Se promulgó el RPA bonaerense y hay sorpresas

[BPN-19/03/15] El texto oficial de la ley que creó un Registro Público de Administradores (RPA) bonaerense difiere –entre otros- en tres temas importantes del proyecto original que el senador Roberto Costa (FR ^[1]) había presentado inicialmente: a los administradores se les agregó la obligación de "arbitrar los medios para asegurar que los trabajadores habituales del consorcio asistan a cursos de capacitación sobre seguridad e higiene, al menos una vez por año" (curso del SERACARH^[2]); se agregó -como requisito para la inscripción- la presentación de un certificado de aprobación de un curso de capacitación sobre administración de consorcios y obligó a los autoadministrados a registrarse.

Entre otras modificaciones se pudo observar también que se le garantizó a los inquilinos el libre acceso a la documentación del consorcio; se agregaron y eliminaron ciertos requisitos para la inscripción en el RPA; se modificó el procedimiento administrativo para las sanciones; se determinó que habrá mecanismos de adecuación para los administradores existentes; se le dejó de solicitar a los proveedores de bienes, servicios u obras, algunos datos; y se exceptuó a ciertos "complejos habitacionales y barrios de viviendas populares" de cumplir con esta normativa recientemente promulgada.

La Ley 14.701 que creó un RPA en la provincia de Buenos Aires fue promulgada por el gobernador Daniel Scioli (FpV) el pasado 23 de febrero y publicada en el Boletín Oficial Nº 27.500 el 18 de marzo.

El texto oficial de la Ley 14.701 establece que "los administradores de consorcios deberán arbitrar los medios para asegurar que los trabajadores habituales del consorcio asistan a cursos de capacitación sobre seguridad e higiene, al menos una vez por año, cuyo dictado estará a cargo de instituciones especializadas conformadas por representantes de todos los sectores de la actividad oficialmente reconocidos por el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación".

De acuerdo a la normativa, "el curso deberá involucrar, como mínimo, los siguientes tópicos: prevención de accidentes, orden y limpieza, medidas de prevención de accidentes e incendios, normas de evacuación de edificios y primeros auxilios".

Asimismo, en comparación al proyecto que habría sido presentado por Costa, se les agregó a los mandatarios la obligación de "atender a la conservación de las partes comunes y resguardar la seguridad del edificio e integridad física de las personas, garantizando que el personal que realiza tareas en forma habitual en los edificios que él administra [haga ese curso]".

Igual que en la CABA, si bien esa ley no establece explícitamente la entidad que debe dictarlo, los requisitos exigidos para impartirlo apuntan como único posible al SERACARH, un servicio conformado por la FATERyH ^[3] -representando a los trabajadores- y por tres entidades de administradores que -en nombre de los empleadores- participan de los Convenios Colectivos de Trabajo: AIERH ^[4], UADI ^[5] y CAPHyAI ^[6].

Si bien en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires existe un RPA, éste no creó la obligación de hacer un curso de ese estilo, aunque sí lo hizo en principio la Disposición 1.698 que fue firmada por el Dr. Juan Manuel Gallo –por ese entonces director general de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA- y luego por la Ley del SERACARH impulsada por el exlegislador Oscar Zago (PRO). Dicha norma obligó a los mandatarios a "exhortar" al personal de cada uno de los consorcios que administra a concurrir anualmente a una capacitación "sobre higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios". El costo del curso que durante el 2014 fue de $700, este año será de $850 y debe ser abonado por los consorcistas porteños vía expensas.

En otro orden de cosas, la Ley 14.701 obliga a todos los administradores de consorcios, ya sean a título oneroso o gratuito, a inscribirse en el registro, a diferencia del proyecto original, que determinaba que los autoadministrados podían inscribirse voluntariamente "salvo que la asamblea de propietarios de alguno de los consorcios administrados determine la obligatoriedad de la inscripción".

Puntualmente, la norma promulgada establece: "la administración de consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito, sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal". Además, define como administrador "ad honorem o a título gratuito" a "aquel propietario de una unidad funcional que ejerza esta función sin percibir retribución alguna, aunque con mandato para ello".

A diferencia de la iniciativa que habría ingresado Costa, dentro de los requisitos para la inscripción, la Ley 14.701 le exige a los mandatarios un "certificado de aprobación de un curso de capacitación sobre administración de consorcios, cuyo contenido será determinado por la autoridad de aplicación".

Además, según la reciente normativa que creó un RPA bonaerense, los administradores estarán obligados a "conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas, inquilinos a cuyo cargo se encuentre el pago de expensas o a los apoderados de los copropietarios". En el texto original, sólo estaban obligados a proporcionársela a los consorcistas.

En referencia a los requisitos para la inscripción, a diferencia del proyecto presentado por el senador del Frente Renovador, en la nueva ley se pide un certificado de vigencia de inscripción en la Dirección Provincial de Personas Jurídicas (en el caso de persona de existencia ideal), además del certificado del curso de capacitación en administración.

Por otra parte, se exime a "quienes ejerzan las funciones de administrador ad honorem" de presentar la constitución de un domicilio especial, el número de CUIT y el certificado de aprobación del curso de administración de consorcios. No obstante, deberán presentar una copia certificada del acta de asamblea en el que ha sido designado como administrador ad honorem y aceptación del cargo.

Por último, se eliminó la obligación de presentar una copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, el certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal y el informe expedido por el Registro de Juicios Universales.

Mientras que en el proyecto de Costa se detalla paso a paso el procedimiento para la inspección, comprobación y juzgamiento de las infracciones, en la Ley 14.701 solamente se explica que este procedimiento "se ajustará a lo establecido en el Título VIII, Capítulo IV y en el Título IX de la Ley 13.133 [Ley del Consumidor bonaerense] y sus modificatorias". No obstante, aclara que en el caso de que haya alguna sospecha de delito, "se remitirán de inmediato las actuaciones al juez competente".

En cuanto a la adecuación, en la Ley 14.701, a diferencia de la iniciativa presentada por Costa, se determina que "en la reglamentación se establecerán los mecanismos para regularizar la situación de aquellas personas que, a la fecha de la entrada en vigencia de la ley, se encuentren administrando un consorcio".

Asimismo, en la Ley 14.701 se eliminó el inciso presente en el proyecto de Costa que exigía que se les solicite a los proveedores de bienes, servicios u obras, el nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en la AFIP ^[7] del prestador del servicio o contratista.

Además, se exime de cumplir con la ley promulgada a "los complejos habitacionales y barrios de viviendas populares de los planes federales y provinciales de viviendas, cuyos factores poblacionales o sociales determinen en forma exclusiva la imposibilidad de cumplimiento de la presente normativa".

En todos los casos donde antes figuraba el término "propietarios", se lo reemplazó por "copropietarios".

Es de recordar que el 28 de mayo de 2013 el senador Roberto Costa presentó un proyecto para crear un RPA en la provincia de Bueno Aires. El 2 de octubre del siguiente año, el Senado provincial lo aprobó y giró a Diputados. El 13 de noviembre del 2014, la iniciativa tomó estado parlamentario en la cámara baja y un mes después, el 17 de diciembre, fue aprobada y convertida en ley

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[1] FR: Frente Renovador.

[2] SERACARH: Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal.

[3] FATERyH: Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal.

[4] AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal.

[5] UADI: Unión Administradores de Inmuebles.

[6] CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliaria.