Bajo el nombre "Mis Expensas" se presentó "Expensas Claras III"

[BPN-11/04/14] El pasado viernes 4 de abril, en el SERACARH, Víctor Santa María, titular del SUTERH, y Horacio Rodríguez Larreta, jefe de Gabinete del Gobierno de la CABA, presentaron, bajo el nombre de "Mis Expensas" la tercera versión de "Expensas Claras" <ver nota>.

Santa María explicó que este programa permitirá controlar que no haya trabajadores en negro y comparar el valor de las expensas entre diferentes edificios. Por su parte Larreta resaltó que se comenzará a implementar a partir del 1º de junio, que no impactará en el precio de las expensas y que la sanción por su incumplimiento caerá en cabeza del administrador que es "quién tiene que llevar adelante este programa".

Ante numerosos medios nacionales y locales, hablaron en primer término Santa María y luego Larreta. Por último respondieron sólo tres preguntas de los periodistas presentes. El acto en sí mismo duró menos de 10 minutos. Al finalizar el dirigente sindical y el funcionario local se fundieron en un abrazo.

Asistieron al acto de lanzamiento el Adm. Daniel Tocco, presidente de la CAPHyAI; el Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, presidente del AIERH; los Adm. Osvaldo Emilio Primavesi y Félix Cacciatori, presidente y vicepresidente de la UADI respectivamente; Eduardo Macchiavelli, secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana de la CABA y Edgardo Aoun, director general de Defensa y Protección del Consumidor entre otros.

Ese mismo día se publicó en el Boletín Oficial de la ciudad la Disposición 856/DGDyPC/14 que la puso en práctica. Había sido firmada el día anterior (3/4/14) por Aoun <ver nota>.

La Disposición 856

[BPN-11/04/14] El 3 de abril, fue firmada la Disposición 856/DGDyPC/14 que estableció la tercera versión de "Expensas Claras", al que rebautizó como "Mis Expensas". La diferencia más importante que se apreció en esta nueva normativa es que no estableció la obligación a los consorcios de "bancarizarse".

Sin embargo mantuvo el uso obligatorio de un modelo único –aunque modificado- que denominó "Modelo Único Liquidación de Expensas" y "Modelo Único de Recibo de Pago de Expensas" tanto para su despacho en formato digital como su impresión en papel.

Mantuvo también la obligación de enviar por correo electrónico las liquidaciones de expensas, los recibos de pago y la documentación respaldatoria de la liquidación del período.

Es de destacar que -igual que lo había establecido Expensas Claras II- los propietarios de los consorcios en forma individual o reunidos en asamblea pueden decidir recibir la documentación en formato papel aunque la información contenida de las liquidaciones y los recibos se deben ajustar a los modelos únicos que estableció la disposición.

La norma fue publicada en el Boletín Oficial del día 4 de abril, el mismo día que Víctor Santa María, secretario general del SUTERH, y Horacio Rodríguez Larreta, jefe de Gabinete del Gobierno porteño, realizaban su lanzamiento en el SERACARH <ver texto> <ver modelo liquidación> <ver modelo recibo>.

A diferencia de su predecesor, el "Modelo Único Liquidación de Expensas" que se envía a los copropietarios no está personalizado. Se envía el mismo formulario a todos por igual y los datos que figuran en él son comunes a todos los consorcistas.

A grandes rasgos los ítems que se deben informar son:

1.- Período de liquidación

2.- Datos de la administración y de consorcio

    a) Datos a completar sobre la administración: nombre, domicilio, email, CUIT, inscripción RPA, teléfono, y situación fiscal.

    b) datos a completar sobre el consorcio: nombre, CUIT, y clave SUTERH.

3.- Datos detallados del sueldo de cada uno de los trabajadores del consorcio con sus aportes y cargas sociales en detalle.

4.- Pagos del período por suministros, servicios, abonos y seguros: servicios públicos, abonos de servicios, mantenimiento de partes comunes, trabajo de reparación en unidades, gastos bancarios, gastos de limpieza, gastos de administración, pago del período por seguros y otros.

5.- Estado de cuentas y prorrateo de gastos.

Las columnas que integran este listado son: número de unidad funcional, departamento, nombre del propietario, saldo deudor, pagos realizados, intereses, gastos A hasta C y total.

6.- Detalle de egresos e ingresos.

Los datos requeridos son: concepto, saldo anterior y su fecha. Ingresos por pagos de expensas en término, ingresos por pagos de expensas adeudadas, ingresos por pagos de interés, egresos por gastos del mes "A" hasta "C" y egresos por gastos particulares, el saldo final y su fecha.

7.- Resumen de movimientos bancarios: saldo inicial, ingresos, egresos, saldo final.

8.- Estado patrimonial: Saldo de disponibilidad al cierre, su fecha, expensas y otros conceptos a cobrar, otros activos, gastos devengados pendientes de pago, patrimonio neto al cierre y su fecha.

9.- Datos de juicios: carátula, Nº de expediente, juzgado secretaría, objeto, estado y monto reclamado.

10.- Formas de pago de las expensas: Depósito o transferencia, titular, banco, sucursal, Nº de cuenta, CBU y código pago electrónico.

El "Modelo Único de Recibo de Pago de Expensas" consta de dos cuerpos: un "talón" para el administrador y otro para el propietario.

Ambos son exactamente iguales, salvo dos detalles:

1.- en el destinado al propietario hay un rectángulo destinado a la "firma autorizada y aclaración" de la administración y

2.- al pie figura la leyenda "ante cualquier irregularidad podés llamar al 147, chatear en buenosaires.gov.ar/ba147 o escribirnos en Facebook.com/badefensaconsumidor y @baconsumidor". En el destinado al administrador figura la leyenda "Mis Expensas, Gobierno de la Ciudad".

Ambos deben estar encabezados con el número de recibo de expensas y la leyenda "Propiedad Horizontal – Ley Nº 13512"

1.- Administración: nombre, domicilio, CUIT y RPA Nº.

2.- Consorcio: nombre del propietario, dirección, Dpto., CUIT y unidad funcional.

3.- Expensas: vencimiento, fecha de pago

4.- Conceptos: Expensas A (mes y año) hasta C, otros conceptos (mes y año), intereses por mora y total.

La leyenda continúa

[BPN-11/04/14] El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires intenta imponer un programa Expensas Claras desde octubre de 2012 con poco éxito. La primera versión tuvo una vida breve y tormentosa. Finalmente se "cayó" pocos meses después de anunciada, a causa de un amparo que la Justicia porteña concedió a la CAPHyAI^[1]. Por último fue derogada el 29 de julio de 2013.

La segunda versión se lanzó el 7 de agosto de 2013 y también fue resistida: mientras que la CAPHyAI pidió a la autoridad de aplicación una prórroga en los plazos, AIPH^[2] presentó en su contra un recurso administrativo con vistas a continuar en la justicia.

Finalmente el 4 de abril se derogó la segunda versión y ese mismo día, rebautizada como "Mis Expensas", se lanzó esta tercera edición.

La primera noticia que se tiene sobre este plan fue una nota periodística de Pequeñas Noticias que adelantó el 26 de septiembre que Eduardo Macchiavelli, secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana de la CABA, el 18 de septiembre había firmado una resolución que establecía cuatro obligaciones nuevas: la creación de un formulario tipo único de liquidación y recibo de expensas, el envío de este formulario y todos los comprobantes respaldatorios por e-mail y la bancarización obligatoria de todas las cobranzas y pagos hechos por el consorcio. El número de la resolución era el 408 y su nombre Expensas Claras [BPN Nº 473 del 26/10/12: "Digitalización macchiavéllica"].

Un mes después, el 18 de octubre, se confirmó la noticia con su publicación en el Boletín Oficial de la ciudad [BPN Nº476 del 19/10/12: "¡¡¡ La resolución de Macchiavelli ya fue publicada !!!"].

Ocho días después, el 26 de octubre, Mauricio Macri presentó en una conferencia de prensa el programa y argumentó que nació a consecuencia de que en la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA se hacían 60 consultas diarias de las cuales 10 se transformaban en denuncias y "8 tienen que ver con la falta de claridad en las cuentas que existen entre el administrador de consorcios y los propietarios" [BPN Nº 478 del 31/10/12: "Macri presentó su programa Expensas Claras"].

El día 29 de ese mismo mes, AIPH presentó ante la justicia porteña una acción declarativa de inconstitucionalidad contra la Resolución 408.

Con posterioridad, el 1 de noviembre, el Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección del Consumidor (DyPC), les prometió a los representantes de AIPH, CAPHyAI, UADI^[3], y AIERH^[4] que estaba dispuesto a modificar la Resolución "aunque no en un 100%". [BPN Nº 479 del 14/11/12: "Gallo modificaría parte de la Resolución 408"].

De todos modos, Expensas Claras continuó a los tropezones. El 8 de noviembre de 2012, AIERH, UADI y la CAPHyAI publicaron una solicitada en contra del programa y esta última entidad, 5 días después, presentó un recurso de amparo ante la Justicia contra la norma.

Días después, Macchiavelli corrigió los formularios únicos de expensas que formaban parte del programa mediante una fe de erratas publicada el 23 de noviembre en el Boletín Oficial.

El 7 de diciembre dos consorcios de propietarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) por intermedio de su administrador, Gustavo Karcher, se sumaron a los recursos administrativos en su contra y exigieron que se revoque la resolución. En uno de ellos, la asamblea decidió también "eximir al administrador de toda responsabilidad que por arbitrario imperio del GCABA pretenda afectar sus intereses" [BPN Nº 483 del 26/12/12: "Dos consorcios presentaron recursos administrativos contra la 408"].

El 11 de diciembre, a consecuencia del amparo presentado por la CAPHyAI, la Dra. Andrea Danas, titular del Juzgado en lo Contencioso y Administrativo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Nº 9, resolvió ordenar "al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires la suspensión de los efectos de la Resolución N° 408-SECGCyAC-2012 hasta tanto se dicte sentencia definitiva". [BPN Nº 482 del 12/12/12: "Se cayó la 408"].

Tres días después, el Gobierno de la ciudad apeló el fallo.

En el marco del programa Expensas Claras, el 19 de diciembre, el jefe de Gabinete porteño Horacio Rodríguez Larreta y el titular del SUTERH^[5], Víctor Santa María, firmaron un convenio con el objetivo de educar consorcistas y administradores [BPN Nº 483 del 26/12/12: "El SUTERH educará a consorcistas y administradores"]. Alicia Giménez, presidenta de UCRA^[6], definió el acuerdo como un "disparate" y advirtió que iba a "pelear a muerte" contra él y que estaba decidida a que "quede en la nada" [BPN Nº 485 del 23/01/13: "Es un disparate"].

El 29 de julio de 2013, Macchiavelli derogó formalmente la Resolución 408.

El 7 de agosto del año pasado, Gallo firmó la Disposición Nº 2.450 que instauró la segunda versión del programa. En ésta, el envío por correo electrónico de liquidaciones de expensas normatizadas y la bancarización de todos los movimientos de los consorcios, quedaron supeditados a la voluntad de una asamblea de propietarios. [Nº 501 del 07/08/13: "Ya existe una segunda versión de Expensas Claras"].

El 6 de noviembre de ese año la CAPHyAI le solicitó a Edgardo Aoun, actual director general de la DGDyPC porteña, una prórroga en los plazos de adecuación al programa Expensas Claras. [Nº 511 del 19/12/13: "La CAPHyAI pidió prórroga"].

El 18 de diciembre, el Adm. Marcelo Ruiz, presidente de AIPH, presentó un recurso administrativo contra la DGDyPC porteña para que declare la "nulidad absoluta" de los artículos que impusieron la bancarización de los movimientos económicos de los consorcios y obligaron a los administradores a digitalizar los comprobantes respaldatorios de las liquidaciones mensuales dispuesto por los artículos 4º y 5º de la Disposición 2.450 [2ª versión de Expensas Claras]. [Nº 512 del 13/01/14: "Recurso administrativo contra la 2ª versión de Expensas Claras"].

Finalmente, en enero de este año, AIPH develó que se estaba preparando una tercera versión de Expensas Claras y en febrero, el Adm. Daniel Tocco, presidente de la CAPHyAI confirmó la información al adelantar que, a pedido de funcionarios de Macchiavelli, luego de dos encuentros, consensuaron modificaciones al modelo de liquidación de expensas y prorrateo que preveía esta tercera versión.

El 4 de abril Santa María y Larreta anuncian su lanzamiento <ver nota>

---

[1] Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

[2] Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal

[3] Unión Administradores de Inmuebles

[4] Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal

[5] Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal 

Todos los medios de pago en uno

[BPN-11/04/14] Ante la creciente necesidad de bancarizar las expensas, una entidad financiera nacional desarrolló un sistema que le permite a los administradores conciliar en forma eficiente y a bajo costo los depósitos bancarios de los propietarios con su cuenta corriente de expensas. Entre otros beneficios, cada consorcista cuenta con un número de identificación único e irrepetible que le permite al administrador saber rápidamente a quién pertenece cada depósito realizado. De esta forma se evita que la persona -luego de abonar en un Rapipago o Pago Fácil o en forma electrónica- deba escanear el comprobante para que el administrador lo impute a su cuenta.

Pequeñas Noticias conversó con Pablo Bonichelli, gerente comercial de Banco Roela, quien comentó que desde el sistema de recaudación SIRO desarrollaron un módulo exclusivo para dar solución a esta problemática puntual.

Pablo Bonichelli: Desde SIRO, esta realidad es detectada, una y otra vez, en conversación con nuestros clientes; por esa razón desarrollamos el "Módulo de Transferencias" que permite a los administradores disponer del detalle completo e imputación automática de todas las transferencias recibidas, eliminando definitivamente el trabajo manual del administrador.

Pequeñas Noticias: ¿Con qué información exactamente va a contar el administrador que contrate el Módulo de Transferencias del servicio SIRO?

PB: El administrador tendrá a su disposición la información de la transferencia en sí; es decir fecha, importe, nombre del titular y su CUIT, banco origen, y la "referencia", que le permitirá identificar al pagador (consorcista) de manera inequívoca y además, con la facilidad de imputarlo automáticamente, ahorrándose el laborioso proceso de imputación manual.

PN: ¿Para el consorcista hay alguna ventaja?

PB: ¡Por supuesto!. Si el administrador de su consorcio tiene contratado este módulo, una vez realizada la transferencia de los fondos, ¡no tiene que hacer nada más!. O sea, no tiene que mandarle ningún mail con un comprobante escaneado (práctica común en la mayoría de las administraciones a los fines de identificar al que paga) ya que el administrador va a imputar el pago de manera inmediata y sin requerir del consorcista ningún dato adicional. Este servicio, produce importantes ahorros de tiempo, tanto en el administrador como en el consorcista, beneficiándose ambos de las ventajas de los medios de pagos electrónicos.

PN: ¿Todos tienen la posibilidad de sumar este módulo? ¿Se requiere algún sistema o software específico?

PB: Todos los administradores que contraten el servicio SIRO pueden sumar este módulo. No se requiere ningún software específico, ya que la información que ponemos a disposición se adapta a cualquier tipo y escala de administración. De este modo, le puedo rendir las transferencias con toda la información detallada, ya sea en listados que se autogenera el administrador ingresando a nuestra web "on line SIRO" o bien con archivos de rendición que se adaptan a cualquier sistema. De hecho nuestro módulo ya está homologado en casi todas las empresas de software de gestión para administración de consorcios.

PN: ¿Después de 2 años de su desembarco en C.A.B.A, cómo consideran la evolución de SIRO en el mercado de administradores?

PB: Nuestro servicio tiene una gran aceptación, no solo en CABA sino también en casi todo el país. En la ciudad ya tenemos más de 4.500 clientes entre los que se incluyen varias cámaras representativas del sector, lo que nos confirma que nuestro servicio es de imprescindible ayuda para el administrador de consorcios.

PN: ¿Cuáles son los proyectos o el futuro del servicio?

PB: Permanentemente estamos pensando en mejoras y nuevas funcionalidades, de modo de sumar nuevas bocas de cobranza en efectivo, pero también prestando mucha atención a la evolución de los medios de pago electrónicos, como las transferencias.

Y desde el punto de vista comercial, ya estamos comercializando el servicio en plazas tan importantes como Rosario, Mendoza y Neuquén -para solo dar algunos ejemplos- lo que demuestra que nuestro servicio no tiene límites geográficos y que es aceptado en todo el país.

Carrió presentó una reforma a la Ley 13.512

[BPN-11/04/14] Elisa Carrió, Fernando Sánchez y Pablo Javkin del bloque ARI – UNEN y Alcira Argumedo del bloque Proyecto Sur - UNEN presentaron ante la Cámara de Diputados de la Nación un proyecto de ley para modificar la Ley 13.512 del régimen de Propiedad Horizontal. De ser aprobado, vedará a las entidades de administradores de consorcios participar en paritarias, obligará a los administradores a renovar su mandato cada año y supeditará las erogaciones extraordinarias y despido del personal a la decisión de una asamblea.

El proyecto que se presentó el 26 de marzo y ya se giró a la comisión Legislación General, Vivienda y Ordenamiento Urbano, Legislación del Trabajo, consta de 8 artículos y propone modificar el inciso a) del artículo 9º de dicha ley e incorporar los artículos 3º bis, 10º bis, 10º ter, 10º quater), 11º bis y 11º ter. Su número de expediente es 1346-D-2014.

La iniciativa propone que se agregue a la Ley 13.512 un artículo 11º ter) que establece: "los salarios y condiciones laborales del personal que presta servicios en relación de dependencia en los edificios de propiedad horizontal, serán acordados con la intervención de la autoridad de aplicación, entre los sindicatos y las asociaciones civiles representantes de consorcistas con personería jurídica, que tengan una antigüedad no menor a los diez años. Queda vedado a los administradores de consorcios o asociaciones que los nuclea negociar acuerdos salariales en representación de los consorcios que administran."

El artículo 11º bis) que los diputados de UNEN proponen agregar a la Ley de Propiedad Horizontal expresa: "los candidatos a ejercer la función de administración de consorcios deberán estar inscriptos en un Registro Público de naturaleza oficial, si lo hubiere. El mandato otorgado para administrar tendrá una duración máxima de doce meses, contado a partir de la fecha de celebración de la asamblea que lo otorgue. Sesenta días antes de la finalización de dicho mandato, el administrador convocará a la asamblea para que ésta renueve o no su designación por un nuevo período, con la misma mayoría estipulada por el reglamento de copropiedad para su designación. En caso de no aprobarse la renovación, se deberá designar un reemplazante mediante acta de asamblea certificada ante escribano público, quien entrará en funciones finalizado el período del administrador anterior".

Ese mismo artículo dispone que "para efectuar erogaciones extraordinarias que no fueren de necesidad urgente, el administrador deberá contar con un monto estipulado previamente por la asamblea de propietarios, o solicitar la autorización de los mismos.

El administrador deberá informar a los consorcistas acerca de la existencia de cualquier reclamo judicial o administrativo que pudiere afectar el patrimonio del consorcio. Al finalizar su mandato, por cualquier causa, y dentro de los 15 días hábiles posteriores, el administrador deberá rendir acabada cuenta de su gestión, entregando a quien lo reemplace los activos existentes, libros y demás documentos del consorcio. En caso de no haberse designado reemplazante, deberá entregar dicha documentación al consejo de administración."

Por otra parte agrega un artículo 10º bis) que establece que "los propietarios deben ser convocados a las asambleas ordinarias y extraordinarias debiendo ser notificados fehacientemente. Para su funcionamiento se requerirá, como mínimo, un número de propietarios que representen el 20% del total porcentual del edificio".

El proyecto le agrega un artículo 10º ter) a la Ley 13.512 que pone un límite a la cantidad de poderes que puede presentar una persona en una asamblea y estipula la forma de validarlos: "Las asambleas de propietarios son soberanas y constituyen la autoridad máxima del consorcio. El propietario podrá hacerse representar en ellas por un tercero mediante una simple autorización por escrito y certificada por el administrador, o en su defecto, extendida en presencia de dos propietarios. En este caso, éstos deberán firmarla juntamente con el otorgante en carácter de testigos del acto, consignando fecha, documentos de identidad y domicilios respectivos. Cada apoderado sólo podrá representar hasta un máximo de dos propietarios. El administrador no podrá desempeñarse como mandatario de un propietario, mientras dure su mandato."

El artículo 11º quater) de la propuesta de Carrió propone que se establezca una fecha para la asamblea anual ordinaria y un quorum mínimo para convocar una asamblea extraordinaria: "las asambleas ordinarias se celebrarán obligatoriamente una vez al año, oportunidad en que el administrador deberá rendir cuentas de su gestión. Los reglamentos deberán establecer una fecha anual determinada para la reunión. Las asambleas extraordinarias serán convocadas por el administrador cuando lo juzgue conveniente o a pedido de propietarios que representen, como mínimo, un 20% del total de unidades del consorcio, computados por el porcentual. La convocatoria deberá ser notificada de forma fehaciente a todos los propietarios."

Según los firmantes "el objetivo de este proyecto es dotar de herramientas a los ciudadanos para que cuenten con más información y posibilidad de control directo sobre la administración de sus respectivos consorcios, entendiendo que la falta de control sobre los montos totales de las expensas repercute directa y proporcionalmente sobre los propietarios."

"Estamos dispuestos a revelarnos con las fuerzas de la mayoría"

La reunión tuvo también como objetivos solicitar tanto al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires como a la Legislatura "ser reconocidos como representantes de los consorcios" y convocar a los propietarios a designar su entidad para que los represente en paritarias mediante un formulario tipo muy sencillo que distribuyeron entre los asistentes.

La reunión comenzó con la lectura de una carta que la diputada nacional por la CABA envió a sus organizadores en la que se disculpó por su ausencia y expresó: "quienes somos conscientes de los graves problemas que atraviesan ustedes, los millones de copropietarios de inmuebles sujetos al régimen de Propiedad Horizontal, tenemos la obligación de poner fin a los graves abusos que padecen y que se hacen extensivos a sus familias. Tales perjuicios son consecuencia de la omisión de reformar la Ley 13.512, sancionada hace más de 65 años, cuya falta de actualización redunda en perjuicio de los trabajadores, de la clase media y de los jubilados y pensionados que han logrado acceder a una vivienda propia, e inclusive de aquellos que aspiran a tener su techo pero que deben conformarse con alquilarlo, afrontando el pago de expensas comunes cada vez más onerosas".

Agregó además que "así es como ha quedado desvirtuado el sentido proteccionista de una ley, que como falencia más destacada omite prever vuestra imprescindible intervención en las Convenciones Colectivas de Trabajo, en las cuales se establecen las obligaciones como empleadores que son las más gravosas que deben afrontar mes a mes, habiendo sido desplazados en las paritarias por corporaciones o entidades que los comprometen sin legitimación alguna".

Por último resumió: "por ello es que proponemos una serie de reformas, a través de un proyecto de ley que voy a acompañar con su presentación y defensa en el Congreso Nacional, y cuya sanción permitirá reafirmar el derecho a salvaguardar la vivienda que habitan".

Bergenfeld, en el curso de la reunión, anunció que solicitará que su entidad sea reconocida como representante de los consorcios ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y la Legislatura a los efectos de participar en la toma de decisiones y "terminar con los avances ‘alocados’, impuestos exorbitantes, aranceles, ordenanzas, leyes, multas, creación de nuevos organismos y nuevas disposiciones".

Aclaró también que los edificios –incluidos locales, oficinas, cocheras y viviendas alcanzados por la Ley 13.512- donde trabajan y habitan el 80% de los vecinos de la Ciudad y que sus contribuyentes casi excluyentes "son los más ignorados al momento de tomar decisiones", y advirtió: "estamos dispuestos a revelarnos con las fuerzas de la mayoría".

En esa reunión APIPH convocó también a los consorcistas presentes a "voluntariamente, cualquiera sea el número de unidades que lo componen, autoconvocarse en asamblea extraordinaria u ordinaria para tratar un solo tema: designar la entidad que representará a su consorcio en paritarias", y aclaró que todo ello deberá hacerse "ante escribano público".

El texto del formulario es el siguiente:

Consorcistas expresaron su protesta en Plaza de Mayo

[BPN-11/04/14] El 8 de abril, Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA), se manifestó en Plaza de Mayo junto a un grupo de vecinos en protesta a la imposibilidad que tienen los propietarios de intervenir en las negociaciones paritarias.

En una entrevista con Pequeñas Noticias Villanueva señaló que "acá deciden tres cámaras de administradores y el sindicato, que es el SUTERH^[1], lo que nosotros tenemos que hacer con nuestra propiedad. La propiedad es privada pero acá, en este país, parece que no se tiene en cuenta, no se estila o no se usa".

"Es increíble que en pleno siglo XXI los propietarios -que pagamos los gastos de los administradores, de los encargados del edificio y de los proveedores y nos hacemos cargo de todo- no tengamos derecho a sentarnos a discutir en las paritarias los problemas de nuestros edificios. Para eso somos propietarios, para eso pagamos y para eso aportamos", enfatizó.

"Nosotros somos una fuente de trabajo. No se hagan los distraídos porque vive mucha gente a costillas nuestras. Así que tienen que defendernos y tienen que poner las cosas en su lugar", exigió la titular de ACCABA.

Además, la representante de los consorcistas insistió en que se "debe reformar la Ley 13.512 que tiene 65 años de antigüedad" y se quejó de "las expensas abusivas que están pagando", especialmente los jubilados "que están en una situación más que precaria".

La última vez que un grupo de consorcistas se había reunido en Plaza de Mayo para protestar fue el 20 de abril de 2006 y la convocatoria la había realizado Marta Oliva por entonces presidenta de la Asociación Civil de Defensa del Consumidor para la Propiedad Consorcial (ADEPROH).

En referencia al lanzamiento de "Mis Expensas" Villanueva opinó: "se juntan dos o tres tontos a decidir cosas que tendríamos que decidir nosotros los dueños y la complican cada vez más en contra del propietario y de los inquilinos".

Respecto a la participación de Víctor Santa María, secretario general del SUTERH, en la presentación del nuevo programa del GCABA manifestó que "es otra aberración. El jefe del sindicato se tiene que meter con el sindicato y con los problemas de sus trabajadores; y los propietarios nos tenemos que hacer cargo de los problemas que pasan en nuestras propiedades. Él tiene que abstenerse de meterse en donde nadie lo llamó".

"Los consorcistas le mandamos a Larreta una carta pidiéndole una audiencia y jamás contestó. Entonces quiere decir que el Gobierno de la Ciudad tampoco quiere conversar con nosotros pero sí conversa con el señor Santa María. Con él y con los señores de las tres cámaras de administradores", destacó la presidenta de ACCABA.

Finalmente, la titular de la asociación pidió a los consorcistas que "tomen conciencia, que se acerquen a la Comuna 2, que es la única que tiene una comisión de consorcios, y se enteren de qué manera nos tenemos que organizar para hacer frente a todo lo que viene porque este va a ser un año terrible".

"No esperemos siempre a último momento cuando ya el agua nos llega al cuello. Salgamos, discutamos y pidamos que nos reciban como corresponde. Acá hay que ponerse un poquito las pilas porque mucha gente va a sufrir y parece que la gente todavía no se da cuenta", finalizó

---

Ana María Huertas fue distinguida como mujer destacada

[BPN-11/04/14] El miércoles 26 de marzo, la Sra. Ana María Huertas, presidenta de la Asociación Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal (ACoPH) de Mar del Plata fue distinguida como mujer destacada de la Provincia de Buenos Aires por la Cámara de Senadores bonaerense.

Recibió el reconocimiento junto a 350 mujeres que realizaron importantes aportes a la vida pública bonaerense en el ámbito de la cultura, la educación, el arte, la ciencia, el deporte, el trabajo social y la actividad empresarial de 70 municipios de la provincia.

El acto se realizó en el Teatro Coliseo Podestá de la ciudad de La Plata y estuvieron presentes los intendentes de Adolfo Gonzáles Chaves, José Martínez y de Carlos Casares, Walter Torchio. También participaron los senadores provinciales Marina Moretti, Emilio López Muntaner, Elida Villa y Alejandro Dichiara (FPV), Omar Foglia (FAP), Horacio López (UCR) y Gabriel Pampín (FR); el secretario Administrativo, Néstor Pan y el secretario de Relaciones Institucionales, Juan Manuel Pignocco.

Durante el acto se dispusieron placas conmemorativas para Adelina de Alayes, Madre de Plaza de Mayo, y María Teresa Piñero, viuda de Ángel Georgiadis, asesinado por la dictadura cívico militar cuando estaba detenido en una Unidad 9 de La Plata.

También se entregaron medallas de oro a las investigadoras y científicas Verónica Escribano, Noemí Zaritzky, María Elena Zaccagninni, Silvia Saba, María Isabel Martiarena, Norma Quiroga, Silvia Murialdo, Susana Maidana, y a las deportistas Gissell Juárez y Gabriela Ludueña, ex integrantes de el seleccionado argentino de Hockey Las Leonas.

Impulsan una "certificación del estado de mantenimiento edilicio"

[BPN-11/04/14] El Consejo Profesional de Ingeniería Civil (CPIC) impulsa que profesionales auditen los edificios y emitan una "Certificación del estado de mantenimiento edilicio" con el objetivo de garantizar la seguridad de su estructura e instalaciones. Si bien no se especifica a cargo de quién estaría el costo de esta auditoría todo hace suponer que -de prosperar- deberá ser abonada por los mismos consorcios. Tampoco se precisa con claridad si este proyecto será para la CABA o tendrá alcance nacional.

A diferencia del "Certificado de edificio seguro" que ya rige para la CABA que es emitido por un ingeniero, un licenciado en Seguridad e Higiene o un técnico matriculado, esta nueva certificación sería emitida por un ingeniero civil y constataría las instalaciones eléctricas, sanitarias, de gas, incendio, las estructuras resistentes, la arquitectura, los medios de elevación y también la higiene y la seguridad.

"El paso del tiempo nos permite observar que los edificios de nuestra ciudad poseen instalaciones y sistemas que en muchos casos están prohibidos por los actuales códigos", señaló el Ing. Civil Enrique Sgrelli, prosecretario del Consejo, y agregó: "que un edificio sea seguro significa, en términos de los Protocolos de Edificio Seguro, que debe tener una seguridad equivalente a la alcanzada por los nuevos edificios".

Según informó Sgrelli "muchos países han desarrollado normativas que les permiten poseer edificios con seguridad controlada. Estados Unidos, Inglaterra, Alemania y Francia hace más de una década que lo han implementado, y España es un caso reciente".

El Ing. Silvio Bressan, consejero titular del CPIC comentó sobre este tema que "una construcción existente obtiene el estatus de edificio seguro cuando su infraestructura edilicia alcanza los estándares de seguridad que el Código de Edificación y las reglamentaciones establecen".

"La evolución de la seguridad edilicia exige contemporaneidad con la evolución de las normas de diseño. Por eso la vigencia y duración del estado de seguridad relevado depende de la calidad del mantenimiento que posea el edificio", destacó.

Según un comunicado emitido por el Consejo, dentro del concepto de "Edificio Seguro", se contemplan -a las ya enumeradas- otras variables, como son el ahorro de energía, disminución del calentamiento urbano y polución, control de las radiaciones no ionizantes y del nivel de ruidos.

Desde el punto de vista del mantenimiento, también se debe tener en cuenta la eliminación gradual de repuestos y accesorios fabricados fuera de normas de calidad, la mayor exigencia de durabilidad en los materiales de la construcción, la incorporación del conocimiento de vida útil, la calificación de la calidad edilicia, la promoción del cuidado de los edificios y sus instalaciones, la menor demanda de la infraestructura eléctrica, sanitaria y de gas.

En los últimos años el CPIC desarrolló el "Foro Edificio Seguro" con el fin de fomentar en el ámbito de la construcción el conocimiento y tratamiento de la seguridad del parque edilicio de la Ciudad de Buenos Aires.

Proyecto para mantener ajustados los alquileres

[BPN-11/04/14] El 10 de marzo, el senador Juan Carlos Marino (UCR) presentó en el Congreso de la Nación un proyecto que busca ajustar el valor de los alquileres a los ingresos de los locatarios y reducir la indemnización ante la recesión del contrato.

El proyecto de ley, cuyo número de expediente es 278/14, consta de 3 artículos. El primero modifica al artículo 3º de la Ley 23.091 -llamada también ley de Locaciones Urbanas-, el segundo modifica su artículo 8º y el tercero es de forma.

Marino impulsa que "para ajustar el valor de los alquileres se deberá utilizar el Índice de Variación Salarial que publique el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos. Serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor-mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado". Es decir que el ajuste del valor del alquiler será proporcional a la variación salarial que perciba el inquilino en el caso de que sea empleado. En el caso de que el locatario posea un negocio propio el valor del arrendamiento variará de acuerdo al valor de la mercadería que comercialice.

En los fundamentos del proyecto se justifica esta modificación "como un modo de mantener un precio ajustado a la inflación creciente en nuestro país porque ‘La inflación va por ascensor y los salarios van por escalera’".

La iniciativa propone que el inquilino pueda rescindir el contrato después de los primeros 6 meses de alquiler. En el caso de que el locatario rescinda el contrato durante el primer año, deberá abonarle al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes de arrendamiento -al momento de desocupar la vivienda-, pasado ese período, el locador no deberá abonarle nada al propietario.

Por otra parte el proyecto establece que deberá notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de 60 días a la fecha en que reintegrará el inmueble.

En los fundamentos se explica que "un pago en concepto de indemnización es un costo demasiado alto para la parte del contrato más vulnerable, en tanto es quien debe pagar el alquiler. Mientras que la posibilidad de volver a arrendarlo es en la actualidad, de una viabilidad casi inmediata".

"Contar con una suma en concepto de indemnización cuando el contrato es rescindido durante el primer año de alquiler, se condice con un debido deber de garantía a favor del locador, en tanto ofrecer una propiedad y esperar que la misma se ocupe, además de los dislates normales de cualquier contrato, produce una pérdida en detrimento del locador", detalló el autor del proyecto

¿Qué puede hacer Twitter por mí?

[BPN-11/04/14] Existe la idea que una persona abre una cuenta en Twitter para expresar lo que opina o siente a su grupo de seguidores y esto no es exactamente así. Entre otras cosas, esta red social nos permite –sin necesidad de realizar publicaciones- seguir a los medios de comunicación de nuestra preferencia y –de esta forma- estar actualizado de toda la información que podamos necesitar, aún antes que se difunda por radio, TV o se publique en los medios gráficos.

Es muy común observar gran cantidad de cuentas que no tienen ni seguidores, ni "tuits" publicados, pero que sigue a una docena de medios nacionales o especializados en el área de interés de su titular. Hoy en día casi todos los medios de comunicación gráfica, televisiva o radial tienen una cuenta en Twitter para comunicarse con sus seguidores y, en algunos casos para recibir su devolución. La oferta es generosa, hay medios para todos los gustos: de derecha, izquierda, centro, conservadores, progresistas, alineados e independientes.

Lo más interesante es que también existen medios con presencia en la red del pajarito azul rubros o sectores económicos específicos ya sea empresariales como gremiales. Lo que también permite a los profesionales de esa área información fluida, minuto a minuto.

Esta capacidad se suma a la proliferación de los llamados teléfonos inteligentes que cuentan con aplicaciones específicas para leer los "tuits" de las cuentas que sus usuarios siguen. O sea que, desde hace un tiempo, no se necesita de una computadora y se puede contar con la información necesaria para mantenerse actualizado en una actividad profesional.

Por estas razones Pequeñas Noticias abrió la cuenta @pekenasnoticias en esa red social. En diálogo con el medio Claudio García de Rivas, su director explicó: "en los últimos años la información sobre propiedad horizontal y sus temas relacionados fue creciendo de forma tal que un boletín quincenal ya no alcanza. Cuando observamos la cantidad de "tuits" con información valiosa que publicamos cada 15 días nos dimos cuenta que estamos en el camino correcto".

Al revés de lo que la gente piensa, la apertura de una cuenta en la red del pajarito azul es muy sencilla. Sin embargo, para personas con poca experiencia en informática se recomienda realizar la inscripción con tiempo y paciencia para que sea placentera.

He aquí una sencilla guía para hacerlo:

2.- A la derecha de la pantalla aparece la leyenda: "¿Eres nuevo en Twitter? Regístrate"

3.- Completar los datos solicitados: nombre completo, correo electrónico y una contraseña. Finalmente pulsar "Regístrate en Twitter".

4.- El sistema pasará a una siguiente pantalla cuyo título será "Únete a Twitter hoy". En ella aparecerán los datos ingresados y un nombre de usuario. Éste no podrá tener más de 15 caracteres y aunque Twitter ofrece el nombre y apellido del usuario como primera opción se puede cambiar por el que uno desee, ya sea real o de fantasía. Finalizar la operación pulsando "Crear mi cuenta".

5.- Se pasa a la siguiente pantalla que bajo el título "Bienvenido…" te ofrece un sencillo instructivo sobre qué es y cómo se ve, un "tuit". Debemos pulsar "Siguiente".

6.- Se pasa a la siguiente página cuyo título es "Crea tu cronología. Sigue a gente para ver sus Tweets". Hay una vista previa con ejemplos de "tuits" de las personas que el usuario elija seguir y un modelo de su cronología completa una vez que esté todo listo. Se deben seguir a 5 de los perfiles que el sitio ofrece para poder continuar.  Una vez terminado todo el trámite se puede anular esa selección.

7.- Bajo el encabezado "Mira quien está aquí. Encuentra y sigue a personas conocidas". Se deben seleccionar 5 cuentas más. Esto no genera ningún compromiso y luego se pueden deseleccionar.

8.- La siguiente pantalla nos pide que ingresemos los contactos de nuestra cuenta de correo. Sin embargo –si uno lo desea - debajo de esa columna hay en gris una opción "Omitir" para saltear ese paso.

9.- La siguiente página nos pide que carguemos nuestra foto. Igual que en la opción anterior existe la posibilidad de "Omitir" si uno lo desea.

[BPN-11/04/14] A la hora de evaluar invertir en prevención de incendios comprobaremos que el porcentaje de sus costos es irrelevante en el presupuesto total del consorcio.

Contar con las instalaciones contra incendios en buen estado de conservación, mantenidas y certificadas por empresas que cuentan con registros que avalan sus capacidad técnica y profesional, con infraestructura moderna y apropiada, sumándole a todo esto personal capacitado y entrenado eficientemente, pondrá al consorcio en un lugar destacado a la hora de tener que demostrar haber hecho lo correcto.

El consorcio así poseerá una herramienta fundamental ante posibles contingencias judiciales y también logrará una mejor posición ante las aseguradoras al momento de defender sus intereses, reclamos por resarcimientos económicos, lucro cesante por los días improductivos, etc. Haber realizado las acciones de prevención, tener un instrumento legal que nos proteja de posibles demandas civiles y penales y sentirse con la autoridad moral de haber hecho lo correcto es la inversión más económica a la hora de evaluar las contingencias ante un accidente de incendio.

Un incendio impacta negativamente en las economías de las empresas ya sea por la paralización de los procesos productivos, por la perdida de bienes muebles y maquinarias, o porque la imagen corporativa se ve severamente dañada, especialmente en aquellas compañías que basan su actividad en el bienestar público y seguridad de las personas.

Imaginemos un hotel, cine o edificio corporativo, que sale en todos los medios por motivos de un siniestro de incendio; o imaginemos un hospital, clínica, escuela o edificio público del estado, donde las instalaciones contra incendio no funcionaron correctamente o el personal no contaba con el entrenamiento y conocimiento necesario para realizar una acción temprana de extinción. En ese caso, el costo político para el gobernante y los funcionarios será catastrófico y la empresa verá seriamente dañada su imagen. Anticiparse al problema es hacer prevención, mantener las instalaciones contra incendio en perfecto estado de funcionamiento es hacer prevención, contar con personal entrenado para actuar en una extinción temprana es hacer prevención.

Los cursos de capacitación y las prácticas simuladas de extinción son la herramienta más efectiva para el entrenamiento en la lucha contra el fuego. Contar con el personal entrenado en el manejo eficiente de un extintor es primordial a la hora de realizar una acción temprana de extinción. Así, evitaremos un fuego descontrolado y podremos contenerlo para que no se propague, mientras esperamos la intervención de bomberos.

Un incendio pone en riesgo la vida de las personas y provoca perdidas económicas, si a esto le sumamos la generación de un efecto psicológico adverso en la sociedad, llegamos a la conclusión de que el daño producido es enorme en todos los sentidos.

He leído con atención en Pequeñas Noticias los llamados a formar una asociación de consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Por un lado el Dr. Marcos Bergenfeld, por otro la Dra. Susana Echezarreta junto a Dr. Jorge Resqui Pizarro, el Sr. Luis García Conde y la Sra. Teresa Villanueva, lo intentan vanamente. Citan a reuniones pero no asisten otras muchas asociaciones que solo representan una pequeña cantidad de consorcistas.

No sé la cantidad de federaciones, asociaciones o uniones dicen representarnos -todas con pequeño espacio de poder- pero ninguna de ellas es verdaderamente representativa ante el SUTERH, la Legislatura, la comuna y el Gobierno de la Ciudad de la Ciudad de Buenos Aires. Por lo tanto considero que es hora de que se pongan de acuerdo -dejando de lado apetencias personales- y se organicen en una sola asociación de consorcistas, absolutamente democrática, con autoridades renovables cada cuatro años por el voto del representante de cada consorcio.

Para ello será necesario que se realicen asambleas para decidir el voto y el representante o presidente del consejo lo haga llegar a la asociación por medio del email que nos impone la Resolución Nº 595/SSTR/14, sin tener que asistir a ningún otro lado a votar, evitando así toda clase de maniobra elitista.

El Dr. Bergenfeld propone "incluir en las asambleas ordinarias o extraordinarias, en el orden del día, la designación de una entidad inscripta en la Inspección General de Justicia con más de 10 años de antigüedad, formada exclusivamente por consorcistas, que nos represente y defienda en paritarias con nuestros empleados". Pero para ello es necesario saber quiénes son las entidades que tienen la antigüedad requerida y los datos necesarios para comunicarnos con ellas y decidir con quién participar. No es precisamente lo que creo ideal, porque para participar deberán demostrar que son representantes legales de consorcistas, mostrando para ello el acta de cada consorcio donde se los nombra como su elegida, y no creo que ello sea posible.

Es necesario que los que se dicen representantes de los consorcistas dejen de lado su ego y asistan a la creación de una verdadera defensa contra los abusos que se cometen contra los consorcios: impuestos, aranceles, leyes disposiciones, etc; y que nos represente con absoluta autoridad frente al SUTERH y toda otra autoridad ante la que sea necesario

Rincón Solidario

Dos plantas en sendos canteros

Hola, en el edificio en el que vivo hay en la entrada dos plantas en sendos canteros. 

El administrador ha llamado a asamblea extraordinaria ya que el encargado del edificio lo ha intimado telegráficamente para que le pague el plus de jardinería que según él le corresponde desde su ingreso en 1998.

¿Corresponde pagarlo? 

María 

(04/04/2014)

Estimada María:

En respuesta a la consulta, para mayor claridad, la desdoblo en dos partes:

1) ¿Corresponde abonar plus por trabajos de jardinería cuando el consorcio posee 2 canteros con una planta cada uno? 

En principio es preciso tener en cuenta lo que establece el propio convenio colectivo de la actividad Nª 589/10 en su Art. 15 inc 5 y que a continuación transcribo textualmente:

Es así entonces que no reuniendo el caso en cuestión los requisitos determinados en el citado artículo, no corresponde abonar el plus.

Para su conocimiento cito un fallo que debe aplicarse por ser explicito en cuanto a la cuestión planteada: en autos "Gondolessi Jorge Alberto c/Consorcio de Propietarios del Edificio Riglos 340/2/4 s/ despido" - CNTRAB - 11/02/2009 se obligó a pagar al consorcio demandado en virtud de haberse probado que el encargado se ocupaba él solo de la limpieza y riego de jardines o espacios verdes comunes de una extensión mayor a los 10 metros cuadrados.

El alto tribunal dijo:

Del fallo citado surge claramente que en el caso por Ud. planteado no reúne los requisitos determinados en el citado artículo por lo que no corresponde abonar el plus.

2) Período reclamado: La intimación del actor no es sólo improcedente por no reunir los requisitos exigidos por el CCT 589/10 sino por que lo hace desde la fecha de su ingreso olvidando que en el derecho del trabajo el plazo de prescripción es de dos años (o sea que no se puede exigir pago alguno más que por el período de los dos últimos años).

A la espera de haberle contestado su pregunta, le informo además que el administrador debe haber contestado el telegrama obrero ya que la Ley de Contrato de Trabajo en su Art. 57º establece que el silencio del empleador en el plazo de 48 hs constituye presunción en su contra. 

Cordialmente

María Cristina Carrera

---

La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Nos endeudó y complicó en dos juicios laborales

Hola, tenemos un administrador que nos ha endeudado y complicado en dos juicios laborales. Se le mandó una carta documento pidiendo llamado a asamblea para que presente los libros correspondientes y nos informe de la situación del edificio dándole un plazo de 10 días hábiles.

Pasados los diez días llamamos a asamblea autoconvocada pero tenemos propietarios que lo siguen apoyando y que bajan a la asamblea sólo para realizar disturbios.

Si seguimos en estas condiciones, seguimos sumando deudas y mientras tanto el administrador no aparece y sólo se comunica con los que están a su favor.

Me gustaría saber cuáles son los pasos a seguir porque de esta manera nos perjudicamos todos.

Desde ya muchas gracias.

Atte.

Alicia

(27/03/2014)

Hola Alicia:

Esta cuestión amerita una consulta a un letrado pues es muy amplia y debe ceñirse a la situación particular de vuestro edificio. Trataré de serle útil, conciso y práctico.

Respecto al endeudamiento y los juicios laborales es imposible opinar pues hay que conocer los detalles de ambas situaciones.

Respecto al llamado a asamblea hay que seguir los pasos que determina el reglamento de copropiedad. En principio, si el administrador realizó las asambleas ordinarias, es allí el lugar y momento preciso de pedir toda la documentación, libros, examinar las cuentas etc; pues es el acto de rendición de cuentas del administrador.

Le aclaro que el administrador no está obligado a rendir cuentas individuales sino sólo en la asamblea, pues es el mandatario del consorcio, no de los consorcistas.

Por supuesto que se puede pedir asamblea extraordinaria para cualquier tema de interés común, pero en eso también hay que ver qué dice el estatuto del consorcio, pues generalmente se establece un número mínimo de propietarios para que el pedido de convocatoria sea viable. Si no se reúne ese número el administrador está en su derecho de rechazar el pedido.

Le recuerdo asimismo que la “autoconvocatoria” está prohibida, no sólo en el consorcio sino en toda persona jurídica, con la única excepción que esa convocatoria la solicite el ciento por ciento de los propietarios, que, más aún, pueden decidir sin asamblea.

En conclusión: están equivocando el camino. Ello no quiere decir que no tengan ninguna solución, que no puedan hacer nada, pero como antes les advertí, deben consultar un letrado, exponerle la cuestión, llevarle el reglamento de copropiedad, la documentación que tengan y de allí pergeñar una estrategia y determinar cuál es el camino a seguir, conforme la opinión del profesional. 

Un cordial saludo.

Alberto Anibal Gabás

---

El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*!

E-mail: !*EMAIL*!