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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 18 de Mayo de 2011 - Nº: 435 |
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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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[BPN-18/05/11] El 16 de mayo pasado el Dr. Jorge Resqui Pizarro y la Dra. Liliana Recasens Siches, coordinador y coordinadora adjunta de Reafirmación de los Derechos del Consorcista (ReDeCo), cuestionaron la validez legal para intervenir en conflictos no laborales del Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para la Actividad de Rentas y Horizontal (SERACARH), más conocido como SECLITO < ver texto original>.Según declararon, el nuevo servicio entra en conflicto con la Ley de Mediación Obligatoria Nº 26.589, la Ley Nº 23.187 (requisitos para el ejercicio de la profesión de abogado) y la Ley Nº 14.250 de Convenios Colectivos de Trabajo. Los coordinadores de ReDeCo aseguraron, mediante un comunicado público, que no existe fuente legal o convencional que permita que los "signatarios del convenio del sector [CAPHyAI, AIERH y UADI por la parte patronal y FATERyH en representación de los trabajadores] puedan crear, aún con carácter optativo, un sistema de resolución de conflictos que no esté relacionado con la materia laboral". Si bien el pasado miércoles 28 de abril Daniel Tocco, presidente de CAPHyAI, declaró durante la presentación del nuevo servicio que el SECLITO trabajará en cuatro ámbitos "el laboral, el civil, en el arbitraje y en conflictos de menor cuantía laboral", los coordinadores de ReDeCo aseguraron que no existe legislación "que haga nacer en cabeza de las personas jurídicas que firmaron el convenio laboral la facultad para dar a luz un sistema de tales características". Como consecuencia de ello, Resqui Pizarro y Recasens Siches declararon que las resoluciones no laborales que se adopten en el ámbito del SECLITO serán nulas "en un marco derechamente ilegal". Agregaron además que en caso de que las partes que opten por el servicio de mediación o arbitraje para conflictos extralaborales no arriben a un acuerdo, "no habrán observado el requisito de mediación prejudicial obligatoria". Por ello, "tendrán que someterse […] a una nueva instancia previa de mediación, ahora sí ante mediadores oficiales o privados habilitados por el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación". Ya durante la presentación del SECLITO en la CAPHyAI este medio le había preguntado a Osvaldo Bacigalupo, secretario de organización interior de FATERyH, de qué manera se extienden las incumbencias del servicio cuando el artículo 29º se refiere en forma taxativa a resolución de conflictos laborales. En esa oportunidad, Bacigalupo respondió que "cuando surge la idea de hacer el Art. 29 -que está únicamente basado en los conflictos laborales que pudiera tener el consorcio- dada la magnitud que tomaba el sistema se pensó que era importante incluir todo aquello que tenía que ver con la propiedad horizontal". Y agregó que "si mañana surgiera alguna alternativa de conciliación que sea beneficiosa para los consorcios también se incluiría en el sistema", aunque subrayó que esa decisión surge de "un acuerdo entre las partes, o sea entre las instituciones que integran el SERACARH". Por último, los coordinadores de ReDeCo preguntaron si "con tanto dinero recaudado a raíz del ‘invento’ no podrían [quienes dispusieron la creación del SECLITO] haber adquirido oficinas para desarrollar la ‘superior tarea conciliatoria’ en lugar de hacerlo en las de una de las patas de la tramoya, procurando un manto de imparcialidad". Sobre este tema, cabe recordar que durante el acto de presentación del servicio se informó que el mismo funcionará "en forma provisoria" en la sede de CAPHyAI al no haberse concluido la refacción del edificio definitivo. Violación a la ley De acuerdo al comunicado de ReDeCo, la violación a la Ley de Mediación Obligatoria Nº 26.589 "es flagrante". Atenta además "contra la incumbencia de los profesionales abogados ya que el sistema no prevé la representación letrada obligatoria de las partes", dispuesta en la Ley Nº 23.187 (Requisitos para el ejercicio de la profesión de abogado en la Capital Federal). Además el nuevo servicio entra en contradicción, de acuerdo a Resqui Pizarro y a Recasens Siches, con la Ley Nº 14.250 de Convenios Colectivos de Trabajo, que "en su Art. 7º prescribe el marco de competencia de las cláusulas convencionales". ¿Quiénes integran el SERACARH? Cabe mencionar
que las tres entidades de administradores que participan de las
discusiones salariales del sector –CAPHyAI, AIERH y UADI- y la
federación de encargados –FATERyH- son quienes dispusieron la creación
del SERACARH en el artículo 29 del Convenio Colectivo de Trabajo Nº
589/10. El nuevo servicio está integrado por las entidades arriba
mencionadas. |
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Administración Bernetti RPA CABA Nº 1188 Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo. Operaciones inmobiliarias
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Efemérides consorciales: el 19/05/2003 ADEPROH creó un Registro de malos administradores en repudio a la Ley 941. |
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Knopoff en Gestión de Consorcios O por elección o por obligación [BPN-18/05/11] El Dr. Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), propuso que el Gobierno Nacional implemente "un mecanismo por el cual sea obligatorio que el consorcio se asocie a una entidad a su elección, entre las que tienen personería" y que cada consorcio "aporte una cuota mensual que se recaudaría como cualquier contribución". De acuerdo a Knopoff, si se implementa su propuesta sería "una puerta de entrada a las negociaciones colectivas de trabajo, como los únicos y verdaderos empleadores", en referencia a los propietarios de unidades funcionales en consorcios. Según declaró, "entre las entidades de propietarios algunas carecen de personería jurídica, defienden distintos intereses y en muchos casos sus dirigentes privilegian el personalismo por encima del bien común". Agregó además que "al no ser orgánicas debilitan al sector". El presidente de FEDECO realizó esas declaraciones durante una entrevista publicada en la revista Gestión de Consorcios propiedad de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) del mes de abril. AIERH es –según su sitio WEB- "una entidad civil sin fines de lucro que nuclea a administradores de consorcios y miembros de los consejos de propietarios" y una de las tres entidades firmantes de los Convenios Colectivos de Trabajo representando al sector empleador. Sobre esta primera entrevista que le realiza Gestión de Consorcios a Knopoff, Aída Pierini, su directora, declaró –durante el programa Hablando con Propiedad de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI)- que "lo que nos comentó ‘Samy’ [por Samuel Knopoff] es que reconocía en nuestro medio una línea de equilibrio […] en éste, que es un sector de puja de poderes y de intereses". Las disposiciones del Poder Ejecutivo Knopoff se refirió también a las obligaciones impuestas a los edificios de propiedad horizontal emanadas desde Defensa al Consumidor y aseguró que "el Poder Ejecutivo, desoyendo las opiniones que le acercamos, alejándose de la gente [por los copropietarios] avanzó por encima de la ley". Al respecto, manifestó que el Poder Ejecutivo "avanza como una topadora y sin escuchar a nadie" y aseguró que "se podrían intentar acciones más efectivas si existiera una comunidad consorcial unida". Sin embargo, destacó que ese objetivo "tampoco es fácil de conseguir porque pareciera que cada uno [por las entidades de propietarios] privilegia sus intereses por encima del bien común y de la defensa de los consorcios". Por ello, instó a todas las asociaciones con personería jurídica "a integrar una federación fuerte: FEDECO" que es la que él conduce. El RPA, Saldivia y la colegiación Durante la entrevista, Knopoff mencionó a Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del Registro Público de Administradores (RPA) de quien objetó que sea una administradora "que tiene, según trascendidos, relaciones cercanas al sindicato de encargados de edificio y que encabezó una lista que la postulaba para dirigir una de las cámaras de administradores". Según declaró, "en el RPA deberían estar las asociaciones de propietarios para controlar la actividad [porque] hay muchas falencias [y] el RPA […] no cumple las funciones para las cuales fue creado". El presidente de FEDECO recordó que cuando se planteó la posibilidad de crear un colegio de administradores "nos opusimos, porque para colegiarse los administradores deben ser egresados de una carrera universitaria". Sin embargo, consideró que "este parece un objetivo cada vez más lejano cuando hoy con unas pocas horas de curso, el administrador obtiene un certificado con validez para presentar en el RPA". La participación en paritarias y el SERACARH De acuerdo a Knopoff, de las negociaciones colectivas del sector "debe participar FEDECO y no las cámaras de administradores" y agregó que "lo mismo sostenemos con respecto al nuevo ‘SECLITO’ que se armó con representantes de las tres entidades de administradores y del sindicato de encargados [pero] sin representantes de los consorcios que son los que aportan el 0,5 % mensual sobre la masa salarial". Al concluir,
Knopoff subrayó que una propuesta superadora debe contener "la
participación exclusiva de los consorcios en las discusiones paritarias y
un espacio de diálogo en el cual deberían estar representados todos los
actores": los propietarios, los administradores, los encargados
"e incluso, en algunos casos el Gobierno". |
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Líderes en Seguridad, Prevención y Protección contra Incendios
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Efemérides consorciales: el 26/05/2005 la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, por primera vez, ante la firma de un nuevo CCT, anunciaba que no autorizaría ningún aumento a los trabajadores de edificios. |
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Juan Manuel Acosta y Lara Más coincidencias que diferencias [BPN-18/05/11] El Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, presidente de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), se refirió a la Disposición Nº 411 –modificatoria de la número 5.363 "Certificación de Edificio Seguro"- emanada de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) y aseguró que "los cambios realizados sobre la marcha […] no hacen otra cosa que perjudicar". En un editorial de Acosta y Lara publicado en la revista de la entidad (Gestión de Consorcios) del número de abril, el presidente de AIERH hizo mención a los considerandos de la Disposición Nº 411 que afirman que la modificación de la norma se hizo luego de realizar "interconsultas con organismos especializados". Al respecto, preguntó si dichas interconsultas "no deberían haberse hecho antes de dictar la 5.363". De acuerdo a Acosta y Lara, "estos cambios realizados sobre la marcha […] no hacen otra cosa que perjudicar a quienes se apresuraron a cumplir y que ahora tienen que realizar gestiones adicionales para […] adecuar el Libro de Control de Seguridad Edilicia a la nueva disposición". Sobre coincidencias y diferencias Por otro lado, manifestó que desde Gestión de Consorcios "abrimos un espacio para escuchar la opinión de los consorcistas, expresada a través de sus representantes", en referencia a la entrevista realizada al Dr. Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO). Al respecto,
Acosta y Lara declaró: "nos encontramos con que –a diferencia de
lo que promueven ciertos medios periodísticos, generadores de opinión-
la realidad muestra que […] son más las coincidencias que unen a
consorcistas y administradores, que las diferencias que los separan". |
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Efemérides consorciales: el 31/05/2006 la Asociación Propietarios Propiedad Horizontal realizó la primera marcha consorcial en la ciudad de Mar del Plata. |
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Adrián Hilarza vs. Eduardo Awad La propuesta es pegarle al idiota de siempre [BPN-18/05/11] Adrián Hilarza, presidente de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH), se refirió a la afirmación del Dr. Eduardo Awad -"el 95 % de los administradores son malos"- y aseguró que "tengo que tomarlo como una broma de mal gusto". Por otra parte, consideró que si bien el nuevo servicio de conciliación optativo del sector, conocido como SECLITO, puede ser una herramienta positiva para el administrador, "me cuesta hablar bien de algo sabiendo el trasfondo económico". El pasado 13 de mayo, Hilarza manifestó –durante el programa radial Derecho de Piso, vienes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina- no tener interés en "bajarme un escalón o dos para contestarle" al Dr. Awad, director del Instituto de Propiedad Horizontal [BPN Nº 434 del 04/05/11: "El 95 % de los administradores son malos"]. "Descalificar de una forma como esa, es un práctica que se viene haciendo hace rato desde algunos sectores sin ideas", declaró Hilarza y agregó que "lo que el Dr. Awad dice [en realidad] es péguele al idiota de siempre que es el administrador". De acuerdo al presidente de AIPH, estas declaraciones "vienen atadas a lo que yo siempre digo: hay un odio y un rencor hacia los administradores que es terrible por una bendita factura que nos vienen queriendo cobrar". Esa "factura" sería la participación de las entidades de administradores en las discusiones salariales del sector y con esa situación "le estamos dando de comer a los dinosaurios", aseguró Hilarza. El nuevo servicio de conciliación Según declaró, el SECLITO "por un lado es útil [ya que] ayudaría muchísimo en la relación entre empleado y empleador", en cuanto a la resolución de conflictos "en los cuales uno no llega a la mediación", tales como el incumplimiento de las planillas de trabajo por parte del encargado. Sin embargo, se refirió al aporte patronal del 0,5 % -dispuesto en el Art. 29 del último Convenio Colectivo de Trabajo- para el funcionamiento del servicio y aseguró que "lo que le cuesta a la propiedad horizontal [el SECLITO] es terrible. Estamos hablando de millones de pesos y eso es lo que a mí más me preocupa". Al respecto, expresó que "me cuesta hablar bien de algo, sabiendo el trasfondo económico" y agregó: "a veces es muy difícil […] opinar en forma objetiva sobre algo donde su concepto es turbio". Para escuchar
el audio completo de la entrevista ingrese a: <vínculo>. |
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MAS PODER PARA LOS CONSORCISTAS
Asesórese en: ReDeCo Reafirmación de los Derechos del Consorcista (11) 4856-2619 - (15) 5105-5660 |
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Efemérides consorciales: el 01/06/2006 la Unión de Consorcistas de la República Argentina y la Asociación Propietarios Inmuebles en Propiedad Horizontal le exigieron a la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias que renunciara al espacio que ocupa en las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo. |
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Registro Público de Administradores Ya son dos los proyectos desembarcados en la provincia de Buenos Aires [BPN-18/05/11] El martes 19 de abril ingresó a la comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados de la provincia de Buenos Aires un proyecto para crear un Registro Público de Administradores en el ámbito de esa provincia. Lleva la firma de la diputada Graciela Mirta Rolandi (FpV) < ver proyecto>.La obligación en la inscripción será, de ser aprobado el proyecto, para los administradores que ejerzan la actividad en forma onerosa. En tanto, es voluntaria para quienes se constituyan como autoadministradores. De acuerdo a la iniciativa presentada por Rolandi, el administrador ejercerá su mandato como "representante legal del consorcio en aquellos temas generales que hacen a la administración del consorcio y se abstendrá en aquellos para los que necesite un poder especial para poder intervenir legal y legítimamente". Tal función deberá ser asentada en el acta de designación. Con respecto al Registro en sí, el artículo 7º establece que será de acceso público y que cualquier interesado podrá informarse respecto de los administradores inscriptos, no sólo con relación a los datos exigidos para su inscripción sino también acerca de "las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos años". Obligaciones del administrador El artículo 8º dispone que la constancia de inscripción en el registro deberá ser presentada en la "asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación [por el administrador] o continuidad". La constancia deberá ser presentada en forma anual en cada uno de los consorcios que se administren. En tanto, el artículo 9º establece las obligaciones del administrador en el ejercicio de sus funciones, dentro de las cuales se cuenta la de "conservar toda la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma". De acuerdo al inciso g) el administrador deberá denunciar ante el organismo o dependencia que corresponda "toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio […] sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra". Con respecto a los fondos del consorcio, el inciso i) del proyecto establece que deberán ser depositados en una cuenta bancaria conjunta a nombre del consorcio. Deberá estar a la orden del administrador y de dos consorcistas designados por la asamblea y agrega que "la asamblea de propietarios puede autorizar a uno o ambos consorcistas a realizar retiros en forma conjunta, prescindiendo del administrador". El administrador, además, no podrá según el inciso l) refinanciar deudas por expensas atrasadas "sin el previo consentimiento de la asamblea de propietarios". Las DDJJ El artículo 12º establece que los administradores inscriptos en el Registro deberán presentar en forma anual un informe que tendrá carácter de DDJJ. El mismo deberá contener, entre otras cosas, "un listado actualizado de los consorcios que administra consignando si lo hace a título gratuito u oneroso". En tanto, el inciso j) del artículo 9º establece que será causal de remoción del administrador su negativa u obstaculización a la realización de una auditoría a su propia gestión. Sin embargo, especifica que la auditoría será realizada sólo si los propietarios, en asamblea ordinaria o extraordinaria, lo disponen por mayoría. Sanciones En cuanto a las sanciones, el artículo 18º del proyecto de Rolandi establece que podrán fijarse sanciones de entre uno y cien salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados, se podrá suspender al administrador de seis a 9 meses del Registro o podrá ser expulsado del mismo. Dichas sanciones podrán acumularse, es decir, podrá ser impuesta una multa y la suspensión o expulsión del administrador del Registro. "Las multas son en beneficio del consorcio, debiendo ser depositadas en la cuenta bancaria de su titularidad", establece el artículo. Juicios del consorcio En caso de que existieran juicios por cobro de expensas o por causas en las que el consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual -de acuerdo al artículo 10º- todos los datos del juicio tales como el número del juzgado interviniente, expediente, carátula, objeto, estado y capital reclamado. "En caso de sentencia favorable al consorcio, el administrador debe depositar en la cuenta del consorcio el monto percibido más accesorias, costos y costas dentro de los dos días hábiles desde su percepción". Consejo de propietarios La iniciativa contempla, en su artículo 16º, la creación de un Consejo de Propietarios como el "órgano de asesoramiento y contralor de la gestión del administrador". El mismo estará integrado por "tres miembros como mínimo […] elegidos por la asamblea de propietarios". Aclara además
que el mandato de los integrantes durará un año y ejercerá sus
funciones en forma honoraria. |
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Perlitas: "No es verdaderamente valiente aquel hombre que teme ya parecer, ya ser, cuando le cuadra, cobarde" (Edgar Allan Poe) |
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Hablando con Propiedad Medios institucionales e independientes [BPN-18/05/11] El jueves 12 de mayo el programa radial Hablando con Propiedad –de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias conducido por Norberto Malatesta- giró en torno a la importancia de los medios de comunicación en la propiedad horizontal. Para debatir el tema fueron invitados Aída Pierini, directora de la revista Gestión de Consorcios –de la Asociación Inmobiliaria Renta y Horizontal (AIERH)- y Claudio García de Rivas, director del boletín Pequeñas Noticias. Al comenzar, García de Rivas hizo una distinción entre los medios institucionales y los medios independientes y explicó que los primeros son "aquellos medios que representan la voz o la opinión de las instituciones". En tanto, los medios independientes "no tienen vinculación directa con ninguno de los actores, como es el caso de Pequeñas Noticias". Por otra parte, destacó el rol de los medios institucionales ya que "gracias a ellos sabemos qué opinan las instituciones sobre diferentes temas, qué es lo que hacen y cuáles son sus objetivos". Al respecto, Aída Pierini declaró que "si bien hace 20 años que Gestión de Consorcios es el órgano de difusión de AIERH, es una revista que por sus contenidos podría considerarse independiente". Ello respondería a que "tiene como perfil esencial la información […] tratando de abarcar un espectro amplio porque […] se vende en kioscos para que pueda ser leída también por los consorcistas". Pierini aseguró que la revista "evita la confrontación entre los actores que integran la propiedad horizontal" y agregó que "cuando existe una posición de comunicación tendenciosa […] y va dirigida a afectar la imagen del administrador, tal vez lo que no sabe es que está afectando la calidad de vida de todos los que vivimos en propiedad horizontal". Acerca de este tema, García de Rivas consideró que "aunque uno [desde el medio periodístico] no lo refleje, no significa que los problemas no existan". Por otra parte, subrayó que "el mundo en el que vivimos es un mundo en pugna de intereses. Hoy por hoy todos acusan a los medios de ser tendenciosos: los propietarios acusan a los medios de comunicación de las entidades de administradores de ser tendenciosas en contra de sus intereses y los administradores acusan a los propietarios" de hacer lo mismo en sus declaraciones. "Ninguna institución mantiene una revista para dar voz a aquellos que están en su contra", manifestó García de Rivas. Ante ello, Pierini recordó la entrevista realizada por la revista al Dr. Samuel Knopoff < ver nota> –presidente de FEDECO- en representación de los consorcistas y respondió que "yo trato de tener la amplitud suficiente como para poder entender qué es lo que está pasando".El programa
radial Hablando con Propiedad conducido por Norberto Malatesta se
transmite todos los jueves de 19 a 20 horas por FM Cultura (97.9). |
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Perlitas: "En lugar de ser un hombre de éxito, busca ser un hombre valioso: lo demás llegará naturalmente" (Albert Einstein) |
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Reunión de Administradores en FM Cultura Esta vez sin discusiones domésticas [BPN-18/05/11] El sábado 7 de mayo comenzó el programa Reunión de Administradores conducido por el Adm. Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA) y por María Teresa Vanzini, que se transmite todos los sábados de 11 a 12 horas por Radio Cultura (FM 97,9). En diálogo con Pequeñas Noticias, Hernández señaló que el nuevo ciclo radial estará abocado al "compromiso tecnológico". Según declaró, "estamos enfilando en brindar calidad de vida a los consorcistas" y no en "las discusiones domésticas", en referencia a temas vinculados con Convenios Colectivos de Trabajo, proyectos de reforma a la Ley de Propiedad Horizontal, etc. Aseguró que esas son cuestiones que ya están instaladas y "no requieren nuestra presencia". "Este año FRA ha asumido un compromiso tecnológico", declaró Hernández y destacó que "tenemos cinco proyectos base […] para el desarrollo de productos y sistemas tecnológicos para propiedad horizontal". Al respecto, manifestó que ven con agrado "que hasta el legislador [Sergio] Abrevaya haya tomado banderas nuestras e incite a que los consorcios tengan paneles solares. Algo que nosotros venimos planteando desde hace muchos años", en relación al proyecto presentado por el legislador en julio de 2010 [BPN Nº 433 del 20/04/11: "Paneles fotovoltaicos en viviendas y edificios"] De acuerdo a Hernández, en la última reunión realizada por FRA "uno de los científicos [que asistió] dijo que […] si logramos que se desarrolle el producto para departamentos que se está elaborando, va a ser un paso muy importante en cuanto al [cuidado] del medio ambiente a nivel internacional". Si bien no quiso dar demasiadas precisiones con respecto a los proyectos, adelantó que están embarcados en lograr que "se apruebe la patente de unos de ellos y por supuesto lo vamos a lanzar nosotros". Recordó además que "venimos proponiendo que se use la basura orgánica como combustible de los consorcios […] para producir gas para las calderas y energía". Reunión de Administradores puede escucharse por Internet en Radio Cultura < vínculo> o los martes y jueves de 10 a 11 horas en Conexión Abierta <vínculo>. 
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Perlitas: "El orgullo que se alimenta con la vanidad acaba en el desprecio" (Benjamin Franklin) |
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Inmobiliarias Villa Santa Rita se une a la lucha contra las torres [BPN-18/05/11] María Cabrejas, integrante de los vecinos autoconvocados del Pasaje Grandville –más conocido como "La Puñalada"- del barrio porteño de Villa Santa Rita declaró que el objetivo de los vecinos es que "que se modifique la zonificación de los pasajes de Villa Santa Rita" y que se cree un espacio verde en el barrio debido a que, en la actualidad, no posee ninguno. Las acciones llevadas a cabo por los vecinos lograron paralizar en forma momentánea las obras. Los vecinos de la Comuna 11 comenzaron a reunirse hace poco más de un mes ante el "avance indiscriminado" de torres y edificios en un barrio donde predominan las casas bajas. "Santa Rita es un barrio donde el 60 % de sus calles son pasajes y cuenta con una fisonomía de casas propia de los años ’40", explicó Cabrejas el pasado 6 de mayo durante la transmisión del programa radial Derecho de Piso -viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina-. De acuerdo a Cabrejas, la autoconvocatoria de los vecinos comenzó porque "un día nos enteramos que la casa de uno de los costados [del pasaje] se había vendido [al igual que] un lavadero de autos muy grande ubicado al otro lado". Tiempo después los vecinos observaron que la casa poseía un cartel de obra y que se había proyectado construir dos torres, una pileta de natación, dos estacionamientos en el subsuelo y un centro comercial en el predio donde funcionaba el lavadero. "Y nos juntamos para frenarlo", manifestó Cabrejas. Según declaró, los vecinos presentaron un amparo en la justicia patrocinados por el abogado Osvaldo Sidoli "para frenar las construcciones" en altura. Por su parte, los legisladores Eduardo Epztein (Diálogo por Buenos Aires) y Martín Hourest (GEN) presentaron proyectos de ley con el objetivo de solicitar la rezonificación y para que el polígono dentro del cual se encuentran los pasajes sea declarado patrimonio arquitectónico. La respuesta del Gobierno de la ciudad El martes 3 de mayo los vecinos fueron recibidos por el Arq. Héctor Lostri, subsecretario de Planeamiento de la ciudad de Buenos Aires. "Fuimos cuatro vecinos con nuestro abogado y para nuestra sorpresa, por ahora grata, Lostri dijo que […] nos daba su palabra acerca de que por el momento no iban a otorgar los permisos de construcción" para el predio donde se encontraba el lavadero, declaró Cabrejas. Con respecto al segundo predio -donde había una casa- la vecina de Santa Rita relató que el viernes 6 "llegaron dos inspectores y paralizaron la obra momentáneamente". Si bien destacó las resoluciones adoptadas por el Arq. Lostri, manifestó que "queremos que se convierta en una medida permanente" y agregó que "por ahora tenemos una pequeña victoria nada más [porque] no se cambió el Código de Planeamiento Urbano y no hay árboles en el terreno [del ex lavadero] para que comience a construirse una plaza". Al concluir, Cabrejas preguntó quién y por qué otorga los permisos de obra dado que "el Arq. Lostri nos dijo [en la audiencia] que lo que estábamos haciendo era justo [y que las construcciones] estaban mal". Para escuchar el audio completo de la entrevista ingrese a: < vínculo>.
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Perlitas: "La unión nos hace tan fuertes como débiles la desunión" (Esopo) |
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Proto Comuna Caballito En la CABA se construye el 20 % del total del país [BPN-18/05/11] El Lic. Gustavo Desplats, coordinador de la Proto Comuna Caballito, declaró que "en la última década se ha construido con una gran concentración. Es como que en la ciudad de Buenos Aires se cristalizó [dentro del planeamiento urbano] el modelo económico que primó en Argentina en la década del ‘90". Aseguró además que el Gobierno de la ciudad no realiza los controles necesarias a los obras en construcción. El pasado 6 de mayo Desplats explicó, durante el programa radial Derecho de Piso –viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina-, que a partir del año 2003 Palermo y Caballito fueron los dos barrios porteños donde más se construyó y que, aunque Palermo triplica la superficie de Caballito, "los dos comparten cabeza a cabeza la cantidad de metros cuadrados que se han construido". De acuerdo a Desplats, el 20 % del total construido durante los últimos 9 años en Argentina corresponde a la ciudad de Buenos Aires. "Dentro de la ciudad, el 80 % de todo lo que se construyó se hizo en 10 barrios", manifestó y agregó que "si se lo piensa de otra manera, el 16 % de todo lo construido en Argentina en los últimos 9 años, se concentró en 10 barrios [Caballito incluido] de los 48 que existen en Buenos Aires". A modo de ejemplo, el coordinador de la Proto Comuna Caballito aseguró que "para que se construya en Mataderos lo que se construye en Caballito en un año, se tardarían 35 años" y agregó: "para que se construya en Parque Avellanada o en Soldati lo que se construye en Caballito en un año, se tardarían entre 55 y 60". Según declaró, "hay una gran diferencia y una gran concentración [lo cual] es un fenómeno nuevo en el modelo constructivo de la ciudad de Buenos Aires". La falta de controles del Gobierno de la ciudad Desplats aseguró que desde que se modificó en el año 2000 el Código de Planeamiento Urbano y la Ley de Impacto Ambiental, "a las construcciones no se les hace un estudio de impacto ambiental, salvo que tengan cinco mil metros cuadrados y en ese caso solamente se hace un estudio de la construcción en sí […] y no sobre el uso del suelo, infraestructuras o vacantes en los jardines maternales", explicó. De acuerdo a Desplats, "no hay ningún control del Gobierno de la ciudad" ya que la primera vez que concurre un inspector a verificar el cumplimiento de las normativas vigentes es cuando se terminó de construir la loza del primer piso. "Es decir que durante la demolición, la construcción del pozo –el momento más peligroso para los vecinos-, la creación de los subsuelos, el momento de la construcción de la loza de la planta baja y del encofrado, no hay inspección del Gobierno de la ciudad", concluyó. Para escuchar el audio completo ingrese a: < vínculo>.
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Perlitas: "La utopía es el principio de todo progreso y el diseño de un futuro mejor" (Anatole France) |
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Instituto Argentino de Seguridad Recomendaciones sobre el XIV Congreso Argentino de Seguridad [BPN-18/05/11] El Instituto Argentino de Seguridad (IAS) consideró "auspiciosa" la Disposición Nº 411 –modificatoria de la Nº 5.363 "Certificación de Edificio Seguro- y recomendaron a las autoridades incorporar a la disposición "el requerimiento de que los ingenieros actuantes cuenten con cursos de posgrado y/o especialización en materia de higiene y seguridad". Las recomendaciones y conclusiones del IAS surgieron luego de celebrarse el XIV Congreso Argentino de Seguridad, Salud Ocupacional, Recursos Humanos, Medio Ambiente y Comunidad llevado a cabo el pasado 18 de abril. De acuerdo al IAS, no se han logrado respuestas adecuadas para la protección del medio ambiente y consideraron "imperiosa" la necesidad de arbitrar las medidas necesarias para su protección, ya que se ha demostrado que la contaminación del aire, la tierra y el agua tiene incidencia directa en los índices de mortalidad y deterioro del hábitat. Asimismo, recomendaron que en las enseñanzas de prevención de riesgos se incluyan "Técnicas para la Toma de Decisiones" debido a que en muchos casos se aprecia que "la falta de conocimiento produce orientaciones equivocadas, reñidas con la realidad" que se traducen en "controles y penalidades preferentemente económicas y de escasos resultados". Por tal motivo, el IAS consideró que "aprender a decidir" debe tener como base "una capacitación formativa de criterios rectores que faciliten el análisis de situación y pongan en funcionamiento procedimientos adecuados a seguir, con carácter correctivo". Dentro de sus recomendaciones, el instituto incluyó a las empresas y a los gremios para que "promuevan y organicen el dictado de cursos" sobre el cuidado del medio ambiente, con el objetivo de "unificar conceptos sobre la planificación de actividades de los comités" para la preservación de la salud, la vida de los trabajadores y de los bienes que se utilizan en la función productiva. El IAS
recomendó, además, que las autoridades desarrollen campañas permanentes
con el objetivo de crear conciencia en toda la población sobre el cuidado
y conservación del medio ambiente. Sugirieron para ello que las campañas
de concientización involucren a la escuela –en sus distintos niveles- y
a los medios masivos de comunicación. |
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Sr. Administrador
Su
contenido fue aprobado por la Dirección de Defensa y Protección al Consumidor. LIBRO DE REGISTRO DE FIRMAS DE COPROPIETARIOS LIBRO DE CONTROL SANITARIO Y AGUA POTABLE LIBRO DE CONTROL DE SEGURIDAD EDILICIA Adquiéralos en nuestras oficinas, enviando previamente un mail con todos sus datos incluyendo los edificios y las cantidades de unidades funcionales. a camara@caphai.com.ar Para los ASOCIADOS de la CAPHyAI gestionamos las AUTORIZACIONES DE LOS LIBROS QUE CORRESPONDA en el RPA SIN CARGO |
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CAMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS. Perú 570 - Ciudad Autónoma de Bs.As. - Tel: 4331-9968 / 4345-0010 / 4342-2232 |
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Perlitas: "Hay un límite más allá del cual la tolerancia deja de ser una virtud" (Edmund Burke) |
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Ley de Propiedad Intelectual Taringa al banquillo de los acusados [BPN-18/05/11] El 29 de abril pasado, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Criminal y Correccional confirmó el procesamiento de Hernán y Matías Botbol, responsables de la comunidad virtual Taringa. De acuerdo al fallo del procesamiento, publicado por el Centro de Información Judicial, se los acusó de ser "partícipes necesarios" de la violación a la Ley de Propiedad Intelectual y se les trabó un embargo de hasta 200 mil pesos. Los jueces sostuvieron que "los imputados a través de su sitio permitían que se publiciten obras que finalmente eran reproducidas sin consentimiento de sus titulares" y agregaron que "si bien ello ocurría a través de la remisión a otro espacio de Internet lo cierto es que justamente tal posibilidad la brindaba su servicio". En su defensa, los responsables del sitio alegaron que no realizaron ninguna de las acciones prohibidas en el artículo 72 inciso a) de la Ley de Propiedad Intelectual Nº 11.723: editar, vender o reproducir por cualquier medio una obra protegida. Asimismo, sostuvieron que "los hipervínculos que direccionan a los sitios de descarga son colocados [en Taringa] por los usuarios que allí se registran". Por otro lado, cuestionaron la figura de "partícipes necesarios" al asegurar que para que se produzca "debe tenerse por acreditado un acuerdo previo de voluntades", acción que de acuerdo a la defensa "no se vislumbra". "La circunstancia de que los imputados conozcan la posibilidad de que terceros afecten los derechos de autor, no significa que tengan voluntad para alentarlos", sostuvieron. ¿Qué es Taringa? De acuerdo a su sitio, Taringa es una Web donde los usuarios de habla hispana de todo el mundo pueden compartir sus intereses, por medio de post en los cuales "suben cosas de su interés, música, películas, juegos", a la vez que visitar los aportes de los miembros. Cada post puede ser comentado y premiado mediante un sistema de puntos. En el año
2006, Taringa fue comprado por los hermanos Botbol y hoy cuenta con más
de 5 millones de usuarios. |
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Seguridad en Administración. ADMINISTRACIÓN STAINO S.A.
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Perlitas: "Sea cada cual a los ojos de los demás un trabajador. Quien ejecuta una tarea útil no es inferior a nadie" (Max Stirner) |
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Osvaldo Bacigalupo [BPN-18/ 05/11] En una entrevista realizada al señor Osvaldo Bacigalupo, secretario de organización interior de FATERyH, éste respondió preguntas relacionadas con los aportes de la obra social en los haberes de los trabajadores, la vivienda del encargado y las empresas de limpieza.Pequeñas Noticias (PN): En el caso de que un trabajador de media jornada, jornalizado o suplente quiera usar la obra social, ¿en relación a qué función y categoría debe realizar el aporte? Osvaldo Bacigalupo (OB): Aporta como si fuera un trabajador de 8 horas de la categoría que revista el edificio. Generalmente es un encargado sin vivienda porque aquel que es jornalizado tiene que tomar la categoría sin vivienda más la categoría del edificio. PN: ¿Cuál es la postura del sindicato frente al alquiler de la vivienda destinada a la portería? OB: El tema de la vivienda que se alquila es un tema bastante escabroso. En principio porque no se puede usufructuar de ella, es un espacio común. Pero hay algo más grave todavía y es que los consorcios son entidades civiles que no pueden lucrar. Un consorcio no está constituido para comercializar determinada cantidad de cosas. PN: ¿Qué pasaría entonces con los carteles o con las antenas? OB: Ese es el punto. ¿Dónde dice la Ley 13.512 que los consorcios, una vez constituidos como tal, puedan usufructuar de eso? PN: ¿No podemos partir de la base de que lo que no está prohibido está permitido? OB: Es un poco lo que se hace. En los CCT, por ejemplo, no se dice que se tienen que pintar techos, entonces ¿no se debe hacer? Debemos usar la lógica para todo porque de lo contrario, y con ese criterio, mañana se hace un shopping en un garage o una "saladita". Se está hablando de alguna reforma de la ley y hay diputados trabajando en eso. Vamos a ver qué podemos hacer. No creo que haya una modificación de fondo de la Ley 13.512 pero si podemos hacer referencia sobre la unidad destinada a portería sería bueno. Creo que un consorcio puede disponer de ella como quiera porque tampoco se puede meter uno con el Código Civil. Si ellos disponen que tiene que ser la oficina del consorcio está bien, pero de ahí a usufructuar económicamente es otra cuestión. Entiendo que el consorcio no está constituido para eso. PN: Cuando el consorcio decide tomar una empresa de limpieza, ¿qué tiene que tener en cuenta para no cometer infracciones con el sindicato? OB: En principio, no tener la empresa de limpieza. El consorcio de propietarios puede traer a quien quiera pero después tiene que asumir las consecuencias. Hay una ley que es la de Propiedad Horizontal y hay un estatuto que es el de encargados (Ley 12.981 y modificatorias) entre las cuales hay una interrelación. PN: ¿Quién infringe la ley, el consorcio que contrata a la empresa o la empresa que brinda un servicio en un lugar que no debería? OB:
Yo entiendo que el consorcio. Quien está al frente de algo, de un
consorcio, de una administración o de lo que fuere, debe saber cuáles
son las pautas para poder manejarse. |
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Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal CURSO DE ACTUALIZACIÓN Y PERFECCIONAMIENTO PARA ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE P.H. AÑO 2011 Duración del curso: 5 días (10hs en total). Mínimo de asistencias: 80%. Días: miércoles 1; 8; 15 y 22 de junio. Entrega de material didáctico. Acceda al programa aquí. Certificado oficial de la Institución apto para renovar la matrícula ante el RPA (aprobado por la Dirección Gral. de Defensa y Protección al Consumidor de la CBA) Costo: $ 450.- El curso de dictará en: La Asociación Ex-Alumnos del Lenguas Vivas sito en Paraguay 1935 1er. Piso CABA. Requisitos: ser Administrador inscripto en el RPA. Informes e inscripción: info@aiph.com.ar o info.aiph09@gmail.com / 4781-5585/8234Vacantes limitadas. |
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Perlitas: "Nadie se queja de tener lo que no se merece" (Jane Austen) |
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Sueldos Mayo/11 Nueva escala salarial para mayo [BPN-18/05/11] El 12 de abril de 2011 se publicó en el Boletín Oficial la Resolución 223/2011 en la que se informaron las escalas salariales para el mes de mayo de 2011 y para el mes de agosto de 2011. En la escala de mayo se refleja un aumento del 7 % con respecto a la escala salarial anterior al igual que en todos los adicionales mensuales. La escala de mayo se aplicará también para los meses de junio y julio y recién volverá a cambiar en el mes de agosto (un 7 % más en relación a la anterior) y en el mes de octubre (un 7,5 % en relación a la de agosto). Mayo 2011
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CAMBIO DE FECHA !!! Los problemas de los consorcios en la ciudad de Buenos Aires son un secreto a voces. Desde administraciones fraudulentas, administradores que cobran por todos los servicios y se fugan dejando deudas gigantescas, encargados de edificios que no cumplen sus tareas y ante la menor critica se declaran acosados laboralmente o despedidos, horarios de ruidos molestos que no se cumplen, modificaciones edilicias inconsultas, animales domésticos, deudas por expensas impagas. expensas extraordinarias, etc. El Dr. Jorge Resqui Pizarro nos dará un pantallazo sobre la situación en el sector y nos presentará sus propuestas y sus críticas a la nueva Ley 941 que se gestó en la Legislatura de la ciudad de Buenos Aires.- El jueves 26 de Mayo a las 19:30 hs. Venite con tus dudas y consultas. ¡Te esperamos! Comité UCR Int. Julio C. Saguier - Cantera Popular - Comuna 2 Paraguay 3.093 - CABA |
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Perlitas: "Todo querer, es querer compensar algo" (Alfred Adler) |
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Correo de Opinión Su exabrupto sólo arroja más confusión en los ciudadanos por el Adm. Marcelo Baena En mi carácter de administrador de consorcio deseo expresar mi más profundo pesar por las palabras vertidas sobre los administradores por parte del Dr. Eduardo Awad, en la nota de este suplemento. En mi opinón están un poco fuera de lugar, de tiempo y de forma. Imagino que él sabe que generalizar no hace más que enturbiar el estado de cosas que hacen a nuestra profesión. Cualquiera con mala intención podría hacer una aseveración en el mismo sentido sobre los abogados, médicos, ingenieros, etc. y en todos los casos sólo estaría ofendiendo el honor y buen nombre de quienes ejercen esas profesiones, distorsionando la verdad y ocultando una mentira detrás de ésta. Que los hay malos los hay, pero como en todas las profesiones tienen nombre y apellido. Su exabrupto sólo arroja más confusión en los ciudadanos que habitan la ciudad de Buenos Aires y tienen una lupa sobre la gestión que desarrolla el administrador como causa de la generalización de muchos temas, que sería largo enumerar en esta escueta carta. Debería tener la grandeza de pedir disculpas. No me considero malo y tampoco me puedo sentir juez y verdugo de mis colegas. En todo caso, está la justicia para actuar cuando existe dolo o malversación de fondos. Es tiempo de hablar seriamente sobre esta profesión, que posee una cantidad de incumbencias que están más allá de la capacitación como profesional de quien la ejerce y por la cual hay que vivir con honorarios que son casi risueños. No
es mi intención generar ninguna polémica, sólo expresar mi indignación
por tales comentarios.
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Perlitas: "El mejor profeta del futuro es el pasado" (Lord Byron) |
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Correo de Opinión Sobre el seguro de caución que se relanzaría en junio por Adrián Hilarza Se vuelve a la carga con una resolución que es ilegal y discriminatoria. El mismo Dr. Abrevaya planteó al seguro de caución, el año pasado en el salón de la Cámara, como una alternativa al seguro de responsabilidad civil profesional o a la declaración jurada de bienes, pero jamás como una obligación. Los costos que implica son exageradamente diferentes a los otros. Esto me lleva a preguntarme qué interés hay detrás para insistir con algo que la ley no dice. Me pregunto qué negocio se está intentando imponer en la ciudad a nuestras espaldas. Por favor, tomemos conciencia de una vez. Saludo
atentamente,
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Perlitas: "Nunca comiences una pelea, pero siempre termínala" (John Sheridan) |
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Coreo de Opinión Me parece que exagera un poco por el Sr. Mario Josovic El Dr. Awad me parece que exagera un poco. Bueno, mucho. "El aumento de las expensas es por el Gobierno de la ciudad", aquí sacó su origen filo-K. ¿No le parece Awad que los encargados ganan más que un médico que se quemó las pestañas 15 años y tiene más responsabilidades? Estoy
de acuerdo que un encargado gane lo necesario para vivir dignamente de su
trabajo, pero entonces un médico debería ganar por lo menos el 50 %
más, de lo contrario nos quedaríamos sin médicos y demasiados
encargados de edificios.
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Perlitas: "Todo sueño digno de vivir vale la pena compartirlo con otros" (John Maxwell) |
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Correo de Opinión Sobre "el 95 % de los administradores son malos" por el Adm. Adrián Hilarza Estimado Sr. Director: Con gran estupor me sorprendieron algunas de las siguientes frases en la nota publicada en su boletín Nº 434: "el 95 % de los administradores son malos" o que "sólo el 5 % de los administradores son buenos", además que los consorcistas deben elegir "un administrador que tenga un departamento a su nombre, porque los que no lo poseen por algo es que no lo tienen" y que "los administradores ganan suficiente dinero como para poder tener un departamento [propio]". Responder una nota con contenido pudiendo estar de acuerdo o no es enriquecedor, pero responder algo hueco y difamatorio es más complicado dado que hay que bajar a un plano al que personalmente no pretendería hacerlo. Debería pensar que estos comentarios fueron vertidos con el sólo propósito de generar polémica barata y conseguir prensa. Me sorprende la ligereza y liviandad con el sólo fin de menoscabar nuestra profesión cuantificando los buenos y los malos, pero más llamativo e interesante es opinar del patrimonio con el que debe contar un administrador de consorcios. No tengo duda que cada uno tiene el derecho de pensar lo que desee ya que existe la libertad de expresión, pero esa libertad no da derecho a pretender sembrar un manto de duda sobre el prójimo y con un remate lapidario: "por algo es que no lo tienen". En nuestro querido país este tipo de frases han justificado para cometer los crímenes más aberrantes de nuestra historia. La calidad de un profesional no tiene por qué estar de la mano de su patrimonio, creo que podría evaluarse a través de su trayectoria y de sus resultados por el paso del tiempo. Es fácil envidiar lo material, pero muy difícil es invertir esa energía para conocer el esfuerzo aplicado para haber obtenido ese resultado. Sería bueno despojarnos, de una vez por todas, del odio y el rencor y bucear en el alma del prójimo para aprender. Saludo
atentamente.
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Co-conductoras del programa radial Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz Co-conductoras del programa radial En su 8ª temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que a partir del 1ero. de marzo de 2009 se emite el programa los días martes de 19 a 20 hs en vivo, por la emisora AM 1010 ONDA LATINA y se puede escuchar por internet |
de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Perlitas: "Tan feliz de estar vivo bajo el cielo azul, en esta nueva mañana, nueva mañana, en esta nueva mañana contigo" (Bob Dylan) |
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Rincón Solidario ¡Buenos días! El encargado de mi edificio tiene otro trabajo nocturno por las noches por lo cual no pernocta en la vivienda otorgada, situación que infringe el reglamento. A la mayoría de los vecinos no les importa la situación. ¿Puedo o vale la pena intentar modificar esto? María (25/04/2011) Estimada María: Infiero por su consulta que la situación que Ud. denuncia es la de un encargado permanente con vivienda. Este trabajador tiene el derecho de usar de la vivienda propiedad del consorcio. Su obligación en este caso no se refiere exclusivamente a habitar la vivienda del edificio durante el día sino que está obligado a pernoctar en la misma en las jornadas hábiles. Esta obligación que está expresamente establecida en el Art. 23 Inc. 1 del CCT 589/10, que se vincula directamente con el inciso 20 del mismo artículo en cuanto a su obligación de prestar colaboraron en el consorcio aunque se encuentre fuera de su horario de servicio. Esto incluye la noche. Debemos considerar que en el edificio se pueden producir situaciones de urgencia tanto durante el día como en la noche. En estos casos la presencia del encargado es fundamental. Es su deber avisar en forma inmediata al administrador de toda novedad que se produjere en el edificio, repito sea de día o de noche, controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio. En concreto, él es el que maneja todo el funcionamiento del edificio, tanto es así que es el único que tiene las llaves del sótano. Su deber de cuidado resulta fundamental cuando se producen situaciones de urgencia que pongan en peligro la seguridad de los bienes y las personas que habitan el consorcio. El mismo artículo agrega que el desconocimiento de lo expuesto será considerado como falta grave. La circunstancia de que los demás copropietarios no se involucren en la situación por Ud. planteada no le quita el derecho a exigir al administrador que cumpla con su obligación de controlar que el empleado cumpla con todas sus tareas y por ende que percnote en el edificio. Le sugiero que lo hable en forma personal con el administrador haciéndole saber que si en el edificio durante la noche se produjera una inundación, ninguno de Uds. sabe cómo se cierran las llaves de paso, lo mismo ante cortes de luz etc. Estas son tareas que debe cumplir el encargado más allá que luego se le abonen las horas extras como por derecho le corresponden. Comparto su inquietud y espero haberle sido útil con mi respuesta María
Cristina Carrera --- La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921. |
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Perlitas: "Las personas mediocres tienen una respuesta para todo y no se sorprenden de nada" (Eugéne Delacroix) |
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Rincón Solidario No respetó lo que habíamos decidido Vivo en un último piso de un edificio de propiedad horizontal y en su momento los vecinos del último piso decidimos que al momento de colocar aire acondicionado llevaríamos las unidades de exterior a la terraza, dado que los patios de aire luz donde los departamentos de pisos inferiores -que no tienen esta posibilidad de la terraza- los colocaban, son muy chicos y el ruido enseguida afecta al resto. Son 4 unidades y cada unidad comparte un patio aire luz con el departamento de al lado, o sea, son 2 patios aire luz. Hace 2 años el vecino con el cual comparto el patio de aire luz no respetó lo que habíamos decidido y colocó la unidad exterior de su aire en el patio aire luz a la altura de la ventana, el peor lugar en cuanto a ruido. Cuando lo estaban colocando les solicité que lo llevaran a la terraza, dado que incluso la instalación resultaría más barata porque no haría falta colocar ménsulas, pero se negaron diciendo que ya estaba todo contratado. Es un aire frío-calor de modo tal que, durante todo el año, lo tiene encendido y el ruido resulta insoportable. Son departamentos chicos, así que el ruido se escucha en todo el departamento y sobretodo en mi ambiente principal ya que el aire está a 2 metros de mi ventana. ¿Puedo legalmente de alguna manera exigirle que lleve la unidad exterior a la terraza? La administración no tiene problema en enviar una nota requiriéndolo, pero si se niegan -como creo lo harán- no sé si puedo insistir por otro medio legal. Desde ya gracias por su respuesta, y los felicito por su sitio que sigo desde hace muchos años. María (1/5/2011) Estimada Sra María: Por lo que Ud. refiere descuento que la decisión de colocar el aire acondicionado fue tomada en una asamblea convocada al efecto. En tanto esta haya sido decidida por todo el consorcio, es de cumplimiento para todos los propietarios. En el caso que Ud. relata encuentro dos conflictos ya declarados: el primero, el incumplimiento de uno de los propietarios de resoluciones decididas por asambleas, es decir la colocación del aparato de aire acondicionado en un muro que es de propiedad común. "La totalidad de las paredes como tales queda involucrada en el concepto de cosas comunes Art. 2 Ley 13.512 (Cám. Nac. Civi Sala A 16/9/80 JA1981-III.295)". Y el otro conflicto es la trangresión que este propietario efectúa en cuanto a lo normado por el Art. 6 Inc. b): "perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos". En tal sentido, si bien en la actualidad el contar con una aparato de aire acondicionado es un signo de confort debidamente aceptado en la sociedad, no menos cierto es que el mismo no debe traer aparejado perturbaciones para los intregrantes del consorcio. Si este aparato no produjese ruidos, vibraciones y calor hacia otras unidades podríamos encuadrarnos en lo que la jurisprudencia pacíficamente establece en algunos fallos como: "en la apreciación de la quiebra de los valores estéticos debe procederse con criterio riguroso, para resolver en contra de quien hizo la colocación del artefacto -en el caso- un acondicionador de aire sólo cuando ello rompa groseramente y sin alternativa la armonía del conjunto, tanto más cuanto que la proliferación de esas instalaciones determinan una modificación en la apreciación de esos valores (CN Civ. Sala B 4/4/75 Gaceta de Paz 15/7/75)". "El ruido proveniente de un equipo acondicionador no es considerado ruido molesto como para ordenarse el retiro del mismo cuando los inconvenientes de la vibración originados en la chapa de cubierta del equipo puedan ser corregidos (CN Civ. Com. Mar del Plata sala 2da. 5/12/89)". Pero
conforme refiere Ud. dicha instalación importa la descripción de las
conductas prohibidas por el artículo citado, constituyendo una verdadera
conducta prohibida: "si los demandados han producido en reiteradas
oportunidades ruidos perturbadores molestos, más allá de los normales,
que han afectado la tranquilidad el propietario actor, contrariándose así
las reglas de convivencia entre los vecinos de un edificio sometido al régimen
de propiedad horizontal, tal conducta constituye una violación a lo
preceptuado por el Art. 6 Inc. b) de la Ley 13.512. (Cám 1ra. Civ y Com
Bahía Blanca 3/4/75 ED 61-414)" Así planteado el tema es requisito indispensable que Ud. notifique su queja al administrador a los fines que el propietario productor de los ruidos y vibraciones deje de transgredir el reglamento y lo normado por la Ley 13.512 Art. 6 Inc. b) y de cumplimiento a lo decidido por la asamblea en cuanto a la decisión de la colocación del aparato en la terraza y para el caso que persistiere en su actitud, debería llamar a una asamblea a los fines de decidir iniciar las acciones contempladas en el Art. 15 de la Ley 13.512. En caso que el consorcio decidiere no accionar contra el infractor, Ud. tendrá la vía expedita para iniciar las acciones que hagan su derecho. "No puede obligarse al consorcio que actúe en defensa de todos los propietarios, sin que exista una decisión de la asamblea en tal sentido, pues cada uno de los consorcistas puede hacer valer sus derechos individualmente contra el propietario" (CN. Civ. Sala M 7/11/95 JA 1997). Espero haber podido responder a su consulta.- Atte. Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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Rincón Solidario Estimados: Quisiera saber a quién debo recurrir para que ayude a los vecinos de mi edificio a formar el consorcio que hoy se encuentra acéfalo, sin administración. Se trata de un edificio nuevo y el Reglamento de Copropiedad y Administración establecía que el constructor y dueño original del terreno sería responsable de la administración por dos años. Esta persona jamás administró. No existen libros del consorcio, no existe final de obra y para colmo no sólo permitió, sino que él mismo vendió, construcciones en espacios comunes y se desentendió además del consorcio una vez que terminó de vender todas las unidades. Actualmente las vecinos no tenemos a quién recurrir para resolver los problemas de mantenimiento que nos aquejan, como ser mal funcionamiento del portero eléctrico, falta de matafuegos, cortes de agua, inexistencia de expensas, etc. ¿Alcanza con establecer un nuevo administrador y éste podría resolver estos problemas preexistentes? Por favor, denme una respuesta porque no sabemos cómo proceder y los problemas se van agravando. Desde ya, muchas gracias. Atte. Francisco (10/05/2011) Estimado Francisco: La magnitud del problema que presenta este consorcio es tal que no podrá comenzar su etapa de normalización si no es con la asistencia de un abogado especialista en derecho de la propiedad horizontal. Una vez designado este profesional, deberá requerirse su asesoramiento y asistencia letrada para intentar normalizar el funcionamiento consorcial a través de la designación de un administrador. El logro de este objetivo deberá, necesariamente, pasar previamente por la obtención de los dos libros que resultan esenciales a estos fines: el de Actas y el de Administración. Si uno o los dos faltan, deberá presentarse una denuncia policial de extravío, adquirir dos libros nuevos, abrirlos mediante la intervención de un escribano y tramitar la habilitación de los mismos ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Preseleccionados los candidatos a hacerse cargo de la administración del consorcio, el mismo debería autoconvocarse en asamblea extraordinaria para la designación del administrador con la presencia de todos los propietarios. Si aparecen inconvenientes en esta convocatoria, seguramente el abogado les aconsejará tramitar la misma judicialmente. Recién una vez que todos estos pasos sean dados, el administrador designado podrá comenzar a atender todos los problemas que Ud. describe. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar o al teléfono (15)4169-4574. |
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Correo de Lectores En caso de que efectivamente el encargado fuera de sus horas laborales -en horas nocturnas- deba resolver una emergencia ¿se le debe pagar las horas extras trabajadas?. Atentamente. Hugo (08/05/2011) Estimado Hugo, en caso de que se necesite el trabajo del encargado en horas que no son las correspondientes a su jornada (8 horas) se le debe abonar como una hora extra al 50% o al 100% según el día en que se produzcan. Para que lo recuerdes, el artículo 201 de la Ley 20.744 habla sobre las horas y dice: "el empleador deberá abonar al trabajador que prestare servicios en horas suplementarias, medie o no autorización del organismo administrativo competente, un recargo del cincuenta por ciento (50%) calculado sobre el salario habitual, si se tratare del días comunes, y del ciento por ciento (100%) en días sábado después de las trece (13) horas, domingo y feriados". Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Leí en este boletín que si el encargado de media jornada no está afiliado a la Obra Social de Encargados no es necesario abonarle como si trabajara 8 horas, ¿es así? Muchas gracias. Alberto (06/05/2011) Hola Alberto, es posible que el trabajador de media jornada o los suplentes tengan otra obra social u otro empleo por el que estén aportando como un trabajador de jornada completa. En ese caso no deberías descontarle como si fuera de 8 horas porque ya lo está haciendo por otro lado.Lo que deberías tener es una nota a modo de declaración jurada donde conste la situación para no tener inconvenientes en un futuro con el trabajador y la obra social. Un saludo grande. MFL |
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Número de Edición: 435 (1º edición) Fecha de publicación: 18 de Mayo de 2011 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: Claudio García de Rivas, M Fabiana Lizarralde y Estefanía Delfino. Colaboradores: Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
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ReDeCo
Declararon que colisiona con tres leyes vigentes 
Adrián
Hilarza vs. Eduardo Awad
Hablando
con Propiedad
Instituto
Argentino de Seguridad
Osvaldo
Bacigalupo
Registro
Público de Administradores
Reunión
de Administradores en FM Cultura
Ley
de Propiedad Intelectual
Sueldos
Mayo/11
Contesta
la
Dra.
María Cristina Carrera
Contesta
la Dra.
Diana Sevitz
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Socio
fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)