones trajo esta nueva ley de la Ciudad de Buenos Aires, fue la aparente exclusión de los proveedores de servicios que bajo el régimen fiscal monotributista trabajan en los consorcios. Se había entendido que debían contar con seguro de riesgo de trabajo (ART) tal cual se habría desprendido del artículo 8º de la Ley 941. Los pequeños emprendedores independientes, que serían la inmensa mayoría de la fuerza laboral que trabaja en los consorcios, no cuentan con este tipo de seguro porque la ley no se los exige. Así fue que durante mucho tiempo y en muchos niveles se manejó la idea de que este tipo de prestadores iban a quedar excluidos de los trabajos en los edificios. Sin embargo, en el seminario organizado por los Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) en la Asociación Española de Socorros Mutuos del barrio de Belgrano el miércoles 10 de septiembre de este año (2003), el Lic. Aurelio Aballe y la Dra. Patricia Verónica Saporiti, funcionarios del flamante registro, fueron muy claros en este sentido ante las preguntas de los asistentes: deberán presentar Seguro de Riesgo de Trabajo sólo el personal a su cargo, si lo hubiera. Por otra parte, si bien en estos tiempos de recesión y falta de trabajo esto traería cierta tranquilidad a uno de los sectores PyMEs más importantes de la Capital Federal que se ocupa de prestar servicios a los edificios de propiedad horizontal, dejaría inermes a los consorcios en caso de que uno de estos prestadores sufriera un accidente mientras cumple sus tareas. Aparentemente existe la posibilidad de contratar seguros de vida personales endosables al mismo consorcio para los monotributistas, pero encarece el trabajo y perjudica su competitividad a manos de las grandes empresas. Si no aparece una extensión del seguro de la ART a los monotributistas en los mismos términos que al personal contratado, naturalmente se comenzará a crear una concentración de trabajo en manos de grandes empresas que al quedar sin un gran volumen de competencia pueden llegar, por elevación, a aumentar el costo de las expensas. La declaración jurada En el seminario que organizó AIPH el 10 de septiembre pasado, uno de sus panelistas, el Cdor. Norberto Wilinski, director del Boletín Electrónico PropHor, esbozó a los funcionarios presentes una teoría interesante. Existe, según el Art. 10º de la Ley 941, la obligación de presentar anualmente una declaración jurada con, entre otros, todos "los pagos de los aportes y contribuciones provisionales, los correspondientes a la seguridad social, aportes convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiese, por los trabajadores de edificios pertenecientes a los consorcios que administran." El objetivo aparente de este punto es ejercer un severo control sobre los pagos de los aportes y contribuciones del personal del consorcio que debe efectuar el administrador por ser considerado por los funcionarios uno de los motivos más frecuentes de defraudaciones. Cuando un administrador no paga las obligaciones previsionales, a diferencia de la falta de pago en los servicios esenciales (luz, agua, gas, etc...), no hay una consecuencia inmediata. Dado que la AFIP se toma sus largos tiempos en reclamar las obligaciones y cuando lo hace envía los reclamos, en la mayoría de los casos, al domicilio del administrador, la deuda puede llegar a cifras sumamente significativas. Como el deudor es el consorcio, en caso de que el administrador no hubiera pagado sus obligaciones los propietarios deberán cubrir la deuda aunque seguramente ya la abonaron en las expensas. El Cdor. Norberto Wilinski llamó la atención a los funcionarios disertantes que la ley le exige al administrador sólo presentar la declaración jurada. Si en ella él consigna que las obligaciones previsionales no fueron pagadas no habría delito ni infracción frente al registro, el consorcio no se enteraría y el control que la ciudad pretendía establecer carecería totalmente de eficacia. Este hipotético administrador podría seguir con estas prácticas hasta que los propietarios se enteren por las suyas y hasta que en un futuro juicio penal no se demuestre su culpabilidad, y por lo tanto sea excluido del registro, seguir administrando. El Cdor. Wilinski sostiene que esta situación perjudica a los buenos administradores porque hasta que esa situación irregular se convierta en una exclusión, según los tiempos judiciales en la Argentina de hoy, pueden pasar varios años y mientras tanto este profesional podrá seguir trabajando. Los auto-administrados Para ampliar estos conceptos Pequeñas Noticias invitó a Norberto Wilinski, que también se refirió a otra de las debilidades de esta Ley: "En el tema de los edificios auto-administrados [la ley] dice que para aquellos administradores que no cobran honorarios (o sea su administración es no onerosa) la inscripción es voluntaria. ¿Qué pasa en aquellos consorcios donde ese administrador es una persona que ha tenido sentencias judiciales por estafas o que está quebrado (una persona fallida), etc...? La persona puede administrar el consorcio, porque nadie lo inhabilita, aunque para un administrador esas situaciones lo imposibilitan de poder trabajar. En algunos consorcios auto-administrados (por ejemplo un complejo habitacional autoadministrado) quizás le convenga más no pagar honorarios pero [el administrador fallido o con causas penales] tiene otras fuentes de obtención de ingresos. Estamos hablando de estafar al consorcio, o sea de no pagar a proveedores, no pagar cargas sociales, etc... Otra vez estamos en contra, de lo que debiera ser un objetivo para el ámbito de esta dirección (Defensa del Consumidor), que es defender a los consorcistas" Como conclusión, el Cdor. Wilinski aclaró que "dentro del grupo de AIPH comenzamos a hacer [estos] análisis. Suponemos que si la Ley está bajo el ámbito de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, proponemos, como corresponde, buscar defender esos derechos de los consorcistas. ¿Y cómo se busca esto?, tratando que los malos administradores desaparezcan. No es que desaparezcan, sino que no estén habilitados para poder administrar fondos de terceros. La publicidad del excluido
Como
último punto es de destacar que, tal cual lo expresó la Dra. Patricia
Verónica Saporiti, asesora jurídica del Registro Público de
Administradores, no habrá difusión pública de aquellos administradores
excluidos del registro. Esto surgió de la información que brindó a Pequeñas
Noticias <ver Los marginados> de que ya habría un administrador
presuntamente en ejercicio de sus funciones que por tener causas penales
habría sido excluido de administrar consorcios en la Ciudad de Buenos
Aires. Sin embargo ante la consulta de este medio sobre cómo los
propietarios se enterarían de que este señor no está habilitado para
administrarlos, la funcionaria sólo atinó a decir que el excluido no
podrá exhibir el certificado correspondiente cuando se lo exijan en la
primera asamblea ordinaria o extraordinaria. Ante el conocimiento de la
poca difusión que estaría teniendo esta ley entre los copropietarios
expresó que en el momento que se finalice con la inscripción de todos
los administradores se comenzará una campaña de difusión masiva para
alertar a los consorcistas sobre la exigencia de sus derechos. |
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Lavalle 1747 1º "C"/"D" - Capital Federal Teléfonos: 4375-5439 / 5624 / 5658 E-mail: info@estudiodesistemas.com.ar |
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La Dra. Patricia Verónica Saporiti, la responsable jurídica del Registro Público de Administradores de Consorcios de la Ciudad de Buenos Aires, en una entrevista exclusiva con Pequeñas Noticias y a través de un caso puntual, desnudó que si el propietario desconoce la existencia del Registro o no se interesa, el excluido seguirá administrando. Pequeñas Noticias entrevistó a la Dra. Saporiti luego de su participación en el seminario que los Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) organizaron en la Asociación Española de Socorros Mutuos del barrio de Belgrano el miércoles 10 de este mes (9/2003). Habló sobre el nivel de participación de los administradores en el registro, en este primer período de inscripción, cómo se evalúa su exclusión, qué deben hacer los propietarios para protegerse y muchos otros temas más. PN: ¿Cómo fue la inscripción de los administradores de consorcios en este primer período? Dra. Saporiti: Hasta el día de hoy (10/9/2003) se vivieron a registrar 750 administradores y la llegada de mayor cantidad fue en la última semana. Interpreto que fue porque se estaba terminando la primera serie de inscripciones que eran los CUIT terminados en los números 0, 1 y 2 y mañana empieza la segunda serie que son los CUIT terminados en 3, 4 y 5 y para muchos se les estaba venciendo. Igual nosotros vamos a dejar que sigan inscribiéndose los 0, 1 y 2 aunque hayan vencido sus plazos. Pero les vamos a dar prioridad de trato a los que están en su período. Hoy fue el día que más gente vino, cerca de 120 o 130 administradores. Ninguno creo que haya esperado para completar el trámite más de 10 ó 20 minutos como una exageración y eso en algún pico horario. PN: ¿Cómo se evalúa la exclusión o permanencia del administrador en el registro de acuerdo a los documentos que presenta? Dra. Saporiti: Por un dictamen jurídico que después lo trata el arquitecto Miguel Fortuna que es el responsable máximo de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor. PN: ¿Es una sola persona que decide este tema? Dra. Saporiti: El dictamen viene de jurídicos o sea lo hago yo y lo paso a jurídicos. Tratamos cada caso en particular cuando tiene algún tipo de certificado que puede ser cuestionado. En primer termino las carpetas vienen a mí porque yo soy responsable de la parte jurídica del Registro de Administradores de Consorcios y yo se los elevo a Norberto Dorensztein. PN: ¿Qué casos trataron con irregularidades? Dra. Saporiti: El caso que tratamos es de un señor. Una persona que está condenada por un delito de administración fraudulenta. Considero que un administrador de bienes de terceros con una condena en cumplimiento no puede administrar. También se evalúo a otra persona que vino a registrarse que tiene un proceso en trámite y hasta que se lo condene efectivamente o se lo absuelva (ya que se presume su inocencia por ser un derecho constitucional) esa persona va tener un registro provisorio y en el momento que el Tribunal Oral que interviene en el expediente saque una sentencia efectiva o la última instancia que ella llegue diga fue absuelta o fue condenada, ahí recién se le otorgará su matrícula definitiva o se la excluirá del registro. PN: ¿Esa persona que ha sido excluida, sigue administrando? Dra. Saporiti: Por el momento sí, pero... PN: ¿No saben los propietarios de los consorcios que su administrador fue excluido del registro? Dra. Saporiti: Esa información va a ir en un edicto del Boletín Oficial donde se va a dar la nómina con nombre y número de documento (pero no el domicilio) de los administradores que fueron aprobados en su matrícula para que los propietarios puedan constatarlo. PN: ¿Los excluidos no se publicarán? Dra. Saporiti: En principio no se trató el tema de los excluidos. Pero si viene el copropietario al registro y me dice: yo soy propietario del consorcio de la calle tal numero tal y quiero saber si el administrador fulano de tal está registrado o si tiene antecedentes, lo va a poder pedir por nota. Porque esto tampoco es información al libre albedrío de cualquiera. Nosotros sólo le informaremos si su administrador tiene antecedentes penales y si ha sido excluido de la matrícula. PN: ¿Esos propietarios quizás no se enteren nunca de que su administrador fue excluido del registro? ¿Tienen previsto algún mecanismo para estos caso? Dra. Saporiti: En realidad se pueden enterar fácilmente porque nunca va a poder presentar su certificado de inscripción. En la próxima asamblea él tiene la obligación de presentar el certificado de registro. PN: ¿Cómo se lo van a pedir si la gente prácticamente no conoce que existe un registro... Dra. Saporiti: La Dirección de Defensa del Consumidor está intentando a través de los Centros de Gestión y Participación llevar... PN: Yo se lo que me vas a decir, pero la pregunta es otra. Había una especulación que al día de hoy debería haber alrededor de 2 mil administradores registrados. Esto supondría que muchos administradores que no se puedan registrar por contar con antecedentes delictivos podrían estar tentados a llevarse los fondos del consorcio. ¿El Estado puede tomar participación en este sentido? Dra. Saporiti: A mi criterio personal, entiendo que alcanzaría publicando la nómina de todos los que fueron aprobados. En un edicto va a aparecer las sociedades y en otro van a aparecer las personas físicas. Vamos a tratar de darle la mayor publicidad para que los copropietarios logren tener la información porque uno de los mayores objetivos de este registro es que los copropietarios tengan la información de quien está aprobado y de quién no. PN: ¿Dos personas con irregularidades en una población de 700 no es poco? Dra. Saporiti: Sí, pero entiendo que aquellos que tienen antecedentes penales o están quebrados o inhabilitados para ejercer el comercio no se están presentando porque saben que su matrícula no puede ser otorgada. PN: ¿Se presentaron otros con antecedentes penales pero no por fraude a los consorcios sino por razones ajenas a la administración? Dra. Saporiti: No, ninguno. Ni por lesiones en tránsito ni por ningún otro tipo de delitos. Los delitos significan: malversación de caudales públicos, prevaricato, cohecho, todo lo que tiene que ver con delitos contra el Estado, contra fondos de terceros, tienen que ser excluidos. PN: Todos aquellos que no se están pudiendo registrar más aquellos que no se quieren registrar estarían en forma natural armando un mercado negro de administradores que supuestamente cobrarían menos honorarios ya que en estos momentos la situación económica propicia esto ¿Cómo hará el Estado para combatirlo? Dra. Saporiti: Creo que eso va a salir con publicidad a los copropietarios para que sepan que esos señores no les garantizan ni las contrataciones en blanco, ni que tengan seguros. Si los estafan no van a poder patalear porque ellos tienen la obligación de contratar gente (administradores) matriculada (registrada). A partir del 11 de noviembre concluye la inscripción y todo copropietario va a saber si su administrador está o no registrado. Han venido muchísimos propietarios a preguntar y a todos les pedimos que vuelvan el 12 de noviembre y ahí le daremos la información. PN: ¿Las cámaras han aportado las carpetas con la documentación de sus afiliados? Dra. Saporiti: Las cámaras mandan una gestora o un gestor que viene con documentación por cada administrador que se quieren inscribir y se le entrega el mismo talón que a todo el mundo.
Dra. Saporiti: La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), el AIERH (Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal) creo que fue ayer. La que más ha traído carpetas es la que preside Néstor Pirosanto. PN: ¿Cuál es la inquietud mas grande por la que se acerca el propietario? Dra.
Saporiti: Vienen para ver si pueden denunciar ya al administrador,
porque están seguros que los está estafando. Han concurrido propietarios
que no están de acuerdo con el nombramiento del encargado del edificio,
otros han venido a decirnos que los gastos son excesivos, algunos nos
preguntaron cuánto vale el metro de pintura del "paliers" o qué
pueden hacer si encuentran trabajos repetidos. En muchos casos
nosotros los hemos derivado a la mediación de los CGP de cada barrio para
que puedan hacer algún tipo de audiencia conciliatoria. El objetivo
principal es no salir a sancionar gente sino tratar de transparentar la
actividad. |
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Fachadas y balcones del sur, en la mira Un grupo de 309 profesionales salieron a revisar los balcones y fachadas de los edificios del sur de la Ciudad con el objetivo de detectar y evitar riesgos de derrumbes o desprendimientos. Desde hace dos semanas los profesionales inscriptos por la Ciudad de Buenos Aires para realizar el relevamiento (Boletín de Pequeñas Noticias Nº 165, 169 y 170), están controlando ocularmente los balcones y las fachadas más descuidadas del sur de la Ciudad. Alrededor de unas 21.000 edificaciones de más de 50 años, que tienen como mínimo un balcón y superen los 100 metros cuadrados son las que están en la mira de los arquitectos e ingenieros que participan del proyectos. (Clarín, 9 de septiembre de 2003). Cada profesional tiene 10 días para controlar unas 70 fachadas, por las que deben completar una planilla con detalles de los frentes y luego pasar los datos a un programa de computación que luego envían por Internet a la Asociación de Ingenieros Estructurales (AIE) quienes recopilan y chequean los datos. El Gobierno de la Ciudad, gracias al convenio celebrado con los Consejos Profesionales de Arquitectura y Urbanismo, de Ingeniería Civil, de Ingeniería Industrial, la AIE y la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal, estima que tendrán todos los datos relevados en 20 días y así podrán determinar los mayores problemas, por tipo y por barrio. La Secretaría de Gobierno y Control Comunal explicó que luego del control de aquellos frentes que atenten contra la seguridad pública serán apuntalados o tirados abajo por una guardia de auxilio que será enviada para tal fin y "cuyos gastos ocasionados serán cobrados al dueño del inmueble o al consorcio a través de ABL". El presidente de la AIE, Néstor Guitelman, concluyó la nota diciendo: "Es un problema cultural. En este país ni siquiera existe la conciencia de lo que un propietario puede sufrir si un pedazo de su casa le ocasiona una tragedia a alguien que pasa caminando. Buscamos prevenir ese inconveniente". Aquellos
interesados en hacer consultas pueden encontrar folletería sobre el tema
en los distintos CGP o hacer la consulta telefónica al número gratuito
0800-999-2727. |
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El portal de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Administración Estrugo Atención personalizada Buenos Aires - San Bernardo Tel: (02257)46-8866/(011)4443-2466 E-mail: info@administracion.net.ar |
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Correo de Opinión Estimada Fabiana: El motivo de esta carta es para comentarte que el día miércoles pasado estuve en el Centro de Participación y Gestión N° 7 donde fuí - debo decirlo - cálidamente recibida y atendida por vos y el Dr. Estrugo. En verdad les estoy muy agradecida, independientemente del resultado de mi gestión. Creo que el ciudadano no está acostumbrado a "ser bien tratado y escuchado" y esto yo lo valoro mucho, permitime que te felicite por tu participación y compromiso. Te saludo afectuosamente, y si está a tu alcance por favor, extendé mi saludo al Dr. Estrugo. Ana Morgenstern. (14/9/2003) |
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Centro de Gestión y Participación de la Ciudad de Buenos Aires Nº 7 Grilla de Actividades Av. Rivadavia 7202 - Tel: 4637-2355
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Correo de Opinión Sr. Director: Como integrante activo de entidades del rubro del sector del transporte vertical, entre ellas Ascensores, Comité Permanente de Seguridad, veo como día a día se desvirtúa el cumplimiento de las normativas vigentes, poniendo en riesgo la seguridad de las personas. Es evidente que el principal problema es económico, ya que las empresas del sector están en una lucha desesperada por mantener sus clientes y éstos con el afán de bajar sus expensas contratan a cualquier aventurero con abonos incomprensibles, que cae de maduro de antemano que no van a poder cumplir con su misión. Es por esto que me tomé el atrevimiento de escribir unas líneas en archivo adjunto. Quizás haya un poco de bronca en mis palabras pero para alguien que ama su profesión le da mucha pena tirar por la borda todo lo que se venía haciendo o por lo menos se intentaba. Lógicamente queda a Vuestro criterio hacerla pública, y quizás la redacción no sea la más adecuada pero la escribí con la mejor intención de colaborar en la seguridad y tranquilidad de los vecinos. Un abrazo. Eduardo
Padulo (12/9/2003)
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¡¡¡ los afortunados de esta semana son... !!!
os ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
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Correo de Opinión Registro de Juicios Universales Buenas Tardes Les agradezco el envío semanal por e-mail del Boletín de Pequeñas Noticias, que es muy interesante y útil. Quisiera
informarles que el Registro de Juicios Universales que se encuentra en
Talcahuano 550 está atendiendo a los Administradores de Consorcios en
planta baja, oficina 2109, Archivo Federal y que el trámite demora
aproximadamente una semana. Alberto
Urin Administrador (9/9/2003) |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo lunes 22 de septiembre a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo. |
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Correo de Opinión Indice de Bondad/Aguas Argentinas Paso a comentarles un tema que está afectando a muchos locales en edificios de Propiedad Horizontal y que las autoridades hacen oídos sordos a los reclamos realizados hasta la fecha: Desde el año 1960 al 1964 los locales que se encuentran en un edificio de propiedad horizontal, se les aplica (sigue en Vigencia) el índice del asunto según la ordenanza tarifaria fiscal del año de habilitación o tramitación presentada en la Municipalidad de Bs.As. (60/64) Por este motivo la superficie de un local se incrementa entre un 170% a 250% en más sobre la real + común del edificio por la aplicación de: coeficientes rentístico, zonal, iluminación, etc.; dato que influye directamente en el monto del ABL.- Todo esto en detrimento al impuesto que abonan el resto de los consorcistas propietarios de departamentos.- Desde el año 1965 la propia ordenanza fiscal y tarifaria anula la aplicación del ÍNDICE de BONDAD (coef. rentístico) por considerarlo injusto e inaplicable.- Para pedir la anulación del mismo; el Sr. Pérez, único empleado municipal que conoce este índice, subsuelo edificio de Rentas, Dirección Inmobiliaria; exige que se apruebe por Asamblea del Consorcio el cambio de porcentaje y que se presenten nuevos planos de Mensura; basado en el derecho adquirido de los propietarios beneficiados por esta ordenanza.- Este criterio creo que presenta varias contradicciones ya que en mi caso el plano de Mensura y el Reglamento de Copropiedad son del año 1960 y la ordenanza tarifaria fiscal es del año 1964; la Ordenanza Tarifaria Fiscal de la Municipalidad es la que modificó el porcentaje indicado en el reglamento y plano??; pero hoy se exige para su corrección un plano igual al existente y una asamblea de consorcistas que por reglamento y plano de mensura reconocen desde el inicio del edificio los porcentajes para la liquidación de expensas.-Además los locales en función a la actividad que realicen hoy deben cumplimentar gravámenes inexistentes en la década de aplicación del "Indice de Bondad" lo que significa una imposición adicional para locales habilitados entre esos años.- Además esto se ve agravado porque (OSN) Aguas Argentinas tomó esos metros cuadrados ideales y los transforma en reales para el cobro del servicio de aguas más los índices propios que aplica a las superficies para su tarifario. Ej.: en mi caso paso de tener 70m2 +22m2 comunes a una superficie para pagar servicios de 198m2 o sea un 115% de más.- Llevo
presentados reclamos en Aguas Argentinas (7/02), ETOSS (8/02) a la fecha
recibí una nota de aguas donde indica que no son responsables y que no
usufructuaron con mi propiedad; quien devuelve 36 años de sobre
facturación al propietario y al resto de los usuarios que se encuentran
en esta situación dentro de la Capital Federal A la fecha Aguas Argentinas terminó reconociendo la realidad pero desconoce el error y lo transfiere a los propietarios ya que su reconocimiento es desde la fecha de presentación del reclamo e indica que la documentación en Rentas es la que consultó Obras Sanitarias en su oportunidad.- Pero el plano se encuentra en la Dirección de Catastro desde el año 1959 como así lo indica el sello que figura en el plano de mensura.- Quedo al aguardo de vuestros comentarios ya que cuento con la documentación correspondiente.- Atte Ing.
Norberto Luis Villar DNI: 5274752 Te/fax: 4553-9052 Av. J. Newbery 3705 ( C1427EGD) Capital Federal (9/9/2003) |
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El Centro de Gestión y Participación Nº 7 y Pequeñas Noticias lo invitan a propietarios, encargados, proveedores, administradores y profesionales a participar de la primer Comisión de Consorcios que funciona en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires todos los miércoles de 19:30 a 20:30 hs en Rivadavia 7.202 3º piso. --- Formación de mesas de trabajo de estudio de proyectos y soluciones a la problemática de la comunidad de la propiedad horizontal. Asesoramiento solidario y gratuito
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Rincón Solidario Es
así como me dice ella... Desearía me puedan corroborar de
dónde bajar la información que debe presentar el Administrador en la Asamblea, sea esta Ordinaria o Extraordinaria desde el 11 de septiembre de 2003 si es que se tuvo que inscribir debido a tener el Nº de
CUIT 0-1 o 2, es decir la primera tanda. (Consideramos que la obligación es a partir del vencimiento,
por ejemplo el 11 de septiembre. Para CUIT 0-1-2. Para CUIT superiores
sería octubre y noviembre.) Estimado Carlos, Previo a todo comentario, la ley 941 de Registro de Administradores de la Ciudad de Buenos Aires y su decreto reglamentario se encuentran en forma gratuita en Internet, entre otros sitios, en el portal de nuestra Fundación www.ligadelconsorcista.org, allí encontrará, además, información sobre el Registro que le será de mucha utilidad. Si su administrador no se encuentra inscripto, deberá hacer la denuncia ante Defensa del Consumidor, puesto que esta entidad es quien se responsabiliza de inscribirlos y fiscalizar el cumplimiento de la ley 941. Si el Nº de CUIT de su administrador termina en 0, 1 ó 2, la inscripción es del 11/08/2003 al 10/09/2003. El administrador es quien deberá acreditar su condición de inscripto ante el consorcio, el Registro le expedirá el certificado a su pedido. Les aconsejo que intimen al administrador a exhibir el certificado que debe expedirle el Registro bajo apercibimiento de hacer la correspondiente denuncia. Cordialmente, Dra. Victoria Loisi Relaciones Institucionales --- La Dra. Victoria Loisi es abogada, miembro de la comisión directiva de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@ligadelconsorcista.org, llamarla a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111 o mandarle una carta a Montevideo 764 11º piso "C" |
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Listado Completo de Empresas Conservadoras de Ascensores con permiso anual según el Decreto 578/01 y con permiso provisorio por falta de constancia de habilitación (falencia de la G. C. B. A.) Listado proporcionado por la D.G.F.O.C. |
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Empresas Auspiciantes |
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4433-2568 |
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4554-1877/4551-4585 |
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4303-7461 |
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4554-5721 |
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Rincón Solidario ¿Se puede alquilar la portería? Quisiera realizar una consulta: Hola Enrique: respondo a tu consulta de la siguiente forma: 1) Considero que no se puede alquilar, ni a terceros, ni a otras personas del edificio. Todo edificio con más de 25 unidades de vivienda, debe tener un encargado permanente ocho horas en el edificio, con la finalidad de atender los servicios comunes, a que tienen derecho todos los propietarios. En el supuesto caso que no den estas condiciones (Ej. que tenga menos de 25 Uds. o no tenga encargado, al menos por el momento). Deberá llamarse a una Asamblea General Extraordinaria, con la finalidad de tratar este punto en forma clara y predeterminado, para que todos los propietarios se encuentren enterados del temario ( Es conveniente, una notificación por medio fehaciente). En asamblea y por unanimidad se puede proceder al cambio de destino de la unidad de portería, o la mayoría necesaria que establezca el Reglamento de Copropiedad y Administración. Finalmente, debemos tener en cuenta que la Propiedad Horizontal, cambia en forma constante a través de los años de titulares de dominio cuando se venden las distintas unidades del edificio, y los nuevos propietarios pueden sí, querer tener un encargado y también que viva en el edificio para una mejor atención de sus servicios, seguridad, etc. Al encontrarse con esta modificación, en caso de no hacerse como que corresponde "Elevar la modificación a Escritura Pública, que no es lo mismo que protocolizarla", la primera le da "Publicidad Registral, y la segunda solo le da" Fecha Cierta". 2) La ley 13512/48 y su Dto. Reglamentario 18.734/49. También el Reglamento de Copropiedad del Consorcio, ya que es un contrato que es ley para las partes, de allí surgen los derechos y obligaciones, entre las mismas. Por supuesto que el tema es amplio, y pueden existir otras opiniones al respecto. Quedo a tu disposición para cualquier aclaración al respecto. Cordialmente Dra. Elvira Lucero. Nota de la redacción: Como complemento a la respuesta de la Dra. Elvira Lucero, y en caso de que el encargado sea "sin vivienda" el Dr. Carlos Diego Calvo en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" dice al respecto: "En este último caso (el del encargado sin vivienda), ningún obstáculo existe legalmente para que el consorcio decida alquilar o enajenar el departamento, siempre y cuando se proceda previamente a la reforma del reglamento de copropiedad en la parte que se refiere al mismo, se modifiquen en casos de venta los porcentajes correspondientes -esas reformas deben contar con la aprobación unánime de todos los copropietarios- y se extinga el contrato laboral con el encargado anterior con vivienda pues a éste no es posible restarle el beneficio del cual ya gozaba. El producido de la locación o de la venta, debe ser prorrateado lógicamente en proporción al porcentual de los copropietarios". Por
otro lado el Dr. Alberto Aníbal Gabás en su "Manual
Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada"
estudia dos casos: uno cuando un edificio carece de una unidad de portería y
decide comprarla a un copropietario del mismo edificio, pero que no es nuestro
caso y otro, que sí lo es, "cuando el consorcio resuelve despedir al
encargado del edificio, y toma uno sin vivienda; nada impide que alquile la
unidad que era de portería, pero también puede modificar mediciones, planos
y reglamento de copropiedad e incorporar ese departamento como uno más de
dominio privativo y venderlo a un tercero, yendo el precio a engrosar el
patrimonio, y aunque se distribuya a prorrata entre sus miembros ¿no es un
acto típico del dueño? ¿puede válidamente alguien vender una cosa ajena?,
evidentemente, no". --- La Dra. Elvira Lucero es abogada y administradora de consorcios. Para cualquier comentario sobre esta nota se pueden dirigir al teléfono 9999-9999, por carta a Xxxxxx Xxxxxx 99999 o al mail xxxxxxxxxxxxxxx@xxxxx.xxx.xx |
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Correo de Lectores Enfermedad del marido de la encargada La encargada del edificio tiene al marido muy enfermo, en coma. Quisiera saber si le corresponde el pago de esos días que la encargada no vino a trabajar por cuidar a su marido. Alicia R. (7/9/2003) Hola Alicia, te informo que esta Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98 no contempla días de licencia por enfermedad de un pariente del encargado, así sea el marido o la esposa. Es una práctica usual, dar días a cuenta de las vacaciones anuales correspondientes. Mucha suerte. MFL |
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Correo de Lectores Los intereses y el Formulario 931 Fabiana: Todos los días se presentan situaciones que debo resolver, algunas releyendo los apuntes del curso, pero se presentó el siguiente caso de un consorcio que nos hicimos cargo hace poco. No se pagaron los aportes de Dic/98 y de Feb-May y Jun de 1999. Mi pregunta es la siguiente: ¿Se puede hacer la liquidación de lo que se debe pagar por el Formulario 931 ya que vi que se utilizaba el 826? Los porcentajes a pagar de contribuciones son otros? Te agradecería me orientaras lo más rápido que puedas, para no pagarlos mal. Mil gracias. Alejandra. (9/9/2003) Alejandra!!!! Parece ser que realmente estás de lleno en el tema de sueldos y me alegra mucho que te hayan sido de provecho los cursos que hiciste con nosotros, realmente me alegro muchísimo!!! ¿Viste que no era tan complicado? Por supuesto que a todos se nos presentan casos en los que tenemos que pedir ayuda, pero lo importante es entender la solución, por lo tanto, aquí vamos. Los intereses que deberás pagar se llaman "Intereses resarcitorios" y éstos han cambiado con el paso del tiempo, para lo cual te transcribo una tablita que tendrás que utilizar:
Para tu caso, tenés que averiguar cuál era la fecha de vencimiento para esos períodos y la fecha en la que vas a hacer efectivo el pago. Vamos a tomar como ejemplo el período 12/1998 suponiendo que la fecha de vencimiento era el 10 de enero de 1999 y que lo pagarás el 22 de septiembre de 2003. Tendrás que calcular los intereses de acuerdo a los períodos en los cuales cambió el porcentual de los mismos, ya que hubo cambios entre Diciembre de 1998 y Septiembre de 2003. El importe que deberás abonar surgirá de la suma de los intereses, según las distintas fechas en donde se produjeron los cambios: * Desde el 10 de enero de 1999 al 30 de junio de 2002 deberás calcular el 3% mensual. * Desde el 1 de julio de 2002 al 31 de enero de 2003 tendrás que calcular el 4% mensual. * Y a partir del 1 de febrero de 2003 y hasta el 22 de septiembre (actualmente vigente) volvió a ser el 3% mensual o 0,1% diario. Resumiendo, deberás hacer los formularios correspondientes a cada período con la actual versión del SIJyP (que tiene las tablas con los porcentuales correspondientes al mes y año en cuestión) y para abonar los intereses deberás completar el formulario F.801/C o F.801/E, haciendo uno por cada ítem que no se abonó en término dentro del Formulario 931. Te mando un beso muy grande y paciencia!!!!!!! MFL |
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Correo de Lectores Hola: Me dirijo a Uds. para realizarles la siguiente consulta: La encargada del Edificio que administro ad-honorem (autogestión) ingresó a trabajar el 01/10/99. La relación laboral y el trato con los propietarios es por demás correcto. En estos días me manifestó que quería tomar 3 meses de licencia sin goce de haberes para poder ir a visitar a sus hijos que están radicados en España. Le contesté que por mí no habría ningún inconveniente, pero que tenía que realizarme el pedido por escrito. Leyendo el Convenio laboral observo que sólo se pueden tomar esos 3 meses a partir de una antigüedad de 5 años. Al no tenerlos, cómo tendría que proceder. ¿Se puede otorgar igual, de común acuerdo? ¿Se tendría que hacer alguna nota especial? Desde ya muchas gracias por la ayuda que puedan brindar. Aprovecho para felicitarlos por el boletín, el cual me es de gran ayuda. Saludos. Eduardo V. (11/9/2003) Eduardo, como vos bien decís, la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98 no contempla ese beneficio para empleados con menos de 5 años de antigüedad, ni siquiera existe un tiempo proporcional según la antigüedad, por lo tanto el trabajador no puede exigirle al empleador esa licencia sin goce de sueldo, pero éste puede otorgárselas sin ningún inconveniente, siempre y cuando los copropietarios estén de acuerdo con tal decisión. Lo único que debe quedar en claro es que el empleador no tiene "la obligación por ley" de otorgárselas porque no cumple con el requisito de la antigüedad, pero al mismo tiempo el empleador tiene todo el derecho de dárselas en caso de que los copropietarios estén de acuerdo. Mucha suerte. MFL |
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Correo de Lectores Más información sobre el Sistema 9041 Buenas tardes Quien suscribe, Srta. Carina de la ciudad de Rosario, me dijo a ustedes a los efectos de conseguir información sobre el Sistema 9041. Pues estoy estudiando el tema de qué sistema me conviene más para mi oficina, por lo cual les agradecería me envíen información de dicho sistema al correo "xxx@...." como así también gastos del mismo, gastos de envío, etc, etc. Desde ya, muchas gracias. Saludos cordiales. Carina (1/9/2003) Hola Carina y bienvenida al estimado grupo de lectores del Boletín de Pequeñas Noticias. Te cuento que el Sistema 9041 contempla, a grandes rasgos, todos los procedimientos necesarios para la confección de las liquidaciones mensuales de gastos, los recibos y avisos de pago, el estado financiero mensual, la confección de los sueldos, el balance anual (o mejor dicho el estado de cuentas anual), permite llevar el control de los copropietarios morosos, las cuenta corrientes de cada unidad funcional, la cuenta corriente de cada uno de los proveedores, imprimir el libro de sueldos, el libro de caja o administración, etc. También permite llevar el control de todas los reclamos recibidos y el seguimiento de las obras que se llevan a cabo en el consorcio, además de todos los trabajados realizados en cada una de las unidades funcionales como si fuera su historia clínica. El sistema brinda la posibilidad de imprimir muchísimos listados de todo tipo de informes para controlar distintos aspectos de la gestión dentro del consorcio, como por ejemplo: cobranzas, morosos, cuentas corrientes, agendas, borradores de las liquidaciones mensuales, tareas pendientes de ser realizadas, vencimientos de facturas, recibos de expensas, notas de créditos a copropietarios, listados de saldos en tiempo real, entre muchos otros más. Te vamos a enviar otro mensaje con los costos y por cualquier consulta te invitamos a volver a escribirnos. A través tuyo aprovecho para enviarle un gran saludo a los lectores rosarinos que nos acompañan número a número. Un saludo cordial. CGdeR. |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Proveedores de Bienes y Servicios Avisos destacados |
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En tiempos de crisis los gastos son fundamentales...
....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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para la administración de consorcios Número de Edición: 181 Fecha de publicación: 15 de Septiembre del 2003Director y propietario: Claudio García de RivasDirección de redacción: Ariel Rosales Columnista especial: M Fabiana Lizarralde Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República ArgentinaTeléfono/Fax: 4581-3906Móvil: (15)4449-8137Radios: 4527-7674 y 4527-6669E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
Si quiere suscribir, en forma gratuita a un amigo al Boletín de Pequeñas Noticias tiene que mandarnos un e-mail a: suscripción@PequenasNoticias.com.ar con la palabra SUSCRIPCION GRATUITA en el asunto del mensaje y en el texto: la razón social de la empresa (si existiera), su nombre, su dirección, su teléfono, la forma en que nos conoció y por supuesto, su e-mail. En caso de querer cancelar la suscripción envíenos un e-mail con las palabras CANCELAR SUSCRIPCIÓN en el asunto del mensaje. Las notas firmadas representan las opiniones de los autores y no necesariamente las del editor. Registro de Propiedad Intelectual en trámite. 9041 es marca registrada y Pewen es marca en trámite de registración (Actas Nº: 2198663 y 2198664) de Claudio García de Rivas, todas las demás marcas registradas que pudieran ser nombradas en el presente boletín, son propiedad de sus respectivos dueños y/o representantes legales. Prohibida la reproducción total o parcial sin autorización escrita del director. |
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Miembro de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal |
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Registro
de Administradores
Consorcios
Gran
Sorteo 
Gran
Sorteo
Ley
941
Cdor.
Norberto Wilinski: "Ahora
qué pasa cuando un administrador no paga las cargas sociales,
recién va ha ser sancionado, cuando tenga una sentencia firme en un
juzgado, condenándolo por lo que sea... Esto puede demorar, un
año, dos años, tres años, con la justicia de este país, que es
realmente lenta. Con lo cual ese administrador va a poder seguir
administrado esos consorcios, porque, está en el registro y no está
excluido del mismo, porque no es una infracción."
Cdor.
Norberto Wilinski: "Dentro
del grupo de AIPH comenzamos a hacer [estos] análisis. Suponemos
que si la Ley está bajo el ámbito de la Dirección General de
Defensa y Protección al Consumidor, proponemos, como corresponde,
buscar defender esos derechos de los consorcistas. ¿Y cómo se busca
esto?, tratando que los malos administradores desaparezcan. No es
que desaparezcan, sino que no estén habilitados para poder
administrar fondos de terceros ."
PN:
¿Cuáles son las cámaras que más han colaborado?
Investigación
de Pequeñas Noticias
Contesta
la Dra.
Victoria Loisi