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Rendición
Anual Cuentas de los Consorcios La
Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Sanciona
con Fuerza de Ley |
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Artículo 1°: |
Los consorcios de administración que se encuentren regidos por la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512, estarán obligados que la rendición de cuentas anual requerida por los reglamentos de copropiedad y administración, se encuentre certificada por el dictamen de un profesional graduado en Ciencias Económicas. |
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Artículo 2º: |
los
consorcistas podrán voluntariamente establecer una periodicidad inferior
a la dispuesta en el artículo anterior. |
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Artículo 3º: |
Son requisitos para considerar válido el dictamen emitido por el profesional:
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Artículo 4º: |
El dictamen para considerarse válidamente emitido deberá contener los siguientes requisitos:
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Artículo 5º: |
El dictamen que versa sobre la rendición anual de cuentas deberá contener un análisis pormenorizado de:
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Artículo 6º: |
En aquellos casos en que el consorcio opte por el dictamen de periodicidad mensual o semestral, este también será obligatorio y deberá incluir:
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Artículo 7 |
La
administración del consorcio pondrá a disposición del profesional
certificante los siguientes elementos:
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Artículo 8º: |
El
profesional que firma el dictamen debe constituir una garantía real o
dineraria por un monto equivalente al 30% del que certifica. |
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Artículo 9º: |
El
profesional dictaminante no podrá exigir honorarios superiores al 5% del
monto de la suma total de las expensas ordinarias que se liquide a los
consorcionistas. |
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Artículo 10º: |
Quedan
exceptuados de esta ley aquellos consorcios que tengan menos de 12
Unidades Funcionales |
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Artículo 11°: |
Comuníquese, etc. |
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FUNDAMENTOS Señora
Presidente: El
consorcio de propiedad horizontal es un ente que posee personalidad jurídica,
que requiere que se lo administre correctamente y con transparencia. Ya
que los fondos que son manejados por algunos consorcios ascienden a
importes más que significativos. En
consecuencia existe un interés privado de los copropietarios en cuanto a
la sanidad financiera de su consorcio puesto que las expensas son la
fuente de ingresos que conforma el capital del consorcio. Pero
también existe un interés público por parte de la Administración y su
distintos órganos que versan sobre la recaudación impositiva, la
seguridad social, y otros elementos que conforman el interés público. El
estado del edificio muchas veces depende de una buena administración y de
la forma en que son administrados los recursos de los que dispone el
consorcio. Corresponde
también aclarar que hace al interés público el brindar todas las
herramientas posibles a la sociedad para el control y certificación del
estado contable del consorcio y de su solidez económica. La
suma dineraria que un copropietario paga en forma mensual, conocida como
expensas, se calcula según la extensión de cada una de las unidades
funcionales y representa un porcentaje sobre el importe total de los
gastos de todo el consorcio. Ello nos demuestra que la falta de control
sobre el monto total repercute directamente sobre el propietario generándole
a éste un perjuicio económico directo, puesto que puede terminar pagando
una suma que sea equivalente a un porcentual mayor. El
Administrador de un Consorcio de Propietarios debe llevar a cabo una tarea
prolija y fuertemente controlada, puesto que si la función de este no es
del todo correcta o su desempeño presenta fallas. Los damnificados
directos son los propietarios. Esto muestra la necesidad de la certificación
del profesional en ciencias económicas, para dar mayor tranquilidad a los
propietarios quienes con sus aportes conforman el capital del consorcio. Máxime
siendo ellos quienes pueden llegar a sufrir algún perjuicio no solo económico
sino también físico en el caso de que las medidas de seguridad no sean
respetadas y cumplidas perfectamente. La
necesidad de incrementar los controles sobre los gastos de los consorcios
es un tema que la ciudadanía viene reclamando fuertemente, ya que abundan
ejemplos donde dos departamentos de igual superficie, en edificios
similares y ubicados en el mismo barrio de la Capital pueden llegar a
pagar expensas con diferencias de casi el 300%. No importa que estén
insertos en la misma ciudad, lo cual significa que se puede acceder a los
mismos servicios de mantenimiento de ascensores, cañerías, jardines o
piscinas. Esa diferencia entre tarifas se repite tanto en Palermo como en
La Boca, Belgrano o Caballito, según
datos preliminares de una encuesta entre más de 500 edificios que
se está procesando en estas horas en la Secretaría de Defensa de la
Competencia y del Consumidor. El muestreo, tomado al azar entre los 65.000
edificios de cinco o más pisos que hay en la Ciudad de Buenos Aires,
arroja los siguientes datos: ·
La zona en que se ubica el edificio afecta el valor de las expensas. Son
menores en barrios como Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda. Si el
mismo edificio estuviera en Retiro o Recoleta, su gasto mensual se elevaría,
en promedio, un 38%. ·
La diferencia entre las expensas más caras y las más baratas de
departamentos similares en el mismo barrio puede llegar al 295%. ·
Esas diferencias podrían originarse en una práctica oportunista por
parte del administrador. En otras palabras: el administrador podría
cobrarle expensas más caras a los habitantes de barrios de mayor poder
adquisitivo. Esa idea tiene un sustento adicional: las expensas son más
altas en los edificios de mayor valuación fiscal. ·
El edificio con expensas más baratas es uno que gasta sólo $ 330 pesos
mensuales. Queda en Flores, tiene 7 pisos pero apenas 4 departamentos,
tres en dúplex. Sin detalles de lujo, cochera ni portero, con un
ascensor, los vecinos piden varios presupuestos antes de encarar un
arreglo. ·
El edificio con expensas más caras gasta $ 42.364 al mes. Queda en
Palermo, es una torre de 33 pisos, con 93 unidades y 3 ascensores,
servicios centrales y vigilancia. Tiene detalles "de lujo" según
los términos de la encuesta: canchas de tenis, sauna, pileta, salón de
fiestas y antena colectiva para televisión por cable. Además del
portero, paga abonos mensuales al jardinero, electricista y plomero. ·
En Villa del Parque hay dos edificios de similares características en
cuanto a ascensores, encargado y falta de detalles de lujo. Pero uno tiene
la mitad de departamentos y gasta el doble: $ 37.600 mensuales, por
mantener 96 unidades. El edificio vecino, con 163 unidades, gasta $
15.800. · La diferencia entre los edificios que más gastan y los que
menos gastan es mayor en Caballito, Flores y Parque Chacabuco. Los más
parejos son San Nicolás, Monserrat, Retiro y Recoleta. ·
Apenas el 7% de los edificios encuestados tienen al menos un detalle
"de lujo" como pileta, gimnasio, aire acondicionado central,
canchas de tenis, salón de fiestas o sauna. Los detalles de lujo
incrementan en un 12% el valor promedio de las expensas, contra el 37% que
suben por cada ascensor adicional. ·
El 27% de los edificios tiene vigilancia, de los cuales poco más de la
mitad (16% del total) tiene seguridad sólo de noche. ·
Los consorcistas le echan la culpa por los problemas del edificio más a
la falta de preocupación de sus vecinos (34%) que a los administradores
(31%). El 21% de los encuestados no sabían cómo se contratan los
servicios dentro de su edificio. Un 34% no sabía cómo se desempeñan sus
administradores. Si
estudiamos detalladamente los posible efectos nocivos que la falta de
control sobre los balances acarrea en el bolsillo de una familia que
habita en un edificio en la Ciudad de Buenos Aires, veremos que las
consecuencias que conllevan pueden ser más perjudiciales de lo que la
mayoría puede imaginar. Las expensas que pagan los que viven en edificios
de la Capital se llevan entre el 5 y el 10% de los ingresos familiares, y
son cada vez más los vecinos que hacen denuncias por sufrir gastos
"sobrevaluados", conforme un estudio de la Secretaría de
Defensa de la Competencia y el Consumidor. Según
registros del sector inmobiliario, el costo de las expensas comunes se
encareció, en promedio, un 20% en los últimos cinco años, al tiempo que
los salarios de los que viven en los departamentos estuvieron fijos y
mientras los precios de casi toda la economía estuvieron quietos o
incluso con algunos descensos. La
suba de las expensas se debe a: ·
La aparición de gastos que no había, como servicios de seguridad y
seguros. · Las mayores tarifas relativas de los servicios públicos,
sobre todo en agua y gas. · Y el menor control de los propietarios, que por dificultades propias no pueden asistir a las asambleas donde se deciden los gastos y, así, se termina encargando el tema a un administrador externo. Estos
conceptos están en un informe sobre "Temas del Consumidor"
elaborado por la Secretaría de Defensa de la Competencia, a cargo de
Carlos Winograd. En una investigación conjunta entre ese organismo y el
Gobierno de la Ciudad, se indica que el 70% de la población de Buenos
Aires vive en edificios de propiedad horizontal. Y, dentro de esa situación,
sobresale que el costo de las expensas genera "frecuentes reacciones
de los consumidores, denunciando varios conflictos y precios
''sobrevaluados''. Algunas
declaraciones de personas avezadas en el tema recogidas por el informe
indican que: "Es real, el costo de las expensas es ahora más
caro", indicó el agente inmobiliario Jorge Manikis. "Y eso,
junto con la situación económica general, hace que la morosidad en los
pagos esté en aumento, lo cual complica todavía más las cosas. En la
zona de Barracas, por ejemplo, el 30% de los copropietarios está con
retrasos. "Nunca hubo una morosidad tan alta". "Hay una
queja generalizada de que las expensas son caras", reconoció el
experto inmobiliario Jorge Toselli. "Y parte de la culpa es
que la gente no se ocupa. Cuando se pregunta dónde está el presidente
del consorcio, nadie sabe nada sobre el tema. Se hace una asamblea y van
cuatro personas. Si se deja todo a un administrador, es obvio que
lentamente se termine pagando más, porque nadie controla". Por su
parte, el administrador Miguel García Muro plantea que los mayores
controles que exige la comuna también inciden: "Las empresas de
ascensores tienen que controlar mensualmente los equipos. También se
requiere un control bromatológico del agua y de los tanques. Eso, que es
necesario en una sociedad desarrollada, antes no existía. Y en pocos
meses se va a incrementar el control sobre fachadas, para evitar
desprendimientos". Para Norberto Lepore, con inmobiliaria en
Caballito y Flores, el valor que se cobra por expensas es de dos dólares
por metro cuadrado de vivienda. Los costos se fueron incrementando y la
morosidad crece, lo cual complica el mantenimiento". En
función de los expuesto, Señora Presidente, solicito la aprobación del
presente proyecto. |
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