"Pensando en la muerte..."

[BPN-08/08/06] "Lo que más duele es que en las transacciones de renta vitalicia se está pensando en la muerte de una persona. Eso fue lo que me impactó para comenzar a pensar en, por lo menos, poner algunas trabas a esta especie de trampa o tramoya que se está haciendo", aseguró la diputada nacional del ARI (Afirmación por una República de Iguales) por la provincia de Santa Fe, Susana García.

Esta preocupación es la que la llevó a presentar en el Senado y la Cámara de Diputados de la Nación un proyecto de ley para poner algún tipo de control sobre los contratos de renta vitalicia. En una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias, la diputada García destacó que la iniciativa surgió a partir de una reunión que tuvo con sus asesores legales: "vimos la necesidad de poner reglas claras porque observamos que algunos estudios, amparándose en el Código Civil, se aprovechaban de la gente mayor".

A modo de antecedente, la diputada por Santa fe explicó que algunas personas o corporaciones financieras –contrato mediante- ofrecen a las personas mayores hacerse cargo de sus gastos mensuales (expensas, luz, gas, agua e impuestos), permitiéndoles vivir en sus propiedades, para luego, una vez que mueran, poder quedarse con sus viviendas.

Teniendo en cuenta que según ella el deber del Estado es bregar por los derecho de los más débiles, propone que se agreguen dos cláusulas al artículo 2.074 del Código Civil argentino para facilitar la protección de una de las franjas que considera más desprotegidas: los ancianos. "Hay mucha gente mayor, propietaria, que hoy está en una condición económica muy mala y a partir de nuestra investigación descubrimos que hay muchas deudas por expensas", manifestó la diputada, quien advirtió que el temor a que les rematen la casa es lo que provoca que muchos abuelos se avengan a este tipo de convenios.

En su proyecto de ley, propone incorporar un artículo en el que se establezca que cuando en un contrato la renta pactada sea inferior a la que normalmente produciría el bien entregado, el acto jurídico debe considerarse "viciado de lesión subjetiva". Argumentó que se puede considerar lesión subjetiva cuando existe una "notable desproporción de las prestaciones, independientemente que el beneficiario de la renta continúe en posesión del bien por constituto posesorio".

En la segunda cláusula apunta a que se incorpore, dentro de los requisitos, que el pago de la renta sea realizado mediante depósitos en cuentas de entidades bancarias, giros, transferencias, cheques o ante escribano público. El pago de la renta que se efectúe de modo distinto, carecerá de validez y no tendrá efectos entre partes ni respecto a terceros.

Sin embargo, aclaró que "nosotros no podemos intervenir en la propiedad privada. Estamos poniendo un coto a estos estudios que hacen un uso abusivo, aprovechándose de la situación económica de mucha gente", resaltó García.

"La idea es que se fije un valor real a la propiedad", explicó la diputada. A partir de este se podría establecer un monto mensual que abonaría la "corporación" pero siempre en proporción al valor del departamento.

De aprobarse este proyecto, reconoció que "la empresa, el estudio o la corporación que haga esta transacción, en algunos casos, hasta puede llegar a perder dinero porque si la persona llega a vivir 40 años le va a tener que pagar, tal vez, más de lo que vale la propiedad".

De todos modos, aclaró que normalmente sucede todo lo contrario debido a que siempre gana la "corporación". Para ella esta modificación garantizará "mediante un mecanismo claro, el equilibrio de las contraprestaciones y la seguridad jurídica, en lo que respecta al contrato de renta vitalicia onerosa, introduciendo criterios objetivos que permitan determinar si hubo o no un abuso de la necesidad del otro".

Por otra parte reflexionó que todo lo vinculado a la renta vitalicia "es difícil porque es una decisión que la toma el propietario. Más de eso no, le podíamos agregar o modificar. Legalmente, no hay forma de ponerle más limite. Vamos a seguir estudiándolo porque para nosotros es una preocupación".

"Manejan la necesidad de la gente, se aprovechan del desconocimiento pero principalmente de la situación económica", reflexionó.

En su proyecto de ley, la diputada cita reflexiones del jurisconsulto y político español Florentino García Goyena (1763-1855). Según él "la renta vitalicia, constituida en donación o última voluntad, nada tiene que no sea laudable, como que es un acto de liberalidad y beneficencia".

No solo eso, él considera que, por un lado, "puede decirse que este contrato es un odioso cálculo de la avaricia y codicia, el frío consejero del egoísmo, el compañero solitario de la misantropía, el enemigo de todo afecto social, y el espoliador de la familia; que, cuando su único objeto no es el de asegurar y prolongar la existencia, no se establece sino sobre la destrucción y la muerte, pues que habitúa a los hombres a calcular fríamente sobre la vida y la muerte de sus semejantes".

Y que por otro, "más de una vez es un acto interesante de beneficencia, un medio ingenioso de multiplicar el oro caritativo y necesario a la vida, el último y consolador recurso de la vejez y del infortunio. ¿Y cómo no dar apoyo favorable y la protección más propicia al indigente, al enfermizo, o viejo, que fundan su único medio de existir en la misma fragilidad de su existencia y venden para vivir el último momento de su vida?"

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Por un puñado de patacones

[BPN-08/08/06] En los últimos meses, inversores privados han implementado diversos programas de Renta Vitalicia destinados, según ellos, a ayudar a aquellos jubilados y pensionados mayores de 65 años que no pueden hacerse cargo de los gastos mensuales de sus propiedades.

Según una investigación que realizó Pequeñas Noticias, tomando como base los gastos promedio de un jubilado y teniendo en cuenta su esperanza de vida al nacer, un inversor privado podría quedarse con la propiedad de un jubilado por sólo el 36% del valor total de esa vivienda y obtendría una ganancia de más del 63%.

La investigación se realizó a partir de los datos que brindaron 9 administraciones sobre los gastos promedios de los jubilados que viven en distintos barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y que son representativos de propiedades de mayor y menor valor. Asimismo, los gastos que se consideraron fueron: Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL), gas, teléfono, agua, electricidad y expensas comunes.

Los gastos mensuales promedio que se tomaron a partir de la información que brindaron las nueve administraciones consultadas son: de ABL $15.83, de gas $15.50, teléfono $25, Aguas Argentina $20.83, Electricidad $26.67 y expensas $143.33. Esto hace un total de 247.17 pesos que en dólares –tomando un valor de tres pesos por dólar- representan unos u$s 82.39 mensuales y u$s 988.68 en un año.

No más obleas

[BPN-08/08/06] "La esencia de la ley de obleas era, por sobre todas las cosas, que el consorcio estuviera informado en qué condiciones estaba su ascensor", aseguró el jefe del departamento técnico de Ascensores Vertirod, Alejandro Rodrigues. Sin embargo, la realidad demostraba que una vez que el administrador realizaba el trámite ante la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro (DGFOC) debía guardar las obleas dentro del libro de conservación del ascensor para que no las robaran o las rompieran: en ese caso "el administrador cumplía con la ciudad pero no con el vecino".

Y este fue uno de los argumentos en el que se basó el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para derogar el artículo Nº 1.734/02 que obligaba a la utilización de obleas dentro de los consorcios. Desde el punto de vista práctico, las autoridades observaron que "el nuevo sistema de obleas y rótulos generó inconvenientes tanto a los administrados como a las administraciones".

En un entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias, Rodrigues explicó que uno de los grandes problemas para los administradores era que una vez que "se comían la amansadora en la municipalidad para hacer el trámite y esperaban 90 días hasta que se les entregaban la oblea [...] algunas personas rompían los vidrios, las escribían y otros directamente se las robaban por hacer una maldad".

Estos hechos, según Rodrigues, no representaban casos aislados: "había un alto porcentaje de gente que se robaba las obleas. Es destrucción por maldad, así como pintan las cabinas, rompen una puerta nueva o queman los plásticos con los cigarrillos".

Si bien ya no es obligatorio el sistema de obleas, reflexionó que éste "no sería malo si tuviera una agilidad normal y si en vez de complicar al administrador -que tiene que ir y venir con trámites tan burocráticos- se le diera un poco más de responsabilidad al conservador".

Por otra parte, resaltó que si hablamos de responsabilidad civil, el conservador con o sin oblea es responsable del ascensor: "la responsabilidad siempre recae sobre él. Legalmente recae sobre el consorcio pero involucra directamente a la persona que le hace el mantenimiento".

"Yo siempre les digo a mis ingenieros que el hecho de que las obleas sean o no obligatorias no se tiene que confundir con las responsabilidades. Las obligaciones son iguales. Esto de la oblea era para apretar un poquito más al conservador y al consorcio", subrayó.

Al mismo tiempo, destacó que es fundamental el libro de conservación del ascensor porque ante cualquier siniestro "es lo que un juez pide. Este libro es el testigo de lo que estuvo haciendo tanto el conservador como el consorcio".

"En el tema de los ascensores, el poder de policía del Estado es muchísimo. La verdad es que los controles se están cumpliendo. Los Peritos Verificador de Ascensores (PVA) controlan constantemente y con ellos no hay arreglo", destacó.

Explicó que los PVA hacen un informe a la municipalidad diciendo realmente en qué estado está el ascensor: "ellos firman y se comprometen. Si le pasa algo al ascensor ellos también están involucrados porque [la evaluación] está unificada".

Por otra parte, consideró que el estado de los ascensores "mejoró muchísimo a lo que era antes. El punto de inflexión fue en 1996 con la ley 49.308" y advirtió que también hay una mayor concientización por parte de los propietarios, aunque no dejó de rescatar la importancia de la prevención: "cuando los propietarios –o el administrador- me dicen que les pareció que alguno de nuestros ascensores salió con puerta abierta, automáticamente -aunque la cerradura en un millón de veces puede fallar una vez- nosotros la cambiamos".

En este sentido, aconsejó a los consorcistas contratar empresas de trayectoria: "es importante que cuando pidan una carpeta de presentación vean la póliza y la empresa que la está asegurando". En caso de siniestro, en general, se habla de fuertes sumas y si la compañía de seguros que cubre a la empresa conservadora no es de primer nivel podría ser el mismo consorcio el que tuviera que responder económicamente ante un juicio de responsabilidad civil.

Entre el acelerador y el freno

[BPN-08/08/06] La preocupación del Gobierno nacional por frenar el aumento en los alquileres abrió nuevos espacios de participación dentro de la sociedad consorcial para las diferentes entidades de propietarios que fueron convocadas para debatir el tema.

El jueves 3 de agosto, el secretario de Comercio Interior, Lic. Guillermo Moreno, se reunió con la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), la Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH) y la Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas (CACCyC). Estas tres asociaciones que defienden los intereses de los consorcistas pudieron acercar sus propuestas y manifestar sus inquietudes sobre diversos temas relacionados al sector.

Si bien todavía no se tomó ninguna medida definitiva, no es un dato menor que frente a la amenaza de gran parte de los propietarios de retirar sus viviendas de la oferta, el Gobierno decidiera dar marcha atrás con la propuesta de que sea la Administración Fiscal de Ingresos Públicos (AFIP) quien verifique los contratos de locación.

La idea era que este organismo hiciera un seguimiento de los contratos de alquiler y controlara que no hubiese cláusulas indexatorias. Por otra parte, observaría si el titular declaró ante el erario público la propiedad y la renta que genera.

En la reunión con el Lic. Moreno, UCRA y APIPH le entregaron una propuesta que, según ellos, apuntaba a mejorar la situación de los inquilinos. "La reunión tuvo un clima muy cordial, fue extremadamente constructiva. Los propietarios llevamos una propuesta basada en 4 fundamentos básicos. Entendimos para ello, que en este momento, uno de los problemas más importante que tiene la sociedad es el de los inquilinos", expresaron la presidente de UCRA, Sra. Alicia Giménez y de APIPH, Dr. Marcos Bergenfeld.

La propuesta que acercaron se basada en cuatro puntos esenciales. El primero es que la claúsula de revisión de los contratos de alquiler cada seis meses debe ser eliminada por tratarse de una indexación encubierta.

El segundo punto busca que el pago del ABL -inmerso en la mayoría de los contratos- sea una obligación del propietario y no del inquilino. Al mismo tiempo, advirtieron que el pago de las expensas es también responsabilidad del propietario y que incluirlos en los contratos es una práctica que debe ser eliminada.

En el último de los puntos subrayaron que la intermediación de las inmobiliarias, con una utilidad de dos meses de alquiler promedio en cada contrato, "resulta una práctica de lucro abusiva que debería ser acotada en las negociaciones que coordinará el secretario de comercio interior a la brevedad".

Según informaron, "este aporte constructivo deberá ser llevado a la mesa de negociación", y advirtieron que estos cuatro lineamientos apuntan a "aliviar sustancialmente la posición de los inquilinos".

Por otra parte, aclararon que "quedó a tratar el tema de las expensas y la carga inflacionaria que representa para los propietarios y para lo cual nuestras dos entidades fueron creadas, específicamente para representar a los propietarios en las paritarias".

El presidente de CACCyC, Dr. Samuel Knopoff, aseguró que le manifestó a Moreno "la urgente necesidad de hallar un freno a la suba creciente de las expensas que afecta a miles de copropietarios, especialmente asalariados y jubilados, que se encuentran en riesgo de perder su vivienda por no poder afrontar su pago mensual". Según él, este problema tiene incidencia en el valor de los alquileres que se están ofreciendo dentro del mercado.

Durante el encuentro, el Dr. Knopoff le propuso a Moreno la necesidad de "analizar la composición del salario de los encargados de edificios que representa entre el 50 y 70% del costo de las expensas" y establecer "una legislación que limite el actual rol de los administradores y contemple la figura de los consejos de administración".

A su vez, le pidió que las tarifas de luz y gas para los consorcios sean consideradas dentro de la categoría residencial y le manifestó "la revisión de la necesidad y eficacia de las costosas obligaciones de mantenimiento requeridas por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires".

Según CACCyC, el secretario de Comercio Interior tomó nota de estas inquietudes y propuestas e invitó a esta entidad a participar en un mesa de trabajo con otros sectores afines para analizar y hallar soluciones.

En los últimos días, también se reunió con Moreno el presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), Radamés Marini, quien denunció que "en la actualidad más del 80% de los contratos que se firman incluyen alguna claúsula cuya finalidad es que el propietario pueda incrementar el valor del alquiler durante el contrato".

La agenda no solo se centró en la suba de los alquileres sino también en las cláusulas indexatorias que se están aplicando a los contratos. Los puntos centrales en discordia son:

1) que a los seis meses del contrato el locador y el locatario se sienten a discutir un nuevo valor,

2) que a los tres meses la vivienda pueda ser tasada y que si se incrementó su valor el inquilino tendrá que pagar más

3) y que se fije un valor para todo el contrato pero se divida cada mes en un importe diferente.

Una mano solidaria

[BPN-08/08/06] Tal vez, el destino quiso que el administrador Clemente Casuscelli conociera Hocker, un pequeño pueblo del departamento de Colón en la provincia de Entre Ríos. El 25 de mayo, él sólo tenía pensado pasar un fin de semana junto con su familia en las termas de Villa Elisa y no imaginaba que no encontraría hospedaje y que iba a tener que trasladarse en su búsqueda a un pueblito distante a unos doce kilómetros.

"Me levanté temprano para conocer Hocker y descubrí que el pueblo tenía 4 cuadras. Vi una capilla y una escuela bastante humilde, grande pero vieja... Justo allí los chicos estaban izando la bandera", destacó Clemente.

En ese momento, se conjugaron en él las ganas de poder ayudar y ser solidario con cierta vergüenza o pudor que le dificultaba acercarse a hablar con los responsables de la escuela Nº 17 Estanislao del Campo: "me fui caminando a la esquina y pensaba si me acercaba o no, hasta que me dije que este era un lugar ideal para ayudar. Me tengo que quitar la vergüenza y presentarme", relató Clemente en una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias.

"La escuela era absolutamente humilde, pero muy decente", subrayó, asegurando que se podía percibir el trabajo y sacrificio de sus maestros, padres y alumnos que día a día se esfuerzan por mantenerla.

--Quisiera saber qué posibilidades hay de que les podamos dar una mano --le dijo Clemente a la directora de la escuela, Sra. María Adriana Raviol.

Desde el primer momento, lo recibieron de forma muy cordial: "la directora me recibió espectacularmente, todos los miedos y prejuicios que yo tenía se evaporaron al segundo. Ahí empecé a darme cuenta lo equivocados que estamos".

Adriana lo invitó a pasar a una de las aulas y Clemente le explicó que cuando vio la escuela pensó que siendo un administrador de consorcios que está en contacto con gran cantidad de gente tal vez podría aprovechar ese acceso para "movilizarla a ayudar".

Hace algunas semanas atrás, volvió a comunicarse con la directora para reiterarle que no se había olvidado de la promesa y recordarle que estaba esperando su carta con las principales necesidades de la escuela. Y la carta, luego de algunos días, finalmente llegó.

"Ahí también reaccioné: me cayó la ficha de que los tiempos y la posibilidad de acceso en los pueblos son distintos. Para nosotros es 'te mando un mail, un fax, te contesto', pero allá todo es más difícil", reflexionó Clemente. En esa carta, Adriana le cuenta que Hocker es un pueblo de no más de 100 habitantes, que tiene una junta de Gobierno, una capilla, un club deportivo, dos comercios comestibles, una cabina de teléfono semi pública y una escuela comedor con 21 alumnos. Aunque le dice que la Sociedad Cooperadora colabora con el mantenimiento de la escuela, siempre quedan necesidades por satisfacer.

Muchas veces cuando se habla de solidaridad aparecen los prejuicios tan temidos. Esta idea de poder saber si realmente todo lo que se junta o se recauda llega a sus verdaderos destinatarios. Y ese es justamente uno de los miedos de Clemente.

"Tengo miedo al rechazo, que la administración no pueda canalizar un buen mensaje a los consorcistas y que la gente crea que es un mangazo más", explicó. Sin embargo, la promesa de aquella mañana no lo hizo bajar los brazos y lo obliga a que "la carta no se quede en la oficina. Me daría una gran pena no poder contestarle".

Para Clemente es fundamental que todos puedan saber fehacientemente que lo donado llegará a esa escuela de Entre Ríos: "mi idea es que todo esto sea comprobable y documentable para que genere un poco de tranquilidad en las mentes dudosas que tenemos los porteños. Yo voy a documentar todo lo que se reciba y entregue".

En la carta que le envió Adriana le manifiesta que la escuela necesita: pintura de paredes y de aberturas, un globo terráqueo, libros de lectura, cuentos, libros de textos para EGB 2, juegos didácticos, videos educativos, manuales y para Educación Física, una pelota de fútbol, softball y colchonetas; sin dejar de resaltar que todo lo que le envíen será absolutamente bien recibido.

Además, comenta la necesidad de que los chicos puedan contar con una computadora: "es nuestro deseo que nuestros niños estén en igualdad de condiciones que los de las zonas urbanas. En la época en que vivimos la computadora es muy importante pero hasta el momento no hemos podido tenerla en nuestras aulas".

"Piden cosas básicas, libros de cocina, de manualidades, de jardinería. No imponen, lo menos que pueden pedir es lo que está pidiendo", resumió Clemente.

El administrador Casusceli no dejó de reiterar que esta ayuda no es personal, "está abierta a toda la comunidad, esto no es una cuestión de Administración Casuscelli, yo fui como Clemente. Estoy usando la administración como una vía de canalizar los contactos que tengo".

Y subrayó: "las puertas están abiertas para todos los que quieran ayudar. Yo solo quiero trasmitir las necesidades que tienen y ver la forma de colaborar con ellos". Su deseo es que sean muchos los que se sumen a este desafío solidario, es más, ya se imagina "en el coche con dos o tres consorcistas dejando todas las cosas que se donaron".

Muchos se preguntan si verdaderamente existen las casualidades. Algunos solo creen en las causalidades, en que si sucede algo es porque realmente tenía que suceder más allá de que exista o no el destino. Probablemente, lo más importante de todo esto fue que de una visita casual surgió un desafío solidario para ayudar a una escuela que necesita de la colaboración de todos.

Una avivada informática

[BPN-08/08/06] En su momento, Aguas Argentina SA no realizó los trámites correspondientes para dejar sin efecto el sistema de cobranza electrónica y debido a esto muchos usuarios pagaron sus facturas por este medio después de que el Gobierno nacional haya decidido reincidirle el contrato el 21 de marzo de este año.

A raíz de las protestas de los usuarios afectados, de las organizaciones de consumidores y de la intimación del ETOSSS, según informó la Unión de Usuarios y Consumidores (UUyC) a Pequeñas Noticias, la ex concesionaria "regularizó la situación de los cobros por vía electrónica y está procediendo a devolver, previo pedido de disculpas, el importe cobrado en forma indebida".

Para que se les reintegre el dinero, aquellos que fueron afectados deben dirigirse a la nueva sede de Aguas Argentinas ubicada en la calle Cerrito 388 1º piso, donde se les devolverá en efectivo el dinero impropiamente cobrado.

Cuando la UUyC se enteró de que muchos usuarios seguían pagando sus servicios a Aguas Argentinas exigió a esta ex prestataria francesa que "proceda a eliminar toda posibilidad de pago electrónica de servicios no prestados y que se devuelva de manera inmediata los montos incorrectamente percibidos".

En un primer momento, Aguas Argentinas informó que "el reintegro de esas sumas debe ser reclamado ante el Síndico interviniente en el Concurso Preventivo". Para esta asociación de consumidores el argumento no era válido "pues se tratan de créditos posteriores al concurso".

Por otra parte, pese a que Aguas Argentina se hará cargo del dinero que cobró en forma indebida, la Unión de Usuarios y Consumidores aconsejó a la gente que antes de abonar el pago del servicio vía electrónica verifique o consulte a la nueva AySA (Aguas y Saneamiento Argentino) si realmente está acreditada esa forma de pago.

La Comisión de Usuarios del Ente Regulador del Agua (ETOSS) está preocupada por la posibilidad de que se disuelva este organismo de control.

En "La Feliz" se proyecta una reforma

[BPN-08/08/06] La Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata (Aprophmar) y el partido Afirmación por una República de Iguales (ARI), tal como lo habían adelantado a Pequeñas Noticias, terminaron de elaborar un proyecto conjunto para modificar la Ley 13.512.

Entre los puntos más salientes que impulsan, figuran que se amplíe el derecho del propietario para poder accionar judicialmente contra el administrador que ocasione perjuicios por su mala administración y que el consorcio pueda exigirle con su propuesta de administración, "su renuncia firmada, sin fecha, constando en el texto que al tratarse en la convocatoria de asamblea el punto ratificación y/o remoción del administrador y en decisión de la mayoría de los presentes, presenta su renuncia indeclinable al cargo".

Según AProPHMar, la ley deberá expresar un marco regulatorio común para todos los reglamentos de propiedad horizontal dentro del cual se agregarán las particularidades en cada edificio. Y no dejaron de resaltar que los reglamentos deberán confeccionarse definitivamente una vez que estén vendidas y escrituradas más de la mitad de las unidades funcionales.

En uno de los puntos de su proyecto, exigen que se fije expresamente que el administrador debe ser considerado "un prestador de servicios profesionales comprendido en la Ley de Defensa del Consumidor [...] y que debe tener un seguro de caución a nombre del consorcio para el caso de una mala administración".

Advierten que las administraciones y las porterías no son hereditarias y que para reemplazarlas los postulantes tendrán que presentar al consejo de administración del consorcio antecedentes de servicio y conducta.

Por otra parte, quieren que esté totalmente prohibido que "los administradores presten cualquier tipo de financiación tanto a deudores atrasados en el pago de expensas como de descubierto que se produzca en la Cuenta Corriente del consorcio".

En caso de decidir la asamblea la confirmación por otro período o la remoción del administrador, se resolverá por mayoría simple de los presentes y en tanto haya cumplido su mandato de un año, sin anticipación previa y sin ningún tipo de indemnización por tratarse de un locador de servicio.

En su proyecto de ley, advierten que "está absolutamente prohibido a los encargados alquilar o vender unidades así como que presten servicio o cualquier tipo de trabajo fuera de los propios a su función, máxime en horas de sus tareas". No solo eso, consideran "un abuso y una falta total de moral y de ética que se abone al encargado el pago de horas extras estando en uso de licencia por un trabajo que no realiza".

Además, proponen que de "no dar cumplimiento a esta norma, los propietarios deberán comunicarlo al consejo de administración y éste al administrador quién, verificado el caso, deberá sancionarlo por un tiempo determinado, sin goce de remuneración".

Por otra parte, los edificios con vivienda para el encargado, deberán reglamentar los servicios de luz, gas, agua, impuestos, según el núcleo familiar de éste. Al mismo tiempo, el objetivo es establecer que cuando el encargado cumpla la edad reglamentaria deberá ser instado a jubilarse obligatoriamente.

Respecto de las asambleas, proponen que la participación de los propietarios sea obligatoria y que su conducción real sea por autoridades elegidas entre los propietarios y no por el administrador.

En cuanto a la periodicidad, apuntan a que las asambleas ordinarias se realicen dos veces por año y las extraordinarias cada vez que una situación así lo requiera. Éstas se realizarían dentro del edificio del consorcio a menos que una decisión mayoritaria paute lo contrario.

Según este borrador las asambleas serían grabadas "para excluir a los consejeros que desempeñan permanentemente el rol de defensores del administrador". La idea es que estas grabaciones las guarden los integrantes del consejo de administración.

Por otra parte, estos consejos de administración deberán estar integrados por ocupantes permanentes o bien por los propietarios de mayor antigüedad en el edificio. Conjuntamente con este consejo, los propietarios tendrán que realizar una reunión previa para consensuar el temario a debatir en la asamblea, incluyendo el balance, rendición de cuentas y la confirmación o remoción del administrador y el consejo de administración.

De aprobarse el proyecto que impulsan, existiría un modelo de liquidación de expensas uniforme conceptualmente para todos los consorcios. El objetivo es que se pauten los rubros y se anoten en forma clara y precisa para que los propietarios puedan entender claramente lo que se les cobra y por qué.

Durante las asambleas anuales, quieren que se vote por la continuidad o no de todos los proveedores de obras, servicios y seguros con sus inscripciones impositivas y sociales reglamentarias. De no ser así, el propietario podría negarse a abonar los comprobantes que no reúnan estos requisitos.

Asimismo, los presupuestos que se presenten, ya sean de propietarios o del administrador, serán abiertos simultáneamente para cada obra, servicio o seguro solicitado, en presencia de los integrantes del consejo de administración y los propietarios.

En tres escalones

[BPN-08/08/06] Aunque todavía no se publicó el decreto en el Boletín Oficial, ya se anunció que el Salario Mínimo, Vital y Móvil (SMVM) aumentará en 3 etapas hasta llegar, en el mes de noviembre, a los $800. Actualmente es de $630 y a partir del 1º de agosto aumentará a $760 (20,63%); durante septiembre y octubre se mantendrá en $780 (2,63%) y en noviembre terminará en $800 (2,54%). Si se toma en cuenta el aumento desde los $630 a los $800, el SMVM habrá aumentado casi un 27%.

Si se mantiene la forma de calcular el valor de la hora de trabajo en cada caso, dividiendo por 200 horas el SMVM, en la primera etapa tendría un valor de $ 3,80; en la segunda de $3,90 y en la última llegaría a $4 la hora.

El SMVM no tiene incidencia desde el punto de vista de la confección del haber mensual pero sí la tiene cuando en un sueldo hay que aplicar embargos.

En el caso de los básicos de la escala salarial vigente, la de julio de 2006, todos los importes correspondientes a 8 horas de trabajo son superiores al SMVM en cualquier de sus tres etapas.

Para el caso de los embargos, el decreto 484/87 reglamentó los artículo 120 y 147 de la Ley de Contrato de Trabajo sobre el tema y, entre otras cosas, especifica: "... Las remuneraciones devengadas por los trabajadores en cada período mensual, así como cada cuota del sueldo anual complementario son inembargables hasta una suma equivalente al importe mensual del Salario Mínimo Vital ... y que las remuneraciones superiores a ese importe serán embargables en la siguiente proporción: 1) Remuneraciones no superiores al doble del Salario Mínimo Vital mensual, hasta el diez por ciento (10%) del importe que excediere de este último y 2) Retribuciones superiores al doble del Salario Mínimo Vital mensual, hasta el veinte (20%) del importe de que excediere este último..."

De Mi Registro a Mis Simplificaciones Empleadores

[BPN-08/08/06] Agosto parece ser un mes donde hay varias modificaciones a tener en cuenta. Además del aumento del Salario mínimo, vital y móvil (BPN Nº 296, "El Salario mínimo sube por escalera") y novedades varias en el tema de las jubilaciones (BPN Nº 296, "Jubilaciones por doquier"), también se modificó el nombre del aplicativo Mi Registro Empleadores: a partir del 1º de agosto se llama Mis Simplificaciones Empleadores.

Aunque sigue teniendo básicamente el mismo aspecto y función que el anterior, hay que dar de alta una primer vez el "domicilio de explotación" del empleador y el número del convenio colectivo de trabajo (CCT) por el cual se rige la actividad.

Cuando se da de alta el domicilio, el aplicativo muestra los que tiene registrados y se puede elegir uno de ellos. Aparece una actividad asociada que, en caso de no estar, el código 919.900 corresponde a "Actividades n.c.p." (no consignadas precedentemente) que es la actividad con que se da de alta en el aplicativo SIJyP de la AFIP a los consorcios de propietarios.

Cuando se da de alta el convenio colectivo, aparecen muchas opciones para elegir pero en el caso de la propiedad horizontal, se debe seleccionar el CCT 378/04 que es el que corresponde a la actividad.

Después de estos dos procesos que se realizan por única vez, el aspecto de la venta es muy parecido al anterior.

Jubilaciones por Internet

[BPN-08/08/06] Desde el día 1º de agosto de 2006, las personas en edad de beneficiarse con la jubilación –mujeres de más de 60 años y hombres de más de 65- que no saben cómo gestionarla o que no cuentan con los recursos para contratar un gestor, la misma Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSeS) realizará el trámite de la moratoria previsional y de la jubilación propiamente dicha.

Para evitar colas y molestias a los futuros beneficiarios, deberán solicitar un turno al número gratuito 0800-222-6737 de 8 a 20 horas. Una vez citados a concurrir deberán llevar el Documento Nacional de Identidad (DNI) y la Clave Fiscal. Si ésta última no la tienen se tramita en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). Según el matutino Clarín, después de pagar la primera cuota de la moratoria, el ANSeS informará por correo la fecha y el lugar donde el beneficiario podrá cobrar su jubilación.

Otro servicio que empieza a funcionar también a partir del 1º de agosto del corriente, es la jubilación automática de autónomos. Los que se beneficiaran con esta jubilación serán aquellos que tienen aportes "puros" durante 30 o más años ya sea como monotributistas o como autónomos.

Índice de Julio

[BPN-08/08/06] "Bajándola de las nubes" (BPN Nº 294 del 11/7/06) fue para la redacción de Pequeñas Noticias la noticia más importante del mes de julio. En esa nota, la Comisión de Usuarios ante el Ente Nacional Regulador de la Electricidad (ENRE) alertó a los consorcistas que pueden solicitar una recategorización de los consorcios de propietarios destinados a vivienda.

En los últimos días, esta comisión integrada por 17 asociaciones de consumidores, le exigió al ENRE una resolución definitiva a favor de los usuarios. A partir de esta recategorización tarifaria, que permitiría disminuir los gastos de este servicio, el consorcio dejaría de estar categorizado como "Tarifa General" para estar en "Consumo Residencial".

Hasta el momento, las empresas de electricidad consideran a todos los edificios dentro de la categoría "Tarifa General" sin tener en cuenta si son de uso familiar, profesional o comercial.

En nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al mes de Agosto/2006, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal

Tormenta de Granizo II

Quisiera hacerles una consulta: soy una propietaria que sufrió roturas de vidrios y persianas a consecuencia de la tormenta de granizo del miércoles 26 del corriente.

He escuchado en distintos medios que los arreglos corren por cuenta del consorcio.

En mi caso, el Sr. administrador me dice que en el reglamento de propiedad horizontal de nuestro edificio no dice ni que SÍ ni que NO, así que para el no lo cubre. Quisiera saber qué puedo hacer y que leyes me amparan como para mandarle alguna carta documento.

Desde ya muchas gracias y a la espera de una pronta respuesta.

Saludo atte.

Mabel
(28/7/2006)

Estimada Mabel:

Ante la inexistencia de norma contractual alguna prevista en el reglamento de copropiedad, que no contempla situaciones como las del último temporal con caida de piedras que provocó daños a persianas y vidrios de ventanas del edificio donde vive, y concretamente de su unidad, ES EL CONSORCIO QUIEN DEBE ENCARGARSE DE REPONER LAS COSAS AL ESTADO ANTERIOR, es decir reponer los vidrios y reparar las persianas.-

Las ventanas (persianas, marcos, vidrios etc.) son de propiedad común, ya que forman parte de la fachada (frontera o posterior) o muro perimetral o separativo de un sector comun, patio aire luz, etc. Ello no quiere decir que sean de propiedad "del consorcio" sino de la totalidad de los copropietarios que forman un condominio forzoso sobre estos sectores. 

Pero si bien el consorcio, como persona jurídica, no es dueño de las partes comunes, sí es el "guardian" de las mismas y si bien, -es obvio- no hubo culpa de su parte en los daños verificados, se aplican los principios de la responsabilidad "objetiva" es decir, responde por ser guardian. El único supuesto en que no responderá si el consorcio demuestra "culpa" de la victima, en este caso de Mabel, pero es evidente que en el caso planteado no la hubo.-

¿Acaso el consorcio no debe hacerse cargo de la impermiabilizacion de la terraza, o las medianeras, o pintar los frentes cuando es necesario? y no es poque haya habido culpa del consorcio, sino por el simple hecho de que el edifico, como cualquier cosa material, se gasta, se daña, se perjudica por el solo hecho del transcurso del tiempo y al ser sectores comunes es el consorcio el resposnable de su conservación y reparación.-

Pero podemos dar ejemplos más evidentes y ajustados al caso planteado. Supongamos que un rayo cae sobre la terraza del edificio y deja sin energía eléctrica a una parte del mismo: la reparación de la instalación ¿acaso puede corrresponder a otro que no sea el consorcio?. O cae un arbol sobre parte del frente del edificio por el mismo efecto del rayo, ¿acaso puede pensarse que la reparación de ese frente debe estar a cargo de los propietarios frentistas afectados? Evidentmenete, NO.

Por último, debo aclarar que hay que ver si el consorcio tiene algún tipo de seguro que cubra estos daños y por estas causas.-

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Ppropiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.