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El concepto de ruina debe aplicarse también para los casos en que haya amenazada de derrumbe en el lugar.

Código Civil

Extienden el concepto jurídico de ruina para los edificios

[BPN-28/01/09] Los jueces Miguel Ángel Vilar y Diego Sánchez, integrantes de la sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, consideraron que el concepto de ruina, fijado en el Código Civil para el estado de los edificios y las obras inmuebles, debe aplicarse también para los casos en que haya amenazada de derrumbe en el lugar. De esta forma, extendieron el concepto jurídico de ruina para los edificios.

La decisión surgió a partir de un caso en el que un consorcio demandó a una empresa por supuestas deficiencias en la obra que no fueron acreditadas. El caso está caratulado como "Consorcio de propietarios Amenábar 1415 c/desarrollo urbano Buenos Aires sociedad anónima y otro s/daños y perjuicios derivados de la propiedad horizontal". El consorcio del barrio porteño de Belgrano demandó al Desarrollo Urbano Buenos Aires S.A y al director de la obra por la ruina parcial del edificio.

Pese a esta ampliación del concepto, los camaristas sostuvieron que en el caso del consorcio de Belgrano las pericias de la ingeniera concluyeron que no existe ninguna evidencia visible de ninguna falla estructural que ponga en peligro la estabilidad del edificio.

Dr. Jorge Maldonado. Un fallo saludable por el Dr. Jorge Maldonado

Se trata de un fallo muy interesante. Podemos hasta hablar de cierta audacia o "activismo judicial", como le gustaba decir al gran constitucionalista Germán Bidart Campos, que exhortaba a los jueces a que no fueran pusilánimes, que no se escudaran detrás del texto frío y estático de las normas para no correr riesgos de que sus decisiones fueran revocadas por vía de recurso y que, por el contrario, se dedicasen con valentía y rigor intelectual y técnico a concretar el valor justicia en la realidad del caso sometido a estudio.

Veamos:

a) el dato interesante es la interpretación extensiva, no "contra o praeter legem" sino amplia, que los jueces le dan al artículo 1646 del Código Civil, atinente al contrato de locación de obra;

b) más interesante aún es que esta interpretación extensiva, perfectamente válida en el ámbito de derecho civil (y vedada, por ejemplo, en el del derecho penal), permite que quienes contratan una obra, un edificio de propiedad horizontal en este caso, puedan gozar de mayor protección respecto de los defectos dolosos o culposos de construcción cometidos por la Empresa constructora (vicio de construcción o del suelo, mala calidad de los materiales, etc), al considerar que la "ruina parcial" también incluye el supuesto de "peligro de derrumbe"; es decir, no hace falta que se venga abajo todo o parte del edificio, sino que basta que se configure la situación de peligro;

c) así las cosas, los consorcistas cuentan a partir de este fallo con un antecedente importante para fundar sus reclamos contra empresas desaprensivas o directamente tramposas;

d) lo paradojal de este fallo es que el consorcio perdió el juicio, pero no porque pudo haber sido realmente perjudicado aunque no hubiese "ruina parcial", sino por no haber probado el daño y no haber impugnado las pericias de ingeniería que no consideraban que aquí se daba el "peligro de derrumbe". Sin embargo, esto es lo que permitió a los jueces desarrollar esta teoría que goza de sólidos fundamentos jurídicos.

Creo que es un fallo saludable, aunque lamentablemente infrecuente.

No abundan los jueces equilibrados y audaces.

Los jueces agregaron que el actor no cuestionó las pericias ni acreditó con elementos que los desperfectos denunciados hagan peligrar la estabilidad del edificio

Ruina de edificio

Los jueces subrayaron que el concepto de ruina de edificios también debe aplicarse para los casos donde haya amenaza de derrumbe. El artículo 1646 del Código Civil habla de "ruina total o parcial" pero según ellos debe analizarse "la redacción y el propósito del artículo en análisis" y por lo tanto "corresponde añadirle un mayor alcance".

"La noción ruina –tanto total como parcial- cabe extenderla por un lado, a una situación en que exista un peligro real o amenaza de derrumbe o destrucción del edificio y, por el otro, al factor tiempo, a la duración, a la persistencia de la obra, toda vez que el artículo también se refiere a esta circunstancia" , argumentaron los magistrados.

"De ordinario dicho término expresa un acontecimiento concluido: la cosa ya caída, derrumbada o destruida, lo cual, generalmente es así", analizaron.

En ese marco, los jueces explicaron que el análisis debe darse sobre "los elementos esenciales de la construcción aplicados a la estructura del edificio, el análisis de su contextura" y también sobre su duración frente a la cual "será preciso evaluar estos mismos medios, calculando, además, la vida útil del inmueble para ver si satisfacen o garantizan el término previsto".

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