La publicación del paquete reglamentario de la Ley de Modernización Laboral N° 27.802 altera de forma drástica las reglas de juego en la liquidación, el control y la gestión de las relaciones de trabajo. Para el sector de la propiedad horizontal, donde el personal de portería representa el costo más significativo de las expensas, estas medidas exigen una lectura minuciosa, técnica y desprovista de falsos optimismos simplificadores.

Este análisis no puede hacerse a ciegas: cada decreto nacional debe tamizarse obligatoriamente a través del Estatuto de Encargados de Casas de Rentas y Propiedad Horizontal (Ley 12.981) y el Convenio Colectivo de Trabajo aplicable (CCT 589/10 - SUTERH), dado el principio de especificidad que rige nuestra materia. A continuación, detallo un examen profundo, decreto por decreto, de estas reformas fundamentales.

1. Decreto 407/2026: Desregulación documental, costo laboral, paritarias y nuevo control de ausentismo

Este decreto introduce criterios operativos orientados a simplificar las cargas administrativas y dotar de transparencia al costo laboral total. Su aplicación en los consorcios presenta particularidades críticas:

La norma reglamenta el artículo 52 de la Ley de Contrato de Trabajo (LCT) y determina que la obligación de registrar las relaciones laborales se cumple exclusivamente mediante las altas y bajas en los sistemas de la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (arca). El decreto define este mecanismo como suficiente a todos los efectos legales; de este modo, prohíbe requisitos adicionales y determina que no será exigible a los empleadores llevar libros laborales en soporte físico ni digital.

Aquí es donde debemos poner un freno de mano. El artículo 4° del Estatuto (Ley 12.981) exige históricamente un libro especial rubricado. Al ser una norma de orden público sectorial, la exención total que plantea el decreto nacional va a generar colisiones inevitables con las inspecciones del Ministerio de Trabajo local, especialmente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), que retiene el poder de policía laboral.

Mi recomendación es categórica: el consorcio debe mantener el registro voluntario del Libro de Sueldos Digital parametrizado con arca. En caso de un litigio judicial ordinario por diferencias salariales, plus convencionales u horas extras —tan habituales en el suterh—, el libro de sueldos sigue siendo la "prueba reina" para desvirtuar las presunciones en contra del empleador (Art. 55 LCT). Darlo de baja bajo la excusa de la flexibilización es, en mi opinión, dejar al consorcio jurídicamente desprotegido en los tribunales laborales de CABA.

El artículo 5° del decreto reglamenta el artículo 140 de la LCT e impone una estructura rígida de cuatro secciones claramente diferenciadas que los sistemas de liquidación deben adoptar:

1.- Datos identificatorios completos: CUIT del consorcio, CUIL del encargado, fecha de ingreso, antigüedad real, categoría del edificio y lugar o fecha de pago de las cargas sociales.

2.- Detalle de contribuciones y conceptos patronales: todo lo abonado por disposición legal o convencional de forma previa a la determinación del bruto.

3.- Composición bruta y retenciones: determinación del salario bruto con sus respectivos descuentos de ley.

4.- Remuneración neta: el salario de bolsillo expresado de forma clara.

Lo verdaderamente disruptivo para las administraciones es la obligación de incluir en el anverso un cuadro de composición del Costo Total Empleador (siguiendo el modelo del Anexo III del decreto). En el caso de los encargados de edificios, el recibo exhibirá de forma desagregada el costo exacto que abona el consorcio por cada rubro: SIPA, obra social (osperyh), ART, seguros de vida y las contribuciones extraordinarias o fondos solidarios del convenio colectivo. Esto visibilizará ante las asambleas de propietarios el costo real y global de la plantilla.

El control de las carpetas médicas se traslada por completo al entorno digital, lo que otorga una herramienta clave contra el ausentismo injustificado. Para que una orden de reposo laboral sea válida y oponible al consorcio, el certificado debe ser emitido electrónicamente a través de plataformas inscriptas en el Registro Nacional de Plataformas Digitales Sanitarias (renapdis) y estar suscripto por un profesional matriculado ante la Red Federal de Registros de Profesionales de la Salud (refeps).

Si surgen discrepancias insalvables entre el control médico que envía la administración y el certificado del encargado, las partes quedan habilitadas para recurrir a juntas médicas oficiales o a dictámenes de institutos públicos o privados que cuenten con un mínimo de 5 años de inscripción continuada en el Registro Federal de Establecimientos de Salud. Esto pone fin a los certificados en papel de dudosa procedencia que interrumpen servicios esenciales como la limpieza o la recolección de residuos.

El artículo 5° del decreto introduce una modificación sustancial al régimen de negociación colectiva (Decreto 199/88). Ratifica de manera expresa que, en las mesas paritarias, la representación de los consorcios de propietarios podrá ser ejercida por las asociaciones que los agrupen; este es un paso fundamental para buscar el equilibrio en la discusión de los futuros convenios del sector.

2. Decreto 408/2026: Estructuración financiera de los Fondos de Asistencia Laboral (FAL)

Este decreto define la arquitectura financiera y el blindaje de las cuentas destinadas al nuevo sistema de cese laboral que busca sustituir o complementar el esquema indemnizatorio tradicional de la LCT. Se estructurará mediante fondos comunes de inversión o fideicomisos financieros supervisados por la Comisión Nacional de Valores (CNV). Para incentivar el sistema, la norma declara la exención total del Impuesto sobre los Créditos y Débitos en Cuentas Bancarias (impuesto al cheque) para todos los movimientos, suscripciones y rescates de cuotapartes de estos vehículos de inversión.

Atención aquí: la aplicación de este fondo de cese no opera de manera automática ni compulsiva. Al ser un régimen optativo, su implementación en la propiedad horizontal requiere obligatoriamente que las partes signatarias (fateryh/suterh y las cámaras de administradores) acuerden su adopción formal dentro de la negociación colectiva.

Hasta tanto el sindicato y las cámaras no firmen una modificación convencional en este sentido, la estabilidad y el despido de los encargados se seguirán rigiendo estrictamente por las indemnizaciones del artículo 6° de la Ley 12.981 y las pautas generales de la LCT. El beneficio fiscal del Decreto 408/2026 queda estructurado como una plataforma financiera disponible para cuando el sector decida colectivamente el momento de implementarlo.

3. Decreto 409/2026: Régimen de Promoción del Empleo Registrado (Blanqueo Laboral)

Este decreto operativiza la regularización de las relaciones laborales del sector privado que se encuentren no registradas o deficientemente registradas (subdeclaración de salarios o fechas de ingreso falsas), iniciadas con anterioridad a la vigencia de la Ley 27.802.

El incentivo medular radica en una condonación total de la deuda por capital e intereses generada por la falta de pago de aportes y contribuciones destinados a los subsistemas de la seguridad social (jubilaciones, asignaciones familiares y Fondo Nacional de Empleo). Para la porción de deuda que no resulte alcanzada por la condonación, el decreto instruye a arca a implementar un plan de facilidades de pago con condiciones financieras sumamente favorables.

En los consorcios es muy frecuente arrastrar contingencias severas por haber registrado de forma deficiente las jornadas de los suplentes de fin de semana, personal jornalizado de limpieza, cuidadores de cocheras o personal contratado a través de empresas de servicios no habilitadas. El Decreto 409/2026 representa una ventana excepcional de amnistía financiera. Permitirá a las administraciones sanear los registros de empleo del personal del edificio ante arca, eliminando pasivos ocultos y extinguiendo el riesgo de multas previsionales e intereses punitorios acumulados que, históricamente, ponían en jaque el patrimonio del consorcio mediante expensas extraordinarias impagables.

Para resguardar la responsabilidad legal de la administración, se deben adoptar de forma inmediata las siguientes directivas:

1.- No innovar respecto al libro de sueldos: a pesar de la desregulación formal del Decreto 407/2026, ratificamos la obligación práctica de mantener el Libro de Sueldos Digital. Es el único escudo probatorio eficaz ante la justicia del trabajo.

2.- Adecuación tecnológica de las liquidaciones: reestructuración de los recibos para visibilizar de forma desagregada el cuadro de "Costo Total Empleador" exigido por el Anexo III.

3.- Auditoría estricta de licencias médicas: notificar formalmente al personal del consorcio que ya no se reconocerán certificados médicos en soporte papel que estén por fuera de los ecosistemas digitales obligatorios del renapdis y refeps.