Un día nos despertamos y nos dimos cuenta que no podíamos salir más allá de los límites de nuestra unidad funcional, el solo hecho de salir al pasillo común, tomar el ascensor o quedarse a "chusmear" con la vecina o el encargado se había transformado en acto delictual. Ni que hablar de utilizar los famosos "amenities", piscina, SUM y gimnasio, que quedaron cerrados con un cartelito de no pasar, prohibida su entrada.

Todo ello como consecuencia de la pandemia mundial , generada por el COVID-19 y con ello toda la vida consorcial en especial se ha visto revolucionada por decretos de necesidad y urgencia que limitan algunos de nuestros derechos como por ejemplo el de circular por lugares comunes del edificio hoy no somos libres de hacerlo.

En tal sentido, considerando que las recientes normas emanadas tanto por parte de las autoridades nacionales como de las locales en la CABA se orientan en el sentido de restringir la circulación y aglomeración de personas en espacios públicos, resulta prudente transpolar el espíritu de dichas normas a la regulación del uso de espacios comunes ^[1] y los comunes no indispensables de los edificios ^[2] afectados al régimen de Propiedad Horizontal En virtud de lo expuesto, basado en la legislación que a continuación desarrollamos, consideramos que resulta obligación del administrador suspender el acceso a los mencionados espacios comunes no indispensables.

Cabe destacar que el Código Civil y Comercial de la Nación, en su artículo 2.042 define como "cosas y partes comunes no indispensables", con carácter enunciativo, a los siguientes sectores: la piscina, el solárium, el gimnasio, el lavadero y el salón de usos múltiples (SUM). En virtud de ello, cabe concluir que la supresión temporaria de los mismos no implicaría en modo alguno afectar los servicios y prestaciones necesarias y esenciales que debe brindar el consorcio a los fines de garantizar su objeto jurídico.

En otro orden, respecto de las obligaciones que pesan sobre quienes administran consorcios, cabe analizar que el mencionado Código Civil y Comercial, el inciso "c" de su artículo 2.067, determina que será obligación del administrador: "...dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales". A su vez, en la misma línea de ideas, el inciso "b" del artículo 9° correspondiente a la Ley 941 (y modificatorias) establece como obligación de los administradores "atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas".

De lo expuesto en los conceptos que anteceden, consideramos necesario que quienes tienen a cargo la administración de consorcios eleven indicaciones expresas y precisas al personal correspondiente a los fines de que se inhabilite el acceso y uso de los mencionados espacios. Ante la emergencia sanitaria, el administrador se encuentra perfectamente habilitado para suspender el acceso a las áreas comunes.

Habiendo colocado en contexto normativo, ha resultado un poco dificultoso , a los administradores, hacer cumplir esta normativa, dado que estos protocolos impuestos por el Gobierno Nacional traen un cierto malestar entre propietarios.

Conforme los DNU 620/20, 297/20 ampliado por la Resolución 2020-842 GCABA-MSGC 29.3.20 y DNU 355/2020 seguimos en un aislamiento sanitario obligatorio y habiendo recibido varias consultas respecto a casos de posibles contagiados, ordenamos los pasos a seguir

Toda persona que presente fiebre y uno o más síntomas respiratorios (tos, odinofagia, dificultad respiratoria) sin otra etiología que explique completamente la presentación clínica, y que en los últimos 14 días haya estado en contacto con casos confirmados o probables de COVID-19 o tenga un historial de viaje fuera del país.

1) A los fines de ser más fácil manejar estos casos, en dónde existe dudas desde la línea 107 de salud de la Ciudad se brinda información a los vecinos y respuesta a todas las dudas a través de un call center especializado. Cuentan con un equipo listo para ayudar a los vecinos que lo necesiten. No es necesaria la intervención del administrador, cualquier propietario u ocupante de alguna unidad funcional puede hacer la denuncia.-

2) Denuncia de los propietarios, que algún propietario o consorcista está incumpliendo el aislamiento obligatorio, el administrador debe dar aviso en forma inmediata a la autoridad de aplicación .-

Con fecha 8/04/20 en el diario "ámbito financiero" salió un curioso artículo en donde un administrador aplicó una multa o pretendió aplicar una multa a quienes violaren la cuarentena ^[3].

Una gran pregunta, podremos contestarla?. Tendrá una sola respuesta? Podrán los propietarios por su propia decisión establecer un sistema normativo justo para aplicar a los incumplimientos al reglamento de propiedad horizontal y al reglamento Interno y lograr que sean respetados?

En caso que respondiéramos que no es un mito sino una realidad posible, en principio deberían tener un reglamento que tipificara cuáles serían la conductas a sancionarse?, el tribunal que sería el encargado de investigar la conductas contrarias a las normas establecidas puertas adentro?.

¿Quiénes lo integrarían? ¿Lo más viejos?, ¿los más sabios? ¿Los profesionales? ¿Los más probos? ¿Los que se postulen? ¿Cómo serían elegidos?, ¿Por quiénes? ¿Cuánto durarían en sus cargos, serían reelegibles? ¿Recibirían honorarios?

¿Los propietarios tendrían garantizados el debido proceso y el derecho a la defensa? ¿Y si son injustamente denunciados? ¿Tendrían posibilidades de recurrir a la justicia estatal para corregir excesos y arbitrariedades? Hoy una empresa imposible.-

Estas mismas preguntas se las han estado formulando muchos doctrinarios y la justicia ha dado respuestas a través de sus fallos, los reglamentos de propiedad y los internos en muchos casos los regulan. También el nuevo Código Civil y Comercial (ley 26.994) ha fijado su posición al respecto.

Considero que no hay una única respuesta posible, las posibilidades para establecer un sistema normativo dentro de la propiedad horizontal son viables pero a mi criterio, no podrá suplantar al sistema jurídico estatal, podrán regularlos sin excederse ni disminuir los derechos de propiedad acordados, dado que no son un estado dentro de otro estado y no tienen el privilegio de la jurisdicción.

Al respecto la posición de los legisladores en la nueva codificación para los edificios bajo la órbita del título V propiedad horizontal, fue especificada en capítulo 9. Infracciones, que establece que en caso de violación al reglamento o a las normas establecidas en el código el propietario o el consorcio podrán recurrir a la justicia.

Diferente es el tratamiento acordado por el mismo cuerpo normativo para los conjuntos inmobiliarios (título VI, capítulo I) que en materia de aplicación de sanciones ante incumplimientos de los propietarios, se le han dado una mayor flexibilidad (artículos 2080/2086 y 2083) en la medida que las sanciones impuestas sean fundadas, razonables y no arbitrarias.

Creeríamos tener resuelto el gran enigma aunque estimo que estamos un poco alejados de la solución. Cada consorcio o conjunto inmobiliario es un mundo diferente compuesto por personas que persiguen distintos tipos de justicia y no la justicia como símbolo de paz y resolución de conflictos.

Todavía tenemos un largo camino para encontrar juntos el justo medio que satisfaga a todos. De esto se trata.

La instauración de una justicia consorcial, podría ser aplicada bajo las normas descriptas anteriormente, o sea en "tiempos normales", antes de la pandemia.

Analizando el caso expuesto, en el artículo de referencia, considero que el administrador sólo tiene un camino ante el incumplimiento del aislamiento sanitario obligatorio -que no es el de aplicar una multa- sino denunciar ante la autoridad para que éste sea el que le aplique la multa y le inicie el proceso penal establecido en estos casos ^[4]

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[1] Art 2041 inc b) y c)

[2] artículo 2042 del Código Civil y Comercial

[3] https://www.ambito.com/informacion-general/cuarentena/puede-la-administracion-un-edificio-multar-quienes-violen-la-cuarentena-n5094333

[4] DNU 260/2020 art 7 (art 205, 239 C.P)