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Cámara de Diputados de la Nación

Dictamen positivo en diputados para el proyecto de la Ley de Alquileres

Fotoilustración.

[BPN-13/11/19] El pasado 6 de noviembre, la iniciativa que propone una nueva ley de alquileres recibió dictamen de la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados de la nación. Eleva la duración de los contratos de dos a tres años, establece una actualización anual atada al índice de precios y a los salarios, amplía el plazo de renegociación del contrato a 90 días, libera al inquilino del pago de las expensas extraordinarias, ofrece más opciones de garantía, el depósito no podrá exceder el mes, se podrá rescindir el contrato con un aviso de tres meses, los desalojos serán más expeditivos y obliga a registrar los contratos en la AFIP:

No exime a los inquilinos del pago de la comisión inmobiliaria.

El proyecto de ley -para lograr su objetivo- propone la modificación de 12 artículos del Código Civil y Comercial de la Nación, la modificación del artículo 6º de la Ley 26589 (Mediación y Conciliación), agrega cuatro artículos bajo el título "Regulación complementaria de las locaciones", agrega cuatro artículos que componen el "Programa Nacional de Alquiler Social" y tres artículos bajo el título "Métodos alternativos de resolución de conflictos".

Esta iniciativa se trabajó sobre los proyectos presentados por los diputados Silvia Renee Horne (Movimiento Evita), Agustín Oscar Rossi (Frente Para la Victoria – PJ), Felipe Carlos Solá (Red por Argentina), Daniel Andrés Lipovetzky (PRO), Karina Banfi (UCR), Diego Matías Mestre (UCR), Juan Cabandié (Frente Para la Victoria – PJ), Josefina Mendoza (UCR), Brenda Lis Austin (UCR) y Juan Fernando Brügge (Córdoba Federal).

Los expedientes que se tuvieron en cuenta fueron: el 0128-D-2018 (Banfi), 0684-D-2018 (Mestre), el 1835-D-2018 (Cabandié), 2940-D-2018 (Brügge) el 4521-D-2019 (Mendoza) el 4754-D-19 (Austin).

El proyecto consta de 24 artículos de los cuales uno es de forma <texto original>

De dos a tres años

Los contratos de locación, cualquiera sea su destino se considerarán celebrados por un plazo mínimo de tres años. Para lograr esto la iniciativa busca modificar el artículo 1196º del Código Civil y Comercial de la Nación.

Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres años, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

En este texto de la iniciativa se pintó de amarillo lo que se modificó y de verde lo que se agregó al texto original del Código Civil y Comercial de la Nación.

Actualización anual

Según el artículo 14º del proyecto el ajuste del alquiler mensual sólo podrá ser anual y para su cálculo se tomará utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, estarán exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la Ley N° 23.928 y sus modificatorias. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo podrán realizarse ajustes anuales. En ningún caso se podrán establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario. A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deberán efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Renegociaciones

La renegociación del contrato se debe realizar 90 días antes de su finalización. A tal efecto el proyecto agrega un artículo 1.221º bis al Código Civil y Comercial.

Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

Expensas extraordinarias

La iniciativa libera al inquilino del pago de las expensas extraordinarias aunque le mantiene la obligación del pago de las expensas comunes ordinarias. Agregó un párrafo que define estas últimas.

Para lograr este objetivo se modificaría –de ser aprobado el proyecto- el artículo 1.209 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que de a la cosa locada.

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

En este texto de la iniciativa se pintó de amarillo lo que se modificó y de verde lo que se agregó al texto original del Código Civil y Comercial de la Nación.

Más opciones de garantía

En el artículo 13º de la iniciativa se proponen cinco opciones de garantía de las cuales el locatario deberá ofrecer al locador cómo mínimo dos y este a su vez deberá aceptar una.

En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario propondrá al locador al menos dos de las siguientes garantías:

a. Garantía Inmobiliaria;

b. Aval Bancario;

c. Seguro de Caución;

d. Garantía de fianza; o

e. Garantía personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

En caso de ser más de un locatario, deberán sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo. El locador no podrá requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo que se tratase del supuesto previsto en el inciso e) en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez veces. Bajo tales condiciones, el locador deberá aceptar una de las garantías propuestas por el locatario. En los supuestos de los incisos b, c y d, la reglamentación establecerá los requisitos que deberán cumplir las personas que otorguen estas garantías y las características y condiciones de las mismas.

Un mes de depósito

El depósito no podrá exceder el monto del primer mes de alquiler -o sea el menor valor del total de años contratado- y será devuelto según el valor del último mes de alquiler -o sea según el mayor valor del período contratado- preservándose así su poder adquisitivo.

Para lograr este objetivo se modificaría el artículo 1.196 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a. el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.

b. depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien deberá restituir de manera inmediata las sumas retenidas; el pago de valor llave o equivalentes; y

c. la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

En este texto de la iniciativa se pintó de amarillo lo que se modificó y de verde lo que se agregó al texto original del Código Civil y Comercial de la Nación.

Recisión del contrato

Si el inquilino anuncia al locador su deseo de rescindir el contrato con una anticipación de tres meses no deberá pagar indemnización alguna.

A tal efecto propone modificar el artículo 1.221º del Código Civil y Comercial de la Nación.

El contrato de locación de inmuebles con destino habitacional puede ser resuelto anticipadamente por el locatario si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un mes de anticipación.

Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

Cuando la notificación al locador se hiciese con una anticipación de tres meses o más, no corresponderá el pago de indemnización alguna por dicho concepto. Lo establecido en el presente artículo no será de aplicación a los supuestos enumerados en el artículo 1199.

En este texto de la iniciativa se pintó de amarillo lo que se modificó y de verde lo que se agregó al texto original del Código Civil y Comercial de la Nación.

Desalojo

Ante el incumplimiento de un inquilino, el locador podrá iniciar la acción judicial de desalojo, la que deberá sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción aunque en caso de no prever un procedimiento especial deberá ser el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales.

Para lograr este fin el proyecto propone modificar el artículo 1.221º del Código Civil y Comercial de la Nación.

Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.

La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tendrá por válida, aún si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario deberá restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador podrá iniciar la acción judicial de desalojo, la que deberá sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales. En ningún caso el locador podrá negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste podrá realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.

En este texto de la iniciativa se pintó de amarillo lo que se modificó y de verde lo que se agregó al texto original del Código Civil y Comercial de la Nación.

La AFIP deberá ser informada

El locador deberá informar cada contrato de locación que celebre a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP). En caso de que se inicien acciones judiciales sobre un contrato de locación los jueces también deberán informar a la AFIP sobre su existencia a los fines de que tome la intervención que corresponda.

Así lo establecerá el artículo 16º del proyecto de ley.

Los contratos de locación de inmueble deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho Organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dispondrá un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hará pasible de las sanciones previstas en la Ley N° 11.683 (t.o. en 1998 y sus modificaciones). Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el Juez deberá informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda. No obstante, la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.

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