[BPN-15/10/20]  Con fecha 3/4/20, la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDYPC) dictó la disposición 2020-2597-GCABA-DGDYPC que lejos de protegernos como consumidores nos sume en esa confusión normativa a la que ya nos tiene acostumbrados.

A partir de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación todo lo relativo a la propiedad horizontal se regula por lo normado por el Código Civil [1]. La determinación de la manera que uno de sus órganos (la asamblea) de una persona jurídica (el consorcio) forma su voluntad y toma decisiones es materia de legislación común y, como tal, prerrogativa única del Congreso Nacional por lo que no corresponde a las provincias ni a la Ciudad de Buenos Aires incursionar en ese ámbito (cnf. CSJN Fallos 325:428) [2].

Es decir, que la ley de fondo prevalece sobre la ley local, dejando para el ámbito de la Dirección General de Defensa y Protección al consumidor, la registración y control de la actividad del profesional que desempeña el administrador. Todo lo relativo al cese del administrador y la forma en que se toman las decisiones por parte de la asamblea (órgano deliberativo) y por lo tanto su regulación es competencia del Congreso federal por tratarse de normas de derecho sustantivo, materia delegada por las provincias a la Nación.

Circunscribiendo la competencia de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a la reglamentación de las cuestiones relativas al "ejercicio profesional, fomento del empleo y policía del trabajo" en el ámbito de su jurisdicción (Arts. 129, CN; 80, inc. 2º, ap. d), es una potestad constitucional en virtud de la cual la Legislatura ha dictado ya otras normas reglamentarias de actividades profesionales, como por ejemplo la ley reguladora de la función notarial (Ley 404).

En su primer artículo dispone la prórroga masiva de todos los mandatos de administradores hasta el 31/5/20, circunstancia ésta que entiendo, se ha dictado, a los efectos que los mismos no tengan problemas con el uso de las cuentas bancarias, dado que algunos bancos son extremadamente estrictos con este requisito, debiendo estar vigentes sus mandatos para operar las cuentas corrientes. La profusa jurisprudencia opina en forma diferente en cuanto a la vigencia del mandato "cuando se encuentra vencida la designación del administrador y no se designa uno nuevo éste permanece en el cargo hasta su reemplazo en forma concordante con lo previsto por el Art. 257 de la Ley General de Sociedades. El simple vencimiento del término para el cual fue designado el administrador no produce ipso iure la cesación de la designación en el cargo cuyas funciones subsisten en tanto no fuera revocado el mandato por los otorgantes (Sumario Nº. 25934 de la base de datos de la secretaría de documentación y jurisprudencia de la Cámara Civil - Cancil. Sala E CDPHC/SER S/RENDICION DE CUENTAS 7/05/15) [3].

Lo dispuesto por el segundo artículo excede a las facultades normativas del organismo revelando la ignorancia en su dictado mezclando normas que sí pueden dictar como son la entrega de las liquidaciones en formato digital salvo en aquellos casos en que exista una solicitud expresa y fundada del consorcista o imposibilidad de poder recibirla en dicha modalidad [4] y normas exclusivamente del derecho de fondo, como son las oposiciones a las proposiciones decididas en asamblea, conforme lo dispuesto por el Art. 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación.

He aquí la incongruencia, este artículo se refiere a una resolución emitida por DGDYPC (prórroga del mandato) que no fue decidida en asamblea alguna por estar prohibidas por el DNU 297/20. Nos preguntamos, entonces, ¿A qué tipo de oposición se refiere que puedan oponerse los propietarios por el Art. 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación? ¿A una norma local que no se ha decidido en asamblea? Sencillamente un dislate.

El artículo tercero directamente rompe con la jerarquía de las normas. Una norma local legisla sobre un órgano de la persona jurídica consorcio, la asamblea, modificando lo normado por el código de fondo. En el actual contexto, luego de casi 4 años de la incorporación del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación no hay lugar a dudas que dicha modificación, si procediere, emanaría del Congreso de la Nación.

Este artículo abre la puerta a un instituto, "asambleas virtuales" que la comisión legisladora del Código Civil y Comercial de la Nación no creyó conveniente incorporar por no darse las condiciones para ser viable su desarrollo.

Es erróneo aceptar el criterio establecido en los fundamentos para el dictado de esta resolución, que en materia de propiedad horizontal y en especial en las asambleas se pueda aplicar como válido la Resolución General Nº 11/2020 que autoriza el establecimiento -como mecanismo válido para la adopción de las decisiones societarias- de las reuniones a distancia siempre que sea respetado el de la participación con vos y voto. Ambas figuras son distintas, y el consorcio no se encuentra huérfano de un instituto para la toma de decisiones y es innecesario por analogía utilizar la resolución general referida.

A mayor abundamiento, el artículo tercero atenta directamente al derecho de los propietarios y a su derecho a voto dado que, de aplicarse el mismo, quedarían al margen un gran sector de la sociedad que no está familiarizado con la tecnología o no cuenta con internet.

Recordemos lo que ya dijéramos en oportunidad de la publicación del artículo en el diario El Dial "Asambleas de consorcio virtuales en tiempo de coronavirus" [5]: ¿En qué medida es válida la convocatoria a una asamblea virtual? ¿Existiría alguna posibilidad de tomar decisiones en un consorcio sin el requisito de estar presente en una asamblea? ¿Es posible la toma de decisiones fuera del ámbito de la asamblea conocida y reglamentada?

Los legisladores dejaron en claro que todos los consorcios tienen dentro de su reglamento alguna mención sobre el tema de las asambleas en cuanto a su convocatoria, periodicidad y notificación para el caso de que alguno de los reglamentos no las tuvieran incorporadas la nueva normativa trae algunos artículos que pueden suplir la falta. Ellos son los artículos 2059º, 2060º, 2061º, 2062º y 2064º del Código Civil y Comercial de la Nación.

Tal como se encuentra redactado, los legisladores utilizaron el término "reunión" de propietarios al referirse a la definición de asamblea al igual que lo hacen en el artículo 2058º, dos veces en dos artículos distintos.

De ello se podría interpretar que la toma de decisiones se haría únicamente en una forma "presencial".