Abrevaya en 3D (1ª parte)

[BPN-04/08/16] El lunes 1º de agosto por la mañana temprano, Pequeñas Noticias se sentó a conversar con Sergio Abrevaya sobre la Ley Muñoz ^[1] en un clásico bar porteño. Tras la pugna que existió entre los que intentaron imponerle al sector un Consejo de la Propiedad Horizontal, los que trataron de modificar la ley y aquellos que sólo deseaban derogarla, la redacción del medio vio en esta entrevista el cierre de una etapa.

A causa de lo extenso del encuentro -más de 90 minutos de diálogo- la redacción decidió dividirlo en tres secciones, que se publicarán en las próximas ediciones.

En esta entrega, entre los temas que se tocaron se habló del rol que jugó con Víctor Santa María, de la participación de Abrevaya en las negociaciones con los consorcistas, de sus motivos, de los aspectos positivos y negativos que vio en la ley, de las consecuencias que dejó la lucha por su derogación y muchos otros temas más.

La consigna que se consensuó para la entrevista fue que sería "a calzón quitado": el entrevistado aceptaría todas las preguntas y brindaría todas las respuestas. Así se hizo.

Sergio Abrevaya: No lo sé, lo que tengo son especulaciones.

PN: De lo que surge de su texto ¿qué inferís?

SA: Yo tengo especulaciones de por qué Muñoz la presentó pero la verdad es que el impulso de esa ley, en mi opinión, le trajo más costos que beneficios.

SA: A Santa María le habría hecho participar directamente del manejo tanto de las sanciones como del de la matrícula general de los administradores. ¿Qué costo? Lo expuso públicamente a una pelea entre consorcistas y administradores que él no tenía. Esto es algo que fue notable porque la queja en general de la gente, en relación al gremio, es por lo que le paga de sueldo al encargado pero es una queja relativa, en el sentido que -cuando vos haces una encuesta- está más arriba el enojo de la gente con los administradores que con el encargado. ¿Por qué? Porque el encargado, lo hemos hablado en su tiempo, forma parte del edificio, le resuelve cosas a la gente, trabaja y es trabajador, hay malos y buenos pero es un trabajador. En definitiva, como empleado del consorcio no es alguien que está mal visto. Muchos consorcistas son empleados, jubilados, docentes, entonces, en ese sentido, lo ven como un par. Les enoja pagar más o menos, pero es diferente la pelea con el administrador que es alguien a quien le dan el manejo del consorcio.

La guerra real, fuerte, de los consorcistas ha sido con los malos administradores y este ha sido el verdadero problema. Las deudas gigantescas las han producido las malas administraciones, las deudas por aportes que no aparecen. En las últimas semanas tuve dos consultas sobre este tema. Se trató de 200 mil, 300 mil pesos sin pagar pero que se les cobraron a los consorcios. Las estafas, los fraudes, son de las administraciones. El centro de la pelea estaba puesto en un cambio en las administraciones que sigue siendo necesario. Y creo que [Santa María] entró en esa pelea y no le fue beneficiosa.

SA: En primer lugar, la mayoría de la gente cree que la Ley Muñoz pertenece solamente a Santa María, y yo creo que los administradores -que CAPHyAI- tuvo que ver. Este es el relato que yo tengo. Sobre todo lo ves rápidamente en algunos artículos de la misma ley. La mala redacción del artículo que trata sobre la renovación anual del mandato del administrador: -¿viste que la Ley 5.464 toma de lo que fue mi ley, la 3.254, lo del año pero mal redactado?.

Y el segundo artículo por el que entiendo que es clarísimo que en su redacción participó alguien del sector de lo administradores es aquel que dice que el administrador no está obligado a cumplir con todo lo que crea que es contrario a la Ley aún en el caso de que se trate de un mandato de la asamblea. Sólo un administrador que está del lado del mal puede pensar en ese artículo. Es decir, solamente el que quiere zafar de todo lo que le diga la asamblea es el que te redacta un artículo que se supone que es de Perogrullo. Nosotros -los que estamos en este tema- sabemos que después van a la cancha que es la asamblea esgrimen ese artículo y desaprueban cualquier cosa que ésta quiera aprobar.

PN: Entonces, ¿como mandatario tenés dos opciones: ejecutar lo que la asamblea dice o renunciar?

SA: Con ese artículo no, se puede negar. Puede ser que quien redactó ese artículo sea abogado. Yo creo que esto es una muestra de que los administradores en algo habían estado participando. Creo, además, que esto no terminó, que van por una colegiación.

SA: Bueno, ahí te dije dos cosas.

También me parece erróneo que el control de la matrícula lo tenga, en esas proporciones, el conjunto de los que participan de la vida consorcial. A mí me parecía que o era el Estado -yo siempre admití esto con honestidad intelectual- o era un Colegio. Pero -por sobre todo- un Colegio no puede ser porque no es una profesión y todos sabemos cómo terminan las cosas si le das un Colegio a los administradores. Lo digo a esto porque existen los colegios de los profesionales, como el de los abogados pero este no es el caso. Entonces los pueden registrar el Estado. El Estado está por arriba de los intereses particulares. Si hubiese tenido sentido pensar otra fórmula del control de la matrícula, la composición habría sido absolutamente distinta. Habría tenido una proporción mayor o igualitaria entre administradores y consorcistas -porque tendría lógica- y minoritaria o inexistente del SUTERH ^[1]. Quizás sí podría haber estado alguien representando a los inquilinos pero no sé si en el formato que lo han hecho en la Ley Muñoz sino más bien como asociaciones externas.

PN: ¿Y la participación de SEARA (Sindicato de Empleados de Administradoras)?

SA: Me parece un sindicato inexistente. No puede ser que el empleado del administrador controle la matrícula de su empleador. Es ilógico, absolutamente ilógico.

PN: ¿Y el empleado del consorcio?

SA: Bueno, por eso te decía, yo creo que no en principio pero es menos grave que el caso del sindicato de  empleados de administradoras. Es como si el sindicato formara parte de la dirección de la empresa, bueno, existen casos igual.

PN: Santa María habla de esta ley como habla Maradona de sí mismo. Lo hace en tercera persona como si no fuera de él. Escribió en Página/12 que él iba a pedir la derogación de la ley como si no hubiera sido su propia ley. ¿No es la ley de Santa María?

SA: Es una ley que lo beneficia más que a los administradores pero, te insisto, es una ley que también le otorga a los administradores algunos poderes que no tenían.

PN: Vos cuando te reuniste con los consorcistas contaste que previamente habías hablado con Santa María y les dijiste cosas que él te había dicho. Por ejemplo que no se podía tocar la representación del SUTERH.

SA: No recuerdo si lo dije o no, pero tiene lógica.

PN: ¿Era la ley de Santa María?

SA: Hay algo raro, ¿por qué Alejandro Amor envía rápidamente una nota diciendo que la deroguen? La envía a la comisión de la legislación general, de puño y letra, firmadita. Mucho antes de que se derogue cuando estaban pensando en modificarla. Porque nada es lineal, yo creo que sí había un interés fuerte. Amor fue quien le dio su apoyo a Muñoz que es el autor de la ley.

PN: Es un amigo del FpV ^[3].

SA: ¿Por qué manda esa nota? Porque yo creo que hubo muchos intereses en eso, y uno fue el del propio Muñoz que figura en la ley. Tenía una silla reservada, una cosa insólita.

PN: ¿Muñoz se quería abrir del tema?

SA: Habrá tenido una interna con Alejandro Amor, supongo, yo no lo sé. Lo que digo es: ¿cómo puede ser que se reserve una silla en un mundo que maneja 2 millones de consorcistas? Una silla rara.

PN: Los inquilinos si mal no recuerdo no tendrían ningún derecho en el consorcio.

SA: Pero en un gran consejo podría haber tenido participación el mundo de los inquilinos. Hubo un crecimiento -desde la época en que se aprobó la Ley 3.254- de un 22% en la cantidad de inquilinos en la ciudad. Ahora hay un 30%, es decir que es un flagelo. Hace 50 años que era 22%. Un 22% histórico.

PN: ¿Pero qué tienen que ver con los consorcios?

SA: Que puedas tener una participación de opinión no está mal. De una representación de 11 personas puede haber una del mundo de los inquilinos.

PN: Pero acá no se hablaba de opiniones, se hablaba del manejo de la matrícula.

SA: No importa, es una asamblea de 11, no es el dueño, no es un poder de veto. En principio no me parece bien que se haga un consejo manejando la matrícula. Está mal. Recordemos eso. En segundo lugar, si existiese, -hubo seis meses que existió- podría haber sido. Podría. Uno puede abrir la mente y decir no está mal, no está tan mal que los inquilinos estén representados.

SA: No me gustaría quedar opinando igual que Vera.

PN: ¿El proyecto de Muñoz no habrá sido para hacerle una gauchada a un amigo?

SA: Te lo estoy diciendo concretamente, es una línea directa, es una silla reservada. Es más grave que un canje. Yo me voy de acá para ocupar un lugar que creé en mi propia ley.

PN: ¿Vos decís que podría ser una ley de varios?

SA: Te estoy queriendo decir que hay varios intereses cruzados. Es una ley de varios donde opinó Santa María y dijo quiero esto y donde opinaron los administradores de consorcios. Hay una silla reservada, no es que le mandaron el proyecto y él agregó a alguien.

PN: ¿Es una ley hecha por tres?

SA: Por lo menos.

SA: Sí, esto no quiere decir que adhiera. Rescato que por primera vez figuren los consorcistas. Creo que no les quedaba otra que incluirlos. Era imposible armar un Consejo de 10 personas y no poner aunque sea a un consorcista. Era un "chino".

SA: Yo creo que es el centro de todo lo que despertó esta ley. Algunas consecuencias de esta ley son buenas, sobre todo lo que tiene que ver con la conciencia de los consorcistas. Una segunda parte de una historia que si querés arrancó con el nacimiento de una Ley 941 muy vacía que después se fortalece enormemente con la sanción de la Ley 3.254. En ella aparece la acotación de un año para el mandato del administrador. Todavía hay gente que saca a su administrador por la cláusula del año. También empiezan a haber sanciones, mal administradas pero aparecen.

Pero todavía falta resolver un gran problema y es que no hay estrategias en el mundo de los consorcistas. Esto es por lo que ocurre todo. Falta que el que paga se organice. Son dos millones de personas y el argumento histórico de que no existe asociación que los represente es cierto -por más que yo las haya tomado para hacer la Ley 3.254- sigo pensando que representan el sector en el sentido de liderazgo, de liderar la opinión aunque no lo hacen en el sentido numérico.

Había un proyecto dando vueltas que por ley establecía la creación de una representación de consorcistas. También tenía una idea en ese sentido la Liga del Consorcista.

PN: ¿El proyecto que presentó en la ciudad la Dra. Susana Echazarreta? El proyecto decía que una vez por año con asamblea anual ordinaria se tuviera que votar a una asociación de consorcistas que representara los intereses generales del sector. Era de la diputada nacional Cornelia Schmidt-Liermann del PRO.

SA: No me acuerdo. Por ahí es ese. En definitiva la idea es excelente, no conozco al texto, no quiero meterme en algo que no sé cómo está escrito. Lo que sé es que esa idea es buena. Tiene un par de rarezas, ellos me lo contaron como un proyecto que resuelve el problema de los consorcistas y yo creo que es muy bueno como idea. Es una rareza en términos de derecho porque existe legislación para crear sindicatos pero no existe para crear cámaras empresariales. Mejor dicho, no existe formato legal para crear cámaras empresariales o para adecuar a un consenso a las cámaras empresariales. Yo creo que una ley sería buenísimo que exista, se puede intentar por la Ciudad, lo correcto sería que fuera Nacional por la figura que hay que crear.

PN: El que saliera electo de esas votaciones sería indubitablemente el representante de los consorcistas. Ya no se lo puede acusar de ser un sello de goma.

SA: Sí, claro. Además me imagino que no puede llegar a ese lugar alguien que no sea un consorcista votado por las asambleas. Porque si no empezamos a tener cosas truchas. Sino se te meten los administradores a la velocidad de la luz. Imagino yo que tiene que tener la condición de consorcista en ese consorcio. Estamos casi en el debate de una ley que todavía no está armada o si está armada no la conozco bien.

Lo cierto es que este es el problema, por supuesto que si haces esto no debería tener costo, porque ese es el problema de crear estas asociaciones: cómo la mantenes. Quizás haya que crear un mix con el Estado. Pero la necesidad del que el consorcista tenga una representación no tiene que ver solamente con el tema de los encargados y las paritarias. Es donde más se ve porque participan los administradores y te enoja que participen ellos y no los consorcistas. Pero es muchísimo más grande el problema porque no hay una estrategia en el mundo de los consorcios por lo cual pasan muchísimas cosas más. La legislación en la Ciudad de Buenos Aires que afecta a los consorcios pasa sin opinión del consorcista. El consorcista se entera después y no dice nada al respecto. Va desde balcones -que es por seguridad- pero no hay opinión. No hay opinión en relación a sentarse con el Estado y decir: "bueno, mirá, hoy la situación en los consorcios es esta: yo pago esto y esto y es imposible de bancar. Necesitamos crear una cantidad de categorías donde el Estado exima este tipo de edificios". Es decir, una discusión que no existió nunca.

Y de hecho, también es una discusión que podría ocurrir en las paritarias. La discusión de las paritarias no es por el sueldo, esto yo lo dije cuando hice la Ley 3.254. El problema no es Santa María. El problema es que no hay nadie de este lado. Santa María hace su trabajo y está muy bien. El problema es que no hay nadie de este lado que diga: no, mirá, hay consorcios más chicos o más grandes. De una de esas cuatro categorías de las que sólo se usan dos se puede pasar a tener 15 o 16 porque aparece la visión del consorcista que hoy no está.

Mirá el avance que ha tenido por afuera del mundo consorcial el tema. El otro día me consultó un consorcio por un problema serio: la constructora los dejó con luz de obra. Edenor los intimó durante 5 años para que regularicen. No lo llegaron a hacer porque el administrador era de la constructora y entonces les cortaron la luz. Les dejaron la luz del pasillo pero no les dieron la capacidad para enchufar algo más fuerte, como por ejemplo dos ascensores, en vez de uno solo. Por supuesto vamos a presentar un amparo por "servicio esencial".

Todo esto que te estoy diciendo pasa por el costado del mundo consorcial. La gente se entera cuando ocurre. Se agarra la cabeza, se reúne el consorcio, la asamblea y dice ¿cómo? pero entonces ¿qué podemos reclamar? Descubre que es un servicio esencial y que pueden reclamar.

Si existiese una representación consorcial te sentarías con las empresas de electricidad y de gas y el Estado. Y dirías vamos a trabajar con tarifas diferenciales en los consorcios porque vive en un lado distinto, vamos a trabajar distinto las posibilidades de cortes de luz y de gas.

Todo esto no está presente porque solamente tipos sueltos como fue mi caso y algunos más, decimos esto está mal hagamos una ley. Pero eso es esporádico, espasmódico, es malo. Lo bueno es que exista una estrategia. Este es el tema central y es la enseñanza que tiene que dejar la Ley 5.464.

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[1] El 20 de noviembre de 2015, Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) ingresó a la Legislatura porteña un proyecto de ley -bajo el número de expediente 2455-D-2015- para transferirle el control del RPA porteño a un Consejo de la Propiedad Horizontal. La conducción del nuevo Consejo estaba compuesta por 11 miembros de los cuales una importante mayoría eran del SUTERH, de las entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo y de un nuevo sindicato que agrupa empleados de administraciones de consorcios (SEARA). Muy poco tiempo después Muñoz fue nombrado Defensor de los Inquilinos porteños. Trece días después, el 3 de diciembre, la Legislatura aprobó sobre tablas y sin debate parlamentario la "Ley Muñoz" que llevó el número 5.464. El 7 de julio de 2016 la ley fue derogada con el voto unánime de los 55 legisladores presentes.

[2] SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal