Se cayó la renovación tácita del administrador

[BPN-10/09/14] El pasado 20 de agosto, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) porteño, declaró inconstitucional la Disposición 1.000 que permitía la renovación tácita del administrador en el caso de que no hubiera quórum. Entre los argumentos, el Tribunal consideró que "fácil es advertir que lo establecido por el Art. 1º de la Disposición 1.000 altera lo dispuesto por el legislador y en definitiva conspira contra la finalidad del sistema por él diseñado", que "la DGDyPC excedió su potestad reglamentaria" y que "no surge, de la ley ni de su reglamentación, que la renovación pueda ser ficta o tácita".

Si bien el fallo no fue unánime, de los cinco jueces que se expidieron sobre este punto sólo uno votó en contra.

Puntualmente, en el marco de la causa iniciada el 22 de marzo de 2013 por José Luis Ludueña, Matías Chari y el Dr. Jorge Resqui Pizarro contra el Gobierno de la CABA, el Tribunal declaró inconstitucional el artículo 1º de la Disposición 1.000 de 2012 emitida por el Dr. Juan Manuel Gallo en su carácter de director general de Defensa y Protección del Consumidor porteño (DGDyPC), declaró abstracto el planteo de inconstitucionalidad dirigido contra la Resolución N° 408/SECGCyAC/12 (Expensas Claras I) y rechazó in limine la solicitud de los Sres. Daniel Tocco y Arturo Molina, en representación de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), para participar del proceso en calidad de amicus curiae^[1]. Sobre estos dos últimos puntos el fallo del Tribunal fue unánime.

El fallo fue publicado el 1 de septiembre en el Boletín Oficial de la CABA y fue firmado por los jueces que entendieron en la causa: el Dr. Luis Lozano, presidente del TSJ, el Dr. José Osvaldo Casás, juez de trámite de la causa y las juezas Inés Weinberg, Ana María Conde y Alicia Ruiz. Mientras que los cuatro últimos se pronunciaron a favor de declarar inconstitucional la Disposición 1.000, Lozano votó en contra.

El juez Casás argumentó que la Disposición 1.000 va en contra el espíritu de la Ley 941 que es "evitar la perpetuación del administrador". Por su parte, Ruiz, Conde y Weinberg afirmaron que estaban de acuerdo con Casás y las primeras dos agregaron sus propias observaciones: Conde explicó que en su opinión la DGDyPC excedió su potestad reglamentaria y Ruiz aseguró que esa dependencia "carece de aptitud" para dictar esa norma.

En principio, el Dr. Casás citó textualmente el Art. 1º de la Deposición 1.000: "establécese que para el caso de que la asamblea de propietarios citada a los efectos de tratar la renovación del mandato del administrador no alcanzare el mínimo quórum establecido por la Disposición 3.570-DGDyPC-2011, el mandato en ejercicio se entenderá como tácitamente renovado por el plazo de un año".

Según Casás "la Ley 941 [...] no solo prevé como principio general la caducidad del desempeño del administrador al término de 1 año, sino sus excepciones: mayor plazo previsto por el reglamento de copropietarios o renovación por voluntad expresa de la asamblea".

El magistrado explicó que "la voluntad del legislador local [...] fue establecer un límite temporal para el mandato del administrador y darlo por concluido a su vencimiento, a menos que el reglamento de copropiedad establezca otro término distinto o se decida renovarlo, pero por voluntad expresa y positiva del mandante".

"Desde esta perspectiva, resulta cuanto menos forzado pensar que existe un vacío legal como el invocado a la hora de justificar la voluntad ficta del consorcio a los fines de renovar el mandato del administrador por un 1 año cuando ‘la asamblea sea realizada pero no se cumpla el quórum mínimo’; pues ello no sólo desvirtúa la manda legal en cuanto prevé que la renovación del mandato debe ser decidida por voluntad expresa de la asamblea, sino que a su vez soslaya que la Ley 13.512 de propiedad horizontal, aplicable en la Ciudad, contempla el camino a seguir ante la situación extrema de imposibilidad de reunión de las mayorías necesarias en una asamblea (Art. 10)", argumentó.

Por último, concluyó: "fácil es advertir que lo establecido por el Art. 1º de la Disposición 1.000 altera lo dispuesto por el legislador y en definitiva conspira contra la finalidad del sistema por él diseñado".

Asimismo, Conde advirtió que "la norma reglamentaria avanza sobre la ley que instrumenta el régimen legal para los administradores de consorcios, alterando su contenido, y con ello se vulnera el principio de jerarquía normativa y la división de poderes. [...] La DGDyPC excedió su potestad reglamentaria y por ello la Disposición 1.000 no puede considerarse constitucionalmente válida".

Por su parte, Ruiz señaló que "la disposición objeto de la demanda es, en realidad, una ley en sentido material emanada de un órgano que carece de aptitud para dictarla. Cabe agregar que no es menos significativo que la regla cuestionada decide respecto de una relación contractual entre particulares".

Finalmente, remarcó que "la Ley 941 establece que el mandato del administrador tiene un límite temporal -que puede surgir del reglamento de copropiedad o de la ley en caso de silencio de éste-, que una vez cumplido el plazo aquél concluye y que aunque puede ser renovado, la decisión debe ser tomada por la asamblea de copropietarios. No surge, de la ley ni de su reglamentación, que la renovación pueda ser ficta o tácita".

Luis Lozano

El Dr. Lozano explicó que "la Ley 941 no contiene ninguna previsión relativa a qué sucede cuando, vencido el plazo de mandato, no se hubiere resuelto acerca de la renovación, o la designación de un nuevo administrador", y agregó que "la cuestión aparece introducida en el decreto 551, pero bajo una formulación que hace suponerla pensada más como un efecto del incumplimiento de la obligación de convocar a asamblea, que como una sanción a los propietarios remisos".

Por otra parte, argumentó que "no se trata de examinar la disposición en el marco de una ley y un decreto no cuestionados, sino de examinar si el texto la arrima o separa de lo que se estima válido dentro del sistema".

"Ni la Ley 941 ni el decreto reglamentario dan una solución expresa acerca de qué corresponde si, convocada asamblea para resolver acerca de la renovación del mandato del administrador, no se llegare a reunir las mayorías correspondientes", indicó.

Asimismo, expresó: "la lectura que propongo facilita el cumplimiento de la imposición de la Ley 13.512 de que los consorcios cuenten con un representante legal, mientras que si prosperase la inconstitucionalidad planteada, y se derogase la disposición, se supondría posible un escenario regulado por la ley local inconsistente con las previsiones que dictó el legislador nacional".

"En efecto, en un escenario en que existen la Ley 941 y su decreto reglamentario, la renovación tácita del mandato permite que, al menos, si no se reuniese la mayoría suficiente para decidir la renovación, remoción o designación de un administrador, el consorcio [...] no quede desprovisto de alguno, acercando la regulación local a la previsión nacional, que impone la figura del administrador", destacó.

Por último, aseguró que "concretamente, no se ve que la disposición mencionada instale una dificultad para la remoción del administrador o la designación de uno distinto, en cambio dificulta la posibilidad de que el consorcio quede sin administrador, en un escenario en el que éste siempre podría ser removido", y agregó: "aunque la disposición 1.000 parezca formalmente apartarse de lo que disponen las normas locales que reglamenta viene a arrimarse al sistema nacional que vino a integrar".

En relación al pedido de inconstitucionalidad de la Resolución 408, los 5 magistrados coincidieron en que es inadmisible ya que, en palabras de Lozano "la Resolución 408 ha sido derogada por la Resolución 436, por lo que corresponde rechazar la demanda a este respecto por falta de objeto".

En cuanto a la solicitud de Tocco y Molina, en representación de la CAPHyAI, de presentarse en calidad de amicus curiae en la causa, los 5 jueces desestimaron tal pedido porque lo consideraron "extratemporario".

Según Casás "el pedido de mención no puede ser atendido por resultar extemporáneo a tenor de lo establecido en el Art. 22º de la Ley 402". Este artículo establece que "cualquier persona puede presentarse en el proceso en calidad de asistente oficioso, hasta 10 días antes de la fecha de celebración de la audiencia".

En este sentido, alegó que "la audiencia en este expediente se celebró el 12 de febrero de 2014 y en la misma fecha los autos pasaron para resolver mientras que la presentación en estudio se concretó el 16 de abril de 2014".

Por otra parte, aseguró que "no parece posible admitir que un sujeto que no es parte en el expediente introduzca un planteo incidental y autónomo de inconstitucionalidad que tiene en cuenta su situación jurídica particular para ser decidido sin sustanciación alguna".

Finalmente, Ruiz destacó que Tocco y Molina "no acompañan su denuncia con argumentos suficientes".

Es de recordar que la acción judicial –Expediente Nº 9.577- fue iniciada el 22 de marzo del 2013 con el patrocinio letrado de Resqui Pizarro y el Dr. Diego Hickethier. Fue presentada en la Secretaría de Asuntos Originarios del TSJ y ese mismo día recayó por sorteo automático en el Dr. Casás.

La causa originalmente se había iniciado también contra la Disposición 1.001 que abrió la posibilidad de que los propietarios autoricen exclusiva e individualmente al administrador para el uso de su firma en la cuenta bancaria del consorcio, la Disposición 3.570 que estableció el quórum mínimo de la asamblea de propietarios para renovación del mandato del administrador en "el cincuenta por ciento más uno de los copropietarios del edificio" y la Disposición 1.698 que obligó a los consorcios a inscribir a los encargados en un curso de capacitación en el SERACARH sobre "mantenimiento, conservación, prevención, higiene y seguridad contra incendios". Sin embargo el 10 de abril de 2013, en un escrito de 9 fojas, el fiscal general Germán C. Caravano las consideró inadmisibles (Dictamen FG N°5O-ADI-2013).

Resqui Pizarro es el coordinador de ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista) mientras que Ludueña es el presidente del partido político PODES (Poder para el Espacio Social) cuyo referente es Sergio Abrevaya, autor de la Ley 3.254 que modificó la Ley 941 (Registro Público de Administradores porteño). Por último, Chari fue asesor en la Legislatura porteña de Abrevaya y actualmente trabaja en el Consejo Económico y Social porteño y en la campaña de Sergio Abrevaya en PODES 

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