[BPN-22/04/09] El coordinador de Reafirmación por los Derechos del Consorcista (ReDeCo), Dr. Jorge Resqui Pizarro, realizó el análisis de un fallo controversial sobre la restricción del alquiler a los turistas. Debido a lo extenso del trabajo, Pequeñas Noticias decidió publicarlo en cuatro entregas, respetando las cuatro partes en las que el Dr. Resqui Pizarro dividió su trabajo.

En este boletín, se presenta la segunda parte del análisis.

La jurisprudencia y doctrina de los tribunales ha sido y es muy rica al respecto: "El artículo 3º de la Ley 13.512 determina que cada propietario podrá usar de tales bienes conforme a su destino sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. Amén del uso de la cosa común conforme a su destino, tal uso tiene además, un límite que está dado por la medida de ese uso, en el sentido de que no debe suponer, en ningún caso, detrimento o desconocimiento de facultades iguales que correspondan a los otros propietarios de los mismos bienes" (2).-

A su tiempo, en ese sentido, se ha dicho que "Quien acepta habitar un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal sabe –y acepta- que el derecho del uso y goce de la cosa conforme a un ejercicio regular está restringido en beneficio común" (3) ya que "Las reglas de vecindad del Código Civil han sido extremadamente afinadas en el régimen de la propiedad horizontal, requiriendo un comportamiento mucho más circunspecto y más respetuoso del derecho, de la tranquilidad y del bienestar del prójimo. Las restricciones y límites al dominio establecidos en la ley 13.512 y los reglamentos respectivos desempeñan ese papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser estrictamente observados, toda vez que su acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema. El régimen de la propiedad horizontal es un sistema que, por su especificidad, exige que las obligaciones comunes de vecindad sean observadas en forma mucha más rigurosa, ya que la vida en común supone situaciones que no se dan en las propiedades separadas y la relación cotidiana obliga a actuar en función de lo que estatuye el reglamento de copropiedad y administración" (4).-

Por ello, los jueces ha sentenciado que "El reglamento de copropiedad, en cuánto al destino del inmueble, debe cumplirse; las restricciones y límites al dominio desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser estrictamente observados, porque de ello depende parte esencial del nuevo sistema, siendo uno de los motivos determinados de la conjunción de voluntades el someterse al mismo" (5) y "Que si bien no corresponde amparar un derecho cuando su ejercicio resulta abusivo (art. 1071, Cód. Civ.), no puede dejar de tenerse en cuenta que el reglamento es ley para los integrantes del consorcio, resultando su debido acatamiento condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema establecido por la ley 13.512, por lo que la ponderación del tema debe efectuarse con criterio restrictivo. La cláusula del reglamento de copropiedad que obliga a ocupar el departamento exclusivamente como vivienda, tiende a evitar a los copropietarios las molestias que implica el establecimiento de una actividad comercial, profesional o de naturaleza análoga, con su inevitable secuela de afluencia de clientela, uso excesivo de las instalaciones comunes, etc..Partiendo de estas premisas, podría admitirse que la acción es abusiva si la actividad se desarrolla sin las molestias que estuvo en razonable intención de esas cláusulas prohibitivas eliminar" (6).-