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Sistema 9041 para la administración de consorcios...


Proyecto de ley provincial

Luego del revés en Rosario buscan crear un RPA para Santa Fe

[BPN-15/05/23] El pasado 13 de abril dos senadores santafesinos presentaron un proyecto de ley para crear un Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (RPA) en esa provincia.

Este proyecto de ley parece ser mucho más exigente que la derogada Ordenanza 9.008 que intentó imponer un RPA en la ciudad de Rosario. Estará bajo la órbita de Secretaría de Comercio Interior y Servicios y como novedad se destaca que la autoridad de aplicación determinará cuántos edificios estará habilitado para administrar cada registrado. Otro punto sobresaliente es que incluye como infracciones administrativas que un mandatario no cumpla con las obligaciones que surgen del reglamento de propiedad, del Código Civil y de la ley de Defensa del Consumidor.

La iniciativa fue presentada por Miguel Elías Rabbia y Marcos Antonio Castelló, ambos del bloque Justicialista, y cuenta con 22 artículos de los cuales uno es de forma [texto original]. Ingresó por Mesa de Entradas con el número de expediente 48.672.

De aprobarse será el 5º RPA provincial de país: existe uno en CABA (Ley 941), uno en provincia de Buenos Aires (Ley 14.701), otro en la provincia de Chaco (Ley 5.584) y uno en la provincia de Neuquén (Ley 3.041).

Los más destacado

A grandes rasgos este RPA será parecido a otros que ya existen salvo algunas características distintivas:

1.- Estará bajo la órbita de la Secretaría de Comercio Interior y Servicios (artículo 1º).

2.- Quedan excluidos de inscripción "la administración de consorcios de propiedad horizontal con destino comercial o industrial exclusivo" (artículo 3º).

3.- El administrador, para inscribirse deberá informar la nómina de sus empleados (inciso f del artículo 5º).

4.- Como novedad a resaltar se reitera que el RPA determinará cuántos consorcios puede administrar cada registrado. Textualmente señala: "La autoridad de aplicación fijará las pautas para determinar la cantidad máxima de consorcios a administrar, pudiendo tomar en cuenta la antigüedad en el rubro, la experiencia, cantidad de empleados, magnitud de los consorcios a administrar, entre otras pautas" (artículo 7º).

5.- Todos los datos que exige el RPA serán de acceso público y estarán disponibles en la página web del RPA (artículo 8º).

6.- Este artículo parece redundante hasta que en el artículo 14º se devela que una infracción al reglamento de copropiedad, al Código Civil o a la Ley de Defensa del Consumidor es motivo de sanción administrativa, o sea que incluyó incumplimientos que otros Registros no contemplan: "Las obligaciones del administrador se rigen por lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal del inmueble que administre, las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación y las relativas a la defensa del consumidor, sin perjuicio de las que se establecen en los siguientes artículos (artículo 9º)".

7.- En las declaraciones juradas anuales se deberán adjuntar "detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad social y cualquier otro aporte de carácter obligatorio; seguro de riesgo de trabajo; cuota sindical si correspondiere" (inciso c del artículo 10º).

8.- También deberá presentar la "nómina de juicios civiles, comerciales y laborales en los que haya sido demandado personalmente por daños y perjuicios o cualquier otra acción judicial, relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos" (inciso d del artículo 10º).

9.- También le exigirán la "nómina de juicios civiles, comerciales y laborales en los que haya sido actor o demandado el consorcio que administra" (inciso d del artículo 10º).

10.- Por último, "el detalle de los juicios por cobro de expensas, indicando carátula, capital reclamado y juzgado interviniente" (inciso d del artículo 10º).

11.- Subdivide las expensas ordinarias que menciona el Código Civil en "habituales" y "no habituales" y obliga al administrador a señalar en cada caso a qué tipo pertenece: "Discriminar entre expensas ordinarias habituales, expensas ordinarias no habituales y expensas extraordinarias conforme a las pautas establecidas en el Código Civil y Comercial de la Nación, con detalle pormenorizado de gastos correspondientes a cada concepto" (inciso m del artículo 11º).

12.- En el régimen de sanciones no existe el apercibimiento, directamente pasa de una multa de 1 Salario Mínimo Vital y Móvil (84.512 pesos) a 100, o sea casi 8,5 millones de pesos (inciso a del artículo 15º).

13.- La suspensión puede llegar hasta los 9 meses (inciso a del artículo 15º).

14.- Se puede acumular la multa con la suspensión y/o exclusión (artículo 15º).

15.- El producto de las multas son en beneficio del consorcio y del Estado por parte iguales. Aquellas sumas que correspondan al consorcio se deben depositar en la cuenta bancaria de su titularidad. Las sumas que correspondan al Estado deberán ser destinadas a acciones de protección de consumidores y usuarios (artículo 15º).

16.- La falta de depósito dentro de los quince corridos de encontrarse firme, devengará un interés punitorio tomando como referencia la tasa pasiva del Nuevo Banco de Santa Fe (artículo 15º).

17.- Si luego de una denuncia contra un administrador, del sumario surgiese la eventual comisión de un delito, se remitirán de inmediato las actuaciones al Juez competente (artículo 18º)

Fundamentos

El espíritu de esta ley es reglamentar la actividad de los administradores de consorcios de propiedad horizontal de nuestra provincia. Para tales efectos es que se considera pertinente el proyecto de ley que regulará la actividad ya que, permitirá establecer pautas para las contrataciones que realiza el consorcio, garantizando las condiciones de seguridad y calidad de las prestaciones que reciben los copropietarios.

[...]

...de acuerdo a los datos del Precenso de Viviendas llevado adelante por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) durante el 2022, el 50,3% de la población de la ciudad de Rosario vive en departamentos, siendo alrededor del 68% edificios en altura.

[...]

La función del administrador se encuentra regulada parcialmente en el Código Civil y Comercial, artículos 2065° y 2066° y concordantes, existiendo numerosas cuestiones que han quedado sin ser reflejadas en el código de fondo de la Nación. Debido a esta situación, distintas provincias han dictado normas específicas para una mejor desenvolvimiento de la actividad brindando luz y previsibilidad tanto a administradores como propietarios. A modo de ejemplo encontramos la Ley N° 14.701 de la Provincia de Buenos Aires, la Ley N° 941 y modificatorias de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la Ley N° 3041 de Neuquén y la Ley N° 5584 de Chaco.

En nuestra provincia, la ciudad de Rosario buscó mediante Ordenanza N° 9008 establecer una regulación sobre los administradores de consorcios a través de la creación del Registro Público de Administradores de Consorcios, norma que fue cuestionada judicialmente. La Sala II de la Cámara en lo Contencioso Administrativo de la ciudad de Rosario dictó a mediados del año 2018 la inconstitucional de la norma referida. [...] Vemos que de acuerdo a la experiencia recabada en Santa Fe corresponde a la Legislatura Provincial dictar normas en la materia, debido a estar vinculada al poder de policía de las profesiones y las actividades.

[...]

De esta manera, se promueve y se protege el derecho de los copropietarios y se ofrecen nuevas herramientas de solución de conflictos, en casos de que las condiciones de seguridad y calidad de las prestaciones no se encuentren garantizadas por los administradores.

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