Propiedad horizontal y prehorizontalidad

El consorcio de copropietarios

Su contenido y redacción. Formalidades.
Reformas. Mayorías y requisitos. Inscripción
Existencia y distribución de ejemplares. Cláusulas aconsejables

Reglamento de copropiedad

Su naturaleza. Independencia de los miembros que lo componen. 

Responsabilidad de copropietarios por deudas del consorcio y viceversa

Otros efectos de su carácter jurídico. Usurpación y violación de domicilio. Pleitos recíprocos. Testigos. Relaciones con el personal del edificio y entre copropietarios. Inquilinos. Proveedores.

Reglamento interno del edificio

Importancia y valor jurídico. Obligatoriedad para los inquilinos

Formalidades y cláusulas aconsejables. Horario puerta entrada. Horario limpieza interna. Reunión en lugares comunes. Portero eléctrico. Ruidos molestos. Entrada de proveedores. Uso de los ascensores y terrazas. Otras previsiones

Partes comunes, privativas y comunes de uso exclusivo.

Su determinación en la ley y en el reglamento
Jurisprudencia sobre su uso: Cimientos. Muros maestros: Acondicionadores de aire, antenas, letreros, letreros comerciales, carteles luminosos, ventanas y toldos. Techos. Patios: canteros de plantas. Pórticos. Galerías. Vestíbulos comunes. Escaleras. Puerta de entrada. Portero eléctrico. Jardines. Locales e instalaciones de servicios centrales. Caiefacción. Agua caliente o fría. Refrigeración. Locales para alojamiento del portero y portería. Ascensores. Montacargas. Compactadores de residuos. Artefactos e instalaciones existentes para servicio de beneficio común. Sótanos. Azoteas

Carácter de la enumeración. Limitaciones generales

Destino de unidades
Porcentual. Su fijación y modificación. Importancia y derivaciones

Asambleas

Consideraciones generales. Efectos para los ausentes. Posibilidades de omitirlas
Competencia de las asambleas. Clases: ordinarias y extraordinarias. Quiénes pueden solicitarlas y convocarlas
Redacción del orden del día. Importancia jurídica. Inclusión de temas. "Asuntos varios"

Forma y anticipación de la notificación de la convocatoria. Local, día y hora de la celebración
Poderes y representaciones. Forma de acreditar el carácter de copropietario. Abusos. Presencia de abogados y escribanos. Admisión de morosos y adquirentes sin títulos
Quórum en primera y segunda convocatoria. Exigencias según la índole de los asuntos
Elección de presidente de la asamblea. Importancia y funciones de la presidencia
Reglas para deliberar y votar. Cómputo de los votos. Confección, firma y distribución de las actas
Validez de resoluciones según índole de asuntos. Mayorías necesarias. Derechos de la minoría. Elecciones. Resumen: Reforma del reglamento. Obras nuevas. Innovaciones, mejoras y reparaciones. Cambio de destino de las unidades. Instalaciones de portero eléctrico. Servicios centrales. Supresión o reemplazo por artefactos individuales
Derechos de la minoría
Elecciones
Resumen. Cuadro sinóptico
Impugnaciones. Formas adecuadas
Convocatoria judicial

Administración

Caracteres generales. Quiénes pueden ejercerla
Responsabilidad del administrador. Facultades y obligaciones: Administrar el inmueble. Elegir, dirigir y despedir al personal. Contratar seguros. Proveer ala recaudación y empleo de los fondos. Rendir cuentas. Convocar a las asambleas. Rubricar, llevar y custodiar los libros. Elevar a escritura pública ciertas actas e inscribirlas en el Registro respectivo. Expedir copias certificadas de las actas y certificaciones de deudas por expensas comunes. Comunicar a los copropietarios ausentes las decisiones de asambleas. Llevar registro de los domicilios de copropietarios que no habitan el inmueble. Depositar fondos y efectuar pagos con cheques. Cumplir y hacer cumplir normas vigentes. Formular denuncias.
Determinación de la persona en el reglamento
Elección. Continuación y reelección automáticas. Formalidades.
Remuneración
Remoción. Devolución de documentos.
Administrador e interventor judiciales.

Consejo de administración

Existencia, funciones y demás características
Formalidades. Convocatorias, quórum, resoluciones y elección de miembros. Cómputo de las mayorías

Expensas comunes

Rubros que integran el concepto. Fondo de reserva y cuotas extraordinarias. Sistemas de determinación
Proporción en que debe contribuirse. Servicios no utilizados. Reforma del reglamento
Mora. Intereses punitorios. Vía ejecutiva. Prescripción liberatoria. Responsabilidad por las deudas y garantías para su cobro
Prorrateo de las cuotas de los morosos
Consignación judicial de las expensas
Adquirentes con posesión. Obligación de contribuir

Reparaciones

Determinación del obligado a hacerlas. Partes comunes y privativas. Remisión. Procedimiento.
Indemnización por daños y peIjuicios materiales y por daño moral.

Encargados de edificios

Régimen legal y extención a otros trabajadores. Categorías, re-
muneraciones, antigüedad y recibos.
Derechos y obligaciones: Ordenes. Horario. Licencia. Vacaciones. Accidente o enfermedad inculpable. Fallecimiento. Otras cuestiones.
Renuncia. Jubilación. Estabilidad. Despido. Preaviso. Indemnizaciones. Desalojo de vivienda. Usurpación. Sanciones disciplinarias
Leyes laborales y sociales. Aportes. Prescripción
Licencia gremial

Normas de convivencia y vecindad

Reglas generales. Disposiciones y penalidades. Allanamiento. Arresto y Multa. Desalojo
Tenencia de animales domésticos. Ruidos molestos. Tendido de ropas. Chimeneas.
Abuso de derecho.

Medianería

Nociones generales.
Derecho a reembolso.
Obligaciones y derechos de los medianeros.
Prescripción.

Apéndice I: Legislación

Ley de propiedad horizontal (13.512)
Decreto reglamentario (18. 734/49)
Ley de prehorizontalidad (19. 724)
Excepciones a la ley 19.724 (ley 20.276)
Estatuto de encargados (ley 12.981) con sus modificaciones
Decreto reglamentario (11.296/49)
Convención colectiva de trabajo 398/75
Registro de administradores de propiedad horizontal
Acuerdo de la Comisión Paritaria del 10/9/92
Remuneraciones de los encargados a partir del 1° de febrero de 1993
Asignaciones familiares a partir del 1° de febrero de 1993
Aportes y contribuciones sobre sueldos de encargados
Direcciones útiles

Apéndice II: Modelos

Modelo de reglamento de copropiedad y administración.
Modelo de reglamento interno.
Modelo de carta-poder.
Recibo de haberes de encargados de edificios.
Certificado de expensas comunes.