"Mayor participación de los propietarios y debilitamiento de la figura del administrador"

[BPN-12/02/15] El pasado jueves 5 de febrero, el Dr. Juan Antonio Costantino, abogado especialista en propiedad horizontal, afirmó que desde hace una década el poder legislativo ha ido reconociendo una mayor participación de los propietarios y, como contrapartida, "un debilitamiento de la tarea de lo que es el administrador en sí" y agregó que esta tendencia se refleja en la introducción de la figura del Consejo de Propietarios en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) que entrará en vigencia el 1º de agosto de este año.

Señaló también que la propiedad horizontal es uno de los derechos reales que más contenido tiene en el nuevo Código y aclaró que entre dicho cuerpo normativo y la recientemente aprobada ley que creó un Registro Público de Administradores (RPA) en la provincia de Buenos Aires no existe ningún tipo de incompatibilidad. Por último, destacó los puntos más sobresalientes de esta ley, entre ellos, la remoción del administrador y la obligación de presentar un Certificado de Antecedentes Penales.

En otro orden de cosas, Ana María Huertas, presidenta de la Asociación Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de Mar del Plata (ACoPH), desmintió que el RPA bonaerense vaya a encarecen las expensas, admitió que hay mucha morosidad, aseguró que espera que el gobernador Daniel Scioli promulgue dicha ley y denunció que las entidades de administradores están sugiriendo actualizar los honorarios cada seis meses cuando la actualización debería ser anual. Llamó también a los consorcistas a que se informen y a que aprendan sobre propiedad horizontal.

Estas declaraciones las brindaron en el marco de una entrevista que le concedieron al periodista Nicolás Mondino, en el programa televisivo "El Día D". El mismo se transmite todos los jueves a las 22 hs. por canal 2 de Mar del Plata.

En el transcurso de la entrevista, el Dr. Costantino aseguró que desde hace 10 años el poder legislativo le reconoce una mayor participación a los propietarios debilitando las tareas del administrador: "si uno tuviese que dar una visión retrospectiva de 10 años atrás en adelante, la tendencia que uno advierte es cómo el legislador ha ido reconociendo -al igual que en otras áreas sociales- la mayor participación de los propietarios".

"En materia de propiedad horizontal, tanto en el nuevo Código Civil y Comercial sancionado como en la recientemente sancionada Ley del RPA, el núcleo que se ve es la mayor participación de los propietarios en cuanto al ejercicio de sus derechos y como contrapartida, un debilitamiento de la tarea de lo que es el administrador en sí", indicó.

Asimismo, destacó la importancia del reconocimiento de la figura del consejo de propietarios en el nuevo Código. Según explicó "el propio Código Civil propone y crea como órgano del consorcio al consejo de propietarios. Este puede sustituir al administrador en caso de urgencia, puede convocar a asamblea si el mandatario se niega a convocarla, etc."

"Dentro del Código Civil, como primer órgano figura la asamblea, segundo el consejo de propietarios y tercero el administrador. Aparentemente, la asamblea es el órgano máximo conformada por propietarios. Sin perjuicio de la importante tarea que cumple un administrador, en segundo lugar está el consejo de propietarios y después viene el administrador. Eso da un sentido ideológico de hasta qué punto se ha potenciado la intervención de los propietarios en lo que es de ellos", agregó.

Por otra parte, remarcó que la propiedad horizontal ocupa un lugar muy importante en el nuevo Código Civil. "Fíjense ustedes que de 19 artículos que contenía la Ley 13.512, la propiedad horizontal ahora pasa a ser uno de los derechos reales que más contenido tiene en el Código Civil porque dos tercios de la población del país están vinculados a este régimen", detalló.

El Dr. Costantino consideró que el recientemente sancionado Registro Público de Administradores bonaerense y el CCyC son compatibles e hizo una analogía entre los administradores, los ingenieros y arquitectos: "no veo ningún tipo de incompatibilidad, como para que estando vigente el Código, la nueva ley no pueda funcionar porque en realidad esta nueva norma regula aspectos funcionales, no regula aspectos de fondo", argumentó.

En este sentido, ejemplificó: "el Código Civil regula el contrato de locación de obra en el cual están involucrados ingenieros y arquitectos pero eso no quita, a nivel provincial, que exista una ley que regule la profesión de los ingenieros y arquitectos en cuanto a matrículas, sanciones, etc.".

Esta valoración del abogado marplatense toma importancia luego de que el Gobierno de San Juan vetara una ley que creaba un Registro Público de Administradores en esa provincia. El Ejecutivo provincial adujo que colisionaba con el sancionado nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.

Por otra parte, el letrado destacó los aspectos más importantes de la ley que creó un RPA en la provincia de Buenos Aires, entre ellos, la presentación del Certificado de Antecedentes Penales: "El certificado de criminalística es para ver que el mandatario no registre antecedentes vinculados con alguna condena por estafa o defraudación, por ejemplo. Antes, un administrador condenado por un delito de estafa en un consorcio podía estar administrando un consorcio de la vereda de enfrente porque no existía regulación", recalcó.

Remarcó también que a partir de esta ley, el administrador sólo va a poder continuar en su cargo si es reelegido por la mayoría en la asamblea. "Hay una inversión de la pirámide en la operatoria: el administrador va a necesitar mayorías para continuar y no los propietarios mayoría para sacarlo, porque el mandato establecido por esta ley es anual", concluyó.

Por otra parte la presidenta de ACoPH advirtió que "se está diciendo que el RPA bonaerense va a encarecer las expensas" y aclaró: "si el gobernador firma la ley, no se van a encarecer porque los administradores están haciendo algo que no corresponde", y explicó: "ellos pueden proponer el monto de sus honorarios y es la asamblea la que decide, porque es un contrato de partes. Sin embargo, lamentablemente algunas organizaciones de administradores están aconsejando que cada seis meses se trate el tema y en realidad debe ser una vez por año".

Explicitó su anheló de que el señor gobernador "ponga la firma" en la ley que creó el RPA bonaerense y ayude [a los propietarios] a "tener una herramienta más".

En otro orden de cosas, Huertas explicó que "en este momento en donde las expensas están subiendo la gente está muy preocupada. Hay muchos problemas y por eso estamos trabajando mucho para orientar a las personas". "Nosotros ejercemos la docencia para que los consorcistas vayan aprendiendo porque no todo el mundo conoce la propiedad horizontal. Es un tema en el que hay que estar y no solamente decir ‘yo pertenezco a un consorcio pero no sé ni mis obligaciones, ni mis deberes", subrayó. Señaló que "a veces hay falta de conocimiento. Hay consorcistas que creen que determinadas cosas les corresponden y no las pueden hacer. También hay algunos administradores que no cumplen aunque ya hay algunos que lo están haciendo pero no son todos".

Por último admitió que "muchas veces hay morosidad en el pago de las expensas porque todo está aumentando de acuerdo a la inflación y a veces se hace difícil".

"El Día D" es un programa periodístico conducido por Nicolás Mondino. Según el sitio Web del Canal 2 de Mar del Plata, "se trata de un clásico de la televisión marplatense, donde el quehacer de toda la comunidad se ve objetivamente reflejada. Desde 1994, 18 años de vigencia por donde pasan los principales referentes políticos y sociales de la comunidad de nuestra ciudad".

Cabe destacar que el programa se emite por ese canal, el cual pertenece a multimedios La Capital. Dicho conglomerado, además, es dueño de numerosos diarios y radios en la zona de la provincia de Buenos Aires