|
|
|
|
|
|
|
|
Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 22 de Diciembre de 2010 - Nº: 422 |
|
El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
|
||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
Dr. Jorge Resqui Pizarro [BPN-22/12/10] El Dr. Jorge Resqui Pizarro y la Dra. Liliana Recasens Siches, coordinadores de Reafirmación de los Derechos del Consorcista (ReDeCo), le requirieron al Gobierno de la ciudad de Buenos Aires "que desista, por intermedio de la Dirección General de Protección y Defensa del Consumidor, de extralimitarse en disfavor de nuestros derechos". Asimismo, se manifestaron en contra del nuevo Libro de Edificio Seguro y de que el Libro de Control Sanitario y Agua Potable deba ser abierto ante escribano público. Los abogados expresaron su "preocupación" ante el "ejercicio desorbitado de competencia" por parte del Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al Consumidor, "quien en una manifiesta desnaturalización de la Ley 3.254 [...] se ha despachado con una retahíla de disposiciones ajenas al sentido de la referida norma". Señalaron además que tanto el Ejecutivo porteño como el Dr. Gallo "iniciaron un camino de desnaturalización del espíritu y la letra de las normas regulatorias de la actividad comercial y de servicios que realizan los administradores de consorcios". Debería ser gratuito Los representantes de ReDeCo aseguraron que de ningún modo puede aceptarse que el Libro de Control Sanitario deba ser abierto obligatoriamente ante escribano público ya que "dicho acto debe ser una actividad indelegable del estado comunal y de carácter gratuita para los entes obligados". Asimismo expresaron su "tajante rechazo" al Libro de Edificio Seguro "que innecesariamente compromete, nuevamente, las difíciles finanzas consorciales". Resqui Pizarro y Recasens Siches no dudaron en calificar de "discriminatoria e incongruente" la norma Nº 5.363, mediante la cual se creó el Libro de Edificio Seguro, ya que la misma "abarca solamente a los inmuebles destinados a vivienda, dejando fuera a los que realizan otras actividades". El Dr. Gallo "no ha tenido la más mínima intención de escucharnos, siguiendo [...] la línea trazada desde sus comienzos por el gobierno del que forma parte: el autismo político y social y el inveterado proceder de desligarse [...] de sus obligaciones y responsabilidades", denunciaron. Al concluir, los representantes de ReDeCo adelantaron que se opondrán "a cualquier intento [...] destinado a echar por tierra los primeros logros del nuevo encuadramiento legal que permita hacerle el juego a los conspiradores de siempre". También UCRA y FEDECO Dentro de las diversas entidades que nuclean a los consorcistas, no sólo ReDeCo se manifestó en contra de los nuevos libros. El Dr. Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), manifestó en su momento que el libro de Control Sanitario y Agua Potable le parecía "una barbaridad" y una "sobreexigencia que no corresponde". [BPN Nº 421 del 08/12/10: "La guerra de los clones"]. Por su parte,
la presidenta de la Unión de Consorcistas de la República
Argentina (UCRA) y vicepresidenta de la Federación
Argentina de Consorcios (FAC), Sra. Alicia Giménez,
consideró que la apertura del Libro de Tanques debería ser llevada a
cabo por Sanidad Ambiental en forma gratuita. Y aseguró que la limpieza
debería realizarse una vez por año y no en forma semestral tal como
está previsto. [BPN Nº 421 del 08/12/10: "Vamos por más"]. |
|
|
|
|
Administración Bernetti RPA CABA Nº 1188 Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo. Operaciones inmobiliarias
|
|
|||||||
|
|
|
|
Efemérides consorciales: el 30/12/2009, Fundación Reunión de Administradores (FRA) informaba que en enero de 2010 aumentarían un 11% los honorarios y aranceles de los administradores. |
|
|
|
|
Adm. Marta Rondó [BPN-22/12/10] Marta Rondó, administradora y candidata a presidenta por la lista Principios Profesionales durante las últimas elecciones de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), le deseó "lo mejor a las personas que hoy están conduciendo la Cámara" y agregó que si bien "luchamos por distintas ideas" ello "no quiere decir que seamos enemigos", en referencia a la Lista de Unidad encabezada por el actual presidente de la entidad, Daniel Tocco. Según declaró Rondó a Pequeñas Noticias, uno de los motivos por los cuales decidió renunciar al Consejo Directivo de CAPHyAI y formar una lista de oposición fue porque "para nosotros la Cámara no es un comercio como para vender determinadas cosas" y agregó que "nunca voy a estar de acuerdo con nada que sea monopólico ya que si [la entidad] le da espacio a una empresa, se le tiene que dar a todas". No obstante, aclaró que "no coincidimos con los objetivos de ellos [por la Lista de Unidad] pero no porque sean malos, simplemente porque son distintos". Por su parte, Federico Holzmann Berdasco, también miembro de Principios Profesionales, declaró que una de las propuestas básicas de la lista a la que pertenece tiene que ver con el mecanismo empleado en las discusiones salariales de los encargados de edificio, a las que hay que "renovar y ampliar con una mayor participación de los propietarios". Paritarias Al respecto, Rondó aseguró que lo que debe hacerse es "una consulta abierta a los socios y participar a los propietarios". De acuerdo a la administradora "creemos firmemente que los consorcistas tienen el derecho a saber qué se le va a pagar a su empleado [por el encargado]". Sin embargo, Rondó aclaró que "no está en discusión el sueldo sino los demás artículos [de los Convenios Colectivos de Trabajo] que se fueron ampliando" y agregó que "del sueldo del encargado no tocaría nada [...] porque son derechos adquiridos". Los nuevos libros Durante la entrevista, Rondó se refirió a las recientes disposiciones emanadas de Defensa y Protección al Consumidor mediante las cuales se impuso la creación de un Libro de Control Sanitario y Agua Potable y otro de Edificio Seguro. En relación a este tema, explicó que lo que propone la lista Principios Profesionales es "un intercambio real entre los legisladores y la Cámara, es decir que antes de hacer las cosas consulten a la entidad ya que actualmente hay personas idóneas a las cuales pueden preguntarle antes de sacar barbaridades como las que sacan". La 941 y la 13.512 Rondó calificó a la nueva Ley 941 (Registro Público de Administradores de la CABA) –modificada por la Ley 3.254- de "disparate legal" al asegurar que "va sobre la Ley 13.512 y sobre el Código Civil". Agregó además que "las personas que legislaron esto realmente no saben nada". La administradora expresó que "no hay que modificar la Ley 13.512 [de Propiedad Horizontal] sino hacer adendas", es decir, "tener la ley madre que es muy buena e ir haciendo agregados para adaptarla a la modernidad". Autocrítica Al concluir la entrevista, Marta Rondó reconoció que "nuestra autocrítica a lo mejor es no haber estado en contacto directo con el propietario" aunque destacó que "aquellos consorcistas que nunca se preocupan" deberían hacer lo mismo. "Creo que lo importante sería tener una buena colegiación donde recibamos nuestro premio o castigo y seamos juzgados por nuestros pares", concluyó. Cabe mencionar que la lista Principios Profesionales está a la espera de que la Inspección General de Justicia se pronuncie con respecto a una presentación realizada por Rondó con el objetivo de que se impugne el acto eleccionario celebrado el 7 de diciembre pasado < ver nota>. 
|
|
|
|
Líderes en Seguridad, Prevención y Protección contra Incendios
|
|
|
|
|
Efemérides consorciales: el 30/12/2009, el senador nacional por Jujuy, Guillermo R. Jenefes (Frente para la Victoria), presentó un proyecto de declaración para alentar la implementación de las denominadas cubiertas verdes -un sistema de ingeniería ambiental que permite el crecimiento de vegetación y tienen efectos positivos para el medio ambiente- en las partes superiores de los edificios (techos o azoteas). |
|
|
|
|
Principios Profesionales vs. Lista de Unidad La CAPHyAI tiene hasta el 28 para responder [BPN-22/12/10] La Comisión Directiva de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) tiene plazo hasta el 28 de este mes para realizar un descargo sobre el pedido de impugnación a las elecciones del día 7 de diciembre que presentó ante la Inspección General de Justicia (IGJ) la lista Principios Profesionales. La presentación que realizó la lista encabezada por Marta Rondó ante la IGJ fue realizada el 3 de diciembre y el 14 llegó a la Cámara el correspondiente pedido de descargo. El motivo del pedido de impugnación obedeció a que la lista Principios Profesionales fue rechazada por los actuales directivos de CAPHyAI, quienes argumentaron que fue presentada "fuera de tiempo". Cabe mencionar que Principios Profesionales se presentó el lunes 29 de noviembre y las autoridades de la entidad aseguraron que el plazo vencía el viernes 26 del mismo mes. En diálogo con Pequeñas Noticias, Rondó manifestó que "el tema es una diferencia de concepto en cuanto al plazo". Por su parte, el actual presidente de CAPHyAI e integrante de la Lista de Unidad, Daniel Tocco, aseguró a este medio que "ellos sabían que tenían que presentarse el viernes, no era oculto". Rondó en la presentación ante la IGJ argumentó que el gerente de la entidad les informó que "tenía órdenes del Consejo Directivo de no aceptar ningún tipo de presentación y de no entregar más información que copia de Balance". Y agregó: "[el gerente] negó en forma categórica la posibilidad de tomar vista de la documental correspondiente a otras listas". Al respecto, Tocco manifestó que ello se debió a que "cuando hay una comisión formada, excede el marco de lo que un administrativo, por mas que sea gerente, puede hacer". "Eso [por la entrega de la documentación] lo tendría que haber hecho la comisión que estuvo reunida el viernes 26 de 16:30 a 18 horas", aclaró. Tocco resaltó además que "yo personalmente hablé el miércoles con ellos y les dije ‘mira que cerramos’ [el plazo para presentar las listas]". De acuerdo al presidente de CAPHyAI "en una reunión de mediados de noviembre ya habíamos definido el cronograma que estuvo a disposición de todos". Destacó además que "las personas [por Marta Rondó] que encabezan la otra lista fueron secretarios. Este procedimiento lo saben porque lo vivieron dos veces en las dos elecciones durante la gestión de Horacio Bielli". Sin embargo, Rondó manifestó que durante una de las elecciones que mencionó Tocco "se llamó al Dr. Guillermo Enrique Ragazzi [ex director de la IGJ] y él confeccionó en ese momento un cronograma de tiempo según su criterio; no es una ley". Al concluir, Tocco adelantó que "vamos a invitarlos a que participen en las comisiones como hacemos habitualmente y ellos decidirán". Sin embargo, expresó que "a veces es complicado participar en un grupo humano si vos participas y atacas a la vez". Rondó por su parte aseguró que "si en algo puedo ser útil, participaría de la Cámara". La impugnación Marta Rondó y el abogado patrocinante de la Principios Profesionales, Ricardo Favre realizaron con "carácter de urgente" la presentación ante la IGJ por "acto eleccionario viciado de nulidad". En efecto, los interesados solicitaron a la IGJ "la adopción urgente de medidas que eviten el ‘copamiento’ de la institución con mecanismos ilegales, abusivos y antidemocráticos". De acuerdo al documento al que Pequeñas Noticias pudo acceder, dentro de las medidas solicitadas se encuentra la de fiscalización por parte de la IGJ de la documentación presentada por ambas listas y pedido de pronunciamiento sobre la validez de cada una de ellas, fiscalización exhaustiva de la convocatoria realizada por CAPHyAI (cronograma eleccionario, notificación fehaciente, etc), fiscalización de la correcta exhibición del padrón de socios y declaración de nulidad del acto (eleccionario) e intimación a CAPHyAI para que realice una nueva citación a asamblea respetando la normativa vigente. Rondó y Favre consideraron que la adopción de las medidas solicitadas ante la IGJ "es la única manera de garantizar el libre derecho de los asociados a elegir sus representantes y evitar la consagración de un acto lesivo a los intereses de la Institución". Asimismo, los miembros de Principios Profesionales argumentaron en su presentación que "los directivos actuales pretenden interpretar que un día no es un lapso de 24 horas sino un lapso de 24 horas entre las 0 y las 24" y agregaron que de este modo "cuentan los seis días descontando tanto el día de las elecciones en sus horas previas como el día de la presentación en sus horas posteriores" "En el Estatuto de la institución no hay ningún precepto acerca de los plazos para la presentación de las listas y menos aun sobre la forma de contarse los plazos", aseguraron. Rondó y Favre
consideraron que "resulta [...] evidente la intención por parte de
los actuales directivos de desplegar una maniobra basada en una caprichosa
interpretación de los plazos de presentación de las listas y en un
absurdo, abusivo e inicuo formalismo tendiente a elegir discrecionalmente
los integrantes futuros del Consejo Directivo y perpetuar a sus actuales
máximos directivos". |
|
|
|
CARRERA TERCIARIA ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS Y URBANIZACIONES MODERNAS TÍTULO OFICIAL - Res. Nro. 774/01 - DURACIÓN DOS AÑOS Única en el país "PRESENCIAL Y A DISTANCIA" Prepárese para enfrentar un mercado competitivo con mayores complejidades
|
Artículos de limpieza (todas las marcas y sus líneas y de producción exclusiva). Ropa de trabajo, luminarias, máquinas para consorcios, elementos de seguridad, asesoramiento, etc... Distribución sin cargo en capital y conurbano
|
|||||||||||
|
|
|
Efemérides consorciales: el 01/01/2008, los haberes del mes de enero de 2008 tendrían una modificación en los aportes que se le realizaban a los trabajadores que habían elegido el régimen privado de jubilación (AFJP). Hasta el mes de diciembre, aportaban el 7% de su sueldo bruto y, a partir del 01/01/2008, pasarían a aportar el 11%. |
|
|
|
[BPN-22/12/10] De acuerdo a la reciente Disposición Nº 5.363 (BO-10/12/10), mediante la que se creó un "Certificado de Edificio Seguro" y un "Libro de Control de Seguridad Edilicia", los administradores de consorcios deberán contratar un profesional especializado en Seguridad e Higiene quien realizará un relevamiento semestral en el consorcio para luego emitir un certificado en caso de que el mismo cumpla con las ordenanzas municipales, leyes, decretos y normas establecidos en el artículo 3º del texto. El profesional contratado consignará el resultado de la verificación en el certificado que será luego incorporado al nuevo libro. < ver nota>.De acuerdo al Anexo I de la Disposición Nº 5.363, el profesional contratado verificará: 1) Matafuegos y Protección contra incendio: a) cantidad de matafuegos existentes en el edificio, b) si cumple con la dotación mínima vigente, c) fecha del último control trimestral (y si se encuentra vigente), d) si cumple con la norma IRAM 3517, e) nombre de la empresa proveedora y número de CUIT, f) nombre del responsable técnico de la empresa, g) fecha de vencimiento del cilindro y fecha de última y próxima recarga, h) nombre del responsable técnico de la empresa recargadora, i) si los extintores se encuentran ubicados en espacios comunes, accesibles y visibles, j) si la chapa baliza se adecua al extintor, k) si el consorcio posee nicho de incendio y si está completo según la normativa vigente. 2) La Iluminación de Emergencia a) la cantidad de equipos instalados, b) si el consorcio cumple con la normativa vigente, c) el resultado de la prueba de funcionamiento. 3) La Evacuación de Emergencia a) si corresponde el plano de evacuación, de acuerdo a la Ley 1.346, b) si posee el plano de evacuación c) fecha de vigencia del plan, d) nombre y apellido y matricula del profesional que lo diseñó, e) si se cumplió con el cronograma de simulacros, f) si los planos se encuentran correctamente colocados, g) si el consorcio posee señalización en las vías de evacuación. 4) Las Calderas a) si el edificio posee calderas, b) en caso de poseer, si se encuentra/n habilitada/s, c) si el consorcio cuenta con un seguro de Responsabilidad Civil para las mismas, d) en caso de poseer el seguro, deberá consignarse el nombre de la compañía aseguradora, el número de póliza y la fecha de vencimiento, e) fecha del último Certificado de Verificación Periódica y vencimiento del mismo, f) nombre y apellido del profesional certificante, titulo habilitante, consejo o colegio profesional habilitante y número de matrícula, g) observaciones de la certificación, h) si existe una Planilla de Verificación de Mantenimiento periódico. 5) La Limpieza de Tanques a) si el consorcio posee el Libro de Control Sanitario y Agua Potable, b) fecha de apertura del libro ante escribano público, c) fecha de la última revisión, d) nombre y apellido del Director Técnico, e) fecha de vencimiento de la última limpieza realizada, f) empresa a cargo del servicio, número de CUIT y número de Registro de Empresa, g) si se exhibe el Certificado de Potabilidad del Agua. 6) La Conservación de Ascensores a) si el consorcio posee –o no- el libro, b) fecha de la última inspección, c) empresa interviniente y número de CUIT, d) nombre y apellido del Responsable Técnico de la Empresa y número de matrícula, e) observaciones. 7) La Conservación de la Fachada a) antigüedad del inmueble, b) si presenta Certificado de Conservación (Ley 257/99), c) si el Informe Técnico está vigente, d) fecha de vencimiento del Informe Técnico, e) fecha de vencimiento del Certificado de Conservación. La
disposición establece que todos los folios del libro deberán llevar
preimpresos el diseño establecido en el Anexo I. |
|
|
|
MAS PODER PARA LOS CONSORCISTAS
Asesórese en: ReDeCo Reafirmación de los Derechos del Consorcista (11) 4856-4628 - (15) 5182- 5187 |
|
|
|
|
Efemérides consorciales: el 01/01/2008, la Cámara de Senadores aprobó por unanimidad y dio sanción definitiva al proyecto que propone incorporar los vales o tickets alimentarios al salario de los trabajadores (Ley 26.314). |
|
|
|
[BPN-22/12/10] La disposición mediante la cual la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC), a cargo del Dr. Juan Manuel Gallo, creó el "Certificado de Edificio Seguro" (CES) y el "Libro de Control de Seguridad Edilicia" lleva el Nº 5.363 y fue publicada en el Boletín Oficial Nº 3.561 del 10 de diciembre. El CES recogerá el resultado de una inspección que en forma semestral realizará en el edificio un ingeniero o técnico matriculado en Seguridad e Higiene < ver nota>. El CES deberá ser luego incorporado al Libro de Control de Seguridad Edilicia, previa apertura del mismo ante escribano público.Los administradores disponen de 90 días para comprar el libro, realizar su apertura ante escribano público y realizar un primer informe de Fiscalización Inicial. En caso de que algunos de los elementos verificados no estén en condiciones o no se ajusten a lo exigido por las normas se dispone de 180 días como máximo para efectuar las medidas correctivas. Por otra parte se deberá presentar ante el Registro Público de Administradores dos (2) copias de los folios correspondientes a la última inspección, para su visado hasta el 10 de junio de 2011 según un cronograma establecido por su número de matrícula. El Certificado de Edificio Seguro De acuerdo al artículo 1º, el objetivo del CES es "prevenir y subsanar los riesgos que [...] pudiere causarse a la vida y a la salud de los consorcistas y/o a terceros por las condiciones de seguridad en que se encuentre el inmueble". Cabe aclarar que la nueva obligación es extensiva a todos aquellos edificios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que consten de más de una unidad de vivienda y "que se encuentren afectados al régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512)". El CES deberá ser emitido, tal como establece el artículo 2º, por "profesionales de Seguridad e Higiene", quienes podrán ser licenciados, ingenieros con posgrado en la materia o técnicos debidamente matriculados. El administrador del edificio será el responsable directo de la contratación del profesional y, de no hacerlo, será penal y civilmente responsable por cualquier siniestro o accidente que pudiere ocurrir. La norma aclara en forma taxativa en su artículo 4º que "el administrador y/o el consorcio no podrá contratar para dicha tarea a las empresas y/o sociedades [...] que brinden servicios de provisión y/o mantenimiento de alguno de los servicios establecidos [en la disposición]". En caso de que el edificio cumpla con los parámetros establecidos, el profesional entregará el CES por triplicado ya que una copia del mismo deberá ser exhibida en un lugar visible del consorcio, otra deberá ser resguardada en la administración y la última copia deberá ser entregada en el RPA. El CES deberá contener los datos del inmueble (dirección, tipo de uso y CUIT), el nombre del administrador y su número de RPA. Deberán consignarse también los datos del Libro, tales como fecha de apertura, fecha de relevamiento inicial y nombre del escribano público que internvino. Finalmente, deberán constar los datos de la certificación, a saber: fecha, nombre del profesional certificante, número de matrícula y fecha de vencimiento del certificado. El administrador está obligado, de acuerdo al artículo 11º, a notificar a los propietarios del consorcio dentro de los 15 días hábiles "los resultados obtenidos por el profesional actuante en cada Informe de Fiscalización realizado, mediante una copia del relevamiento efectuado y asentado en el libro de Control de Seguridad Edilicia". El Libro de Control de Seguridad Edilicia Además del Certificado, la disposición establece que los consorcios deberán contar con un "Libro de Control de Seguridad Edilicia en el cual se asienten el primer informe y las posteriores fiscalizaciones realizadas al consorcio por el profesional contratado". El libro deberá constar de apertura ante escribano público quien asentará, de acuerdo al artículo 5º, "el inmueble de que se trate, el uso que se le dará al mismo, la fecha de apertura, el nombre y la cantidad de folios". Todos los folios deberán llevar preimpresos el diseño establecido en el Anexo I. El profesional contratado y habilitado deberá consignar en el folio Nº 2 un informe inicial que determine el estado actual del edificio. Plazos y cronograma El artículo 10º de la disposición dictamina que "el cumplimiento de la obligación de apertura de Libro de Control de Seguridad Edilicia ante escribano y el informe de Fiscalización Inicial tendrá como plazo de vencimiento improrrogable de noventa (90) días a partir de la publicación de la presente disposición en el Boletín Oficial". Asimismo el artículo 7º establece que el plazo para efectuar las medidas correctivas en caso de ser necesario, "no podrá exceder los ciento ochenta (180) días". Los administradores deberán presentar ante el RPA dos copias de los folios correspondientes a la última inspección, para su visado de acuerdo al siguiente cronograma correspondiente al año 2011: - Administradores cuyas matrículas estén comprendidas entre los números 1 al 1.500, tienen tiempo hasta el 19 de marzo para la presentación de las dos copias ante el RPA. - Matrículas comprendidas entre los números 1.501 al 3.000, deberán hacerlo del 21 de marzo al 8 de abril. - Matrículas comprendidas entre los números 3.001 al 4.500, deberán presentarse del 11 de abril al 29 del mismo mes. - Matrículas comprendidas entre los números 4.501 al 6.000, les corresponde el periodo comprendido entre el 2 mayo y 20 del mismo mes. - Finalmente,
matrículas comprendidas entre los números 6.001 al 7.500, deberán
presentarse en el RPA del 23 de mayo al 10 de junio. |
|
|
|
|
|||||||||
|
|
|
|
Efemérides consorciales: el 02/01/2006, la Fundación Liga del Consorcista creó un Empadronamiento Voluntario de Propietarios para que los consorcistas, a través de una carta, pudieran expresar si carecían de recursos económicos para afrontar futuros aumentos en las expensas. |
|
|
|
|
Matafuegos Fabricantes, reparadores y recargadores volverán a dar examen [BPN-22/12/10] La Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGyPC), dispuso la realización de una "reválida, reordenamiento y actualización del registro" para las empresas fabricantes, reparadoras y recargadoras de extintores. La obligación comenzó a correr el 3 de diciembre pasado y se extiende durante 30 días. Las empresas deberán presentar la documentación requerida en la sede de la DGDyPC –Moreno 1.170-. < ver disposición>. La nueva medida fue ordenada mediante la Disposición Nº 5.295 publicada en el Boletín Oficial del 9 de diciembre de 2010.Según explicó Emilio Rossi, especialista en protección contra incendios, a Pequeñas Noticias, lo que se hará será un "revalúo porque que esta obligación no es nueva" ya que se desprende de la Resolución Nº 556 del año 1991 que establecía "los cupos a las empresas para que puedan producir". "Con la nueva disposición se mantuvieron los mismos parámetros, sumando nuevos sistemas de producción", aclaró y agregó que el reordenamiento "no encarecerá el servicio e irá en beneficio del usuario". Los "cupos" a los que Rossi se refirió corresponden a la cantidad de tarjetas que cada empresa consume relacionas con "la capacidad de producción [de matafuegos] que tiene un taller". La reciente disposición "pondría en un plano de igualdad las condiciones operativas de producción y técnica de los talleres", declaró el especialista. Sin embargo, resaltó que "no van a quedar empresas afuera sino que se les van a otorgar cupos de acuerdo a la capacidad que tengan". El total de puntos que cada empresa recibe surge del llenado de una planilla en la cual por cada carácterística (superficie del local, personal, equipamiento, etc.) le suma o le resta al número final. Cada punto equivale a la entrega de cien tarjetas. Rossi explicó que la modalidad es similar a un "scoring" donde por cada punto, de acuerdo a la maquinaria y al personal con que cuenta la empresa, se van sumando tarjetas aunque con un cupo máximo. Ello obedece a que cada empresa debe producir de acuerdo a la capacidad que tiene, porque en caso contraria mermaría la calidad. De acuerdo a la norma, "resulta indispensable ordenar un revalúo [...] con la finalidad de actualizar el registro creado y, de esa forma, realizar un mejor y más exhaustivo control y fiscalización". Asimismo, el cumplimiento de la nueva obligación permitirá "otorgar cupos de tarjetas a las empresas y un número de tarjetas municipales [...] que guarden relación con la real cantidad de recargas que ellas puedan producir y [...] que se condigan con las capacidades técnicas y de infraestructura que los establecimientos posean". Sanciones La disposición establece, en su artículo 5º, que aquellos establecimientos que no cumplan con la reválida, reordenamiento y actualización del registro serán clausurados e inhabilitados para la compra de las tarjetas municipales de matafuegos hasta tanto no regularicen la situación de incumplimiento. En tanto, el artículo 6º prevé que "en los casos en que la fiscalización realizada en el establecimiento determine que no existen en el mismo los elementos para desarrollar la actividad de acuerdo a lo normado [...] se procederá a la clausura del establecimiento e inhabilitación para la compra de las tarjetas municipales de matafuegos hasta tanto regularice su situación". Finalmente, el artículo 7º de la norma dispone que se aplicarán sanciones en aquellos establecimientos en los que las fiscalizaciones determinen "la existencia de recarga y mantenimiento realizados a matafuegos cuya vida útil haya sido superada según lo establecido en la Disposición 2.614 DGDYPC y norma IRAM 3517 II". Cabe mencionar
que el artículo 1º de la Disposición 2.614 estableció que las empresas
no podrán instalar, recargar y/o reparar extintores "cuya vida útil
supere los veinte años contados desde la fecha de fabricación". En
caso de extintores que posean carga de dióxido de carbono "el plazo
previsto [...] será de treinta años contados desde la fecha de su
fabricación". |
|
|
|
|
Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal “en la búsqueda de la jerarquización de la profesión” Asociación Civil AIPH también está en Facebook |
|
|||||||
|
|
|
Efemérides consorciales: el 05/01/2009, la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (FATERyH) -por la parte trabajadora- y la Unión Administradora de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal (AIERH) -por la parte empleadora-, firmaron un acta complementaria en el Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 que fijó un plus no remunerativo de $380 para los encargados de edificios. |
|
|
|
[BPN-22/12/10] El lunes 13 de diciembre la Legislatura porteña aprobó un proyecto de ley presentado por Gerardo Ingaramo (PRO) destinado a regular el barrido y limpieza de las veredas. A partir de ahora está permitido utilizar agua para lavar las veredas los días lunes, miércoles, viernes y fines de semana de, tal como ya estaba previsto, 22 a 9 hs. Los días martes y jueves está prohibida su utilización, con lo cual sólo se puede realizar el barrido de la vereda. La norma modificó el artículo 7 de una ordenanza del año 1977. La metodología para efectuar las tareas también fue regulada ya que, los días en los que está permitido utilizar agua, la limpieza deberá hacerse mediante baldes o mangueras con dispositivos de corte automático con el objetivo de no derrochar agua. En caso de que el encargado del edificio incumpla la norma en cuestión, será sancionado todo el consorcio con una multa que va de 50 a 500 unidades fijas (de 60 a 600 pesos aproximadamente). Asimismo, la iniciativa de Ingaramo obliga a que el restante generado luego del barrido sea colocado en los recipientes destinados a los residuos domiciliarios y no arrojados en la calzada. Al igual que la ordenanza modificada, establece que las tareas "se efectuarán sin entorpecer ni molestar el tránsito de los peatones, ni causar ruidos molestos". En tanto, quedan exceptuados de la obligación los hospitales, clínicas o cualquier otra institución que por razones de salud e higiene deba hacerlo a diario, los restaurantes y locales de comida. En los casos de los Centros de Abastecimiento Municipales (CAM) y Mercados Mayoristas y Minoristas la tarea podrá realizarse fuera del tiempo indicado hasta un plazo no mayor de una hora, a partir del cierre de las actividades. El proyecto finalmente aprobado por la Legislatura estableció las sanciones, que no fueron previstas en la iniciativa original de Ingaramo, así como la excepción prevista para CAM y Mercados Mayoristas y Minoristas. Mediante la
aprobación del proyecto presentado por Ingaramo se modificó el artículo
7 de la Ordenanza Nº 33.581 del año 1977. Si bien el mencionado
artículo imponía el horario de 22 a 9 hs no hacía mención a los días
en los que estaba permitida realizar la tarea. La ordenanza tampoco
especificaba sanciones en caso de incumplimiento. |
|
|
|
||||||||||||||||
|
|
|
|
Efemérides consorciales: el 05/01/2010, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) presentó sus propuestas concretas para la reglamentación de la Ley Nº 3.254 -que modificó la Ley 941 (Registro Público de Administradores), al director general de Defensa y Protección al Consumidor, Dr. Juan Manuel Gallo. |
|
|
|
|
Adm. Arturo Molina Lugar en paritarias a cambio de colegiación [BPN-22/12/10] Arturo Molina, secretario de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), aseguró que someterán su participación en las discusiones salariales de los encargados de edificio a la decisión que tomen en asamblea los socios de la entidad. Reveló además que –a titulo personal- "yo le pediría [a las entidades de propietarios] la negociación laboral a cambio de la colegiación" Molina manifestó el 10 de diciembre pasado, durante el programa radial Derecho de Piso –todos los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina-, que gracias a la participación de la Cámara "se llegó a frenar el famoso seguro de caución y el negociado que se producía con la [Ley] 941". Aseguró además que "cuando invitamos a [el legislador] Sergio Abrevaya a la Cámara fue una vergüenza". Adelantó los proyectos de la entidad para el año 2011 y explicó que "el máximo desafío es revertir la imagen del administrador" < audio>.Paritarias De acuerdo a lo manifestado por Arturo Molina, CAPHyAI estaría dispuesta a someter su participación en las discusiones salariales a la decisión de los socios de la entidad y "si [los socios] autorizan al Consejo Directivo, vamos a seguir participando". Sin embargo, explicó que hasta tanto los socios no se pronuncien al respecto, "tenemos que participar sí o sí porque somos miembros reconocidos por el Ministerio de Trabajo" Con respecto a los cuestionamientos realizados por Adrián Hilarza, presidente de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH), y por Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), acerca de la participación de CAPHyAI en paritarias, el secretario de la entidad expresó que "ellos no están autorizados ni reconocidos para firmar ningún Convenio Colectivo de Trabajo, entonces es muy fácil decir que no participen los demás". Al referirse a la posible participación de las entidades de consorcistas, Molina reveló que –a título persona- "les pediría la negociación laboral a cambio de la participación [en paritarias]". Sin embargo, a la hora de evaluar la posibilidad, preguntó: "¿cuánta gente interviene en esas asociaciones de propietarios? ¿Son más honestos que los administradores o más capaces?". Y agregó: "la Cámara [por CAPHyAI] viene trabajando hace 60 años y estos lo único que hacen es criticar". Nueva Ley 941 Durante el programa Derecho de Piso, Molina se refirió a la nueva Ley 941 y aseguró que "la Cámara intervino y llegó a frenar el famoso seguro de caución y el negociado que se producía". Recordó la visita del legislador Sergio Abrevaya –impulsor de la Ley 3.254- a CAPHyAI a la que calificó de "una vergüenza". Los motivos esgrimidos por el secretario radican en que "no supo explicar qué quiso decir en la ley con quórum mínimo, no lo valoró ni lo potenció" lo cual "generó errores de interpretación en la gente". Desafíos para el 2011 "Uno de los mayores desafíos [que tiene CAPHyAI] de acá en adelante es tratar de revertir la imagen del administrador", expresó Molina al tiempo que aseguró que "me parece que todo el mundo le pega porque es lo más fácil y lo que queda bien con el pueblo". El secretario de CAPHyAI adelantó los proyectos que la entidad tiene para el año 2011, entre los que se cuentan "participar activamente en la modificación de la Ley 13.512, buscar una nueva ley que reemplace a la 3.254 para que no sea perjudicial para los consorcistas, luchar por la colegiación del administrador y profesionalizar la actividad". Al concluir,
Molina invitó a los propietarios "que detecten alguna falla con los
administradores" a acercase a CAPHyAI y poner en evidencia la
situación. |
|
|
|
|
Sr. Administrador
Su
contenido fue aprobado por la Dirección de Defensa y Protección al Consumidor. LIBRO DE REGISTRO DE FIRMAS DE COPROPIETARIOS Adquiéralos en nuestras oficinas, enviando previamente un mail con todos sus datos incluyendo los edificios y las cantidades de unidades funcionales. a camara@caphai.com.ar Para los ASOCIADOS de la CAPHyAI gestionamos las AUTORIZACIONES DE LOS LIBROS en el RPA SIN CARGO |
|
|
CAMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS. Perú 570 - Ciudad Autónoma de Bs.As. - Tel: 4331-9968 / 4345-0010 / 4342-2232 |
|
|
|
|
Perlitas: "Para dialogar, preguntad primero; después escuchad" (Antonio Machado) |
|
|
|
|
Gas y electricidad No se puede seguir alquilando de buena fe [BPN-22/12/10] Ricardo Tondo, especialista en fraudes inmobiliarios y narco lavado, recomendó que cuando se quiera alquilar o comprar una propiedad, el interesado realice una inspección ocular del inmueble acompañado por un gasista y un electricista matriculados. "La gente tiene que saber que no puede seguir comprando y alquilando propiedades de buena fe", aseguró. Según declaró Tondo el 17 de diciembre pasado durante el programa radial Derecho de Piso –todos los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina- en la actualidad hay 500 edificios a los que les han cortado el gas producto de diversas irregularidades. De acuerdo al especialista "el tema es multifactorial porque hay una concurrencia de indolencia, de desconocimiento y de corrupción". Y agregó: "mientras tanto existe el riesgo de que explote un departamento". Para que ello no suceda, aconsejó estar acompañado de un gasista y un electricista matriculado a la hora de realizar cualquier transacción. Tondo señaló que "en Inglaterra, en Chile o en España es obligación del propietario ostentar no sólo el título de propiedad sino además mostrar que tiene el apto de luz y de gas". Ello no sucedería en Argentina porque, de acuerdo al especialista, "nadie te quiere franquear la puerta y que vayas con tus propios inspectores, no sea cosa que tengan que notificar a Metrogas que el edificio incumple". Manifestó además que muchos edificios que se encuentran habilitados no deberían estarlo pero que "se coimea al matriculado y esto genera un vacío legal". Tondo sindicó como responsables de la situación al Gobierno de la ciudad y al Gobierno Nacional ya que "ENARGAS [Ente Nacional Regulador del Gas] es controlado por la Nación y la municipalidad hace la plancha". Sin embargo,
aseguró que el inmobiliario tiene una cuota de "responsabilidad
social empresarial" al no informarle al potencial comprador o
inquilino de una vivienda las irregularidades que pudiera conocer con
respecto a la instalación de gas y de luz. "Hoy el intermediario
decide ocultar esa información", denunció. |
|
|
|
|
Seguridad en Administración. ADMINISTRACIÓN STAINO S.A.
|
|
|
|
|
Perlitas: "El día peor empleado es aquél en que no se ha reído" (Chamfort) |
|
|
|
|
Proyecto de ley La limpieza de tanques llegará a La Pampa [BPN-22/12/10] El 30 de noviembre pasado Gastón Massari Copes, legislador por la Unión Cívica Radical de la ciudad de Santa Rosa (La Pampa), presentó un proyecto de ley sobre "Higiene de Tanques de Agua" con el objetivo de que se establezca la obligatoriedad en la limpieza anual de "todo recipiente destinado al almacenamiento de agua potable perteneciente a propiedad horizontal comprendidas en la Ley Nacional 13.512 de Propiedad Horizontal". La iniciativa prevé que la autoridad de aplicación sea la Dirección de Protección Ambiental y Servicios Públicos (DPASP) que tendrá a su cargo la creación de un Registro de Inspectores. Las personas físicas o jurídicas habilitadas para la realización de la tarea deberán, de acuerdo al artículo 2º, "elaborar un informe por cada propiedad o edificio inspeccionado" que deberá contener las especificaciones que determine la DPASP. El informe se elaborará por triplicado ya que una copia del mismo "quedará en posesión del responsable del inmueble, otra en poder del inspector y la tercera será remitida a la Autoridad de Aplicación". El artículo 3º de la norma establece que "las personas responsables de las propiedades y edificios [...] tendrán la obligación de mantener los tanques de agua potable en las condiciones químicas y bacteriológicas que determine la Autoridad de Aplicación". Del artículo en cuestión se desprende, además, que para dar cumplimento a tal obligación, se deberá permitir el acceso a la propiedad a los inspectores habilitados y a los inspectores municipales, "a los efectos de cumplir y verificar lo establecido en la presente". El proyecto presentado por Massari extiende la obligación "a todo edificio de la administración pública Municipal, Provincial y Nacional y a todos aquellos de acceso público destinados a actividades deportivas y recreativas situados en el ejido de la ciudad de Santa Rosa". Sanciones El artículo 6º del proyecto estable sanciones de entre 100 y 5 mil unidades fijas, conforme lo determine la Autoridad de Aplicación, para "los responsables de los edificios [...] que no cuenten con el informe anual o que no hubieren cumplimentado las observaciones o recomendaciones obrantes en el mismo". Asimismo,
también serán sancionados "aquellos inspectores habilitados [...]
cuando se comprobare actuación de mala fe o negligencia en el trabajo de
limpieza, desinfección y saneamiento o en la elaboración del
informe". La sanción consistirá en la suspensión del registro
municipal habilitante por el término que, de prosperar la iniciativa,
determine la DPASP. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Perlitas: "Si no esperas lo inesperado no lo reconocerás cuando llegue" (Heráclito de Efeso) |
|
|
|
|
Anibal Ibarra "Macri tiene que entender que no es un administrador" [BPN-22/12/10] Aníbal Ibarra, legislador de la ciudad (Frente Progresista Popular), aseguró que el jefe de Gobierno porteño Mauricio Macri "tiene que entender que no es un administrador de consorcios" y agregó que "[Macri] tiene que tener una estrategia y no esconderse por temor a pagar costos políticos". El Adm. Adrián Hilarza, presidente de la Asociación Civil de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH) y el Dr. Jorge Resqui Pizarro, coordinador de Reafirmación de los Derechos del Consorcista (ReDeCo), expresaron su parecer sobre las declaraciones de Aníbal Ibarra. Hilarza realizó un paralelo entre las declaraciones del ex jefe de Gobierno con respecto a la falta de estrategia por parte de Mauricio Macri y la situación que viven hoy los administradores de consorcios. Al respecto, manifestó que "cuando en el pensamiento prevalece el costo político tapando el objetivo y la meta [...] muy probablemente no podamos [...] resolver las cuestiones que nos aquejan". Para que ello no suceda, Hilarza consideró que "no es conveniente quedarse con ‘el poder por el poder mismo’ sino saber qué hacer con éste, tener un plan de trabajo, una política a desarollar y un discurso con propuestas a diferentes plazos". Por su parte, el Dr. Resqui Pizarro coincidió en primera instancia con las declaraciones vertidas por Aníbal Ibarra con respecto al jefe de Gobierno. Sin embargo, destacó que "si bien es acertado diferenciar el nivel de responsabilidad de uno y otro en relación a sus propios administrados no es menos cierto que ambos ejercen la conducción administrativa de los entes a los que representan". Por ello, ambos actores involucrados deberán de acuerdo a Resqui Pizarro "tener la correspondiente probidad, diligencia y eficacia en el manejo de la cosa común (pública en un caso, consorcial en el otro)". Volviendo a la acusación oblicua de "falta de estrategia" realizada por Ibarra contra los administradores, Hilarza subrayó que es un despropósito "presentar [...] un proyecto de colegiación en la actualidad [...] sin modificar nada del arrastre o del lastre del pasado". Tal situación es, de acuerdo al administrador, "no entender nada". Según el Presidente de AIPH lo que debe hacerse es "armar un equipo de trabajo donde el debate, la libertad de expresión y de pensamiento sean los ejes centrales para lograr medidas superadoras". Al respecto, el administrador consideró que "rodearnos de aquellos que sólo se remitan a bajar la cabeza, a no pensar o simplemente a acatar órdenes" hará que con el tiempo el costo político que deba pagarse sea "carísimo, llevando a su administración con su entorno incluído a su propia implosión". En tanto, el Dr. Resqui Pizarro expuso que tanto el jefe de Gobierno como los administradores deben "respetar las normas vigentes y saber escuchar a los ciudadanos desde el gobierno político y a los comuneros desde el gobierno consorcial". Los
pronunciamientos de Adrián Hilarza y Jorge Resqui Pizarro fueron
realizados luego de que Aníbal Ibarra vertiera estas declaraciones
durante un programa de radio como consecuencia de los graves incidentes
producidos el 7 de diciembre último durante el desalojo en el Parque
Indoamericano del barrio de Villa Soldati que dejó tres personas
muertas. Al respecto, Ibarra expresó que "lo que hace el Gobierno
porteño es siempre responsabilizar a otro y no tomar decisiones por temor
al costo político". Según el ex jefe de Gobierno, Mauricio Macri
"tiene que ser consciente de que está gobernando la ciudad de Buenos
Aires". |
|
|
|
|
|
|
|
Perlitas: "Sólo hay una cosa en el mundo peor que estar en boca de los demás, y es no estar en boca de nadie" (Oscar Wilde) |
|
|
|
[BPN-22/12/10] El 26 de noviembre pasado se realizó el XI Congreso Nacional de Mujeres de la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH) en la ciudad de Rosario. En ese marco se ldesarrolló en forma paralela el Encuentro de Nacional de Mujeres Trabajadoras de Edificio. El acto de apertura estuvo a cargo del secretario general del Sindicato, Víctor Santa María, quien manifestó su aprobación por el Congreso y sus deseos de que se produzca todos los años. Durante el evento que reunió a delegadas de todo el país se estableció un nuevo plan de acción que se desarrollará a lo largo del 2011 y que fue aprobado por las asistentes. Un panel a cargo del secretario de organización interior, Osvaldo Bacigalupo y de la Dra. Victoria Suárez, expuso aspectos relativos a los Convenios Colectivos de Trabajo porque, según declararon, "es menester que profundicen en el conocimiento del mismo ya que es la mejor herramienta para defender sus derechos laborales". Luego de poner en consideración lo actuado por el Comité Ejecutivo durante el período 2009 – 2011, se realizaron talleres bajo los ejes "Alcoholismo y Tabaquismo" y "¿Qué es la violencia en el trabajo?" que estuvo a cargo de las licenciadas Cristina Oroño, Silvia Conté y Laura Carral. De acuerdo al Sindicato, la modalidad adoptada fue la de dramatizaciones de diversas situaciones lo cual permitió "vivenciar y reflexionar sobre los temas" propuestos. Durante la actividad se brindó información relativa a "pasos para salir del maltrato" y "recursos". Al concluir, se promovió la activación de redes para intercambiar y fortalecer aquellas regiones con menores recursos. Según el
Sindicato, "las participantes destacaron en forma positiva el hecho
de poder solucionar situaciones cotidianas de maltrato y conocer canales
para resolverlos". Y agregó que "se plantearon profundizar las
diferencias locales a través de encuentros regionales". |
|
|
|
|
|||||||||||||
|
|
|
Perlitas: "La vida es aquello que te va sucediendo mientras te empeñas en hacer otros planes" (John Lennon) |
|
|
|
[BPN-22/12/10] El 12 de diciembre el boletín de Pequeñas Noticias cumplió 11 años de interrumpida labor brindando información a la comunidad consorcial. Durante este tiempo el medio trabajó arduamente para que administradores, consorcistas, encargados de edificio y proveedores encontraran un lugar donde satisfacer sus dudas, plantear sus inquietudes y enterarse de las últimas novedades. Hoy cuenta con más de 8 mil suscriptos que reciben su boletín electrónico en forma quincenal. Este año Pequeñas Noticias comenzó a producir también un programa de radio llamado "Derecho de piso" que se trasmite todos los viernes a las 19 hs. por AM 1010 ONDA LATINA. En el programa se realizaron entrevistas a los personajes más destacados sobre los temas de actualidad que interesan a la comunidad consorcial. En los últimos meses abrió un espacio en Facebook al que rápidamente se unieron más de 2.300 personas. Allí se adelanta información que por su urgencia no puede esperar a la edición regular del boletín quincenal. En Facebook, ya en los días previos al cumpleaños de Pequeñas Noticias sus seguidores comenzaron espontáneamente a hacer llegar sus augurios y felicitaciones. La redacción quiere agradecer a todos aquellos que dejaron en el muro sus comentarios y a quienes –a lo largo de todo este tiempo- de una u otra manera contribuyeron para que este medio crezca y se convierta en el sitio especializado más visitado. A través de la red social Facebook saludaron a Pequeñas Noticias: Adriana Méndez,
Agustín De la Precilla, Agustina López
Ques, Ale Ford, Alejandra M. González,
Alejandra Ygonett Garramuño, Alejandro Caracciolo,
Alfredo Roberto Sacido, Alicia Bettina Nasrala,
Ana Di Pasquale, Ana Huerta Machí,
Andrés Chiarrello, Angie Poth, Arnaldo
Darío Bresciani, César Benitez, Chamo
Barra C, Clau Rositto, Cristina Reim,
Dalia Norma Roa, Dalma Leiva, Daniel
Sola Hoffer, Daniela Durante, Derechos de
los Consumidores, Diana Di Pierro, Donato
Larocca, Elena Poggio, Elizabhet Giménez,
Estela Ferreyra, Fela Toledo, Fernando Bosco,
Fernando Miguel Rodríguez, Graciela Gutiérrez,
Inés Camiña, Iris Montes Sampayo, Jorgelina
Araoz , Juana Elena Delgado, Karina Heredia,
Karina Manulis, Leticia Alis, Lilian Russo,
Liliana Montes de Oca, Liliana Susana
Reich, Mabel Sánchez, Manuel Hernández,
Marcelo Cugliari, María Paula Riverti,
María Teresa Fattori, Mariana Abelar Benedetti
II, Mario Klejner, Marisa Montanari, Michael
Thompson, Miguel Antonio Pereira, Miriam
Graciela Arata, Mónica Bacciadonne, Norma
Vilariño, Ofelia Beatriz Di Chiara, Oscar
Alberto Rossi, Patricia Pereyra, Ricardo
Perdigon, Rita Xhardez, Rosana Labruna,
Sandra Domínguez, Sara María Louzan, Sergio
Oviedo, Spell Café Puerto Madero, Valentín
D Onofrio, Vera Marple y Yara Barrantes. |
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Perlitas: "Cuando no se piensa lo que se dice es cuando se dice lo que se piensa" (Jacinto Benavente) |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
||||||||||||
|
|
|||||||||||||||||||||||||
|
Perlitas: "A fin de cuentas, todo es un chiste" (Charles Chaplin) |
|||||||||||||||||||||||||
|
|
|||||||||||||||||||||||||
Sueldos Diciembre/10 Todo igual para el último mes de 2010 [BPN-22/12/10] Los recibos de haberes del mes de diciembre tampoco presentarán modificaciones. Tanto los básicos como los adicionales siguen siendo los correspondientes a la escala vigente desde el mes de agosto de 2010. El nuevo Decreto 1584/10 publicado en el Boletín Oficial el 3 de noviembre pasado, no modificó los feriados del mes de diciembre, por lo tanto habrá dos: el correspondiente al 8 de diciembre en el que se conmemora el Día de la Inmaculada Concepción de María y el del 25 de diciembre en el que se festeja Navidad. Este mes, según indica la ley, se debe abonar el segundo medio aguinaldo hasta el día 31 de diciembre. El importe para su cálculo es el correspondiente al mejor mes del semestre comprendido entre julio y diciembre de 2010. Diciembre 2010
|
|||||||||||||||||||||||||
|
|
|
Ahora en su casa y en sus tiempos Curso de Sueldos General a distancia por Internet Nivel Básico y Avanzado teórico/práctico Seguimiento personalizado Informes en el TE: 4581-3906 |
|
|||||||
|
|
||
|
Perlitas: "La razón no me ha enseñado nada. Todo lo que yo sé me ha sido dado por el corazón" (Leon Tolstoi) |
||
|
|
||
|
Correo de Opinión No me dan ganas de administrar más nada por el Adm. Francisco Longo Sr. Director: Realmente los administradores de consorcios hemos caido en una trampa de la que no podemos salir de un día para el otro. Realmente no me dan ganas de administrar más nada. Todos sabemos que administrar consorcios es algo que tradicionalmente se ofrecía a una persona de confianza, capacitada por supuesto pero que no era su meta en la vida administrar un consorcio, si no que nos hemos metido en esta profesión poco a poco por ofrecimientos de gente que confió en nosotros y sigue confiando. Ahora bien, cuando empezamos a administrar teníamos que cumplir con una serie de obligaciones medianamente razonables. Ahora gracias a la nueva ley tenemos muchas más obligaciones para cumplir, por lo tanto dejó de ser una profesión medianamente agradable y rentable de alguna forma para convertirse en una especie de esclavitud moderna. Somos los responsables de todo lo que sucede en un edificio, desde el sueldo del encargado hasta los ladridos de un perro de algún copropietario. Debe tenerse en cuenta que no tenemos descanso. Nos llaman sábados y domingos a cualquier hora y por la noche también debemos solucionar problemas. Lo más triste de todo esto es que tratamos de cumplir una normativa y aparece otra: el Libro Sanitario, el Seguro Ambiental, el Seguro de Caución, etc, etc, que además es un muy buen negocio para gestores que se dedican a estos menesteres. ¿Les parece que las expensas no van a aumentar con todo esto? Además los que tenemos pocos edificios no tenemos empleados que nos ayuden y muchos nos dedicamos a otras cosas, por lo que expliqué más arriba. Entonces los que pueden cumplir al pie de la letra con toda la normativa son: los que se dedican solamente a administrar edificios y no tienen más de tres edificios medianos, por ejemplo. O bien las grandes administraciones con 10 empleados y que administran cien edificios, que imagino el lio que deben tener con todo esto y tengamos en cuenta que los empleados deben ser muy eficientes para cumplir con todo pues el administrador no puede supervisar personalmente todo lo que hacen los mismos. En fín, humildemente pido a las autoridades que reflexionen y sean más flexibles. Esta es una profesión independiente y de ésta manera muchos van a abandonar por no poder cumplir. Yo mismo tengo que rechazar nuevos edificios pues no me alcanza el tiempo. Saludo
atentamente y saludo a todos los colegas en estas próximas fiestas
|
||
|
|
|
Co-conductoras del programa radial Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz Co-conductoras del programa radial En su 8ª temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que a partir del 1ero. de marzo de 2009 se emite el programa los días martes de 19 a 20 hs en vivo, por la emisora AM 1010 ONDA LATINA y se puede escuchar por internet |
de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
|
|
|||
|
Perlitas: "Al cabo de los años he observado que la belleza, como la felicidad, es frecuente. No pasa un día en que no estemos, un instante, en el paraíso" (Jorge Luis Borges) |
|||
|
|
|||
Correo de Opinión Reformas de la Ley 13.512 por el Sr. Miguel A. Fernández Escribo a raíz de una nota aparecida en el Boletín Nº 418 de Pequeñas Noticias en el que varios administradores adheridos a: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Unión administradores de Inmuebles (UADI) y Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal (AIERH) hacen observaciones, unas felices, otras no tanto y algunas cuestionando la representatividad de asociaciones de propietarios que al menos no convalidan Convenios Colectivos de Trabajo para el que no tienen mandato alguno. Congregados los citados como administradores Unidos el 28 de Octubre pasado en el Club Italiano de Caballito para cuestionar las reformas a la Ley Nº 13.512 presentada el 2/9/10 por diputados de diversos partidos en la Cámara de Diputados de la Nación, APROPHMAR (Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata) se permite sugerirles que si no están conformes con el citado proyecto elaboren otro y lo presenten como lo ha hecho nuestra Asociación. Así evitarán que el diario Clarín pregone que "todos los administradores son deshonestos". A tal fin, APROPHMAR, con las debidas consideraciones, se permite señalarles a los señores administradores lo que nuestros asociados desearían de la citada reforma: 1.– Que el reglamento de copropiedad contenga normas administrativas y de convivencia comunes a todos los consorcios con diferencias acorde a sus características. 2.– Que el mandato del administrador nombrado de postulantes presentados en la asamblea convocada al efecto y verificados sus antecedentes elevados en sobre cerrado sin membrete, sea por un año. Al finalizar el mismo, la simple mayoría de los presentes decidirá su remoción o renovación independientemente de lo prescripto en el Reglamento de Propiedad. Si la administración fue eficiente, nadie pensará en sustituirla. Si el administrador estima permanecer en el puesto, él debe seguir la mayoría. Sólo podrá alegar el porcentual establecido en el reglamento, si fue nombrado por ese mismo porcentual. Si fue nombrado sin fecha de vencimiento su mandato finaliza cuando lo decida el mandatario, o sea la asamblea. 3.- Que el orden del día en la convocatoria a asamblea contenga propuestas de propietarios y del consejo de propietarios y no la voluntad omnímoda del administrador. 4.- Que la administración lleve un Libro de Registro de Firmas de los Propietarios para un eficiente control de los poderes presentados en la asamblea a fin de evitar espurias operaciones. El administrador no puede presentar poderes en la asamblea. 5.- Que la asamblea sea congregada en debida forma con 10 ó 15 días de anticipación y, en segunda convocatoria, declarada soberana con los propietarios presentes considerándose Mandato Tácito de los ausentes sea porque no les interesa lo propuesto, porque no quieren enemistarse con nadie, porque no tenían ganas, etc. Nadie debe postergar sus inquietudes porque otro ni siquiera tiene la voluntad de hacer conocer su propuesta. 6.- La simple mayoría de los presentes hará válida toda resolución presentada y votada en la asamblea. Para proyectos de mayor envergadura deberá contarse con la anuencia de las dos terceras partes de los presentes. 7.– Que los rubros en la liquidación de expensas sean lo más detallados y explícitos posibles, para una mejor comprensión de los propietarios. 8.– Que la cuenta del consorcio en el banco esté a nombre de éste y no del administrador. La misma será orden conjunta del administrador con la firma de dos o tres propietarios solidariamente responsables con una caja chica de pesos acorde con la envergadura del consorcio. Como los que manejan el dinero del consorcio son solidariamente responsables y el mandato del administrador y del onsejo de propietarios (este elegido con mayoría de entre los propietarios permanentes del consorcio), es por un año cabría suponer que el Seguro de Caución o cualquier otro, es redundante. 9.– Que los trabajos y los gastos para el mantenimiento de las unidades del edificio que le correspondan al consorcio se efectúen según las prioridades y que las propuestas de los propietarios se realicen en sobre cerrado y sin membrete y se abran en reunión del administrador y el consejo de propietarios, eligiéndose por consenso. 10.– Que el reglamento interno sea con la anuencia del administrador y del consejo de propietarios, teniendo en cuenta las sugerencias de los propietarios. Se podrían incluir penalidades (a abonar en el próximo pago de expensas) a los que con su conducta lesionen la normal convivencia consorcial. 11.– El encargado será nombrado por la asamblea (previa comprobación de sus antecedentes, remitidos en sobre cerrado y sin membrete) y dependerá del consejo de propietarios. El consejo llevará un libro de tareas del encargado donde se anotará su desempeño. 12.- Que establecida fehacientemente la inexistencia de herederos de una o varias unidades en el consorcio, el administrador deberá comunicar de inmediato tal anomalía al Ente Gubernamental para evitar: a) que los propietarios debamos hacernos cargo por años de su mantenimiento y nunca seamos resarcidos b) los "ocupas" c) que la administración la/s negocie por su cuenta y los propietarios ni nos enteremos. Las posibilidades de que la/s unidades le sean cedidas al consorcio conforme a los gastos que ha demandado su conservación o el citado ente las ceda a familias carenciadas. Implementadas
estas medidas, la auto-administración entre otras, entendemos que los
administradores tendrán a salvo su honorabilidad y ni tan siquiera
deberán preocuparse por obtener la colegiación ya que la responsabilidad y la
transparencia de la administración recaerá sobre los propietarios del
consorcio. ¿O no?
|
|||
|
|
|||
|
Perlitas: "Felicidad no es hacer lo que uno quiere sino querer lo que uno hace" (Jean Paul Sartre) |
|||
|
|
|||
Rincón Solidario Hace sus necesidades en el balcón Estimada Dra. Sevitz: La consulta es la siguiente: en una unidad de un octavo piso tienen una mascota que hace sus necesidades en el balcón. El dueño lava de noche el mismo, arrojando el agua junto con la orina hacia los pisos inferiores, lo que corroe las barandas de los balcones. Dicho propietario ya fue advertido en varias oportunidades por la adminsitración y los mismos vecinos de los pisos inferiores, no teniendo una respuesta favorable para evitar que lo siga haciendo. Le rogamos a Ud. que nos brinde una solución acerca de qué otra forma debe proceder la administración para lograr la buena convivencia del edificio. Al agradecer su amable atención, saludo a Ud. atentamente, Susana (29/11/2010) Estimada Susana: Descontando que su reglamento autoriza poder tener mascotas en las unidades funcionales, si estas molestan o no se ajustan a lo normado por el reglamento y lo establecido por la Ley 13.512 no implica que no se encuentren alcanzadas por las sanciones que la normativa establece. El tema de los perros en los consorcios además de englobar un conflicto jurídico tiene un costado afectivo que es difícil de abordar a la hora de tomar decisiones al respecto. En la Ley 13.512 no se establece ninguna limitación acerca de la tenencia de animales domésticos por lo que deja abierta la posibilidad para que cada consorcio de copropietarios, conforme lo decidan, establezcaa en el Reglamento de Copropiedad (o en uno interno) acerca de la prohibición o permiso para la tenencia de animales domésticos. En el caso que Ud. expone, es decir que no existiera prohibición de tener perros establecida en el Reglamento de Copropiedad o en el interno, ¿existiría alguna posibilidad de oponerse a la permanencia de algún animal en el consorcio? Entiendo que sí. El consorcio debería probar que el animal provoca olores nauseabundos, molestias a los vecinos derivados de las deposiciones y además provoca daños en las partes comunes del edificio, específicamente las barandas de los balcones, que son por definición cosas comunes. De probarse estos extremos abrirían la posibilidad del retiro del animal ya que la jurisprudencia ha entendido que nos encontraríamos en la prohibiciones del Art. 6. Inc. b de la Ley 13.512. "...La conducta de un animal generadora de molestias de envergadura, (olores nauseabundos, orines en la cabina del ascensor, aullidos y ladridos en distintos horarios, mordeduras a copropietarios o visitantes del edificio, raspaduras en las puertas de distintas unidades funcionales) al perturbar el sosiego de los ocupantes de los otros departamentos, constituye una violación a la normativa del Art. 6. Inc. b) de la Ley 13.512, que justifica la expulsión del animal de que se trate. Consorcio Avenida Santa Fe 25642/44 c/L.J.C.S/acciones del Art. 15 de la Ley 13.512 13/3/98)".- Indudablemente esta jurispruncia se basa en la transgresión a lo lo normado por el Art. 6 Inc. b) de la Ley 13.512 : "Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos ...b) perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos". La jurispudencia opina acerca de la Infracción al Art. 6º de la Ley 13.512. Tenencia de animales. "1- La determinación del grado en que las actividades prohibidas en el art. 6º de la ley de propiedad horizontal puedan resultar perjudiciales o molestas a los habitantes de los pisos o departamentos afectados, es una cuestión de hecho que queda librada, en cada caso, a la apreciación judicial, la que debe efectuarse sobre la base de un criterio objetivo, que no puede verse afectado por la sensibilidad de las personas, puesto que lo que debe establecerse es si las molestias que se ocasionan repercuten sobre los vecinos en una medida superior a la normalmente tolerable. 2- La conducta de un animal generadora de molestias de envergadura (olores nauseabundos, orines en la cabina del ascensor, aullidos y ladridos en distintos horarios, mordeduras a copropietarios o visitantes del edificio, raspaduras en las puertas de distintas unidades funcionales, etc.), al perturbar el sosiego de los ocupantes de los otros departamentos, constituye una violación a la normativa del art. 6º, inc. b) de la ley 13.512, que justifica la expulsión del animal de que se trate. CONSORCIO AV. SANTA FE 2642/44 c/ LAGOMARSINO, Juan Carlos s/ ACCIONES DEL ART. 15 DE LA LEY 13.512 98/03/13 C. E133439Civil - Sala E" Tal como lo expresara precedentemente este tema es muy delicado pues se mezcla con los sentimientos que tienen los seres humanos con las mascotas por lo cual se torna complicado lograr una sentencia que ordene el retiro del animal, es que "en el caso de un perro" para defender la posición de no acceder al retiro por parte de su propietario éste podría argumentar que el animal es integrante de su familia en el aspecto psicoafectivo, e incuestionablemente concurre con los demás miembros de ella a conformar un grupo primario de seres ligados por lazos emocionales íntimos y que tienen entre sí contacto directo y espontáneo. Opuestamente a lo anterior, otro fallo dice "Los únicos perros que deben aceptarse en las ciudades son los auxiliares del cuerpo de policía o los que utilizan los no videntes". Al respecto el Dr. Alberto Aníbal Gabás ("Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada") en uno de los párrafos que dedica al tema dice: "... la conducta de dichos animales será factor decisivo desde el punto de vista legal para la posibilidad de su tenencia, a falta de otra norma expresa que lo prohíba". Transcribo un fallo interesante : "Corresponde ordenar al copropietario el retiro del perro del departamento si el reglamento prohíbe la tenencia de animales. En este caso no es necesario probar que el animal causa molestias. Para prohibir la tenencia de animales que causen molestias no es necesario que el reglamento contenga prohibición alguna, basta lo dispuesto en el Art. 6º de la ley [CNCiv. Sala A, 31/5/72, DE, 49-232]. "Corresponde condenar a la copropietaria a retirar los gatos que tiene en su departamento si se encuentra más que suficientemente probado que provocan molestias que encuadran en lo previsto en el Art. 6º, Inc. b) de la Ley 13.512. Si los gatos que tiene en su departamento la copropietaria provocan molestias que encuadran en lo previsto en el Art. 6º, Inc. b) de la Ley 13.512, corresponde ordenar su retiro de la unidad, a cuyo efecto, de ser necesario, se habrá de ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública (Art. 15 de la misma ley)". (CNac.Civ. Sala A, 18/11/69, ED, 42-282). "Es procedente la exclusión del edificio de un perro que incomoda a otros copropietarios con sus ladridos y malos olores, cuando el reglamento de copropiedad y administración prohibe expresamente la existencia de animales que puedan ocasionar molestias (CNCiv, Sala D, 16/12/76, «Consorcio de Propietarios Vidal 1949 c. Bichara, Juan C., y otra», «Rep. La Ley», XXXVIII, J-Z, 1526, sum. 27)." Habiendo analizado la doctrina y la jurisprudencia referida al caso, y no teniendo a la vista el tenor de las advertencias exteriorizadas hacia la unidad infractora, sería menester reiterar la intimación para su encuadramiento al Art. 6 Inc. b) de la Ley 13.512 , caso contrario iniciar la mediación prejudicial y de no obtenerse el resultado esperado, inciar las acciones judiciales correspondientes. Espero haber podido respondar a su consulta Atte. Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
|||
|
|
|||
|
Perlitas: "Todos somos muy ignorantes. Lo que ocurre es que no todos ignoramos las mismas cosas" (Albert Einstein) |
|||
|
|
|||
Rincón Solidario Sres. de Pequeñas Noticias: Quería hacerles la siguiente consulta: Soy integrante del consejo de administración. En el caso de muerte (natural) del encargado del edificio -y estando éste en concubinato con una mujer hace más de dos años- tengo entendido que hay que pagarle una indemnización. ¿La tiene que pagar el consorcio o se paga con el seguro de vida que tenga el trabajador? Muchas gracias. Laura (18/11/2010) Estimada Laura: En efecto el Art. 248 de la Ley de Contrato de Trabajo establece que en caso de muerte del trabajador la mujer que hubiere vivido públicamente con en el mismo en aparente matrimonio durante un mínimo de dos años tendrá derecho a percibir una indemnización igual a la prevista en el Art. 247 de la LCT., o sea que la indemnización se equipara a la extinción de trabajo por fuerza mayor o falta a disminución de trabajo (la mitad de la que corresponde por despido sin causa). Antes de efectuar el pago de la indemnización referida el administrador debe estar informado con relación al estado civil del encargado fallecido, ya que son muchos los casos en consulta en los que una vez abonada la indemnización a la concubina se acredita que el encargado no era ni viudo ni separado y su esposa legítima también reclama aduciendo, por ejemplo, que vivía también con ella. No olvidemos que en el caso se juega la pensión. Otra situación que también debe ser contemplada es que no haya tenido hijos menores de edad. En caso de duda aconsejo consignar judicialmente, que si bien ocasiona un gasto al consorcio, tanto el monto como a quién debe pagarse la indemnización. Al ser una decisión judicial lo hace cosa juzgada y por ende no hay posibilidades de nuevos juicios. Con relación al seguro le sugiero que el Consejo de Administración convoque a una reunión con el administrador para que éste, con póliza en mano y pagos al día de la cuotas, informe condiciones del seguro contratado y a quién hay que pagarle la indemnización exhibiendo documentación fehaciente. Insisto, en caso de duda consignen judicialmente. No olvide el antiguo dicho "el que paga mal, paga dos veces". A la espera de haber sido clara en mi respuesta y fundamentalmente en que ésta le sea útil, la saludo cordialmente. María
Cristina Carrera --- La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921. |
|||
|
|
|||
|
Perlitas: "La política es el arte de buscar problemas, encontrarlos, hacer un diagnóstico falso y aplicar después los remedios equivocados" (Groucho Marx) |
|||
|
|
|||
Rincón Solidario Deberíamos hacernos cargo de la indemnización Me
tomo el atrevimiento de comunicarme con vosotros pues tengo un
inconveniente serio con un PH y no encuentro las respuestas a mis dudas. Estimado lector Gerardo: En nuestro derecho se distingue: a) La divisibilidad jurídica del inmueble para que pueda ser objeto de propiedades autónomas por pisos o departamentos y, b) La constitución del dominio sobre cada piso o departamento autónomo, y de la copropiedad sobre las cosas de uso común y del suelo: es decir la constitución del derecho real de propiedad horizontal (1). Por ello, mientras una sola persona sea propietaria de la totalidad del inmueble o lo sean varias en condominio sin haberse procedido a la adjudicación de las distintas unidades funcionales, no existirá aún derecho real de la propiedad horizontal a favor de ninguna de ellas. Así, el inmueble dividido físicamente y luego de haberse redactado el Reglamento de Copropiedad y Administración (RCA) y pasado en escritura pública se encuentra en estado de propiedad horizontal. Enseña Highton (2); "Todavía no existen partes privativas y comunes, ni pueden realizarse asambleas, ni hay relaciones de convivencia propias de éste sistema legal. Está incorporado al sistema y como consecuencia de ello podrán enajenarse o adjudicarse las unidades. Es decir que siempre existe una etapa previa a la constitución de los derechos reales de propiedad horizontal, que estará dada por la incorporación del edificio al sistema, mediante su división material y la redacción en escritura pública del reglamento de copropiedad. La etapa es teóricamente previa, pues en la práctica puede ocurrir que en la misma escritura se suscriban varios actos jurídicos simultáneos, por ejemplo, la redacción del reglamento por todos los condóminos y la adjudicación de unidades entre los mismos…Luego de constituido el estado de propiedad horizontal, con la transferencia de una unidad de modo tal que existan por los menos dos propietarios, nacen los derechos reales de propiedad horizontal; así es aunque uno sea propietario de una unidad y el otro dueño de las restantes". Han dictaminado los tribunales: "Una vez afectado el inmueble al sistema de la Ley 13.512, el mismo queda sustituido por tantas cosas inmuebles como unidades horizontales integran el edificio, de suerte que el propietario de cada una de ellas puede comportarse diversamente respecto unas de otras, así como puede hacerlo el dueño de lotes que surgen de un fraccionamiento de tierra" (3) De acuerdo a la ley que gobierna el sistema (13.512, Art. 9º, primera parte; y Art. 19) (4) y como lo hemos expresado en innumerables ocasiones, el RCA es obligatorio. No aparece el sistema de propiedad horizontal por la mera división material de la finca sino, por el contrario, se exigen formalidades que deben observarse indefectiblemente para su constitución. Dos son los requisitos para conformar derechos reales, el título suficiente y el modo suficiente. La publicidad registral, en lo que se refiere a inmuebles, no es necesaria para la constitución de derechos reales, sino para su oponibilidad a los terceros, vale decir que el efecto de la inscripción es sólo declarativo (vgr. Art. 2.505, Código Civil y la Ley 17.801) (5). El efecto jurídico de la inscripción es que la propiedad queda dividida en sus distintos objetos exclusivos a los que acceden las cosas comunes, los que se considerarán como inmuebles independientes a los efectos legales, situación ésta oponible absolutamente a todos. Entonces, recién como consecuencia necesaria de la inscripción se perfecciona el denominado "estado de propiedad horizontal" que permitirá la inscripción de los títulos de dominio de los respectivos pisos o departamentos, es decir, de los derechos reales de la propiedad horizontal (Art. 2.505 Cód. Civ., ya citado). De allí, que hasta entonces resulte imposible inscribir la transferencia de unidades o la constitución de derechos reales sobre las mismas como tales (cfr. Art. 2º, decreto reglamentario 18.734/49) (6). "El mero hecho de construir un edificio y adjudicarlo (hecho material) no implica que se encuentre dentro del régimen de propiedad horizontal, pues para constituir éste nuevo derecho real de propiedad horizontal debe conformarse y aprobarse el reglamento de copropiedad y administración (hecho formal), que es el contrato que regirá la vida de los copropietarios" (7).Para mayor abundamiento, la doctrina de los jueces ha expresado: "La inscripción del reglamento de copropiedad en el Registro Inmobiliario resulta indispensable para posibilitar separadamente la constitución o transferencia del dominio u otros derechos reales, sobre cada una de las distintas unidades del edificio en propiedad horizontal" (8). Y además, se ha dicho que "Mientras una sola persona es propietaria de todo el inmueble o lo son varias en condominio sin haberse procedido a la adjudicación de las distintas unidades, no existe aún derecho real de propiedad horizontal, a favor de ninguna de ellas. El inmueble físicamente dividido, luego de redactado el reglamento por escritura pública, se encuentra en estado de propiedad horizontal, pero recién con la transferencia o adjudicación de una unidad nacen los derechos reales de propiedad horizontal…"(9). En el derecho comparado, más precisamente la doctrina española, Fernández Martín-Granizo (10) sostiene que para que pueda operar el nacimiento y consiguientemente la constitución de esta forma de propiedad, se requiere lo siguiente: 1) La existencia de un edificio. 2) Que éste se encuentre dividido en pisos o locales. 3) Que dichos espacios sean susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública. 4) Que pertenezcan a distintos propietarios. 5) Que se haya otorgado el título constitutivo. El mencionado civilista español agrega que los cuatro primeros requisitos serían los soportes de hecho sobre el que se va a constituir la propiedad horizontal y su régimen jurídico; el último de ellos, en cambio, sería una especie de condición o supuesto de iure y no de facto, como los restantes. Concluye afirmando que en tanto no concurran todos esos ingredientes fácticos jurídicos, no puede decirse que la propiedad de casas divididas por pisos exista, al menos como dicho régimen jurídico.Por nuestra parte, nos consideramos partidarios de la llamada teoría del "consorcio de hecho", por lo que entendemos no necesaria la enajenación por escritura pública y el registro en legal forma para que se dé la existencia del régimen de propiedad horizontal, extendiendo éste al entramado de derechos y obligaciones que se crean para los adquirentes con boleto de compraventa (cfr. Art. 4º de la Ley 19.724 de Prehorizontalidad y Art. 35 de la Ley 14.394 de Bien de Familia) (11). De allí, que en respuesta directa a los puntos consultados, consideramos que los condóminos están en condiciones de elegir quien los represente, de contratar personal, de reunirse y volcar las decisiones que afecten al conjunto en actas las que luego pueden ser incorporadas a un libro de la sociedad o bien ser protocolizadas (12) Y, en nuestro criterio, que el representante recaude lo necesario para el mantenimiento, conservación y salubridad de la cosa común y de ejecutar, de acuerdo al Art. 524 del Código de Procedimento Civil y Comercial de la Nación (13) (o el que correspondiere a la jurisdicción que fuere), las expensas debidas (14). Con lo supra expuesto esperamos haber esclarecido en algo las cuestiones planteadas, haciendo propicia la oportunidad para saludarlo con distinguida consideración. Jorge Resqui Pizarro
--- (1) Corchon, Juan F., "Sistema jurídico argentino de la propiedad por departamentos", pg.21, Calador, Buenos Aires, 1949, citado por Highton, Elena I. en "Propiedad horizontal y prehorizontalidad", 2ª ed., pg. 145, Hammurabi, Buenos Aires, 2007. (2) Highton, Elena I., op.cit. nota anterior, pg.145/146. (3) Cfr.Cám.Nac.Civil, Sala A, 20/04/1959, LL., 95-64) (4) Art. 9°, primera parte - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.Art. 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad de los títulos a que la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos, planos que será necesario acompañar, etc.. (5) Art. 2.505 CC. - La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas. Ley 17.801-REGISTROS DE LA PROPIEDAD INMUEBLE: REGIMEN NACIONAL CAPITULO I Registro de la propiedad inmueble. Objeto. Documentos registrables Art. 1.- Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, en la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur. Art. 2.- De acuerdo con lo dispuesto por los arts. 2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos: a. los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b. los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares; c. los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. (6) Art.2º decr.18.734/49 - No se inscribirán en los registros públicos títulos, por lo que se constituya o transfiera el dominio u otros derechos reales sobre pisos o departamentos, cuando no se encontrara inscripto con anterioridad el Reglamento de Copropiedad y Administración o no se lo presentaré en ese acto en condiciones de inscribirlo. (7) Cám.Nac.Civ., Sala M, 25/11/1997, LL., 1998-C-676). (8) Cám.Apel.Civ. y Com., Morón, Sala II, 07/09/1988, LL., 1990-B-357. (9) Cám.Nac.Civ., Sala F, 18/09/1997, DJ., 1998-2-551. (10) Fernández Martín-Granizo, Mariano, "Código Civil: Doctrina y Jurisprudencia", Hardcover, Trivium, Editorial S.A.. (11) Art. 4º Ley 19.724 - La escritura de afectación se anotará en el Registro de la Propiedad Inmueble, y éste hará constar esa circunstancia en los certificados que expida. La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de retractación o desafectación a que se refieren los artículos 6 y 7. La enajenación total o parcial del inmueble a terceros no afectará los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos estén registrados en la forma prevista en el artículo 12. Art. 35 Ley 14.394 - La constitución del "bien de familia" produce efecto a partir de su inscripción en el Registro Inmobiliario correspondiente. (12) En ese sentido: autos "Copelman, Edith c./ Braunstein, Carlos y otra", C.N.Civ., Sala C, junio 26-1984, JA., 1984-IV-575; "Ganduglia, Hector E. vs. Epla Inmobiliaria SRL. y otros", C.N.Civ.,Sala E, marzo 29-1982, ED., 100-141; in re "Corvino María y otros c/ Sindicato de Empleados Jaboneros", C.N.Civ., Sala F, febrero 28-1995, La Ley, 1996-C-793 (38.793-S); y reconociendo la responsabilidad civil del consorcio de hecho, C.N.Fed.Civ. y Com., Sala II, agosto 20-1993, expte. "Traversaro, Ramón c. Consorcio de Propiedad Ruiz Huidrobro 3923/35", ED., 157-140. (13) Art. 524 CPCCN - Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces. (14) Entre muchos otros: "Club de campo San Diego SA. c/ Varone s/ ordinario", Cám.Nac.Com., Sala B (25-05-2003); "Club El Carmen SA. v. Francote s/ ejecutivo", ídem trib., Sala A (28-08-2002). --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
|||
|
|
|||
|
Perlitas: "Para los que no tenemos creencias, la democracia es nuestra religión" (Paul Auster) |
|||
|
|
|||
Rincón Solidario Estimados: Estoy administrando un edificio de un propietario, quien a su vez alquila los pisos. ¿Es obligación llevar el Registro de Firmas siendo que el propietario es una sola persona o mejor dicho una sola persona jurídica? De ser así, ¿dónde se consigue el mismo? Gracias. Saludos. Cecilia (20/12/2010) Estimada Cecilia: De acuerdo al Art. 9 inciso e) de la Ley N° 3.254 se establece que es obligación del administrador llevar actualizado un Libro de Registro de Firmas de los copropietarios, el cual se exhibe al comienzo de cada asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten. De lo anterior concluyo que es indiferente para la aplicación de la mencionada ley la cantidad de propietarios que integre el consorcio. En cuanto a la adquisición del libro, en el Boletín de Pequeñas Noticias podés encontrar empresas que publicitan su comercialización que al exhibir un formato claro facilita el trabajo del administrador al completar el mismo. Esperando haber respondido tu consulta te envío un cordial saludo y una feliz Navidad y próspero 2011. Marcelo
Jones --- El Cr. Marcelo Jones es contador y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a majones6@yahoo.com. |
|||
|
|
|||
|
Perlitas: "Las cadenas de la esclavitud solamente atan las manos: es la mente lo que hace al hombre libre o esclavo" (Franz Grillparzer) |
|||
|
|
|||
|
Correo de Lectores Liquidación de SAC y vacaciones Buenas tardes, les hago una consulta: Si a un trabajador mensualizado en el mes de diciembre le liquidan aguinaldo y vacaciones, ¿cómo se debe hacer? ¿se toma el sueldo bruto del mes anterior para liquidar las vacaciones o el sueldo básico? y sobre el resultado que arroje los días de vacaciones más los días trabajados, ¿se saca el SAC y después se hacen los descuentos? Muchas gracias, Pato. (2/12/2010) Hola Pato, está medio confusa la pregunta pero creo que la entiendo. Antes que nada separamos el cálculo de las vacaciones del cálculo del SAC porque los valores que se toman para uno y para otro son distintos. Vacaciones: se toma el mes anterior al que efectivamente gozará sus vacaciones. Si no tiene horas extras se debe tomar todo el importe bruto total y se lo divide por 25. Ese será el importe de 1 día de vacaciones. Si tiene horas extras, se toma el importe total de las horas extras de los últimos 6 meses y se calcula el promedio; luego se suma al importe bruto total del último mes (sin las horas extras) y se divide por 25 días. SAC: se calcula en función del mejor mes del semestre correspondiente, en este caso el semestre comprendido entre julio y diciembre de 2010. Lo que queda pendiente es cómo abonar los días trabajados durante el mes en que se toma las vacaciones. Calculas el mes normalmente y después le descontás los días que estuvo ausente por vacaciones (que vos se los tuviste que abonar antes de que los goce, o sea que vos ya se los adelantaste). El día de vacaciones a descontar se calcular sumando todos los importes básicos sin horas extras del mes en cuestión, y se lo divide por 30. Siempre el día de descuento de vacaciones será menor que el día abonado por vacaciones (plus vacacional) y así el trabajador cobrará solo los días trabajados. Te recuerdo que los días de vacaciones en este convenio son hábiles, o sea de lunes a sábados y varían según la antigüedad del trabajador. Un saludo grande. MFL |
|||
|
|
|||
|
Correo de Lectores Estimados Amigos: Hace mucho que no estábamos en contacto,lo que no quiere decir que no sepa nada de Uds. Siempre leo el boletín, es muy interesante y nos es de mucha ayuda. Nos tranquiliza saber que están Uds. ahí y que cualquier cosa que pase tenemos la seguridad que enseguida nos vamos a enterar por Uds. Esta oportunidad me lleva a consultarles 2 temas: 1) Un consorcio que administro quiere contratar un vigilador nocturno en forma particular, no por medio de una agencia de seguridad y por eso necesito saber cuál es la jornada laboral de un vigilador nocturno, qué franco debe gozar y cómo se le deben abonar las horas extras; y cualquier otro tema que deba tomar en cuenta con esta categoría y que difiera de las normales. He estado buscando en el CCT y nada dice al respecto. 2) Quisiera que me informaran cómo se calculan los días de vacaciones a una encargada con categoría "Personal que trabaja no más de 18 hrs. semanales", en este caso puntual la empleada trabaja martes, jueves y sábados 2 hrs cada jornada. En total trabaja 6 hs semanales. Desde ya, muchas gracias. (10/12/2019) ¡Hola! Nos alegra realmente mucho saber que aunque no medien mensajes, estamos en contacto. Y ahora vamos a las preguntas. 1) El horario de la jornada del trabajador nocturno no surge del Convenio Colectivo sino de la Ley 20.744 de Contrato de Trabajo. El artículo 200 dice: "Trabajo nocturno e insalubre: La jornada de trabajo íntegramente nocturna no podrá exceder de siete (7) horas, entendiéndose por tal la que se cumpla entre la hora veintiuna de un día y la hora seis del siguiente…". Por otro lado la misma ley en el artículo 201 dice: "Art. 201. - Horas Suplementarias. El empleador deberá abonar al trabajador que prestare servicios en horas suplementarias, medie o no autorización del organismo administrativo competente, un recargo del cincuenta por ciento (50%) calculado sobre el salario habitual, si se tratare del días comunes, y del ciento por ciento (100%) en días sábado después de las trece (13) horas, domingo y feriados." La Ley 11.544 de Jornada de Trabajo, agrega en su primer artículo: "La duración del trabajo no podrá exceder de ocho horas diarias o cuarenta y ocho horas semanales para toda persona ocupada por cuenta ajena en explotaciones públicas o privadas, aunque no persigan fines de lucro. [...] La limitación establecida por esta ley es máxima y no impide una duración del trabajo menor de 8 horas diarias o 48 semanales para las explotaciones señaladas. (Párrafo incorporado por art. 1° del Decreto Ley N° 10.375 B.O. 25/6/1956) y el artículo 2: "La jornada de trabajo nocturno no podrá exceder de siete horas, entendiéndose como tal la comprendida entre las veintiuna y las seis horas. Cuando el trabajo deba realizarse en lugares insalubres…" Con respecto al día franco, no cambia. Entiendo que trabajará la jornada normal -dentro del horario nocturno- y sus días de descanso los trabajará un suplente. De todas formas es una muy buena práctica que quede registrado en el Libro de Ordenes cuáles serán los días laborables, de qué hora a qué hora y cuáles los de descanso. 2) Los trabajadores parcializados gozan -según su antigüedad- de 1 días de vacaciones por cada 20 efectivamente trabajados o fracción superior a 15 días. Deberás contar todos los martes, jueves y sábados trabajados durante el 2010 y dividirlos por 20 días. Siempre controlá la fracción de días por si fuera superior a 15 pues en ese caso le correspondería 1 día más. Si bien hay opiniones diversas sobre en qué días debe gozar sus vacaciones yo entiendo que deben ser en los mismos días que trabaja. O sea, que si le corresponden cinco días, esos días deben ser: 1 martes, 1 jueves, 1 sábado, 1 martes y 1 jueves. Un saludo grande. MFL |
|||
|
|
|||
|
Correo de Lectores Sólo para la Administración Pública Buenas tardes: Quería consultarles cómo se considera el 23/12 y 24/12 con respecto al pago de sueldo de diciembre si se pagan horas extras o cómo se realiza el cálculo ya que hay un decreto 1923/10 que considera un asueto a partir del mediodía del 23/12. Saludos y gracias. Julio (17/12/2010) Estimado Julio, el Decreto 1923/10 se publicó en el Boletín Oficial el día 10 de diciembre pero en su artículo 1° y 2° queda claro que el asueto es para la Administración Pública, por lo tanto los encargados de edificios quedan al margen de este beneficio. Te transcribo los dos artículos: Artículo 1º - Otórgase asueto a la ADMINISTRACIÓN PUBLICA NACIONAL los días 23 y 30 de diciembre de 2010, a partir de las 12 horas. Art. 2º - Otórgase asueto a la ADMINISTRACIÓN PUBLICA NACIONAL los días 24 y 31 de diciembre de 2010. Un saludo grande. MFL |
|||
|
|
|
||
|
|
|
Número de Edición: 422 (1º edición) Fecha de publicación: 22 de Diciembre de 2010 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: Claudio García de Rivas, M Fabiana Lizarralde y Estefanía Delfino. Colaboradores: Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
Si quiere suscribir, en forma gratuita a un amigo al Boletín de Pequeñas Noticias tiene que mandarnos un e-mail a: suscripcion@PequenasNoticias.com.ar con la palabra SUSCRIPCIÓN GRATUITA en el asunto del mensaje y en el texto: la razón social de la empresa (si existiera), su nombre, su dirección, su teléfono, la forma en que nos conoció y, por supuesto, su e-mail. En caso de querer cancelar la suscripción envíenos un e-mail desde el e-mail de su suscripción con las palabras CANCELAR SUSCRIPCIÓN en el asunto del mensaje. Las notas firmadas representan las opiniones de los autores y no necesariamente las del editor. Registro de Propiedad Intelectual en trámite. 9041 es marca registrada y Pewen es marca en trámite de registración (Actas Nº: 2198663 y 2198664) de Claudio García de Rivas, todas las demás marcas registradas que pudieran ser nombradas en el presente boletín, son propiedad de sus respectivos dueños y/o representantes legales.
|
|
|
Las notas firmadas reflejan las opiniones de sus autores y no necesariamente las de Pequeñas Noticias - La presencia tanto de las publicidades como de las gacetillas de prensa no implican juicio de valor sobre los productos y/o servicios que puedan ofrecer - Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización fehaciente de Pequeñas Noticias |
||
|
|
||
Dr.
Jorge Resqui Pizarro
Le solicitó al Ejecutivo porteño "que desista de
extralimitarse en disfavor de nuestros derechos" 
Adm.
Marta Rondó
Certificado
de Edificio Seguro
Pequeñas
Noticias
Principios
Profesionales vs. Lista de Unidad
Certificado
de Edificio Seguro
Barrido
y limpieza de las veredas
Gas
y electricidad
Pequeñas
Noticias
Este
ha sido un año muy movilizador para la propiedad horizontal,
nos ha hecho desempolvar los libros y todos debimos
reestudiar lo aprendido. Espero que el año que se inicia sea
de prosperidad y claridad para todo el país y en especial
para la comunidad consorcial.
Mi
deseo para esta familia de Pequeñas Noticias es un
muy feliz 2011 y que sigan informándonos y sacándonos dudas.
Deseo
de todo corazón que tengan una feliz Navidad y muy buen año
2011
Hola
estimados amigos de Pequeñas Noticias.
Que
éstas Fiestas y el venidero año 2011 encuentren a la
comunidad consorcial en un abrazo fraterno que permita deponer
actitudes que conspiren contra la armonía y la paz social que
debería reinar en los consorcios.
Muchas
gracias y seguramente continuaremos juntos el 2011.
Muchas
gracias por el excelente servicio que nos brindan!
¡¡¡
Sres. de Pequeñas Noticias !!!
En
nombre de nuestro Estudio queremos hacerles llegar nuestro
sincero deseo de paz, armonía y bienestar para éstas Fiestas
de Navidad y Año Nuevo. Nosotros, como siempre, continuaremos
en la defensa irrestricta de los derechos e intereses de
quienes nos confian sus problemas.
Pequeñas
Noticias ha estado con cada boletín, informando y
acompañando este año plagado de novedades y cambios en el
tema inmobiliario y administración de edificios. El
asesoramiento y respuesta a situaciones que se presentan a
diario fueron acompañando nuestros días de trabajo.
Muy
linda tarjeta, mil gracias,
Al
equipo de Pequeñas Noticias:
Queridos
amigos de Pequeñas Noticias: 
Contesta
la Dra.
Diana Sevitz
Contesta
la
Dra.
María Cristina Carrera
Contesta
el
Dr.
Jorge Resqui Pizarro
Contesta
el Cr.
Marcelo Jones
Socio
fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)