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Nuevo Código Civil y Comercial A instancias del SUTERH se modificó el inciso f) del artículo 2.067 [BPN-09/10/15] Fue el SUTERH[1] quien propuso que el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación obligara al administrador a contar con el aval de una asamblea a la hora de despedir o contratar al personal del edificio. Así lo develó, el pasado miércoles 30 de septiembre, la Dra. Silvia Gutiérrez Garay, asesora letrada de ese gremio. En otro orden de cosas, advirtió que a partir del nuevo Código, si se altera el destino de la vivienda del encargado –entre otras "violaciones al orden público laboral"- la responsabilidad jurídica será solidaria e ilimitada no sólo del consorcio sino también de cada uno de los consorcistas y del administrador. Estas declaraciones las brindó en el marco de la Jornada "La Propiedad Horizontal en el Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación" organizada por el SERACARH[2] y llevada a cabo en la UMET (Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo). Pequeñas Noticias pone a disposición de sus lectores el texto completo de la disertación de la letrada < texto original>.Había sido el SUTERH En el marco de su exposición, la Dr. Gutiérrez Garay explicó que el anteproyecto del nuevo Código establecía que el despido y contratación del personal del edificio iba a quedar en manos del administrador y del consejo de propietarios. Sin embargo, cuando el SUTERH fue consultado, "se logró modificar esto y hoy la decisión está en manos de muchos".
Es de recordar que el artículo 2.067° del nuevo Código establece en su inciso f) que "el administrador debe nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto". En este sentido, la letrada señaló que "se ven cotidianamente situaciones de despido del trabajador donde no están enterados los consorcistas, donde los consorcistas no querían que despidan a ese trabajador o no querían que lo despidieran por esos motivos". Responsabilidad solidaria e ilimitada La Dra. Gutiérrez Garay también remarcó que a partir del nuevo Código Civil el consorcio es una persona jurídica. Asimismo, explicó que el artículo 144° del nuevo cuerpo normativo establece que cuando una "persona jurídica" viola la ley, "el orden público, la buena fe" o frustra el "derecho de cualquier persona" se puede perseguir jurídicamente a sus asociados, miembros o controlantes directos o indirectos que hicieron posible este accionar quienes responderán "solidaria e ilimitadamente por los perjuicios causados". Según detalló la abogada del SUTERH, de esta manera se puede descorrer el velo societario: se busca "detrás de esa persona jurídica la real responsabilidad de quienes hicieron posible ese actuar desviado, ese abuso del derecho, esa violación a la norma y ese perjuicio a los derechos del tercero". Por otro lado, la letrada destacó que el artículo 13° del Estatuto del Encargado de Edificio (Ley 12.981) establece que "en los edificios de renta en que se haya construido vivienda para el personal referido, no podrá alterarse el destino originario de la misma en perjuicio del trabajador". A su vez, el artículo 20° del Estatuto determina que todas sus normas son de orden público, con lo cual el consorcio que altere el destino de la vivienda del encargado, según la Dra. Gutiérrez Garay, estaría violando ese orden y entraría bajo el Art. 144° del Código que da cuenta del descorrimiento del velo societario. De esta forma un trabajador podría accionar no sólo contra el consorcio –como se venía haciendo hasta ahora- sino también contra los consorcistas y el mismo administrador –como ya se dijo- en forma solidaria e ilimitada.
Los presentes La Jornada que se llevó a cabo en el Aula Magna de la UMET a las 17 horas, contó con la presencia de aproximadamente 140 personas y estuvo dividida en dos módulos. En el primero desertó el Dr. Jorge Martín Irigoyen, asesor letrado de la CAPHyAI [3], sobre "el consorcio de propietarios como persona jurídica, efectos, reglamentos de propiedad horizontal, órganos, subconsorcios, prehorizontalidad y conjuntos inmobiliarios" <ver nota>. En el segundo módulo, expuso la Dra. Silvia Gutiérrez Garay sobre "el impacto del Código en las relaciones laborales, responsabilidad de los órganos e integrantes del consorcio de propietarios, contratación y desvinculación, y el Código y la Ley 12.981". Estuvieron
presentes en el evento los representantes de las tres entidades que firman
los Convenios Colectivos de Trabajo (3CCT): el Adm. Daniel Tocco
y el Adm. Miguel Ángel Summa por la CAPHyAI; el Dr. Juan
Manuel Acosta y Lara por AIERH [4] y el Dr. Osvaldo
Primavesi por la UADI [5]. Por el Registro
Público de Administradores (RPA) asistieron Gabriela Pilar
Saldivia (coordinadora), la Dra. Paula Scauzillo (coordinadora
interina) y la Dra. Alejandra Thierbach (coordinadora área
jurídica). Representando al SUTERH, Osvaldo Bacigalupo --- [1] SUTERH: Sindicato Único de Trabajadores de Edificio, Renta y Horizontal. [2] SERACARH: Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal. [3] CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias. [4] AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal. [5] UADI: Unión Administradores de Inmuebles. |
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