El proyecto artículo por artículo

Más allá de este extracto y análisis, el medio –como cada vez que puede- pone a disposición de los lectores el texto original de la iniciativa para que lo pueda analizar y sacar sus propias conclusiones <texto original>.

El Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la CABA se define como una persona jurídica pública no estatal tanto en su funcionamiento, como en sus derechos y obligaciones (artículo 1º). Se crea como un ente independiente de los Poderes Públicos, o sea que su accionar no estará –de ser aprobado- ligado funcionalmente al de ningún órgano del Gobierno de la CABA (Artículo 2º).

Entre sus objetivos y en una redacción confusa, la iniciativa propone "registrar el empadronamiento y regular la organización consorcial por comunas, asumiendo la representatividad gremial del sector de los consorcistas en las negociaciones colectivas de las actividades enmarcadas en el régimen de la propiedad horizontal". De su lectura parece entenderse que este Consejo registraría y centralizaría toda la actividad, actualmente descentralizada gracias a la Ley de Comunas, poniéndola bajo su control directo (artículo 3º). Letrados que asesoraron a Pequeñas Noticias entendieron que éste y otros artículos que avanzan en ese mismo sentido podrían colisionar con la Ley de Comunas tanto en su letra como en su espíritu.

Por otra parte en ese mismo artículo 3º se expresa literalmente que otro de sus objetivos es "asegurar bienes y servicios de salud, seguridad, educación y justicia a los consorcistas, brindando beneficios de orden cultural, deportivo y social, controlando el decoro, la ética, independencia y dignidad de los prestadores, velando por el fiel cumplimiento de sus labores y armonía entre los restantes sujetos de la propiedad horizontal". Según este texto, este nuevo Consejo comercializará bienes que no se detallan y actuará de intermediario entre un mercado potencial de dos millones de consorcistas y prestadores de salud, seguridad, educación, justicia, actividades deportivas, culturales y sociales. La magnitud económica de este objetivo es difícil de evaluar por su tamaño pero –de tener éxito- en teoría pondría en sus manos un volumen de negocios superior al del SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal). Es de recordar que el este sindicato brinda esos mismos servicios pero sólo a 60 mil afiliados: salud mediante la OSPERyH; capacitación, educación y estudios mediante la UMET y el Centro de Formación Profesional José María Freire; justicia a través del SERACARH, actividades deportivas en sus centros "Venezuela", "Almagro" y en la quinta de La Reja; y actividades culturales y sociales en el Centro Cultural Caras y Caretas.

La idea de los autores de la iniciativa es intentar imponer a los consorcistas un gravamen a las expensas comunes. Con ese porcentaje se mantendría el sueldo de nueve de los once miembros del consejo directivo, sus empleados, el mantenimiento de las instalaciones y su funcionamiento. Ese canon mensual se fijaría –de ser aprobado- anualmente por ese mismo consejo directivo. El artículo 5º del proyecto reza textualmente: "Los fondos económicos y financieros del Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la CABA se forman con los siguientes recursos: a) Contribución periódica por costos de representación gremial, empadronamiento y contraprestación de beneficios colectivos, integrada por los consorcistas a prorrata de gastos comunes por unidad funcional. El valor del costo es fijado anualmente por el Comité Ejecutivo".

El comité ejecutivo del Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires estaría compuesto por:

a) Un representante de cada una de las "asociaciones" que componen el "Foro consultivo, de participación y asesoramiento sobre la Aplicación de la Ley N° 941" que creó Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana de la CABA, mediante la Resolución 328 del 1º de agosto pasado.

b) Un representante de ADEPROH (Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal República Argentina).

c) Un representante de la Defensoría del Pueblo

d) Un representante del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Actualmente el Foro Consultivo de Carrillo está compuesto por una federación, seis asociaciones de las cuales el titular de una es también el titular de la federación, y dos entidades no formales.

El artículo 10º señala que los cargos de estos nueve representantes de consorcistas serán remunerados pero deja la definición del monto de esa remuneración a criterio de un reglamento general fuera del control legislativo. Exactamente dice: "El Reglamento General del Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la CABA determina el procedimiento a seguir para la adjudicación de cargos dentro del Comité Ejecutivo, y las remuneraciones de sus miembros, a excepción de los representantes de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires".

Entre las funciones que corresponden al comité ejecutivo se encuentra la de "crear, administrar y mantener actualizado el padrón de consorcios y consorcistas de la propiedad horizontal" (artículo 12º). La iniciativa no explica para qué los miembros del comité ejecutivo quieren los datos de todos los propietarios, comodatarios, prestatarios, usufructuarios, usuarios, inquilinos, tenedores o habitantes de unidades funcionales en propiedad horizontal y de los consorcios en los que habitan, según su propia definición de consorcista establecida en el artículo 19º

El artículo 15º del proyecto de ley ordena: "El Consejo Asesor, con carácter consultivo y honorario, se compondrá en formación itinerante con la invitación que se formalizará a destacados organismos y/o figuras personales que por su conocimiento y capacidad en la materia pueda reforzar los objetivos de la presente", y agrega cuatro entidades que estarían preaprobadas de las cuales tres tienen intereses profesionales (comerciales) específicos en el sector:

1.- El Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados.

2.- La subcomisión de propiedad Horizontal del Consejo Profesional de Ciencias Económicas.

3.- La Cámara Inmobiliaria de la Ciudad.

4.- La Jefatura de Cátedras de Derechos Reales de la Universidad de Buenos Aires.

Con respecto a las comisiones de consorcios que ya funcionan en las diferentes comunas: "En lo inmediato y progresivamente se proyecta la incorporación de un representante de cada una de las quince comunas, incorporados a través de los centros de gestión y participación <sic> del GCABA que representen a las asociaciones barriales y/o consejos vecinales y/u organizaciones sociales de cada jurisdicción y o comisión de propiedad horizontal de cada Comuna". Es de resaltar que su carácter sería consultivo, honorario y de ninguna manera vinculante.

El control de la administración de los fondos que recaude el consejo por cualquier concepto y el dictamen anual correspondiente estará a cargo de la Comisión Fiscalizadora del Consejo de Consorcistas y sus tres suplentes pero sus sueldos serán abonados por la misma entidad que deben auditar.

El artículo 19º define legalmente por primera vez la palabra consorcista: "Entiéndase por consorcista toda persona física o jurídica, propietaria, comodataria, prestataria, usufructuaria, usuaria, inquilina, tenedora o habitante de unidades funcionales en Propiedad Horizontal en los términos de la Ley 26.994 (Código Civil y Comercial de la Nación)".

Según la propuesta de norma que Consorcistas Unidos y Abrevaya redactaron para "ejercer" <sic> la representación de los consorcistas en jurisdicción de la CABA, se requerirá cumplir con cinco condiciones entre las cuales se destacó la última: "Contar con antecedentes indubitables de manifestación pública en práctica y ejercicio de defensa de los derechos de consorcistas en ámbitos de medios comunicativos, administrativos, literarios, judiciales y educativos públicos o privado".

El artículo 28º establece 16 nuevos derechos a los consorcistas aparte de los ya consagrados por el Código Civil y Comercial de la Nación y otras leyes nacionales y locales. Entre todas se destacan:

a) "Exigir la fiel representatividad de la comisión paritaria del Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la CABA a fin de concertar los convenios de trabajo con mejores beneficios y prerrogativas dentro de la propiedad horizontal".

El inciso e) sugiere que el Consejo de Consorcistas brindará –entre otros muchos más- también servicios de gestoría: "Gestionar mediante el Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la obtención de copia de reglamento de copropiedad, planos de subdivisión, actas de asambleas y toda otra documentación concerniente a la unidad funcional que habita".

En otro inciso también se sugiere que realizará auditorías y le otorgará a los consorcistas el derecho a "exigir tomar vista previa o posterior a las asambleas ordinarias de las auditorías legales o contables que del Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la CABA practique a las administraciones".

La iniciativa pone a los representantes de los consorcistas en un dilema ético complejo: por un lado deben defender los intereses de los consorcistas pero por otro es su deber "denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria de la que tenga conocimiento directo o indirecto, y de las obras ejecutadas en propiedad horizontal sin permisos de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes (inciso e del artículo 29).

Por su parte, el inciso f) del mismo artículo, impone obligaciones a los representantes de los consorcistas como si fueran una profesión colegiada: "Denunciar ante el Comité Ejecutivo del Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires todo caso de ejercicio ilegal en el cargo de autoridad de sus colegas". La adaptación del mismo artículo de la Ley Muñoz tenía un cierto sentido que se perdió en la "traducción".

El inciso j) avanza un poco más en ese rol de policía que le correspondería al Estado y lo obliga a tomar una actitud más proactiva, le exige "relevar la existencia de personal ‘informal’ en los consorcios y recomendar su incorporación de acuerdo con la normativa vigente de modo que pueda evitar a los consorcistas exponerlos a costos de juicios laborales".

Las obligaciones que los representantes de los consorcistas deben cumplir suman 27.

El artículo 30º establece que "los representantes de los consorcistas registrados en el Consejo de Consorcistas deben presentar anualmente a la comisión fiscalizadora y publicar en los centros de gestión y participación comunales un informe con el siguiente contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada" de los cuales llamó la atención el inciso a): "Listado actualizado de consorcistas y consorcios empadronados, consignando los datos necesarios preservando el derecho individual a la identidad y privacidad".

El artículo 32º impone que en todo juicio relacionado con la propiedad horizontal sea obligatorio utilizar los servicios del Centro de Resolución de Conflictos creado por el artículo 31º de la iniciativa. Textualmente ordena: "El Reglamento General del Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que apruebe el Comité Ejecutivo debe determinar las normas de funcionamiento del Centro de Resolución de Conflictos, el cual será de carácter obligatorio previo a la instancia judicial bajo pautas de la Ley 26.589 (Ley de Mediación y Conciliación) para todo conflicto del sistema de la propiedad horizontal".