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Cr. Gustavo Gallego.

Cr. Gustavo Gallego.

Correo de Opinión

Expensas comunes y el mito de las extraordinarias por el Cr. Gustavo Gallego

Esta es mi opinión, vertida como un consorcista más, tal vez un topo como bien nos define otro animal de la selva, pero más violento. Encuadraríamos en esa categoría de los pensantes llamados "topos de biblioteca", lo cual me y nos enorgullece. Basta de devoluciones y pasaré a plantear mi opinión sobre los seudo-tipos de expensas.

Mis conclusiones pueden oponerse a gran parte de la doctrina y la jurisprudencia existentes, así que serán bien recibidas las críticas fundamentadas.

Antes de empezar hay dos definiciones importantes:

Mito:

- "Historia imaginaria que altera las verdaderas cualidades de una persona o de una cosa y les da más valor del que tienen en realidad". "En su origen, el mito es un relato oral. Con el correr del tiempo, sus detalles van variando de acuerdo a la transmisión del conocimiento de generación en generación. Una vez que las sociedades desarrollaron la escritura, el mito fue reelaborado en forma literaria, con lo que extendió sus versiones y variantes."

Expensa:

- Definición: sustantivo femenino. Este termino de uso en plural, se refiere a costos, dispendios o gastos ya sea también alguna compra, cuota, despilfarro, derroche o consumición. En derecho se refiere a un conjunto de costas o gastos ya sea causado o conjeturable van a causar en el seguimiento de una acusación o pleito, este se le conoce también bajo el nombre de litisexpensas.

- Etimología de la palabra: Este vocablo viene del latín "expensa" (pecunia) que quiere decir (dinero) gastado.

- Sinónimos: consumo, gasto

Desde el inicio queda claro que expensa es igual a gasto, y que liquidación de expensas es igual a liquidación de gastos. Salvo interpretaciones subjetivas no se le podría dar otra interpretación a esta palabra. La mía se genera, posiblemente, en vicios de la profesión de contador público.

Con el transcurso de los años la temática de la propiedad horizontal fue alimentándose por el aporte de ilustrados en la materia y con la interesada colaboración del sector público

Digo interesada porque toda iniciativa pública llevó agua para su molino, no siendo tan importante el logro de los objetivos planteados como la recaudación generada.

En la opinión de todos los participantes hubo y hay una total concordancia en que las expensas revisten, y siempre revestirán, el carácter de comunes y obligatorias para todos los que integren un consorcio, dependiendo su monto del porcentaje atribuido a su unidad funcional.

El nuevo CCyC, Ley 26994 en su art. 148, hizo un gran aporte dándole el carácter de persona jurídica al Consorcio y definiendo a sus integrantes en el "Artículo 2044. Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio…", quedando claro que pertenecer o integrar no es ser.

Así como hizo ese aporte, también nos condenó a seguir discutiendo sobre si las expensas son ordinarias o extraordinarias, remitiéndonos a la etapa posterior al dictado de la Ley 13512, vigorizando ese mito característico de la propiedad horizontal.

Recordemos que la Ley 13512 y su Decreto Reglamentario Nº 18734 nacieron para formalizar la propiedad horizontal como un instituto distinto a los inmuebles de renta ya existentes, siendo el producto de una serie concatenada de vinculadas iniciativas políticas previas.

En el marco de los edificios de renta se podría justificar la categorización de las expensas en sus dos supuestas subcategorías: ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS. Esto es así porque eran de renta y en ese ámbito se desenvuelven las relaciones entre el propietario del edifico, o locador, y sus inquilinos, hoy locatarios.

Confirmo que no tengo conocimiento que la seudo clasificación de expensas ordinarias y extraordinarias tenga fundamento legal alguno. No sucede así en la jurisprudencia y la doctrina en la que se respalda su existencia. Tampoco tienen relevancia para los propietarios dentro del régimen de propiedad horizontal y como norma de exposición de ciertos gastos es incompleta, por no decir inadecuada.

Ya lo dije y si siguen leyendo lo fundamentaré:

En un consorcio de propiedad horizontal de nuestra República, los propietarios de una unidad funcional no pueden oponerse al pago de las expensas reales y necesarias, aunque con la intervención del Estado aparecieron las obligatorias pero que no reúnen las dos anteriores condiciones.

Esto obligación ya la establecía la derogada Ley 13512, recordando que no hacía mención alguna a las expensas ordinarias o extraordinarias.

El actual CCyC Ley 26994 resalta la obligación de pagar pero sí menciona en su texto a las ordinarias y las extraordinarias pero sin definirlas ni brindando los pasos para hacerlo. También aparecen mencionadas en casi todo el universo de Reglamentos, antes llamados de Copropiedad y Administración, ahora de Propiedad Horizontal.

Hoy el CCyC Ley 26994 dice en el "Art. 2046. Obligaciones. El propietario está obligado… inciso c: pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa", en el art. 2048 4to. párrafo dice: "Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea". y en el "Artículo 2049. Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición".

Con la contundencia de estos párrafos queda claro, y me queda claro, que se deben pagar las expensas comunes. También que habría expensas ordinarias y extraordinarias, lo que no me queda claro porque el CCyC Ley 26994 nunca plantea el método para distinguir unas de otras, solo las menciona.

Esto es así porque el art. 2048 dice que una expensa extraordinaria tiene que ser aprobada por Asamblea, pero para que ello suceda la definición o categorización de extraordinaria debe ser preexistente a la Asamblea, solo hay que leer detenidamente el texto.

Algo similar al pensamiento de Jean Paul Sartre (1905-1980) "primero existo, luego pienso (deciden)". En términos más populares ¿quién le pone el cascabel al gato?

Si el legista quiso decir otra cosa no puedo saberlo, mi opinión es que pudo haber equivocado la sintaxis o redacción pero solo para ser bien pensado.

Luego el CCyC Ley 26994 nos podría estar reduciendo el universo de opciones al decir en su "Capítulo 3. Modificaciones en cosas y partes comunes: Art. 2051: Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios… consentimiento de la mayoría de los propietarios…", y en el "Art. 2052: Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando…, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios".

Estos casos podrían ser expensas extraordinarias porque requieren pasar por una Asamblea si o si, aunque no me dice si son o la forma de identificarlas como tales, sencillamente no dice nada. Solo tenemos la seguridad de que son comunes.

Ahora analicemos otros casos que pueden ocurrir en los que la razonabilidad nos coloca en la misma necesidad de pasar por una Asamblea, pero tal vez con menos quórum:

En un consorcio se postula contratar una empresa de seguridad privada, el monto del contrato es relevante, tiene un plazo de ejecución prolongado e involucra el ingreso y permanencia de personas ajenas–el o los vigiladores- en el Consorcio

¿Quién tomaría tamaña decisión? ¿Permitiríamos que lo decida solo el Administrador con el consentimiento del Consejo de Propietarios? O se haría necesario y racional decidirlo en una Asamblea.

Sí así lo hacemos estaría cumpliendo uno de los requisitos del art. 2048, ¿estaríamos ante otra expensa común extraordinaria? Casi seguramente no porque no hay procedimiento para definirlas y separarlas, y creo que toda la doctrina se volcaría a que es común.

Es que antes de llevar la decisión a la Asamblea, de acuerdo a lo dicho en el art. 2048, ya deberíamos haberla definido como extraordinaria pero no sabemos ni tampoco nos define el método.

A esta altura estamos todos cansados, y no queda nada claro que pasa con las expensas ordinarias y extraordinarias, hasta se podría pensar que: ¿No estaremos perdiendo el tiempo leyendo esto? Podríamos pensar así y no leer más, o seguir leyendo y ver que hay…pero este personaje sigue sin decir nada.

Lo único que se puede concluir hasta el momento es que el propietario debe pagar las expensas comunes, las clasifiquemos como ordinarias o extraordinarias, chicas o grandes, de ocurrencia aislada o periódica, obligatoria o volitiva, asamblearia u operativa. Esta última estaría buena porque cualquier propietario podría saber que se dispuso en una Asamblea y que no nació entre gallos y medias noches.

Y así llegamos a la mitad del objetivo buscado en esta tesis. Si son expensas comunes debemos pagarlas.

Está claro que la clasificación de las expensas no es relevante a los integrantes de un Consorcio porque deben pagarlas y que el ordenamiento legal nos da un método para separarlas en categorías ni el aporte o beneficio que nos brinda. Como diría un amigo: "para que gastar pólvora en un chimango".

El reciente CCyC Ley 26994 definió muchos puntos conflictuales existentes pero a su vez, y como el ave fénix, respaldó la mitológica existencia de las expensas extraordinarias al mencionarlas, otra vez sin definirlas en el ámbito de la PH. Hasta ahora prevalecía el "No creo en las brujas pero que las hay, las hay".

El CCyC Ley 26994 es el primer cuerpo legal nacional de la propiedad horizontal que las menciona trayéndolas del "más allá", imponiendo ahora el "creo en las brujas porque las hay, las hay". En anteriores ordenamientos legales no existieron.

El respaldo a este planteo innovador del CCyC Ley 26994 también surge de aquellas personas ilustradas que, escribiendo sobre temas de la propiedad horizontal, mencionan las expensas extraordinarias dándoles aún más vicios de existencia.

En el actual marco la discusión sobre cómo definirlas nunca terminará de hacer pie, porque resbalaremos y seguiremos discutiendo sin resolver las discrepancias.

No será que, tal vez, la factible clasificación de expensas ordinarias y extraordinarias deban discutirse en un marco legal DIFERENTE al del Título V. Propiedad Horizontal del CCyC Ley 26994.

La Asamblea, que debe participar por estar determinado legalmente o racionalmente como ya demostré, no sabe cómo distinguirlas porque ningún ordenamiento legal lo dice, solo hay opiniones de terceros. Más aún, el concepto de gastos extraordinario fue variando con el transcurso de los años y sus autores, solo hay que buscar en internet.

Mi opinión es que la discusión y análisis de lo que podemos llamar expensas ordinarias y extraordinarias debería discutirse si dentro del marco legal del CCyC Ley 26994, pero en su Título IV. Contratos en particular. Capítulo 4: Locación.

La especificidad del contrato privado llamado "Locación habitacional o de Inmueble" enmarca los contratos de alquiler de unidades funcionales de un Consorcio de PH, pero nada tiene que ver con la Propiedad Horizontal, salvo por el bien que es objeto de la locación.

Tal vez el equívoco pudo haber tenido su origen en los tiempos de la entrada en vigencia de la Ley 13512 que instauró la separación de los edificios de propiedad horizontal de los edificios de renta, en los cuales sí podría ser de interés su categorización llegando hasta nuestros días.

Algunos de los artículos incluidos en el Capítulo 4 del Título IV demuestran lo planteado.

"Art. 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;…".

"Art. 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble…"

"Art. 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo…".

"Art. 1207.- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble. Si es urgente…".

"Art. 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada…".

Donde sí estaría importando es en este ámbito de los contratos de locación, que el CCyC Ley 26994 encuadra en su Capítulo lV, Locación, art. 1187 a 1226, a pesar que en el mismo tampoco las nombra, aun tratándose del tema de mayor conflictividad desde épocas remotas y de su exclusiva incumbencia legal.

Finalmente aquellos que antes mencioné aportando vicios de existencia a lo que yo llamo "mito", también afirman que la diferenciación entre ordinarias y extraordinarias no son problema del administrador, ni del Consorcio. Ratifican que el problema lo deben resolver entre locador y locatario, deslindando al Consorcio de esos conflictos y afirmando que las expensas deben ser pagadas o pagadas.

Tal vez ratificando lo que expreso en estos párrafos.

Eliminar esta discusión si son ordinarias o extraordinarias, originada en la doctrina y la jurisprudencia pero ahora mencionadas por el CCyC Ley 26994 dentro del capítulo de la Propiedad Horizontal, lo planteo como necesario.

Ello permitirá el perfeccionamiento de las cláusulas de los contratos de locación de bienes inmuebles, colocará definitivamente al administrador fuera de los conflictos entre las partes del contrato que es ajeno a su incumbencia dedicando ese tiempo al Consorcio a su cargo, no discutiremos si es de una y otra categoría reiteradamente, entre otros beneficios.

Mi conclusión es que la clasificación de las expensas en ordinarias y extraordinarias es inadecuada a la realidad consorcial y no aporta nada a la administración de los Consorcios, que el CCyC Ley 26994 oscureció más este tema sin resolverlo, y que se debería buscar una mejor exposición de los gastos consorciales.

Es solo mi opinión, pero me resultó interesante plantear este tema que surgió en mis discusiones (Discutir: Examinar y tratar entre [varias personas] un asunto o un tema proponiendo argumentos o razonamientos para explicarlo, solucionarlo o llegar a un acuerdo acerca de él.) con un tocayo, también contador público, y con un ingeniero de mal genio pero muy capacitado.

Mi agradecimiento a ellos y a Internet que morigeró mis limitaciones culturales.

Las "grietas" racionalmente manejadas en un intercambio de opiniones ayudan al crecimiento Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Gustavo Gallego

(1/07/2018)

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