A 12 años del "Ente Matriculador de Administradores"

Se iba a llamar Ente Matriculador de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (EMACPH) y según la iniciativa, a grandes rasgos, hubiera funcionado como una virtual colegiación con un par de sustanciales diferencias.

La primera es que el manejo de la matrícula no hubiera estado en manos de sus colegiados sino conducido por un directorio integrado por cinco miembros: uno de la UADI^[1], uno del AIERH^[2], uno de la CAPHyAI^[3], uno del SUTERH^[4] y uno en representación del Gobierno de la CABA. Vale la pena destacar que -si bien estaba previsto que hubiera una acotada representación  de los administradores, del Estado local y del gremio- el proyecto no contemplaba la inclusión de ninguna de las entidades de consorcistas que por aquel entonces estaban funcionando, no sólo en su directorio sino tampoco en el tribunal de disciplina.

La segunda diferencia con una colegiatura formal es que para estar inscripto no hubiera hecho falta obtener un título universitario, hubiera alcanzado con haber aprobado un curso dictado por algunas de las entidades autorizadas por la misma entidad a crearse.

Entre otras características a destacar es que el "Ente" iba a intervenir como árbitro, mediador o conciliador en los conflictos entre consorcistas y administradores y permitía la autoadministración. También definía la representación de los administradores en su acepción más amplia, establecía que los integrantes del "Ente" debían pagar una cuota anual para pertenecer y abría la puerta para cobrar aranceles por servicios que prestara aunque no los especificaba.

Tres meses después, el 18 de julio de 2002, Santa María renunció a su banca luego de que la Cámara del Crimen confirmara su procesamiento, acusándolo de administración fraudulenta en perjuicio del SUTERH -del que era integrante- por haber realizado inversiones en el Banco Patricios -de cuyo directorio también formaba parte- "a sabiendas de la crítica situación en la que se encontraba la entidad"^[5].

El proyecto que finalmente prosperó fue el que impulsaron Alberto Fernández (Bloque Justicialista), Delia Bisutti (ARI) y Sandra Dosch (Frente Grande) para crear un Registro Público de Administradores en la ciudad. Éste fue aprobado por la Legislatura el 28 de noviembre de 2002.

Dos años después, en 2004, el proyecto de Santa María perdió estado parlamentario y en 2007 el dirigente gremial fue absuelto ^[6][7] por el juez Horacio Azzolin ^[8] de la causa "Banco Patricios".

En los fundamentos de su iniciativa legislativa Santa María explicó que propuso la creación de un "Ente Regulador" y no –por ejemplo- un colegio público regulado por sus miembros porque "consideramos la alternativa de una autorregulación colegiada de los administradores para su ordenamiento, a través de las instituciones que representan al sector en la negociación colectiva, en vista a la fragmentación que presenta, ya que los administradores no se encuentran agrupados en una sola organización".

Es de recordar que por aquel entonces todavía no existían ni AIPH^[9] ni APARA^[10] pero en 1990 ya funcionaba Fundación Reunión de Administradores (FRA) y el proyecto no tenía previsto que tuviera representación en el "Ente Regulador" a crearse.

Una de las atribuciones que había proyectado para el nuevo ente era el de "intervenir como árbitro, mediador y/o conciliador en toda controversia que se suscite entre los copropietarios de los consorcios de propiedad horizontal y su administrador". Este sueño lo concretó años más tarde de mano del SERACARH y hoy se impulsa a todo el país por medio de las entidades de administradores que conforman FAPHRA (Federación Nacional de Cámaras y Asociaciones de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina) <ver nota>

El nuevo "Ente", hubiera estado compuesto de dos órganos: un directorio y un tribunal de disciplina. Estaba previsto que este último estuviera integrado por cinco miembros titulares y cinco suplentes. Dejaba a criterio de un ulterior reglamento interno el determinar el procedimiento a seguir para su conformación.

El proyecto establecía taxativamente que "los consorcios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires comprendidos en el régimen de propiedad horizontal deben contar obligatoriamente con un administrador matriculado conforme a la presente ley, a excepción de lo establecido por su Art. 21°". Éste, a su vez, aclaraba que "se encuentran exceptuados de la matriculación obligatoria sólo aquellos administradores que ejerzan esta función en un solo inmueble del que sean propietarios o copropietarios y por lo que no perciban remuneración alguna", o sea todos los autoadministrados sin límite en la cantidad de unidades funcionales.

La iniciativa definía la figura del administrador de consorcios como "el representante legal del consorcio de copropietarios del inmueble que administra" y entre sus funciones establecía que "lo representa en todas las gestiones judiciales, extrajudiciales y/o administrativas en que el consorcio sea parte o tenga intereses comprometidos directa o indirectamente". Esta amplitud de funciones no sólo ponía en una ley local la de representar en paritarias sino que el concepto "tenga intereses comprometidos directa o indirectamente" dejaba abierta una puerta a otras que, tal vez hasta ahora, no se conocen.

Con respecto a la idoneidad de los matriculados, debía aprobar un "exámen […] cuyo contenido será fijado por el Ente Matriculador de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debiendo ser rendido ante una mesa integrada por un representante del Ente Matriculador y un miembro del Tribunal de Primera Instancia en lo Contencioso Administrativo de la Ciudad Autónoma, siendo obligatorio tanto para las personas físicas como para al menos uno de los gerentes o representantes legales de las personas jurídicas".

Si bien este punto pudo haber parecido un poco estricto para los matriculados, el proyecto permitía también otra opción más cómoda: "este examen puede ser suplido mediante la acreditación de alguno de los cursos de administrador de consorcios reconocido oficialmente por el Ente Matriculador".

La frustrada iniciativa había propuesto que para matricular a un administrador "el Ente Matriculador forma un expediente con cada solicitud de matriculación, así como estudia todos los antecedentes y documentación adjunta, verificando la veracidad de lo expuesto por el peticionante, debiendo expedirse dentro de los 90 días de presentada la solicitud, en forma perentoria e improrrogable, pudiendo disponer el Ente Matriculador las medidas que estime oportunas y convenientes para su mejor cometido".

Por otra parte, "si del estudio de los antecedentes y documentos adjuntos a la solicitud surgiere algún impedimento de forma o fondo, el solicitante tiene hasta seis meses para subsanarlo. Vencido este plazo sin subsanarse la observación, se da por desistida la solicitud. En caso de que el solicitante decida volver a presentar la solicitud de matriculación debe iniciar un nuevo trámite".

Estaba previsto que una vez aprobada la solicitud se fijaba un día y una hora en la que el nuevo matriculado debía efectuar un juramento en virtud del cual contraía el compromiso de desempeñar honesta y lealmente la función de administrador de consorcios, representando fielmente los intereses de sus administrados, respetando y haciendo respetar la normativa vigente que rige al sistema de propiedad horizontal y –lo más interesante- todo la atinente a las obligaciones con la seguridad social que surgiera de su actuación como empleador y toda otra, de carácter nacional o local, vinculada directa o indirectamente con su ejercicio.

Entre las faltas que preveía el proyecto se destacan: el haberse procurado administraciones por medios incompatibles con la dignidad profesional, el dar curso a publicidad que pueda inducir a engaño u ofrecer servicios contrarios a la ley o violatorios de ella, no cumplir con las inspecciones exigidas por ley en materia de seguridad para los inmuebles a su cargo y no sólo encontrarse en mora con el pago de su matrícula "profesional" anual sino también con las cuotas sindicales y los aportes sociales del personal a su cargo.

Las sanciones podían ir desde una amonestación hasta la exclusión del "Ente".

El patrimonio del "Ente" –entre otras cosas- hubiera estado compuesto de las "cuotas de inscripción y anual que deben satisfacer los administradores inscriptos y en ejercicio, […], subsidios, multas y recargos establecidos por el Reglamento Interno, […y…] los intereses y los aranceles que fija el Ente Matriculador por los servicios que presta".

Por último una cláusula transitoria establecía que "los administradores que hubieren ejercido esta actividad con anterioridad a la sanción de la presente ley, tienen un plazo de trescientos sesenta y cinco días contados a partir de la constitución del Ente Matriculador para solicitar su matrícula, debiendo acreditar que administra inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal"